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1、判断题 农用地分等中标准样地是指在一定的栽培管理技术条件下,区域农作物产量水平最高的若干农用地分等单元。()
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本题答案:对
本题解析:标准样地是在一定的栽培管理技术条件下,区域农作物产量水平最高的若干农用地分等单元。一般情况标准样地的农业生产条件最好,它们在本区域内所处位置的气候、地形
2、多项选择题 关于收益还原法的适用范围正确的是()。
A.适用于有收益或者有潜在收益的土地和建筑物,或是房地产估价
B.租赁用房地产或企业用房地产
C.机关、学校用地
D.位于繁华地段,没有出租出去的宾馆
E.公园、自然保护区用地
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本题答案:A, B, D
本题解析:暂无解析
3、单项选择题 在选定各因素的权重时,其权重和等于()。
A.1
B.2
C.10
D.100
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本题答案:A
本题解析:各因素的权重时,其权重和等于1.
4、单项选择题 已知某因子与土地质量成正相关,其指标值为60,已知该因子的指标极限高值为110,极限低值为25,则采用极值标准化得到的指标值为()
A.22.7
B.41.2
C.54.5
D.58.8
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本题答案:B
本题解析:极值标准化公式为:Yij=100×α(j)×(Xij-Xj)/(Xmax-Xmin)=100×(60-25)/(110-25)=41.2
5、判断题 农用地定级应以定性计算为主。()
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本题答案:错
本题解析:农用地定级应以定量计算为主。
6、单项选择题 在采用土地租金测算土地纯收益时,需扣除的租赁费用中不包括()。
A.管理费
B.土地税
C.维护费
D.保险费
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本题答案:D
本题解析:一般这种单纯的土地租赁时,发生的总费用包括以下几项:
(1)土地税。指因土地使用和租赁发生的,由评估土地负担的税赋。如我国的城镇土地使用税等。
(2)管理费。指管理人员的薪水及其他费用。一般以年租金额的3%计算。
(3)维护费。指维护土地使用所发生的费用。
在房地出租中总费用的计算,房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。一般可
按房屋重置价或现值乘以保险费率计算。
7、判断题 我国对土地使用权年限无明确规定。()
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本题答案:错
本题解析:根据国务院1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定;土地使用权出让最高年限按下列用途确定:
(1)居住用地70年;
(2)工业用地50年;
(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;
(4)商业、旅游、娱乐用地40年;
(5)综合或其他用地50年。
8、单项选择题 在评估某临街商业用地土地价格时,经实地勘察,得知宗地被里地线分割为两部分,宗地所在区域既有路线价成果,又有级别基准地价成果,则下述评估技术思路最为恰当的是()。
A评估时里地线以内以路线价为主,里地线以外以级别基准地价为主
B.分别利用路线价和级别基准地价评估单价,取两者的平均值确定待估宗地单价
C.先利用路线价和级别基准地价分别进行评估,再选择适宜的估价基本方法作为印证进行评估,取与基本 估价方法评估结果最接近的价格作为最终结论
D.一般情况下,路线价与级别基准地价的价格水平相差悬殊,不宜采用基准地价系数修正法
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本题答案:A
本题解析:暂无解析
9、单项选择题 对于基准地价评估的技术途径,描述最准确的是()。
A.在土地市场发达地区,在土地等级及或均质地域划分基础,用市场交易价格等资料评估
B.在土地市场发达地区,以土地定级为基础,土地收益为依据评估
C.在土地市场欠发达地区,以土地定级为基础,用市场交易价格等资料评估
D.在土地市场发达地区,以影响地价的土地条件和因素划分均质地域为基础,土地收益为依据评估
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本题答案:A
本题解析:在土地市场发达地区,在土地等级及或均质地域划分基础,用市场交易价格等资料评估
10、多项选择题 城镇内的道路类型按其在城镇交通中的作用可分为()。
A.主干道
B.非主干道
C.次干道
D.支路
E.小路
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本题答案:A, C, D
本题解析:城镇内的道路类型按其在城镇交通中的作用可分为主干道、次干道、支路。
11、多项选择题 下面有关土地定级单元的叙述中正确的是()。
A.定级单元是评定和划分土地级的基本空间单位
B.划定的土地定级单元是一均质地域
C.土地定级单元是一个能完整反映自身特性的最基本地块
D.定级单元应尽量的小,以区分不同的土地差异性
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本题答案:A, B, C
本题解析:定级单元是评定和划分土地级的基本空间单位;划定的土地定级单元是一均质地域;土地定级单元是一个能完整反映自身特性的最基本地块。
12、多项选择题 农用地社会经济及土地利用资料包括()
A.当地农村经济发展状况资料
B.农业和社会经济发展统计资料
C.土地利用总体规划资料
D.基本农田保护区资料等
E.土地级别||图
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本题答案:A, B, C, D
本题解析:社会经济及土地利用资料:包括当地农村经济发展状况资料,农业和社会经济发展统计资料,土地利用总体规划资料,基本农田保护区资料等;
13、判断题 按各城镇不同情况,土地定级中划分的道路类型数为:特大城市、大城市5—7类;中等城市3—5类;小城市1—3类。()
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本题答案:对
