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物业经营管理：房地产投资分析技术考试题（题库版）
2017-10-16 12:36:45 来源:91考试网 作者:www.91exam.org 【大 中 小】
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1、单项选择题  小王将2000元存入银行，期限1年，年利率为16％，一年4次按季利率计息，则一年后小王得到的本利和为（）元。

A.2339.7
B.233.97
C.2320
D.23200


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2、单项选择题  从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的（）。

A.税前现金流
B.税后现金流
C.准备金
D.储存基金


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3、单项选择题  下列关于资金的时间价值的说法中，不正确的是（）。

A.同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值
B.从投资者的角度看，资金的增值特性使其具有时间价值
C.从消费者的角度看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿
D.资金时间价值的大小，只取决于时间的长短


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4、单项选择题  设备更新的原因是（）。

A.自然寿命的减短
B.服务质量的降低
C.设备磨损
D.租金减少


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5、单项选择题  从消费者角度看，资金的时间价值体现为（）。

A.单位投资所能取得的利润
B.放弃即期消费的损失应得到的补偿
C.因风险可能带来的损失应得的补偿
D.不同时点上发生的现金流量


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6、单项选择题  年利率为12％，存款额为10000元，期限1年，以一年12次按月利率计息，则一年后的本利和为（）元。

A.11268.3
B.1126.83
C.11200
D.8333.3


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7、多项选择题  利息计算的方法有（）。

A.动态计息
B.静态计息
C.单利计息
D.对比计息
E.复利计息


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8、单项选择题  考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面是（）。

A.有效毛收入
B.潜在毛租金收入
C.净收益
D.其他收入


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9、单项选择题  下列关于名义利率和实际利率的说法中，错误的是（）。

A.当利率标明的时间单位与计息周期一致时，名义利率和实际利率没有区别
B.当按单利计算利息时，名义利率和实际利率是一致的
C.当按复利计算利息时，名义利率和实际利率也是一致的
D."年利率12%，按季利率计息"里的"年利率12%"指的是名义利率


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10、单项选择题  从（）形态上看，房地产置业投资活动表现为投资者利用所购置的房地产，通过物业管理活动，最终为租户提供可入住的生产或生活空间。

A.货币
B.资金
C.实物
D.收益


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11、多项选择题  关于绘制现金流量图基本规则的表述正确的是（）。

A.以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取半年、季度、月或旬等
B.为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来
C.相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量
D.现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量
E.横坐标轴上"0"点通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻


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12、单项选择题  对于房地产开发投资项目来说，下列不包括在现金流出中的是（）。

A.建造费用
B.还本付息
C.税金
D.货款本金收入


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13、单项选择题  下列房地产置业投资行为中，属于购置投资的投资行为是（）。

A.支付工资
B.购置电梯
C.支付清洁费用
D.购置备用路灯


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14、单项选择题  某公司现有旧式电脑机组，使用寿命还有4年，年电费，网费等所有开支50万。现市场销售的新型电脑，耗电少、网速快，使用年限12年，初始购置费用支出180万，年电费总支出20万，用静态分析法分析，正确的是（）。

A.旧式电脑比新式电脑年费用多15万元
B.新式比旧式电脑年费用少30万元
C.新式比旧式电脑年费用多15万元
D.新式与旧式电脑年费用一样


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15、单项选择题  就房地产开发投资来说，（）主要是指开发商所投入的总开发成本的回收。

A.投资回收
B.投资回报
C.投资收益
D.投资利润


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16、多项选择题  下列关于名义利率和实际利率的说法中，正确的有（）。

A.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
B.名义利率越大，计算周期越短，实际利率与名义利率的差距越小
C.当每年的计息周期=1时，名义利率与实际利率相等
D.当每年的计息周期>1时，名义利率大于实际利率
E.当每年的计息周期m趋于无穷大时，名义利率与实际利率的关系为i=er-1


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17、单项选择题  根据名义利率与实际利率概念知，一年计息4次和12次，12％为名义利率，因此，一年计息4次的实际利率为（）。

