1、多项选择题  在英国，根据净收益求取方式的不同，收益法可分为（）。

A.直接资本化法
B.投资法
C.收益乘数法
D.利润法
E.动态分析法

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本题答案：B, D
本题解析：暂无解析

2、单项选择题  有效毛收入乘数是类似房地产的（）除以其年有效毛收入所得的倍数。

A.价格
B.租金
C.潜在毛收入
D.净收益

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本题答案：A
本题解析：有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。

3、判断题  营业的房地产是指并非所有者经营的房地产。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

4、单项选择题  某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。

A.536
B.549
C.557
D.816

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本题答案：A
本题解析：

5、判断题  某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为275万元。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

6、问答题  已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2。若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于多少元／m2。某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目己建设2年，估计至项目建成还需25年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为多少万元。

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本题答案：476985万元
本题解析：试题答案476985万元

7、判断题  税前现金流量是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

8、判断题  收益法的雏形是用若干年的年地租来表示土地价值的早期购买年法，即地价：年地租×购买年。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

9、判断题  工业生产的房地产的净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

10、判断题  抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额情况下计算自有资金的剩余技术。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

11、判断题  有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

12、多项选择题  毛租金乘数法的优点是（）。

A.方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料
B.由于在同一市场、同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值
C.忽略了房地产租金以外的收入
D.避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计
E.忽略了不同房地产空置率和运营费用

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本题答案：A, B, D
本题解析：暂无解析

13、单项选择题  某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为1000万元，建筑物的资本化率为8%，土地的资本化率为6%，该宗房地产的价值为（）。

A.1468万元
B.1333万元
C.1500万元
D.1287万元

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

14、判断题  收益期限是估价对象自现在到未来可以获得收益的时间。（）

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本题答案：错
本题解析：收益期限是估价对象自估价时点起到未来可以获得收益的时间。

15、判断题  资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。（）

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本题答案：对
本题解析：这是资本化率和报酬率的区别所在。

16、单项选择题  某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，建设用地使用权年限为50年，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（）万元。

A.95.40
B.97.87
C.98.55
D.99.33

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本题答案：A
本题解析：8/8%×［1-11（1+8%）40］万元=95.40万元。

17、单项选择题  某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡；运营费用率为租金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。该商铺的价值为（　）万元。

A.5208　
B.533　
C.695
D.711

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本题答案：A
本题解析：V＝[（120×5000×12）×（1－25%）／10%]×[1－1／（1＋10%）35]＝5207.85（万元）。

18、判断题  净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

19、判断题  将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为收益乘数法。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

20、单项选择题  某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3％，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为（）万元。

A.1372.7
B.1309.9
C.953.9
D.900.6

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本题答案：D
本题解析：

21、判断题  将建筑物的重新购建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建筑物价值即为建筑物的折旧。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

22、判断题  一般情况下，估价对象的收益年限为其整个经济寿命。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

23、多项选择题  投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的（）等来确定。

A.现状用途
B.新旧程度
C.规划限制条件
D.所在地区未来经济状况
E.投资者管理水平

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本题答案：A, B, D
本题解析：投资风险、管理负担和缺乏流动性的补偿是根据估价对象所在地区现在和未来的经济状况、估价对象的用途及新旧程度等来确定。

24、问答题  净收益求取的方法及简化方法

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本题答案：净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用本题解析：试题答案净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用
不同收益类型房地产的净收益求取的具体方法是不一样的。为了便于计算，一般把净收益流简化成这么几种类型：每年基本上固定不变、每年基本上按照某个固定的数额递增或递减、每年基本上按某个固定的比率递增或递减、其他有规则的变动情形。

91ExaM.org25、多项选择题  收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括（）。

A.毛租金乘数
B.利润乘数
C.净收益乘数
D.销售收入乘数
E.总收益乘数

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本题答案：A, C
本题解析：暂无解析

26、单项选择题  建筑物净收益＝（）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。

A.建筑物重置价
B.建筑物现值
C.土地价格
D.房地产价格

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本题答案：B
本题解析：根据公式，得到建筑物净收益＝建筑物价值×建筑物资本化率。

