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房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法题库考点（题库版）
2017-10-30 06:52:54 来源:91考试网 作者:www.91exam.org 【大 中 小】
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1、多项选择题  建筑物的重新购建价格是()的价格。

A、扣除折旧后
B、估价时点时
C、客观
D、建筑物全新状态下


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2、多项选择题  房地产的最高最佳使用状态应该包括()。

A.最佳区位
B.最佳规模
C.最佳用途
D.最佳集约度
E.最佳收益


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3、单项选择题  在市场调研的问卷设计中，‘运用多项选择题设计问卷时，可能遇到的主要问题是()。

A.设计时间过长
B.设计成本较高
C.回答时间不容易控制
D.选项没有涵盖所有可能的内容


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4、多项选择题  商业保险包括()。

A.保证保险
B.存款保险
C.财产保险
D.养殖业保险
E.劳动工伤保险


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5、单项选择题  某宗2000年末取得土地使用权的工业厂房，正常情况下通过出租每年可获净收益160万元，该房地产的报酬率为7%.估价时点为2005年末，该宗房地产的收益价格为()。

A.1830.4
B.2176.88
C.2169.27
D.2285.71


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6、单项选择题  选取的可比实例规模一般应为（）。

A.0.5≤可比实例规模／估价实例规模≤1
B.0.5<可比实例规模／估价实例规模≤1
C.0.5≤可比实例规模／估价实例规模≤2
D.0.5≤可比实例规模／估价实例规模<1


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7、多项选择题  假设开发法的操作步骤包括()。

A.调查待开发房地产的基本情况
B.选择最佳的开发利用方式
C.估计开发前的房地产价值及开发经营期
D.估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费
E.进行具体计算，求出待开发房地产的价值


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8、单项选择题  在房地产开发企业准备开发办公楼项目时，最合适的调研方法是()。

A.经理询问法
B.路上拦截法
C.邮寄询问法
D.入户询问法


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9、判断题  人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。()


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10、多项选择题  成本法中的利息计算，包括()的利息。

A.土地取得成本和开发成本
B.土地取得成本、开发成本和管理费用
C.土地取得成本、开发成本、管理费用和利润
D.借贷资金
E.自有资金


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11、单项选择题  报酬率为()与所投入的资本的比率。

A.净收益
B.投资回收
C.投资回报
D.收益


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12、判断题  住宅、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层。()


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13、多项选择题  对于实行房屋产权调换补偿方式的，产权调换的差价等于被拆迁房屋的房地产市场价值减去所调换房屋的房地产()。

A.重置价格
B.市场价值
C.重建价格
D.政府定价


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14、多项选择题  房地产外部因素可再分为()。

A.人口因素
B.制度政策因素
C.经济因素
D.社会因素
E.权益因素


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15、判断题  在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。()


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16、单项选择题  经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的（）。

A.最佳用途和最佳规模
B.最佳集约度
C.最佳规模和最佳集约度
D.最佳用途


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17、单项选择题  （）是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。

A.清算价值
B.征用价值
C.征收价值
D.补地价


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18、单项选择题  对于建筑物与土地的组合来讲，假使有两块位置相当、面积相等的土地，其他各方面条件也均相同，其中一块土地上有一破旧来源:91考试网 91ExAm.org建筑物，预计拆除费用会大于残值，因此，有可能空地的价格会大于有建筑物的土地的价格，这种情况是基于()造成的。

A、收益递减原理
B、适合原理
C、均衡原理
D、预期原理


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19、多项选择题  房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列几类，其中正确的是（）。

A.销售
B.娱乐
C.营业
D.商业
E.居住


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20、单项选择题  采取协议方式出让土地使用权的出让金不得低于()

A、基准地价
B、政府定价
C、评估价
D、按国家规定确定的最低价


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21、单项选择题  当被调研对象不知道自己正被调查，且被调查者的行为不会因为调研人员的参与而发生扭曲时，这种调研方法可称为()。

A.实验法
B.访谈法
C.观察法
D.询问法


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22、判断题  根据工程量清单计价法，建筑安装工程费用由直接费、间接费、利润和税金组成。()


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23、单项选择题  一般情况下，（）高于市场价值。

A.在用价值
B.清算价值
C.快速变现价值
D.投资价值


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24、单项选择题  ()是指已经按特定目的收集整理完毕，与当前要研究的问题之间有一定关联的信息资料。

