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房地产开发经营与管理：地产金融与项目融资必看考点（最新版）
2017-10-03 01:09:03 来源:91考试网 作者:www.91exam.org 【大 中 小】
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1、判断题  个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系。（）


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2、单项选择题  每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在（）％以下，月所有债务支出与收入比控制在（）％以下。

A.30，40
B.30，50
C.50，50
D.50，55


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3、判断题  在美国，机构投资者主要为养老基金、房地产投资信托基金、人寿保险公司以及外国投资者。（）


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4、单项选择题  从抵押担保的质量来看，（）抵押最优。

A.商品住宅
B.商用房地产
C.经济住宅
D.出让国有土地使用权


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5、判断题  在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，抵押贷款组合和所发行的债券同时出现于发行人的资产负债表中，这属于资产负债表内证券化。()


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6、单项选择题  参与缴纳住房公积金、购买自住房屋的家庭（）。

A.只可以申请政策性抵押贷款
B.只可以申请商业性住房抵押贷款
C.既可以申请政策性抵押贷款又可以申请商业性住房抵押贷款
D.只能申请政策性抵押贷款，不能申请商业性住房抵押贷款


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7、单项选择题  在房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临()。(2011年真题)

A、政策风险
B、市场风险
C、财务风险
D、信用风险


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8、单项选择题  金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险来自（）。

A.申请贷款的购房者
B.开发商
C.申请贷款的购房者或开发商
D.申请贷款的购房者和开发商


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9、判断题  一般来说，银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA级企业、AA级企业、AA级以下企业。()


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10、多项选择题  商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有（）。

A.贷款价值比率通常不超过50%
B.贷款期限最长不超过10年
C.贷款期限最长不超过20年
D.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款
E.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放


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11、多项选择题  中国房地产开发投资的资金来源，目前主要是（）。

A.自筹资金
B.国内商业银行贷款
C.风险投资公司的资金
D.租赁公司的资金
E.预售收入


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12、判断题  有限责任公司和房地产投资信托基金主要通过在公开市场发行股票融通权益资金，融资能力较强。（）


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13、单项选择题  下列融资渠道中，属于公众市场债务融资渠道的是（）。

A.抵押贷款支持证券
B.退休基金
C.保险公司
D.银行类金融机构


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14、多项选择题  从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对未取得（）的项目，不得发放任何形式的贷款。

A.《国有土地使用权证》
B.《建设用地规划许可证》
C.《建设工程规划许可证》
D.《建设施工许可证》
E.《建筑施工合同》


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15、单项选择题  下列关于房地产权益融资的说法中，错误的有（）。

A.资金融入方需要还本付息
B.资金融入方不需要还本付息
C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险
D.房地产权益资本主要来源于机构投资者


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16、单项选择题  以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过（）年。

A.1
B.2
C.3
D.5


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17、判断题  伞形合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。（）


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18、判断题  国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率（抵借比）通常不超过70%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。（）


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19、单项选择题  房地产投资项目融资的特点是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以（）为核心。

A.资金
B.金融机构
C.房地产项目
D.利率高低


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20、判断题  伞型合伙REITs是指REITs不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。（）


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21、单项选择题  由于REITs公司的经营获利能力大小不同而贷款的收益差别是房地产信托的（）。

A.经营风险
B.市场风险
C.利率风险
D.信用风险


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22、单项来源:91考试网 www.91eXam.org选择题  （）实行专款专用、封闭管理，储备土地出让收入扣除政府土地出让收益后，优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息。

A.土地购置贷款
B.土地开发
C.建设贷款
D.土地储备贷款


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23、判断题  按照财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，故政府的各类财政性资金可以用于土地储备贷款的担保。()(2011年真题)


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24、多项选择题  金融机构在融出资金时，要遵循()原则。

A、流动性
B、安全性
C、偿还性
D、盈利性
E、地域性


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25、判断题  金融机构在客户评价时，通常情况下，BBB以上资信等级的企业才能获得银行贷款。（）