27、单项选择题  某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。

A.280
B.285
C.290
D.295

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本题答案：A
本题解析：则该宗房地产的收益价格最接近于： V＝15／(1＋8%)＋18／(1＋8%)2＋23／(1＋8%)3＋25／8%[1－1／(1＋8%)40－3]×1／(1＋8%）3＝281.3（万元），选项中最接近的一个为A，280万元。

28、单项选择题  收益法适用的条件是房地产的（）。

A.收益能够量化
B.风险能够量化
C.收益或风险其一可以量化
D.收益和风险均能量化

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

29、判断题  收益法估价需要具备的条件是房地产的收益和报酬率（折现率）都能够准确的量化。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

30、判断题  对于相同的房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为：有租约限制下的价值=无租约限制下的价值-承租人权益的价值。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

31、判断题  运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

32、判断题  净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。（）

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本题答案：对
本题解析：净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数

33、判断题  早期购买年法，即：地价=年地租×购买年。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

34、判断题  未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

35、单项选择题  某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的 净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9％。该宗房地产的价格为（）万元。

A.159.56
B.168.75
C.169.39
D.277.70

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本题答案：B
本题解析：

36、判断题  现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值。（）

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本题答案：对
本题解析：基于资金的时间价值考虑，现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值。

37、单项选择题  （）不但考虑房地产租金以外的收入，还考虑了房地产的空置率。

A.毛租金乘数法
B.潜在毛收入乘数法
C.有效毛收入乘数法
D.净收益乘数法

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

38、问答题  已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为多少。

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本题答案：13.21%
本题解析：试题答案13.21%

39、判断题  所谓风险，是指由于不确定性的存在，导致投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

40、多项选择题  净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除（）以后得到的归因于房地产的收入。

A.有效毛收入
B.空置和收租损失
C.运营费用
D.抵押贷款还本付息
E.所得税

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本题答案：B, C
本题解析：暂无解析

41、单项选择题  某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（）。

A.150.56万元
B.154.56万元
C.157.61万元
D.152.69万元

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本题答案：B
本题解析：根据V=A/Y[1-11（1+Y）n]=10/6%×1-11（1+6%）50-5]=154.56（万元）。

42、判断题  税前现金流量是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

43、多项选择题  收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的（　）都能够较准确的量化。

A.收益
B.经营方式
C.收益年限
D.市场状况
E.风险

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本题答案：A, E
本题解析：参见教材P收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。

44、判断题  获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

45、多项选择题  收益性房地产包括（）。

A.未出租的餐馆
B.旅店
C.加油站
D.农地
E.未开发的土地

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本题答案：A, B, C, D
本题解析：暂无解析

46、判断题  决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

47、判断题  净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。（）

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本题答案：错
本题解析：净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式。

48、判断题  投资回报是指所投入资本的回收，即保本。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

49、判断题  市场提取法计算出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指标。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

50、问答题  收益法的概念

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本题答案：求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折
本题解析：试题答案求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

51、判断题  潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下的收入。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

52、判断题  收益法适用的对象是具有收益或潜在收益的房地产，如住宅、写字 楼、标准厂房、仓库、农地、办公楼等。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

53、多项选择题  收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的（）都能够较准确的量化。

A.收益
B.经营方式
C.收益年限
D.市场状况
E.风险

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本题答案：A, E
本题解析：暂无解析

54、判断题  如果将抵押贷款金额加上自有资金权益价值，还可得到整个房地产的价值。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

55、判断题  运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含所得税、会计上的折旧费、房地产改扩建费用。（）

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本题答案：错
本题解析：除以上税费外，运营费用还不应包括房地产抵押贷款还本付息额。

56、判断题  早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

57、判断题  两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率低。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

58、判断题  抵押贷款剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

59、判断题  不同地区、不同时期、不同性质、不同用途的房地产，同一类型房地产的不同权益、不同收益类型、由于投资的风险不同，报酬率是不尽相同的。因此，在估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

60、单项选择题  

用收益法计算房地产价格，若第t年净收益为，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=（）。

A.0
B.
C.an
D.∞

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

61、单项选择题  收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的（）来计算其价值的方法。

A.资本化率
B.收益率
C.收益乘数
D.利息率

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

62、单项选择题  某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元。

A.260
B.450
C.460
D.500

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本题答案：A
本题解析：建筑物的净收益=200万元×12%=24万元，土地的净收益=（50-24）万元=26万元，则土地的价值=26万元110%=260万元。

