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房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试题（强化练习）
2017-10-16 04:20:42 来源:91考试网 作者:www.91exam.org 【大 中 小】
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1、多项选择题  下列影响房地产价格的因素中.属于国际因素的是()。

A.世界经济状况
B.政治安定状况
C.政治对立状况
D.军事冲突状况
E.国际竞争状况


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2、单项选择题  房地产交易中的替代原理，导致了在同一市场中效用相同的房地产之间，其价格应当（）。

A.完全相同
B.剧烈变动
C.差距加大
D.应当相近


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3、多项选择题  均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定（）。

A.最佳集约度
B.最佳用途
C.最佳收益
D.最佳规模


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4、多项选择题  下列哪几项属于土地使用管制（）。

A.通风
B.建筑高度
C.容积率
D.采光
E.日照时间


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5、多项选择题  下列属于土地使用管制的事项有()。

A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通
B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
C.某宗土地使用中，要求容积率为2.0
D.甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路
E.某宗土地只能用于商业房地产开发


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6、判断题  外部效应引起私人成本与社会成本不一致，使得私人最优配置与社会最优配置偏离，而市场机制往往可以自主消除负外部性所带来的影响，因而促进了市场配置资源的有效性。()


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7、单项选择题  房地产市场定性研究的小组访谈法中，一般由()人的被访者组成，在研究者的引导下对预先设定的某一主题开展深入探讨，其主要日的在于尽可能深入地了解被访者对这一主题的看法极其原因，让研究室中产生的方案接受预先的检验，寻找其中的缺陷，吸收好的建议。

A.5
B.7
C.10
D.13


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8、判断题  在求取整体房地产价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款之后的收益。()


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9、多项选择题  市场调查的目的是为了（）

A.设定商圈范围
B.调查商圈顾客
C.调查竞争对手
D.交通是否便利
E.估算开店后的营业额


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10、问答题  某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元;当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%，该类房地产的资本化率为10%，试选用所给资料估算该旅馆的价值。


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11、单项选择题  在英国和其他英联邦国家，法院一般()来判断房地产评估价值的误差范围。

A.使用估价对象房地产的实际成交价格
B.使用政府公布的房地产交易指导价格
C.使用近一年内房地产的平均成交价格
D.依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值


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12、单项选择题  报酬率=()+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。

A、平均利润率
B、安全利率
C、经济增长率
D、银行贷款利率


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13、多项选择题  承担资产评估、验资或者验证的机构提供虚假材料的，由公司登记机关没收违法所得，处以违法所得()的罚款，并可以由有关主管部门依法责令该机构停业、吊销直接责任人员的资格证书，吊销营业执照。

A.一倍～三倍
B.一倍～五倍
C.三倍～五倍
D.五倍～十倍


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14、单项选择题  某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是()。

A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B.现时该房改房上市交易的正常价格
C.现时该房屋的房改成本价
D.当时该房屋的房改成本价


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15、单项选择题  限制物权是指权利人可以在其所有物上为他人设立权利。下列属于限制物权的是()。

A.益物权
B.所有权
C.债权
D.自物权


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16、单项选择题  2006年1月13日()联合出台了《房地产抵押估价指导意见》(建住房[2006]8号)。

A.建设部
B.国土资源部
C.中国人民银行
D.最高人民法院
E.中国银行业监督管理委员会


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17、单项选择题  在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的()

A.算术平均数
B.中位数
C.加权平均数
D.众数


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18、填空题  世界上各国的经济体制大致可分为两大类（）和（）。


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19、问答题  收益法的含义及其理论依据是什么?收益法适用的对象和条件是什么?


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20、多项选择题  路线价法特别适用于（）或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。

A.城市房屋拆迁补偿
B.市地重划
C.标准临街宗地
D.房地产税收


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21、多项选择题  从住宅调研的角度来看，住宅市场的特性有()。

A.购买频率较低，购买决策复杂
B.住宅市场与消费者的长期收入关系密切
C.住宅的区位或地段不同，价格差异较为明显
D.住宅产品结构复杂，附带相关因素较多
E.住宅购买和持有决策与人们的资产组合状况联系紧密


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22、单项选择题  某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200m2，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/m2，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元／m2、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（）元。

A.700000
B.695554
C.777268
D.800500


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23、单项选择题  某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。

A.180.0
B.300.0
C.309.0
D.313.2


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24、多项选择题  在目前的情况下，房地产开发取得土地的途径主要有：()。