本题解析:按各城镇不同情况,土地定级中划分的道路类型数为:特大城市、大城市5—7类;中等城市3—5类;小城市1—3类
14、判断题 一些因素对土地价格的影响难以用数学模型度量或难以量化,在估价中可以不予考虑。()
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本题答案:错
本题解析:土地价格的影响因素是很多,某些因素确实不易衡量,但在土地估价中所使用的各种方法,均是在经验的基础上,综合考虑各种因素而来。
15、单项选择题 影响土地价格的因素,分为一般因素、区域因素和()
A.宏观因素
B.经济因素
C.个别因素
D.社会因素
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本题答案:C
本题解析:三种类别因素之一为个别因素。
16、单项选择题 地产的()性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。
A.价值
B.价格
C.普遍
D.个别
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本题答案:D
本题解析:地产的个别性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。
17、单项选择题 评估公共建筑、公共设施用地,一般应首选()。
A.市场比较法
B.收益还原法
C.成本逼近法
D.剩余法
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本题答案:C
本题解析:成本逼近法对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。
18、多项选择题 农用地基准地价评估的原则()
A.用途限制性原则
B.合法||原则
C.预期收益原则
D.最佳使用原则E.替代性原则
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本题答案:A, B, C, D
本题解析:农用地基准地价评估要遵循以下原则:
(1)合法原则。农地的评估对象必要以国家土地制度及其相关法律关系为基础,在所有、使用、收益、处分各项权能上以合法性为估价的前提。
(2)用途限制性原则。农地估价的内涵,包含对农地用途的估价,是农用土地用途下的估价,农地流转是在农业用途内部流转。将农地转为非建设用地估价是按工业、商业、住宅用途进行的估价,不在农地估价的范围内。
(3)替代性原则。尽管农地的市场化程度和均衡性远不如城市建设用地,但是对农地进行估价时,替代原则同样会起作用,至少要求估价结果不能明显偏离在同等条件下同类农地的正常价格。
(4)估价期日原则。农地的价值或价格也总是某一特定实点下的价值或价格,确立估价期日原则是明确估价对象时值界限,因此对农用地进行估价时,要求估价结果应是估价对象在估价期日的客观合理价格或价值。
(5)预期收益原则。土地价格反映其预期收益。与非农建设用地不同的是,其预期收益主要取决于农产品价格及其形成机制和影响因素。
(6)最佳使用原则。农用地估价应该以估价对象最佳使用为前提估价。当然这种最佳使用是在合法原则和用途限制性原则约束之下的而非任意的,在此前提下其主要体现就是以收益最大化方式下的客观指标来衡量。当估价对象保持现状利用方式不如转换用途再予以使用更为有利时,应以转换用途后再予以使用为估价前提估价。
19、单项选择题 ()是土地质量的综合反映。
A.土地级别
B.土地价格
C.土地价值
D.土地估价
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本题答案:A
本题解析:土地级别是土地质量的综合反映。
20、单项选择题 估价人员要了解的估价对象的状况,属于权益状况的有()。
A.土地的位置、四至
B.土地的开发程度、地质水文状况
C.地上建筑物的面积、结构
D.土地的性质、权属、来源
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本题答案:D
本题解析:权益状况包括:土地的性质、权属、来源、土地的使用年限、规划条件、建筑物的权属、他项权利等等。
21、判断题 一般商业服务业的规模等级越高土地利用的集聚效益越高,且随着距离商服中心距离的增加,土地效用呈现递增的趋势。()
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本题答案:错
本题解析:暂无解析
22、多项选择题 根据《城镇土地定级规程》的规定,城镇土地定级分为()。
A.综合定级
B.分类定级
C.单项定级
D.多项定级
E.多用途定级
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本题答案:A, B
本题解析:暂无解析
23、判断题 估价期日是指估价结果对应的日期。()
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本题答案:对
本题解析:估价期日是指估价结果对应的日期,通常具体到某年某月某日。
24、多项选择题 ()属于会计实务中的修订性惯例原则。
A.权责发生制原则
B.重置成本
C.谨慎性原则
D.重要性原则
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本题答案:C, D
本题解析:暂无解析
25、单项选择题 根据剩余法计算得到的待开发土地的剩余价值为1000万元,若取得土地使用权的法律、估价及土地使用证书等费用估计为地价款的2%,则待估地块的价格应为()万元。
A.980
B.1000
C.1002
D.1020
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本题答案:A
本题解析:1000×(1-2%)=980万元。
26、单项选择题 估价人员要了解的估价对象的状况,下列属于物质实体状况的有()。
A.土地的面积、形状、地势
B.土地的使用年限
C.建筑物的权属、他项权利
D.土地的性质、权属、来源
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本题答案:A
本题解析:土地实体状况查勘内容包括:土地的位置、四至、面积、形状、地势、临路情况、开发程度、地质水文状况及地上建筑物的面积、结构、平面布置、工程质量、新旧程度、装修情况、设施、设备、楼层、朝向等等。
27、单项选择题 城镇土地等和级既要反映土地在经济效益上的差异,也要反映()综合效益的差异。
A.经济
B.社会
C.生态
D.A、B和C
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本题答案:D
