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公证为棚户区改造服务之我见――以包头市北梁棚户区改造工程为例-法律论文-免费论文
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公证为棚户区改造服务之我见——以包头市北梁棚户区改造工程为例
公证为棚户区改造服务之我见——以包头市北梁棚户区改造工程为例
【摘要】一般来说,我们所说的棚户区现在指的是城市建成区的平房密度,长期存在,建筑质量差,人均居住面积小,缺乏基础设施,交通不便,公共安全和消防。一个隐患很大,卫生条件差的地区。棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。近年来,各地政府亦均出台了相应的措施,对棚户区进行大规模的拆迁改造。对改善民生、促进经济发展有着重要的意义。近年来,改造北梁棚户区是包头市的重中之重,对改善民生,促进经济发展具有重要意义。本文拟通过对2013年棚户区改造中所出现的问题,深入探讨公证机构在棚户区改造过程中所起的作用,笔者就此进行深入探讨。
【关键词】北梁;棚户区改造;公证
《中华人民共和国公证法》作为公证行业的法律依据,在公证服务北梁棚户区改造当中,必须以道德为底线、以法律为准绳,充分发挥“预防纠纷,减少诉讼”公证职能的作用。
一 、棚户区的概念
一般来说,我们所指的棚户区是城市建成区的平房密度,建筑物寿命,建筑物质量差,人均居住面积小,基础设施不足,交通不便,安全性高,火灾隐患大。近年来,各地政府亦均出台了相应的措施,棚户区的大规模拆迁和重建。棚户区改造不仅是一项重大民生工程,也是一项重大发展项目,对改善民生,促进经济发展具有重要意义。
二、包头市北梁棚户区的基本情况
包头市北梁棚户区面积13平方公里,涉及5个办事处和1个镇。它有11个行政村和15个社区。由于地理和经济条件,它自成立以来已有300多年的历史。包头市东河区登记失业人数达到11800人,占全市总人口的25%,其中70%以上居住在北梁。在这里,城市的功能严重退化,2011年3月21日,当时的中共中央政治局常委,国务院副总理李克强首次来到北梁。区,视察时总理说"这样集中连片的城市棚户区,在全国也少见"。2013年2月,李克强总理第二次来到北梁[[1]],在北梁三官庙社区居委会召开的棚户区改造工作现场办公会上李克强总理说,“对于棚户区人民来说,住房是一件大事。这里的棚户区改造工作再也无法延迟。”现在,群众正在“习惯”,但“担心”,烹饪,煤炭和厕所。我非常担心。我们必须解决住房这个大问题,把普通人的“担忧”变成“宜居”。“
李克强总理的话,让北梁地区的居民看到了住进新房的希望。北梁棚户区改造将会改善居民的居住条件,对包头的经济发展也有着重大的意义和积极的影响。北梁棚户区改造工程预计总投资200亿元,整个工程预计三年完成,棚改完成后,预计有近5万居民受惠。居民居住条件的改善,城市建设环境的改变为包头市带来新的发展机遇。
三、棚户区改造中存在的问题
(一)棚改工作实施难、对职能部门监督难
棚户区改造工程,主体并不只是被拆迁人和政府,还有开发商、拆迁执行主体或社会中介机构等各方,因为牵涉利益广、涉及主体多,所以棚改工作并不好开展。从最开始的入户调查,到开始后的选房摇号,再到后面阶段的拆迁安置,每一个步骤的程序都很复杂,棚改工作每向前走一步都十分艰难,如何确保棚改工作顺利的进行是个难题。正因为棚改工程的实施工作艰难、保护权利的程序复杂,所以棚改革工作的顺利进行需要通过政府各职能部门的协调来协调。只有充分发挥各部门的职能,努力协调各方关系,保护各方利益,才能保障棚改工作最终胜利完成。
(二)被拆房屋产权不明
因人口的流动性较大,且国家的户籍管理制度和房屋产权管理制度不够完善甚至存在空白,这导致棚户区很多房屋的实际所有权人虽然世代居住于此,却没有国家颁发的土地使用权证和房屋所有权证,没有法定的权属证明使得政府难以确定房屋的真正权利人。
另外,棚户区房屋交易现象十分普遍,交易问题的复杂性给棚改工作带来了很大麻烦。如房屋产权人已经举家搬迁至外地无法找到,或者产权人已死亡多年同时继承人无法找到亦或死亡多年,再或者多次交易中的某一个买受人无法找到亦或者死亡。棚改工作中的现实问题远远超乎了想象,在上述权属不明的情况下,拆迁安置工作将无法进行,但如果政府对这样的住户不予安置或者处理不妥当,会产生新的问题。
(三)强制拆迁带来的问题
强制拆迁所引发的矛盾是棚改工作无法回避的问题之一,各地因为强拆导致人员死亡的新闻屡见不鲜。但现实情况往往是可以强制拆迁的特定条件被扩大化,开发商或者其他利益方为了达到一些目的对不符合强拆条件的房屋也采取了强拆措施,侵害本来就是弱势群体的百姓的权利,这当然会不可避免的引发社会矛盾。居住权是百姓最基本的权利,如果受到侵害必然会引起百姓极大的愤怒。棚户区改造过程中,强制拆迁是一道卖不过去的坎,如何保证强制拆迁依照法定程序进行也是棚改工作的一个难题。
四、公证在城市棚户区改造中所起的作用
公证制度是我国的一项重要的预防性司法制度,它是社会主义司法制度的重要组成部分。一般而言,公证具有防止纠纷,减少诉讼,确保国家法律正确实施,制止违法行为,维护民事和经济秩序,引导公民,法人和其他组织按照法律。公证人出具的公证书具有较高的证据效力。从公证的职能和公证书所具备的的效力就不难看出,公证机构在棚户区改造过程中大有可为,甚至可以说公证机构在棚户区改造过程中的作用是不可替代的。从以下几个方面对公证如何服务棚户区改造进行了分析:
(一)主体资格确定方面