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26、单项选择题  在房地产开发贷款中，（）通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。

A.土地购置贷款
B.土地开发贷款
C.建设贷款
D.土地储备贷款


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27、判断题  按信托性质分类，房地产投资信托基金可以分为伞形合伙REITs和多重合伙REITs。（）


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28、单项选择题  （）的现金流类似于传递证券，摊销和提前偿付的本金会直接转移给债券的投资者。

A.抵押贷款直付债券
B.抵押贷款传递债券
C.抵押贷款支持债券
D.抵押贷款担保债务


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29、多项选择题  既有项目法人项目资本金筹措渠道，包括（）。

A.国家授权投资机构入股的资金
B.项目法人可用于项目的现金
C.资产变现资金
D.社会团体入股的资金
E.政府政策性资金


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30、单项选择题  某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方式是()。(2011年真题)

A、发行可转换债券
B、发行普通股股票
C、发行优先股股票
D、发行公司债券


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31、多项选择题  债务融出成本中的资金筹集费包括（）。

A.承诺费
B.手续费
C.利息
D.代理费
E.担保费


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32、判断题  债务融资成本中的资金占用费就是我们通常所说的利息。()


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33、单项选择题  ()是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。

A、保证
B、抵押
C、质押
D、双方协议担保


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34、单项选择题  REITs按其（）不同，可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。

A.权益类型
B.抵押方式
C.投资业务
D.信托性质


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35、判断题  伞型合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证（如股票），从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。（）


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36、单项选择题  （）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。

A.权益融资
B.债务融资
C.证券市场
D.私募股权投资基金


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37、单项选择题  ()的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。

A、权益融资
B、债务融资
C、发行企业债券
D、吸收其他机构投资者资金


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38、多项选择题  房地产贷款担保的形式有（）。

A.保证
B.保险
C.质押
D.抵押
E.信用


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39、判断题  由于房地产企业资产负债率较高，债券利率相应偏高，相应的债券融资成本也比较高。很多时候，房地产企业以在建工程或所拥有的房地产资产作抵押物借入贷款比发行企业债券更为有利。（）


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40、多项选择题  债务资金筹措的主要渠道有（）。

A.信贷融资
B.信托融资
C.债券融资
D.投资基金
E.证券融资


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41、判断题  根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托基金公司等类型，股份有限公司的融资能力有限，而房地产投资信托基金公司和有限责任合伙企业的融资能力较强。（）


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42、判断题  从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。()


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43、多项选择题  房地产开发贷款不包括（）。

A.土地购置贷款
B.在建工程抵押贷款
C.土地储备贷款
D.土地开发贷款
E.建设贷款


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44、多项选择题  在下列费用中，属于债务融资成本的有()。

A、承诺费
B、手续费
C、担保费
D、利息
E、税费


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45、多项选择题  土地储备贷款的风险因素有（）。

A.土地储备中心自有运作资金严重不足
B.房地产市场状况变化的不确定
C.开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工和超支
D.土地出让计划不明确
E.土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险


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46、单项选择题  （）通常对房地产拥有第一抵押权。

A.土地开发贷款
B.建设贷款
C.在建工程抵押贷款
D.土地储备贷款


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47、单项选择题  关于房地产投资信托基金的特征，说法不正确的是（）。

A.流动性好
B.市场价值稳定
C.现金回报较低
D.有效分散投资风险


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48、单项选择题  对于申请贷款的房地产开发企业，国家要求其自有资金不低于开发项目总投资的（）。

A.30％
B.35％
C.40％
D.45％


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49、判断题  当房地产投资者的资本金数量达不到启动项目所必需的资本金的数量要求时，投资者就需要通过公司上市或增发新股、吸收其他机构投资者资金、合作开发等方式，进行权益融资。（）


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50、多项选择题  银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有()。(2011年真题)