本题解析:土地等反映城镇之间土地质量的地域差异。它将各城镇看作是一个点,研究整体城镇在各种社会、自然、经济条件影响下,从整体上表现出的土地差异,土地等的顺序是在各城镇间排列的。土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。通过分析投资于土地上的资本、自然条件、经济活动程度和频率等条件得到土地条件的差异,并据此划分土地的级别高低。
28、单项选择题 农业区位论的创始人是()。
A.亚当·斯密
B.冯·杜能
C.阿尔申尔德·韦伯
D.大卫·李嘉图
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本题答案:B
本题解析:暂无解析
29、单项选择题 价格定义是土地估价最重要的程序,完整的土地价格定义应包括()等内容。
A.估价期日、实际与设定开发程度、实际与设定用途、现状或规划利用条件、实际与设定使用年期、价格类型
B.估价日期、设定开发程度、设定用途、现状或规划利用条件、设定使用年限、价格类型
C.估价期日、实际开发程度、现状用途、现状容积率、剩余使用年限
D.估价期日、开发程度、用途、容积率、使用年限
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本题答案:A
本题解析:暂无解析
30、多项选择题 签订土地估价委托协议的重要性()。
A.估价委托的法律依据
B.明确土地估价双方权利与义务
C.降低估价收益风险
D.争取更多业务
E.明确估价方法
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本题答案:A, B, C
本题解析:签订土地估价委托协议的重要性有三项:估价委托的法律依据、明确土地估价双方权利与义务、降低估价收益风险。
31、多项选择题 农用地定级应遵循以下原则()。
A.地域差异原则
B.主导因素原则
C.土地收益差异原则
D.定量分析与定性分析相结合原则
E.综合分析原则
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本题答案:B, C, D, E
本题解析:农用地定级应遵循以下原则:主导因素原则、土地收益差异原则、定量分析与定性分析相结合原则、综合分析原则。
32、多项选择题 土地估价属于专业化的中介服务,下列关于土地估价的说法正确的是()。
A.土地估价师为了估价,必须有相应的工作程序,其顺序一般是从拟定估价计划、决定估价的基本目的、资料收集与整理、查证委估宗地状况、资料分析与价格影响和构成因素分析到最后估价额的决定及估价报告的提出
B.估价师要评估出合理的地价,必须了解有关社会、经济、政治、环境、市场等因素对待估地块的影响,6页最后提出合理的估价额
C.从一般意义上说,土地估价具有土地价值信息披露和价值鉴证两大功能
D.保证估价结果的科学、客观、公正,委托估价者必须遵守签订合同、争取服务、争取时效、提高估价数量等原则
E.土地估价合法原则是指所估土地必须是在合法委托的情况下进行著人
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本题答案:B, C
本题解析:暂无解析
33、多项选择题
现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地,使用者先以行政划拨方式取得,后于1995年11月1日
通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权,同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼,现
全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下:
(1)在当地,规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元,月平均费用15万元,此外出租时可收取押
金60万元,押金收益率为5%;
(2)该办公楼耐用年限为50年,残值率为0,建筑重置价为每建筑平方米4000元;
(3)土地还原率为6%,建筑物还原率为8%。
试根据上述资料,评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格
根据上述条件,估价人员适合选择的估价方法有()。
A.收益还原法
B.市场比较法
C.剩余法
D.成本逼近法
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本题答案:A, B
本题解析:暂无解析
34、单项选择题 正确反映城镇()的差异,是合理利用城镇土地的基础。
A.土地价格
B.土地价值
C.土地质量
D.土地用途
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本题答案:C
本题解析:城镇土地分等反映城镇土地质量的地域差异,是合理利用城镇土地的基础
35、单项选择题 不属于现场调查的方法()。
A.观察
B.电话调查
C.询问
D.测量
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本题答案:B
本题解析:现场调查的方法主要有:l.观察;2.询问;3.测量;4.核对。
36、单项选择题 ()通过城镇所在区域的货运总量和客运总量综合计算来反映。
A.城镇对外辐射能力指数
B.城镇交通条件指数
C.社会消费品零售总额综合指数
D.外贸出口额综合指数
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本题答案:A
本题解析:城镇对外辐射能力指数通过城镇所在区域的货运总量和客运总量综合计算反映,先运用相关公式标准化货运总量和客运总量,然后加权平均得到城镇对外辐射能力指数。
37、单项选择题 使用其他非土地资源时所支付的报酬被称为()。
A.广义地租
B.狭义地租
C.准地租
D.经济地租
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本题答案:C
本题解析:这是对准地租概念的考察。
38、多项选择题 为保证估价结果的科学、客观、公正,以下哪项()是接受委托估价必须遵循的原则。
A.签订估价合同
B.坐等委托
C.争取时效
D.提高估价质量
E.适应国际化的要求
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本题答案:A, C, D, E
本题解析:答案B坐等委托与保证估价结果的科学、客观、公正没有关系,为错误答案,其他为正确答案。
39、单项选择题 ()是指在已经划定的土地定级单元中,测取各因素作用分值。
A.单元总分值计算
