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物业经营管理：投资分析技术与房地产评估考点巩固（考试必看）
2017-10-02 18:58:22 来源:91考试网 作者:www.91exam.org 【大 中 小】
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1、多项选择题  投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者可以获得()。

A.作为房地产业主的荣誉
B.较高的收益
C.资本增值
D.降低其投资组合的总体风险
E.抵抑通货膨胀的影响


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2、多项选择题  政治风险主要由()等因素造成，政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险的发生，是房地产投资中危害最大的一种风险。

A.政变或战争
B.房地产宏观调控
C.外来侵
D.罢工
E.骚乱


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3、单项选择题  年初李军存入一笔资金，在存满3年后每年年末取出1500元，这笔款项于第8年末取完。若银行的存款利率为8，则李军应在最初一次性存入()。

A.5505元
B.8620元
C.3866元
D.7500元


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4、单项选择题  以下关于房屋出租净运营收益的描述中，错误的是()。

A.净运营收益=潜在毛收入—运营费用
B.净运营收益=潜在毛收入—管理费用
C.净运营收益=有效毛收入—运营费用
D.净运营收益=有效毛收入—管理费用


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5、单项选择题  以下关于复利计算公式中系数的表述中，错误的是()。

A.(1+i)n称为“等额序列支付现值系数”
B.[i(1+i)n/(1+i)n—1]称为“一次支付现值系数”
C.[i(1+i)n/(1+i)n—1]称为“一次支付终值系数”
D.[i/(1+i)n—1]称为“等额序列支付终值系数”


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6、多项选择题  设备更新的特点包括()。

A.设备更新的核心工作是确定设备的自然寿命
B.设备更新的核心工作是确定设备的经济寿命
C.设备更新分析以费用年值法为主
D.设备更新分析只考虑未来发生的现金流量
E.只比较设备的费用


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7、单项选择题  ()是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。

A.直接投资
B.间接投资
C.开发投资
D.置业投资


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8、单项选择题  以下关于变现风险的描述正确的是()。

A.是指急于将商品兑换为现金时的风险
B.是指急于将现金兑换为商品时的风险
C.是指急于将商品兑换为现金时由于升价而导致资金损失的风险
D.是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险


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9、单项选择题  清偿能力指标，是指考察项目计算期内偿债能力的指 91eXaM.org标。除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的()，更加重视项目偿债能力的评价结果。

A.中介机构
B.证券机构
C.金融机构
D.政府机构


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10、多项选择题  以下关于准备金的表述中，正确的是()。

A.准备金又称大修理基金
B.是业主或其委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金
C.准备金通常用于支付物业经营过程中的常规性支出
D.如果这部分资金来自物业的收益，就应该从物业现金流中扣除
E.准备金常用于房屋及设备、设施的大修理更新


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11、单项选择题  某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的()。

A.算数和
B.代数和
C.对数和
D.平方和


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12、多项选择题  房地产的位置固定性或不可移动性，要求房地产所处的区位必须对()都具有吸引力，才能最终获得市场的认可。

A.开发商
B.置业投资者
C.政府
D.租户
E.中介


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13、单项选择题  房地产投资的形式可以分为()。

A.实物投资和货币投资
B.个人投资和公司投资
C.直接投资和间接投资
D.开发投资和间接投资


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14、单项选择题  一般而言，工业物业比商业物业变现性差主要是由于所对应物业的()所决定的。

A.固定性
B.各异性
C.适应性
D.专业性


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15、多项选择题  房地产寿命可以区分为()。

A.发展寿命
B.经济寿命
C.经营寿命
D.自然寿命
E.折旧寿命


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16、单项选择题  房地产开发投资是指投资者从()开始，通过在土地上的进一步投资活动，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。

A.征用土地
B.囤积土地
C.开发土地
D.购置土地


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17、单项选择题  下列房地产置业投资行为中，属于流动资金投入的投资行为是()。

A.购买物业
B.购买电梯
C.购买中央空调
D.购买备用路灯


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18、单项选择题  财务内部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目()的基本指标。

A.安全性
B.风险性
C.盈利性
D.周期性


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19、单项选择题  客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金流量发生的()。