被拆迁房屋的权利人难以确定,公证机构可以从以下几个公证事项入手解决这一问题或为解决这一问题提供帮助:
1、继承公证
公证机构通过办理继承公证[[2]]可以有效解决产权登记人已故的问题,确定被拆迁房屋的合法权利人,明确被拆迁主体。同时办理继承公证也避免继承人之间产生纠纷。
2、遗嘱继承或接受遗赠公证
遗嘱继承或接受遗赠公证是继承类公证的一种,这是一种公证人证明遗产继承人或受益人继承或接受遗产的真实性和合法性的活动。棚户区居民中的有些老人生前留有遗嘱,指定将自己名下房屋由某个继承人继承或遗赠给继承人以外的某人,为了保证遗嘱的有效性和法律的严肃性,实现遗嘱人或遗赠人生前愿望。
3.声明的公证
公证的公证是公证机构,根据当事人的申请,证明公民和法人在公民活动中的单方面意义表达了真实的法律活动。这类公证适用范围比较广,对棚户区中有些房屋产权人已经出售给他人多年,或者房屋交易多次但未办理产权变更登记手续的情况,公证机构可以根据事实和法律,为当事人办理声明公证,为权利人有效维护权利提供证据,同时也帮助政府职能部门确定房屋的权利主体。
4、证人证言公证
公证机构要保全的是证人在公证处陈述证言的状态、时间、地点、内容、身份,证言内容是过去发生的事项。棚户区形成的历史时间长,在很多居民居住于此却没有产权手续或者房屋交易多次未办理变更登记手续,而产权人已下落不明等情况下,事实权利人可以寻找证人或者基层组织的负责人为其作证,并办理证人证言公证,证明其是实际权利人的事实。这一类公证无法直接确定权利主体,但可以从另一方面保护当事人权利,为政府职能部门确定房屋的权利主体提供证据参考。
(二)程序依法进行方面
棚户区改造工程依照法定程序进行是大前提,是棚改工作顺利进行和群众权利得到保护的保障,在确保棚改工作依法进行方面公证机构可以从以下几个公证事项入手:
1、现场监督公证
在办理现场监督公证时,公证机构需要对活动参与人的主体资格、活动规则、各方提交的材料将进行实质性审查,公证人公证人的现场监督将当场阅读公证人,监督的活动是否真实合法,程序是否合法、结果是否合法进行法律上的判断。棚户区改造过程中很多情况办理现场监督公证是十分必要的,比如棚改前期工作中的入户调查活动,对被拆迁主体关于表决是否同意补偿方案的过程、拆迁安置房分配的程序和抽取房号的过程、强制拆迁的过程等。
2、文书送达和公告事宜的公证
在棚户区改造过程中,政府职能部门会向各方送达各种权利义务告知书或强制拆迁通知书等文书,也会因为部分人员不配合导致无法送达而采取公告的方式。但为了防止权力滥用损害被拆迁人的知情权,应当对文书直接送达的行为或者公告送达的行为进行保全证据公证,对送达文书的内容或公告的内容、送达和公告的时间、地点以及相关情况进行保全,为棚改程序的合法性提供了可靠的证据支持。
(三)保护各方权利方面
权利和义务是民事法律关系[[3]]的核心内容,其实也是棚户区改造过程中法律关系的核心内容,保护相对弱势群体即被拆迁人的权利是棚户区改造工程的首要任务。目前,大部分棚改纠纷事件,是由公权力越位引发的群众权利受损所致,公证机构可以通过办理以下一些公证来保护各方权利,尤其是被拆迁人的权利。
1、强制拆迁的保全证据公证
根据“房屋拆迁证据保全证明规则”第2条的规定,房屋拆迁证据保全证明,房屋拆迁前,公证处应当采取调查,拍照或录像等措施,确保房屋及其附属物的状况。真实性和证明活动。保存房屋强制拆迁过程的证据公证反映了证据的有效性,公证的三大影响之一。房屋强制拆迁保全证据公证,为权利人提供了全面、直观的原始证据。按照强制拆迁工作的时间顺序笔者认为在强制拆迁保全证据公证的过程中应当注意以下问题:
(1)准备工作
对申请人的主体资格进行审核,要求申请人提供主体资格证明、拆迁许可证,被拆迁房屋所有权证,强制拆迁决定书,履约条例证明材料,按照建设部颁布的“城市房屋拆迁管理决定工作条例”的规定执行。
(2)强制拆迁过程中
公证员通过现场勘察、现场记录,对被拆迁对象采取测绘、拍照或摄像、登记和其他措施,监督测绘人员的测绘行为和成果,要求测绘人员提供书面的测绘结论,全面客观地记录被拆除的物品及其附件,房屋和现场状态。
(3)特殊情况
如果强制拆迁现场混乱,具体执行工作人员不能依法按上述程序操作,或者拆迁场面失去控制,公证员应当申请人必须及时处理,否则应拒绝公证。
2、房屋现状保全公证
被拆迁人与拆迁方关于拆迁事宜不能达成一致意见的,被拆迁人的房屋可能会被强制拆迁,被拆迁人为保护自己的权利,可以申请公证机构对房屋的现状进行保全。
3、安置款项提存公证
安置补偿金是否已给付、给付不能如何处理等问题是棚改工作中的又一问题,将安置款项提存至公证处有以下几个作用:防止款项挪用,保障合法领取人的权利;对提取人的主体资格进行审核,防止不法分子冒领安置款;起到保全证据的作用,保全职能部门提存安置款项的时间、给付安置款项的行为,预防纠纷;保障棚改工作依法、依程序顺利进行。
(四)预防纠纷方面
棚户区改造是棚户区居民每家每户的大事,涉及利益主体多,衍生出来的家庭矛盾和法律关系极多,处理不善不利于家庭和睦,不利于社会和谐。公证机构应当加强公证法律服务宣传,通过办理相关公证解决问题,发挥公证职能。在预防纠纷方可能会遇到以下类型的公证:拆迁人或者开发人员与被拆迁人签订的“拆迁安置补偿协议”应当经过公证,并分配家属或者继承人。
(五)包头市安泰公证处服务包头市北梁棚户区改造的一些做法
1、集思广益,制定工作方案
根据李克强总理2013年2月3日针对北梁棚改提出的新要求,2013年2月7日,新年上班第一天,包头市安泰公证处就召开会议,对服务北梁棚户区改造进行整体部署,成立服务北梁棚户区改造工作领导组,根据北梁棚改工作的实际情况,不断细化和调整工作方案,为北梁棚改革提供最优质,最高效的公证法律服务。
