1、单项选择题  只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用（）估价。

A.比较法
B.区位法
C.实物法
D.成本法

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

2、单项选择题  某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。

A.70.00％
B.83.33％
C.84.00％
D.86.67％

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本题答案：B
本题解析：剩余使用年限=40年建筑物已经使用年限=8年成新率=40/48=83.33％

3、判断题  现在的住宅时兴"三大、一小、一多"式住宅，即客厅、卧室、卫生间大，厨房小，壁橱多。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

4、判断题  建筑物的经济折旧是建筑物因功能性落后所导致的价值贬损。（）

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本题答案：错
本题解析：外部折旧也称为经济折旧，是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。

5、判断题  如果在长期内没有自由竞争，商品本身不可以大量重复生产，价格就不会等于成本加平均利润。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

6、判断题  建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束的，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。（）

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本题答案：错
本题解析：非住宅建筑物的经济寿命早于土地使用期限而结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。

7、单项选择题  运用成本法估价，最直接要懂得（）。

A.房地产市场状况
B.房地产价格构成
C.房地产的可比实例
D.房地产的社会关系

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

8、判断题  为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为销售之前发生的费用与销售同时发生的费用。（）

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本题答案：对
本题解析：为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为销售之前发生的费用与销售同时发生的费用。

9、单项选择题  重置价格在通常情况下比重建价格（）。

A.要高
B.要高得多
C.要低
D.要低得多

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

10、单项选择题  某写字楼的土地取得成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6％，销售利润率为16％。该写字楼的价值为（）万元。

A.17087.20
B.18699.20
C.19666.40
D.20666.67

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本题答案：D
本题解析：8000+6000+800+600+720+X*6%+X*16%=X

11、多项选择题  价格等于“成本加平均利润率”是在长时期内平均来看的，并且需要具备（）的条件。

A.房地产开发成本等于平均利润
B.房地产开发成本大于平均利润
C.房地产开发成本小于平均利润
D.自由竞争
E.该种商品本身可以大量重复生产

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本题答案：D, E
本题解析：暂无解析

12、判断题  求取房地的重新购建价格，可以采用类似于评估新建房地价格的成本法来求取。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

13、多项选择题  下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（）。

A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出
B.重新购建价格是在价值时点的价格
C.重新购建价格是客观的价格
D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格
E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

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本题答案：B, C, D
本题解析：暂无解析

14、多项选择题  基本完好房的成新度可以是（）。

A.五成
B.六成
C.七成
D.八成
E.九成

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本题答案：B, C
本题解析：一般损坏房是五、四成，完好房是十、 九、八成，基本完好房是七成和六成。

15、单项选择题  某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元／㎡，销售税费为300元/㎡，直接成本利润率为6％，则开发后地价为（）元／㎡。

A.1840
B.2840
C.3000
D.3300

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本题答案：D
本题解析：开发完成后的地价＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润＝（1000＋1500）×（1＋6％＋5%＋5%）＋100＋300＝3300（元／㎡）。

16、单项选择题  经济折旧又称外部性折旧，是指（）的各种不利因素所造成的其价值损失。

A.建筑物本身
B.建筑物本身以外的
C.建筑物的市场变化
D.建筑物的价格

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

17、单项选择题  某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率6％，年折旧率2.2％，计算该建筑物的现值是（）元。

A.76800
B.79104
C.80118
D.81562

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本题答案：B
本题解析：d＝D／C，年折旧额D＝C×d＝120×800×2.2％＝2112（元）； 折旧总额Et＝D×t＝2112×8＝16896（元）； 建筑物现值V＝C－Et＝120×800－16896＝79104（元）。

18、单项选择题  某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。

A.1838.00
B.1844.55
C.1845.87
D.1850.00

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本题答案：B
本题解析：2000－150－0.8÷12％×[1－1÷（1＋12％）15]＝1844.55（万元）。

19、问答题  某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为多少年。

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本题答案：52年
本题解析：试题答案52年

20、单项选择题  运用成本法估价需要先估算出（）。

A.土地利润
B.售后利润
C.投资利润
D.开发利润

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

21、单项选择题  从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（），即房地产的价格是基于其"生产费用"，重在过去的投入。

A.销售状况价值论
B.市场供求价值论
C.生产费用价值论
D.经济花费价值论

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

22、判断题  年限法是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余寿命来求取折旧的方法。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

23、单项选择题  某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（）。

A.2.00％
B.2.13％
C.2.22％
D.2.50％

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本题答案：C
本题解析：对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。50－5－40＝5（年），50－5＝45（年），1÷45＝2.22％。

24、问答题  工程造价估算的方法有哪些，各种方法的特点是什么?