A.3.33％
B.12.55％
C.36％
D.1.06％


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18、多项选择题  下列选项中，对于房地产开发投资项目来说，属于现金流量中的现金流出的有（）。

A.土地费用
B.还本付息
C.税金
D.贷款本金收入
E.运营费用


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19、单项选择题  下列关于房地产置业投资的说法中，不正确的是（）。

A.房地产置业投资，包括房地产购置投资和流动资金投入两个部分
B.房地产购置投资的价值在使用过程中逐渐的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入出租经营成本，并通过出租经营收入以货币形式回到投资者手中
C.流动资金在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，全部流动资金才能退出生产和流通
D.购买原材料、燃料的投资属于房地产购置投资中的一种


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20、单项选择题  企业资产负债率高时则（）。

A.企业对负债的依赖性强
B.企业应变能力强
C.企业资本金充裕
D.企业的还本付息能力强


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21、多项选择题  借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作（）所需要的时间。

A.还本付息
B.其他还款资金偿还项目借款本息
C.摊销
D.折旧
E.还款的利润


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22、多项选择题  下列关于房地产投资的现金流的说法中，正确的有（）。

A.抵押贷款还本付息不包括在收益性物业的运营费用里
B.有效毛收入的最大化是考查物业管理企业管理工作成功与否的主要方面
C.准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理和更新
D.从潜在毛租金中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了有效毛收入
E."专项维修基金"一般是由业主缴纳


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23、单项选择题  某公司经理以5000元／m2的价格，购买了一套面积为120m2的单元公寓，向银行贷款，银行为他提供了5年期的住宅抵押贷款，抵押贷款价值比率为50％，该贷款的年利率12％，按季度还本付息，该经理还本付息数额为（）元。

A.9000
B.201164.9
C.4016.9
D.40169


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24、单项选择题  为了正确地进行经济效果评价，有必要借助（）来进行分析。

A.代数法
B.现金流量图
C.动态计算法
D.期末惯例法


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25、单项选择题  属于设备更新的核心工作的是（）。

A.确定现金流量
B.确定设备的经济寿命
C.确定设备的自然寿命
D.确定设备的技术寿命


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26、单项选择题  A房地产公司应纳税房地产销售收入为2800万元，而营业税率为5％，A房地产公司交营业税税额为（）万元。

A.140
B.1400
C.56000
D.560


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27、单项选择题  房地产开发属于（）活动。

A.资金密集型经济
B.资金疏散型经济
C.资产负债率低的经济
D.资产现金回报高的经济


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28、单项选择题  项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率称为（）。

A.资产负债率
B.偿债备付率
C.现金回报率
D.投资回报率


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29、多项选择题  用来考察项目盈利能力水平的指标有（）。

A.建造标准
B.经济指标
C.静态指标
D.清偿能力指标
E.动态指标


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30、单项选择题  房地产公司经一年努力，年末计算出实现利润为20亿元，而允许扣除项目的金额为8亿元，计算出此公司应交所得税税额是（）元。（税率为33％）

A.3960000
B.396000000
C.660000000
D.6600000


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31、多项选择题  广义的投资可分为（）。

A.生产性投资
B.非生产性投资
C.有用性投资
D.体力和脑力投资
E.资金投资


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32、多项选择题  房地产投资项目财务评价指标体系中，属于动态指标的是（）。

A.财务内部收益率FIRR
B.财务净现值FNPV
C.动态投资回收期Pb
D.资产负债率
E.投资回报率


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33、单项选择题  在全部的设备使用期限中，能使设备年等额总成本最低的那个使用期限，就是设备的（）。

A.技术寿命
B.经济寿命
C.社会寿命
D.自然寿命


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34、单项选择题  若考虑资金时间价值影响，就需将有关的费用支出折算到一个时间点，该时间点为（）。

A.设备磨损 91ExAm.org修理的时间
B.初始购置设备费用支出的时间
C.转售设备前成本计算的时间
D.计算沉没成本的时间


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35、单项选择题  甲公司向银行贷款400万元搞一个投资项目，期限为2年，年利率为12％，若该贷款还款方式为按一年12次计息，到期后一次偿还本金，则甲公司每次支付的利息总额是（）万元。