63、单项选择题  某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％，则该宗房地产的价值为（）万元。

A.130.0
B.119.2
C.117.5
D.120.0

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本题答案：D
本题解析：土地的净收益_50万元×8％＝4万元，建筑物的净收益＝11－4＝7（万元），建筑物的价值7／10％＝70（万元），则该宗房地产价值为50＋70＝120（万元）。

64、问答题  

某商店的土地使用年限为40年，从2004年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200㎡。一层于2005年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为240元／㎡。且每年不变二层现暂空置。附近类似商场一二层可出租面积的正常月租金分别为270元／㎡和180元／㎡，运营费用率为25％。该类房地产的报酬率为10％。试测算该商场2008年10月1日带租约出售时的正常价格。

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本题答案：该商场2008年10月1日带租约出售时的正常价格测算如
本题解析：试题答案该商场2008年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：
（1）商店一层价格的测算
租赁期限内年净收益＝200×240×（1－25％）×12＝43.20万元
租赁期限外年净收益＝200×270×（1－25％）×12＝48.60万元
V＝43.20／（1＋10％）＋43.20／（1＋10％）2＋48.60／10％（1＋10％）2×[1－1／（1＋10％）40－4－2]＝460.90万元
（2）商店二层价格的测算
年净收益＝200×180×（1－25％）×12＝32.40万元
V＝32.40／10％×[1－1／（1＋10％）40－4]＝313.52万元
（3）该商店在2008年10月1日出售的正常价格的测算
460.90＋313.52＝774.42万元

65、判断题  利率是指单位时间内的利息与本金的比率。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

66、单项选择题  现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划开发期为3年，现已进行1.5年，估计建成还需1.5年。投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。

A.3939.61
B.4433.88
C.4768.50
D.5652.09

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

67、判断题  毛租金乘数法一般适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

68、问答题  收益法适用的对象、条件和步骤

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本题答案：适用的对象：有收益或有潜在收益的房地产。
适
本题解析：试题答案适用的对象：有收益或有潜在收益的房地产。
适用的条件：房地产的收益和风险都能够量化。
步骤：搜集有关房地产收入和费用的资料、估算潜在毛收入、估算有效毛 收入、估算运营费用、估算净收益、选用适当的资本化率或折现率、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。

69、问答题  6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。

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本题答案：试题答案

70、单项选择题  

采用收益法测算房地产价格时，公式表示（）。

A.房地产净收益按一固定数额逐年递增
B.房地产净收益按一固定数额逐年递减
C.房地产净收益按一固定比率逐年递增
D.房地产净收益按一固定比率逐年递减

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

71、多项选择题  在建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值包含（）。

A.以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值
B.以土地使用权年限为收益期限计算的房地产价值
C.以建筑物剩余自然寿命为收益期限计算的房地产价值
D.以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值
E.建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值

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本题答案：D, E
本题解析：建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束。在这种情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值。

72、多项选择题  在求取净收益中，运营费用包括（）。

A.房地产保有环节的税收
B.房地产折旧费
C.房屋保险费
D.房地产抵押贷款还本付息额
E.为承租人提供的服务费

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本题答案：A, C, E
本题解析：运营费用是从估价角度出发的，同城不包括房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。

73、单项选择题  某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（）万元。

A.95.40
B.97.87
C.98.55
D.99.33

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本题答案：A
本题解析：该房地产尚可收益年限为40年。V＝A／Y[1－1／(1＋Y)n]＝8／8%[1－1／(1＋8%)40]＝95.40

74、单项选择题  有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。

A.价格
B.租金
C.潜在毛收入
D.净收益

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

75、多项选择题  收益期限应在估价对象房地产（）的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。

A.自然寿命
B.合同约定
C.净运营费用
D.法律规定

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本题答案：A, B, D
本题解析：净运营费用不能用来确定收益期限。