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本题答案：单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法
本题解析：试题答案单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法

25、判断题  分部分项法是以建筑物的各个独立的构件或工程的单价或成本为基础来估算建筑物的重新购建价格的方法。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

26、多项选择题  在成本法取折旧中，建筑物的寿命应为（），经过年数应为（），剩余寿命应为（）。

A.经济寿命
B.自然寿命
C.有效经过年数
D.剩余经济寿命
E.实际经过年数

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本题答案：A, C, D
本题解析：暂无解析

27、判断题  房屋完损等级是依据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好程度来划分区别的。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

28、多项选择题  建筑物的重新购建价格有（）两种。

A.重置价格
B.重修价格
C.重理价格
D.重建价格
E.重购价格

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本题答案：A, D
本题解析：暂无解析

29、单项选择题  征收农地时的土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年的（）倍。

A.10
B.15
C.20
D.30

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

30、单项选择题  某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A.43.2％
B.50％
C.56.8％
D.70％

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本题答案：C
本题解析：成新率q＝[1－（1－R）]×t／（t＋n）]×100％＝[1－（1－4％）×18／（18＋22）]×100％＝56.8％。

31、判断题  延迟维修的损坏残存主要是由人工使用引起的。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

32、判断题  从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的"生产费用"，类似于"替代原理"。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

33、多项选择题  完好房的成新度可以是（）。

A.六成
B.七成
C.八成
D.九成
E.十成

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本题答案：C, D, E
本题解析：暂无解析

34、判断题  新开发的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不扣除折旧，但应考虑其工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等方面对价格的影响而予以适当的增减价调整。例如，运用成本法评估某在建工程的价值，即使该在建工程实实在在花了较大的成本，但在房地产市场不景气时，要予以减价调整。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

35、单项选择题  通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。

A.土地取得成本+建设成本
B.土地取得成本+建设成本+管理费用
C.土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用
D.开发完成后的房地产价值

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

36、判断题  现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入减去各种成本、费用后的余额。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

37、多项选择题  根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（）。

A.单位比较法
B.市场提取法
C.分解法
D.工料测量法
E.指数调整法

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本题答案：A, D, E
本题解析：求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。

38、多项选择题  成本法中的投资利息的应计项目包括（）。

A.土地取得成本
B.销售税费
C.管理费用
D.销售费用
E.开发成本

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本题答案：A, C, D, E
本题解析：土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用均应计算利息。

39、多项选择题  在实际估价中，考虑建筑物的折旧包括（）。

A.物质折旧
B.功能折旧
C.文化折旧
D.经济折旧
E.形象折扣

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本题答案：A, B, D
本题解析：暂无解析

40、问答题  房地产价格的构成

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本题答案：土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、
本题解析：试题答案土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润

41、单项选择题  现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（）。

A.效用
B.花费的成本
C.市场价值
D.投资价值

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本题答案：A
本题解析：现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。

42、判断题  成本法评估出的价值一般来源:91 考试网是房地产所有权的价值。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

43、判断题  成本法的理论依据是生产费用价值论。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

44、多项选择题 &nbs p;建筑物的寿命有（）之分。前者是指建筑物从建成之日起到不堪使用时的年限，后者是指建筑物从建成之日起到预期产生的收入大于运营费用的持续期。