B.单元内指标取样
C.单元的分值计算
D.因素分值计算
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本题答案:A
本题解析:单元总分值计算是指在已经划定的土地定级单元中,测取各因素作用分值。
40、判断题 河流不可作为划分土地定级单元的界限。()
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本题答案:错
本题解析:农用地定级单元划分原则:(1)单元之间的土地特征差异明显。&考&试&大&各单元之间的地貌、土地质量等因素指标要有明显的差异。(2)单元边界不跨越地块边界。(3)单元边界应采用控制区格局的地貌走向线和分界线,河流、沟渠、道路、堤坝等线状地
41、判断题 通过平面位置图,估价师可了解宗地形状、地上建筑物形状、分布、各层次的构造等内容。()
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本题答案:对
本题解析:根据总平面图的内容,可知道该题目正确。
42、单项选择题 以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项()属国家标准。
A.《城镇土地估价规程》
B.《农用地分等规程》
C.《农用地估价规程》
D.《城市地价动态监测技术规范》
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本题答案:A
本题解析:国家标准有两个:《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》。我国土地估价发展形成了一整套具有中国特色的土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系。已先后颁布了《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》、《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《农用地估价规程》两个国家标准和三个行业标准,以及《土地估价报告规范格式》、《城市地价动态监测技术规范》等技术标准。
43、判断题 网格法划分定级单元适用于定级因素空间变化明显地区。()
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本题答案:错
本题解析:网格法划分定级单元适用于定级因素空间变化不明显地区
44、多项选择题 估价委托合同的内容包括以下哪项()。
A.委托人的名称或者姓名和住所
B.估价机构的名称和住所
C.估价对象
D.估价方法
E.估价时点
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本题答案:A, B, C, E
本题解析:估价委托合同的内容包括委托人的名称或者姓名和住所、估价机构的名称和住所、估价对象、估价时点,等等,但是不包含估价方法。
45、判断题 估价期日的设定是由委托人确定。()
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本题答案:对
本题解析:估价期日由委托人确定,或者由委托人与估价师商定。
46、判断题 市政管网和道路等基础设施决定了土地的位置和条件,也直接影响地价高低。()
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本题答案:对
本题解析:暂无解析
47、多项选择题 市场经济的主要作用包括()
A.满足人们多样化的需求
B.合理有效配置资源
C.灵活调节 社会供求总量平衡
D.能动推进科学技术进步
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本题答案:A, B, C, D
本题解析:暂无解析
48、多项选择题 下列()属于农村土地定级单元划分的方法。
A.叠置法
B.层次分析法
C.网格法
D.直线分析法
E.主导因素判定法
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本题答案:A, C
本题解析:定级单元划分的方法为叠置法、网格法、主导因素判定法。
49、单项选择题 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》是在()年颁布的。
A.1992
B.1990
C.1994
D.1998
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本题答案:B
本题解析:国务院1990年颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
50、多项选择题 在运用剩余法对居住用地土地价格进行评估时,对方法运用过程中有关技术参数的确定应注意的问题有()。
A.利用剩余法首先要考虑土地的最佳利用方式
B.土地利用方式的确定包括土地的用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度等项内容
C.利息的计算必须采用复利计息方式
D.剩余法理论依据源于地租原理,即每年的租金剩余
E.利润的计算应考虑开发期的长短
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本题答案:A, B, E
本题解析:暂无解析
51、单项选择题 农用地基准地价可以()为基础,采用土地投入产出资料和市场交易地价资料,按地价平均法更新。
A.农用地分等
B.标准样||地
C.农用地定级
D.农用地质量指数
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本题答案:C
本题解析:农用地基准地价可以农用地定级为基础,采用土地投入产出资料和市场交易地价资料,按地价平均法更新。
52、多项选择题 在采用收益还原法评估土地价格时,进行现场踏勘和资料收集一般应包括()。
A.待估宗地和与待估宗地相同或相似的宗地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料
B.出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料
C.营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料
D.直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料
E.与估价有关的成本费用、 利息、利润及增值收益等资料
