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土地估价实务基础：土地估价实务基础学习资料（强化练习）
2017-10-01 06:45:41 来源:91考试网 作者:www.91exam.org 【大 中 小】
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1、判断题  一般情况下，建筑物的还原利率要大于土地的还原利率。()


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2、多项选择题  

某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。

市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，包括（）补偿。

A.房屋
B.土地
C.收益
D.住房


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3、单项选择题  在剩余法估价中，税费一般以（）的一定比例来计算。

A.建成后不动产总价
B .建筑费用
C.建筑费用与开发商利润之和
D.总开发成本


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4、单项选择题  工业用地出让价格评估依据的重要资料是()。

A.出让时的土地出让金
B.同类土地征地拆迁成本
C.同类土地市场交易价格
D.政府公布的最低限价


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5、多项选择题  在市场比较法中，一般需要进行情况修正的情形有（）。

A.相邻房地产的交易
B.买方或卖方以往存在业务关系
C.买方或卖方不了解市场行情
D.受债权债务关系的影响
E.急欲脱售或购买的交易


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6、多项选择题  关于土地价格，说法正确的有（）。

A.地价具有明显的地区性和个别性
B.地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格上涨的速度
C.土地市场是不完全的市场
D.土地价格的高低由其生产成本决定
E.宗地的开发程度不能影响到土地估价


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7、单项选择题  下列选项中()是影响建筑物价格的最基本因素。

A.建筑楼层
B.建筑年代
C.建筑种类
D.建筑采光


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8、单项选择题  房地出租中，（）的费用计算与建筑物重置价无关。

A.管理费
B.维修费
C.保险费
D.房屋折旧费


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9、多项选择题  关于我国的土地估价制度和土地估价师资格制度（）。

A.建立了基准地价、标定地价、宗地地价；城市地价动态监测系统等地价体系
B.建立了从估价机构审批、地价确认到估价机构公示、估价报告备案、土地资产处置审批的管理制度
C.建立了土地估价师资格考试、继续教育、信息公示等土地估价人员和机构的监督管理机制
D.实行了城镇土地分等定级和城市基准地价测算
E.土地估价师必须经注册才能签署估价报告


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10、单项选择题  开发某一不动产，根据当前房地产市场的租金水平，与其类似的不动产月租金水平为300元/m2，其中维修费、管理费等为租金的25%，该类不动产的还原率为8%，总建筑面积为35000m2，可出租率为80%，则所开发的不动产的总价可确定为（）万元。

A.23500
B.92500
C.94500
D.26500


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11、判断题  运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率应当相等。（）


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12、单项选择题  2006年6月1日，B县城镇居民王某因土地权属争议，向B县国土资源局提出解决处理申请并被当日受理，按照规定，B县国土资源局应当最迟于()前提出调查处理意见。

A.2006年12月1日
B.2007年1月1日
C.2007年2月1日
D.2007年3月1日


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13、单项选择题  

按照现行分类，殡葬场所用地属于()。

A.公共建筑用地
B.公用设施用地
C.商服用地
D.特殊用地


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14、多项选择题  基准地价评估的基本要求有（）。

A.评估数据要符合数理统计要求
B.样本数据要准确
C.评估数据以现时土地成本为主
D.评估模型选择要合理
E.要以级或均质区域为单位，分行业测算土地收益和评估土地价格


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15、多项选择题  目前主要的地价管理政策有（）。

A.对土地使用权的转移有优先购买权
B.可以按经济和城市建设的需要，对单位和个人的土地使用权实行提前收回
C.对地价上涨可采取必要的行政手段进行干预
D.征收土地增值税，防止不正常交易
E.国家对协议出让国有土地使用权采取最高价


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16、单项选择题  关于舌习惯矫治器舌刺，叙述正确的是（）

A.目的是扎刺舌头防止前伸
B.息止颌位时延伸至下牙舌面
C.尖端应圆钝
D.常设计6～7根
E.需于上前牙舌侧离基托边缘2～3mm处伸出


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17、多项选择题  以下对土地的分析中正确的是（）。A.土地有比较完整的市场

