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物业管理师：物业管理实务题库考点（考试必看）
2017-10-02 20:15:31 来源:91考试网 作者:www.91exam.org 【大 中 小】
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1、多项选择题  《合同法》规定的合同签订应遵循的基本原则包括（）。

A.权利义务公平对等
B.合同自由
C.主体平等
D.诚实信用
E.禁止滥用权利


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2、单项选择题  物业管理单位实施装饰装修管理的依据主要是（）以及国家和地方的其他规定。

A．《住宅使用说明书》
B．建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》
C．《业主（住户）手册》
D．《业主公约》


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3、单项选择题  在物业办理入住手续阶段，建设单位或物业管理单位陪同业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表起始数、房屋验收情况，购房合同双方应在（）上签字确认。

A．《业主入住房屋验收表》
B．《物业验收须知》
C．《住宅质量保证书》
D．《业主（住户）手册》


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4、单项选择题  根据有关规定，电梯每（）要由政府技术监督部门进行检验合格才能继续使用。

A．半年
B．两年
C．一年
D．九个月


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5、多项选择题  物业管理企业常见模式有（）。

A．房地产建设单位的附属子公司
B．物业管理集团公司
C．独立的物业管理企业
D．房地产建设单位的附属部门


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6、单项选择题  以下清洁卫生管理制度中哪项不属此类？（）

A．标准操作流程
B．员工行为规范
C．管理体制模式
D．检查及预防纠正机制


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7、单项选择题  早期介入是一项物业管理咨询活动，下列中哪一项不符早期介入内容？（）

A．立项阶段
B．规划设计阶段
C．建设阶段
D．承接查验阶段


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8、多项选择题  物业管理按照物业类型分为：（）

A．住宅类
B．写字楼
C．工业区
D．非住宅类


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9、单项选择题  关于前期物业服务合同特点的说法，错误的是()。

A.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订 
B.前期物业服务合同属于书面合同 
C.前期物业服务合同的有效期须为3至5年 
D.前期物业服务合同属于附终止条件的合同 


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10、多项选择题  下列物业管理的应用文书标题使用正确的有：（）

A．某某公司《关于下发2007年度培训计划的报告》
B．某某公司《关于表彰2006年度先进分子的决定》
C．长沙分公司《关于设立综合部和品质部的请示报告》
D．某管理处对业主 委员会提交了一份《关于协助督促部分欠费业主尽快交纳物业服务费的函》
E．某管理处对公司提交了一份《关于购买电脑的通知》


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11、单项选择题  《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”其中的其他形式主要指行为合同形式，也就是通常人们所说的（）合同。

A．书面合同
B．口头合同
C．事实合同
D．其他合同


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12、单项选择题  以下不属于风险应对策略的是（）。

A、风险回避、风险转移
B、风险减轻、风险承担
C、风险分担
D、抢救措施


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13、多项选择题  物业消防安全检查内容有（）

A．消防控制室
B．自动报警（灭火）系统
C．应急照明与疏散指示标志
D．室内消防栓、灭火器配置


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14、多项选择题  清洁卫生操作的基本方法包括：（）

A．全面清扫、水清洗、垃圾收集和垃圾处理
B．管道疏通
C．外墙装饰面清洁保养、打蜡、抛光、晶面处理
D．垃圾分类


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15、单项选择题  下面选拔人才方法中，哪项是不科学方式？（）

A．面试
B．推荐介绍
C．知识测验
D．技能测验


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16、多项选择题  物业管理礼仪文书常用的类型有（）。

A.邀请书
B.请柬
C.感谢信
D.贺信
E.海报


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17、单项选择题  影响企业薪酬政策的微观因素是（）。

A.企业的经营策略
B.国家经济运行状况
C.当地生活指数
D.劳动力市场的供求状况


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18、单项选择题  物业管理项目前期运作的以下内容中，哪项不符合要求？（）

A．管理资源的完善与优化
B．管理制度和规范的完善
C．确定物业管理单项服务分包
D．确立物业管理收费标准


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19、单项选择题  某公司有旧电脑机组，使用寿命还有4年，年电费等开支50万，如果采购新电脑机组，可使用12年，初始购置费用为180万，年电费等开支为20万，用静态分析法分析，正确的是（）。