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本题答案:A, B, C, D
本题解析:暂无解析
53、单项选择题
现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地,使用者先以行政划拨方式取得,后于1995年11月1日
通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权,同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼,现
全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下:
(1)在当地,规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元,月平均费用15万元,此外出租时可收取押
金60万元,押金收益率为5%;
(2)该办公楼耐用年限为50年,残值率为0,建筑重置价为每建筑平方米4000元;
(3)土地还原率为6%,建筑物还原率为8%。
试根据上述资料,评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格
该宗土地于2000年11月1日的市场价格为()
A.17496(元/平方米)
B.17854(元/平方米)
C.19630(元/平方米)
D.17156(元/平方米)
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本题答案:D
本题解析:暂无解析
54、单项选择题 一个路线价区段具有()个路线价。
A.1
B.2
C.3
D.多
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本题答案:A
本题解析:一个路线价区段具有一个路线价
55、判断题 土地估价师接受继续教育时间五年累计不得少于l00学时。()
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本题答案:对
本题解析:暂无解析
56、多项选择题 网格法可分为()。
A.均质网格法
B.固定网格法
C.动态网格法
D.地域网格法
E.区域网格法
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本题答案:B, C
本题解析:用一定大小的网格作为分等单元。&考&试&大&网格大小以能区分不同特征的地块为标准,可采用固定网格,也可采用动态网格。网格法划分定级单元适用于定级因素空间变化不明显的地区。
57、单项选择题 根据马克思地租理论,土地价格存在的根源是()。
A.垄断地租
B.级差地租
C.绝对地租
D.农业地租
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本题答案:C
本题解析:绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。租用土地的任何人无论土地优劣都要缴纳地租。
58、单项选择题 在因素因子评价指标体系中,()是指某类因素因子的影响程度可以用明确的数量关系进行表示。
A.硬指标
B.软指标
C.定性指标
D.定量指标
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本题答案:A
本题解析:在因素因子评价指标体系中,硬指标是指某类因素因子的影响程度可以用明确的数量关系进行表示。
59、多项选择题 下列适用于假设开发法评估的房地产是()
A.待开发的生地
B.待开发的毛地
C.待开发的熟地
D.新近开发建设的房地产
E.在建工程
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本题答案:A, B, C, E
本题解析:新近开发建设的房地产适用于使用成本法评估。
60、单项选择题 城镇土地分等对象的因子评价指标与其土地质量之间存在()关系。
A.正相关
B.负相关
C.不相关
D.A和B
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本题答案:D
本题解析:城镇土地分等对象的因子评价指标与其土地质量之间存在正相关和负相关关系。
61、单项选择题 经典特尔菲法一般分()轮征询。
A.3—4
B.1—2
C.3—6
D.4—7
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本题答案:A
本题解析:经典特尔菲法一般分3~4轮征询。
62、单项选择题 某宾馆建筑物尚可使用25年,剩余土地使用权年限为27年,预计未来第一年的纯收益为39万元,此后纯收益每年在上一年基础上减少2万元,采用收益还原法计算该不动产价值时,收益年数应确定为()年。
A.19.5
B.20.5
C.25
D.27
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本题答案:B
本题解析:第一年纯收益39万元,逐年减2万,则20.5年后收益为零,土地使用权 91exam.org27年,建筑物使用年限25年,取最小者为20.5年。
63、多项选择题 下列各要素中,因收入的取得而可能发生影响的要素有()。
A.资产
B.负债
C.所有者权益
D.利润
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本题答案:A, B, C, D
本题解析:暂无解析
64、判断题 利用地籍图估价师可从中了解地产的界址、地形、方位、坐标、地产临路状况、深度、四至等内容。()
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本题答案:对
本题解析:根据地籍图的基本要素,可知道题目正确。
65、单项选择题 采用成本法求取旧建筑物的价格时,首先求取在()的建筑物重置价格,再计算建筑物的折旧额,将建筑物重置价格减去折旧额,得到估价对象的价值。
A.建造时
B.估价工作时间
C.估价期日
D.未来某个时点
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本题答案:C
本题解析:建筑物重置价格应求取估价期日的。
66、判断题 估价期日是进行估价资料调查、分析和价格评估工作的日期。()
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本题答案:错
本题解析:估价期日是指估价结果对应的日期。
67、多项选择题 以下关于基准地评估区段划分的具体做法正确的是()。
A.以道路、沟渠或其他明显地物为界
B.在确定有路线价标准的地价区段,以里地线为界
C.区位条件、交通条件相似的地块划分为同一区段