B.土地价格高低不由生产成本决定
C.土地价格形成时间长且相对比较困难
D.资本有机构成的提高导致地价呈上升势态
E.土地价格受地区性和地域性影响不明显


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18、多项选择题  一般来说，影响商业企业利润的因素有（）。

A.土地等级
B.占用土地面积
C.资金量
D.劳动投入量
E.土地肥沃程度


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19、多项选择题  在确定定级因素时应遵循（）原则。

A.主导因素
B.差异性
C.最有效使用
D.绝对稳定性
E.可行性


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20、判断题  承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。（）


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21、多项选择题  为满足全面、科学、合理地管理土地，有效利用土地的要求，需要对（）进行评定。

A.土地价值
B.土地使用价值
C.土地价格
D.土地成本
E.土地增值收益


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22、判断题  标准房价是指同一城市不同等级房屋的平均价格，它是房屋 价格评估的依据()


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23、单项选择题  不动产价格关系到不动产所有权和使用权在（）上的实现，不动产市场运行的秩序和不动产资源的优化配置。

A.价值
B.使用价值
C.货币
D.经济


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24、单项选择题  Y县人民政府拟编制土地利用总体规划，编制人员拟定了下列的土地利用总体规划编制原则，不正确的编制原则是()。

A.严格保护基本农田，控制农业建设占用非农用地
B.提高土地利用率
C.统筹安排各类、各区域用地
D.占用耕地与开发复垦补充耕地相平衡


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25、单项选择题  

某企业于2008年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000m2，交纳的土地出让金为30元／米2，该宗地土地开发程度已达到"五通一平"（通路、通电、通水、通信、排水及场地平整）。2009年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查， 该地区土地取得费（含税费）平均为10万元／亩，"五通一平"土地开发费为8万元／亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为1年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变。

下列各项费用中，不属于土地取得费的是（）。

A.劳动力安置费
B.土地平整费
C.拆迁费
D.征地费


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26、单项选择题  承租土地使用权只能按合同租金的（）及租期估价。

A.现值
B.差值
C.终值
D.金额


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27、多项选择题  根据《城镇土地分等定级规程》，初步划分土地分等的方法有（）。

A.剖面图法
B.总分频率图法
C.数轴法
D.AHP法
E.其他方法


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28、单项选择题  某开发区总面积为5km2，其中可供出让的土地面积为3.5km2。经测算该开发区总的平均地价为3000元/m2，若某公司预受让该开发区15亩的用地，则其需交纳（）万元的地价款。

A.2250
B.3000
C.4000
D.5000


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29、多项选择题  评估基准地价需要用模型进行的，应根据（），从众多模型中选择适合当地城镇特点的模型，评估基准地价。

A.土地等级
B.土地收益
C.地价的相关关系
D.各地的土地市场条件
E.土地制度


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30、多项选择题  基准地价的特点为（）。

A.全局性
B.分用途
C.平均性
D.有限性和实效性
E.区域性


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31、多项选择题  在运用基准地价系数修正法评估宗地价格时，须具备的基本资料有（）。

A.城镇基准地价
B.基准地价修正系数表
C.收益额
D.市场交易资料
E.历史地价资料


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32、单项选择题  还原率是影响（）的重要因素，必须慎重选择，一般首先要通过各种途径，确定各种可能的还原率，然后再经过综合分析、比较，确定可采用的还原率。

A.地价高低
B.总收益
C.地租高低
D.生产要素


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33、多项选择题  地区经济分析的内容分为（）。

A.地区经济的发展速度
B.房地产业的增长速度
C.地区经济的基本趋势
D.房地产业的发展趋势
E.地区经济政策制度的趋势


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34、单项选择题  根据目前的人工与材料价格，采用目前的材料、标准与设计，重新建造一幢同等效用的建筑物所需的成本是()。

A.重建成本
B.重置成本
C.建筑成本
D.生产成本


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35、单项选择题  下列关于土地使用权转让方式，说法不正确的是()。

