1、问答题  甲公司1998年租用乙公司在远郊区的一片土地用于野猪的饲养，租期20年。甲公司随后在该土地临街处建一饭店，并以野猪肉为卖点招揽生意。同时，甲公司在饭店后又建一栋办公用房及一屠宰用房及系列饲养用房。到2003年，因经营不善，甲公司两年未向乙公司缴纳租金，经协商不成，乙公司决意收回出租土地，对甲公司地上建筑物予以估价，抵租后给以适当补偿。已知该办公用房地的基础为两层楼房的基础，而实际仅建造了一层。如果你是估价师，对于饭店、办公用房及屠宰用房将采取何种技术路线进行评估？

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本题答案：（1）房产合法性。文中没有给出有关在土地上建房的相关资
本题解析：试题答案（1）房产合法性。文中没有给出有关在土地上建房的相关资料，则可假设已经规划及相关部门批准（如未经规划等相关部门批准，则文中所述房产为违章建筑，必须拆除，估价时则应考虑拆除费用及建筑物残值）。（2）饭店用房。应考虑其作为此类商业用房继续存在的可能性。饭店位于远郊区，且因为当初建房时是以野猪肉入菜为卖点，现不再经营野猪的繁育，故其是否继续用于饭店类物业，需根据市场调查确定，如仍可用作饭店，则可运用收益法、比较法等测算其价值，但应注意扣除土地价值；如不能用于饭店类用途，则应以成本法测算。（3）办公用房。根据文中信息，办公用房应以成本法测算，但用于两层的基础之成本应否考虑，则应根据视未来该办公用房的利用状况而定，如不宜加层，或没必要加层，则两层的基础成本不应考虑，而只能按一层的基础测算成本。（4）屠宰用房及饲养用房。如果不能改做他用，或改造成本太高，则不能按成本法测算，相反还应考虑其拆除费用。

2、问答题  回答以下问题：（1）保险事故的估价中，一般采用比较法还是成本法？或哪种方法在此类目的的估价中用得较多？（2）在回答关于技术路线的问题时，依据书中的概念，是否应明确说明可能采用的估价方法？

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本题答案：（1）保险评估中用得较多的方法是成本法，也可用比较法。
本题解析：试题答案（1）保险评估中用得较多的方法是成本法，也可用比较法。（2）在回答关于技术路线的问题时，应说明拟采用的估价方法。

3、问答题  

某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：
1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?
2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

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本题答案：1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构
本题解析：试题答案1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。
2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：
①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;
②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;
③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;
④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。

4、问答题  一待估物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府的有关文件规定，须补交地价款方能在市场转让。根据《房地产权证》和《×市人民政府关于土地使用权出让年限的公告》，该物业使用年限为40年（1992年9月至2032年9月），剩余土地使用年限为28.5年。试问测算补地价的技术路线是什么？并写出主要计算公式。

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本题答案：技术路线是先计算出估价对象出让的市场价格，再考虑其已使
本题解析：试题答案技术路线是先计算出估价对象出让的市场价格，再考虑其已使用年限对其价格的影响，修正后得出估价对象现时的市场价格，然后乘以土地使用权出让金交纳费率，得出补地价。主要公式：补地价=估价对象出让的市场价格×已使用年限修正系数×土地使用权出让金费率。补地价=估价对象出让的市场价格土地使用权出让金费率（其中，y代表土地报酬率）。

5、问答题  "确定评估价值时的主要因素"，从何角度回答？

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本题答案：确定评估价值时的主要因素是指根据不同估价目的、针对不同
本题解析：试题答案确定评估价值时的主要因素是指根据不同估价目的、针对不同估价对象、采用不同估价方法时，影响评估价值的主要因素。比如抵押价值评估中，①注重预期风险；②分析市场变现能力；③考虑抵押期间的耗损就是要考虑的主要因素。

6、问答题  房地产保险的范围是什么？房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险范同？房地产保险估价可分为哪两类？

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本题答案：房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意
本题解析：试题答案房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包含土地价值；投机风险（如房地产市场价格变化）和必然或已知损失（如房屋自然损耗）不属于房地产保险范围。房地产保险价值评估，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，这两类保险估价的价值时点不同。

7、问答题  

（改错题）某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从2008年7月1日起计，土地面积是3000m2。当地正常月租金为90元／（月·m2），正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，土地报酬率为6%，建筑物的报酬率为10%，业主欲投保，请评估其在2012年7月1日的保险价值。
估价计算如下：
1．有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000（元）

2．总费用=8000×90×12×20%=1728000（元）
3．写字楼经营净收益=10692000-1728000=8964000（元）

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本题答案：1．有效毛收入计算错，应为：8000×90
本题解析：试题答案1．有效毛收入计算错，应为：8000×90×90%x12=7776000（元） 2．总费用计算错，应为：8000×90×90%×12×20%=1555200（元） 3．用地价值未作年限修正，故用地净收益计算错，应为：

8、问答题  甲公司开发建设一住宅小区，计划投资2000万人民币。建设期间由于资金困难拟将在建工程转让给乙公司，此时甲公司已实际投资600万元。甲公司委托评估机构评估其价值，问：（1）转让该项在建工程应具备哪些主要证件？（2）简述评估技术路线。

