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房地产开发经营与管理：地产金融与项目融资试题（题库版）
2017-10-01 15:09:54 来源:91考试网 作者:www.91exam.org 【大 中 小】
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1、判断题  伞形合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。（）


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2、单项选择题  下列贷款不属于房地产抵押贷款的是（）。

A.个人住房抵押贷款
B.商用房地产抵押贷款
C.在建工程抵押贷款
D.土地抵押贷款


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3、多项选择题  新设项目法人融资形式的特点有()。

A、项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成
B、新设项目法人承担相应的融资责任和风险
C、从项目投产后的经济效益来考察偿债能力
D、从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力
E、拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产


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4、判断题  贷款的综合评价主要工作是计算贷款综合风险额。（）


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5、判断题  由于房地产企业资产负债率较高，债券利率相应偏高，相应的债券融资成本也比较高。很多时候，房地产企业以在建工程或所拥有的房地产资产作抵押物借入贷款比发行企业债券更为有利。（）


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6、单项选择题  下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是()。

A、土地购置贷款
B、土地储备贷款
C、土地开发贷款
D、建设贷款


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7、判断题  房地产企业可转换债券是指上市公司依法发行、在一定期间内依据约定的条件可以转换成股份的公司债券。()


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8、单项选择题  下列市净率的表达式中，正确的是（）。

A.市净率=股价／每股净资产
B.市净率=股价／每股收益
C.市净率=市值／销售收入
D.市净率=市值／现金流


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9、多项选择题  在下列费用中，属于债务融资成本的有()。

A、承诺费
B、手续费
C、担保费
D、利息
E、税费


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10、判断题  在美国，机构投资者主要为养老基金、房地产投资信托基金、人寿保险公司以及外国投资者。（）


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11、多项选择题  按信托性质分类，REITs可以分为（）。

A.权益型REITs
B.多重合伙REITs
C.抵押型REITs
D.混合型REITs
E.伞形合伙REITs


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12、多项选择题  与房地产开发项目相关的债务融资，主要包括（）。

A.房地产开发贷款
B.土地储备贷款
C.个人住房抵押贷款
D.个人住房公积金贷款
E.在建工程抵押贷款


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13、多项选择题  下列（）不属于新设项目法人融资形式的特点。

A.项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成
B.新设项目法人承担相应的融资责任和风险
C.从项目投资后的经济效益来考虑偿债能力
D.从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力
E.拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产


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14、判断题  对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售。（）


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15、单项选择题  关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是（）。

A.贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障
B.保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的
C.抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保
D.贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保


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16、判断题  伞型合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。这种灵活的股权交换，不但使REITs的投资者获得了经营权股份，而且会给原物业所有者带来资产组合多元化和合理避税效应。（）


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17、判断题  融资风险分析通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。()


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18、单项选择题  关于商用房地产抵押贷款，下列说法不正确的是（）。

A.贷款价值比率（抵借比）通常不超过50%
B.贷款期限最长不超过10年
C.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款
D.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放


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19、多项选择题  按照融通资金承担风险和获得报酬的方式不同，可以将资金融通划分为（）。

A.直接融资
B.间接融资
C.权益融资
D.债务融资
E.安全融资


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20、多项选择题  融资方案分析包括（）。

A.资金来源可靠性分析
B.融资结构分析
C.融资成本分析
D.融资风险分析
E. 融资能力分析


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21、单项选择题  在房地产开发贷款中，（）通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。

A.土地购置贷款
B.土地开发贷款
C.建设贷款
D.土地储备贷款


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22、多项选择题  抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。抵押率的确定，受许多因素的影响，主要有（）。

A.抵押物的流动性
B.抵押人信用等级
C.抵押物价值取得的情况
D.贷款期限长短
E.通货膨胀预期


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23、单项选择题  抵押型REITs主要收入来源是()。

A、房地产买卖收入
B、房地产的增值收入
C、房地产出租收入
D、抵押贷款的利息收入


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24、判断题  在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，抵押贷款组合和所发行的债券同时出现于发行人的资产负债表中，这属于资产负债表内证券化。()


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25、判断题  金融机构在客户评价时，通常情况下，BBB以上资信等级的企业才能获得银行贷款。（）


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26、判断题  债务融资成本中的资金占用费就是通常所说的利息。（）


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27、多项选择题  影响金融机构对房地产企业资信等级进行评价的指标有（）。

A.资金实力
B.企业信誉
C.企业偿债能力
D.项目获利能力
E.资金担保方式


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28、判断题  按照财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，故政府的各类财政性资金可以用于土地储备贷款的担保。()(2011年真题)


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29、单项选择题  （）通常对房地产拥有第一抵押权。

A.土地开发贷款
B.建设贷款
C.在建工程抵押贷款
D.土地储备贷款


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30、单项选择题  （）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。

A.权益融资
B.债务融资
C.证券市场
D.私募股权投资基金


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31、判断题  贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险额。()


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32、判断题  个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型。我国目前采用的是固定利率方式。（）


