1、单项选择题 &nb来源:91 考试网sp;已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1亿元，则应缴纳两税一费的总额为()万元。

A、550
B、856
C、1500
D、1236

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本题答案：A
本题解析：10000×5%×(1+7%+3%)=550(万元)。城市维护建设税和教育费附加是以营业税为基数的。参见教材P175。

2、单项选择题  对于一般的房地产投资项目，（）指标值应该大于2。

A.利息备付率
B.偿债备付率
C.流动比率
D.速动比率

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本题答案：A
本题解析：利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般的房地产投资项目，该指标值应该大于2。

3、单项选择题  某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为（）。

A.150%
B.200%
C.75%
D.400%

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本题答案：C
本题解析：流动比率等于流动资产总额除以流动负债总额。

4、判断题  房地产开发项目用于销售时，也要计算借款偿还期。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

5、单项选择题  基准收益率是导致投资行为发生所要求的（）。

A.最低投资报酬率
B.最低投资利润率
C.平均投资报酬率
D.最低投资收益率

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

6、单项选择题  下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是()。

A、成本利润率是年成本利润率
B、成本利益率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率。
C、目标利润率水平的高低与项目开发经营期的长度无关。
D、投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率

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本题答案：D
本题解析：成本利润率是开发经营期的利润率，不是年成本利润率。参见教材P189。

7、多项选择题  张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40%，财务费用占年平均经营收入的10%，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有()。(2012年真题)

A、投资利润率为16.67%
B、投资利润率为22.50%
C、资本金利润率为31.25%
D、资本金利润率为37.50%
E、资本金利润率为62.50%

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本题答案：A, C
本题解析：投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/项目总投资=[150x(1-40%)-150×10%]/(400+50)=16.67%;资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金=[150×(1-40%)-150×10%]/240=31.25%。参见教材P199。【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

8、多项选择题  对于出租或经营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的（）指标的计算非常重要。

A.利息备付率
B.资产负债率
C.流动比率
D.速动比率
E.偿债备付率

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本题答案：A, E
本题解析：暂无解析

9、判断题  资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。

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本题答案：错
本题解析：参见教材P199。 【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

10、问答题  某投资者以1600万元购入一层商业店铺用于出租，购楼款分期支付，第1～3年分别支付30%、40%和30%。店铺第2年便可出租，预计当年毛租金收入180万元，经营费用50万元，随着商业店铺周围环境的改善和经营水平的提高，毛租金收入年均提高15%，经营费用年均下降3%。店铺持有20年，期末转售收入300万元，试确定该项目的财务内部收益率（假定投资发生在年初，租金收入、经营费用发生在年末）。

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本题答案：试题答案

11、单项选择题  在以下利润、收入、成本费用的关系中，正确的是（）。

A.出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入+设备出租收入
B.期间费用=管理费用+销售费用+财务费用+营业成本
C.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
D.可供分配利润=税后收入-未分配利润

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

12、判断题  对于房地产开发项目，在编制资产负债表时，要体现出资产负债率、流动比率、速动比率等指标。（）

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本题答案：错
本题解析：资产负债率、流动比率、速动比率指标，可结合房地产开发企业的资产负债表进行计算。对于房地产开发项目，不需要编制资产负债表。

13、问答题  计算题：某开发商取得一房地产项目总占地面积42000㎡，规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡。已知楼面地价1280元/㎡，建造成本为4500元/㎡(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的10%，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8%，贷款利率为17%，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%;项目的平均售价为18000元/㎡，可销售面积比例为95%;项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。