A、分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控
B、对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用
C、要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%
D、不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款
E、密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用


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51、多项选择题  在金融机构对房地产贷款项目进行审查时，下列属于市场分析指标的有()。

A、市场定位
B、资金落实情况
C、市场营销能力
D、销售利润率
E、贷款偿还期


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52、判断题  债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是项目投资形成的可分配利润和协议中所规定贷款的有关费用。（）


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53、判断题  融资风险分析通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。()


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54、判断题  个人住房公积金贷款属于政策性贷款，不属于房地产抵押贷款。（）


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55、多项选择题  房地产抵押贷款包括（）。

A.土地购置贷款
B.个人住房抵押贷款
C.商用房地产抵押贷款
D.在建工程抵押贷款
E.个人住房质押贷款


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56、多项选择题  关于房地产权益融资的说法，正确的有()。(2011年真题)

A、资金融入方需要还本付息
B、在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资
C、权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险
D、存款性金融机构一般不参与房地产权益融资
E、权益融资主要来源于个人投资者


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57、判断题 & nbsp;贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险额。()


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58、单项选择题  下列市净率的表达式中，正确的是（）。

A.市净率=股价／每股净资产
B.市净率=股价／每股收益
C.市净率=市值／销售收入
D.市净率=市值／现金流


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59、多项选择题  某笔房地产开发贷款的综合风险度与（）直接相关。

A.贷款额
B.企业信用等级
C.自有资金数量
D.项目风险等级
E.贷款期限


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60、单项选择题  由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。

A.操作风险
B.信用风险
C.市场风险
D.法律风险


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61、单项选择题  房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。

A.债务融资
B.在建房地产抵押贷款
C.权益融资
D.建设贷款


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62、判断题  债务融资成本中的资金占用费就是通常所说的利息。（）


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63、判断题  在我国目前央行的规定是，商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。（）


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64、判断题  建设贷款被用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款，支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本。（）


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65、多项选择题  房地产投资者进行权益融资的方式有（）。

A.公司上市
B.增发新股
C.对购房者的预售
D.发行企业债券
E.吸收其他机构投资者资金


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66、判断题  REITs产生经营风险的主要因素包括经理人的投资和管理能力、外部经济环境和投资项目的盈利能力等。（） www.91exAm.org


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67、判断题  建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或长期抵押贷款。（）


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68、多项选择题  个人住房贷款的类型有（）。

A.政策性抵押贷款
B.商业性抵押贷款
C.A与B组合抵押贷款
D.个人信用贷款


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69、多项选择题  房地产投资者的债务融资方式有（）。

A.合作开发方式
B.建成房地产抵押贷款
C.在建房地产抵押贷款
D.发行企业债券
E.房地产企业流动资金贷款


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70、判断题  在我国，目前央行的规定是，商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。（）


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71、判断题  利率的变化会给房地产投资信托基金的实际收益带来损失，特别是抵押债权型房地产投资信托基金，如果利率下降，就会引起债权组合价值的相对下降。（）


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72、判断题  贷款的担保为已经发生的贷款提供了一个安全保障，贷款的担保能确保贷款得以足额偿还。（）


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73、多项选择题  房地产开发投资企业的资金在周转过程中必然存在着（）的矛盾。

A.资金投入的集中性和来源分散性的矛盾
B.资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾
C.投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾
D.资金投入后无法按计划使用的矛盾
E.资金投入量大与国家政策调控的矛盾


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74、多项选择题  下列可以作为质押品提供担保的有（）。

A.土地使用权
B.房屋所有权
C.企业经营权
D.商标权
E.专利权


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75、多项选择题  金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发项目以后，还要结合对企业和项目考察的结果，综合（）等因素，对项目贷款进行综合评价。

A.贷款额
B.企业信用等级
C.项目风险等级系数
D.贷款期限
E.自有资金数量


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76、多项选择题  金融机构在设定房地产抵押权时，通常要对抵押物的情况，按以下（）方面的要求进行审查确定。

