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物业管理师：物业管理师考试试题（最新版）
2017-11-24 10:55:56 来源:91考试网 作者:www.91exam.org 【大 中 小】
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1、多项选择题  属于租赁合同变更的情形有（）

A、因租赁一方当事人更名 
B、因出租房屋附属物的增减 
C、因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途 
D、租金的增减或支付方式的改变 
E、承租人擅自拆改承租房屋的结构或改变承租房屋使用用途的


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2、单项选择题  物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入（）。

A、营业成本
B、管理费用
C、营业成本或管理费用
D、递延资产


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3、多项选择题  动态盈利能力指标一般有（）。

A、资产负债率
B、现金回报率
C、动态投资回收期
D、财务内部收益率
E、财务净现值


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4、单项选择题  物业管理绩效评价是以（）作为具体 评价对象

A、物业管理企业的盈利能力
B、资产运营水平
C、偿债能力
D、物业管理企业


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5、多项选择题  在租赁管理中实施CRM主要涉及到（）方面的工作

A、建立详细的租户档案
B、租赁期内的服务
C、租金缴交的管理
D、竞争对手分析
E、个性化服务


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6、多项选择题  物业资产清单应包括物业（）、用途、一般描述、使用年限、设备改建、设备新建等内容。

A、市场状况
B、区位
C、规模
D、获取费用
E、重置价值


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7、多项选择题  制定物业管理方案的一般程序包括：组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订；对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料；根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作；确定组织架构和人员配置；根据物业资料及设备设施技术参数、组织架构及人员配置情况、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本；以及（）。

A、根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案
B、测算物业管理服务费（合同总价和单价）
C、对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整、排版、印制、装帧
D、多渠道了解其他投标企业的信息，随时修改自己的方案


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8、单项选择题  物业内某新购设备原值为201万元，预计使用寿命为10年，残值为1万元；第一年的运营费用为20万元，预计以后每年等额增加运营费用1万元，不考虑资金时间价值的影响，其年等额总成本为（）。

A、45万元
B、20万元
C、24.5万元
D、44.5万元


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9、单项选择题  不属于财务管理具体目标的是（）。

A、绩效考核目标
B、筹资管理目标
C、投资管理目标
D、利润分配管理目标


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10、多项选择题  物业服务合同签订时要注意的要点有（）。

A、招投标原则
B、“宜业不宜细”的原则
C、最好不约定合同期限
D、实事求是留有余地
E、明确界定违约责任与处理方式


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11、多项选择题  风险控制的手段有（）。

A、调整
B、回避
C、自担或保留
D、预防与控制
E、转移


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12、单项选择题  某企业流动资产年末数为529150元，存货年末数为312600元，流动负债年末数为168150元，则该企业速动比率为（）。

A、3.152
B、1.693
C、2.288
D、1.288


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13、单项选择题  一般来说，不属于风险成本包括的主要内容是（）。

A、防范、分散或转移风险的费用
B、风险所带来的损失及处理费用
C、风险的技术成本
D、风险的社会成本


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14、单项选择题  从（）中扣除（）后就可得到物业净运营收益，简称净收益。

A、有效毛收入；运营费用
B、潜在毛租金收入；运营费用
C、有效毛收入；空置和收租损失
D、潜在毛租金收入；空置和收租损失


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15、多项选择题  垃圾处理必须遵循“（）”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合利用、资源利用。

A、轻便化
B、无害化
C、分类型
D、减量化
E、资源化


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16、单项选择题  从管理的角度讲，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施是做好（）。

A、与客户关系维护工作
B、与行政管理部门的协调工作
C、与开发商、施工企业的合作
D、房屋与设备维护工作


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17、多项选择题  一个资产管理公司通常负责几处不同的物业。资产管理一般按照（）的分类原则来管理物业。

A、物业类型
B、地理位置
C、物业新旧程度
D、物业产权类型
E、物业运营成本


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18、多项选择题  目前，我国城市住宅的供给主要以下哪几种类型（）。

A、廉价房
B、廉租房
C、经济适用住房
D、合作建房
E、市场价商品住宅


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19、多项选择题  物业经营管理工作总结就是管理企业向（）提交的、反映本企业过去一定日期内进行或开展物业经营管理工作情况的回顾性总结。

A、业主
B、租户
C、上级行政主管部门
D、高层管理者
E、企业投资人或董事会


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20、多项选择题  关于房地产间接投资的下列表述，正确的有（）。

A、从购买土地使用权开始 
B、从购置房地产开始 
C、以获取物业所有权或使用权为目的 
D、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为 
E、不需直接参与房地产经营管理工作


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21、单项选择题  在定量指标评价标准中，较低值及以上的标准系数为（）。

A、1
B、0.8
C、0.6
D、0.4


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22、多项选择题  运用收益法估价的步骤一般包括（）。

A、搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料
B、预测估价对象的未来收益
C、求取报酬率或资本化率、收益乘数
D、选用适宜的收益法公式计算出收益价格
E、减去折旧求取物业价格


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23、多项选择题  房地产市场的周期可以分为以下（）阶段。

A、雏形 
B、复苏与发展 
C、繁荣 
D、危机与衰退 
E、销匿


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24、多项选择题  雇主责任保险除外责任的范围包括（）。

A、罢工、暴动所致的被雇人员伤残、死亡和疾病
B、被雇人员由于疾病以及因这些疾病而实行内外科手术治疗所致的伤残或死亡
C、投保人所雇佣的员工在保险有效期内，从事于保险单所载明的，与投保人业务有关的受雇工作时，遭受意外而至受伤
D、由于被雇人员酗酒及无证驾驶各种机动车辆所致的伤残或死亡
E、投保人的故意行为工重大过失