D.人流量、位置不能作为划分区段的依据
E.对商业街道的划分可分成零售商业、服装、饮食业、零售果杂、专业市场、农贸市场等
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本题答案:A, B, C, D, E
本题解析:暂无解析
68、单项选择题 甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米1066、905、899元,建筑容积率分别为5.5、5.0、4.5,若该三宗地的其他条件相同,则明智的购买者会选择()土地用于开发建设。
A.甲
B.乙
C.丙
D.甲或丙
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本题答案:B
本题解析:可用土地单价与建筑容积率的比值进行比较,甲宗土地1066/5.5=193.82,乙宗土地905/5=181,丙宗土地899/4.5=199.78,说明为获得相同建筑面积,乙宗土地花费最低,甲次之,丙最高,所以明智的购买者会选择乙宗土地用于开发建设。
69、单项选择题 ()不属于农用地分等单元划分方法。
A.叠置法
B.地块法
C.网格法
D.标准样地法
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本题答案:D
本题解析:农用地分等单元的划分主要以下方法:
(1)叠置法:将比例尺相同的土地利用现状图与地形图、土壤图叠加,形成的封闭图斑即为一个分等单元。若图斑小于上图面积(6mm2)则要进行归并。叠置法适用于土地利用现状类型多、地貌类型比较复杂的地区。
(2)地块法:在工作地图上用明显的地物界线或权属界线,将农用地分等因素相对均一的地块划分为一个分等单元。也可直接将土地利用现状图上的图斑作为分等单位。地块法适用于所有分等类型和地区。
(3)网格法:用一定大小的网格作为分等单元,网格大小以能区分不同特征的地块为标准,可采用大小均一的固定网格,也可采用大小不均一的动态网格。网格法适用于分等因素空间变化不复杂的地区。
(4)多边形法:将所有分等因素进行叠加,最终生成的封闭多边形即为分等单元。多边形法适用于所有分等类型和地区。
70、单项选择题 在采用成本逼近法评估土地价格时,计算投资利润的基数不包括()
A.土地取得费
B.土地开发费
C.利息
D.税费
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本题答案:C
本题解析:成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、土地开发费和各项税费。投资利润=(土地取得费+土地开发费+税费)×投资回报率
71、多项选择题 我国现行会计实务中,体现谨慎原则要求的会计方法有()。
A.计提商品削价准备
B.固定资产加速折旧法
C.期末存货的成本与市价孰低法
D.应收账款计提坏账准备
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本题答案:A, B, C, D
本题解析:暂无解析
72、单项选择题 ()是全国比较普遍的主要粮食作物。
A.基准作物
B.普遍作物
C.指定作物
D.常见作物
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本题答案:A
本题解析:基准作物是全国比较普遍的主要粮食作物。
73、单项选择题 在我国,确定路线价的里地线多采用临街宗地进深的()确定。
A.算术平均数
B.加权平均数
C.众数
D.中位数
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本题答案:C
本题解析:在我国,确定路线价的里地线多采用临街宗地进深的众数确定。
74、单项选择题 城镇对外辐射能力指数是用()确定相应指标的权重。
A.特尔菲测定法
B.层次分析法
C.因素成对比较法
D.A或C
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本题答案:D
本题解析:根据。特尔菲测定法、因素成对比较法使用的性质,可以得到AC都是确定权重的方法,为正确答案。
75、判断题 反映宗地在一般市场条件下的正常地价水平,作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据,为基准地价。()
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本题答案:错
本题解析:反映宗地在一般市场条件下正常地价水平,作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据,为标定地价。
76、多项选择题 确定农用地定级因素的原则有()。
A.主导因素原则
B.差异性原则
C.有效性原则
D.可行性原则
E.相对稳定性原则
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本题答案:A, B, D, E
本题解析:确定农用地定级因素的原则有主导因素原则、差异性原则、可行性原则、相对稳定性原则。
77、单项选择题 采用收益还原法评估某宗土地的价格时,除有租约限制外,应选取()作为估价依据。
A.类似土地的客观纯收益
B.类似土地的实际纯收益
C.类似土地的最高纯收益
D.类似土地的最低纯收益
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本题答案:A
本题解析:采用收益还原法评估某宗土地的价格时,除有租约限制外,应选取类似土地的客观纯收益作为估价依据。
78、单项选择题 某一排放污染物的工厂建在一居住区,引起该居住区内的住宅价值降低,这种建筑物折旧情况属于()。
A.物理折旧
B.功能折旧
C.经济折旧
D.物质折旧
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本题答案:C
本题解析:引起建筑物折旧的经济因素,通常有建筑物的使用与周围环境的不协调、附近环境的变化、房地产市场的变化等。例如居住区内残留的小工厂,由于一方面其周围没有其他工厂,无法产生集聚效益,另一方面周围都是居住区,对生产过程中产生污染的处理要求更严,增加其生产成本,从而引起该工厂建筑物使用价值的降低。
79、单项选择题 根据商业出租柜台资料评估土地价格,可采用下述公式计算样点地价:样点地价=()/(出租柜台分摊土地面积×土地还原率)。
A.商店纯收益
B.商店总收益
C.商店土地纯收益
D.商店出租柜台土地纯收益
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本题答案:D