A、旧电脑比新电脑年费用多15万元
B、旧电脑比新电脑年费用少15万元
C、旧电脑比新电脑年费用多30万元
D、旧电脑比新电脑年费用少30万元


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20、单项选择题  物业服务企业薪酬体系设计包括的步骤有：①薪酬结构设计;②薪酬体系的修正;③职位分析;④薪酬定位;⑤职位评价;⑥薪酬体系的实施;⑦薪酬调查。上述各步骤的正确顺序应是()。

A.⑦→④→③→⑤→①→⑥→② 
B.④→⑦→③→⑤→①→⑥→② 
C.③→⑤→⑦→④→①→⑥→② 
D.③→⑤→④→⑦→①→⑥→② 


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21、单项选择题  物业管理企业员工考核的方法通常采用（）。

A．指标考核法
B．打分考核法
C．综合考核法
D．定性考核法和定量考核法


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22、问答题  

某小区在前期物业管理活动中，建设单位与物业服务企业，就如下事项达成一致：
①建设单位委托物业服务企业办理业主入住手续；
②拟由物业服务企业主持成立业主大会的筹备工作；
③地下停车场产权属建设单位，外包给专业公司管理；
④因停车位不足，拟将部分消防通道划为临时停车位，同时要求做好警示标志。
【问题】：
对上述拟办或约定事项判断正误，并简要说明理由。（20分）


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23、多项选择题  房屋及设施设备评价参考的主要指标包括（）。

A.危房率
B.设备正常运转率
C.房屋完好率
D. 91EXAM.org设施设备完好率
E.房屋维修率


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24、单项选择题  物业管理企业信用档案记录信息报送传道主要采用什么方式？（）

A．信件
B．电子邮件
C．电话
D．报告


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25、单项选择题  物业服务企业公司章程的主要内容中不包括()。

A.经营范围 
B.注册资本 
C.法定代表人 
D.资质等级


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26、单项选择题  物业管理招标的方式包括（）。

A.协议招标和邀请招标
B.公开招标和邀请招标
C.公开招标和非公开招标
D.协议招标和公开招标


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27、多项选择题  物业服务企业在日常物业管理服务期间，应当收集和整理的物业管理档案包括()。

A.物业丈量报告 
B.物业工程地质勘察报告 
C.物业员工考勤和奖惩档案 
D.电梯维修记录 
E.业主投诉管理记录


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28、单项选择题  下列消防管理措施中，不属于物业管理措施的是()。

A.配置消防中队车辆 
B.建立义务消防队伍 
C.开展消防安全检查 
D.加强消防设备保养


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29、单项选择题  新建物业的承接查验的发生在（）。

A．物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前
B．建设工程的竣工验收同时
C．物业管理企业于业主入住之时
D．物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前或建设工程的竣工验收同时


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30、单项选择题  下列物业类型和规模的组合中，符合二级物业服务企业资质对管理类型和规模的要求的是（）。

A.高层20万㎡， 91Exam.org多层50万㎡
B.多层70万㎡，高层10万㎡
C.多层30万㎡，高层20万㎡，别墅5万㎡
D.多层20万㎡，高层10万㎡，别墅4万㎡


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31、单项选择题  测量客户满意的方法不包括（）。

A.建立受理系统
B.失去客户分析
C.客户满意度调研
D.领导衡量


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32、多项选择题  物业管理公司使用的报告大体上的类别包括（）。

A．工作报告
B．情况报告
C．费用报告
D．回复报告
E．报送报告


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33、多项选择题  员工的解聘包括员工（）情况。

A．辞职
B．退休
C．辞退
D．资遣


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34、单项选择题  下列不属于物业企业与业主、物业使用人的沟通交流内容的是：（）。

A．法规监管、行政管理服务方面的沟通交流
B．物业管理相关事项、规定和要求的询问与答复
C．物业管理相关法规的宣传与沟通
D．物业管理的投诉受理与处理反馈


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35、多项选择题  公共秩序管理服务主要包括（）

A．出入管理
B．公共安全防范管理
C．消防管理
D．车辆停放管理


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36、单项选择题  物业服务企业对物业管理区划内门禁系统的检查维护属于()管理。