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25、多项选择题  经营零售业的经营成本不仅包括租金、公共设备设施使用费和建筑物内营业空间的维护费用，还包括（）和广告费用等支出。

A、组合租金收入
B、存货和流动资金占用利息
C、职员工资
D、货架及收款设备折旧
E、商店设计


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26、单项选择题  关于使用价值与交换价值，下列论述不正确的是（）。

A、人们在经济活动中一般所称的价值指的是交换价值
B、物没有使用价值就不会有交换价值
C、交换价值是使用价值的前提
D、交换价值通常用货币来衡量


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27、单项选择题  物业管理投标的条件：必须符合（）规定的要求。

A、资质管理
B、法律法规和招标方
C、法律法规
D、资质管理和招标方


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28、多项选择题  租售型写字楼的空间，属于收益部分（专用部分）的有（）。

A、物业管理用房
B、租赁仓库
C、店铺
D、停车场
E、设备机房


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29、多项选择题  财务报告分析准备阶段主要工作有（）。

A、基本因素分析
B、明确财务报告分析目的
C、确立财务报告分析标准
D、制定财务报告分析计划
E、搜索整理财务报告分析资料


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30、单项选择题  某百货商店在建成后的前几年由于试营业等原因收益不稳定，更适宜选用（），计算出物业的收益价格。

A、收益期限为无限年且净收益每年不变的公式
B、收益期限为有限年且净收益每年不变的公式
C、净收益在前若干年有变化的公式
D、收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式


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31、单项选择题  关于物业经营过程中的准备金下列表述，不正确的是（）。

A、准备金又称大修理基金
B、用于物业日常维修和更新改造
C、如果这部分资金来自物业的收益，应从物业现金流中扣除
D、小区内的非住宅物业的准备金在《物业管理条例》中称作专项维修资金


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32、单项选择题  企业各职能机构职责由各企业按（）设定。

A、自身需求 
B、有关规定 
C、领导要求 
D、同行的经验


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33、多项选择题  对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行（）工作。

A、日常管理 
B、现场管理 
C、房地产资产管理 
D、企业管理 
E、房地产投资组合管理


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34、单项选择题  关于商品房销售价格的表述，不正确的是（）。

A、起价指所销售的商品房的最低价格
B、保留价指商品房出售者在其价目表上标注的不同商品房出售价格
C、成交价是商品房买卖双方的实际交易价格
D、均价是所销售商品房的平均价格


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35、单项选择题  在等额序列支付的年值A与现值P之间的关系式A=Pi+Pi/[（1+i）n-1]（i为投资回报率）中，（）是投资者的投资回收。

A、P
B、Pi
C、Pi/[（1+i）n-1]
D、Pi+Pi/[（1+i）n-1]


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36、单项选择题  公众责任保险，是一种（）保险，它承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的。

A、有形财产
B、无形财产
C、固定资产
D、动产


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37、多项选择题  成本预算编制的基本要求有（）。

A、成本预算必须同其他预算相协调
B、成本预算要以成本计划为基础
C、成本预算应有相应的技术经济措施保证
D、成本预算要全面权衡，提高员工工作效率
E、成本预算既要符合实际，又要适当留有余地


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38、多项选择题  工业物业是为人类生产活动提供空间的物业，包括（）等。

A、工业厂房
B、仓储用房
C、高新技术产业用房
D、研究与发展用房
E、写字楼


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39、多项选择题  编制物业经营管理计划的基础工作内容主要有（）。

A、区域宏观市场环境分析
B、房地产市场分析
C、邻里分析
D、构造物业经营管理方案
E、物业现状分析


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40、单项选择题  （）是物业的某种年收益与其价格的比率。

A、收益乘数
B、资本化率
C、有效毛收入乘数
D、净收益乘数


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41、多项选择题  按照物业经营管理者提交报告的期间（报告期）不同，可以把物业管理报告分为（）。

A、月度物业管理报告
B、半季度物业管理报告
C、季度物业管理报告
D、半年度物业管理报告
E、年度物业管理报告


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42、单项选择题  保险人能够经营保险的基础是（）。

A.风险的负面性
B.风险的可测性
C.风险的不确定性
D.风险的社会性


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43、多项选择题  物业管理招标的条件包括（）。

A、主体条件
B、投标方条件
C、项目条件
D、业主构成条件


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44、多项选择题  邻里分析的内容有（）。

A、邻里所在区域宏观市场环境分析 
B、评估邻里的经济状况和消费水平 
C、考察邻里物业的实体状况 
D、搜集邻里范围内的人口状况及其发展趋势信息 
E、考察邻里范围内是否会出现新的竞争对手


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45、单项选择题  资产管理公司批准在现场的物业管理企业提出的物业更新改造等资本改良投资计划，主要考察（）。

A、这些资本开支是否符合财务会计原则
B、这些资本开支是否符合《条例》的规定 
C、这些资本开支是否能有效提升物业价值
D、这些资本开支是否能降低物业管理成本


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46、多项选择题  关于房地产置业投资过程中投资回报率的表述，正确的有（）。

A、是指每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率 
B、净收益一般由税后现金流量与还本付息所获得的物业权益增加的价值构成 
C、该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系 
D、该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比 
E、计算投资回报率时，物业升值所带来的收益不得计入净收益


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47、多项选择题  按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有（）。

A、购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出
B、对外投资支出
C、物业管理企业支付的管理用房有偿使用费
D、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金
E、企业的赞助、损赠支出


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48、多项选择题  火灾保险的除外责任包括（）。

A、保险标的自身变化、自身发热所致的损失
B、由于地震等自然灾害以及暴乱、罢工等政治风险所致的损失
C、直接或间接由于核反应、核子辐射和放射性污染所致的损失
D、使用不当引发的火灾所致的损失
E、投保人的故意行为所致的损失