2、建立联系,架构服务桥梁
棚户区改造的最终目的是服务百姓,想达到这一目的就要与政府和基层组织建立起有效的联系。与政府职能部门、街道办事处、社区居委会建立有效的沟通的方式是包头市安泰公证处工作方案的重要部分。
3、走进北梁,加大公证宣传
根据工作方案,在保障处内工作正常进行的情况下成立5个流动工作站,进驻北梁的街道办事处和镇政府。
4、特事特办,开辟绿色通道
棚户区居民属于城市中较特殊的群体,基本上都是城市中收入较低人群,而且文化水平也相对低,公证机构为这类人群服务应当有针对性的调整工作方式。包头市安泰公证处就为棚户区居民办理公证业务开辟了专用绿色通道,提前对公证人员做好业务培训,并在公证服务大厅专设"北梁棚户区改造办证台"为棚户区居民提供最优最快捷的服务。另外针对棚户区居民收入偏低的情况,通过与法律援助中心等部门的沟通,对符合条件的确有困难的居民采取减收公证费用或者启动法律援助程序,真正站在群众角度思考,真正的让群众受惠。
综上所述,要做好对棚户区改造最终的目的是服务好百姓。公证机构及早介入棚户区改造是非常必要的,不能在产生问题时才采取措施,要充分发挥公证的预防性职能作用。通过早期公证法律宣传、向政府以书面形式提出司法建议等措施,可以有效协调各方关系、减少矛盾,达到消除或减少社会不稳定因素的目的。棚户区改造是大事,政府做了决定后会非常及时的向社会发布消息。
对棚户区改造工作,无论怎样估计它的复杂性和难度都不为过。棚改过程中政府的很多行为不合法、不规范,百姓的思想工作难做,所以棚改中的公证工作也比较复杂。这样就对公证人员的素质要求较高,不仅应当业务精、素质好、熟练掌握相关法律法规,还应当有较强的协调能力,协调各方关系,化解矛盾。
另外,公证人员应当严格依照《房屋拆迁证据保全公证细则》、《公证法》、《公证程序规则》及其他相关法律规定的要求办理业务,不能有丝毫疏忽。有些时候政府机关将公证处当成政府职能部门,要求公证机构按照政府的意愿办理业务,这样的做法绝对是错误的。尽管公证机构作为国家的法定证明机关,应当配合政府工作,处理好棚改工作,做好法律、政策宣传,调和被拆迁人与政府之间矛盾,协调两者间的关系,但公证机构更应当坚持客观、公正的原则,依法独立行使公证职能。《公证程序规则》第二条规定:公证机构办理公证,应当遵守法律,坚持客观、公正的原则,遵守公证执业规范和执业纪律;第三条规定:公证机构依法独立行使公证职能,独立承担民事责任,任何单位、个人不得非法干预,其合法权益不受侵犯。这就要求公证机构作为第三方、中立方,应当严格依法、依程序办理强制拆迁的保全证据公证,不能走形式、走过场,要依法办证,真正充分发挥公证职能,保护人民群众的合法权利,不让“民心工程”成为侵害百姓权利的借口。
沟通是解决问题的桥梁。通过与各方沟通,可以起到以下作用:充分了解棚户区居民的情况,充分了解政府和群众的需求,这便于公证机构准确定位,找准自己的位置才能做好公证法律工作;规范职能部门的行为,对职能部门制定和执行工作计划起到引导的作用;提高群众的公证法律意识,让群众能够知道如何利用公证捍卫自己的合法权利。沟通是解决问题的基本方式,但又恰恰是各方容易忽视的问题,公证机构在服务棚户区改造工作过程中一定要对这一点重视起来。
【参考文献】
[1].中华人民共和国国家公证法.法制出版社.2005
[2].江晓亮.公证员入门.法律出版社.2006
[3].总理心愿----宜居梦照进现实.包头日报.2013.4.1
[4].张颖宏.化解社会矛盾的重要节点.中国公证.2013.2
[5].阎建明.浅谈适用要素式公证书要素适用规律.中国公证.2013.5
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【探析】职务侵占罪之疑难杂症-法律论文-免费论文
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【探析】职务侵占罪之疑难杂症
【探析】职务侵占罪之疑难杂症
职务侵占罪是财产型犯罪中较为常见的罪名,根据《中华人民共和国刑法》第二百七十一条规定,职务侵占罪是指公司、企业或者其他单位的人员,利用职务上的便利,将本单位财物非法占为己有,数额较大的行为。国有公司、企业或者其他国有单位中从事公务的人员和国有公司、企业或者其他国有单位委派到非国有公司、企业以及其他单位从事公务的人员有前款行为的,依照本法第三百八十二条、第三百八十三条的规定定罪处罚。经过多年的司法实践和理论研讨,先前很多疑难问题已得到解决,但随着社会的发展,又产生了很多新的司法疑难问题。除了即存的本罪与他罪的认定问题,2016年颁布的《关于办理贪污贿赂刑事案件适用法律若干问题的解释》因提高了职务侵占罪的数额标准,导致了新的司法实践疑难问题的出现。本文从职务侵占罪的构成要件以及量刑标准等方面,结合案例,对上述问题进行探析。
一、对“财产所有权”的探析
本罪的客体要件为公司、企业或者其他单位的财产所有权。其中,“公司”是按照《公司法》规定设立的非国有的有限责任公司和股份有限公司;所称“企业”,是指除上述公司以外的非国有的经过工商行政管理机关批准设立的有一定数量的注册资金及一定数量的从业人员的营利性的经济组织,如商店、工厂、饭店、宾馆及各种服务性行业、交通运输行业等经济组织;“其他单位“是指除上述公司、企业以外的非国有的社会团体或经济组织,包括集体或者民办的事业单位,以及各类团体。财物,包括动产和不动产。所谓“动产”,不仅指已在公司、企业、其他单位占有、管理之下的钱财(包括人民币、外币、有价证券等),而且也包括本单位有权占有而未占有的财物,如公司、企业或其他单位拥有的债权。就财物的形态而言,犯罪对象包括有形物和无形物,如厂房、电力、煤气、天然气、工业产权,等等。