A.特约服务 
B.公共秩序 
C.社会治安 
D.增值服务


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37、单项选择题  前期物业管理是重要管理服务，下列哪一项不符前期管理要求？（）

A．销售阶段
B．物业承接阶段
C．物业入住
D．物业业主大会选聘物管企业


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38、单项选择题  物业入住时，首先应（）。

A.房屋验收，填写业主入住房屋验收表
B.领取提供给业主的相关文件资料
C.持购房合同、入住通知书等进行业主登记确认
D.提交办理产权所需资料，签订委托协议并缴纳相关费用


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39、多项选择题  在物业可行性研究阶段，物业服务企业早期介入的主要工作内容是（）。

A.设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案
B.根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容
C.根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准
D.根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式
E.就物业环境的适应性提出建议


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40、多项选择题  早期介入在可行性研究内容是（）

A．确定物业管理模式
B．确定物业管理服务内容
C．确定物业管理服务质量标准和收费
D．设计物业管理框架性方案


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41、单项选择题  按照目前国家来源:91考试网政策法规的规定，业主与物业管理企业可以采取（）等形式约定物业服务费用。

A．包干制
B．酬金制
C．佣金制
D．包干制或者酬金制


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42、多项选择题  物业管理客户沟通的内容包括以下（）方面沟通？

A．与建设单位
B．与政府行政业务部门
C．与市政公用事业单位
D．与业主大会（业主委员会），业主


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43、单项选择题  物业服务企业薪酬结构设计需考虑的因素不包括（）。

A.个人绩效
B.市场的变化情况
C.职位等级
D.个人的技能和资历


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44、单项选择题  请找出 一个刚刚注册成立的物业管理企业的物管资质管理不属于的内容？（）

A．遵守法规规章
B．履行合同
C．诚信经营
D．企业收入


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45、单项选择题  《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，在出售公房时，售房单位按照一定比例从售房款中提取专项维修资金，高层住宅不低于售房款的（）。

A.30%
B.10%
C.20%
D.40%


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46、多项选择题  物业管理风险是指物业管理企业在服务过程中，由于企业或企业以外（）因素所导致的企业的意外损失。

A．自然
B．社会
C．人为
D．领导


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47、问答题  

张某作为总经理经营一家物业管理单位，该单位隶属于原来的房地产开发公司。为了承揽外部业务和扩大规模，该企业经过房地产开发公司同意决定重组。该公司管理三个住宅小区，三个住宅小区分别是多层住宅20万m2、多层住宅25万m2和高层住宅15万m2。2006年10月31日取得了营业执照，拟向当地房地产管理部门申请资质。

该企业向当地房地产管理部门申请物业管理企业资质，最迟的时间是哪一天？


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48、单项选择题  新设立的物业管理企业，其资质等级按最低等级核定，并设（）年的暂定期。

A．半
B．一
C．二
D．三


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49、单项选择题  下列消灭白蚁的方法中属于药杀法的是：（）

A．根据蚁路、空气孔、分飞孔及兵蚁、工蚁的分布等判断找出蚁巢后将其挖除的办法
B．通过在白蚁蛀食的食物中或在白蚁主要出入的蚁路中喷入白蚁药物，使出入的白蚁身体粘上白蚁药粉，药粉通过相互传染传递给其他白蚁，导致整巢白蚁中毒死亡
C．通过药物和灯光两种方法诱杀
D．利用白蚁的天敌或病菌对白蚁进行生物灭杀


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50、多项选择题  物业管理招标投标具有（）等特点。

A．综合性
B．差异性
C．行业特殊性
D．隐蔽性


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51、多项选择题  物业管理工作移交分为以下几种情况？（）

A．建设单位向物管企业
B．业主大会向物管企业
C．物管企业向业主大会
D．物管企业向产权单位


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52、多项选择题  物业装饰装修管理应主要检查（）

A．有无变动建筑主体和承重结构
B．有无将没有防水要求房间或阳台改为卫生间、厨房等
C．有无损坏房屋、原有节能设施，降低节能效果
D．有无私自搭建建筑物、构筑物


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53、单项选择题  物业管理企业的（）登记内容包括：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员和公司章程。