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49、单项选择题  住房抵押贷款证券化是指将金融机构所持有的（）转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

A、住宅开发抵押贷款债权
B、个人住房抵押贷款债权
C、经济适用住房抵押贷款债权
D、住房公积金抵押贷款债权


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50、多项选择题  在确定租金时，一般应根据（）确定一个基础租金。

A、当地房地产市场状况 
B、物业发展定位 
C、承租人的接受能力 
D、业主希望达到的投资收益率目标 
E、其可接受的最低租金水平


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51、多项选择题  在房地产投资分析中，将房地产投资的收益分为（）两部分。

A、投资回收 
B、投资回报 
C、权益回报 
D、现金回报 
E、还本付息


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52、多项选择题  物业管理企业按工作内容可以分为（）。

A、管理型企业
B、专业型企业
C、委托型企业
D、兼营型企业
E、综合型企业


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53、多项选择题  居住物业的投资区位选择时要考虑的主要因素有（）。

A、市政公用和公建配套设施的完备程度
B、公共交通便捷程度
C、环境因素
D、居民人口与收入
E、政府控制环境污染的政策


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54、多项选择题  考核物业管理企业成本制中心服务质量的定量指标，主要有（）。

A、重大事故发生率
B、房屋完好率
C、物业增值率
D、成本（费用）降低率
E、保洁率


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55、单项选择题  管理型物业管理企业与专业型物业管理企业的区别，表述不正确的是（）。

A、专业型物业管理企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。
B、管理型物业管理企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业
管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等
C、管理型物业管理企业的出现，有利于提高物业管理体系运行效率，为业主提供更加满足其多元化目标需求的服务
D、在物业管理的某个环节提供专业管理服务，既能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本，提高物业管理企业的劳动生产率和效益。


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56、单项选择题  一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上，称为（）。

A、花园公寓
B、错层公寓
C、复式公寓
D、单间公寓


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57、单项选择题  按风险影响的程度和范围来划分，风险可分为（）。

A、纯粹风险与投机风险
B、财产风险、责任风险及人身风险
C、自然风险、社会风险和技术风险
D、基本风险与特殊风险


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58、多项选择题  下列物业的评估中，适且用市场比较法的有（）。

A、物业开发用地
B、普通商品住宅
C、教堂
D、学校
E、标准厂房


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59、单项选择题  租赁管理的客户对象是（）。

A、出租方
B、房地产中介机构
C、业主
D、租用物业的租户


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60、单项选择题  《最高法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第8条规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的（）”。

A、90%
B、60%
C、70%
D、80%


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61、多项选择题  选择写字楼物业投资区位时要考虑的主要因素有（）。

A、当地提供主要原材料的可能性
B、技术人才和劳动力供给的可能性
C、易接近性
D、周围土地利用情况和环境
E、与其他商业设施接近的程度


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62、多项选择题  市场占有率分析结果，要求计算出目标物业的（）。

A、市场占有率
B、租约期间长度
C、出租进度
D、租赁价格
E、达到稳定出租率水平所需要的时间


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63、单项选择题  不良资产比率指标的计算公式为（）。

A、不良资产比率=年初不良资产总额/年末资产总额×100%
B、不良资产比率=年末不良资产总额/年末资产总额×100%
C、不良资产比率=年末不良资产总额/年初资产总额×100%
D、不良资产比率=年末不良资产总额/上年资产总额×100%


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64、单项选择题  （）是传统的预算编制方法，特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业管理企业采用。

A、固定预算
B、弹性预算
C、零基预算
D、滚动预算和概率预算


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65、多项选择题  向企业高层管理者提交的物业管理报告的重点是（）。

A、物业管理企业收取了多少管理费用
B、物业管理费用具体用在什么地方
C、物业管理企业未末的管理工作打算
D、企业的盈利
E、本期物业经营管理工作完成的情况


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66、多项选择题  CRM是一种手段，这是根本目的是（）。

A、降低运营成本
B、提高企业销售收入
C、提高客户满意度
D、加强产品流通
E、提高员工生产力


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67、多项选择题  企业绩效评价的计分方法分为（）。

A、基本指标计分方法
B、修正指标计分方法
C、评议指标计分方法
D、偏差指标计分方法
E、定量和定性相结合计分方法


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68、单项选择题  物业资产保值率和升值率最大化是写字楼物业管理的（）。

A、经营目标
B、服务目标
C、管理目标
D、微观目标


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69、多项选择题  政府评价依据不同的需要具体分为便行评价和特定评价，特定评价的主要对象包括（）。

A、国家控股重要企业
B、列入试点的企业集团
C、承包经营、委托经营或租赁经营到期的企业
D、领导班子换届或主要领导变动的企业
E、发生重大损失或造成严重社会影响的企业


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70、多项选择题  以下有关房地产直接投资和间接投资的表述，正确的有（）。

A、直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作 
B、间接投资主要是将资金投入与房地产相关的证券市场 
C、直接投资可分为开发投资和置业投资两种形式 
D、开发投资者一般是从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值等方面的利益 
E、间接投资者不直接参与房地产经营管理工作


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71、单项选择题  关于物业价格与一般物品的价格相同之处，不正确的是（）。

A、都容易受单个消费者的个别因素影响
B、都是价格，用货币来表示
C、都有波动，受供求因素的影响
D、都是按质论价：优质高价，劣质低价


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72、多项选择题  关于公开招标，说法正确的有（）。

A、凡符合投标基本条件又有兴趣的物业管理企业均可申请投标
B、一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业
C、一般向3—5家物业管理企业公开发出招标通知
D、是目前广泛采用的招标方式
E、竞标单位较多，工作量大，时间长