A、通过征收农地取得的
B、通过征用城市土地取得的
C、通过在城市中房屋拆迁取得的
D、通过在农村中拆迁房屋取得的


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25、判断题  某写字楼预计持有两年后出售，持有期的年净收益预测为216万元，出售时的价格减去销售税费后的净值预测为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格估计为5200万元。()


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26、单项选择题  在直接经营层面上，房地产开发投资决策中市场调研最为重要的一个环节是()。

A.对各细分市场需求的基本特征和规模的研究
B.对各细分市场供求关系的变动趋势的研究
C.对政府房地产业政策及直接和间接影响的研究
D.对各细分市场价格和租金水平及其变动趋势的研究


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27、判断题  债券发行时，若债券利率高于市场利率，则债券的发行价往往高于票面价值。()

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28、单项选择题  根据合法原则，拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。在对被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向()申请确认。

A.当地拆迁管理部门
B.当地国土部门
C.当地行政主管部门
D.城市规划行政主管部门


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29、多项选择题  商业用房市场的供求关系包含了()等方面。

A.对商业用房周边市场的供求关系分析
B.对商业用房经营领域的供求关系分析
C.对商业用房本身的需求和供给关系分析
D.对所销售商品和劳务的需求和供给关系分析
E.以上均是


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30、多项选择题  GDP由()部分构成。

A.商品
B.消费
C.投资
D.政府购买
E.净出口


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31、单项选择题  土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付（）的行为。

A.土地使用权出让金
B.土地使用权租金
C.契税
D.土地使用权收益金


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32、多项选择题  从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务来源主要是().

A.被动接受
B.主动争取
C.自有自估
D.朋友介绍


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33、多项选择题  由于需求拉上型造成通货膨胀的基本原则因有()。

A.原材料价格上涨
B.物价总水平持续下降超过6个月
C.国民经济比例失调
D.过分提供信用
E.政府支出大幅扩张


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34、多项选择题  在房地产市场定性研究中，小组访谈法的过程包括下列()等几方面。

A.选择主持人
B.布置访谈环境
C.准备访谈指南
D.筛选被访者
E.撰写访谈纪要


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35、问答题  计算题:某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元;装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年;设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设为0。试求其折旧总额。


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36、多项选择题  权益是房地产中无形的部分，包括()。

A.权利
B.权力
C.利益
D.质量
E.好处


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37、多项选择题  市场调研者往往会根据研究目标的不同对住宅市场的某个局部进行分析，以期寻求与当前决策或调研问题相关的信息，所以住宅市场调研的关键点是()。

A.价格分析
B.竞争分析
C.产品分析
D.市场区域分析
E.人口统计特征分析


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38、单项选择题  一般情况下，（）高于市场价值。

A.在用价值
B.清算价值
C.快速变现价值
D.投资价值


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39、多项选择题  一般来说，区位、实物相同的下列房地产，市场价值较低的是（）。

A.商品住房
B.成本价房改房
C.标准价房改房
D.经济适用住房
E.单位集资建房


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40、单项选择题  某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。

A.4858
B.5200
C.2700
D.6264


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41、单项选择题  房地产市场方案设计的()原则，要求市场调研方案提出的研究目标不能偏离研究项目，也不应设定过高的研究目标，要掌握一个“度”的问题。

A.经济性
B.灵活性
C.有效性
D.指向性


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42、多项选择题  从实物角度来看，现实中的房地产估价对象包括()。

A.在建工程
B.已经灭失的房地产
C.作为企业整体中的一部分的房地产
D.有建筑物的土地
E.划拨土地使用权的房地产


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43、判断题  为了保证导轨和运动部件相互配合良好，提高接触率，只要控制住导轨在水平面内和垂直内直线度误差即可。


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44、单项选择题  某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为()万元。

A.222.76
B.224.67
C.268.67
D.298.33


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45、单项选择题  某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田。该项目涉及B村农业人口50户，180人。据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。根据规定，如按最低标准，A房地产开发公司应向每个农民支付()元的安置补助费。

A.1000
B.2000
C.4000
D.6000


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46、单项选择题  确定某一市场调研变量集中趋势时，应采用()。

A.众数
B.中位数
C.标准差
D.平均数


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47、判断题  房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。()


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48、单项选择题  房地产正常成交价格的形成方式是买卖双方经过充分讨价还价的()。

A.协议方式
B.调解方式
C.交易方式
D.成交方式


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49、单项选择题  房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给()，使其现期供给()。

A.增加，增加
B.减少，增加
C.增加，减少
D.减少，减少


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50、判断题  住宅、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层。()