A.土地使用权的转让有三种方式，即出售、交换、赠与
B.土地使用权的出售，只转移土地使用权，所有权仍属于国家
C.它土地使用权交换是以一方当事人需要支配对方的土地使用权为前提，是双方当事人的合意，是一种权利客体的交换
D.土地使用权赠与的基本特征是 有偿，与出售一样，赠与的仍只是土地使用权，土地所有权仍归国家


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36、判断题  建筑物是指定着于土地上或土地下的具有顶盖、梁柱或墙壁，供人们使用的构造物及其他设施等。()


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37、判断题  最有效使用应当以预测原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。（）


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38、判断题  地租理论和生产要素理论分配理论是收益还原法的理论依据。（）


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39、单项选择题  土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和()为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。

A.替代原则
B.合法原则
C.贡献原则
D.变动原则


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40、单项选择题  土地估价方法可分为基本估价法和应用估价法，下列选项中不属于应用估价法的是（）。

A．路线价估价法
B．标准宗地估价法
C．成本逼近法
D．基准地价系数修正法


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41、多项选择题  

某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。

当采用剩余法进行评估时，应收集的资料有（）。

A.开发后的不动产市场售价
B.开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用
C.待估宗地所在土地级别
D.土地还原率、年贷款利率等参数


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42、单项选择题  下列定级说法中，正确的是（）。

A．权重确定和因素选择使用的数学方法基本不同。权重是一个因素对土地质量影响程度的体现
B．定级单元是评定和划分土地的基本空间单位，其内部土地特性和区位条件有很大差异
C．按照规定方法划定的土地定级单元，是一个相对均匀地域，它是各定级因素分值计算的基础，也是土地级别划分的基础空间单元，在两者之间起着纽带作用
D．土地质量是土地级别的综合反映


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43、单项选择题  老式的大卧房小客厅的住房在市场上的售价降低，这种贬值属于()。

A.经济折旧
B.功能折旧
C.自然折旧
D.物质折旧


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44、多项选择题  

某国有企业甲获准于2001年12月31H在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2，建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场，商场建筑面积为4300m2，两层建筑面积相同；三至四层为办公楼，建筑面积为3800m2，两层建筑面积相同；四层以上为住宅，已按政策分配给企业职工，进行了房改。

该企业一职工冯某分配到六层一套三室一厅单元住房，建筑面积为88m，房改时按成本价交纳了购房费用，2009年12月31日冯某将其住房出售给张某，对所涉及土地应办理的手续有（）。

A.依法获得土地补偿
B.依法办理土地登记手续
C.依法交纳土地占用费
D.应依法交纳土地出让金


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45、单项选择题  收益还原法是在估算土地在未来每年预期（）的基础上计算的。

A.经营收益
B.总收益
C.总费用与总收益之和
D.纯收益


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46、单项选择题  土地估价报告审核的内容不正确的是()。

A.估价人员资格
B.估价所依据资料的质量
C.估价假定前提和限制条件是否合法
D.评估结果是否符合当地基准地价水平


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47、单项选择题  农用地基准地价更新成果，经验收合格后，报()批准实施。

A.省(自治区、直辖市)国土资源管理部门
B.当地市、县人民政府
C.省(自治区、直辖市)人民政府
D.当地市、县国土资源管理部门


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48、单项选择题  8年前，王某获得了在城市规划区的一宗住宅土地使用权，现王某将其转让给李某，李某获得的该住宅土地使用权使用年限为()年。

A.70年
B.62年
C.42年
D.32年


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49、单项选择题  在我国土地使用制度改革与土地市场建设过程中，（）一直是核心问题和前提条件。

A.土地开发与整理
B.财务制度
C.地役权
D.地价问题


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50、判断题  采用安全利率加风险调整值法确定还原利率时，可以选用一年期国债利率或一年期银行定期贷款利率为安全利率。（）