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本题答案：(1)项目总开发价值：
①目总销售收入：29
本题解析：试题答案(1)项目总开发价值：
①目总销售收入：297000×95%×18000=507870(万元)
②销售税费：507870×5.48%=27831.276(万元)
③项目总开发价值：507870-27831.276=480038.724(万元)
(2)项目总开发成本：
①土地成本：297000×1280=38016(万元)
②建造成本：297000×4500=133650(万元)
③其他工程费：133650×10%=13365(万元)
④管理费：
a.土地管理费：38016×8%=3041.28(万元)
b.建设期管理费：(133650+13365)×8%=11761.2(万元)
C.管理费合计：14802.48万元
⑤销售费用：507870×3.5%=17775.45万元
⑥财务费用：
a.土地费用和土地管理费利息：(38016+3041.28)×[(1+17%)3-1]=24700.593(万元)
b.建造费用/其他工程费/建设期管理费用/销售费用利息：(133650+13365+11761.2+17775.45)×[(1+17%)3/2-1]=46883.025(万元)
C.财务费用总计：71583.618万元
⑦项目开发总成本：
38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548(万元)
(3)项目开发利润：480038.724-289192.548=190846.176(万元)
(4)开发成本利润率：190846.176/289192.548=65.99%

14、单项选择题  动态投资回收期是反映()的重要指标。

A、开发项目投资成本大小
B、开发项目投资回收能力
C、开发项目资金流动速度
D、开发项目资金实力

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本题答案：B
本题解析：动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标、参见教材P187。

15、判断题  在国际上银行一般要求流动比率在200%以上。

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本题答案：对
本题解析：参见教材P205。 【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

16、判断题  用公式A=Pi（1+i）n／［（1+i）n-1］来分析投资回收与投资回报，Pi就是投资者投入资本金后所获得的投资回收，Pi/［（1+i）n-1］就是投资者的投资回报。（）

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本题答案：错
本题解析：Pi是投资者投入资本金后所获得的投资回报，P／［（1+i）n-1］是投资者的投资回收。

17、多项选择题  甲、乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，对于静态盈利能力比选指标不包括()。

A、销售利润率
B、投资利润率
C、资产负债率
D、财务净现值
E、偿债备付率

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本题答案：C, D, E
本题解析：CE是清偿能力指标，非盈利能力指标。D是动态盈利能力指标。参见教材P188。

18、单项选择题  财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于()时的折现率。

A、0
B、1
C、0或1
D、2

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本题答案：A
本题解析：财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。参见教材P181。

19、问答题  某开发商以6000万元的价格获得了一宗占地面积为5000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为7，建造成本为4000元/m2（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费和公共配套设施建设费），其他工程费为建造成本的6%，开发期间税费等其他费用为800万元，管理费为土地成本、建造成本、其他工程费和开发期间税费等其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的1%、2%和6%，预计建成后售价为10000元／m2。项目开发周期为3年，前期1年，建造期2年，地价于开始一次投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费、开发期间税费等其他费用和建设期管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为8%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。试求该项目开发商的成本利润率。

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本题答案：试题答案

20、判断题  基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是项目风险。（）

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本题答案：错
本题解析：基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。

21、判断题  财务净现值(FNPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。

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本题答案：对
本题解析：参见教材P173。 【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

22、多项选择题  房地产开发项目用于出租或经营时，计入开发建设投资中期间费用的是()。

A、经营费用
B、销售费用
C、管理费用
D、财务费用
E、大修基金

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本题答案：B, C, D
本题解析：参见教材P173。 【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

23、单项选择题  （）指标属短期偿债能力指标。 www.91eXam.org

A.流动比率
B.速动比率
C.利息备付率
D.资产负债率

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本题答案：B
本题解析：速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标，该指标属短期偿债能力指标。

24、问答题  某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚需投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m2，建造成本为2500元／m2，专业人员费用为建造成本的12%，其他工程费用为400元／m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他工程费用和建设期管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9%，写字楼建成后的销售价格为9600元／m2，试求该项目的开发商成本利润率。

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本题答案：试题答案

25、单项选择题  投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与（）的比率。

A.总开发成本
B.项目投资的资本价值
C.项目总投资
D.总开发价值

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

26、判断题  企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

27、多项选择题  房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有()。(2012年真题)