需要强调的是,最高人民法院研究室于2011年2月15日对公安部经济犯罪侦查局的复函中明确指出,上述“其他单位”包括个人独资企业,成为职务侵占罪的对象,例如艺人独资成立的工作室。若艺人的经纪人利用职务之便,将客户支付给工作室的业务款占为己有,则涉嫌职务侵占罪。此外,股权也可以成为本罪的对象,但单纯利用职务便利侵占本公司股东股权的行为,不能直接认罪,除非行为人将股权所对应的财产据为己有,并将其脱离本单位的控制。随着网络时代的高速发展,手机通讯流量包也成为本罪的对象,通讯公司的职员利用职务便利,违规为自己或亲友免费办理优惠的流量包套餐,或者将优惠流量包套餐非法出售给他人,数额较大的也构成本罪。目前我国对虚拟财产还没有相应的计价方式,依照司法解释相关规定,以嫌疑人的销赃数额认定犯罪数额。
二、对“职务”的理解,区别本罪与盗窃罪
本罪的客观要件为“利用职务上的便利,侵占本单位财物,数额较大的行为”。强调了1.必须是利用自己的职务上的便利。包括(1)利用自己主管、分管、经手、决定或处理以及经办一定事项等的权力;(2)依靠、凭借自己的权力去指挥、影响下属或利用其他人员的与职务、岗位有关的权限;(3)依靠、凭借权限、地位控制、左右其他人员,或者利用对己有所求人员的权限。仅是利用工作上的便利如熟悉环境、容易混入现场、易接近目标等,即使取得了财物,也不是构成本罪,构成犯罪的,应当以他罪如盗窃罪论处。
公报案例上海市李某职务侵占案中,一审、二审法院皆认为,普通货物运输的承运人不仅负有将货物安全及时地送达目的地的职责,同时对该货物负有直接保管的义务。货运驾驶员在运输途中,利用其运输、保管货物的职务便利窃取货物的行为,构成职务侵占罪,而非盗窃罪。公报案例河南杨某盗窃案,一审、二审法院皆认为,如果行为人作为电脑室人员,易于接触他人主管、管理、经手的公司电脑,或者熟悉作案环境,但不具有管理或经受本单位财务的职责,也不管理本单位VIP积分卡充值系统的职责,仅工作中形成的便利条件秘密窃取本单位的财产,则不属于“利用职务上的便利”,以盗窃罪定罪处罚。
三、对“人员”的理解,区别本罪与贪污罪
本罪的主体要件:公司、企业或者其他单位的人员,包括如下人员:
1.股份有限公司、有限责任公司的董事、监事且不具有国家工作人员身份
2.上述公司的人员,如经理、部门负责人和其他一般职员和工人且不具有国家工作人员身份
3.上述公司以外企业或者其他单位的人员,是指集体性质企业、私营企业、外商独资企业的职工,国有企业、公司、中外合资、中外合作企业等中不具有国家工作人员身份的所有职工。
4.(1)个人独资企业的投资人,因其个人财产与企业财产是混同的,投资人占有本企业财产的一般不能构成职务侵占罪的主体,但其聘用的其他人员则可以构成职务侵占罪的主体;(2)个人合伙企业的合伙人,由于个人合伙不具有企业资格,如果合伙人其利用职务之便占有合伙企业财产,只是侵占了其他合伙人的财产,也不符合职务侵占罪的主体要求;(3)个体工商户,个体工商户不是刑法意义上的单位,实质为个人,因此,个体工商户及其聘用的人员也不能构成职务侵占罪的主体。
《刑法》第三百八十二条第二款规定:“受国家机关、国有公司、企业、事业单位、人民团体委托管理、经营国有财产的人员,利用职务上的便利,侵吞、窃取、骗取或者以其他手段非法占有国有财物的,以贪污论。”公报案例张某、黄某职务侵占案,法院认为虽然国有公司投资设立的股份公司所保管的财产可列为经手管理的国有财产,但被告人张某只是该公司雇佣的工作人员,从事的只是看管验货厂的劳务工作,其身份是一般工勤人员,对厂内货物不具有管理权力,既不属于“在公司企业或其他国有单位中从事公务的人员”,也不属于“受委托管理、经营国有财产的人员”,因此不能成为贪污罪的主体,张某利用当班看管场内货物和核对并放行车辆、代理业务员,核算员对进出货柜车进行打卡收费的职务便利,与被告黄某共同窃取储运公司负责保管的货柜应当认定为职务侵占罪。
具有国家工作人员身份的人员与公司、企业或者其他单位的人员共同侵占单位财物如何定性处理?实践中,对此有两种不同意见:一种意见是按主犯的基本特征定性,如主犯具有国家工作人员身份的,那么同案犯都定贪污罪;如主犯的身份是公司、企业或者其他单位的人员,那么具有国家工作人员身份的同案犯定侵占罪。另一种意见是:如果主犯的身份是公司、企业或者其他单位的人员,那么全案定侵占罪;如果主犯的身份是国家工作人员,应分别定罪,具有国家工作人员身份的定贪污罪,公司、企业或者其他单位的人员定侵占罪。笔者倾向于第二种意见,仅供参考。
四、对主观要件的分析,理解本罪与挪用公款罪的区别。
本罪的主观要件:直接故意,且具有非法占有公司、企业或其他单位财物的目的。即行为人妄图在经济上取得对本单位财物的占有、收益、处分的权利。至于是否已经取得或行使了这些权利,并不影响犯罪的构成。挪用本单位资金数额较大且不退还的,有可能转化为职务侵占罪。此处所说的不退还,是指挪用本单位资金,案发后人民检察院起诉前不退还。
司法实践中如何认定犯罪嫌疑人是挪用的故意还是侵占的故意?主要看被侵害的货币能否从账面上直接查出来,如果能从账面上看出,一般认定为挪用资金罪,如果无法从账面上直接查出,一般认定为职务侵占。