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51、多项选择题  在商业用房的市场调研中，为保证典型性分析的客观性，通常采用的典型性抽样标准大致有()，并依此标准来选取一定的样本展开深人调查。

A.区位
B.规模
C.环境
D.经营领域
E.装修标准


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52、判断题  我国建设工程开工实行建设监理制度()


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53、单项选择题  对于成片或成批多宗房地产的同时估价且单宗房地产的价值较低时，估价报告可以采用（）形式。

A.叙述
B.口头
C.书面
D.表格


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54、单项选择题  临街同一道路的其他土地的价格是以路线价为基础考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等进行适当的修正求得这些修正实际上为()。

A.交易情况修正
B.交易日期调整
C.房地产状况调整
D.区域因素调整


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55、单项选择题  ()是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。

A.权益原理
B.收益递增递减原理
C.均衡原理
D.适合原理


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56、多项选择题  以下难以使用市场法估价的房地产有()。

A.标准工业厂房
B.写字楼
C.古建筑
D.纪念馆
E.学校


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57、单项选择题  市场调研是为相关企业投资决策和管理决策提供()的。

A.资源
B.服务
C.信息
D.资金


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58、多项选择题  搜集交易实例的途径有（）。

A.出国考察
B.向房地产交易当事人了解交易情况
C.与房地产出售者洽谈获得其房地产的要价资料
D.同行之间相互提供
E.Internet上搜索


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59、多项选择题  影响房地产价格的心理因素主要有（）。

A.购买或出售心态
B.个人欣赏趣味
C.时尚风气
D.房地产投机
E.精神紧张


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60、单项选择题  估价人员首先应分析比较这些计算结果及差异，当这些计算结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因，寻找和排除出现差异的原因，可按（）的顺序进行检查。

A.逻辑联系
B.发生时间先后
C.从低级错误到高级错误
D.从高级错误到低级错误


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61、单项选择题  ()是对房地产所有权、使用权的一种限制。因而它的存在对房地产价格有一定的影响。

A.相邻关系
B.使用管制
C.市政府监督
D.其他管制


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62、多项选择题  最高最佳使用具体包括3个方面，即（）。

A.最佳用途
B.最佳规模
C.最佳收益
D.最佳集约度
E.最佳环境


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63、单项选择题  某建筑物实际经过年数为lO年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。

A.43.2%
B.50%
C.56.8%
D.70%


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64、单项选择题  房地产价格是由房地产的()这两种相反的力量共同作用的结果。

A、供需与价格
B、需求与价格
C、供给与价格
D、供给与需求


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65、单项选择题  行政划拨的土地当做有偿出让的土地来估价，违反了哪项估价原则？（）

A.合法原则
B.最高最佳使用原则
C.估价时点原则
D.替代原则


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66、单项选择题  征收集体土地的土地取得成本中相关税费不包括()

A.征地管理费
B.耕地占用税
C.安置补助费
D.耕地开垦费


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67、多项选择题  政府对房地产的限制一般是通过()特权来实现的。

A.罚款权
B.管制权
C.征税权
D.征收权
E.充公权


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68、单项选择题  在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是()的房地产状况。

A.估价时点
B.搜集该可比实例时
C.进行房地产状况修正时
D.成交价格所反映


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69、单项选择题  如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有（）等情况，因而存在多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响不同。

A.同方向变化和反方向变化
B.同方向变化和变化幅度不同
C.变化幅度不同和反方向变化
D.同方向变化、反方向变化和变化幅度不同


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70、多项选择题  标价是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同()的商品房的出售价格。

A、楼层
B、朝向
C、户型
D、面积


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71、判断题  成本法是根据估价对象房地产在建造时的构建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。()


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72、判断题  保险基本职能中的分散危险是保险经济活动所特有的内在功能。()


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73、单项选择题  已购公用住房和经济适用住房的土地权利性质基本上为（）。

A.宅基地使用权
B.临时用地土地使用权
C.出让土地使用权
D.划拨土地使用权


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74、多项选择题  建筑物外观形象包括（）等，对房地产价格有很大影响。

A.建筑式样
B.风格
C.结构
D.构造


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75、单项选择题  在房地产权利中属于用益物权的是()。

A.自物权
B.划拔土地使用权
C.抵押权
D.租赁权


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76、判断题  人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。()


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77、单项选择题  估价业务来源一般不包括（）。

A.被动接受
B.主动争取
C.自有自估
D.公开竞标


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78、多项选择题  房地产市场调查中，通过分析二手资料可以尽快掌握市场动态和热点，利于准确把握拟调研事项的基本特征，二手资料的主要来源有()等。