A、备选方案差异原则
B、备选方案独立原则
C、最低可接受收益率原则
D、不行动原则
E、备选方案关联性原则

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本题答案：A, C, D
本题解析：在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循三个决策准则。这些准则是：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。参见教材P207。 【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

28、判断题  财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所投资得只可以部分被收回。

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本题答案：错
本题解析：财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。参见教材P182。 【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

29、问答题  某开发商获得某项目用地4200m2，规划建设用地面积4000m2，总容积率为6.5，地上建筑容积率为5．0。项目开发周期为2年，购买土地使用权后半年开始建设，工期为1.5年，购买土地使用权费用为7200万元，建造成本为4000元/m2（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的10%，管理费用为土地成本、建造成本和其他工程费的5%，贷款利率为12%，按季计息，融资费用为贷款利息的10%。项目可出租面积系数为0.85，预计建成后前两年年租金为2100元／m2，以后逐年提高6%，运营成本占租金收入的12%，空置率为10%，当前房地产投资收益率为15%，土地使用权期限为50年，且土地使用权出让合同中已约定不可续期，建筑物为框架结构，试求该项目成本利润率（假设土地购置费于期初一次性投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费和建设期管理费在建设期内均匀投入）。

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本题答案：试题答案

30、多项选择题  下列指标可以按年计算，也可以按整个借款期计算的是（）。

A.利息备付率
B.资产负债率
C.偿债备付率
D.流动比率
E.速动比率

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本题答案：A, C
本题解析：暂无解析

31、判断题  对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资产投资的性质。

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本题答案：错
本题解析：对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设投资大部分形成了建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发产品。参见教材P171。 【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

32、多项选择题  下列属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（）。

A.投资利润率
B.投资报酬率
C.成本利润率
D.现金报酬率
E.资本金利润率

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本题答案：A, C, E
本题解析：暂无解析

33、判断题  全部投资的内部收益率没有考虑还本付息对现金流的影响。

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本题答案：对
本题解析：参见教材P177。 【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】

34、单项选择题  城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按（）征收。

A.土地出让金
B.占用面积
C.经营收入
D.销售收入

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

35、单项选择题  对于一般房地产投资项目，利息备付率指标应该大于（）。

A.1
B.1.2
C.1.5
D.2

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

36、单项选择题&nb sp; 企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费是()。

A、营业成本
B、期间费用
C、运营费用
D、资金成本

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本题答案：B
本题解析：期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费。参见教材P173。

37、单项选择题  甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元;乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为()。

A、甲>乙
B、甲<乙
C、甲=乙
D、无法判断

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本题答案：A
本题解析：假设甲抵押贷款X，则乙抵押贷款额=(30÷15)×X=2X，甲现金回报率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X)，乙=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X)，甲、乙现金回报率的分母相同，甲分子大，因此甲>乙。参见教材P200。

38、单项选择题  某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的速动比率为（）。

A.37.5%
B.75%
C.150%
D.113%

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本题答案：A
本题解析：速动比率=（流动资产总额-存货）／流动负债总额=（3000-1500）/4000=37.5%。

39、单项选择题  某开发商于2010年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2011年4月1日完成规划设计，2011年8月1日取得开工许可证，2013年2月1日项目建成并获发竣工证书，2013年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为()。

A、2010年6月1日至2013年2月1日
B、2010年6月1日至2013年8月1日
C、2011年8月1日至2013年2月1日
D、2011年8月1日至2013年8月1日

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本题答案：B
本题解析：出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括前期和建造期;销售期是从正式销售(含预售)开始到销售完毕的时间周期。参见教材P180

40、问答题  计算题：某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，价格为2500万元。第1年投入装修费用200万元，并可获净租金收入400万元，从第2年开始，每年租金收入为500万元，并以5%的速度递增，该公司于第10年末将该楼转售，转售收入为3500万元，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为20%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。

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本题答案：目前房地产市场上写字楼物业的投资收益率可视为目标收益率
本题解析：试题答案目前房地产市场上写字楼物业的投资收益率可视为目标收益率或基准收益率ic。
计算项目财务净现值：

