1、多项选择题  下列关于现金流量折现法中的折现率的说法正确的是()。

A.等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率
B.包含安全收益部分(资金的利息)和风险收益部分(开发利润)两部分
C.等同于传统法中的投资利息率
D.等同于传统法中的开发利润率
E.以上答案均正确

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本题答案：A, B
本题解析：暂无解析

2、单项选择题  某房地产，收益年限为40年，报酬率为8%，每年可以获得净收益40万元，则该房地产的价格应该为()万元。

A.476.98
B.489.36
C.497.56
D.500.21

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本题答案：A
本题解析：本题考查收益年限有限年且其他因素不变的收益法的计算。V=AY1-1(1+Y)n=408%1-1(1+8%)40=476.98万元

3、单项选择题  由市场比较法估价得到的价格称为()。

A.市场价格
B.成本价格
C.比准价格
D.基准价格

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本题答案：C
本题解析：市场法测算出的价格称为比准价格、成本法测算出的价格称为积算价格、收益法测算出的价格称为收益价格。

4、单项选择题  某写字楼预计持有2年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为()万元。

A.4858
B.5200
C.2700
D.6264

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本题答案：B
本题解析：预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式V=AY1-1(1+Y)t+Vt(1+Y)t=2168%1-1(1+8%)2+5616(1+8%)2=5200万元。

5、多项选择题  下列关于开发经营期的说法正确的是()。

A.开发期的起点与开发经营期的起点相同，终点是按照正常情况估算的开发完成的时间
B.在有预售的情况下租售期与开发期有重合，在租赁的情况下，租售期通常到开发完成的房地产的自然寿命结束时为止
C.在现实中受某些特殊因素的影响，可能是开发期延长
D.租售期通常难以准确估计，在估价时应考虑未来房地 产市场的景气状况
E.估算开发经营期可以采用类似于市场法的方法

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本题答案：A, C, D, E
本题解析：暂无解析

6、多项选择题  从收益法的观点看，房地产的价值高低取决于下列()因素。

A.未来净收益大小
B.潜在毛收入的高低
C.获得净收益的可靠性
D.获得净收益期限的长短
E.有效毛收入的高低

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本题答案：A, C, D
本题解析：暂无解析

7、单项选择题  某宗房地产2003年6月的价格为2300元/平方米。已知该房地产所在地区的同类房地产2003年4月至12月的价格指数分别为78，77.5，78.6，79，79.9，82，81.2，83.5，76.4(以2002年12月为基期)。则该房地产2003年11月的价格为()元/平方米。

A.2443
B.2394
C.2376
D.2582

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本题答案：A
本题解析：此题是定基价格指数，所以11月的价格是：2300×83.5÷78.6=2443

8、多项选择题  一般情况下，搜集交易实例时，应搜集以下内容()。

A.交易双方的基本情况和交易目的
B.交易实例房地产的状况
C.选取可比实例
D.成交价格
E.付款方式

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本题答案：A, B, D, E
本题解析：暂无解析

9、单项选择题  在统一货币单位时，通常采用()。

A.元
B.角
C.分
D.不一定

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

10、多项选择题  建立价格可比基础包括的方面是()。

A.统一付款方式
B.统一采用单价
C.统一币种和货币单位
D.统一交易日期
E.统一面积单位

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本题答案：A, B, C, E
本题解析：建立价格可比基础包括五统一，分别是统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位，统一面积内涵和统一面积单位。选项D不属于建立价格可比基础，属于交易情况修正。

11、单项选择题  某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占前两项(称为直接成本)的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为()元/m2。

A.1840
B.2840
C.2966
D.3000

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本题答案：D
本题解析：本题考查用成本法计算新开发土地价值。题中告知直接成本为包括土地取得成本和土地开发成本之和。开发利润=(土地取得成本+开发成本)×直接成本利润率=(1000+1500)×6%=150土地价格=土地重新取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+利润=1000+1500+(1000+1500)×5%+(1000+1500)×5%+100+150=3000元/平方米

12、单项选择题  ()是以建筑物为整体，选取与 建筑物价格或成本密切相关的某种单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本，并对其进行适当的调整修正，来估算建筑物重新购建价格的方法。 91eXaM.org