A.因特网
B.问卷调查
C.政府相关部门的期刊、书籍
D.宏观经济和人口统计资料
E.企业、行业协会的会刊和专业报告


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79、判断题  房 地产供给有限性的本质，主要不在于土地总量有限和面积不能增加。相对于人类的需要来讲，土地的数量目前还是丰富的，关键在于独一无二特性造成的房地产供给不能集中于一处。()


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80、多项选择题  下列哪几项是以营业方式获取收益的房地产？（）

A.旅馆
B.歌城
C.写字楼
D.加油站


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81、判断题  根据马克思的地租理论，垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。


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82、多项选择题  下列属于构筑物的是（）。

A.烟囱
B.水井
C.水塔
D.仓库
E.水坝


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83、问答题  计算题:某房地产建成于1995年12月30日，此后收益年限为50年;1997年12月30日至1999年12月30日要分别获得纯收益85、90、95万元;预计2000年12月30日要分别获得纯收益95、92、94万元，从2003年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元;购买该类房地产通常可得到银行70%的抵押贷款，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的收益率为10%。试利用上述资料估算该房地产1999年12月30日的收益价格。


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84、单项选择题  回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是()。

A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去


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85、单项选择题  在市场法中，土地使用权年限调整属于()调整。

A、权益状况
B、区位状况
C、实物状况
D、年限状况


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86、多项选择题  经济适用住宅基准价格由()构成。

A、开发成本
B、税金
C、经营用房的建筑安装费
D、利润


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87、多项选择题  工程量清单计价中的分部分项工程采用综合单价，由()组成。

A.规费
B.人工费、材料费、机械使用费
C.管理费、利润
D.风险
E.税金


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88、单项选择题  拍卖保留价由人民法院参照（）确定。

A.应价
B.评估价
C.成交价
D.起拍价


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89、多项选择题  下列不属于商业用房市场特性的有()。

A.受交通状况影响较大
B.与人口聚集密度密切相关
C.与地区经济发展状况密切相关
D.与商业用房内外部品质密切相关
E.与购买者的购买决策及融资机制有关


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90、问答题  计算题:某酒店总建筑面积10000m2;一层建筑面积2000m2，其中500m2为酒店大堂，1500m2出租用于餐厅和咖啡厅;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房190间(建筑面积7600m2)，会议室2间(建筑面积200m2)，自用办公室3间(建筑面积200m2)。当地同档次酒 店每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%;会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次;附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积1500元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地酒店这种类型的房地产的报酬率为8%。试利用上述资料估计该酒店的正常总价格。


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91、单项选择题  "接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性"是下列哪种房地产对位置的要求？（）

A.酒店
B.工厂
C.普通住宅
D.别墅


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92、判断题  大额可转让存单不记名、金额大、允许在市场上买卖转让、有条件的情况下允许提前支取。()


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93、单项选择题  在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%在5～20层时，每增高一层，投资利润率上升0.18%而在20～30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。由此可见，超过20层之后，这块土地的边际收益开始出现递减，揭示了()。

A、收益递增规律
B、收益递减规律
C、规模的收益递增规律
D、规模的收益递减规律


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94、多项选择题  由于地区经济的周期性波动和一个经济社会开放程度的变化，使得办公楼市场的供求关系波动相当剧烈，影响因素较为复杂，办公楼市场调研的关键点包括()。

A.竞争分析
B.价格分析
C.产品分析
D.市场区分析
E.市场吸纳速度分析


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95、单项选择题  路线价法主要适用于()

A.城市商业街道两侧土地的估价
B.旧建筑物的估价
C.新建筑物的估价
D.拆迁房屋的估价


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96、判断题  在运用基准地价法进行估价时，进行交易日期调整，是将基准地价在其估价时点时的值，调整为基准日期时的值。()


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97、判断题  临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。()


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98、单项选择题  选取的可比实例规模一般应为（）。

A.0.5≤可比实例规模／估价实例规模≤1
B.0.5<可比实例规模／估价实例规模≤1
C.0.5≤可比实例规模／估价实例规模≤2
D.0.5≤可比实例规模／估价实例规模<1


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99、多项选择题  商业用房市场调研中的竞争分析相当复杂，它包括()等几个层次。

A.商业用房的投资者之间为争夺租户的竞争
B.对商业用房本身的竞争
C.商业用房周边环境分析
D.商业用房周边交通流量分析
E.经营商品和劳务的经营者之间的竞争


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100、单项选择题  现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府规定土地用途、容积率属于()方面的制约。

