1、问答题  为什么说房地产是实物和权益价值并重

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本题答案：房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，房地产的实
本题解析：试题答案房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，房地产的实物价值不仅要影响房地产的使用，也是决定其价值量大小的重要因素，其实物价值的重要性远超过像专利权、著作权等无形资产的实物价值的重要性;房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，例如所有权、使用权等，房地产的权益决定了权利人对房地产的占用、使用、收益、处分情况，在很大程度上也决定了房地产的价值，正是因为房地产的权益非常重要，因此，房地产的转移必须办理过户手续，仅有实物的转移是不够的。

2、单项选择题  除了耕地占用税和（）应按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。

A.房产税
B.土地增值税
C.城镇土地使用税
D.契税

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本题答案：C
本题解析：除了耕地占用税和城镇土地使用税应按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务

3、判断题  房地产估价机构依法从事房地产估价活动不受行政区域、行业限制。（）

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本题答案：对
本题解析：房地产估价机构可以在其资质等级范围内从事估价业务，不受地域范围限制

4、单项选择题  以法律形式确立了房地产估价地位的是（）。

A.《物权法》
B.《城市房地产管理法》
C.《国有土地上房屋征收与补偿条例》
D.《房地产估价机构管理办法》

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

5、单项选择题  一个估价项目中的估价时点，本质上是由（）决定的。（2010年试题）

A.估价委托合同签订时间
B.估价目的
C.实地查勘估价对象的时间
D.委托人意愿

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本题答案：B
本题解析：估价时点是不可以随意确定的，应当根据估价目的来确定。估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。参见教材P31。

6、单项选择题  中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作不包括（）。

A.房地产估价师执业资格考试、注册和继续教育
B.建立房地产估价机构信用档案
C.拟定房地产行业相关政策法规
D.对会员的执业行为进行日常监管

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本题答案：C
本题解析：C应为拟定并推行房地产估价、房地产经纪技术标准和执业规则。

7、多项选择题  房地产估价师应遵守的职业道德包括（）。

A.为委托人争取最大的权益
B.诚实守信
C.公平竞争
D.承担社会责任
E.保守秘密

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本题答案：B, C, D, E
本题解析：暂无解析

8、判断题  房地产估价师应当保持估价的独立性，当与估价委托人、估价利害关系人有利害关系或者与估价对象有利益关系的，应当主动回避相应的估价业务。（）

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本题答案：对
本题解析：不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照估价目的划分，应当在资质等级许可的业务范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制。

9、多项选择题  在国有建设用地使用权出让中，不是为竞买人确定报价提供参考依据的估价是（）。

A.挂牌底价
B.招标底价
C.协议价格
D.保留价
E.竞买人可承受的最高价

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本题答案：A, B, C, D
本题解析：暂无解析

10、判断题  房地产交易双方当事人必须按照估价报告上提供的价格成交。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

11、判断题  鉴证性估价和咨询性估价这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师承担同样的法律责任。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

12、多项选择题  房地产评估不仅包含房地产价值评估，还可以包含（）等。

A.房地产周围环境评估
B.房地产制度政策评估
C.房地产开发项目的可行性评估
D.房地产投资风险评估
E.房地产机构绩效评估

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本题答案：A, B, C, D
本题解析：暂无解析

13、单项选择题  抵押合同签订后，该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖时，对拍卖新增房屋所得（）。

A.抵押人无权优先受偿
B.抵押权人无权优先受偿
C.抵押权人有权优先受偿
D.抵押人有权对全部房地产优先受偿

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

14、单项选择题  （）年原建设部发出了《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》（建住房函［2002］192号），决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执（从）业人员信用档案系统。

A.2001
B.2002
C.2003
D.2005

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

15、单项选择题  在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是（）。

A.估价利害关系人
B.估价对象权利人
C.估价委托人，不是报告使用者
D.估价委托人和报告使用者

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

16、多项选择题  下列法律法规和标准中，应作为国有土地上房屋征收估价依据的有（）。

A.《中华人民共和国物权法》
B.《中华人民共和国城市房地产管理法》
C.《国有土地上房屋征收评估办法》
D.《房地产估价规范》
E.《中华人民共和国担保法》

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本题答案：A, B, C, D
本题解析：暂无解析

17、判断题  房地产估价师不能同时受聘于两个房地产估价机构。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