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51、单项选择题  下列()一般低于市场价格。

A.买卖价格
B.租赁价格
C.课税价格


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52、单项选择题  影响土地利用的因素中，自然因素不包括()。

A.气候、地貌
B.水文、土壤
C.植被、矿藏
D.产业结构、投入水平


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53、单项选择题  农地价格因素修正测算法的测算步骤不包括（）。

A.计算征地区片价
B.计算区片内的农地价格
C.确定修正因素和系数
D.统一可比内涵


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54、判断题  根据目前的人工及材料价格，按照目前的建筑技术和标准，建造与原建筑功能效用相同的建筑的造价称重置造价。()


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55、单项选择题  下列关于《中华人民共和国农村土地承包法》规定的承包期限，说法错误的是()。

A.耕地的承包期为三十年
B.草地的承包期为三十年至七十年
C.林地的承包期为三十年至七十年
D.特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长


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56、多项选择题  影响价格的建筑物的自身因素有（）。

A.面积、结构、材料
B.临街状况
C.建筑物的年代
D.设计、设备和施工质量
E.朝向、楼层、建筑物外观


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57、单项选择题  

某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。

根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应将其用途设定为（）。

A.工业
B.商业
C.市政公用
D.金融业


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58、单项选择题  

企业拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设40000m2综合大楼和20000m2公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元／m2，公寓售价为4500元／m2，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元／m2，公寓为1800元／m2，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40％，第二年投入60％，银行贷款年利率为5．5％，开发利润为总售价的15％，销售税率为售价的5．5％。

该宗地在规划条件下的总地价为（）万元。

A.12253.59
B.13460.85
C.11538.69
D.12760.47


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59、单项选择题  下列属于面状分布形式的土地因素的特征的是（）。

A.所依附的客体在城镇中占地面积小
B.仅对其自身客体所在位置产生影响
C.通过区位的波及性和效益外溢等作用形成一定的区位关系
D.在空间分布上聚集现象明显


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60、单项选择题  影响地价的行政因素不包括（）。

A．土地制度
B．住房制度
C．城市化进程
D．行政隶属变更


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61、单项选择题  若要用收益还原法评估不动产价格，应选用（）对房地产纯收益进行还原而求取。

A.综合还原率
B.建筑物还原率
C.土地还原率
D.房地产还原率


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62、单项选择题  土地估价报告的作用不正确的是()。

A.描述估价对象
B.记述估价过程
C.反映估价成果
D.收取估价费用


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63、单项选择题  《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定，土地利用年度计划不包括下列()内容。

A.农用地转用计划指标
B.耕地保有量计划指标
C.土地计划指标
D.土地开发整理计划指标


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64、多项选择题  综合计算土地利用系数的步骤有（）。A.根据指定作物的单产量，计算标准粮实际产量

B.计算样点的综合土地利用系数
C.编制土地利用系数等值区
D.计算各等值区的土地利用系数
E.修订指定作物土地利用系数等值区


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65、单项选择题  土地价格与一般物价相比，有其自身的特点，其中不包括（）不同。

A．表示方式
B．价格基础
C．生产成本
D．形成时间


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66、多项选择题  标定地价的主要作用有（）。

A.确定土地出让价格的依据
B.国家行使优先购买权的依据
C.核定地产增值，征收土地增值税和管理地产市场的标准
D.企业清产核资和股份制企业中土地资产评估、作价入股的标准
E.明确土地所有权的依据


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67、单项选择题  用地潜力属于城镇土地等级的（）因素。

A．城镇规划
B．自然条件
C．城镇基础设施
D．环境质量


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68、判断题  在土地估价中，建筑物折旧是揩建筑物的经济折旧.()


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69、多项选择题  政府对地价上涨进行干预，其作用是（）。

A.保证政府对土地的绝对控制权
B.满足社会各部门发展对土地的需求，防止土地资源和资产的浪费，发挥出土地的综合效益
C.使土地价格的上涨速度同整个经济发展的速度相协调
D.促进正常土地市场的建立，使土地的转移、流动正常化
E.征收增值税


