1、问答题  

某镇房屋征收评估报告
封面（略）
致估价委托方函
甲县房屋征收办公室：
受贵办的委托，我所派出以注册房地产估价师××为项目负责人的评估工作组，遵循为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋价值的估价目的，对位于甲县乙镇丙、丁、戊三条街征收区域A、B段范围内的被征收房屋及该征收区域内扣除国家收益后的出让住宅用地使用权在价值时点为2011年11月10日的公开市场价格进行了评估。本次评估房屋共××户（含公建房屋），被征收房屋总建筑面积44040.543m2。《房屋征收决定公告》（甲县建拆字［××］第××号）。本次评估被征收房屋所占宗地总面积30608.09m2。详见估价结果一览表。

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本题答案：试题答案

2、问答题  某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定其价值时点的价格为12666元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律（一、二层差价2%，二、三层差价5%，三、四层差价2%），判断出二层价格为12309元/m2，三层价格为11694元／m2，四层价格为11460元/m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为：（12566+12309+11694+11460）×2360=113348440（元）。试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？

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本题答案：不正确。因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估价。
本题解析：试题答案不正确。因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估价。

3、问答题  

××置业公司部分房地产估价结果报告（节选）
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象

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本题答案：1．估价对象描述中缺少权益状况说明（如土地使用期限及其
本题解析：试题答案1．估价对象描述中缺少权益状况说明（如土地使用期限及其起止日期、剩余期限及在土地使用权出让合同中约定在期满后是否对收回的建筑物给予补偿等）。 2．估价对象中区位状况描述不全，如缺少交通、公共配套设施、周围环境等区位状况说明。 3．估价对象中实物状况描述不全，如建筑物建成年份，结构、层高等实物状况说明。 4．没有说明房屋改变用途及拆除重建是否经政府有关部门批准。 5．估价方法中缺少估价方法定义。 6．估价结果中缺少在建写字楼的单价表示。 7．技术报告中估价对象状况分析中缺权益状况的说明。 8．技术报告中没有说明对在建写字楼采用假设开发法估价的理由。 9．可比实例B规模与估价对象相比太悬殊，不宜作为可比实例。 10.可比实例A为拍卖，属于特殊交易方式，其交易情况应作修正。 11.可比实例B的房地产状况调整单项调整幅度超过20%。 12.可比实例C选用汇率错误，应用2000年12月28日汇率计算。 13.确定比准价格时应说明采用简单算术平均值的理由。 14.在用收益法测算写字楼开发完成后价值时，只选择光辉大厦一个参照物，客观性不够。 15．光辉大厦的租金内涵介绍不全，如是否有租约限制、是否有押金或租赁保证金利息收入没有说明。（或者说估价对象的租金内涵没有明确说明） 16.没有说明空置率是预测的客观空置率。 17.年运营费用计算没有说明取值依据或运营费用占有效毛收入比率没有说明是预测的客观比率。 18.全年收益天数按300天计算错误或者说没有说明理由。 19.收益年限取值缺少依据或说明。 20.计算确定报酬率不能只参照一个实例。 21.在确定收益价格时，未说明在土地使用权出让合同中已约定土地使用权期限届满后对收回的建筑物不予补偿。 22.应该首选现金流量折现法进行计算。 23.续建工程费及管理费确定过于笼统没有说明是客观成本且没有说明是预测值。 24.续建期的确定未说明是客观数据。 25.假设开发法投资利息计算基数缺少待开发房地产价值、取得待开发房地产的税费和销售费用或不用考虑销售费用的说明。 26.假设开发法中缺少投资利润的计算。 27.假设开发法中缺少销售费用的计算。 28.假设开发法中缺少取得待开发房地产税费的计算。 补充答案： 1．在估价结果报告的估价方法中，商业部分房地产（超市 ）应选用收益法作为其中一种估价方法，没有选用应说明理由。 2．估价结果中缺估价对象市场价值和估价师知悉的法定优先受偿款的说明。 3．结果报告中缺风险提示。 4．结果报告中缺变现能力分析。 5．假设开发法估价中缺估价前提（应选用被迫转让前提）。