A.一手资料
B.次级资料
C.重要期刊
D.专业学术资料


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25、多项选择题  定性研究是在房地产市场调研中收集有关房地产市场参与者的基本特性、倾向性、感觉、动机和态度等资料的研究方法，主要有()。

A.观察法
B.投射法
C.小组访谈法
D.个别访谈法
E.深度访谈法


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26、单项选择题  某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于()。

A.2427元/㎡
B.2500元/㎡
C.2575元/㎡
D.2632元/㎡


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27、单项选择题  估价人员首先应分析比较这些计算结果及差异，当这些计算结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因，寻找和排除出现差异的原因，可按（）的顺序进行检查。

A.逻辑联系
B.发生时间先后
C.从低级错误到高级错误
D.从高级错误到低级错误


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28、单项选择题  ()是绘制房产权证附图的基本图。

A.宗地图
B.房产分户图
C.房产分丘图
D.房产分幅图


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29、单项选择题  人民法院确定的拍卖保留价，在第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的（）。

A.60%
B.70%
C.80%
D.90%


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30、判断题  在求取整体房地产价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款之后的收益。()


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31、多项选择题  以下属于估价报告内在质量的有()。

A.估价结果的准确性
B.估价方法选用的正确性
C.参数选择的合理性
D.文字表述水平
E.文字格式及印刷质量


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32、单项选择题  资本化率构成中流动性补偿的流动性是指()。

A.房地产开发企业自有资金周转的速度
B.估价对象房地产变为现金的速度
C.估价对象房地产带来净收益的速度
D.房地产开发企业流动资金周转的速度


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33、多项选择题  商业用房市场调研中的竞争分析相当复杂，它包括()等几个层次。

A.商业用房的投资者之间为争夺租户的竞争
B.对商业用房本身的竞争
C.商业用房周边环境分析
D.商业用房周边交通流量分析
E.经营商品和劳务的经营者之间的竞争


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34、单项选择题  完成了办公楼市场的需求分析和供给分析后，就是进行供给和需求结合的供求分析，其最重要的是确定()。

A.需求的绝对量
B.潜在的供给量
C.供给的绝对量
D.供求缺口的大小和方向


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35、单项选择题  如果引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，可以选择（）。

A.一般物价指数或变动率
B.建筑材料价格指数或变动率
C.建筑人工费指数或变动率
D.房地产价格指数或变动率


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36、多项选择题  为评估出公平合理的价值，估价人员首先应本着下列假设进行估价（）。

A.各方当事人要换位思考
B.估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值
C.估价人员以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值
D.估价人员必须有良好的职业道德
E.没有房子要假设房子存在


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37、单项选择题  以下不属于信托职能的是()。

A.融通资金
B.财务管理
C.信用服务
D.投资咨询


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38、单项选择题  钢筋混凝土结构房屋的残值率是()

A.2%
B.3%
C.4%
D.0


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39、单项选择题  与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是()。

A.均衡原理
B.预期原理
C.竞争原理
D.替代原理


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40、判断题  投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。()


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41、单项选择题  长期趋势法是运用预测科学的理论和方法特别是()和回归分析对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。

A.指数平滑分析
B.趋势拟合分析
C.时间序列分析
D.相关分析


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42、判断题  计算净收益时，房地产贷款还本付息额、会计上的折旧额、改扩建费用和所得税要扣除。()


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43、单项选择题  若X商品对Y商品的交叉弹性系数Exy>0，则表明X商品与Y商品为()。

A.正常商品
B.替代品
C.互补品
D.不相关商品


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44、问答题  从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面?


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45、多项选择题  房屋的完损等级是根据房屋的（）来划分的。

A.结构的完好、损坏程度
B.装修的完好、损坏程度
C.设备的完好、损坏程度
D.使用年限的长短
E.墙体裂缝大小


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46、单项选择题  以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有()。

A.基础设施完备程度
B.城市规划限制条件
C.地面形状、面积大小
D.环境景观


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47、单项选择题  某可比实例实际成交价格为3400元/m2以估价对象为100可比实例交易情况分值为102房地产状况因素分值为98则估价对象的比准价格为()元/m2。

A.3401.36
B.3398.64
C.3538.78
D.3266.67


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48、单项选择题  在办公楼市场调研中，由于各种不同细分市场的规模和特征差异较大，为全面反映总体特征，通常采用的抽样方法是()。

A.随机抽样
B.分层抽样
C.分批抽样
D.分户抽样


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49、单项选择题  房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（）。