A、建筑技术
B、土地权利设置和行使
C、相邻关系
D、土地使用管制


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101、单项选择题  搜集什么样的实例资料，主要取决于（）。

A.拟采用的估价方法
B.估价对象
C.估价目的
D.估价对象和估价目的


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102、单项选择题  某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于()。

A.2427元/㎡
B.2500元/㎡
C.2575元/㎡
D.2632元/㎡


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103、多项选择题  收益乘数包括（）。

A.毛租金乘数
B.利润乘数
C.净收益乘数
D.销售收入乘数


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104、判断题  房产税的征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。()


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105、多项选择题  面积单位采用"坪"的有哪些国家或地区？（）

A.日本
B.韩国
C.中国台湾
D.美国


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106、问答题  计算题:某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年;设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。


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107、单项选择题  运用假设开发法估价，对于资金的时间价值()。

A.不必考虑
B.根据实际情况而定
C.必须考虑
D.无法确定


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108、多项选择题  下列哪几项是求资本化率的方法？（）

A.市场提取法
B.累加法
C.指数调整法
D.投资收益率排序插入法
E.收益乘数法


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109、单项选择题  受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（）。

A.30年
B.20年
C.10年
D.40年


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110、判断题  某估价所于2003年3月11日至4月20日评估了一宗房地产的价格，三年后有关方面对其估价结果有异议而引发争论，现需要重新评估结果的真实性，则估价时点应为2006年3月11日。()


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111、单项选择题  建筑式样、风格和色调属于下列哪种房地产价格影响因素？（）

A.环境因素
B.自身因素
C.视觉因素
D.心理因素


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112、多项选择题  房地产价格与一般物价相同之处在于（）。

A.都是价格，用货币表示
B.受供求关系影响
C.按质论价
D.市场性质相同
E.变现速度快


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113、判断题  在市场法估价中，可比实例的房地产状况，应该是可比实例房地产在待估房地产的估价时点下的房地产状况。()


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114、判断题  建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。()


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115、多项选择题  下列因素中会导致建筑物经济上的折旧的是()。

A、使用磨损
B、现行政策重大改变
C、城市规划重大改变
D、建筑技术进步


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116、多项选择题  从住宅市场调研的角度看，住宅市场是房地产开发商投入注意力最多的细分市场，它的特性有()，是研究时考察的重点内容。.

A.住宅产品结构复杂，附带相关因素较多
B.购买频率较低，购买决策复杂
C.受供求关系影响较大
D.住宅的区位或地段不同，价格差异较为明显
E.住宅购买和持有决策与人们的资产组合状况联系密切


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117、多项选择题  报酬率与（）的性质相同。

A.利息率
B.折现率
C.内部收益率
D.资本化率
E.收益乘数


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118、单项选择题  在市场调研的问卷设计中，‘运用多项选择题设计问卷时，可能遇到的主要问题是()。

A.设计时间过长
B.设计成本较高
C.回答时间不容易控制
D.选项没有涵盖所有可能的内容


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119、单项选择题  以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有()。

A.基础设施完备程度
B.城市规划限制条件
C.地面形状、面积大小
D.环境景观


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120、单项选择题  在评估期房价格时，()。

A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态
B.估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态
C.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态
D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态


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121、多项选择题  房屋的完损等级是根据房屋的（）来划分的。

A.结构的完好、损坏程度
B.装修的完好、损坏程度
C.设备的完好、损坏程度
D.使用年限的长短
E.墙体裂缝大小


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122、单项选择题  通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年折旧率为5%，则估价对象建筑物的经济寿命是（）年。

A.50
B.10
C.20
D.无法知道


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123、判断题  在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。()


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124、单项选择题  在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。

A.等于报酬率
B.大于报酬率
C.小于报酬率
D.无法知道


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125、单项选择题  为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为()元/㎡。

A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.89


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126、单项选择题  房地产投机属于下列哪种房地产价格影响因素？（）

A.经济因素
B.行政因素
C.社会因素
D.心理因素


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127、单项选择题  在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指（）。

A.土地的价值
B.建筑物的价值
C.建筑物与土地的价值
D.建筑物的拍卖价值


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128、单项选择题  农民集体所有的土地应当做（）的土地来估价。

A.国家所有
B.集体所有
C.个人所有
D.企业所有


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129、单项选择题  从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是()

A.估价对象的真实价值
B.估价对象的重置价格
C.估价对象的实际成交价格
D.合格估价师的重新估价结果


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130、单项选择题  转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额（）转换用途所需的费用。