章某挪用资金案中,一审认为,被告人章某无论采用虚构或是截留的方法,均是将单位钱款套出后予以赌博花用,其将本单位钱款提出均有账可循,并未将账目做平,无法证明章某具有非法占有侵吞的主观故意;且章某目前无力归还钱款也不是推断章某非法占为己有的依据,故应认定章某构成挪用资金罪。二审对罪名重新认定,二审认定,章某利用担任公司市场部经理的职务便利,采用虚构业务及收款不入账等方法,将公司钱款共计人民币1,042万余元用于赌博及个人花用,不能归还。章某虽没有采用做假账的方式将账目做平用以掩盖其截留本单位钱款的行为,但章某明知没有偿还的经济能力,利用职务便利截留本单位巨额钱款用于赌博等高风险活动,客观上亦没有归还,应认定章某具有非法占有钱款的故意,构成职务侵占罪。
五、本罪定罪量刑标准调整产生的影响
于2016年4月18日起施行的《关于办理贪污贿赂刑事案件适用法律若干问题的解释对本罪的定罪量刑标准作出了大幅调整,将“数额较大”的起点由原来的5000元至1万元调整为 6 万元,“数额巨大”的起点调整为100万元。《解释》的施行提高了本罪的入罪门槛,由此造成了职务侵占罪与盗窃罪在定罪量刑标准上的巨大差距:盗窃罪数额较大的起点为
1000元至 3000元,与职务侵占罪入罪标准相比,后者是前者的20至60倍。另外,数额加重犯(数额巨大)的起点也相差巨大,盗窃罪数额在3万元至10万以上属于数额巨大,处三年以上十年以下有期徒刑,盗窃数额在30万元至50万元以上属于数额特别巨大,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑。而职务侵占罪的数额巨大起点为 100 万元,法定刑为五年以上十五年以下有期徒刑。相比之下也是数倍的差距。因而如何准确地对行为定性,就显得尤为重要。
新标准亦不利于保护单位财产。以往的司法尺度在界分职务侵占罪与盗窃罪时,总是扩张适用职务侵占、缩小盗窃罪的适用。如果继续采取既往标准,将上述公司、企业或者其他单位的人员,利用职务或工作便利实施的窃取行为统一认定为职务侵占罪,将会导致公司、企业等单位财产得不到有力保护。因为职务侵占罪的定罪门槛过高,而公司、企业,特别中小企业,很少有“内盗”数额达到 6 万元以上的,数额没有达到 6 万元就不构成犯罪,对这些侵财行为不能定罪处罚。这样将造成刑事法网漏洞,不利于对公司、企业等单位财产的依法保护。
六、目前实践中对本罪量刑的规定及侧重点
2017年,最高人民法院关于实施修订后的《关于常见犯罪的量刑指导意见》的通知关于本罪做出如下规定:1.(1)达到数额较大起点的,可以在二年以下有期徒刑、拘役幅度内确定量刑起点。(2)达到数额巨大起点的,可以在五年至六年有期徒刑幅度内确定量刑起点。2. 在量刑起点的基础上,可以根据职务便占数额等其他影响犯罪构成的犯罪事实增加刑罚量,确定基准刑。且会综合考虑职务侵占数额、次数、是否退缴赃款等因素。实践中,安徽、上海等地对于吸毒/赌博/行贿/走私等行为有增加基准刑的规定。
七、结论
“罪行规范的实质是法益保护规范,刑法的任务和目的是保护法益,因此他将侵犯法益的行为类型化成犯罪构成,并针对符合犯罪构成的行为,规定法律后果,从而形成了罪行规范。违反罪行规范的行为,就是侵犯法益的行为,对侵犯法益的行为宣示刑罚,对侵犯法益的犯罪行为科处刑罚,正是为了并实现这法益保护的目的。”通过对职务侵占罪犯罪构成要件的探析,区分本罪与他罪的基础上,结合量刑标准处罚,才能真正实现对法益的保护。
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推进农村法律援助事业,服务新农村建设问题-法律论文-免费论文
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推进农村法律援助事业,服务新农村建设问题
推进农村法律援助事业,服务新农村建设问题
摘要:社会主义和谐社会要求构建“生产发展,生活富裕,乡风文明,村容整洁”的社会主义新农村。而健全的法律制度能为社会主义新农村建设提供强有力的法制保障。在实践中,由于法律意识淡薄,客观物质因素等制约,农民的合法权益无法得到充分保护,广大农民群众无疑成为法律维权上的弱势群体,由此而引发的社会问题必然阻碍社会主义新农村的建设进程,影响到整个社会主义和谐社会的构建。法律援助是一项扶助贫弱,保障社会群体合法权益的公益事业,对于农民群众合法权益的保护能起到重要的保障作用。在农村实施并健全法律援助制度,有助于服务社会主义新农村建设,推进社会主义和谐社会的构建。
关键词:法律援助 新农村 农民 维护
前 言
建设社会主义新农村,构建和谐社会是一个长期奋斗目标,要树立统筹协调、长期奋斗的思想。构建社会主义和谐社会,农村和谐社会建设是重点、难点,也是关键【1】。社会主义新农村的建设离不开稳定健全的法治环境,而法律援助制度能够为农民这一法律维权弱势群体提供必要的法律援助服务,这对于防止农民因维权产生的社会矛盾,维护农村社会稳定健康发展至关重要。推进农村法律援助事业,有助于服务新农村建设。
一、农村法律援助工作的开展现状
加强农村法律援助工作,维护农民合法权益,促进农村的和谐稳定,对于法律工作者来说,是神圣的使命,必须做好做实【2】。近年来,东昌府区法律援助中心为切实保护好农民的合法利益,为农民提供优质的法律援助服务实施了一系列针对农民的便民措施。
首先,在辖区各乡镇成立了法律援助工作站,并且于今年成立了“维护农民工合法权益法律援助工作站”。在法律援助的覆盖体系上,力求不留法律援助空白点、真空区,避免了农民群众寻求法律援助时求助无门的情况。
其次,在涉及农民的法律援助案件审批、受理、办理上,一律予以开通法律援助“绿色通道”。在进行法律援助过程中做到降低门槛,简化援助案件审批程序,努力做到应援尽援。在接待当事人的过程中,工作人员做到了真心、热心、耐心,使受援农民群众不仅在法律上得到援助而且在心灵上得到温暖。