A.自然寿命
B.经济寿命
C.外在寿命
D.内在寿命
E.有效寿命

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本题答案：A, B
本题解析：暂无解析

45、多项选择题  钢筋混凝土结构：生产用房的耐用年限为（）年，受腐蚀的生产用房为（）年，非生产用房为（）年。（答案顺序对应）

A.50
B.35
C.55
D.60
E.70

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本题答案：A, B, D
本题解析：暂无解析

46、多项选择题  成本法中的投资利息的计算基数包括（）。

A.土地取得成本
B.建设成本
C.管理费用
D.销售费用
E.销售税费

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本题答案：A, B, C, D
本题解析：暂无解析

47、判断题  重置价格的出现是技术进步的必然结果，同时也是"替代原理"的体现。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

48、单项选择题  某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/㎡。

A.55.20
B.103.22
C.109.63
D.114.82

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本题答案：B
本题解析：土地取得费用为开发期之初计息，即2年，土地开发费为均匀投入，第一年计息1.5年，第二年计息0.5年。540×1.082＋90×1.081.5＋60×1.080.5－（540＋90＋60）＝103.22元/㎡。

49、判断题  建筑物经济寿命是折旧率的倒数。（）

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本题答案：错
本题解析：应该是年折旧率的倒数。

50、多项选择题  价格等于"成本加平均利润"是在长期内平均来看的，其前提条件是（）。

A.自由竞争
B.该种商品 本身可以大量重复生产
C.不低于开发建设已经花费的代价
D.不高于预计重新开发建设所需花费的代价
E.房地产政策不变

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本题答案：A, B
本题解析：暂无解析

51、单项选择题  征地管理费，是由用地单位在（）的基础上按一定比例支付的管理费用。

A.农业人口总数
B.农业人均占有耕地数量
C.农业前三年的生产总额
D.征地费总额

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

52、单项选择题  重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是"替代原理"的体现。因此，重置价格通常（）重建价格。

A.低于
B.等于
C.高于
D.高于或等于

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

53、判断题  清理费用是指拆除房屋和搬运废弃物所发生的费用。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

54、单项选择题  下列哪种情况属于经济折旧？（）

A.居住环境因受到污染而导致房地产价值下降
B.住宅因没有卫生间而导致房地产价值下降
C.工业厂房因受到化学腐蚀而导致房地产价值下降
D.商业门市因空间布局欠佳而导致房地产价值下降

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

55、判断题  结构基本完好，少量构部件有轻微的损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修就能修复的，这就是基本完好房。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

56、单项选择题  购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由（）缴纳的税费。

A.买方
B.卖方
C.买卖双方共同
D.不同

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

57、问答题  

某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1目～2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/㎡，建筑物重置成本（不含空调）为1300元/㎡.建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：
（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。
（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。
（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。
（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。
（5）假设除空调以外，残值率均为零。
<1>、试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。

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本题答案：（1）土地价格＝0.4×2000&time
本题解析：试题答案（1）土地价格＝0.4×2000×[1－1／（1＋8%）30）]/[1－1/（1＋8%）40]＝800×0.9006/0.9540＝755.26万元
（2）建筑物物质折旧额计算：
1）门窗等损坏的修复费用＝3万元；
2）装修的折旧费＝82.5×1/5×4＝66万元；
3）其他设备的折旧费＝250×1/15×9＝150万元。
4）长寿命项目的折旧费＝（1300×0.9－3－82.5－250）×1/40×10＝208.63万元
（3）建筑物功能折旧额计算：
1）功能过剩所引起的折旧＝800×12/10%×[1－1/（1＋10%）30]＝9.05万元
2）空调功能落后引起的折旧＝130－80＋10－30＋8＝38万元
（4）建筑物经济折旧额＝7/10%×[1－1/（1＋10%）30]＝65.99万元
（5）建筑物折旧总额＝3＋66＋150＋208.63＋9.05＋38＋65.99＝540.67万元
（6）写字楼估价结果＝755.26＋1300×0.9－540.67＝1384.59万元

58、单项选择题  1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了（），同年12月12日发布了《经租房屋清产估价原则》。

A.《房屋损坏等级评定标准》
B.《房屋完损等级评定标准》
C.《房屋自然损坏评定标准》
D.《房屋维修等级评定标准》

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

59、单项选择题  一般来说，重置价格比重建价格（）。

A.低
B.高
C.-样
D.难说

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本题答案：A
本题解析：由于技术进步，原来的许多设计、工艺、原材料、结构等都已过时落后或成本过高，而采用新材料、新技术等，不仅功能更加完善，成本也会降低，所以，通常重置价格要比重建价格低。