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73、单项选择题  （）是物业的市场定位。

A、物业发展目标 
B、物业管理目标 
C、租户管理 
D、租务市场管理


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74、单项选择题  物业经营管理的对象通常是（）。

A、物业资产管理公司
B、物业管理企业
C、收益性物业
D、自用型物业


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75、多项选择题  物业管理招标可分为下列（）三个阶段的招标。

A、早期介入
B、前期物业管理
C、后期物业管理
D、日常物业管理


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76、多项选择题  关于间接费用，说法正确的有（）。

A、包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。
B、包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费等。
C、包括固定资产折旧费及修理费
D、包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料
E、包括低值易耗品摊销及其他费用等


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77、多项选择题  写字楼物业管理绩效的主要指标包括（）。

A、出租率 
B、租金价格水平 
C、租金拖欠和坏账情况 
D、租约续签、退签等 
E、净租金收入占毛租金收入的比率


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78、单项选择题  物业管理企业组织机构设置的要求是：按照（）设置，统一领导、分层管理，分工协作，力求精干、高效、灵活。

A、组织规模
B、组织任务
C、组织名称
D、规模和任务


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79、多项选择题  属于物业建设单位在开发过程中所订立的合同的是（）。

A、建设施工合同
B、售房合同
C、收益性物业的租赁合同
D、水电供应合同
E、专项维修工程承包合同


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80、单项选择题  根据资产组合理论，不正确的是（）。

A、投资者应当适当地分散投资，从而有效地抵消一部分风险
B、“不要把鸡蛋放在一个篮子里”
C、理性的投资者将选择风险最小的那个组合
D、投资者选择不同部门和不同地理区域进行资产组合，当不同投资之间相关系数为负，存在补偿，整体风险将降低


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81、多项选择题  零售物业商业物业管理中租赁管理主要包括：（）三个工作内容。

A、租金确定与调整 
B、租约制定 
C、租户选择 
D、租户管理 
E、租约解除


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82、多项选择题  静态盈利能力指标一般有（）。

A、财务内部收益率
B、现金回报率
C、静态投资回收期
D、投资回报率
E、资产负债率


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83、单项选择题  最好的利润分配决策是使（）的决策。

A、利润最大化 
B、资本利润率最大化 
C、每股利润最大化 
D、企业价值最大化


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84、多项选择题  出租单元的面积规划，实际上就是通过综合考虑（）。

A、租户的规模
B、租户的素质
C、租户的组织构架
D、租户的偏好与品位
E、需要安装的设备和财务支付能力


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85、多项选择题  写字楼物业经营管理的绩效评价的主要指标有（）。

A、服务满意度 
B、客户满意度 
C、物业品牌化 
D、物业经济指标 
E、物业技术指标


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86、单项选择题  零售商业物业管理模式中，（）模式是目前风险最低的。

A、成立子公司
B、委托专业公司
C、成立分公司
D、企业职能部门管理


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87、单项选择题  心理学是在（）模式下研究人的问题的。

A、简单
B、健康
C、通约
D、一般


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88、单项选择题  别墅（Villa）是指在风景区或在效外建造的供休养的住所。下列概念中，只有（）具有别墅类产品的独有性。

A、空中别墅
B、叠拼别墅
C、独栋别墅
D、双拼别墅


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89、多项选择题  租赁合同自然终止的情况包括（）。

A、无正当理由，拖欠房屋租金6个月以上的
B、租赁合同到期
C、符合法律规定或者合同约定的解除合同条款的
D、因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的
E、当事人协商一致的


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90、单项选择题  设备更新的核心工作，是确定设备的（）。

A、价值
B、自然寿命
C、技术寿命
D、经济寿命


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91、单项选择题  根据是否考虑（）因素的影响，盈利能力指标分为静态指标和动态指标。

A、利润率
B、通货膨胀率
C、利率
D、资金时间价值


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92、单项选择题  与初始投入的资金相比，投资完成后，收回资金的购买力降低给投资者带来的风险称为（）。

A、通货膨胀风险
B、或然损失风险
C、变现风险
D、个别风险


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93、单项选择题  下列关于建筑物的有效年龄的表述，不正确的是（）。

A、是指建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点止的日历年数
B、建筑物的经济寿命减去有效年龄之后是剩余经济寿命
C、当建筑物维修养护正常时，其有效年龄与实际年龄相当
D、是指估价时点时的建筑物状况和效用所显的年龄


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94、单项选择题  （）不受已往实际费用支出水平的限制，完全根据预算期业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各支出项目进行逐个分析和计量，从而制定出费用预算。

A、固定预算
B、弹性预算
C、零基预算
D、滚动预算和概率预算


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95、单项选择题  收益法可分为报酬资本化法和（）。

A、直接资本化法
B、收益还原法
C、假设开发法
D、现金流量折现法


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96、单项选择题  （）承保的是被保险人在保险期限内，在保险地点发生的，由被保险人的侵权行为导致的的依法应由被保险人承担的对第三者的民事赔偿责任。

A、公众责任保险
B、附加第三者责任险
C、物业综合险
D、雇主责任保险


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97、多项选择题  物业服务合同的法律特征有（）。

A、物业服务合同是实践合同
B、物业服务合同是诺成合同
C、物业服务合同是双务合同
D、物业服务合同是有偿合同
E、物业服务合同是代理合同


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98、多项选择题  网络财务相对于传统的财务管理手段与方法而言，优势主要表现在（）。

A、企业事务可以进行远程处理
B、企业的事务可以进行现场处理
C、财务系统能和其他各业务部门管理系统做到无疑缝连接
D、使用电子单据和电子货币提高工作效率和资金运用效率
E、企业的一切活动均可以实时报告，便于企业进行在线管理