A.时间
B.地点
C.频率
D.速度


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20、单项选择题  某人拟购买一套住宅供出租用，预计每年平均可获得净利来源:91exam .org2万元，该住宅使用年限还有20年，资本利率为10%，则购买此住宅时，投资额最高为()万元。

A.16.04
B.16.40
C.16.73
D.17.03


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21、单项选择题  房地产经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益()其运营成本，即净收益大于零的持续时间

A.小于
B.大于
C.不小于
D.不大于


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22、多项选择题  政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。由于房地产在社会经济活动中的重要性，各国政府均对房地产市场倍加关注，经常会有新的政策措施出台，通常包括()的政策。

A.消费者保护
B.住房改革
C.金融
D.土地供给
E.财政税收


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23、多项选择题  当房地产开发投资者将建成后的房地产用于()时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

A.出售
B.出租
C.经营
D.空置
E.闲置


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24、单项选择题  物业价格的形成条件中，()是指物品能够满足人们的某种需要。

A.有用性
B.稀缺性
C.收益性
D.有效需求


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25、单项选择题  下列关于物业经营管理的说法中,不正确的是()。

A.物业经营管理主要以非收益性物业为管理对象
B.物业经营管理主要以业主或投资者为服务对象
C.物业经营管理强调策略性价值管理
D.物业经营管理要求物业管理师具备房地产投资知识以及选择投资区位的能力


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26、单项选择题  已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，则该笔贷款的实际利率是()。

A.15.87%
B.16.87%
C.17.87%
D.18.87%


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27、单项选择题  房地产开发投资通常属于()，它形成了房地产市场上的增量供给。

A.长期投资
B.短期投资
C.常规投资
D.特殊投资


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28、单项选择题  下列盈利能力指标中，属于动态指标的是()。

A.借款偿还期
B.投资回报率
C.偿债备付率
D.财务净现值


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29、单项选择题  某企业按照12﹪的年利率取得贷款200000元，要求在5年内每年末等额偿还，则每年的偿还金额为()。

A.40000元
B.52000元
C.55482元
D.64000元


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30、单项选择题  某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%，每月计息一次”。这里的年利率6%称为()。

A.实际利率
B.表面利率
C.名义利率
D.票面利率


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31、单项选择题  一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入列入以下哪个收入项目中()。

A.拖欠收入项目
B.其他收入项目
C.收租损失项目
D.租金收入项目


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32、多项选择题  以下关于狭义的区位的理解正确的是()。

A.指某一具体投资场地在城市中的地理位置
B.包括宏观位置和中观、微观位置
C.包括经济地理位置和自然地理位置
D.某一具体宗地的区位是排他的、独一无二的
E.可以从图上或现场找到该宗地


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33、多项选择题  资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有()。

A.投资利润率
B.通货膨胀率
C.银行利息率
D.行业利润率
E风险因素


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34、单项选择题  对设备有形磨损和无形磨损的完全补偿是()。

A.维修设备
B.更换设备
C.技术研发
D.技术改造


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35、多项选择题  居住物业项目的投资区位选择时要考虑的主要因素包括()。

A.环境因素
B.易接近性
C.居民人口与收入
D.市政公用和公建配套设施完备的程度
E.公共交通便捷程度


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36、多项选择题  按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司可以分为()三种形式。

A.负债型
B.权益型
C.抵押型
D.资产型
E.混合型


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37、多项选择题  在现实中，常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象，这主要是由于两者的品质不同，其品质的具体内容不包括()。

A.质量
B.功能
C.环境
D.物业经营


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38、单项选择题  住房抵押贷款证券化是指把()所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

A.金融机构
B.证券机构
C.信托机构
D.中介机构


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39、多项选择题  以下关于单利计息和复利计息的表述中，错误的是()。

A.单利计息是只按本金计算利息，利息不再生息
B.单利的利息总额与借贷时间成反比
C.我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以复利计算的
D.复利计息利息再生利息
E.在投资分析中，一般采用复利计息更科学


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40、单项选择题  商业辐射区域通常被分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的()都来自该区域。

A.30%～45%
B.40%～55%
C.50%～65%
D.60%～75%


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41、单项选择题  一项6年后付款800元的购货，当银行利率为10﹪时，如果按照复利计息，相当于第一年初一次现金支付的购价为()。

A.451.6元
B.800元
C.500元
D.480元


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42、单项选择题  由于通货膨胀的影响，房地产和其他有形资产的重建成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有()。