计算财务内部收益率：
当i1=21%时，NPV1=47.58(万元)
当i2=22%时，NPV2=-70.75(万元)
该项目财务净现值FNPV=174.55>0。财务内部收益率FIRR=21.40%>20%，因此该项目是可行的。

41、问答题  某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑密度为65％，建筑层数共20层，从-2～+3层建筑面积均相等。地下两层中，-1层为车库，有供出售95个车位；-2层为人防和技术设备用房（不可出售）；地上3层裙房为用于出租的商业用房；地上4～18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年（其中前期为12个月，建设周期为24个月，销售周期为6个月）；平均建造成本为3500元／m2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8％和5％；地价款在项目开发初期一次性投入。建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入。该项目建成后，住宅的市场售价为8000元／m2，商业用房年净租金收入为2000元／m2，停车 位售价为12万元／个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5％和6.0％。开发建设贷款利率为7.5％，同档次商业用房的净租金收益乘数（即物业资本价值与年净租金收入之比）为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。

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本题答案：试题答案

42、单项选择题  生产成本加上相应的()称为完全成本。

A、营业成本
B、销售费用
C、运营费用
D、资金成本

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本题答案：B
本题解析：生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本，亦称完全成本。参见教材P171。 【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】

43、单项选择题  下列关于企业利润和收入的表达中，不正确的是()。

A、企业利润可分为经营利润、利润总额、税后利润和可分配利润四个层次
B、销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
C、经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
D、可供分配利润=税后收入-未分配利润

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本题答案：D
本题解析：可供分配利润=税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)。参见教材P174。

44、判断题  成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率。（）

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本题答案：错
本题解析：成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，不等于年成本利润率。

45、单项选择题  （）是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。

A.利息备付率
B.偿债备付率
C.资产负债率
D.流动比率

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

46、单项选择题  某开发项目的建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6，建筑覆盖率为50％。楼高17层（其中1至4层为建筑面积相等的裙房，5至17层为标准层），则标准层每层建筑面积为（）m2。

A.882
B.1765
C.1667
D.1538

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

47、问答题  

计算题：一房地产开发商购买了一宗建筑面积为2000㎡的熟地50年的使用权，拟开发建设写字楼，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。
第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400㎡，预售均价为8000元/㎡。 第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。
第2年该办公楼预售了600㎡，预售均价为7800元/㎡。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000㎡改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)

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本题答案：(1)设月最低租金为A元
第1年：年初支出2
本题解析：试题答案(1)设月最低租金为A元
第1年：年初支出200万元;年末收入400×8000=320(万元)
第2年：年初支出400万元;年末收入600×7800=468(万元)
年末支出本息和：P×i×n+P=400×10%×2+400=480(万元)
第3年末：净经营收入=1000×A×60%×(1-30%)×12=5040A
第4年末：净经营收入=1000×A×70%×(1-30%)×12=5880A
第5年末：净经营收入=1000×A×80%×(1-30%)×12=6720A
第6-50年末：净经营收入=1000×A×90%×(1-30%)×12=7560A
(2)净现值=0可求最低月租金水平：
，iC=16%，则：0=[-200-(400-320)÷(1+16%)-(480-468)÷(1+16%)2]×10000+5040A÷(1+16%)3+5880A÷(1+16%)4+6720A÷(1+16%)5+7560A÷16%×[1-1÷(1+16%)45]÷(1+16%)5
则：A=86.45(元/㎡)

48、单项选择题  一写字楼的购买价为100万元，其中60万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该写字楼年净经营收入为30万元，则该写字楼投资的偿债备付率为()。

A、0.18
B、2.83
C、3.39
D、5.00

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本题答案：B
本题解析：先算出当期应还本付息资金A，A=60×12%÷[1-(1+12%)-10]=10.62(万元)，再代入上式可得30÷10.62=2.83。参见教材P203。 【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