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99、多项选择题  关于边际成本，表述正确的有（）。

A、边际成本大于边际收入时的服务量，为企业可能获得其最大利润的服务量
B、可用以判断增减服务量在经济上是否合算
C、当增加一个单位服务量所增加的收入高于边际成本时，是不合算的
D、服务量增至边际成本等于边际收入时，为企业获得其最大利润的服务量
E、边际成本小于边际收入时的服务量，为企业可能获得其最大利润的服务量


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100、单项选择题  对雇员在保单有效期内，从事保单所载明的与投保人业务有关工作时，由于意外或疏忽，造成（）人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人赔付的金额，保险人负责赔偿。

A、投保人
B、被保险人
C、第三者
D、雇员


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101、单项选择题  关于区域购物中心，表述错误的是（）。

A、建筑规模10万m²以上
B、有效商业服务半径可达到200Km
C、是一个高效运作的统一体
D、通常由一家大型百货公司为主要租户


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102、单项选择题  报酬率可视为包含无风险报酬率和（）两大部分。

A、投资风险补偿报酬率 
B、缺乏流动性补偿报酬率 
C、管理负担补偿报酬率 
D、风险报酬率


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103、单项选择题  营业成本不包括（）。

A.直接人工费
B.直接材料费
C.管理费用
D.间接费用


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104、多项选择题  运用市场法估价时，建立价格可比基础包括如下（）方面的工作。

A、统一付款方式 
B、统一采用人民币 
C、统一货币单位 
D、统一采用平方米
E、统一采用单价


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105、单项选择题  现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内（）的简化图式。

A、资金流入
B、资金流出
C、资金形态
D、资金运动状态


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106、单项选择题  物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指（）的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。

A、具有相应资质 
B、符合招标条件 
C、被指定参加 
D、由上级领导推荐


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107、单项选择题  经营亏损挂帐比率能够深入反映企业资产经营管理中存在问题，该指标为（）是最佳状态。

A、100
B、80
C、50
D、0


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108、多项选择题  物业管理企业的组织形式有直线制、职能制、直线职能制和（）等。

A、项目部制
B、事业部制
C、矩阵制
D、多维制


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109、多项选择题  除非经保险人同意并缔结特别合约，对下列财产的损失，火灾保险合同不予承保（）。

A、物业内寄售的货物
B、金银珠宝
C、物业设备
D、票据
E、物业公共部位


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110、单项选择题  （）是评价工作的基本准绳和前提，也是客观评判评价对象优劣的具体参照物和衡量尺度。

A、评价指标
B、评价标准
C、评价方法
D、评价结果


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111、单项选择题  某笔贷款按月还本付息，“年利率12%，每月计息一次”。则名义利率和实际利率分别是（）。

A、12%，1%
B、1%，12%
C、12.68%，12%
D、12%，12.68%


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112、单项选择题  （）是预测估价对象未来各期的净现金流量，选用适当的折现率将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值方法。

A、直接资本化法
B、收益还原法
C、假设开发法
D、报酬资本化法


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113、单项选择题  上题中如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息是（）万元。

A、356.23
B、486.57
C、536.48
D、684.75


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114、单项选择题  关于编写物业管理报告应当注意的基本要求，说法正确的是（）。

A、突出重点、兼顾一般
B、注重时效、真实可靠
C、报告清楚、文字简练
D、以上都是


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115、单项选择题  物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据（）从事物业管理相关活动的经济实体。

A、物业管理服务内容
B、物业管理服务标准
C、物业服务合同
D、物业管理服务费用


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116、单项选择题  房地产投资企业通过资本市场融资时，房地产债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为（）。

A、MBS投资者
B、REITs投资者
C、房地产直接投资者
D、房地产间接投资者


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117、单项选择题  关于周期风险的表述，不正确的是（）。

A、是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险
B、是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险
C、美国房地产市场的周期大约为18—20年，香港为7—8年
D、房地产市场从繁荣阶段进入萧条阶段时，抗风险能力较弱的房地产投资者常常面临破产


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118、单项选择题  在零售商业物业内还同时会聚集着很多出售同种或者类似商品的零售店，其理论依据是（）。

A、中心地理论
B、集聚效应理论
C、同类零售店聚集理信纸
D、需求外部效应理论


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119、多项选择题  空置和收租损失是指（）。

A、空置的面积不能产生租金收入 
B、租出的面积没有收到租金 
C、出租面积的变化导致租金减少 
D、租金水平的变化导致租金减少 
E、可出租面积的减少而少收的租金


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120、多项选择题  对分散产权的零售商业物业进行集中统一的专业化物业经营管理服务的益处有（）。

A、利于选择优良租户
B、利于优化零售商业的业态组合
C、利于实现业主总体利益的最大化
D、可使商业辐射区域覆盖整个城市
E、能满足各种顾客层次的一站式购物消费和一站式享受的需求


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121、单项选择题  编写评价报告正文明，要求语言简洁规范，思路清晰，字楼要控制在（）字左右。

A、1000字
B、2000字
C、3000字
D、5000字


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122、单项选择题  （）的类型决这了每一零售商业物业最的租户组合形式。

A、主要租户
B、租户组合
C、经营产品
D、潜在客户


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123、单项选择题  以下关于住房抵押贷款证券化的表述，不正确的是（）。

A、专门设立的特殊目的公司向银行购买其所扭亏为盈的个人住房抵押贷款债权
B、公司将其购买的债权汇集重组成抵押贷款债权集合
C、通过政府、银行、保险公司或担保公司等为债权集合提供担保，公司将债权转化为信用等级较高的证券，并出售给投资者
D、购买住房抵押支持证券属于房地产直接投资


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124、多项选择题  租务市场管理包括（）。

A、吸引和发现可能的租户 
B、制定有效的租金收取政策 
C、对租户进行评估筛选并与其进行租约谈判 
D、租户履行租约义务的监督 
E、服务费管理


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125、单项选择题  物业管理招标投的基本原则是：物业管理招标投标应依法组织实施，招标投标过程应（）。