18、问答题  房地产估价的目的有哪些

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本题答案：土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、典当、保险、课
本题解析：试题答案土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、典当、保险、课税、农民集体征用补偿、城市房屋拆迁补偿、损害赔偿、分割、合并、纠纷、涉案、企业合资、合并、合作、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算、房地产估价纠纷、涉案中的房地产估价复核或鉴定等。

19、判断题  拍卖的房地产估价，人民法院既是委托人，也是估价报告的使用者。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

20、单项选择题  商品住宅可同时采用市场法、收益法和（）估计，以相互验证，但不互相替代。

A.路线价法
B.成本估价法
C.长期趋势法
D.假设开发法

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本题答案：B
本题解析：商品住宅可同时采用市场法、收益法和成本估价法估计，以相互验证，但不互相替代。

21、单项选择题  房地产估价机构的法定代表人是注册后从事房地产估价工作（）年以上的房地产估价师。

A.0
B.1
C.2
D.3

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

22、单项选择题  如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应（）。

A.视为无租约限制的房地产来估价
B.视房地产的具体情况来估价
C.考虑房屋租赁者的意见
D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定

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本题答案：A
本题解析：如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房地产来估价

23、单项选择题  下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）。

A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B.房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见
C.房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围
D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

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本题答案：B
本题解析：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。

24、判断题  如果为房地产买卖．抵押目的评估有租约限制的房地产价值，可以不考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。（）

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本题答案：错
本题解析：如果为房地产买卖．抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响，特别是对于那些合同租金与市场租金差异较大和租赁期限较长的有租约限制的房地产。征收或拆迁补偿目的的评估是可以不考虑租约限制的

25、单项选择题  下列经济活动中，不需要评估房地产抵押价值的是（）。

A.初次抵押贷款
B.再次抵押估价
C.续贷抵押估价
D.处置抵押房地产

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

26、单项选择题  某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10％。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5％，则该住宅因被水淹造成的损失为（）元。（2011年真题）

A.49627
B.57647
C.65548
D.65920

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本题答案：C
本题解析：该住宅因被水淹造成的损失包括两块：一是重新装修费用，二是损失租金。都要折算到现在时点。50000×1.005-1.5+3000×0.9/0.005×（1-1.005-6）。

27、判断题  估价对象是由委托人指定，并由其完全决定的。（）

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本题答案：错
本题解析：估价对象是由委托人和估价目的双重决定。

28、判断题  在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害相关人。（）

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本题答案：错
本题解析：判断题可以用举反例进行判断。如借款人的抵押价值评估，借款人是委托人，但是使用人是贷款人。注意：判断题中，如果出现“任何、绝对、肯定、一定”之类字眼，往往都是错误的。

29、单项选择题  采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于（）。

A.按国家规定所确定的最低价
B.最低出让价
C.招标底价
D.拍卖底价

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

30、多项选择题  下列说法正确的是（）。

A.房地产价格是客观存在的
B.房地产价格是专业估价人员的价值判断结果
C.房地产价格由市场力量决定
D.由市场参与者集体的价值判断所形成

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本题答案：A, C, D
本题解析：房地产价格，主因是由市场供求决定的，是客观存在的，不以人的意志为转移。同时它并非是专业评价人员的价值判断结果（不是估价人员的主观定价）。

31、判断题  从专业估价角度来讲，房地产估价的核心是为了特定的目的，对特定的房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。（）

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本题答案：对
本题解析：应是对该房地产市场价值的评估。

32、多项选择题  房地产估价本质的认识包括（）。

A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值
B.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
C.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内
E.房地产估价既是一门学科又是一门技艺

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本题答案：B, C, D
本题解析：暂无解析

33、多项选择题  与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。

A.具有公信力
B.估价对象的价值更大
C.实行有偿服务
D.是由专业机构专业人员完成的
E.估价作业日期长

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本题答案：A, C, D
本题解析：专业估价与非专业估价的五大不同。

34、单项选择题  在保险事故发生后，房地产保险需要评估（），以为确定赔偿金额提供参考依据。

A.市场价格
B.保险价值
C.商品价值
D.所遭受的财产损失

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本题答案：D
本题解析：在保险 事故发生后，房地产保险需要评估所遭受的财产损失，以为确定赔偿金额提供参考依据。