A.合法设定房地产抵押权
B.择优选择设押的房地产
C.合理确定抵押率
D.处置抵押物的渠道畅通
E.抵押物收益丰厚


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77、多项选择题  按照融通资金承担风险和获得报酬的方式不同，可以将资金融通划分为（）。

A.直接融资
B.间接融资
C.权益融资
D.债务融资
E.安全融资


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78、单项选择题  （）是房地产企业债务融资的主要资金来源。

A.自筹资金
B.银行信贷
C.风险投资公司的资金
D.租赁公司的资金


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79、多项选择题  金融机构进行项目贷款审查时，要进行()工作。

A、客户评价
B、项目评估
C、担保方式评价
D、贷款综合评价
E、环境评价


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80、判断题  个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型。我国目前采用的是固定利率方式。（）


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81、判断题  商用房地产同时也是收益性或投资性房产，购买商用房地产属于房地产置业投资行为。（）


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82、判断题  遵照个人住房贷款的相关政策规定，将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。（）


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83、单项选择题  为控制个人住房抵押贷款的风险，常用月房产支出与收入比来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是()。(2011年真题)

A、本次贷款的月还款额/月均收入
B、(本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额)/月均收入
C、(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入
D、(本次贷款的月还款额+月物业管理费十其他债务月偿还额)/月均收入


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84、判断题  房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款等，都属于债务融资。（）


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85、判断题  在为房地产投资者提供债务融资的同时，提供部分权益融资或允许部分债务融资在一定条件下转为权益融资，是许多金融机构和机构投资者希望选择的方式。（）


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86、判断题  伞型合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。这种灵活的股权交换，不但使REITs的投资者获得了经营权股份，而且会给原物业所有者带来资产组合多元化和合理避税效应。（）


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87、判断题  建设贷款主要用于支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本，土地购置贷款和土地开发贷款一般通过其他贷款方式偿还。（）


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88、单项选择题  总的来说，项目应具有适当的规模，但单一项目的投资额不宜超过开发商各类项目全部投资额的()。

A、10%
B、15%
C、20%
D、25%


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89、单项选择题  关于金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险说法不正确的是（）。

A.一方面来自申请贷款的购房者
B.另一方面来自开发商
C.只来自于申请贷款的购房者
D.购房者的个人信用评价不准或开发商由于各种原因不能按期竣工，都会给金融机构带来风险


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9 0、判断题  土地购置贷款通常对房地产拥有第一抵押权。（）


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91、单项选择题  房地产投资信托基金可以分为伞型合伙房地产投资信托基金和多重合伙房地产投资信托基金，是以（）分类的。

A.其投资业务
B.信托性质的不同
C.收益形式
D.来源构成


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92、单项选择题  开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的()以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

A、20%
B、25%
C、30%
D、40%


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93、多项选择题  务融资的资金融出方所获得的报酬有()。

A、项目投资形成的可分配利润
B、协议中所规定的贷款利息
C、协议中规定的有关费用
D、租售收益
E、股息


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94、单项选择题  抵押型REITs主要收入来源是()。

A、房地产买卖收入
B、房地产的增值收入
C、房地产出租收入
D、抵押贷款的利息收入


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95、判断题  贷款的综合评价主要工作是计算贷款综合风险额。（）


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96、判断题  产生经营风险的主要因素包括经理人的投资和管理能力、外部经济环境和投资项目的盈利能力等。()


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97、判断题  在建工程抵押贷款通常的做法是：一次确定贷款额度，一次办理承包工程合同的房屋期权抵押登记，按约定的贷款价值比率，一次发放贷款。（）


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98、判断题  权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。（）


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99、判断题  目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过40年。()


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100、多项选择题  个人住房贷款的风险，主要表现为（）。

A.政策风险
B.操作风险
C.信用风险
D.市场风险
E.管理风险和法律风险


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