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本题答案：（1）国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划
本题解析：试题答案（1）国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、已投入资金的证明等。（2）用假设开发法（现金流量折现法）。A.估算该工程完工后的价值。B.采用现金流量折现法将未完工部分的建筑费、专业费、管理费、销售税费、销售费用及未来的楼价贴现到估价时点。C.未来的楼价的折现值扣除未完工部分的建筑费、专业费、管理费、销售税费、销售费用的折现值，再减去开发商购置待开发房地产应负担的税费，求得待估房地产的价值。

9、问答题  

××县某房屋保险事故损伤修复费用评估报告
（封面、致估价委托方函、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略）
估价结果报告
一、估价委托方
名称：中国太平洋保险公司××办事处
法定代表人：（略）
住所：（略）
二、受理估价方
名称：略
法定代表人：×××
地址：略
估价资质等级：房地产国家壹级
估价资格证书：略
三、估价目的
确定估价对象的损伤修复费用，为委托方保险事故赔偿提供价格参考 。
四、估价对象概况
（一）估价缘由
本公司受太平洋保险公司××办事处委托，对其承保的某解放货车失控撞伤农房而对农房造成的直接损失进行评估。该解放货车在太平洋保险公司投保了车辆损失险及第三者责任险，此次事故经现场交警出具的责任认定书，由解放货车负全责。
（二）估价对象实体状况
估价对象位于××县××镇××村×组，距离县城中心约20km，三面周边与空地相邻，一面临乡村公路。受损建筑物为砖混结构，共两层，建筑物横墙承重，承重墙厚24cm，楼梯间空花墙厚12cm，其余墙厚18cm，梯间及非承重墙的粘结材料采用黄砂石灰混合砂浆，石灰所占比例较小，砂浆强度等级较低。建筑物内外墙初级抹灰，室内水泥砂浆地面，普通木门窗。
（三）事故损伤情况分析
该解放货车从斜坡下行途中突然失去控制，货车冲出公路，经过路边缓冲带时翻车。货车在翻滚过程中由于惯性作用撞上农房，与农房外侧非承重墙正面接触，造成建筑物第一层外侧墙（非承重墙）洞穿，洞径横向最大尺寸1.0m，竖向最大尺寸1.2m，洞底距地面高度0.3m；楼梯间外侧墙坍塌，坍塌后形成一个横向最大尺寸2.1m宽、竖向最大尺寸2.86m宽的洞；与外侧墙垂直来源:91考试网 91EXAm.org的一段承重墙轻微裂缝；楼梯踏步及梯间转角板完好，阳台栏板及阳台板各损坏一块；卧室非承重隔墙微偏，部分门窗受损。
经房屋安全鉴定人员现场鉴定：受损建筑物基础完好，承重墙绝大部分未受损，非承重墙局部受损，房屋所受损伤可以修复，为非危房。修复方案为：按照受创面竖向扩大拆除，再按原状恢复考虑。
（四）估价范围
估价范围根据房屋修复方案确定，即受创面的竖向扩大拆除费用，以及恢复原状所需费用。
五、价值时点
2011年5月21日，为注册房地产估价师现场勘查之日。
六、估价依据
1．《中华人民共和国保险法》。
2．国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）。
3．《全国统一建筑工程基础定额××市基价表-1999》。
4．《××市房屋修缮工程预算定额》。
5．××市城乡建设委员会有关文件。
6．建筑材料市场价格和有关工程造价信息。
7．估价人员现场查勘所得资料及委托方提供的各种资料。
七、估价原则
1．独立、客观、公正原则。
2．合法原则。
3．价值时点原则。
4．替代原则。
5．最高最佳利用原则。
八、估价方法
（一）本次估价所采用的方法
估价对象是受损农房的一部分，而不是房屋的全部。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，该房屋不属危房，可采用先在原损伤部位竖向扩大拆除受损构件，再按原结构标准进行修复的方案，已被当事人方认可。
由于估价对象所涉及的工程量及费用标准可参照同类工程的普遍标准进行逐一测算、累积，故估价人员决定采用成本法进行估价。
（二）成本法的定义
本次所用成本法是指以计算受损房屋先拆除受损部位，再恢复原状所需耗费的各项费用之和，得出估价对象价格的一种方法。
九、估价结果
估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在价值时点的修复费用为6500元，人民币大写：陆仟伍佰元整。
十、注册房地产估价师（略）
十一、估价作业期
2011年5月21日至5月24日。
十二、实地查勘期（略）
十三、估价报告有效期限
自2011年5月24日至2012年5月23日。
估价技术报告
一、估价对象描述与分析（略）
二、市场背景分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估价方法适用性分析（略）
五、估价测算过程
（一）估价的技术思路
估价对象不是整幢房屋，而是受损房屋的一部分。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，认为房屋只是部分非承重结构构件受损，不会危及到整幢房屋的安全，故只需扩大拆除受损部位，再按原结构进行修复。
测算时应先测算受损部位的拆除费用，再计算修复受损部位的修复费用。由于此类受损房屋的修复工作是为了弥补房屋所受损伤，故不论原房屋的使用保养状况如何，在对修复费用进行测算时，不考虑扣减房屋的折旧，即应该"修坏如新"，而不能"修坏如旧"。
由于类似工程的价格计算已有成熟的建筑工程和修缮工程定额标准，且已被广泛应用，故在成本法计算时，参照了定额标准。
（二）工程造价计算表
工程量以现场测量数据为依据，按照房屋修复方案计算。
1．拆除工程（见下表）
5．定额直接费
1项+2项+3项+4项=4114.97（元）
6．造价
（1）基价直接费：4114.97元
（2）综合费：（1）×15.73%=647.3（元）（按三级施工企业计费）
（3）劳动保险费：（1）×3.15%=129.6元（按三级施工企业计费）
（4）利润：（1）×6.64%=273.2（元）（按三级施工企业计）
（5）允许按实计算的费用及材料价差：1000.00元
（6）定额编制及定额测定费：［（1）+（2）+（3）+（4）+（5）］×1.8 ‰=111（元）
（7）税金：］（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）］×3.56%=223.4（元）（按三级施工企业计）
（8）造价：（1）+（2）+（3）+（ 4）+（5）+（6）+（7）=6499.5（元）
六、估价结果确定
估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在价值时点的修复费用为人民币6500元，人民币大写：陆仟伍佰元整。
附件（略）