本题解析:样点地价=商店出租柜台土地纯收益/(出租柜台分摊土地面积×土地还原率)。
80、单项选择题 价格定义是土地估价最重要的程序,完整的土地价格定义应包括()等内容。
A.估价期日、实际与设定开发程度、实际与设定用途、现状或规划利用条件、实际与设定使用年期、价格类型
B.估价日期、设定开发程度、设定用途、现状或规划利用条件、设定使用年限、价格类型
C.估价期日、实际开发程度、现状用途、现状容积率、剩余使用年限
D.估价期日、开发程度、用途、容积率、使用年限
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本题答案:A
本题解析:暂无解析
81、单项选择题 对于基准地价更新,下列说法正确的是()。
A.更新必须是全面的更新
B.可以以地价指数为依据进行更新
C.更新只要局部更新即可
D.以上说法都不正确
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本题答案:B
本题解析:城镇基准地价更新内容:一般基准地价体系建立后,需要根据市场变化定期做更新,更新内容依据市场变化状况而定,市场变化小时只需对价格做局部调整;市场变化大时需要调整级别等。
城镇基准地价更新技||术途径:
(1)以土地定级(或均质地域)为基础,以市场交易地价资料为依据,更新基准地价。
(2)以土地定级为基础,以土地收益为依据,以市场交易地价资料为参考,更新基准地价。
(3)以土地定级(或均质地域)为基础,以地价指数为依据,更新基准地价。
82、多项选择题 影响土地分等定级的因素很多,确定主导影响因素应遵循的原则为()。
A.对土地分等定级有重大影响和作用
B.容易获得,数据口径要求一致
C.覆盖面广,并具有针对性
D.作用程度大,且在全区域范围内作用程度一致
E.因素变化区间比较小
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本题答案:A, B, C
本题解析:主导影响因素应遵循的原则为对土地分等定级有重大影响和作用、容易获得,数据口径要求一致、覆盖面广,并具有针对性。
83、单项选择题 根据马克思的地租理论,下列()为错误的观点。
A.地租是土地所有权借以实现的经济形式
B.土地价格是地租的资本化
C.土地价格是土地价值的货币表现
D.一切地租都是剩余价值
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本题答案:C
本题解析:暂无解析
84、单项选择题 城镇土地定级中,支路以下道路的影响距离,一般按市内路的疏密状况,确定在()km之间。
A.0.2—0.3
B.0.3—0.5
C.0.3—0.7
D.0.5—0.8
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本题答案:C
本题解析:城镇土地定级中,支路以下道路的影响距离,一般按市内路的疏密状况,确定在0.3—0.7km之间。
85、单项选择题 选出不属于农用地基准地价更新的技术途径的项()
A.调整综合分值与地价关系模型,利用调整后的模型更新基准地价
B.利用标准地块资料,根据标准地块价格或地价指数更新基准地价
C.运用投入产出资料的变化量修正更新基准地价
D.以农用地定级为基础,按地价平均法更新基准地价
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本题答案:D
本题解析:(1)以农用地定级为基础,采用土地投入产出资料和市场交易地价资料,按地价平均法更新基准地价;
(2)利用标准地块资料,根据标准地块价格或地价指数更新基准地价;
(3)通过测算地价影响因素综合分值,调整综合分值与地价关系模型,利用调整后的模型更新基准地价。
86、多项选择题 在土地估价报告中,估价师在进行土地权利状况描述时,以出让方式取得的土地使用权必须说明取得时间、出让金数额、()及宗地使用的特殊规定。
A.法定最高使用年限
B.已使用年限
C.租赁年限
D.剩余使用年限
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本题答案:B, D, E
本题解析:暂无解析
87、判断题 在基准地价修正法中进行交易日期调整,是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。()
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本题答案:错
本题解析:在基准地价修正法中进行交易日期调整,是将其基准地价在基准日期时的值,调整为估价时点时的值。
88、单项选择题 在土地估价中,需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平,是依据土地估价的()进行的。
A.替代原则
B.供需原则
C.变动原则
D.预期收益原则
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本题答案:C
本题解析:在土地估价时,必须按照变动原则,分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求,以及使这些
因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中,因此应把握各因素之间的
因果关系及其变动规律,以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。在土地估价中,不仅要对将来的
地价变动作出准确预测,同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平,才能准确
合理地估价。
89、多项选择题 基准地价系数修正表个别因素有()
A.宗地的形状、面积
B.宗地在区域中的微观区位
C.宗地环境质量因素
D.交通条件
E.基础设施条件
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本题答案:A, B, C
本题解析:个别因素:影响土地价格的个别因素主要有:宗地的形状、面积,宗地在区域中的微观区位,宗地环境质量因素,宗地市政设施条件,城市规划限制等。各种用途的个别影。向因素各有差异,应根据实际用途选择影响因素。
90、多项选择题 土地级别划分可以根据总分频率曲线统计判断,它一般应当划在()。
A.频率分布空白区
B.频率分布的低值区
C.频率分布的密集区
D.频率分布的最高点
E.频率分布的平缓变化区
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本题答案:A, B
本题解析:暂无解析
91、判断题 容积率越大,意味着单位面积土地上可以建设的建筑面积越大。因此,当其他条件相同时,容积率与楼面地价成反比关系。()