35、判断题  房地产真正需要专业估价的基本条件是房地产具有独一无二和供给有限这两个特性。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

36、判断题  不同资质等级房地产估价机构的业务范同按照估价目的划分，应当在资质等级许可的业务范围内从事估价业务，而且要受地域范围的限制。（）

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本题答案：错
本题解析：鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。

37、多项选择题  房地产估价从某种意义上讲是（）房地产价值。

A.发明
B.发现
C.创造
D.确定
E.探测

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本题答案：B, E
本题解析：暂无解析

38、多项选择题  不同的估价目的将影响估价结果，是因为（）等不同。

A.价值时点
B.估价机构
C.估价对象范围
D.估价方法
E.房地产估价师

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本题答案：A, C, D
本题解析：暂无解析

39、判断题  客观合理价格或价值是估价对象在某种估价目的特定条件下形成的正常价格。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

40、判断题  对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋征收补偿为目的进行估价的，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房屋进行估价。（）

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本题答案：对
本题解析：城市房屋征收情况下，原有房屋会因为征收而灭失，因而其上的各种未来权利都会消失。因而直接按照无租约限制的房屋，进行完整产权房屋的价值评估。

41、单项选择题  关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。

A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较
B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准
C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值
D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围

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本题答案：B
本题解析：参见教材P9。估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。【该题针对“对房地产估价的基本认识”知识点进行考核】

42、判断题  房地产不仅在转让、租赁、抵押、征收、分割、损害赔偿、税收、保险等活动需要估价，房地产估价还普遍提供房地产咨 询顾问服务，而其他资产估价则主要限于价值评估本身。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

43、单项选择题  在房地产估价要素中，（）限制了估价报告的用途。

A.估价原则
B.价值时点
C.估价目的
D.估价对象

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

44、单项选择题  下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，不正确的有（）。

A.应做到诚实正直、公正执业
B.通过努力学习，可以接受部分超过自己专业能力的估价项目
C.未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开
D.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

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本题答案：B
本题解析：估价师对于感到自己的专业知识和经验所限而难以评估出合理的价值的，不应当承接

45、多项选择题  下面（）属于完全市场。

A.房地产市场
B.古董市场
C.电视机市场
D.手机市场
E.艺术品市场

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本题答案：C, D
本题解析：暂无解析

46、判断题  同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值不是唯一的。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

47、判断题  同一宗房地产在相同估价目的下所得到的评估价值应当相同。（）

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本题答案：错
本题解析：估价目的相同，估价时点不同，所得出的结果也不相同。

48、判断题  在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（）

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本题答案：错
本题解析：也包含无形资产，比如特许经营权等。P31最后一段～P32第一段内容

49、判断题  房地产估价活动的核心内容，是根据委托人的要求，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。（）

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本题答案：错
本题解析：应为2004年8月。

50、多项选择题  房地产估价规范的内容包括（）。

A.评估制度
B.估价原则
C.估价程序
D.估价报告
E.职业道德

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本题答案：B, C, D, E
本题解析：暂无解析

51、多项选择题  房地产估价师的职业道德包括（）。

A.有资格证书即可胜任任何估价业务
B.诚实与正直
C.公平竞争
D.社会责任
E.保守秘密

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本题答案：B, C, D, E
本题解析：暂无解析

52、单项选择题  对被征收人选择房屋产权调换的，其产权调换差价，下列说法中正确的是（）。

A.产权调换差价=用于产权调换房屋价值-被征收房屋价值
B.产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋价值
C.产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋的重置成本
D.产权调换差价=用于产权调换房屋的重置成本-被征收房屋价值

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

53、问答题  目前对房地产估价的需要主要有哪些方面

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本题答案：理论上需要进行房地产估价，现实中也需要进行房地产估价包
本题解析：试题答案理论上需要进行房地产估价，现实中也需要进行房地产估价包括房地产交易的需要、房地产抵押的需要、房地产典当的需要、房地产保险和损害赔偿的需要、房地产税收的需要、房地产征用拆迁补偿的需要、处理房地产纠纷和有关法律案件的需要、企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市破产清算等的需要、房地产管理的需要等。