60、单项选择题  每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的（）。

A.1～2倍
B.2～4倍
C.4～6倍
D.6～8倍

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

61、单项选择题  新开发土地价格=（）+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。

A.取得待开发土地的成本
B.新土地开发成本
C.土地使用权成本
D.土地转让成本

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

62、单项选择题  在求取建筑物的重新购建价格的具体方法中，（）主要用于检验其他方法的测算结果。

A.单位比较法
B.分部分项法
C.工料测量法
D.指数调整法

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本题答案：D
本题解析：指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果。

63、单项选择题  成本法是求取（）的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

A.估价对象在估价时点时
B.估价对象在交易时
C.估价对象在重新协议时
D.估价对象在建造前的

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

64、判断题  供小于求时，就会使价格上升，价格上升就会使利润减少，从而影响重新吸引投资。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

65、多项选择题  建筑物重置价格的求取方法有（）等。

A.单位比较法
B.工料测量法
C.指数调整法
D.分部分项法
E.成新折扣法

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本题答案：A, B, C, D
本题解析：求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。

66、单项选择题  某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）。

A.10.2万元
B.11.0万元
C.11.3万元
D.11.5万元

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本题答案：C
本题解析：建筑物现值V＝C×[1－（1－R）×t/N]×建筑面积＝800×[1－（1－2％）×12／40]×200＝11.29（万元）。

67、判断题  重新购建的价格不是个别企业或个人的实际耗费，而是社会的一般的公平耗费。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

68、多项选择题  属于自然方面的意外破坏损毁有（）。

A.失火
B.碰撞
C.水灾
D.风灾
E.拆除

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本题答案：C, D
本题解析：暂无解析

69、问答题  某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。2006年10月1日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为多少万元。

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本题答案：4182万元
本题解析：试题答案4182万元

70、多项选择题  下列这些建筑物的估价中，成本法特别适用于（）。

A.房地产交易中心
B.商业门市
C.图书馆
D.化工厂
E.写字楼

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本题答案：A, C, D
本题解析：暂无解析

71、单项选择题  风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽属于（）。

A.经济折旧
B.物质折旧
C.功能折旧
D.外部折旧

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

72、判断题  将建筑物发包给建筑承包商建造，由建筑承包商将直接可使用的建筑物移交给发包人，在这种情况下发包人应支付给建筑承包商的费用，再加上发包人应负担的正常费用、税金和利润，即为建筑物的重新购建价格。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

73、判断题  在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（）

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本题答案：错
本题解析：参见教材P307。有些功能落后时不可修复的。如无法调整的建筑设计的缺陷，就是不可修复的功能落后

74、判断题  在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

75、多项选择题  建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（）。

A.功能落后
B.功能缺乏
C.环境污染
D.交通拥挤
E.城市规划改变

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本题答案：C, D, E
本题解析：AB属于功能折旧。

76、单项选择题  对于具有历史价值的建筑物的重新购建价格，最适合采用（）求取。

A.指数调整法
B.工料测量法
C.单位比较法
D.分部分项法

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

77、单项选择题  估价上的折旧是各种原因所造成的价值损失，是建筑物在估价时点时的（）的差额，扣除折旧即是减价修正。

A.市场价值与其重新购建价格之间
B.重新购建的价格与总 额价格之间
C.市场价值与总额价格之间
D.重新购建的价格与总体价值损失之间

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

78、单项选择题  成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来（）的方法。

A.估算房地产价格
B.估算房地产的市场情况
C.估算房地产的形势
D.估算房地产的理论

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

79、多项选择题  砖木结构一等：生产用房的耐用年限为（）年，受腐蚀的生产用房（兰．非生产用房为（）年。（答案顺序对应）

A.30
B.20
C.40
D.50
E.60

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本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析