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70、多项选择题  确定客观收益一般要考虑（）等条件。

A.从客观上看，土地的总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益
B.收益必须是持续且有规律产生的收益
C.收益是安全可靠的收益
D.收益是在现状下实际取得的收益
E.除土地实际收益中特殊的、偶然的要素


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71、多项选择题  市场比较法的适用条件为（）。

A.要有足够的比较案例
B.交易案例要与待评估宗地具有相关性和替代性
C.交易资料可靠性
D.合法性
E.具有较强的现象性和说服力


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72、单项选择题  土地管理的方法中，()方法具有权威性、强制性、单一性和无偿性等特点。

A.行政方法
B.经济方法
C.法律方法
D.技术方法


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73、多项选择题  地价是地租的资本化，是土地经济规律的反映，是（）的购买价格。

A.土地价值
B.土地使用价值
C.土地收益
D.土地权利
E.土地肥沃程度


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74、单项选择题  总费用是指为创造收益所投入的直接必要的（）。

A.劳动费用、资本费用
B.劳动费用、资本费用、经济费用
C.经济费用、劳动费用
D.资本费用、经济费用


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75、判断题  收益还原法里用到的收益是指客观收益。（）


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76、多项选择题  影响土地区位的主要因素中的社会经济因素包括（）。

A.繁华程度
B.公园与绿地
C.交通状况或通达程度
D.人口密度
E.基础设施和公用设施的完备程度


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77、单项选择题  在钢箭混凝土结构房屋新旧程度评定标准中，十成新房屋的使用年期应在()年之内。

A.5
B.6
C.7
D.8


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78、判断题  土地估价原则都是孤立的，每个原则对应每种不同估价方法。（）


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79、单项选择题  在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是()。

A.物价变动
B.交通条件
C.公用设施条件
D.环境质量


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80、多项选择题  剩余法可用于确定（）。

A.投资者获取待开发场地所能支付的最高价格
B.具体开发项目的预期利润
C.在市场上出售开发项目的合理价格
D.开发项目中的最高控制成本费用
E.开发项目中的预期成本费用


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81、多项选择题  以下关于基准地价评估区段划分的具体做法正确的是（）。

A.以道路、沟渠或其他明显地物为界
B.在确定有路线价标准的地价区段，以里地线为界
C.区位条件、交通条件相似的地块划分为同一区段
D.人流量、位置不能作为划分区段的依据
E.对商业街道的划分可分成零售商业、服装、饮食业、零售果杂、专业市场、农贸市场等


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82、单项选择题  下列关于土地管理的任务，表述不正确的是()。

A.依法维护土地权益就是通过进行土地权属管理，依法保护土地所有者、使用者及相关权利人的合法权益，承办并组织调处重大权属纠纷，查处重大违法案件
B.保护和合理开发利用土地资源是土地管理的根本任务
C.土地管理的重要任务之一就是充分利用土地，以满足国民经济各部门对土地的需求，可以不过多考虑保持土地生态系统高效良性循环问题
D.通过法律、技术、经济、行政等方面的手段规范土地利用行为，才能达到土地管理的根本目的


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83、多项选择题  根据我国目前的土地市场，可用于基准地价评估的资料有（）。

A.能直接反映地租地价的资料
B.土地征用拆迁中涉及的费用资料
C.房地产交易、出租中包含的地价资料
D.企业经营活动中利用土地效益资料
E.基准地价表


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84、判断题  建筑物估价是指估价人员评估出待估建筑物在某一日期的市场公开价格。()


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85、单项选择题  

某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。

宗地地价评估的程序，是从（）开始到最后提交估价报告书为止的全过程。

A.收集资料
B.接受估价委托书
C.拟订估价作业计划
D.确定估价基本项目


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86、单项选择题  在剩余法的基本公式中"地价=开发后的不动产售价-开发成本-利润-利息-税金"中，利息是指（）。