54、多项选择题  2006年1月13日，（）联合出台了《房地产抵押估价指导意见》（建住房［2006］8号）。

A.原建设部
B.国土资源部
C.中国人民银行
D.最高人民法院
E.中国银行业监督管理委员会

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本题答案：A, C, E
本题解析：暂无解析

55、多项选择题  目前，国家针对房地产估价行业实施的市场准入机制包括（）。

A.对房地产估价师执业资格进行注册
B.对房地产估价机构资质进行核准
C.对房地产估价师执业资格进行审批
D.对房地产估价师执业资格进行认定
E.房地产估价机构法人代表必须是注册房地产估价师

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本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析

56、单项选择题  房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（）年以上的房地产估价师。

A.1
B.3
C.5
D.6

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本题答案：B
本题解析：房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师。

57、判断题  为房屋征收目的进行估价，不需要考虑房屋租赁的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

58、单项选择题  下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（）。

A.2004年8月中央政府与香港特别行政区政府签署了《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》
B.2004年8月首次完成了内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认
C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师
D.内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一

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本题答案：C
本题解析：C项没有规定，排除法

59、多项选择题  房地产估价是估价行业的主体，原因有（）。

A.国家法律规定
B.房地产是所有需要估价的资产中价值最大的
C.房地产"量大面广"，而其他资产的数量相对较少
D.房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少
E.房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身

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本题答案：C, D, E
本题解析：暂无解析

60、判断题  专业估价人员就是指专门从事房地产估价的人员。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

61、多项选择题  单独评估建筑物价值的情况有哪几种（）。

A.在房地产投保火灾险时评估其保险价值
B.在房地产火灾发生后评估其损失
C.评估期房价格
D.计算建筑物折旧
E.房地产抵押价值评估

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本题答案：A, B, D
本题解析：暂无解析

62、单项选择题  因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损评估属于（）。

A.灾害调查评估
B.规划实施情况评估
C.房地产评估
D.相关经济损失评估

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

63、判断题  任何一个估价项目都有估价目的。（）

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本题答案：对
本题解析：估价目的是基础，决定估价的其它方面。参见教材P29。

64、判断题  如果房地产估价人员感到自己的专业能力有限而难以对某一房地产进行估价，则不应接受该项估价委托。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

65、单项选择题  王某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计王某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给王某造成的损失为（）元。

A.12650
B.5000
C.13911
D.12574

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本题答案：D
本题解析：失之和＝污染治理费用＋损失的租金净收益的现值 租金净收益现值＝3000×（1－15%）／0.5%×［1－（1＋0.5%）－3］＝7574 损失之和＝5000＋7574＝12574。参见教材P22。

66、判断题  某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房，该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估价报告。王某以优惠价格取得该报告，并最终取得银行的抵押贷款。则对该住房的估价是专业房地产估价。（）

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本题答案：对
本题解析：专业估价与非专业估价相比，主要有五点不同：①由专业人员和专业机构完成；②是一种专业意见；③具有公信力；④实行有偿服务；⑤承担法律责任。

67、单项选择题  在实际估价中，选取（）应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取的。

A.价值时点
B.价值类型
C.估价机构
D.估价依据

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

68、多项选择题  关于房地产估价误差的说法，错误的有（）。

A.判断评估价值误差大小或者准确性，是将其与估价对象的重置价格进行比较
B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准
C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值
D.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围
E.判断评估价值的误差大小或者准确性的是合格估价师的重新估价结果

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本题答案：A, B
本题解析：暂无解析

69、单项选择题  （）是在土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收。

A.个人所得税
B.土地增值税
C.营业税
D.契税

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

70、单项选择题  专业估价与非专业估价的本质区别不包括（）。

A.由专业机构和人员完成
B.实行有偿服务
C.目的是评估市场价值
D.要承担法律责任

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本题答案：C
本题解析：本质区别除ABD外还有专业估价机构提供的是专业意见、具有公信力。

71、判断题  为促进税收工作，一般由税务机关对房地产交易价格进行估价。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