A.小于
B.大于
C.等于
D.小于或等于


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131、多项选择题  套内建筑面积等于()相加之和。

A.套内房屋使用面积
B.套内墙体面积
C.套内阳台建筑面积
D.房屋建筑面积
E.共有建筑面积


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132、多项选择题  下列属于房地产真正自然增值的有()。

A、通货膨胀引起的房地产价格上升
B、需求增加导致稀缺性增加引起的房地产价格上升
C、外部经济引起的房地产价格上升
D、对其本身进行的投资改良引起的房地产价格上升


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133、单项选择题  在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用()的行为。

A.宅基地所有权
B.空间利用权
C.地役权
D.建筑物相邻关系


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134、单项选择题  以下（）不适用收益法评估。

A.农地
B.学校
C.停车场
D.住宅


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135、多项选择题  房地产投资决策科学、理性与否，与决策赖以形成的数据的客观性密切相关，而客观数据的重要来源就是直接的现场调研，下列()属于现场调研方法。

A.观察法
B.试验法
C.投射法
D.询问法
E.小组访谈法


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136、多项选择题  房地产状况调整的内容主要包括（）。

A.区位状况的调整
B.实物状况的调整
C.环境状况的调整
D.权益状况的调整


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137、单项选择题  具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用()作为其中的一种估价方法。

A、市场法
B、假设开发法
C、收益法
D、成本法


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138、多项选择题  办公楼市场调研的产品分析既是办公楼市场分析的起点，又是研究的终点，其主要环节包括()。

A.建筑成新度
B.楼层及层高
C.租户定位
D.硬件设施和设备
E.物业管理水平


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139、单项选择题  在城市房屋拆迁中，拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为"结清产权调换的差价"，而对所调换房屋进行的估价属于下列哪种情况？（）

A.估价时点为现在，估价对象为未来状况
B.估价时点为现在，估价对象为现时状况
C.估价时点为现在，估价对象为历史状况
D.估价时点为未来


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140、单项选择题  企业运营中的房地产，根据会计、有关监管等的需要而对其()进行评估。

A.公允价值
B.市场价值
C.理论价格
D.市场价格
E.交换价值


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141、多项选择题  下列哪几项属于影响房地产价格的自身因素？（）

A.房地产的坐落位置
B.土地的肥力
C.土地面积和形状
D.房地产投机
E.房地产制度


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142、单项选择题  某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为（）。

A.6.6%
B.5.8%
C.6.2%
D.6.4%


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143、单项选择题  为了使市场调研方案具备一定的控制功能和机制，就要使该方案具备较好的()。

A.灵活性
B.经济性
C.指向性


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144、判断题  实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。()


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145、单项选择题  有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27m，前街路线价为2000元／m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（）。

A.9
B.13.5
C.15
D.18


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146、多项选择题  估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价服务的提供者和估价服务的需求者。()是估价主体。

A.估价报告的使用者
B.估价服务的需求者
C.估价委托人
D.估价服务的提供者


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147、判断题  房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权;他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。()


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148、单项选择题  在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是（）。

A.功能缺乏
B.功能过剩
C.修复时间较长
D.修复时间较短


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149、多项选择题  房地产估价师和房地产估价机构可以从事()。

A.房地产项目调查评价
B.房地产价值分配业务
C.房地产价值减损评估
D.房地产资产管理
E.机器设备评估


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150、判断题  最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的无条件的最高最佳使用为前提进行()


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151、判断题  对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。()


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152、单项选择题  运用市场法估价的步骤顺序是（）。

A.搜集交易实例→选取可比实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格
B.搜集交易实例→选取可比实例→进行交易情况调整→建立比较基准→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格
C.搜集交易实例→建立比较基准→选取可比实例→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格
D.选取可比实例→搜集交易实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格


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153、单项选择题  ()对价值的决定作用几乎是房地产独有的。

A.房地产的权益和区位
B.房地产的权益
C.房地产的实物和权益
D.房地产的区位


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154、单项选择题  采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y2表示（）。

A.房地产净收益按－固定数额逐年递增
B.房地产净收益按－固定数额逐年递减
C.房地产净收益按－固定比率逐年递增
D.房地产净收益按－囤定比率逐年递减


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155、单项选择题  每一个数据与平均值之间的差值称为离差，()就是离差平方的平均值。

A.均方差
B.偏差
C.方差
D.标准差


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156、多项选择题  根据《民法通则》规定，()的诉讼时效期间为1年。