A.28
B.56
C.48
D.96


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36、单项选择题  下列指标中，评价房地产投资经济可行性的重要指标是（）。

A.目标收益率
B.投资回报率
C.税率
D.出租率


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37、多项选择题  第一类无形磨损的后果是（）。

A.功能下降
B.设备故障频发
C.导致现有设备原始价值部分编制
D.原来购买的设备贬值
E.工作能力下降


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38、多项选择题  下列选项中，是按复利计息的有（）。

A.房地产开发贷款
B.国库券
C.储蓄存款
D.住房抵押贷款
E.投资分析


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39、单项选择题  下列不属于《灵枢·邪客》提出的宗气的循行及作用的是（）

A.贯心脉
B.行呼吸
C.积于胸中
D.以荣四末
E.出于喉咙


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40、单项选择题  下列关于绘制现金流量图的基本规则的说法中，不正确的是（）。

A.横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续
B.两个时间刻度间的长度表示计息周期，可按照实际情况选取。初始投资一般作为第0期期末发生
C.发生在计息周期期间的现金流量，习惯的方法是看成是在计算周期的期末发生
D.现金流量图中垂直箭线的箭头，向上者表示现金流出，向下者表示现金流入


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41、多项选择题  为了提升物业租金收益，可采取的有效措施有（）。

A.提升设备性能，提高了入住率
B.提高租金
C.限制污染环境的设备使用
D.减少租金拖欠
E.禁止耗能高的设备使用


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42、单项选择题  我国个人储蓄存款和国库券的利息是以（）计算的。

A.单利
B.复利
C.盈利指标
D.能力指标


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43、单项选择题  

下列关于下边现金流量图的说法中，正确的是（）。
A

.按照现金流量图的绘制规则，时间刻度之间的长度表示一年
B.时点2的箭线表示现金流入
C.如果在时点1和时点2之间有现金流量的话，习惯的方法是记在时点1
D.横坐标轴上的"1"点通常表示当前时点


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44、多项选择题  基准收益率大小的决定因素有（）。

A.财务净现值
B.现金流量
C.资金成本
D.项目风险
E.投资回收期


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45、单项选择题  某企业按照12%的年利率取得贷款200000元，要求在5年内每年末等额偿还，则每年的偿还金额为（）。

A.40000元
B.52000元
C.55482元
D.64000元


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46、单项选择题  一项6年后付款800元的购货，当银行利率为10%时，如果按照复利计息，相当于第一年初一次现金支付的购价为（）。

A.451.6元
B.800元
C.500元
D.480元


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47、单项选择题  某商业机构购买价格800万元，其中400万元由金融机构提供抵押贷款，余额400万元由投资者用现金支付。若该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为28万元，则该项投资的税前现金回报率是（）。

A.7％
B.70％
C.5％
D.3.5％


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48、多项选择题  下列认为在财务上是可以接受的项目条件是（）。

A.NPV大于等于0时
B.内部收益率大于目标收益率时
C.动态投资回收期≤基准回收期
D.现金回报率大于目标收益率时
E.资产负债率大于收益率


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49、单项选择题  下列关于设备更新的说法中，不正确的是（）。

A.建筑物及相关的设施、设备在使用过程中会发生磨损，导致物业空间服务质量降低、收益能力下降、设备设施的运行效率下降、运营成本上升
B.不及时对建筑物或设施进行大修理，将严重影响物业的整体服务质量，降低在市场中的竞争力，甚至导致物业的贬值
C.因为房地产的经济寿命通常只有40年，因此关于设备更新的问题不是很普遍
D.设备更新的核心工作是确定设备的经济寿命


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50、多项选择题 &nb sp;下列财务评价指标中，属于清偿能力指标的有（）。