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33、判断题  REITs产生经营风险的主要因素包括经理人的投资和管理能力、外部经济环境和投资项目的盈利能力等。（）


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34、多项选择题  开发商对开发项目进行预售，其主要目的是()。

A、降低或转移投资风险
B、树立公司良好形象
C、延长销售期，加强公众印象
D、筹措项目开发资金
E、抢占市场份额


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35、单项选择题  下列融资渠道中，属于公众市场债务融资渠道的是（）。

A.抵押贷款支持证券
B.退休基金
C.保险公司
D.银行类金融机构


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36、判断题  从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。()


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37、判断题  房地产项目融资的实质，是充分发挥房地产的投资功能，而非其财产功能，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。()


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38、单项选择题  通常情况下，（）以上资信等级的企业才能获得银行贷款。

A.AA
B.A
C.BBB
D.BB


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39、多项选择题  按投资业务不同，房地产投资信托可分为()。

A、多重合伙型
B、权益型
C、抵押型
D、互换型
E、混合型


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40、判断题  在我国，目前央行的规定是，商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。（）


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41、判断题  个人住房贷款业务信用风险仅指来源于购房人的信用风险。()


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42、单项选择题  房地产投资项目融资的特点是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以（）为核心。

A.资金
B.金融机构
C.房地产项目
D.利率高低


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43、判断题  伞型合伙REITs是指REITs不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。（）


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44、判断题  商业银行发放的房地产企业流动资金贷款，这类贷款没有抵押物，与特定的房地产开发或投资项目相关联。（）


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45、判断题  根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托基金公司等类型，股份有限公司的融资能力有限，而房地产投资信托基金公司和有限责任合伙企业的融资能力较强。（）


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46、判断题  抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。（）


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47、单项选择题  关于债务融资，下列说法不正确的是（）。

A.信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道
B.债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷
C.企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3~5年
D.利用信贷资金经营，实际上就是"借钱赚钱"或"借鸡生蛋"


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48、多项选择题  房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在着（）的矛盾。

A.资金投入的集中性和来源分散性的矛盾
B.资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾
C.投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾
D.资金投入后无法按计划使用的矛盾
E.资金投入量大与国家政策调控的矛盾


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49、判断题  贷款是房地产企业债务融资的主要资金来源。（）


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50、多项选择题  房地产权益融资的方式有（）。

A.上市
B.增发新股
C.发行企业债券
D.住房抵押贷款
E.合作开发


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51、判断题  伞型合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证（如股票），从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。（）


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52、多项选择题  从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对未取得（）的项目，不得发放任何形式的贷款。

A.《国有土地使用权证》
B.《建设用地规划许可证》
C.《建设工程规划许可证》
D.《建设施工许可证》
E.《建筑施工合同》


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53、多项选择题  债务资金筹措的主要渠道有（）。

A.信贷融资
B.信托融资
C.债券融资
D.投资基金
E.证券融资


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54、判断题  当政策性抵押贷款不足以满足借款人的资金需求时，不能同时申请商业性住房抵押贷款。（）


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55、判断题  REITs可在证券交易所进行交易或采取场外直接交易方式，具有较高的流动性。()


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56、判断题  产生经营风险的主要因素包括经理人的投资和管理能力、外部经济环境和投资项目的盈利能力等。()


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57、多项选择题  融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括（）。

A.政策风险
B.资金供应风险
C.经营风险
D.利率风险
E.汇率风险


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58、判断题  目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过40年。()


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59、判断题  在抵押贷款传递证券和抵押贷款直付债券中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。（）


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60、多项选择题  我国个人住房抵押贷款还本付息方式有（）。

A.按月等额还本付息
B.按季等额还本付息
C.按月递增或递减还本付息
D.期间按月付息期末还本
E.期间按固定还款常数还款期末一次结清等方式


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61、判断题  在我国目前央行的规定是，商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。（）


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62、判断题  债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是项目投资形成的可分配利润和协议中所规定贷款的有关费用。（）


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63、多项选择题  个人住房贷款的类型有（）。

A.政策性抵押贷款
B.商业性抵押贷款
C.A与B组合抵押贷款
D.个人信用贷款


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64、单项选择题  在房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临()。(2011年真题)

A、政策风险
B、市场风险
C、财务风险
D、信用风险


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65、单项选择题  某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方式是()。(2011年真题)

A、发行可转换债券
B、发行普通股股票
C、发行优先股股票
D、发行公司债券


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66、判断题  我国城市土地收购储备过程中的土地储备贷款，应属于担保贷款。()


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67、判断题  某开发企业申请贷款4000万元，该企业的信用等级为AAA级，以商品房作抵押，期限为6年，项目风险等级为AA级，银行可以发放贷款。（）


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68、判断题  目前，我国房地产抵押贷款的资金来源全部是商业银行。（）


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69、多项选择题  土地储备贷款对象是（）。

A.县级以上人民政府
B.土地储备机构
C.进行土地购置的房地产开发企业
D.对一级土地进行开发的企业
E.一般房地产开发企业


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70、判断题  房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。()(2011年真题)