49、判断题  全部投资的内部收益率考虑了还本付息对现金流的影响。（）

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本题答案：错
本题解析：全部投资的内部收益率没有考虑还本付息对现金流的影响。

50、判断题  开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。

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本题答案：对
本题解析：参见教材P172。 【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

51、单项选择题  某置业投资者以10000元/㎡的价格购买了200㎡的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是()。

A、0.21
B、1.23
C、2.01
D、3.23

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本题答案：B
本题解析：用等额序列现值系数公式求出当期应还本付息资本，再代入偿债备付率公式即可。参见教材P202。

52、判断题  房地产投资项目的财务内部收益率肯定要大于或者等于银行贷款利率。（）

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本题答案：对
本题解析：内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，其财务内部收益率肯定会大于或者等于银行贷款利率。

53、判断题  对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果只可在处置（转让）物业时实现。（）

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本题答案：错
本题解析：对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果则既可在处置（转让）物业实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。

54、单项选择题  某房地产开发项目采用18%的基准折现率计算出的项目净现值为10万元，该项目的财务内部收益率为()。

A、小于20%
B、满足目标收益率要求
C、大于18%
D、不满足目标收益率要求

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本题答案：C
本题解析：财务净现值大于零，说明项目的获利能力超过了基准收益率的要求。参见教材P182。

55、单项选择题  在对互斥方案进行比较选择的过程中，需要遵循的准则不包括()。

A、备选方案差异原则
B、最低可接受收益率原则
C、最大收益率原则
D、不行动原则

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本题答案：C
本题解析：在对互斥方案进行比较选择的过程中，需要遵循的准则有：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。参见教材P207。

56、判断题  财务净现值（FNPV）是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算成现值之和。（）

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本题答案：错
本题解析：财务净现值（FNPV）是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和

57、判断题  内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

58、多项选择题  经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，包括（）。

A.销售收入
B.补贴收入
C.出租收入
D.经营收入
E.营业外收入

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本题答案：A, C, D
本题解析：暂无解析

59、多项选择题  下列属于房地产置业投资项目清偿能力指标的是（）。

A.借款偿还期
B.利息备付率
C.资产负债率
D.投资回报率
E.流动比率

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本题答案：A, B, C, E
本题解析：暂无解析

60、多项选择题  房地产置业投资的经济效果主要表现为()等。

A、企业实力提升
B、租金收入
C、对社会贡献增加
D、物业增值
E、物业权益份额增加

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本题答案：B, D, E
本题解析：参见教材P176。 【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

61、单项选择题  房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入（）。

A.开发建设投资
B.运营费用
C.财务费用
D.管理费用

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

62、单项选择题  相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。

A.投资利润率
B.投资回报率
C.资本金利润率
D.资本金净利润率

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

63、判断题  通货膨胀导致折现率提高，房地产增值导致折现率降低。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

64、多项选择题  经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，不包括()。

A、销售收入
B、出租收入
C、营业外收入
D、补贴收入
E、自营收入

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本题答案：C, D
本题解析：参见教材P173。 【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

65、判断题  房地产开发项目用于出租或自营时，经营期的期间费用和房地产置业投资项目的期间费用均计入运营费用。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

66、判断题  在房地产开发投资中当预售商品房时，开发期与销售期不会重叠。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

67、判断题  经营期限很长是，计算开发成本利润意义不大，可通过计算项目投资动态盈利能力指标。

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本题答案：对
本题解析：参见教材P192。 【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

68、判断题  在房地产开发投资中的销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

69、单项选择题  在国际银行上一般要求流动比率维持在（）以上。

A.200％
B.150％
C.100％
D.250％

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

70、单项选择题  （）指标属长期偿债能力指标。

A.流动比率
B.速动比率
C.利息备付率
D.资产负债率

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

71、问答题  某商业房地产项目总占地面积42000m2，规划建设用地面积为40000m2，总建筑面积300000m2。已知楼面地价300元／m2，建造成本为1000元／m2，专业人员费用为建造成本的8％，管理费用为土地成本、建造成本及专业人员费用之和的6％，贷款利率为15％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3．5％、5.48％；项目的平均售价为3000元／2，可销售面积比例为95％；项目开发周期为3年，购买土地使用权后即开工建设，工期2.5年；地价款在开发初期一次性投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入，问开发商成本利润率是多少？