A.借款偿还期
B.投资回报率
C.偿债备付率
D.资产负债率
E.动态投资回收期


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51、多项选择题  设备磨损补偿方式有（）。

A.淘汰法
B.更新法
C.局部补偿
D.改造补偿
E.完全补偿


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52、单项选择题  由于电梯的时间长而老化，虽能正常运行，但导致的潜在租金损失为25万元/年，这是因为租户对电梯的各种不满而造成的，电梯的运行费用为20万元／年，新电梯购置成本为360万元，经济使用寿命15年，年运行费用10万元／年，更新后的租金收入可能比当前增加15万元/年，下列说法正确的是（）。

A.更新前比更新后等额年费用多25万元／年
B.更新前比更新后成本多25万元／年
C.更新前比更新后租金收入多
D.更新后比更新前租金收入多20万元／年


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53、单项选择题  下列指标中，考察项目计算期内偿债能力的指标是（）。

A.盈利能力指标
B.静态偿债能力指标
C.清偿能力指标
D.动态偿债能力指标


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54、单项选择题  甲公司拟存一笔资金以备3年后使用。假定银行3年存款的年利率为5%，而甲3年后需要的资金总额为34500元，则在复利计息的情况下，甲公司目前需要存入的资金约为（）。

A.30000元
B.29803元
C.32857元
D.31500元


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55、多项选择题  下列能够改变资金时间价值大小的因素有（）。

A.单位投资所取得的利润
B.通货膨胀率
C.风险因素
D.即期消费
E.运营费用


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56、单项选择题  设备有形磨损是设备在使用过程中发生的（）。

A.实体性磨损
B.非实体性磨损
C.设备贬值
D.技术更新


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57、单项选择题  将100元存入银行，年利息率为10%，按照单利计算和复利计算，5年后的终值分别为（）。

A.单利终值150元，复利终值161元
B.单利终值161元，复利终值161元
C.单利终值150元，复利终值150元
D.单利终值161元，复利终值150元


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58、单项选择题  下列属于评估项目盈利性的基本指标的是（）。

A.财务内部收益率
B.基准收益率
C.设定的目标收益率
D.现金回报率


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59、单项选择题  以下不在运营费用范畴的是（）。

A.保险费
B.付息还本
C.公共设施的维护
D.法律费用


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60、单项选择题  将11223344元存入银行，年利息率为10%，按照单利计算和复利计算分别计算5年后的本利和。比较二者，以下说法中正确的是（）。

A.单利计算的本利和大于复利计算的本利和
B.单利计算的本利和小于复利计算的本利和
C.单利计算的本利和等于复利计算的本利和，均为18075308元
D.单利计算的本利和等于复利计算的本利和，均为16835016元


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61、单项选择题  第一类有形磨损会导致（）。

A.现有设备原始价值部分编制
B.使企业失去市场竞争力
C.设备精度降低
D.使原有设备的价值降低


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62、单项选择题  已知某笔贷款的年利率为20％，借贷双方约定按一年4次计息，则该笔贷款的实际利率为（）。

A.20％
B.5％
C.23.88％
D.25％


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63、多项选择题  技术寿命时间长短主要取决于（）。

A.技术进步的快慢
B.无形磨损的速度
C.初始购置费用
D.有形磨损的速度
E.现金流量


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64、多项选择题  从房地产开发投资项目看，现金流入包括（）。

A.出租收入
B.利息收入
C.销售收入
D.有效毛收入
E.税金


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65、单项选择题  某投资者以6000元／m2的价格，购买建筑面积为1000m2的写字楼单元，银行为其提供了10年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为66％，贷款利率为12％，按月等额还本付息，若写字楼物业每年升4％，投资者在第6年年初将物业转售，则其在转售收入中不需要偿还的贷款本金是（）万元。

A.255.3
B.39.6
C.440
D.396


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66、多项选择题  设备的寿命包括（）。

A.自然寿命
B.技术寿命
C.经济寿命
D.设计寿命
E.维护寿命


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67、单项选择题  如果现在将2000元存入银行，一年后得到本利和2100元，这100元是2000元在1年中的（）。