A.寄存财物被丢失
B.环境污染损害赔偿
C.身体受到伤害要求赔偿
D.拒付租金
E.损坏公共物品


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157、判断题  国家以土地管理者身份征收土地出让金或地租。()


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158、单项选择题  评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/㎡，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为()元/㎡。

A.2938
B.2982
C.3329
D.3379


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159、问答题  市场法的操作步骤


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160、多项选择题  公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格()。

A.卖方和买方掌握必要的市场信息
B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象
C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价
D.卖方和买方追求各自利益的最大化
E.卖方和买方急于完成交易


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161、单项选择题  ()的优点在于可以得到被调查者对于某一事物看法强弱程度的差异，并可以对这些回答运用一些统计方法得出有意义的结论，缺点是被调查者可能对各类强度的区分理解不同，容易引起误会。

A.量表式问卷
B.开放式问卷
C.封闭式问卷
D.量表问答式问卷


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162、单项选择题  商业用房的需求是一种()，即对它的需求取决于人们对商业用房所出售或提供的商品和服务的需求。

A.引致需求
B.潜在需求
C.因果需求
D.集聚需求


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163、判断题  拍卖中价高者得规则只是约束竞买人的。()


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164、单项选择题  某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%某宗房地产交易，买方付给卖方2325元／m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。

A.2487.75
B.2500.00
C.2511.00
D.2162.25


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165、判断题  决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。()


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166、多项选择题  根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产()时，便为最高最佳使用。

A.与外部环境最协调
B.达到规模递增
C.内部构成要素的组合最适当
D.外部环境与内部因素相关联
E.外部环境要素为最适当的组合


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167、多项选择题  下列（）属于房地产估价师职业道德范畴。

A.专业胜任能力
B.公平竞争
C.社会责任
D.诚实守信
E.尊重客户的价值意见


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168、判断题  合同双方约定工程总价7500万元。定金为主合同标的的25%，该定金条款无效。()


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169、单项选择题  某居住小区，用地面积35公顷，其^91考试网共建筑用地占12%，道路广场用地占22%，绿地率30%，住宅总建筑面积31.56万平米。则该小区的住宅建筑面积净密度为()。

A.0.90
B.2.50
C.2.70
D.3.90


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170、单项选择题  报酬率构成中，流动性补偿的流动性是指（）。

A.房地产开发企业自有资金周转的速度
B.估价对象房地产变为现金的速度
C.估价对象房地产带来净收益的速度
D.房地产开发企业流资金周转的速度


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171、单项选择题  办公楼市场调研的竞争分析主要确认在特定的细分市场上现有和潜在的竞争者的数量、特征及其基本竞争策略，制定相应的应对措施，现有的竞争者则往往采用()的方法来获取。

A.定性研究
B.现场调研
C.二手资料
D.政府规划


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172、多项选择题  补地价是指需要补交给政府的（）。

A.一笔地价
B.土地使用权出让金
C.土地收益
D.税费
E.楼面地价


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173、单项选择题  在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指（）。

A.某一地区的家庭总人口数
B.全社会或某一地区的家庭平均人口数
C.全社会的家庭总人口数
D.全社会或某一地区的家庭总人口数


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174、单项选择题  以下金融工具属于直接金融工具的是()。

A.抵押契约
B.保险单
C.银行券
D.存款单


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175、单项选择题  经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的（）。

A.最佳用途和最佳规模
B.最佳集约度
C.最佳规模和最佳集约度
D.最佳用途


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176、单项选择题  

某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为()元/m2。

A.72
B.108
C.180
D.270


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177、单项选择题  2003年12月1日建设部印发了《城市房屋拆迁估价指导意见》对()等作了规定。

A.估价报告答疑
B.承揽拆迁业务时间
C.价值标准
D.估价时点
E.拆迁估价主体资格


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178、单项选择题  从获取估价业务开始至出具估价报告后的估价资料归档止，一个房地产估价项目的估价活动的全过程和工作步骤排序，正确的是()。