A.保值性
B.增值性
C.贬值性
D.盈利性


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43、多项选择题  投资者将资金投入REITs有很多优点，包括()。

A.收益相对稳定
B.收益相对较高
C.投资的流动性较好
D.投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入
E.REITs的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易


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44、单项选择题  比较风险又称为()，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险。

A.成本风险
B.机会风险
C.成本机会风险
D.机会成本风险


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45、单项选择题  城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的()。

A.5%和1%
B.6%和2%
C.7%和3%
D.8%和4%


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46、单项选择题  有关收益性物业的投资价值和市场价值，说法正确的是()。

A.某一物业的市场价值，是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值
B.某一物业的投资价值，是指该物业对于一个典型的投资者的价值
C.投资价值是客观的、非个人的价值，而市场价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值
D.在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同


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47、多项选择题  以下有关设备有形磨损的表述中，错误的是()。

A.是设备在使用(或闲置)过程中发生的实 91eXAm.org体性磨损
B.是设备在使用(或闲置)过程中发生的功能性磨损
C.分为第一类有形磨损和第二类有形磨损
D.第一类有形磨损，是设备在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏
E.第二类有形磨损，是指设备因人为因素产生的磨损


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48、单项选择题  从会计的角度来说，建筑物随着其年龄的增长，每年的收益能力都在下降，所以税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要()。

A.长得多
B.短得多
C.差不多
D.相等


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49、单项选择题  以下对于物业更新改造准备金的描述中，错误的是()。

A.可以取值有效毛租金收入或年净运营收益的一个百分比
B.每天更换的洗手间用纸费用的支付
C.可以根据物业大、中修计划事先做出预算
D.根据市场需求的变化改变室内空间布局的支付


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50、单项选择题  物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入称为其他收入。这部分收入是租金以外的收入，又称为()。

A.特别收入
B.经营收入
C.计划内收入
D.计划外收入


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51、单项选择题  所谓“房地产的价值就在于其位置”，房地产不能脱离周围环境而单独存在，体现的是房地产投资特性的()。

A.不可移动性
B.政策影响性
C.适应性
D.各异性


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52、多项选择题  房地产间接投资的具体形式包括()。

A.购买房地产开发企业的债券
B.购买房地产开发企业的股票
C.购买房地产投资信托的股份
D.购买收益性良好的国库券
E.购买房地产抵押支持证券


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53、单项选择题  以下关于城镇土地使用税和房产税的表述中，错误的是()。

A.房产税按房产原值或出租收入的一定比例征收
B.城镇土地使用税依照土地等级、用途按占用面积征收
C.房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税
D.城镇土地使用税和房产税在企业所得税后列支


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54、单项选择题  或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。防范该风险的最好办法是()。

A.将风险转移给保险公司
B.出售所投资的物业
C.加强物业管理工作
D.多买几份财产保险


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55、多项选择题  以下属于房地产投资特性的是()。

A.位置固定性
B.适应性
C.各异性
D.政策影响性
E.相互影响性


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56、单项选择题  在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做()。

A.现金流入
B.现金流出
C.货币流量
D.现金流量


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57、多项选择题  专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。在房地产开发投资过程中，需要投资者在()等方面具有管理经验和能力。

A.获取土地使用权
B.规划设计
C.工程管理
D.市场营销
E.项目融资


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58、单项选择题  我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按()计息的。

A.单利
B.复利
C.单利和复利
D.单利或复利


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59、单项选择题  关于收益性物业的市场价格与理论价格，下列说法正确的有()。

A.市场价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格
B.市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的
C.在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合
D.在市场参与者普遍不理性的情况下，市场价格可能会较大、较长时期脱离理论价格
E.凡是影响真实需求与真实供给的因素都可能使市场价格发生波动


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60、单项选择题  某人购买市场上的别墅用于自住的行为，属于以下哪一种投资行为()。

A.房地产直接投资中的开发投资
B.房地产直接投资中的置业投资
C.房地产间接投资中的开发投资
D.房地产间接投资中的置业投资


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61、多项选择题  要维持企业再生产的正常运行，必须对设备的磨损进行补偿。其补偿方式有()。

A.有形补偿
B.无形补偿
C.局部补偿
D.完全补偿
E部分补偿


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62、单项选择题  下列盈利能力指标中，属于静态指标的是()。