另外,加大农村法律援助知识的普及宣传。东昌府区法律援助中心利用多种渠道,多种方式下乡镇,进农村进行法律援助知识宣传,在农村大力普及了法律援助知识
,提高了农民群众的法律援助知晓度。
通过以上一系列措施,东昌府区农村法律援助工作取得了显著成效,农民群众的合法权益得到及时有效的维护。
二、农村法律援助工作存在的困难
尽管东昌府区法律援助中心采取多种措施推进农村法律援助事业发展,但在农村法律援助工作开展中仍然存在一定的困难和问题。
第一,法律援助宣传力度不够。尽管已经开展多种形式的法律援助普法宣传,但是长期形成的传统法制观念以及文化程度的有限一定程度上影响了农民群众知法用法。农民群众的法律援助知晓度和理解程度仍有待于进一步加强。
第二,农村法律援助经费短缺,影响到法律援助工作开展。俗话说,巧妇难为无米之炊。农村法律援助经费紧张一定程度上影响了法律援助案件的办理质量。同时也无法对基层法律援助工作者进行培训调研等提高基层法律援助工作者的专业素质。
第三,援助案件质量有待进一步提高。在农村法律援助案件的办理中,一部分援助案件能够做到代理‘辩护规范,卷宗规范。相当一部分农村法律援助案件的代理词,辩护词比较简单,一定程度上影响了农民合法权益的维护。法律援助案件的质量问题既与主观因素有关。也与客观因素有关。
第三,加强农村法律援助工作,推进新农村建设
确切落实农村广大群众真正树立起依法办事,关注社会中存在的弱势群体,努力营造一个良好的法律援助范围,则需加强农村法律援助建设,把农村法律援助工作纳入一个法制化轨道,解决新形势下依法援助的问题,应是农村法律援助的根本途径【3】。应从以下几点做好农村法律援助工作。
首先,加大宣传力度,扩大法律援助知晓率
知法才能用法,只有切实保障广大农民群众对法律援助的知晓度,法律援助工作才能服务于农村建设。结合“3·15”、“12·4”等维权日、法律宣传日等活动开展大型法律援助主题宣传活动,促使全社会了解法律援助制度及其对和谐社会建设的重要意义,形成良好的社会氛围。灵活采用多种宣传手段,利用农民群众赶大集的时机送法下乡镇,进农村;向农民发放《法律援助制度》等宣传资料,并设立咨询台,由法律援助工作人员进行现场案例分析,疑难问题解答等。同时在农村墙壁上粉写法律援助标语,悬挂法律援助宣传牌等,让更多农民群众了解法律援助,在受到不法侵害时懂得运用法律手段来维护自己的合法权益。
其次,加强农村法律援助规范化建设,提高援助案件质量。
法律援助案件质量是法律援助工作的生命线,不能因为法律援助是无偿法律服务而降低质量【4】。提高法律援助工作质量关键在于法律援助工作的规范化建设。首先是基层法律援助工作站的规范化建设,其次是援助案件的规范化办理。既要从案件审批、受理能程序上进行规范化建设,又要从询问笔录、代理词辩护词书写等实体问题上进行规范。建立案件回访制度,及时对受援人进行案件回访,以监督案件的办理情况,农民权益的保障情况等。卷宗的规范化管理同样是规范化建设中重要的一环,结案案件卷宗装订按照统一顺序、统一手续,统一归档保存。卷宗的规范化管理有助于援助案件的统计,疑难案件的研究。采取多种举措提高法律援助案件质量,进而提高农民群众对法律援助工作的满意度。
再次,加大财政投入,社会支持,法律援助工作向农村倾斜。
财政经费的短缺是制约法律援助工作尤其是农村法律援助工作开展的瓶颈。争取地方财政对法律援助的经费投入,保障法律援助事业发展的需要,提高法律援助案件的办案补贴,使法律援助工作人员办理援助案件无后顾之忧。在争取法律援助经费的同时也要鼓励社会力量参与到农村法律援助工作中来。我国农村法律援助工作量大而艰巨,仅靠政府财政拨款进行农村法律援助工作是不现实的,必须动员社会力量推动农村法律援助事业的发展,一方面发挥社会律师的法律援助作用,明确办理法律援助案件是社会律师的一项义务;另一方面壮大法律援助志愿者队伍,动员各种社会力量推动农村法律援助事业发展。
最后。加强学习,提高法律援助工作者业务素质
作为农村法律援助工作开展主体的基层法律援助工作者的素质高低直接决定着农村法律援助工作的开展情况。一方面,从主观上加强法律援助工作者的责任感,基层法律援助工作者应意识到法律援助工作对于农民利益保障农村社会稳定的重要性,主观上意识到才能在工作上重视法律援助,最大限度地维护农民群众利益。另一方面,要加强法律援助工作者的业务学习,组织业务培训吗,过硬的专业素质才能保障农村法律援助工作的质量。
结 语
党的第十七次全国人民代表大会指出“解决好农业、农村、农民问题事关全面建设小康社会大局,”而农村法律援助工作的开展对于维护农民群众合法利益,制裁违法行为起到积极作用。搞好农村法律援助工作,能够做大限度地减少农村不和谐。不稳定因素,存进农村社会的健康稳定发展。推进农村法律援助工作的开展,能够为社会主义新农村建设提供有力的法律保障,进而促进社会主义和谐社会的建设发展。
参考文献:
[1] 《农村法律援助工作的实践与思考》
潘岳松 《党的十六大以来理论研究文集》
第83页;
[2] 《农村和谐社会建设中的问题及对策探讨》
黄雪松 [3] 《关于农村法律援助若干问题的探讨》
[4] 《农村法律援助工作的实践与思考》
潘岳松 《党的十六大以来理论研究文集》 84页
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法律论文优秀范文8
论房地产中介法律服务-法律论文-免费论文
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论房地产中介法律服务