A．工商注册
B．资质申请
C．税务注册
D．组织机构代码注册


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54、单项选择题  对已在使用的设施设备来说，修理周期是指（）。

A.两次相邻中修之间的间隔时间
B.从开始使用到第一次大修理之间的间隔时间
C.两次相邻大修之间的间隔时间
D.从开始使用到第一次小修理之间的间隔时间


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55、单项选择题  物业管理投标程序中哪一项是不重要的？（）

A．获取招标信息
B．项目评估和风险防范
C．项目现场勘探
D．准备投标文件


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56、单项选择题  房屋及设施设备维修养护计划按照时间进度划分类别，不包括（）。

A.月维修保养计划
B.季度维修保养计划
C.周维修保养计划
D.年度维修保养计划


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57、问答题  

某超高层办公楼产权属单一业主，分散出租。该办公楼采用中央空调制冷，运行时间为每年5月1日至9月30日。空调能源费按每月每平方米实行定期收费，由物业服务企业收取，盈亏包干。一家具有国家备案资质的节能服务公司来本大厦调研后，提出可实行合同能源管理模式实施节能管理。方案主要内容如下：由节能服务公司出资，采用一种经实验室论证成功的创新技术改造空调设备（主要是主机及其配套设备）：改造工程时间自今年2月25日起实施，周期60天（若出现改造工程逾期情况，节能服务公司将提前10天告知）；预计改造后空调节能率可达30%，节省的能源费用按8：2的比例在节能服务公司与物业服务企业之间进行分配，合同期为6年。
【问题】：
1、根据上述条件，本方案实施中，业主和物业服务企业可能遭遇的重大风险是什么？简要说明理由。（7分）
2、若实施节能改造，被更换拆除的设备设施处置权归谁所有？简要说明理由。（7分）
3、业主提出：同意上述节能改造方案。但在合同期满后，节省的能源费用应归业主所有。此要求是否合理？简要说明理由。（6分）


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58、单项选择题  签订服务合同应注意事项中，哪一项是错误的？（）

A．明确业主委员会权利义务
B．明确物业管理企业权力和义务
C．主要条款宜粗不宜细
D．对违反责任的约定


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59、多项选择题  物业管理投标的程序包括：（）、送交投标文件、接受招标方的资格审查、参加开标、现场答辩和评标、签约并执行合同等内容。

A．获取招标信息
B．项目评估与风险防范
C．了解专家评委的组成
D．准备投标文件


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60、多项选择题  典型紧急事件的处理包括对火警、燃气泄漏、电梯故障、噪声侵扰、电力故障、浸水漏水、（）和台风袭击等典型紧急事件的处理。

A．小孩不慎摔倒
B．高空坠物
C．交通意外
D．刑事案件


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61、多项选择题  一般而言，客户有四种需要，即（）。

A.需要迅速反应
B.需要服务人员专业化
C.需要被关心
D.需要利益最大化
E.需要被倾听


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62、单项选择题  日常绿化管理的方法包括：建立健全绿化管理制度，明确日常绿化（）。

A．基本内容和标准
B．检查内容与检查重点
C．基本要求和针对性要求
D．标准和要求


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63、多项选择题  日常物业管理期档案的收集主要包括（）。

A．物业运行记录档案
B．物业维修记录档案
C．物业服务记录档案
D．物业管理公司高层管理人员档案


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64、单项选择题  如果企业员工集中，且（），则宜建立一级物业服务企业培训体系。

A.项目机构数量较多
B.员工整体素质较高
C.培训资源比较充裕
D.培训资源较紧缺


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65、单项选择题  卢斯提出了（）这一著名论点。

A.“装饰即罪恶”
B.“少就是多”
C.“装饰无罪”
D.“少就是空”


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66、单项选择题  一般情况下，物业服务企业人力资源部的主要职责是（）。