A.借款偿还期
B.投资回报率
C.财务内部收益率
D.资产负债率


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63、多项选择题  房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，以下属于系统风险的是()。

A.通货膨胀风险
B.市场供求风险
C.周期风险
D.政策风险
E.利率风险


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64、单项选择题  年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，分别以一年1次复利计息、一年4次按季利率计息、一年12次按月利率计息，则一年后的本利和分别为()。

A.1120、1125.51、1126.83
B.1120、1126.83、1125.51
C.1126.83、1125.51、1120
D.1126.83、1120、1125.51


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65、多项选择题  对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，主要考虑的是()。

A.物业目前是否正在直接产生经济收益
B.该物业能否使将来物业保值增值
C.该物业获得净收益是否有较高的可靠性
D.物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力


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66、多项选择题  下列房地产投资行为中，属于房地产间接投资行为的有()。

A.购买房地产开发企业的债券
B.购买房地产市场的二手房
C.购买房地产开发企业的股票
D.购买房地产抵押支持证券
E购买房地产抵押支持证券


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67、多项选择题  房地产置业投资，包括（）。

A.房地产购置投资
B.房地产开发投资
C.流动资金投入
D.房地产股票投资
E.房地产投资信托基金


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68、多项选择题  以下属于房地产投资之利的是()。

A.相对较高的收益水平
B.能够得到税收方面的好处
C.易于获得金融机构的支持
D.能抵消通货膨胀的影响
E.提高投资者的资信等级


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69、单项选择题  持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一股说来，投资项目的生命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就()。

A.越少
B.越多
C.差不多
D.不变


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70、单项选择题  甲公司拟存一笔资金以备3年后使用。假定银行3年存款的年利率为5﹪，而甲3年后需要的资金总额为34500元，则在复利计息的情况下，甲公司目前需要存入的资金约为()。

A.30000元
B.29803元
C.32857元
D.31500元


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71、单项选择题  房地产投资需要估价师、经纪人、会计师、律师等提供专业服务，以确保置业投资总体收益的最大化，反映的是房地产投资的()。

A.专业性
B.市场性
C.适应性
D.各异性


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72、单项选择题  以下关于房地产投资信托基金的说法中，不正确的是()。

A.房地产投资信托基金是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司
B.投资者可以直接把资金投入到房地产公司中
C.收入现金流的主要部分将分配给作为投资者的股东
D.本身仅起到一个投资代理的作用


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73、多项选择题  房地产投资中，工业项目场地的选择时须考虑的特殊因素包括()。

A.当地提供主要原材料的可能性
B.交通运输是否足够方便
C.技术人才和劳动力供给的可能性
D.控制环境污染的政策
E.水、电等资源供给的充足程度


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74、多项选择题  以下有关风险和不确定性的描述中，正确的有()。

A.风险和不确定性有显著的区别
B.风险涉及到变动和可能性
C.变动常常可以用标准方差来表示
D.标准方差越大，投资风险也就越小
E.不确定性的大小可以量化


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75、单项选择题  要维持企业再生产的正常运行，必须对设备的磨损进行补偿。设备有形磨损的局部补偿是()。

A.修理
B.更换
C.现代化技术改革
D.现代化技术改造


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76、单项选择题  用内部收益率评估房地产开发项目经济合理的标准是()。

A.内部收益率≥0
B.内部收益率<0
C.内部收益率≥折现率
D.内部收益率<折现率


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77、单项选择题  利率调升会对房地产投资产生影响，以下有关阐述不正确的是()。

A.会导致房地产实际价值的折损
B.会刺激房地产市场上的需求数量
C.会加大投资者的债务负担
D.会使投资项目的财务净现值减小


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78、单项选择题  以下关于潜在毛租金收入的描述中，错误的是()。

A.物业可以获取的最大租金收入
B.等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积
C.潜在毛租金收入代表物业实际获取的收入
D.能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化


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79、单项选择题  以下关于房地产投资优点的描述中，属于置业投资者能够容忍较低的投资回报率的原因是()。

A.相对较高的收益水平
B.能够得到税收方面的好处
C.易于获得金融机构的支持
D.能抵消通货膨胀的影响


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80、单项选择题  房地产投资是指以获得()的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。