A.变动规律和发展趋势
B.变动规律和长期趋势
C.发展规律和变动趋势
D.发展规律和长期趋势


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50、多项选择题  某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属于()。

A.有形收益
B.无形收益
C.正常收益
D.实际收益
E.广告收益


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51、单项选择题  某可比实例的成交价格为2400元/㎡，建筑面积100㎡，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为()元/㎡。

A.2290.91
B.2326.41
C.2344.16
D.2308.66


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52、多项选择题  从实物角度来看，现实中的房地产估价对象包括()。

A.在建工程
B.已经灭失的房地产
C.作为企业整体中的一部分的房地产
D.有建筑物的土地
E.划拨土地使用权的房地产


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53、多项选择题  在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。

A.农用地改为非农建设用地
B.在写字楼旁新建大型游乐场
C.住宅区内道路禁止货车通行
D.常常遭受洪水威胁
E.购买相邻房地产


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54、多项选择题  根据《民法通则》规定，()的诉讼时效期间为1年。

A.寄存财物被丢失
B.环境污染损害赔偿
C.身体受到伤害要求赔偿
D.拒付租金
E.损坏公共物品


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55、单项选择题  具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用()作为其中的一种估价方法。

A、市场法
B、假设开发法
C、收益法
D、成本法


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56、单项选择题  开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用()评估。

A.市场法
B.收益法
C.成本法
D.推测法


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57、单项选择题  城市房屋拆迁估价应当采用（）。

A.客观合理价值标准
B.非公开市场价值标准
C.公开市场价值标准
D.政府规定的价值标准


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58、单项选择题  足月产是指怀孕（）之间分娩。

A.37-42周
B.36-40周
C.37-41周
D.36-42周


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59、判断题  根据中心地理论，圆形市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。


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60、单项选择题  在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%；在5-20层时，每增高一早，投资利润率上升0.18%；而在20一30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。那么，（）层应该是这座大楼的经济高度

A.5
B.20
C.30
D.31


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61、多项选择题  一般来讲，市场调研方案设计的基本原则有()。

A.指导性
B.经济性
C.灵活性
D.有效性
E.可操作性


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62、单项选择题  房地产投机属于下列哪种房地产价格影响因素？（）

A.经济因素
B.行政因素
C.社会因素
D.心理因素


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63、单项选择题  某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为()。

A.8.0
B.5.6
C.5.0
D.0.7


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64、多项选择题  形成有效需求的两个条件是（）。

A.供大于求
B.消费者愿意购买
C.求大于供
D.消费者有能力购买
E.供求平衡


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65、单项选择题  办公楼市场调研中，由于办公楼所处的区位质量不同，品质迥异，有不同的适宜客户群体，因此供给分析还应按产品分析提供的办公楼分级分别进行计算，分析的最后步骤是()。

A.估算一定期限内每年的空置率及其变动趋势
B.估算一定期限内每年的供给量
C.通过市场调研获得现存各级别办公楼的总建筑面积、已出租面积和空置率数据
D.通过市场调研、政府规划和相关的二手资料获得未来一定期限内正在建造、规划中各级别办公楼供应量的数据


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66、多项选择题  

某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。

办公楼市场产品分析的主要环节包括()。

A.可租面积
B.区位质量
C.建筑成新度
D.办公楼软件


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67、单项选择题  房地产估价是估价行业的主体，原因是()。

A.国家法律规定
B.房地产是所有需要估价的资产中价值最大的
C.房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少
D.房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少
E.房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身


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68、多项选择题  形成供给的两个条件是（）。

A.房地产开发商或拥有者愿意供给
B.房地产开发商或拥有者有能力供给
C.消费者愿意购买
D.消费者有能力购买
E.供大于求


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69、单项选择题  已知某房地产价格为2000元/m2时，需求量为1000万m2，当价格为2200元/m2时，需求量为800万m2，则用"中点法"计算其需求价格弹性为（）。

A.9
B.0.9
C.2.33
D.1


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70、单项选择题  在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。

A.等于报酬率
B.大于报酬率
C.小于报酬率
D.无法知道


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71、单项选择题  估价的假设和限制条件应当在（）中予以说明。

A.估价师声明
B.估价技术报告
C.致委托人函
D.估价结果报告


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72、单项选择题  （）开展估价工作，可以使估价工作具有计划性，避免不必要的反复和浪费，提高估价的效率；可以使估价工作规范化、精细化，防止出现疏漏，保证估价工作的质量。