80、单项选择题  成本法中一般不计息的项目是（）。

A.管理费用
B.销售费用
C.开发成本
D.销售税费

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

81、判断题  年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

82、单项选择题  对于新开发区土地的估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也没有。

A.比较法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发法

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

83、判断题  成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

84、多项选择题  成本法中房地产价格构成中的销售税费不包括（）。

A.营业税
B.应由买方缴纳的契税等税费
C.应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税
D.城市维护建设税
E.教育费附加

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本题答案：B, C
本题解析：暂无解析

85、多项选择题  下列费用不用计入商品住宅价格的是（）。

A.非住宅小区级的公共建筑的建设费用
B.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
C.非住宅小区内的公共设施
D.住宅小区的文化娱乐中心
E.住宅小区的物业用房

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本题答案：A, B
本题解析：暂无解析

86、单项选 择题  某宗面积为6000m2的房地产开发用地，楼面地价为800元/m2，容积率为3，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税，则土地取得成本为（）万元。

A.494.4
B.1396.8
C.1440
D.1483.2

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本题答案：D
本题解析：土地取得成本=800×3×6000×（1+3%）万元=1483.2万元。

87、问答题  房地产估价的建筑物折旧的含义及其与会计上建筑物折旧的区别

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本题答案：房地产估价中的建筑物折旧是各种原因所造成的价值损失，是
本题解析：试题答案房地产估价中的建筑物折旧是各种原因所造成的价值损失，是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额，扣除折旧即是减价修正，而会计上的建筑物折旧是为了实现再生产而提取的必要资金。

88、判断题  成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

89、单项选择题  某经过年数为23年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄（）。

A.等于23年
B.小于23年
C.大于23年
D.可能等于也可能大于23年

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

90、多项选择题  下列属于危险房的特点的是（）。

A.承重构件已属危险构件
B.装修严重变形、破损
C.随时有可能倒塌
D.不能确保住用安全
E.有爆炸物品

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本题答案：A, C, D
本题解析：暂无解析

91、判断题  建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三个方面。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

92、判断题  某大型的商贸中心，实际年龄为20年，该建筑物的维修养护状况较差，也没有进行装修，那么该建筑物的有效年龄小于20年。（）

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本题答案：错
本题解析：当建筑物的维修养护比正常维修养护差的，其有效年龄大于实际年龄。

93、多项选择题  采用成本法估价，要求在运用成本法时注意“逼近”，其中最主要的是两个方面的内容是（）。

A.区分实际成本和客观成本
B.正确估计正常花费和实际花费
C.房地产市场和开发商协调好房地产价和房地产开发成本
D.结合市场供求分析以便于确定评估的价格
E.精确确定利率和利润

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本题答案：A, D
本题解析：暂无解析

94、判断题  投资利息的来源无论是借贷资金还是自有资金，都应计算利息，这是基于生产费用的考虑。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

95、判断题  房地产价格的实际构成极其复杂，不同地区、不同时期、不同类型的房地产，其价格构成可能不同。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

96、问答题  某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修得重置价格为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。

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本题答案：该建筑物的物质折旧额计算如下：
门窗等损坏的
本题解析：试题答案该建筑物的物质折旧额计算如下：
门窗等损坏的修复费用=2（万元）
装饰装修的折旧额=600×500××3=18（万元）
设备的折旧额=60××10=40（万元）
长寿命项目的折旧额=（3600×500-20000-600×500-600000）×10=17.6（万元）
该建筑物的物质折旧额=2＋18＋40＋17.6=77.6（万元）

97、判断题  房地产的开发建设成本高并不一定意味着房地产的价格就该高，开发建设成本低也不一定说明房地产的价格就不该高。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

98、判断题  在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以一个比率来估算。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

99、单项选择题  基本完好房的判定标准是（）。

A.九、八成新
B.七、六成新
C.五、四成新
D.五成新

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

100、单项选择题  建筑物的年龄有实际经过年龄和有效经过年数，它们之间的关系为（）。

A.有效经过年龄等于实际经过年龄
B.有效经过年龄短于实际经过年龄
C.有效经过年龄长于实际经过年龄
D.有效经过年龄可能短于或长于实际经过年龄

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本题答案：D
本题解析：建筑物的有效年龄可能等于也可能小于或大于其实际年龄。