浅论对房地产中介服务违规行为的规制
宁夏宁正律师事务所
姜有育
[论文摘要]随着房地产行业的骤升,房地产中介服务机构越来越多。房地产中介服务活动的开展,促进了房地产交易专业化、规范化的发展,但由于起步晚、立法不健全,有些中介服务机构由于利益的驱动,存在许多违规操作的行为。本文拟从规范和调整中介服务行为入手,探讨中介服务违规行为的表现形式、形成原因等问题,并对中介服务违规行为的规制及立法提出相关建议,以加强立法和监管机制,严格市场准入,确立责任保险制度,保障房地产中介服务业健康、有序的发展。
[关键词] 房地产 中介服务
违规行为 规制
目
录
一、 房地产中介违规行为的主要表现形式…………………………
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(一)对不允许上市交易的房地产违规代理、挂牌出售……………第3页
(二)疏于核查客户、房屋的关键信息………………………………第3页
(三)隐瞒影响交易成功的重要信息…………………………………第3页
(四)为交易双方规避法律出谋划策…………………………………第3页
(五)违规获取额外利益………………………………………………第4页
(六)资金监管存在漏洞………………………………………………第4页
二、 房地产中介违规行为成因分析…………………………………
第4页
(一)立法层级低、缺乏可操作性,致使规制房地产中介难以做到有法可依……………………………………
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(二)市场准入门槛太低,人员素质普遍不高。…………………
第4页(三)监督检查执行不到位,也是问题突出、屡禁不止的重要原因 第5页
三、规制房地产中介违规行为的几点建议……………………………第5页(一)严格市场准入并建立等级评定制………………………………第5页(二)设立行业协会……………………………………………………第5页(三)确立过错归责原则和中介机构的免责事由……………………第5页(四)建立中介行业保证金制度和责任保险制度……………………第6页
(五)定期组织培训和考核,提高中介机构和人员素质……………第6页
浅论对房地产中介服务违规行为的规制
近几年来,随着房地产行业的不断升温,房地产市场空前活跃,房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。一方面,中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用,促进了房地产交易的专业化、规范化运作;另一方面,由于我国房地产中介服务起步较晚,立法也不够健全,房地产中介服务行为混乱无序,侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。鉴于此,迅速规范房地产中介行为、平衡当事人之间的利益,已成为我国立法必须面对的迫切问题。本文拟从规范和调整中介行为入手,探讨中介违规行为的表现形式、形成原因等问题,并对中介违规行为的规制及立法提出相关建议。
一、 房地产中介违规行为的主要表现形式
根据《城市房地产管理法》及《城市房地产中介服务管理规定》的有关规定,所谓房地产中介服务,是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产中介服务违规行为,是指房地产中介服务机构和人员违反相关法律、法规的规定,故意或过失操作房地产咨询、价格评估和经纪等中介服务活动,扰乱房地产交易市场的正常秩序,损害房地产交易各方当事人合法权益的行为。其主要表现形式为:
(一)对不允许上市交易的房地产违规代理、挂牌出售。
根据我国《城市房地产管理法》第38条的规定,对于未依法登记领取权属证书的或具有法律和行政法规规定禁止转让的房地产不得转让。但在实践中,一些房地产中介为了促成交易,赚取佣金,往往隐瞒标的房屋仍为承租公房或为限制年限内的经济适用住房等不能上市交易的事实,或随意承诺短期内即可解决交易障碍,致使买卖双方在随后交易失败后与房地产中介公司就中介费应否支付产生纷争。
(二)疏于核查客户、房屋的关键信息。
如中介公司未对客户出示的身份证明、房屋权属证明进行合理查验;未仔细审查待售房屋有无抵押、有无出租及私搭乱建,并核查委托的客户是否是真正有权出售房屋的权利人;对于属于夫妻共有财产的房屋,未要求配偶一方出具同意出售和委托办理的证明;对于待出售房屋为遗产的,未要求全体遗产继承人出具同意出售的书面委托文件。
(三)隐瞒影响交易成功的重要信息。
如不向买受人如实说明其已知的可能不利于成交的待售房屋的历史情况或周边环境或必要生活设施情况。
(四)为交易双方规避法律出谋划策。
如承诺为无实力购房人办理“高评低供”还贷款手续,或帮助外地买受人虚构在京纳税或社保缴费一年以上证明,或为迎合买受人少交税款的心理帮助买卖双方签订“阴阳合同”,恶意促成双方达成不平等或不合法交易。
(五)违规获取额外利益。
如中介公司要求买受人全程通过其交纳钱款、委托办理过户,从而千方百计阻挠买受人与出卖人见面,再通过隐瞒房屋真实成交价、一再加价等手段将多收取的售房款据为己有。又如中介公司怂恿当事人采取恶意毁约、一房二卖的方式高价出售房产以为自身获取更高的居间服务费,从而引发房屋买卖连环纠纷。
(六)资金监管存在漏洞。