A、公开、合理、平等
B、公开、公平、合理
C、公开、合理、公正
D、公开、公平、公正


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126、多项选择题  下列属于委托管理模式特点的有（）。

A、业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金
B、业主不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险
C、物业管理企业风险较大
D、业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租金收入
E、物业管理企业只负责物业管理和服务，只要没有失职行为就不承担风险


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127、多项选择题  零售物业的投资区位选择时要进行（）。

A、商业辐射区域分析
B、消费者行为、偏好及购买能力分析
C、项目的易接近性或交通通达程度分析
D、竞争性物业的竞争条件分析
E、市政公用设施的完备程度分析


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128、多项选择题  物业管理招标投标的策划与实施应做好以下主要工作：（）

A、获取招标信息
B、尽量不参加招标方的资格审查
C、登记并取得招标文件、准备投标文件、送交投标文件
D、签约并执行合同


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129、单项选择题  不属于物业管理报告构成内容的是（）。

A、工作总结
B、满意度调查
C、财务报告
D、未来工作计划


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130、多项选择题  物业管理计划的主要内容有（）。

A、建筑物管理计划
B、租赁计划
C、财务收支计划
D、物业运行绩效评估与业主沟通计划
E、企业盈利和发展计划


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131、多项选择题  如果采用净租金的形式，业主需要明确的事项有（）。

A、承租人要支付哪些费用 
B、哪些费用属于代收代缴费用 
C、哪些费用是按租户所承租的面积占整个物业中可出租面积的比例来收取 
D、所有的经营费用要从其所收取的租金中全额支付 
E、哪些费用主要以决于租户对设备设施和能源使用的程度


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132、单项选择题  雇主责任保险的扩展包括附加医药费保险和（）。

A、附加医疗费保险
B、附加雇员个人财产保险
C、附加第三者责任险
D、附加公众责任保险


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133、多项选择题  租赁期间管理包括（）。

A、吸引和发现可能的租户
B、租户履行租约义务的监督
C、对租户进行评估筛选并与其进行租约谈判
D、制定有效的租金收取政策
E、服务费管理


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134、单项选择题  （）是指一项成本仅与某一方案有关，当该方案被取消时，此项成本亦可免除。

A、估计成本
B、沉没成本
C、可缓成本
D、可免成本


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135、单项选择题  不属于财务管理基本内容的是（）。

A、筹资决策
B、投资决策
C、经营管理决策
D、利润分配决策


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136、多项选择题  业主依靠物业管理企业的及时沟通来了解其物业的表现情况，最常用的沟通手段有（）。

A、物业管理企业内部刊物
B、定期的年度或季度表现报告
C、定期的管理会议
D、通过电话或现场会议形式的定期私人接触
E、社区文化活动


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137、多项选择题  商品住宅需求的影响因素主要有（）。

A、收入的变化
B、政府的税收政策
C、国际市场住宅价格
D、对未来的预期
E、政府的住房政策


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138、单项选择题  由于房地产的不可移动性或受制于地区性需要的特性，所有其他影响房地产投资成败的要素均与（）相关

A、所投资的房地产类型
B、投资决策的准确性
C、进入房地产市场的时机选择
D、房地产所处的区位


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139、单项选择题  物业经营管理战略性工作内容包括确定战略、确定管理标准、构建信息基础、（）、进行资产组合。

A、日常维护和维修
B、成本管理
C、决策分析
D、物业保险管理


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140、多项选择题  租约期满时，租赁管理工作则主要集中在（）。

A、收取租金
B、房屋空间交付
C、租金结算
D、租约续期
E、房屋空间收回管理


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141、多项选择题  物业经营管理与传统物业管理的关系，表述不正确的有（）。

A、物业经营管理活动不包括对物业本身的维修、养护、管理
B、传统物业管理强调为业主提供价值管理服务
C、物业经营管理强调满足业主物业投资收益，企业发展战略及主营业务发展目标的需求
D、写字楼、零售商业等收益性物业完全可以通过物业经营管理活动，像企业那样为业主或投资者创造利润和回报
E、物业保值、增值要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略必的物业资产价值管理方向拓展


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142、多项选择题  建筑物管理计划的内容，包括如下（）。

A、建筑物维护的标准
B、建筑物管理策略
C、租金方案
D、物业检查计划
E、财务收支计划


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143、多项选择题  下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有（）。

A、系统风险是指市场供求风险
B、较之个别风险，系统风险不易判断和控制
C、或然损失风险属个别风险
D、周期风险属于个别风险
E、持有期风险属于个别风险


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144、多项选择题  物业管理信息系统得特征为：功能覆盖物业管理的所有环节，与其他软件相配合实现物业管理的办公自动化；采用方便灵活的输入方法及（）。

A、便于采集企业物业资产信息
B、高效的查询与输出手段
C、与其他软件有良好的兼容能力
D、具有与外界交流信息的网络系统
E、辅助管理人员的日常工作


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145、多项选择题  收益性物业的运营费用包括（）等。

A、空置和收租损失
B、抵押贷款还本付息
C、房产税和所得税
D、为租客提供服务的费用
E、物业管理费用


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146、单项选择题  我国现阶段个人收入的按劳分配原则主要适用于（）

A.全社会各种经济成分
B.全社会各种混合经济成分
C.公有制经济
D.非公有制经济


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147、单项选择题  固定资产平均折旧年限一般为（）年。

A.15
B.10
C.20
D.5


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148、多项选择题  物业管理企业不购买物业保险的情况有（）。

A、风险是不可预见的
B、风险是可以避免的
C、风险是可以忍受而保留的
D、机动车辆的第三者责任险
E、风险是可以采取种种措施进行预防和抑制的


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149、多项选择题  政府干预房地产市场的政策目标通常包括（）。