A.按照科学严谨的估价程序
B.选用适宜的估价方法
C.遵循科学的估价原则
D.遵循科学的估价原则，选用适宜的估价方法


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73、多项选择题  房地产状况调整的内容主要包括（）。

A.区位状况的调整
B.实物状况的调整
C.环境状况的调整
D.权益状况的调整


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74、单项选择题  当消费者收入增加时，会减少对()的需求。

A.正常商品
B.炫耀性物品
C.高档商品
D.低档商品


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75、多项选择题  搜集交易实例的途径有（）。

A.出国考察
B.向房地产交易当事人了解交易情况
C.与房地产出售者洽谈获得其房地产的要价资料
D.同行之间相互提供
E.Internet上搜索


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76、多项选择题  影响房地产价格的心理因素主要有（）。

A.购买或出售心态
B.个人欣赏趣味
C.时尚风气
D.房地产投机
E.精神紧张


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77、单项选择题  市场比较法中采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分则个别因素修正系数为()。

A.1.05
B.0.98
C.0.95
D.1.03


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78、问答题  什么是市场比较法?其理论依据和适用条件是什么?


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79、判断题  合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。()


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80、多项选择题  关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是()。

A.地价分摊有按建筑面积、房地价值、土地价值三种方法
B.按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物
C.按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物
D.因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行


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81、问答题  计算题:某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年;设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。 (1)计算建筑物的重置价格： (2)计算建筑物的折旧额：


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82、单项选择题  总的来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是()。

A.正相关和正相关
B.正相关和负相关
C.负相关和正相关
D.负相关和负相关


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83、多项选择题  开发后的房地产经营方式有（）。

A.预售
B.建成后出售
C.出租
D.娱乐


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84、多项选择题  下列不属于商业用房市场特性的有()。

A.受交通状况影响较大
B.与人口聚集密度密切相关
C.与地区经济发展状况密切相关
D.与商业用房内外部品质密切相关
E.与购买者的购买决策及融资机制有关


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85、多项选择题  政府对房地产的限制一般是通过()特权来实现的。

A.罚款权
B.管制权
C.征税权
D.征收权
E.充公权


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86、判断题  房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权;他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。()


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87、判断题  在房地产交易情况修正中，一般是采用正常价格较可比实例房地产的成交价格高多少或低多少的说法。()


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88、单项选择题  非市场价值不是一种价值而是对市场价值以外的各种价值的一个()称呼。

A.概括性
B.描述性
C.理论性
D.准确性


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89、多项选择题  人口因素包括（）。

A.人口数量
B.人口素质
C.家庭人口规模
D.人口结构


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90、单项选择题  如果城市的发展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建设用地，而且政府规定只能维持现有的农业用途，其土地价格会（）。

A.很高
B.很低
C.很难说
D.没有影响


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91、单项选择题  房地产正常成交价格的形成方式是买卖双方经过充分讨价还价的()。

A.协议方式
B.调解方式
C.交易方式
D.成交方式


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92、多项选择题  在运用成本法时最主要的有()。

A.区分计划成本和实际成本
B.区分实际成本和客观成本
C.结合实际成本来确定评估价值
D.结合实际开发利润来确定评估价值
E.结合市场供求分析来确定评估价值


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93、多项选择题  通过下列哪几种方式可在市场购买土地？（）

A.政府招标出让
B.政府拍卖出让
C.政府挂牌出让
D.征收


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94、单项选择题  按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（）。

A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%
D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%


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95、判断题  在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。()


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96、单项选择题  估价报告书中说明的（）限定了其用途。

A.估价原则
B.估价方法
C.估价目的
D.估价对象状况


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97、单项选择题  下面房地产估价师说法正确的是()。

A.房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构
B.委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人
C.依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制
D.房地产估价报告应由估价师个人出具


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98、单项选择题  通过市场调研可以得到满意度的()表达。

A.定性
B.定量
C.定性和定量
D.肯定


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99、多项选择题  

某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。

办公楼市场的主要特性有()。

A.受区域质量影响大
B.与地区经济密切相关
C.受交通、通讯、配套设施影响大
D.本身品质与客户品质的一致性


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100、单项选择题  评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是（）。

A.市场法
B.收益法
C.路线价法
D.假设开发法


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101、单项选择题  （）要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。

A.合法原则
B.估价时点原则
C.公平原则
D.替代原则


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102、单项选择题  为了使市场调研方案具备一定的控制功能和机制，就要使该方案具备较好的()。