A.制订物业项目考核体系、考核指标和标准
B.完成人员招募、任免、调配、考核、培训等工作、
C.完成企业日常行政管理、企业文化和社区文化建设等工作
D.编制实施行政管理、品牌管理和信息化建设的规划和预算


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67、多项选择题  在物业管理服务活动中，物业管理企业及员工与客户的沟通随时随地可能发生，沟通的内容、形式、方法是复杂多变的，沟通并无固定模式，一般而言有倾听、（）等方法。

A．提问
B．表示同情
C．拖延
D．积极跟踪


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68、单项选择题  业主人住时，《住宅质量保证书》应当由()提供。

A.建设单位 
B.工程施工单位 
C.物业服务企业 
D.工程监理单位


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69、多项选择题  物业绿化管理内容主要包括（）

A．绿化植物养护管理
B．园林小品养护管理
C．花木种植
D．环境布置


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70、单项选择题  新建住宅小区的物业管理招标主体是()。

A.建设单位 
B.业主大会 
C.物业产权人 
D.业主委员会


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71、单项选择题  物业管理招标是（）。

A.要约
B.承诺
C.反要约
D.邀请要约


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72、多项选择题  物业承接验收具体方法有：（）

A．观感查验
B．使用查验
C．检测查验
D．试验查验


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73、多项选择题  物业项目前期管理运作的主要内容包括：（）

A．管理资源的完善与优化
B．管理制度和服务规范的完善
C．确定物业管理单项服务的分包
D．参与综合竣工验收


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74、多项选择题  白蚁的防治方法有（）等，可根据不同的情况采用相应方法来防治白蚁。

A．堵眼法
B．药杀法
C．诱杀法
D．生物防治法


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75、多项选择题  有效合同应具备以下哪些主要条件？

A．当事人缔约能力
B．当事人真实意思表示
C．合同内容合法性
D．契约自由


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76、多项选择题  制度文书写作内容一般分（）

A．标题
B．序言
C．正文
D．签署


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77、单项选择题  物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予（）。

A．罚款
B．停职检查
C．行政处分
D．行政拘留


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78、单项选择题  小区及共用设施清洁服务记录是（）的收集范围。

A．物业运行记录档案
B．物业服务记录档案
C．物业管理公司行政管理档案
D．物业维修维护记录档案


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79、单项选择题  白蚁防治方法中，（）主要用于发现白蚁但又未能确定蚁巢地点的情况。

A.药杀法
B.生物防治法
C.诱杀法
D.生物灭蚁法


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80、单项选择题  如果物业管理服务的绩效与客户的期望相称，会达成（）。

A.客户不满意
B.客户满意
C.客户十分满意
D.不确定状态


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81、多项选择题  物业企业制定的招聘计划的内容包括（）。

A．各类人员的招聘条件
B．招聘信息发布的时间、方式与范围
C．招聘的薪酬标准
D．招聘的渠道、方法
E．计划招聘人员总数和人员结构


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82、多项选择题  物业承接查验准备工作有（）

A．人员准备
B．计划准备与资料准备
C．设备工具准备
D．经费准备


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83、单项选择题  物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例（）。

A.由国家政策规定
B.通过物业服务合同约定
C.由物业服务企业确定
D.由业主确定


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84、单项选择题  某住宅小区采用公开招标的方式选聘物业服务企业，评标委员会中有招标人代表2人，则该评标委员会中物业管理方面的专家不得少于()人。

A.3 
B.4 
C.5 
D.6


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85、单项选择题  一般被称为物业基础资料档案的是（）。

A.物业介入期档案
B.物业承接查验期档案
C.物业入住期档案
D.物业日常管理期档案


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86、单项选择题  在物业管理招标的类型中，将物业管理招标分为住宅项目招标和非住宅项目招标的依据是（）。

A.物业管理项目的服务内容
B.物业类型
C.物业管理招标主体
D.物业管理服务方式


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87、单项选择题  （）是物业管理企业协助政府相关部门，为维护公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服务活动。

A．公共安全防范管理服务
B．车辆停放服务
C．物业管理风险防范
D．物业装修管理服务


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88、单项选择题  物业服务费根据不同物业的性质和特点，分别实行（）。