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71、判断题  商用房地产同时也是收益性或投资性房产，购买商用房地产属于房地产置业投资行为。（）


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72、判断题  多重合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。这种灵活的股权交换，不但使REITs的投资者获得了经营权股份，而且会给原物业所有者带来资产组合多元化和合理避税效应。（）


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73、单项选择题  为控制个人住房抵押贷款的风险，常用月房产支出与收入比来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是()。(2011年真题)

A、本次贷款的月还款额/月均收入
B、(本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额)/月均收入
C、(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入
D、(本次贷款的月还款额+月物业管理费十其他债务月偿还额)/月均收入


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74、判断题  REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。()


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75、判断题  建设贷款被用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款，支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本。（）


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76、单项选择题  关于金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险说法不正确的是（）。

A.一方面来自申请贷款的购房者
B.另一方面来自开发商
C.只来自于申请贷款的购房者
D.购房者的个人信用评价不准或开发商由于各种原因不能按期竣工，都会给金融机构带来风险


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77、单项选择题  下列不属于金融机构在融出资金时要遵循的原则是（）。

A.流动性
B.安全性
C.盈利性
D.地域性


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78、单项选择题  由于REITs证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险是（）。

A.经营风险
B.市场风险
C.利率风险
D. 91eXAm.org信用风险


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79、判断题  金融机构在提供资金融通的过程中，金融机构对项目的审查应持审慎的态度，在开发商看来是机会的时候，银行家看到的往往是风险。（）


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80、单项选择题  进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是()。

A、债务融资成本分析
B、资金占用费分析
C、资本金与债务资金的比例分析
D、担保费分析


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81、多项选择题  房地产抵押贷款包括（）。

A.土地购置贷款
B.个人住房抵押贷款
C.商用房地产抵押贷款
D.在建工程抵押贷款
E.个人住房质押贷款


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82、判断题  在为房地产投资者提供债务融资的同时，提供部分权益融资或允许部分债务融资在一定条件下转为权益融资，是许多金融机构和机构投资者希望选择的方式。（）


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83、多项选择题  项目融资主体的组织形式主要有（）。

A.既有项目法人融资
B.新设项目法人融资
C.商业性法人融资
D.政策性法人融资
E.自然人融资


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84、判断题  房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款等，都属于债务融资。（）


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85、单项选择题  关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（）。

A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型
B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型
C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息
D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%


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86、单项选择题  每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在（）％以下，月所有债务支出与收入比控制在（）％以下。

A.30，40
B.30，50
C.50，50
D.50，55


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87、判断题  建设贷款主要用于支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本，土地购置贷款和土地开发贷款一般通过其他贷款方式偿还。（）


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88、多项选择题  房地产开发贷款不包括（）。

A.土地购置贷款
B.在建工程抵押贷款
C.土地储备贷款
D.土地开发贷款
E.建设贷款


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89、判断题  某开发企业申请贷款10000万元，该企业的信用等级为A级，信用贷款期限4年，项目风险等级为AAA级，银行不能发放贷款。（）


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90、多项选择题  下列可以作为质押品提供担保的有（）。

A.土地使用权
B.房屋所有权
C.企业经营权
D.商标权
E.专利权


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91、多项选择题  中国房地产开发投资的资金来源，目前主要是（）。

A.自筹资金
B.国内商业银行贷款
C.风险投资公司的资金
D.租赁公司的资金
E.预售收入


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92、判断题  由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的60%～0%。（）


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93、单项选择题  以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过（）年。

A.1
B.2
C.3
D.5


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94、多项选择题  根据所有权的结构，房地产企业主要以（）几种企业形式为主。

A.外商独资企业
B.有限责任合伙企业
C.有限责任公司
D.股份有限公司
E.房地产投资信托基金


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95、多项选择题  将承包合同的房屋期权设定为抵押权时，银行要对承包合同的预算造价进行审查，以确定其（）。

A.投资价值
B.抵押价值
C.贷款价值比率
D 91Exam.org.贷款利率
E.预算价值


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96、判断题  当房地产投资者的资本金数量达不到启动项目所必需的资本金的数量要求时，投资者就需要通过公司上市或增发新股、吸收其他机构投资者资金、合作开发等方式，进行权益融资。（）


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97、多项选择题  建设贷款主要用于（）。

A.偿还土地购置贷款和土地开发贷款
B.支付建设阶段的人工费
C.支付在建工程抵押贷款
D.支付管理费
E.支付其他相关成本


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98、多项选择题  下列（）不属于债务融资的资金融出方所获得的报酬。

A.股息
B.租售收益
C.项目投资形成的可分配利润
D.协议中规定的贷款利息
E.协议中规定的有关费用


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99、多项选择题  个人住房贷款的风险，主要表现为（）。

A.政策风险
B.操作风险
C.信用风险
D.市场风险
E.管理风险和法律风险


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100、单项选择题  金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险来自（）。

A.申请贷款的购房者
B.开发商
C.申请贷款的购房者或开发商
D.申请贷款的购房者和开发商


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