大部分交易中,买卖合同约定的定金和首付款由中介公司自行监管,有的交易总价较高,定金和首付款的总和可能高达几十万元,这大大增加了交易风险;一些银行只对在该银行贷款的购房客户实行免费资金监管,而对于不在该银行贷款的购房客户不提供资金监管服务或收取高额的监管服务费用,导致购房客户不愿或无法选择由第三方办理资金监管。
二、 房地产中介违规行为成因分析
(一)立法层级低、缺乏可操作性,致使规制房地产中介难以做到有法可依。
在国家立法层面,目前我国尚无专门的房地产中介管理立法,仅有的几个条文只散见于《城市房地产管理法》第58条(有关房地产中介服务机构的设立条件)及《合同法》第23章(有关居间合同的一般规定)中,并不足以起到规范现实生活中复杂多样的房地产中介行为的作用。而建设部颁布的《城市房地产中介服务管理规定》、国家工商总局颁布的《经纪人管理办法》、国家计委和建设部联合发布的《关于房地产中介服务收费的通知》及建设部和财政部等七部委联合下发的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》等均属于部委规章和文件,难以被法院直接引用,这就在一定程度上弱化了法律对市场的宣示功能,并助长了房地产中介机构漠视法规、不时突破甚至违法乱纪的行为。
而且,有关房地产中介方面的管理规范多系指引性和框架性的规定,缺乏一些必要的明确指引和具体要求。如在房地产中介机构的设立条件上,无论是《城市房地产管理法》还是《城市房地产中介服务管理规定》均只要求有必要的财产和经费,但何为“必要”却未进一步规定,这就意味着只要符合《公司法》规定的下限即人民币10万元即可登记注册一家房地产经纪公司,无疑这样的条件设计对于经手大量交易、可能会给客户造成巨大经济损失的房地产中介企业而言未免过于宽泛了。
(二)市场准入门槛太低,人员素质普遍不高。
我国房地产从业人员的执业准入也相当宽松,不仅学历要求低,而且考试也简单,造成房地产中介从业人员良莠不齐,缺乏必要的敬业精神和职业道德素养,埋下了诸多隐患。
(三)监督检查执行不到位,也是问题突出、屡禁不止的重要原因。
根据《经纪人管理办法》第18条的规定,对经纪人的违法活动,工商行政管理机关有权按照有关法律法规及行政规章予以处罚。但事实上,每年房地产中介虽然占据经纪类投诉的首位,却鲜见有职能机关监督检查、处罚违规中介的报道。
在美国,由私人推动组建有贯通上下的全美房地产经纪人协会、州协会和市协会这样一套金字塔状、网络化的格局建制,如入会会员有任何违纪行为,协会即有权吊销其相应资格甚至对其提起诉讼。但在我国,目前并未建立起全国性的房地产经纪协会组织,一些地方也尚未组建区域性的房地产经纪协会,已经建立的地区性经纪协会在会员数量、服务培训、管理手段上均表现得相当疲软。
三、规制房地产中介违规行为的几点建议
要解决房地产中介违规行为带来的诸多问题,唯一标本兼治的办法就是加强和完善立法。建议立法应确立以下几方面内容:
(一)严格市场准入并建立等级评定制。
国外对房地产中介机构及其执业人员一般都实行严格的准入制度,如美国的执照制度和我国香港地区的发牌制度,都严格限制入市机构和人员的标准和条件。近几年,我国虽然也实行中介机构资质及执业人员资格管理制度,但由于标准及条件规定偏宽,且监管机构把关不严,导致大量的低素质机构及执业人员进入市场。为此,我国要通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准,建立中介公司等级评定制,推动中介市场优胜劣汰,并为购房者提供区分良莠的依据。
(二)设立行业协会
许多发达国家和地区都建立了房地产中介行业协会,并通过行业协会制订了执业道德规范,对中介违规行为加以规范和限制。行业协会可配合政府有关部门对不正当的中介行为进行处罚,如在本行业内部公告严重违规或严重缺乏资信的中介机构或人员名单,禁止其在一定期限内重新执业以及开除出协会等等。
(三)确立过错归责原则和中介机构的免责事由
过错责任是指因行为过错导致他人损害时应承担的责任。根据客观过错说,行为人的行为只要违反了法律所设定的规则、义务,那么即存在过错。在房地产中介服务中,中介机构从事违规行为一般都出于过错和重大过失。鉴于中介违规行为的特殊性,为避免诉讼中受害方对中介机构的主观过错举证困难,应适用过错推定原则,实行举证倒置。只要中介服务给当事人带来损失,当事人就可以起诉中介机构,中介机构必须提供证据证明自己主观无过错或过失,否则就应当推定其有过错,应当对受害方的损害承担责任。
(四)建立中介行业保证金制度和责任保险制度。
为防止中介机构及从业人员挪用客户资金或携款潜逃,相关主管部门应推动建立中介行业保证金制度和责任保险制度,以保障整个房产中介行业的良性发展。保证金指房地产中介机构缴纳,用于保障房地产中介行业中消费者权益的专用款项。也可以借鉴我国旅游业明确规定的旅行社质量保证金制度,建立房地产中介行业的保证金制度。设置房地产中介行业责任险,使作为被保险人的房地产中介机构在承办房屋中介业务过程中因过失给委托人及其利害关系人造成的损失,可由保险公司在赔偿限额内负责赔偿,这有利于保障安全交易和当事人的合法权益。
(五)定期组织培训和考核,提高中介机构和人员素质。负责监管房地产中介机构的行政部门应定期组织培训,及时传达有关房地产中介行为操作规范的法律法规,通报具有违规行为的中介机构和业务人员以及采取的处罚措施,以起到警诫作用,从而树立中介机构和个人的诚信意识。同时,还应加强对中介机构高层的培训,树立中介机构的危机意识,引导中介机构从无序扩张、寅吃卯粮的发展状态逐渐向理性判断市场走势、维护市场稳定健康发展的方向发展
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