4、问答题  

厦门××酒店市场价值评估报告
（封面、目录略）
致委托方函
厦门××酒店有限公司：

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本题答案：(1)估价目的不够明确，与价值定义对应关系不好，应明确
本题解析：试题答案(1)估价目的不够明确，与价值定义对应关系不好，应明确为委托方抵押贷款提供价格参考。 (2)估价报告应用的有效期错误，不应是"2003年12月15日止"，而应该是"2003年12月17日止"。 (3)在最高最佳使用分析中，提到土地尚可使用38年不对，土地尚可使用年限应是37年，严格地说是37.044年。类似错误后面还有。 (4)在用收益法确定收益年限时，说该酒店于1995年建成投用不对，应是建成于1998年。后面还有说是1997年建成的。 (5)在1998年至2002年厦门市商品零售价格指数中，表头与内容不对应，应是"1997年至2001年厦门市商品零售价格指数"。 (6)在计算酒店净收益时，确定以1999年至2001年近三年经营的平均净收益为收益还原的年经营净收益是不对的，应与客观收益进行对比分析，修正成正常客观收益。 (7)在计算酒店净收益时，运营费用中不应含所得税，即不应扣除所得税。 (8)在用收益法方法2中 ，"尚必须扣除为维持39年收益所应该分摊的机电设备更新改造和装饰更新等年费用以及年应纳所得税"一句中，不是39年，而是37年收益。 (9)酒店专用设备、物品购置费中综合成新率前面提 到是80%，后面变为，90%，前后矛盾。 (10)在用成本法计算销售税费时，没有说明计算基数是售价。 (11)在用成本法计算投资利息时，开发成本和管理费用的计息周期应是1.5年，不是1年。 (12)在用成本法计算管理费用时，通常应按开发成本和土地费用之和的一定比例计算。 (13)在用成本法计算积算价格时，计算过程有误，最终算出的积算价格应是10058.36元/m2，而不是10115.67元／m2。

5、问答题  

一、封面（略）
二、目录（略）
三、致委托估价方函（略）
四、注册房地产估价师声明（略）
五、估价的假设和限制条件（略）
六、××别墅房地产估价结果报告
（一）委托估价方
××市恒通房地产开发公司
（二）受理估价方
××市房地产估价事务所
（三）估价对象概况
1．土地情况
A.土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。

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本题答案：(1)缺委托方法定代表人和住所；． (2)缺估价方法定
本题解析：试题答案(1)缺委托方法定代表人和住所；． (2)缺估价方法定代表人和住所及估价机构资格等级； (3)缺土地使用权用途、权属情况及建筑物权属状况说明； (4)缺估价对象区位状况说明； (5)缺少对土地的自然状况和开发利用状况介绍，如坐落、位置、地形、地势、地质条件、四至以及环境、交通通达程度、公共配套设施情况完备程度等； (6)缺价值定义； (7)缺估价依据； (8)缺估价原则； (9)缺估价方法的定义和估价思路； (10)估价结果缺大写和单价； (11)利用成本法进行土地估价的计算公式有误，应该还包括正常的管理费用、销售税费、销售费用、投资利息和开发利润； (12)计算公式中的土地取得费用不能采用某宗地的实际数据，应用社会平均成本或者客观成本； (13)土地的评估价格3324元／m2为边缘土 91EXAm.org地的价格，未根据估价对象土地所处地段的土地级别进行调整； (14)可比实例A是协议方式出让土地，不宜选作可比实例； (15)在房地产状况调整中缺权益状况调整或不用调整的说明； (16)可比实例A不能用作可比实例，因其交易日期与估价时间已有近三年，相差时间过长； (17)在区域状况调整中，B与C的分子与分母颠倒； (18)在实物状况调整中，B与C的修正系数不恰当，B的分母应是大于100的一个数，而C的分母应是小于100的一个数； (19)区位和实物调整系数权重取值无依据； (20)交易日期调整没说明理由； (21)土地单价取平均值未说明理由； (22)对建筑物估价中，建筑费一项不应包括红线外的市政费； (23)别墅建筑物的重新建造成本为3428元／m2价格构成描述不正确，其价格构成为：建筑费（含结构、装修、设备、红线内市政费）、管理费、投资利息、销售税费、销售费用、开发利润； (24)成本法中未结合市场供求分析来确定评估价值； (25)技术报告中缺"估价结果确定"。