A.灵活性
B.经济性
C.指向性


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103、多项选择题  房地产市场调研报告基本结构中的正文部分包括()。

A.调研结论
B.调研问卷
C.调研方法
D.调研目标
E.项目概况


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104、单项选择题  房地产估价中的价值，一般是指（）。

A.使用价值
B.交换价值
C.投资价值
D.账面价值


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105、单项选择题  房地产的（）是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说"有用"，经济学上称为使用价值或效用。

A.有用性
B.稀缺性
C.有效需求
D.其他


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106、单项选择题  搜集什么样的实例资料，主要取决于（）。

A.拟采用的估价方法
B.估价对象
C.估价目的
D.估价对象和估价目的


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107、单项选择题  股票与股单都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，它们()。

A.适用范围相同
B.性质相同
C.表现形式相同
D.同属于证据证券


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108、单项选择题  有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27m，前街路线价为2000元／m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（）。

A.9
B.13.5
C.15
D.18


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109、判断题  某房地产项目的需求价格弹性系数
Ed
=1.67。当房价下降时，购房者支出会下降。()


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110、单项选择题  在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是()。

A.±15%
B.±10%
C.对于难度很大的估价业务可放宽至±25%
D.有时可放宽至±20%


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111、单项选择题  在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是()的房地产状况。

A.估价时点
B.搜集该可比实例时
C.进行房地产状况修正时
D.成交价格所反映


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112、判断题  拆除临时建筑和违章建筑不给予补偿。()


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113、问答题  市场法的操作步骤


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114、单项选择题  在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是（）。

A.收益递增递减原理
B.均衡原理
C.适合原理
D.替代原理


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115、单项选择题  统一和规范的市场调研报告有助于研究者更好地表达调研结果，也有助于管理层清楚地了解调研过程对管理决策的意义，下列不属于房地产市场调研报告附录部分的是()。

A.局限性和应用注意事项
B.调研问卷
C.细节资料及来源
D.统计技术资料


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116、多项选择题  某宗居住房地产，城市规划规定既可用做商业用途，也可用做居住用途，而估价人员坚持以居住用途进行估价，你认为估价人员可能出于什么考虑？（）

A.预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用
B.预计转换用途所带来的房地产价值的增加额小于转换用途所需的费用
C.认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利
D.按商业用途的估价结果小于按居住用途的估价结果


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117、单项选择题  房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给()，使其现期供给()。

A.增加，增加
B.减少，增加
C.增加，减少
D.减少，减少


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118、单项选择题  由折旧费、维修费、管理费、投资利息和税金五项因素构成房屋的()租金

A、商品
B、理论
C、成本
D、市场


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119、判断题  房地产估价的合法原则，就是要求房地产价格评估机构及房地产估价人员必须具备合法的评估资格，否则不得进行房地产估价活动。()


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120、单项选择题  为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为()元/㎡。

A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.89


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121、多项选择题  一个完整的房地产市场调研方案的基本构成要素是()。

A.研究内容计划
B.研究时间安排
C.研究范围
D.研究方法
E.研究人员预算


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122、多项选择题  最高最佳使用具体包括3个方面，即（）。

A.最佳用途
B.最佳规模
C.最佳收益
D.最佳集约度
E.最佳环境


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123、问答题  市场调研的重要性

91exam.org


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124、单项选择题  在一般情况下，()适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件建筑和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使用建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。

A、重建价格
B、重置价格
C、重新购建价格
D、积算价格


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125、判断题  建筑物横墙是与建筑短轴方向一致的墙。()


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126、单项选择题  收益法是以（）为基础的。这说明决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。

A.收益原理
B.预期原理
C.未来原理
D.替代原理


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127、单项选择题  在直接经营层面上，房地产开发投资决策中市场调研最为重要的一个环节是()。

A.对各细分市场需求的基本特征和规模的研究
B.对各细分市场供求关系的变动趋势的研究
C.对政府房地产业政策及直接和间接影响的研究
D.对各细分市场价格和租金水平及其变动趋势的研究


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128、多项选择题  下列属于房地产估价师的职业道德是()。

A.职业品德
B.职业理念
C.职业责任
D.职业情感
E.职业行为习惯


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129、单项选择题  ()是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。

A.权益原理
B.收益递增递减原理
C.均衡原理
D.适合原理


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130、单项选择题  在商业用房市场调研中，要想得到客观准确的结论，很大程度上取决于能否获得有关竞争对手的()。