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本题答案：试题答案

72、多项选择题  开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的（）。

A.经营费用
B.销售费用
C.管理费用
D.财务费用
E.不可预见费用

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本题答案：B, C, D
本题解析：暂无解析

73、单项选择题  下列说法不正确的是（）。

A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1
B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2
C.在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上
D.一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

74、单项选择题  关于利息的计算，下列说法不正确的是（）。

A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息
B.还款当年按年末偿还，按全年计息
C.每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额／2）×贷款利率
D."气球法"是指借款期末一次偿付全部本金和利息

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本题答案：D
本题解析："气球法"是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。

75、判断题  一个房地产开发项目的速动比率是99.9%，则其流动比率一定在100%～200%之间。（）

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本题答案：对
本题解析：同样情况下，速动比率<流动比率，而房地产项目的流动比率一般不会超过200%。

76、单项选择题  从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为4000万元，资产合计为8000万元，流动资产和流动负债分别为2800万元和1250万元，存货为1800万元。试计算该房地产投资项目的速动比率为（）。

A.224％
B.80％
C.200％
D.50％

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

77、单项选择题  方案经济比选存在的关系不包括()。

A、互斥关系
B、独立关系
C、相关关系
D、独立互斥关系

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本题答案：D
本题解析：参见教材P206。 【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

78、多项选择题  下列关于内部收益率的表述中，不正确的有()。

A、内部收益率反映了项目的动态盈利能力
B、内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率
C、当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的
D、如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率
E、内部收益率越高，投资风险就越小

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本题答案：D, E
本题解析：参见教材P181-186。 【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】

79、判断题  一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的50%以上，其速动比率较低，不会达到100%。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

80、多项选择题  房地产开发投资的静态盈利指标有（）。

A.成本利润率
B.销售利润率
C.资本金净利润率
D.资本金利润率
E.静态投资回收期

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本题答案：A, B, E
本题解析：暂无解析

81、多项选择题  房地产开发投资的静态盈利指标有（）。

A.成本利润率
B.销售利润率
C.资本金净利润率
D.资本金利润率
E.静态投资回收期

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本题答案：A, B, E
本题解析：暂无解析

82、判断题  资产负债率属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。

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本题答案：对
本题解析：资产负债率属于长期偿债能力指标。参见教材P204。 【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

83、多项选择题  房地产开发投资经济效果的大小用（）等指标来衡量。

A.销售收入
B.开发利润
C.成本利润率
D.投资收益率
E.资本金回报率

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本题答案：B, C, D
本题解析：暂无解析

84、多项选择题  下列关于资产负债率的表述中，正确的是()。

A、表明了负债占总资产的比例
B、反映了企业或项目的财务风险程度
C、资产负债率越高，则企业应变能力越强
D、属于长期偿债能力指标
E、房地产开发企业的资产负债率一般较高

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本题答案：A, B, D, E
本题解析：参见教材P203。 【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

85、单项选择题  已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为()。

A、10.0%
B、14.0%
C、25.0%
D、35.0%

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本题答案：D
本题解析：资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金=700/2000=35%。参见教材P199。

86、判断题  两税一费指的是营业税、城市维护建设税和地方教育费附加。

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本题答案：错
本题解析：两税一费指的是营业税、城市维护建设税和教育费附加。参见教材P174。 【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】

87、判断题  在房地产置业投资中，经营前期的时间长短，与购入物业的初始装修状态等因素不相关。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