A、实现房地产市场持续健康发展
B、使存量房地产资源得到最有效的使用
C、保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间
D、严格控制土地使用权的出让和转让
E、满足特殊群体的需要


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150、多项选择题  房地产资产管理公司的主要工作任务和目标包括（）。

A、负责管理物业管理企业和设施管理公司B、监督物业管理企业和设施管理公司的行为
C、指导物业管理企业和设施管理公司为物业发展制定战略计划
D、使管理范围内的物业在所处的子市场内实现价值最大化
E、满足业主、租户和物业管理企业的要求


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151、单项选择题  市级购物中心建筑面积一般在（）。

A、3万m²以上
B、1万—3万m²之间
C、3000—10000m²之间
D、3000m²以下


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152、多项选择题  大宗房地产投资组合中，物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相互关系的表述如下（）。

A、物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理
B、房地产组织投资管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司
C、房地产资产管理公司会努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险
D、为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略
E、房地产组织投资管理公司必须协调不同的资产管理公司，以平衡整个投资组合的现金流需求


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153、多项选择题  按照写字楼物业所具备的功能差异，可将写字楼分为（）。

A、自用型写字楼 
B、单纯型写字楼 
C、商住型写字楼 
D、租售型写字楼 
E、综合型写字楼


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154、多项选择题  将（）分开考虑，主要是为了在降低物业资产费用的同时保护企业主营业务活动。

A、企业业务
B、业务方向
C、物业资产占用形式
D、物业资产数量
E、物业资产使用情况


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155、单项选择题  某企业由会计报表可知，资产总计期初、期末数分别是1221100和1163150；负债合计期初、期末数分别是451100和373150，净利润为130000，则该企业净资产收益率为（）。

A、16.67%
B、10.65%
C、11.18%
D、36.84%


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156、单项选择题  （）是物业管理报告中最常见的类型，也是最为公开的报告。

A、向物业业主、租户提交的物业管理报告
B、向高层次管理者提供的物业管理报告
C、向投资者或董事会提交的物业管理报告
D、年度物业管理报告


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157、单项选择题  （）是指企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产。

A、企业资产
B、企业物业资产
C、企业不动资产
D、企业流动资产


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158、单项选择题  资产管理公司通过（），来聘用、解聘和调配物业管理企业。

A、监控物业的运行绩效
B、监控现场物业管理工作情况
C、监控物业管理和物业运营的收益
D、监控物业管理和物业运营的成本


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159、单项选择题  （）又称分成租金，零售商业用房通常采用这种租金。

A、成本租金
B、日租金
C、按建筑面积计算的租金
D、定率租金


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160、多项选择题  物业管理企业的财务费用包括（）。

A、利息净支出
B、汇兑净损失
C、金融机构手续费
D、公司筹资发生的其他财务费用
E、税金


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161、多项选择题  房地产投资之弊在于（）。

A、流动性差
B、投资数额巨大
C、投资建设期长
D、投资回收期长
E、需要专门的知识和经验


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162、单项选择题  物业管理招标由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据（），制订符合其管理服务要求和标准的招标文件。

A、物业管理服务费 
B、物业管理服务标准 
C、物业服务合同 
D、物业管理服务内容


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163、单项选择题  目前我国营业税的税率为（），城市维护建设税和教育费附加在市区分别为营业税税额的（）和（）。

A、12%；4%；3%
B、12%；5%；3%
C、5%；10%；3%
D、5%；7%；3%


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164、多项选择题  按照不同的评价目的和评价工作的实施主体，物业管理绩效评价的类型有（）。

A.物业资产管理项目评价
B.政府评价
C.企业集团外部评价
D.社会评价
E.企业自我诊断评价


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165、单项选择题  写字楼出租过程中，物业管理师常要计划R/U系数，它是（）。

A、可出租面积/出租单元内建筑面积
B、出租单元内建筑面积/可出租面积
C、可出租面积/出租单元内使用面积
D、出租单元内使用面积/可出租面积


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166、单项选择题  关于房地产投资分析评价指标的表述，不正确的是（）。

A、静态盈利指标通常在概略评价时采用
B、为项目提供融资的金融机构，更加重视项目偿债能力的评价结果
C、动态盈利指标适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目
D、清偿能力指标能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果


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167、多项选择题  零售商业物业管理中的风险类型有：（）和产权与管理权相分离风险。

A、管理模式风险 
B、管理范围不确定风险 
C、垫款风险 
D、突发事件风险 
E、投资风险


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168、单项选择题  不属于筹资成本的是（）。

A、融资费用
B、股票与债券的印刷费用
C、借款利息
D、由于筹资原因不能及时偿还的债务


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169、多项选择题  物业管理计划的表现形式有（）。

A、近期计划
B、远期计划
C、年度计划
D、中短期计划
E、长期计划


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170、单项选择题  写字楼物业治字的主要任务是（）。

A、引导和监督 
B、疏导和防范 
C、监督和控制 
D、疏导和控制


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171、单项选择题  服务量增至边际成本（）边际收入时，为企业获得其最大利润的服务量。

A、大于
B、等于
C、小于
D、不等于


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172、多项选择题  物业价格不同于一般物品价格的特征包括（）。

A、物业价格受区位的影响很大
B、物业价格实质上是物业权益的价格
C、物业价格受供求因素的影响
D、物业价格形成的时间较长
E、物业价格受交易者个别因素的影响


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173、单项选择题  （）是写字楼良好形象的缩影，是写字楼项目难以估价的无形资产。

A、价格
B、环境
C、品牌
D、服务


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174、多项选择题  关于成本估算的表述，正确的有（）。