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本题答案:对
本题解析:暂无解析
92、单项选择题 因第三人对保险标的损害而造成保险事故的,保险人的代位求偿权自()取得。
A.接到出险通知之日
B.发生保险事故之日
C.做出赔付之日
D.法院判决之日
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本题答案:C
本题解析:暂无解析
93、单项选择题 商服繁华影响度是反映()区位最重要的指标。
A.土地质量
B.土地经济
C.土地价格
D.土地价值
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本题答案:B
本题解析:商服繁华影响度是土地定级工作中必须涉及的一个重要因素,是反映土地经济区位最重要的指标。
94、单项选择题 在剩余法的基本公式“地价=不动产售价—开发成本—利润—利息—税金”中,利息是指()。
A.开发费的利息
B.各项预付资本的利息
C.贷款资金的利息
D.场地取得费及开发费用的利息
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本题答案:B
本题解析:剩余法的利息是指各项预付资本的利息。
95、单项选择题 多因素综合评价法评定的()是采用综合分值来表示的。
A.土地价格
B.土地等
C.土地级
D.B和C
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本题答案:D
本题解析:多因素综合评价法评定的土地等或级是采用综合分值来表示的,反映了土地使用价值的大小。
96、单项选择题 对在路线价评估的方法进行数理统计检验主要是()。
A.秩和检验法
B.标准方差法
C.平均值法
D.回归检验法
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本题答案:A
本题解析:对在路线价评估的方法进行数理统计检验主要是秩和检验法
97、单项选择题 某公司于1996年8月取得一宗40年期使用权的土地,于1998年8月建成宾馆,建筑物耐用年限为50年。该宾馆年净收益200万元,房地综合还原率为9%。采用收益还原法评估该宾馆2009年8月的价格为()万元。
A.2145
B.2130
C.2040
D.2005
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本题答案:D
本题解析:40年期使用权,96年取得至2009年,还剩27年,200÷9%×(1-1/(1+9%)27)=2005.3万元。
98、单项选择题 权重值的大小与因素对土地质量的影响成()。
A.正比
B.反比
C.不相干
D.互补
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本题答案:A
本题解析:权重值的大小与因素对土地质量的影响成正相关。
99、单项选择题 下列不属城镇土地定级原则的是()。
A.综合分析原则
B.预期收益原则
C.主导因素原则
D.地域分异原则
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本题答案:B
本题解析:(1)综合分析原则。土地分等定级应对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析,按综合差异划分土地等和级。土地等和级既要反映土地在经济效益上的差异,也要反映经济、社会、生态等综合效益的差异。
(2)主导因素原则。土地分等定级应重点分析对土地等和级具有重要作用的因素,突出主导因素的影响。
(3)地域分异原则。土地分等结果要符合城镇本身的经济特征,充分考虑城镇的宏观地理位置,与区域经济发展水平保持相对一致。城镇土地定级应掌握土地区位条件和土地特性的分布与组合规律,分析由于区位条件不同形成的土地质量差异,将类似地域划归为同一土地级。
(4)土地收益差异原则。土地等和级的划分应符合区域和城镇对土地收益明显差别的有关行业进行级差收益地价测算。测算值作为确定土地级的数目和了解行业级差收益的重要参考依据。
(5)定量与定性分析结合原则。土地分等定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化。在确定土地等和级的初步方案时以定量分析为主,土地等和级的调整和最终定案宜依靠定性分析。
100、单项选择题
现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地,使用者先以行政划拨方式 取得,后于1995年11月1日
通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权,同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼,现
全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下:
(1)在当地,规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元,月平均费用15万元,此外出租时可收取押
金60万元,押金收益率为5%;
(2)该办公楼耐用年限为50年,残值率为0,建筑重置价为每建筑平方米4000元;
(3)土地还原率为6%,建筑物还原率为8%。
试根据上述资料,评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格
假若该宗地为商业用地,其他条件不变(使用年期为补办手续取得商业用地法定使用年期),则
91ExAm.org该宗土地于2000年11月1日的市场价格为()
A.16093(元/平方米)
B.17854(元/平方米)
C.19630(元/平方米)
D.17156(元/平方米)
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本题答案:A
本题解析:计算土地总价格。该宗土地是1995年11月1日经过出让获得50年使用权的,至2000年11月1日已经过了
5年,剩余使用年限为35年。
土地总价格=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/(1+土地还原率)剩余使用年数]=111/6%×[1-1/(1+6%)40-5]=1609.3(万元)
(5)计算土地单位面积价格
土地单位面积价格=土地总价格/土地面积=1609.3×10000/1000=16093(元/平方米)
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