88、问答题  某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款；项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0％，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0％，按年付息，到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70％，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10％。预计购物中心的出租率为95％，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35％。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20％，则购物中心的年最低基础租金为多少元／平方米（精确到个位）？（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13％，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）？

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本题答案：（1）设年最低基础租金为A万元／m2
第1年
本题解析：试题答案（1）设年最低基础租金为A万元／m2
第1年初：投资8100万元，其中自有资金为5400万元，贷款为8100-5400=2700万元；
第2年初：投资5400万元，全部贷款；
第3年初向乙银行贷款F1=2700X（1+9.0％）2+5400×（1+9.0％）=9093.87（万元）；
第3、4年末的净经营收入R=（15000×70％×95％×A+10000×10％）×（1-35％）=（9975A+1000）×0.65
第3、4年末的付息额I=F1×7.0％
第3、4年末的净现金流量=R-I=（9975A+1000）×0.65-F1×7.0％=6483.75
A-13.43
第5年末的净现金流量R1=9.5R-F1+（R-I）
自有资金现金流量表：

89、判断题  对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金属于流动资金，但其投资的大部分又是在形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发商品，并通过项目建设过程中的预租售或建成后的租售活动，转让这些固定资产的所有权或使用权以收回投资。（）

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本题答案：错
本题解析：对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金属于流动资金，但其投资的大部分又是在形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发商品，并通过项目建设过程中的预售或建成后的现售活动，转让这些固定资产的所有权以收回投资。

90、判断题  动态投资回收期是指以项目净现值抵偿全部投资所需的时间。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

91、问答题  

计算题:
公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60%，其余为年利率7.5%、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000㎡，前两年的租金均为150元/(㎡/月)，以后租金每年递增5%。另有地下停车位310个，租金为500元/(个/月)。
写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。
请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。(2012年真题)

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本题答案：试题答案

92、判断题  对于房地产开发投资来说，投资回收主要表现为项目的开发利润。(2012年真题)

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本题答案：错
本题解析：房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。参见教材P177。 【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】

93、判断题  研究表明：对于常规项目（净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化）FIRR有唯一实数解；对于非常规项目（净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化）计算FIRR的方程有多个实数解。（）

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本题答案：错
本题解析：对于非常规项目（净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化），由于FIRR是唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，这些解都不是项目的FIRR。

94、单项选择题  一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为（）。

A.35％～40％
B.35％～45％
C.40％～45％
D.45％～50％

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

95、判断题  房地产置业投资项目经济评价的静态指标有投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期三个。（）

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本题答案：错
本题解析：房地产置业投资项目经济评价的静态指标有投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、投资回报率、现金回报率和静态投资回收期。

96、判断题  投资回报主要是指开发商所投入的总开发成本的收回。（）

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本题答案：错
本题解析：就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。

97、单项选择题  已知某投资项目折现率为11%时，净现值为170万元，折现率为12%时，净现值为﹣87万元。则该投资项目的内部收益率是()。

A、11.12%
B、11.36%
C、11.66%
D、12.95%

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本题答案：C
本题解析：FIRR=11%+170÷(170+87)×(12%-11%)=11.66%参见教材P182。

98、问答题  某商业房地产项目总占地面积为42000m2，规划建设用地40000m2，总建筑面积297000m2。已知楼面地价为280元/m2，建造成本为964元／m2（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的8%，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的6%，贷款利率为15%，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%；项目的平均售价为3040元/m2，可销售面积比例为95%；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。

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本题答案：试题答案

99、多项选择题  房地产置业投资的清偿能力指标一般有（）。

A.借款偿还期
B.流动比率
C.偿债备付率
D.利息备付率
E.投资回报率

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本题答案：A, B, C, D
本题解析：房地产置业投资的清偿能力指标一般有借款偿还期、偿债备付率、资产负债率、流动比率、速动比率和利息备付率。

100、判断题  动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出租或经营的房地产开发项目。（）

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本题答案：对
本题解析：动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出租经营或经营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。一般不适用于出售项目。