A.未来
B.现期
C.长期
D.过去


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81、单项选择题  下列关于设备更新特点的说法中，不正确的是()。

A.经济寿命是由有形磨损和无形磨损共同决定的
B.设备更新需要同时考虑以前和未来的现金流量
C.设备更新只比较设备的费用
D.设备更新以费用年值法为主


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82、单项选择题  个人储蓄的动机和国家积累的目的都是()。

A.牺牲即期投资是为了能在将来得到更多的消费
B.牺牲即期投资是为了能在将来得到更多的投资
C.牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的投资
D.牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费


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83、单项选择题  住房抵押贷款证券化是指把()所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

A.金融机构
B.证券机构
C.信托机构
D.中介机构


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84、单项选择题  企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。房地产开发投资企业所得税税率一般为()。

A.31%
B.32%
C.33%
D.34%


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85、单项选择题  房地产投资经营过程的“两税一费”是指()。

A.企业所得税、城市维护建设税和教育费附加
B.企业所得税、城市维护建设税和教育费
C.营业税、城市维护建设税和教育费
D.营业税、城市维护建设税和教育费附加


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86、多项选择题  投资者进行房地产投资的目的主要有()。

A.保证投资者财富得到使用
B.获得房地产业主的荣誉
C.获得较高的收益和资本增值
D.降低投资者投资组合的总体风险


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87、多项选择题  在房地产投资风险中，非市场风险包括()。

A.收益现金流风险
B.未来经营费用风险
C.资本价值风险
D.比较风险E.时间风险


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88、单项选择题  利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额(即本金)之比，一般以()。表示

A.小数
B.整数
C.分数
D.百分数


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89、单项选择题  收益性物业的投资价值与市场价值都可以采用()来评估。

A.市场法
B.成本法
C.收益法
D.内插法


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90、多项选择题  下列磨损中，属于无形磨损的有（）。

A.居民搬家时，公共排水管道被家具撞坏
B.电梯生锈腐蚀
C.集中空调的生产厂家增多，市场上集中空调的价格下降，导致物业的集中空调贬值
D.新型的集中空调出现，使得现有的集中空调将很快被替换现有的空调不能满足政府的节能政策，将很快被淘汰


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91、单项选择题  利用净现值评估项目时。该投资项目在经济上可取的条件是()。

A.NPV>0
B.NPV<0
C.NPV=0
D.NPV≥0.


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92、多项选择题  收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括()等都属于运营费用的范畴。

A.人员工资及办公费用
B.保持物业正常运转的成本
C.为租客提供服务的费用
D.保险费、房产税
E.使用税和法律费用


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93、单项选择题  以下不属于房地产投资之弊的描述是()。

A.投资数额巨大
B.投资回收期较长
C.土地资源稀缺
D.需要专门的知识和经验


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94、单项选择题  一般来说，房地产市场周期波动可分为()四个阶段。

A.萧条、危机与衰退、复苏与发展、繁荣
B.危机与衰退、萧条、复苏与发展、繁荣
C.复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条
D.复苏与发展、萧条、危机与衰退、繁荣


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95、单项选择题  如果NPV()0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。

A.大于
B.小于
C.小于等于
D.大于等于


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96、单项选择题  同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为()。

A.资本的时点价值
B.资本的时间价值
C.资金的时点价值
D.资金的时间价值


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97、多项选择题  以下关于专项维修资金的描述中，错误的是()。

A.由业主在初始购置物业时按购买价格的一定比例缴纳
B.该专项维修资金属物业管理公司所有
C.专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修租更新、改造
D.由城市物业维修资金管理机构统一管理
E.由小区物业管理处负责管理


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98、单项选择题  为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第()期期末发生的。

A.0
B.1
C.2
D.3


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99、单项选择题  在复利计算公式中，常用的符号包括P、F、A.、G、S、n和i等，其中G表示()。

A.每一时间间隔收入或支出的等比变化值
B.每一时间间隔收入或支出的等差变化值
C.连续出现在各计息周期期末的等额支付金额
D.每个计息周期的利率


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100、单项选择题  某写字楼投资项目在40年的持有期内各年净运营收益均为20万元，折现率为10%，则该写字楼投资项目的收益现值为()。

A.195.58
B.165.58
C.295.58
D.265.58


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