A、成本估算服务于物业管理招投标阶段确定服务费用报价
B、成本估算亦可服务于物业管理服务实施过程中企业内部的成本管理工作
C、成本估算是物业管理企业财务预算的一个重要组成部分
D、成本估算是成本水平结果的系统化
E、成本估算 91eXAm.org是成本决策结果的系统化


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175、多项选择题  物业经营管理的目标包括（）。

A、为业主或投资者创造利润和回报
B、使物业在运行使用过程中能够保值增值
C、在物业经济寿命的全周期内，持续满足租户正常空间使用需求
D、物业经营成本最小化
E、保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力


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176、单项选择题  （）更能揭示企业市场认可的价值，因此应该成为企业较为合理的财务管理总体目标。

A、利润最大化
B、资本利润率最大化
C、每股利润最大化
D、企业价值最大化


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177、单项选择题  零售商业物业引入很多不同类型的零售店入住，其理论依据是（）。

A、集聚效应理论
B、零求外部效应理论
C、同类零售店聚集理论
D、中心地理论


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178、单项选择题  某物业管理企业，年工资总额369600元，则福利基金为（）元。

A、7392
B、73920
C、51744
D、5544


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179、单项选择题  一般而言，物业的（）可以反映物业价格水平的高低。

A、保留价
B、总价格
C、起价
D、单位价格


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180、多项选择题  物业经营管理中的战略性工作包括（）。

A、确定战略
B、构建信息基础
C、决策分析
D、进行资产组合
E、成本管理


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181、单项选择题  （）是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。

A、房地产债券投资
B、房地产间接投资
C、房地产开发投资
D、房地产转业投资


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182、单项选择题  （）是指建筑物从竣工验收合格之日起至对物业价值不再有贡献时止的时间。

A、自然寿命
B、有效年龄
C、经济寿命
D、实际年龄


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183、多项选择题  固定资产折旧费是指物业管理企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用，各类固定资产包括（）。

A、交通工具
B、通信设备
C、办公设备
D、劳保用品
E、工程维修设备


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184、多项选择题  承租人的权利有（）。

A.出租房屋出售时，有优先购买权
B.对物业管理状况提建议的权利
C.按期交纳租金
D.爱护使 用房屋
E.经出租人同意有转租获利的权利


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185、单项选择题  （）是指以物业价值为基础确定的租金。

A、市场租金
B、商品租金
C、福利租金
D、成本租金


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186、单项选择题  以下关于房地产置业投资的表述，不正确的是（）。

A、房地产置业投资以获取物业所有权和使用权为目的
B、其对象可以是市场上的增量房地产或存量房地产
C、其目的是自用
D、投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售，并获取转售收益


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187、单项选择题  公寓的租户希望获得洗衣服务，出租人就增加自助洗衣房，这表明出租人考虑了房地产投资的（）。

A、适应性
B、差异性
C、长期性
D、政策性


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188、单项选择题  关于物业状况调整的表述，不正确的是（）。

A、物业状况调整是将可比实例在其物业状况下的价格，调整为在估价对象物业状况下的价格
B、物业状况调整包括区位状况调整
C、物业状况调整包括物业市场状况调整
D、可比实例状况好于估价对象状况，则应对可比实例价格作减价调整


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189、多项选择题  房地产投资的利润是通过（）途径创造出来的

A、在极好的条件下从开发商手中购买物业
B、通过物业管理保障物业始终处在正常的运行状态
C、在合适的时机售出物业
D、在极好的条件下从原业主手中购买物业
E、在持有期间以现金流入量的现值最大化为目标来经营物业


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190、单项选择题  物业管理企业的（）登记内容包括：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员和公司章程。

A、工商注册 
B、资质申请 
C、税务注册 
D、组织机构代码注册


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191、多项选择题  房地产市场供求分析主要从以下哪几个方面进行（）。

A、供给分析
B、城市规划分析
C、需求分析
D、竞争分析
E、市场占有率分析


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192、多项选择题  在写字楼满意度中，属于感生服务的有（）。

A、全与缺之分（服务制度）
B、快与慢之分（服务效率）
C、明与暗之分（服务标准）
D、热与冷之分（服务态度）
E、好与坏之分（服务质量）


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193、多项选择题  从管理的层次上，物业管理可以分为（）。

A、委托管理
B、公司管理
C、现场管理
D、现场作业
E、物业经营


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194、单项选择题  （）是业主十分关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。

A、潜在毛租金收入的最大化
B、税前现金流的最大化
C、净运营收益的最大化
D、税后现金流的最大化


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195、多项选择题  物业管理企业的特征可以归纳为（）。

A、独立的企业法人 
B、具有一定的公共管理性质的职能 
C、实施标准化管理 
D、属于服务性企业


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196、多项选择题  物业估价的基本方法包括（）。

A、市场法
B、成本法
C、收益法
D、趋势法
E、折旧法


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197、多项选择题  物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同有（）。

A、设备采购及安装合同
B、垃圾清运
C、环境卫生承包
D、治安保卫管理承包
E、绿化管理或工程承包


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198、多项选择题  租约执行中，租赁管理的主要工作内容包括（）。

A、房屋空间交付
B、收取租金
C、租金调整
D、租户关系管理
E、租金确定


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199、多项选择题  企业物业资产管理的工作内容包括：（）及进行多样化的物业投资；结合企业主营业务选择物业占用形式；建立合理的物业资产管理机构；明确物业管理师的责任；审慎选择物业资产管理顾问。

A、编制企业物业资产清单
B、建立合理的组织机构
C、设定管理目标
D、控制成本
E、适时处置资产并获得收入


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200、多项选择题  关于人工费中的福利费的表述，正确的有（）。

A、福利费包括福利基金、工会基金
B、福利基金按工资总额的14%计算
C、福利基金按工资总额的4%计算
D、教育经费按工资总额的1.5%计算
E、工会基金按工资总额的2%计算


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