A.单位比较法
B.分部分项法
C.工料测量法
D.指数调整法

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

13、单项选择题  ()是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出报酬率。

A.累加法
B.市场提取法
C.运营费用
D.收益法

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

14、多项选择题  经营期可以分为()。

A.开发期
B.前期
C.建造期
D.销售期
E.运营期

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本题答案：D, E
本题解析：开发经营期可以分为开发期和经营期。开发期可分为前期和建造期，经营期可分为销售期和运营期。

15、单项选择题  如果物业的年净收益不变，报酬率不变，则收益年限无限计算出的物业的收益价值一定()收益年限有限的物业的收益价值。

A.高于来源：www.91exam.org
B.等于
C.低于
D.不确定

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本题答案：A
本题解析：注意结合收益年限无限年且其他因素不变的房地产收益价格公式V=AY与收益年限有限年且其他因素不变的房地产收益价格公式V=AY1-1(1+Y)n进行判断，我们会发现有限年的公式还要乘以一个分数1-1(1+Y)n，所以本题答案为A。

16、单项选择题  在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为()。

A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

17、单项选择题  某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元/㎡，建筑物残值率为6%，经济寿命为30年，计算该建筑物的现值是()元。

A.70880
B.71936
C.77952
D.81562

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本题答案：B
本题解析：建筑物现值=C[1-(1-R)t/N]=800×120[1-(1-6%)×8/30]=71936

18、单项选择题  一般情况下，运用市场法时要求选择()可比实例。

A.1～3宗
B.3～10宗
C.10宗以上
D.任意

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

19、多项选择题  估价的假设和限制条件主要包括()。

A.对估价对象有关状况的假定
B.对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定
C.对估价方法选用分析的说明
D.对估价方法使用前提的说明
E.对评估的价值前提的说明

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本题答案：A, B, D, E
本题解析：本题考查估价的假设和限制条件的主要内容。C项属于估价技术报告的内容

20、单项选择题  某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%、8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为()万元。

A.323
B.275
C.273
D.258

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本题答案：B
本题解析：本题考查交易情况修正中的税费的非正常负担的计算。应缴纳的税费均由卖方负担，卖方还需交纳税费，所以题中的297万元，是买方实际支出的。根据公式：(1)正常价格=买方实际付出的价格-应由买方负担的交易税费(2)应由买方负担的交易税费=正常价格×应由买方缴纳的税费比率设正常的交易价格为x，则应由买方负担的交易税费为8%，则x=297-8%x，x=275万元。

21、多项选择题  建筑物的重新购建价格的求取方法有()。

A.单位比较法
B.分部分项法
C.工料测量法
D. 指数调整法
E.基价比较法

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本题答案：A, B, C, D
本题解析：重新购建价格的求取方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法四种。

22、多项选择题  市场法中房地产状况调整包括()。

A.区域因素状况修正
B.权益状况修正
C.实物状况修正
D.区位状况修正
E.个别因素状况修正

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本题答案：B, C, D
本题解析：暂无解析

23、单项选择题  某房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为()万元。

A.80
B.90
C.100
D.110

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本题答案：C
本题解析：参见教材P255，V=A/Y=8/8%=100(万元)

24、多项选择题  累加法中，报酬率的计算要涉及以下几个方面()。

A.投资风险补偿率
B.管理负担补偿率
C.缺乏流动性补偿率
D.风险报酬率
E.投资带来的优惠率

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本题答案：A, B, C, E
本题解析：暂无解析

25、单项选择题  某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首付款10万元，余款40万元于半年后一次付清。假设月利息率为1%，则在其成交日期时一次总付清的价格为()万元。

A.45
B.50
C.55
D.48

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本题答案：D
本题解析：10+40/[(1+1%)^6]=48(万元)

26、单项选择题  ()是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见。

A.营销策划报告
B.市场价格调研报告
C.可行性研究报告
D.估价报告

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

27、多项选择题  下列属于市场法估价步骤的有（）。

A.搜集交易实例
B.核算交易成本
C.选取可比实例
D.对可比实例成交价格进行处理
E.求取估价对象价值

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本题答案：A, C, D, F
本题解析：本题考查市场法估价的步骤。市场法估价一般分为以下四大步骤：（1）搜集交易实例；（2）选取可比实例；（3）对可比实例成交价格进行处理；（4）求取估价对象价值。在市场法的估价过程中不涉及成本的核算。

28、多项选择题  求取建筑物折旧的方法主要有()。

A.年限法
B.分解法
C.市场提取法
D.单位比较法
E.指数调整法

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本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析