A.一手资料
B.经营信息
C.二手资料
D.经营情报


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131、单项选择题  某房地产项目投入自有资金支付土地投资350万元人民币，其余采用银行贷款方式投入开发成本470万元，开发周期2年，年贷款利率8%，利息支出78.21万元，正常利润为210万元，若该项目能够获得超额利润，则销售收入至少应该为()万元。

A.898.21
B.1108.21
C.1166.25
D.1322.83


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132、单项选择题  房地产企业在研究住宅小区的规划设计、户型设计和服务质量时，最常用的是()。

A.实验法
B.电话询问法
C.深度访谈法
D.小组访谈法


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133、判断题  实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。()


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134、单项选择题  无论是被动接受还是主动争取，如果委托人有意将估价业务，交给估价人员，估价人员也有意受理，则估价人员应与委托人协议沟通，就有关估价的基本事项及估价的（）等加以明确。

A.收费标准、收费依据
B.收费方式、完成时间
C.有关估价的基本事项等加以明确
D.所有其他项目的综合


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135、单项选择题  20世纪50年代后期发展起来的一种计划管理的科学方法，又称"计划协调技术"、"计划评审技术"，也曾称为"统筹法"的是（）。

A.线条图
B.横道图
C.网络计划技术
D.统筹技术


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136、单项选择题  房地产销售规划应贯穿整个房地产开发过程，从项目立项开始就要确定销售规划的任务，在()分析各种开发方向的赢利潜力，确定开发的基本类型。

A.开发过程中
B.开发结束后
C.立项前
D.立项后


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137、单项选择题  在住宅楼市场调研的供求关系分析可分为三个层次，其中第二个层次为()。

A.比较现期供求关系
B.比较未来供求关系
C.供给分析
D.需求分析


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138、判断题  地役权是指房地产权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内的空间，并排除他人干涉的权利。房地产本质上是一个立体空间，拥有一宗房地产就拥有了该宗房地产的所有空间。()


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139、判断题  现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市拆迁房屋估价不应采用公开市场价值。()


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140、多项选择题  城市房屋拆迁以货币方式补偿的，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产()确定。

A.重置价格
B.市场评估价格
C.重建价格
D.政府定价


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141、单项选择题  如果附近有若干相近效用的房地产，且知其价格，则可以依据（），由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。

A.估价时点原则
B.合法原则
C.最高最佳使用原则
D.替代原则


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142、单项选择题  从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是()

A.估价对象的真实价值
B.估价对象的重置价格
C.估价对象的实际成交价格
D.合格估价师的重新估价结果


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143、多项选择题  市场法中实物状况比较和调整的内容包括()。

A.环境
B.地形地势
C.外部配套设施
D.内部基础设施完备程度
E.装饰装修


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144、单项选择题  下列征象提示骨软骨瘤恶变的是（）

A.软骨帽内钙化
B.肿瘤较大，压迫邻近骨骼
C.瘤体出现骨皮质或边缘部骨质破坏
D.瘤体有宽基底蒂与骨相连
E.病灶呈分叶状


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145、单项选择题  2006年1月13日()联合出台了《房地产抵押估价指导意见》(建住房[2006]8号)。

A.建设部
B.国土资源部
C.中国人民银行
D.最高人民法院
E.中国银行业监督管理委员会


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146、判断题  就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。()


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147、单项选择题  路线价法主要适用于()

A.城市商业街道两侧土地的估价
B.旧建筑物的估价
C.新建筑物的估价
D.拆迁房屋的估价


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148、单项选择题  在房地产权利中属于用益物权的是()。

A.自物权
B.划拔土地使用权
C.抵押权
D.租赁权


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149、多项选择题  （）是在商品房销售中出现的一组价格。

A.保留价
B.标价
C.成交价
D.均价
E.应价


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150、判断题  在土地的基础设施完备程度和场地平整程度来讲，“七通一平”土地的价格可能低于“五通一平”的土地价格。()


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151、判断题  成本法是根据估价对象购建价格来求取估价对象价值的方法。()


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152、单项选择题  市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为()。

A.1.05
B.0.98
C.0.95
D.1.03


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153、多项选择题  土地利用所受的限制除了投资者自身能力限制外，还包括（）。

A.房地产相邻关系的限制
B.土地权利设置以及行使的限制
C.土地使用管制
D.政府管制


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154、多项选择题  均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定（）。