A.不动产售价的利息
B.开发成本的利息
C.贷款利息
D.场地取得费及开发费的利息


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87、单项选择题  某国有工业企业未经批准将使用的厂房改造为商务宾馆，土地使用证载用途为工业、使用权类型为国有划拨，下列分析不正确的是()。

A.企业土地抵押时按评估工业用途评估
B.土地抵押时企业出具政府规划为商服用地的证明文件，按商服用地进行评估
C.企业改制时按评估工业用途评估
D.企业改制(出售)时，企业出具政府规划为商服用地的证明文件，按商服用地进行评估


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88、单项选择题  1995年1月1日，B企业取得了位于A市市中心的一商业用国有土地使用权。按照土地使用权出让年限规定，如果该项出让合同约定的使用年限届满，B企业需要继续使用该幅土地的，应当至迟于()申请续期。

A.2034年1月1日—2034年12月31日
B.2035年1月1日—2035年12月31日
C.2044年1月1日—2044年12月31日
D.2045年1月1日—2045年12月31日


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89、多项选择题  城镇土地分等中的城镇区位因素包括（）。

A.城镇非产业规模
B.交通口位
C.金融状况
D.政策法规
E.城镇对外辐射能力


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90、判断题  在建筑物估价方法中，对照法就是在求取估价对象建筑物价格时，将估价对象与在较近时期内已发生了交易的类似建筑物加以比较对照，从已发生了交易的类似建筑物的已知价格，修正得出估价对象的价格的一种估价方法。()


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91、单项选择题  不属于影响土地价格的行政因素的是（）。

A．土地制度
B．住房制度
C．城市规划
D．城市化进程


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92、单项选择题  在收益还原法中，可以直接用于评估土地价格的是（）

A.实际收益
B.客观纯收益
C.实际纯收益
D.实际总收益


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93、单项选择题  宗地地价评估时，明确价值类型应在()。

A.签订委托估价合同前
B.签订委托估价合同后
C.收集估价所需资料之后
D.实地查看估价对象之后


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94、单项选择题  某估价机构在承接一项土地评估业务后安排土地估价师对待估宗地周边环境进行了详细的调查，你认为该调查的主要目的是了解待估宗地的()。

A.待估地产状况
B.地上建筑物状况
C.市场情况
D.区域因素条件


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95、多项选择题  为保证估价结果的科学、客观、公正，接受委托估价必须遵循以下原则（）

A.签订估价合同
B.争取服务，争取时效
C.提高估价质量
D.适应国际化要求
E.坐等委托


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96、单项选择题  

某企业于2008年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000m2，交纳的土地出让金为30元／米2，该宗地土地开发程度已达到"五通一平"（通路、通电、通水、通信、排水及场地平整）。2009年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元／亩，"五通一平"土地开发费为8万元／亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为1年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变。

该宗地于2009年12月31日的单位地价为（）元／米2。

A.320.69
B.342.58
C.418.76
D.360.50


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97、单项选择题  道路功能与宽度属于城镇土地定级的（）因素。

A．繁华度
B．城镇基础设施
C．交通通达度
D．城镇规划


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98、单项选择题  

企业拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设40000m2综合大楼和20000m2公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元／m2，公寓售价为4500元／m2，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元／m2，公寓为1800元／m2，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40％，第二年投入60％，银行贷款年利率为5．5％，开发利润为总售价的15％，销售税率为售价的5．5％。

经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90％给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000m2综合楼外，还可分得（）m2的公寓。

A.13657.40
B.12360
C.11589.11
D.11267.76


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99、单项选择题  已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为80，已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为130和20，则采用极值标准化进行标准化后得到的指标值为（）。

A.45.5
B.53.3
C.54.5
D.61.5


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100、单项选择题  下列关于土地利用总体规划与国土规划的关系，说法正确的是()。

A.国土规划不涉及到土地利用问题
B.土地利用总体规划是最高层次的空间规划
C.国土规划是土地利用规划的一项专项规划，并对土地利用规划起反馈作用
D.土地利用总体规划与国土规划是相互关联而不能相互取代的两项带有宏观战略性的规划


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