76、单项选择题  报酬率的表达式为（）。

A.投资回报／所投入的资本
B.投资回收／所投入的资本
C.（投资回报+投资回收）／所投入的资本
D.（投资回收-投资回报）／所投入的资本

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

77、单项选择题  某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20％，报酬率为6％，偿债基金系数为7.59％。该房地产的价格为（）万元。

A.313
B.329
C.417
D.446

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本题答案：D
本题解析：偿债基金系数，就是将年金终值转变为年金的系数，之所以叫偿债基金系数，是因为偿债基金。为了偿还未来的一笔资金，平时积累的资金就叫偿债基金。

78、多项选择题  收益法中确定报酬率的基本方法有（）。

A.市场提取法
B.累加法
C.指数调整法
D.投资报酬率排序插入法
E.收益乘数法

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本题答案：A, B, D
本题解析：暂无解析

79、判断题  预计某宗房地产的年净收益为2万元，且该房地产尚可使用15年，房地产的报酬率为8%，则房地产的收益价格为17万元。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

80、多项选择题  净收益每年不变的公式的作用有（）。

A.用于计算积算价格
B.用于不同使用年限或不同收益年限价格之间的换算
C.用于比较不同年限价格的高低
D.用于市场法中因年限不同进行的价格调整
E.用于计算报酬率

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本题答案：B, C, D
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81、多项选择题  未来净收益流的类型有（）。

A.每年基本上固定不变
B.每年基本上按某一个固定的数额递增或递减
C.每年基本上按某一个固定的比率递增或递减
D.其他有规则的变化情形
E.每年根据市场价格变化而变化

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本题答案：A, B, C, D
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82、多项选择题  可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（）。

A.潜在毛租金收入
B.有效毛收入
C.净运营收益
D.税前现金流量
E.税后现金流量

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本题答案：A, B, C
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83、单项选择题  在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。房地产的价值等于（）为收益期限计算的房地产价值。

A.建筑物经济寿命
B.土地使用权年限
C.建筑物剩余经济寿命
D.土地使用权剩余期限

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本题答案：D
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84、判断题  城市中有一块空地，目前未作任何使用，因此这块空地没有价值。（）

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本题答案：错
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85、判断题  土地剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。（）

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本题答案：错
本题解析：建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。

86、判断题  房地产的收益可分为主观收益和客观收益。（）

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本题答案：错
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87、判断题  报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。（）

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本题答案：对
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88、问答题  报酬率的含义及求取的方法

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本题答案：报酬率是指投资回报与所投入的资本的比率。资本化率求取的
本题解析：试题答案报酬率是指投资回报与所投入的资本的比率。资本化率求取的方法有市场提取法、累加法、投资报酬率排序插入法

89、判断题  对于不同的房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为：有租约限制下的价值=无租约限制下的价值-承租人权益的价值。（）

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本题答案：错
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90、判断题  资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是相同的，只是时间上的不一致。（）

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本题答案：错
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91、多项选择题  净收益的测算途径可分为（）。

A.基于租赁收入测算净收益
B.基于营业收入测算净收益
C.基于销售收入测算净收益
D.基于期末转售收益
E.基于商业经营收入测算净收益

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本题答案：A, B
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92、判断题  土地的收益年限为土地的整个经济寿命时限。（）

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本题答案：错
本题解析：土地的收益年限是土地使用权剩余年限。

93、判断题  报酬资本化法是房地产的价值等于其未来各期净收益之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），然后累加，以此计算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（）

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本题答案：错
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94、判断题  对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。（）

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本题答案：对
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95、单项选择题  评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用（）评估。

A.市场法估价
B.成本法
C.土地剩余技术
D.假设开发法

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本题答案：C
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96、判断题  地租资本化法，即：地价=地租×利息率。（）

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本题答案：错
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97、单项选择题  收益法中所指的收益是（）。

A.评估基准日前一年的收益
B.评估基准日前若干年的平均收益
C.评估基准日以后的未来预期收益
D.评估基准日前最高盈利年份的收益

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本题答案： C
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98、判断题  从全社会来看，报酬率与投资风险负相关。（）

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本题答案：错
本题解析：房地产价值与报酬率正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。

99、判断题  对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是等同的。（）

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本题答案：对
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100、判断题  房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在计算净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。（）

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本题答案：对
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