6、问答题  现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。

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本题答案：（1）对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估价方法进行评
本题解析：试题答案（1）对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估价方法进行评估，得出各部分的价格，然后求和得出总价。1）计算出商业、住宅的建筑面积。2）商业部分采用收益法进行评估，居住部分可收集可比实例，采用比较法进行评估。3）两者汇总得出总价。（2）把该综合楼作为整体，采用成本法得出总价。1）采用比较法或基准地价系数修正法计算出土地价格。2）采用成本法计算出建筑物的价格。3）土地价格和建筑物价格相加得出房地产总价。（3）对上述两方法计算出的该综合楼总价进行平均。（4）根据平均值再结合估价经验决定最终估价值。

7、问答题  

（指错题）北京某住宅楼在建工程抵押价值评估报告
（封面、目录、注册房地产估价师声明略）
致委托方函
北京××房地产开发有限责任公司：
承蒙贵公司委托，我公司对位于北京市××区××乡××新村一期（×××苑）B5#、B7#住宅楼在建工程及土地使用权价格进行了评估，为贵公司以估价对象在金融机构进行抵押贷款提供参考依据。
估价对象如下：
一、土地使用权状况
土地使用证号：京海国用（2002出）字第××号

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本题答案：(1)致委托人函中缺法人代表签名和盖章。本题解析：试题答案(1)致委托人函中缺法人代表签名和盖章。
(19)本报告中未说明设定抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响。 (20)在用成本法求取土地的价格时，未见考虑土地的剩余使用年限，没进行土地年限修正。 (21)在用假设开发法计算时，土地使用权价款应是在建设期期初一次投入的，而不是在建设期期内均匀投入的。

8、问答题  

封面和目录（略）致委托人函（略）估价师声明我们郑重声明：1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3．我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。5．注册房地产估价师×××已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7．本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8．本报告估价结果仅作为委托人在本次估 价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9．本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。中国注册房地产估价师（注册号××××）：××××（签名盖章）中国注册房地产估价师（注册号××××）：××××（签名盖章）中国注册房地产估价师（注册号××××）：××××（签名盖章）

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本题答案：1.估价师声明应该是注册房地产估价师声明。2.估价对象
本题解析：试题答案1.估价师声明应该是注册房地产估价师声明。2.估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等他项权。3.转让目的估价的估价原则中不应有谨慎原则。4.市场法中缺计算公式（本题考点和2006年相同，指错题中也有这一项）。5.可比实例C选取不恰当，可能不在一个供需圈（或可比实例C未说明是否在同一供求范围内）。6.可比实例C未指明用途，应指明为办公用途。7.交易日期调整依据错误，应说明办公用房市场价格比较稳定。（或者说，不应是商品住宅市场价格比较平稳，而应该是估价对象类似的办公用房4至6月份价格平稳）8.区域因素中，商业繁华程度应为办公聚集度。9."公共设施配套情况"应为外部配套情况。（或者说区域因素中缺基础设施配套情况说明）10.临街状态应是区域因素。11.个别因素缺少物业管理的修正。（理论教材77页）12.可比实例B装修调整系数有误（或装修档次描述不清，简装与普通装修的区别，应有详细说明）。13.成新率100%与"较新"不符，应为"全新"。14.估价对象共五层，可比实例均为四层，应调整或修正。缺少对可比实例层高的调整说明。15.缺少权益状况因素说明与调整。16.收益法中，出租率按估价对象的实际情况90%确定不正确，应说明 是否为客观水平且应说明是预测值。17.年总收入未考虑收租损失。18.年总收入未考虑押金或租赁保证金的利息收入。19.租金收入未考虑可出租面积比率。20.运营费用中未交代物业管理费、水、电、采暖费等如何收取（或租金内涵交代不清）。21.估价对象使用年限至2053年6月30日错，应为6月29日。22.估价对象收益年限用50年错，应为45年。23.收益法测算中，收益价格确定时应说明在建设用地使用权期限届满时需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。

9、问答题  某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定其价值时点的价格为12666元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律（一、二层差价2%，二、三层差价5%，三、四层差价2%），判断出二层价格为12309元/m2，三层价格为11694元／m2，四层价格为11460元/m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为：（12566+ 12309+11694+11460）×2360=113348440（元）。试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？

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本题答案：不正确。因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估
本题解析：试题答案不正确。因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估价。