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本题答案：1．缺估价对象权益状况说明。 2．缺价值类型，价值类型
本题解析：试题答案1．缺估价对象权益状况说明。 2．缺价值类型，价值类型可表述为：估价对象在价值时点时的损失价值，等于修复所需的费用。 3．应明确说明"按三级施工企业计费"的理由。 4．在报告前面提到"部分门窗受损"，而在具体计算时没有计算此部分修复价值。 5．此案例中"(6)定额编制及定额测定费：［(1)+(2)+(3)+(4)+(5)］×1.8‰=111元"中计算错误，错把1.8‰当作1.8%进行 计算了，结果应是11.1元。

10、问答题  试问保险事故发生后的损失价值评估应采用的估价技术路线是什么？

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本题答案：对估价对象保险事故发生前后的价值分别进行评估，二者之差
本题解析：试题答案对估价对象保险事故发生前后的价值分别进行评估，二者之差额即为损失价值。对于可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。

11、问答题  

北京某花园别墅拆迁补偿价值评估报告
（封面、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略）
致委托方函
××指挥部、××中心：
受贵单位的委托，我公司对北京第29届奥运会场馆区拆迁范围内位于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅&tim es;×号的房地产价值进行了评估。估价结果如下：
一、估价对象：估价对象为坐落于北京市朝阳区××东路8号院内的××花园别墅××号的房地产，东至草坪；南至人工湖；西至人工湖；北至××花园别墅××号。
依据《房屋所有权证》（市朝全字第××号）、《北京市国有土地使用权出让合同》（京房地出让[合]字（××）第××号）、《北京市房屋土地登记事务中心确认的北京市宗地登记表》、《北京市房屋登记表》及北京市房地产勘察测绘所提供的资料，估价对象房屋所有权人为××公司，用途为住宅，混合结构，建成年份为1993年，建筑面积

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本题答案：(1)在致委托方函中估价机构落款处缺法人代表签名、盖章
本题解析：试题答案(1)在致委托方函中估价机构落款处缺法人代表签名、盖章； (2)在估价结果报告中受托估价方中缺法人代表一项； (3)在估价结果报告中没有明确说明估价对象的土地权属状况（是否 已出让），"其中，××花园别墅已办理土地出让手续的土地面积为38682.26m2"一句语义含糊； (4)缺价值定义； (5)在估价结果中缺大写； (6)在估价结果中缺单价； (7)在估价技术报告中缺最高最佳使用分析； (8)在估价技术报告中缺少该地区别墅类房地产状况分析； (9)在估价技术报告中缺少估价方法选用的说明； (10)案例A的成交日期与估价对象相比，已超出两年以上，不宜用作可比实例； (11)在确定可比实例与估价对象楼间距一项中，案例A、案例B、案例C的取值错误，应是85、90、85，而不是70、70、70； (12)在区域及个别因素修正中，案例A的计算有误，不是100/80.6，而是100/85.6； (13)在交易时间修正时，分子分母颠倒了，应是1120／1101、1120／1128、1120／1128； (14)在用成本法中计算土地使用年期修正时，所用年期修正系数公式分子分母颠倒了； (15)在用成本法中计算土地使用年期修正时，N为宗地剩余使用年期60.5年，而不是62年； (16)在用成本法中计算建筑物重置成本时，投资利息中计算有误，应是投资利息=2081×2/2×5.49%=114元／建筑平方米，而不是贷款利息=2081×2×5.49%=228元／建筑平方米； (17)在确定房地产价格时，"房地产价格=土地总价+建筑物重置成新总价"中"建筑物重置成新总价"用语不规范，应改为"建筑物重置价格×成新率"。