A.利润
B.本利
C.时间价值
D.实际利息率


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68、单项选择题  王李年末从农业银行取出11255．1元，这是他年初存进去的，年利率为12％，一年4次按季利率计息，算出他年初存进的钱为（）元。

A.1000
B.10000
C.100000
D.1000000


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69、多项选择题  下列关于资金的时间价值的说法中，正确的有（）。

A.同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值
B.资金时间价值的大小与风险因素无关
C.从消费者的角度看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿
D.从投资者的角度看，资金的增值特性使其具有时间价值
E.虽然资金存在时间价值，但是可以直接比较不同试点上发生的现金流量


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70、单项选择题  下列指标中，属于偿债能力指标的是（）。

A.偿债备付率
B.资产负债率
C.现金回报率
D.投资回报率


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71、单项选择题  物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积是（）。

A.有效毛收入
B.混合毛收入
C.潜在毛租金收入
D.其他收入


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72、单项选择题  为便于计算，将发生在计算周期的期间的现金流出或流入代数和看成是在计算周期末发生，此方法称为（）。

A.代数法
B.动态计算法
C.静态计算法
D.期末惯例法


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73、单项选择题  名义利率和实际利率出现区别，是在（）。

A.利息标明的时间单位与计息周期不一致时
B.利率标明时间单位与计息周期一致时
C.利率标明的时间单位与计息周期不一致时
D.利率换算方法与资金时间价值计算法一致时


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74、单项选择题  一房地产投资项目在5年的持有期内每年净运营收益都为5000万元，第5年末净转售收入为30000万元，若折现率为14％，则该房地产投资项目收益现值为（）万元。

A.327465
B.32746.5
C.34200
D.35000


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75、单项选择题  当偿债备付率指标小于1．2时，表示（）。

A.当期资金来源不足以偿付当期债务
B.需通过长期借款来偿还已到期的债务
C.该项目资金正常
D.当资金有余，可转部分给其他项目


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76、单项选择题  下列关于用财务评价指标评价可行性的叙述中，正确的是（）。

A.当财务净现值大于0的时候，认为项目在财务上是可以接受的
B.当偿款备付率小于1.2时，表示当期资金来源足以偿付当期债务
C.当内部收益率小于行业收益率时，认为项目在财务上是可以接受的
D.当动态投资回收期大于基准回收期时，开发项目在财务上是可以接受的


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77、多项选择题  建筑物及相关设施、设备的磨损带来的影响有（）。

A.导致物业空间服务质量降低
B.收益能力下降
C.设备运行效率下降
D.设备运行成本上升
E.不会导致物业资产贬值


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78、单项选择题  单位本金经过一个计息周期后的增值额是（）。

A.利息
B.利率
C.本金和
D.终值


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79、单项选择题  某公司职员将10000元存入银行，期限为1年，年利率为12％，以一年1次复利计息，则一年后的本利和为（）元。

A.1120
B.11200
C.12000
D.1200


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80、单项选择题  下列关于财务评价指标的叙述中，不正确的是（）。

A.决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险
B.内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
C.当内部收益率小于行业收益率时，认为项目在财务上是可以接受的
D.当动态投资回收期小于基准回收期时，开发项目在财务上是可以接受的


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81、单项选择题  下列关于设备磨损的说法中，不正确的是（）。

A.设备磨损分为有形磨损和无形磨损两大类
B.设备有形磨损，是设备在使用过程中发生的实体性磨损
C.设备无形磨损，是由于社会经济环境变化造成的设备贬值
D.设备磨损的补偿方式为完全补偿，即淘汰旧设备、更换新设备


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82、多项选择题  确定设备经济寿命的方法有（）。

A.经济寿命的静态计算法
B.经济寿命的动态计算法
C.经济寿命的盈利指标计算法
D.财务评价计算法
E.经济寿命的预算计算法


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83、单项选择题  若物业没有抵押贷款安排，也没有储存基金项目扣除，业主应纳税所得额等于（）。

A.物业有效毛收入
B.物业企业所得税
C.物业的净运营收益
D.物业税后现金流


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