A.最佳集约度
B.最佳用途
C.最佳收益
D.最佳规模


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155、多项选择题  市场调查的目的是为了（）

A.设定商圈范围
B.调查商圈顾客
C.调查竞争对手
D.交通是否便利
E.估算开店后的营业额


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156、单项选择题  一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高，所以这就是土地与一般物品价格的（）。

A.生产成本不同
B.折旧不同
C.价格差异不同
D.市场性质不同


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157、判断题  资本化率等于房地产价格与其年收益的比值。()


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158、单项选择题  路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同？（）

A.市场法
B.假设开发法
C.成本法
D.收益法


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159、单项选择题  某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%某宗房地产交易，买方付给卖方2325元／m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。

A.2487.75
B.2500.00
C.2511.00
D.2162.25


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160、多项选择题  调查问卷是围绕研究主题要收集的相应原始数据而预先设计好的一系列问题。这些问题完整地展现了研究主题的各种特征，在问卷设计中需注意的问题有()。

A.问卷设计要围绕调研方案确定的研究主题
B.问卷设计要兼顾总体调研方法操作的思想
C.问卷设计要考虑适合调研方案确定的数据分析
D.问卷设计要切合调研方案中确定的调查者的素质和程度
E.问卷设计要顾及调研方案确定的经费预算水平，问卷的深度、长度和形式要适当，以提高效率，节约成本


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161、多项选择题  下列（）属于房地产估价师职业道德范畴。

A.专业胜任能力
B.公平竞争
C.社会责任
D.诚实守信
E.尊重客户的价值意见


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162、单项选择题  某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为（）。

A.6.6%
B.5.8%
C.6.2%
D.6.4%


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163、单项选择题  长期趋势法是运用预测科学的理论和方法特别是()和回归分析对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。

A.指数平滑分析
B.趋势拟合分析
C.时间序列分析
D.相关分析


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164、单项选择题  "接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性"是下列哪种房地产对位置的要求？（）

A.酒店
B.工厂
C.普通住宅
D.别墅


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165、单项选择题  房 地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以()状况为参照系进行的。

A、可比实例房地产
B、估价对象房地产
C、标准房地产
D、类似房地产


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166、多项选择题  市场调研者往往会根据研究目标的不同对住宅市场的某个局部进行分析，以期寻求与当前决策或调研问题相关的信息，所以住宅市场调研的关键点是()。

A.价格分析
B.竞争分析
C.产品分析
D.市场区域分析
E.人口统计特征分析


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167、单项选择题  下列哪一个证件不属于土地权属证书？（）

A.《国有土地使用证》
B.《集体土地所有证》
C.《土地他项权利证明书》
D.《房地产权证》


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168、多项选择题  从住宅调研的角度来看，住宅市场的特性有()。

A.购买频率较低，购买决策复杂
B.住宅市场与消费者的长期收入关系密切
C.住宅的区位或地段不同，价格差异较为明显
D.住宅产品结构复杂，附带相关因素较多
E.住宅购买和持有决策与人们的资产组合状况联系紧密


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169、问答题  某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元;当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%，该类房地产的资本化率为10%，试选用所给资料估算该旅馆的价值。


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170、单项选择题  路线价法估价的第二个步骤为（）。

A.设定标准深度
B.选取标准临街宗地
C.编制深度百分率表
D.划分路线价区段


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171、单项选择题  限制物权是指权利人可以在其所有物上为他人设立权利。下列属于限制物权的是()。

A.益物权
B.所有权
C.债权
D.自物权


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172、单项选择题  一般来说，开发经营期的起点()

A.与经营期的起点重合
B.与运营期的起点重合
C.与建造期的起点重合
D.与开发期的起点重合


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173、多项选择题  

某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。

因特网询问的主要优点是()。

A.高效率
B.低成本
C.能得知被访者的动机
D.反映部分上网者的需求


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174、判断题  开发利润是指房地产开发商的利润，也是建筑承包商的利润。()


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175、单项选择题  总的来讲，房地产价格与房地产的需求、供给分别是（）。

A.正相关和负相关
B.正相关和正相关
C.负相关和正相关
D.负相关和负相关


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176、多项选择题  以下房地产中按权益状况分类的有（）。

A.临时用地
B.商业房地产
C.自用房地产
D.抵押房地产


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177、单项选择题  由于具有()特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。

A.保值增值
B.价值量大
C.不可移动
D.寿命长久
E.独一无二


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178、判断题  估价假设是指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所必要，但不能肯定，而又必须予以明确的前提条件作出的假定。()