A.①获取估价业务一②受理估价委托及明确估价基本事项一③搜集估价所需资料一④拟定估价作业方案一⑤实地查勘估价对象一⑥选定估价方法测算一⑦确定估价结果一⑧撰写估价报告一⑨审核估价报告一⑩出具估价报告一⑾估价资料归档
B.①获取估价业务一②受理估价委托及明确估价基本事项一③拟定估价作业方案一④搜集估价所需资料一⑤实地查勘估价对象一⑥选定估价方法测算一⑦确定估价结果一⑧撰写估价报告一⑨审核估价报告一⑩出具估价报告一⑩估价资料归档
C.①获取估价业务一②受理估价委托及明确估价基本事项一③拟定估价作业方案一④实地查勘估价对象一⑤搜集估价所需资料一⑥选定估价方法测算一⑦确定估价结果一⑧撰写估价报告一⑨审核估价报告一⑩出具估价报告一⑨估价资料归档
D.①获取估价业务一②受理估价委托及明确估价基本事项一③实地查勘估价对象一④搜集估价所需资料一⑤拟定估价作业方案一⑥选定估价方法测算一⑦确定估价结果一⑧撰写估价报告一⑨出具估价报告一⑩审核估价报告一⑩估价资料归档


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179、单项选择题  土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满()未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权

A、半年
B、一年
C、二年
D、三年


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180、单项选择题  

某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。

房地产是一种特殊的商品，它的()是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别。

A.价值量巨大
B.不可移动性
C.政策性强
D.本质是一种物化劳动


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181、单项选择题  在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的()。

A、算术平均数
B、中位数
C、加权平均数
D、众数


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182、单项选择题  在描述性统计分析中，运用表格和图形法可以直观地将数据的状况反映出来，也可以用数值的形式将某些变量的特征表达出来，对某种集中趋势描述的统计中最为常用的是()。

A.平均值
B.中位数
C.众数
D.区域


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183、多项选择题  路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。

A.深度百分率
B.资本化率
C.收益率
D.物价指数
E.其他价格修正率


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184、单项选择题  某房地产正常年收益为6000万元，直接资本化率为10%，房地产价格应为()元。

A.54000
B.32010
C.48000
D.60000


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185、单项选择题  下列关于路线价法中，不正确的是()。

A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理
B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格


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186、多项选择题  最高最佳使用原则必须同时符合()标准。

A.法律上许可
B.技术上可能
C.经济上可行
D.经济上必须盈利
E.价值最大化


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187、单项选择题  在房地产权利中，属于用益物权的是()。

A.自物权
B.划拔土地使用权
C.抵押权
D.租赁权


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188、单项选择题  下面关于路线价法的表述中，不正确的是()。

A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B.路线价适用于城镇街道商业用地的估价
C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D.路线价法是特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格


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189、单项选择题  房地产现今不仅是一种重要的资源和财产、生产要素或生活必需品，而且是一种商品和资产，成为()的主要对象。

A.交易
B.交易和投资
C.交换
D.投资


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190、单项选择题  20世纪50年代后期发展起来的一种计划管理的科学方法，又称"计划协调技术"、"计划评审技术"，也曾称为"统筹法"的是（）。

A.线条图
B.横道图
C.网络计划技术
D.统筹技术


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191、单项选择题  在住宅楼市场调研的供求关系分析可分为三个层次，其中第二个层次为()。

A.比较现期供求关系
B.比较未来供求关系
C.供给分析
D.需求分析


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192、判断题  在进行房地产估价时，一般以实地查勘之13作为估价时点，但在某些情况下要对过去或未来某个时点的价值进行评估。估价时点究竟是现在，还是过去或未来，是由估价目的决定的。所以，估价时点也不是委托人或估价人员可以确定的，而是要根据估价选取的方法来确定。()


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193、单项选择题  某套商品住宅，房屋使用面积为70m2，套内墙体面积为3.5m2，阳台面积为3.2m2，分摊的共有建筑面积为9m2。则该套住宅的建筑面积为()。

A、76
B、85.7
B、79.0
D、82.2


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194、多项选择题  工业房地产的区位影响因素主要考虑()。

A.临街状况
B.动力是否易于取得
C.废料处理是否方便
D.接近大自然
E.产品原料的获取方便程度


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195、单项选择题  划分路线价区段的最主要标准是（）。

A.十字或丁字路
B.功能分区分界点
C.地价有显著差异的地点
D.商铺繁华程度变化点


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196、单项选择题  2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港（）签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。

A.不动产协会
B.估价师协会
C.物业协会
D.测量师学会


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197、判断题  建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计人。()


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198、单项选择题  在影响房地产价格的行政因素中，低价格政策属于（）。

A.行政隶属变更
B.房地产制度
C.特殊政策
D.房地产价格政策


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199、单项选择题  有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为()万元(收益可视为无限年)。

A.30
B.40
C.50
D.60


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200、多项选择题  

某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。

因特网询问的主要优点是()。

A.高效率
B.低成本
C.能得知被访者的动机
D.反映部分上网者的需求


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