A.市场定价和政府指导价
B.政府指导价和市场调节价
C.市场调节价和政府定价
D.政府指导价和政府定价


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89、多项选择题  物业服务企业的特征是（）。

A.以盈利为主要目的
B.资产属全体业主所有
C.独立的企业法人
D.具有一定的公共管理性质的职能
E.属于服务性企业


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90、单项选择题  既适用于政府机关、人民团体和事业单位，又适用于企业法人单位的物业管理应用文书类型是（）。

A.制度公文
B.会议公文
C.事务公文
D.行政公文


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91、问答题  某住宅小区为多高层混合小区，在建设阶段甲物业管理公司早期介入了该工程，如果你是该物业管理公司的高级管理者，你应该从哪些方面为建设单位提供建议，方便今后的物业管理服务？在前期物业管理期间，会存在哪些工程质量保修责任，在保修期内，保修责任是谁？作为物业管理公司，你应该如何处理？


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92、单项选择题  物业管理招标投标的基本原则是：物业管理招标投标应依法组织实施，招标投标过程应（）。

A．公开、合理、平等
B．公开、公平、合理
C．公开、合理、公正
D．公开、公平、公正


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93、多项选择题  住宅小区业主大会选聘了新的物业服务企业，该物业服务企业对此住宅小区实施承接查验的前提条件包括()。

A.物业管理费收缴率达到95%以上 
B.原物业管理机构书面同意移交小区物业管理权 
C.业主委员会同意新的物业服务企业接管小区 
D.业主大会与原物业管理机构的物业服务合同已到期或完全解除 
E.业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同


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94、多项选择题  在早期介入阶段，物业服务企业参与竣工验收的主要目的是()。

A.查找工程质量、功能配套存在的遗留问题 
B.了解专家给施工单位或建设单位的意见和建议 
C.掌握验收的情况 
D.为物业的承接查验做准备 
E.签署竣工验收意见


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95、单项选择题  物业装饰装修过程中，办理开工的一般手续应在（）工序之后紧跟进行。

A.物业装饰装修登记
B.签订物业装饰装修管理服务协议
C.物业装饰装修申报
D.施工


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96、单项选择题  根据房屋完损等级分类，下列属于基本完好房屋特征的是（）。

A.结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好
B.结构构件完好，装修和设备完好、完整
C.结构一般性损坏，装修局部有破损，但不影响居住安全和正常使用
D.结构基本完好，虽个别分项有轻微损坏，一般经过小修就能修复好


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97、多项选择题  物业服务企业早期介人的阶段包括（）。

A.规划设计阶段
B.物业承接查验阶段
C.建设阶段
D.业主大会选聘物业服务企业阶段
E.立项阶段


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98、多项选择题  下列物业管理档案资料中，属于长期保存的有（）。

A.业主及业主大会的基础资料
B.有关物业管理工作中的年度季度计划和总结报告
C.物业本体及大型或重要附属设施设备的维护记录
D.小型设施设备的更新、维修记录
E.物业及重要的附属设施设备的基础性文件资料


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99、问答题  

某住宅小区2000年交付使用。物业服务企业已对该小区投保公众责任险。2010年，该小区1号楼部分自来水主管道开始出现漏水，物业服务企业采取抱箍堵漏措施维修。2011年4月起，漏水大范围爆发。经鉴定，简单封堵已不能解决问题，应逐步更换主管道。由于维修改造方案未确定，更换工作被搁置。2011年10月的一天，该楼业主张某家发现天花板被泡：物业服务企业紧急抢修，发现楼上自来水主管道漏水，须凿开楼上业主李某家厨房墙壁更换该段主管，经协商业主李某同意。
【问题】：
1、造成张、李两家相关损失的责任主体是谁？简要说明理由。（5分）
2、赔偿和维修张、李两家的费用应由谁承担？简要说明理由。（5分）
3、如果大面积更换自来水主管道，费用应该由谁承担？简要说明理由。（5分）


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100、多项选择题  物业查验的主要内容有：（）

A．物业资料
B．共用设施设备
C．消防系统
D．物业保修和使用文件


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