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179、多项选择题  房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为()等方面。

A.位置
B.交通
C.面积
D.外部配套设施
E.环境景观


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180、单项选择题  在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于1），单利计息与复利计息相比（）。

A.单利计息的利息少，复利计息的利息多
B.单利计息的利息多，复利计息的利息少
C.单利计息的利息与复利计息的利息一样多
D.无法知道


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181、单项选择题  房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（）。

A.变动规律和发展趋势
B.变动规律和长期趋势
C.发展规律和变动趋势
D.发展规律和长期趋势


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182、单项选择题  下列房地产中，哪一项存在替代关系？（）

A.经济适用住房与高级别墅
B.住宅与其配套的商业房地产
C.宾馆与写字楼
D.大城市郊区的住宅与高速公路收费


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183、判断题  估价上的折旧非常注重市场价值的真实减损，因此在收益法中需要扣除建筑物的折旧费和土地摊捉费。()


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184、多项选择题  毛租金乘数法是将估价对象一年的毛租金乘以毛租金乘数得出估价对象价值的方法。毛租金乘数法有下列优点，正确的是（）。

A.方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料
B.由于在同一市场，同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值
C.避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计
D.忽略了房地产租金以外的收入
E.毛租金乘数从表格中容易获得


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185、多项选择题  净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣()以后得到的归因于房地产的收入。

A.有效毛收入
B.空置和收租损失
C.运营费用
D.抵押贷款还本付息
E.所得税


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186、多项选择题  下列属于商业用房市场调研中竞争分析的步骤有()等方面。

A.调研各经营者采取的竞争策略及其走向
B.调研区域市场中各经营者的收入、成本和利润水平
C.调研区域内其他商业用房投资者采取的竞争策略及其走向
D.调研区域内其他商业用房的数量和规模、背景和劳务运营的主导方向
E.调研经营相同类别商品和劳务的经营者的数量、规模、背景和经营方式


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187、判断题  成本法是根据估价对象房地产在建造时的构建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。()


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188、问答题  计算题:6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。


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189、判断题  在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用的是20世纪80年代的布局，则采用成本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。()


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190、单项选择题  

某房地产使用面积成交价格2800美元/m2，人民币与美元的汇率为8.27，使用面积比率为80%，则建筑面积价格为()元/m2。

A.15675
B.16588
C.17432
D.18525


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191、判断题  房地产咨询是指为房地产经济活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术、代理等方面服务的经营活动。()


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192、问答题  计算题:某房地产建成于1995年12月30日，此后收益年限为50年;1997年12月30日至1999年12月30日要分别获得纯收益85、90、95万元;预计2000年12月30日要分别获得纯收益95、92、94万元，从2003年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元;购买该类房地产通常可得到银行70%的抵押贷款，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的收益率为10%。试利用上述资料估算该房地产1999年12月30日的收益价格。


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193、单项选择题  ()的优点在于可以得到被调查者对于某一事物看法强弱程度的差异，并可以对这些回答运用一些统计方法得出有意义的结论，缺点是被调查者可能对各类强度的区分理解不同，容易引起误会。

A.量表式问卷
B.开放式问卷
C.封闭式问卷
D.量表问答式问卷


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194、多项选择题  从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务

A.被动接受
B.主动争取
C.自有自估
D.朋友介绍


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195、多项选择题  工业房地产的区位影响因素主要考虑()。

A.临街状况
B.动力是否易于取得
C.废料处理是否方便
D.接近大自然
E.产品原料的获取方便程度


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196、判断题  合同双方约定工程总价7500万元。定金为主合同标的的25%，该定金条款无效。()


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197、单项选择题&nbs p; 多项选择题常用于多种因素或选项反映被访者的看法的情况下，其属于()的调研。

A.封闭式问卷
B.开放式问卷
C.量表问答式问卷
D.自由问答式问卷


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198、单项选择题  从市场规模来看，()在增量房地产市场上占据了主导地位，也是房地产开发企业投入注意力最多的细分市场。

A.住宅市场
B.商业用房市场
C.办公楼市场
D.特殊用房市场


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199、多项选择题  在具体估价作业中应当遵循的技术性原则主要有：合法原则、最高最佳使用原则和（）。

A.公平原则
B.公开原则
C.估价时点原则
D.替代原则
E.客观原则


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200、单项选择题  在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用()的行为。

A.宅基地所有权
B.空间利用权
C.地役权
D.建筑物相邻关系


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