72、单项选择题  估价程序是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。房地产估价的基本程序包括以下几个方面，排序正确的是（）。①获取估价业务；②受理估价委托；③制订估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥求取估价对象价值；⑦撰写估价报告；⑧审核估价报告；⑨交付估价报告；⑩估价资料归档。

A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩
B.①②③⑤④⑥⑦⑧⑨⑩
C.②①③④⑤⑥⑧⑦⑨⑩
D.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

73、多项选择题  下列房地产估价活动中，不符合职业道德的行为有（）。（2011年真题）

A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估
B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助
C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查
D.估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价
E.某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告

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本题答案：A, D, E
本题解析：A因为存在利益相关关系，应该回避；D迎合了委托人的估价结果要求；E允许他人使用自己的名义。

74、判断题  征收、征用是为了公共利益的需要，具有一定的强制性，所以都是无偿的。（）

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本题答案：错
本题解析：尽管征收、征用是为了公共利益的需要，具有一定的强制性，但都不能是无偿的，必须依法给予补偿。

75、判断题  房地产估价师和房地产估价机构不但可以从事传统的估价业务，而且可以从事房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

76、判断题  每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证；有时是相互补充，但不应相互替代。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

77、单项选择题  房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类（）。

A.一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价
B.一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价
C.一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价
D.一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

78、多项选择题  房地产估价机构应当由自然人出资，以（）形式设立。

A.集体企业
B.国有企业
C.有限责任公司
D.合伙企业
E.股份有限公司

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本题答案：C, D
本题解析：暂无解析

79、判断题  估价委托人一定是估价对象权利人或估价报告使用者。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

80、多项选择题  房地产租赁包括（）。

A.建设用地使用权出租
B.房屋租赁
C.土地租赁
D.互换
E.用房地产作价出资

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本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析

81、判断题  专业房地产估价是指由专业估价人员对房地产估价对象的价值进行评估。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

82、多项选择题  下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。(2009年试题)

A.增加抵押贷款
B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测
C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款
D.处置抵押房地产
E.租赁抵押房地产

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本题答案：A, B, C
本题解析：租赁时需要确定租金，但是不需要确定抵押价值

83、多项选择题  下列哪种价值属于非市场价值（）。

A.快速变现价值
B.谨慎价值
C.清算价值
D.投资价值
E.正常成交价值

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本题答案：A, B, C, D
本题解析：暂无解析

84、多项选择题  在房地产评估中，下面哪些可列为估价目的（）。

A.土地所有权转让
B.租赁
C.企业合资
D.房地产估价纠纷

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本题答案：B, C, D
本题解析：估价目的可以划分为：土地使用权出让，房地产转让（包括买卖、交换、赠与、抵债等）、租赁、抵押、典当、保险、课税、农民集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿、损害赔偿、分割、合并、纠纷、涉案，企业合资、合作、合并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算、房地产估价纠纷、涉案中的房地产估价复核或鉴定等。在我国，不存在土地所有权转让的情况。

85、多项选择题  企业运营中的房地产，根据会计、计量的需求者、有关监管等的要求而对其（）进行评估。

A.公允价值
B.市场价值
C.理论价格
D.市场价格
E.交换价值

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本题答案：A, B
本题解析：暂无解析

86、多项选择题  中国内地在建立房地产估价理论和方法体系过程中借鉴和吸收了（）等国家和地区房地产估价的最新成果。

A.新加坡
B.日本
C.美、英、德
D.中国香港和中国台湾
E.印度

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本题答案：B, C, D
本题解析：暂无解析

87、单项选择题  关于征收和征用，下列说法正确的是（）。

A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题
B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿
C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为
D.征收是无偿的，征用是有偿的

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本题答案：A
本题解析：征收征用都应给予补偿BD错，征用的范围不仅限于房地产，C错。

88、单项选择题  下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是()。(2009年试题)

A.了解某宗房地产的出租人权益价值
B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值
C.了解某地区地震后房地产价值的变化
D.了解某宗房地产的应缴纳城镇土地使用税额

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本题答案：D
本题解析：前三个都需要，而城镇土地使用税额是依据占地面积乘以相应的纳税税率计算的，不需要进行房地产估价。但是如果是房产税，就需要了，因为计税依据和房地产价值有关。本题的综合性较强。

89、判断题  估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

90、问答题  房地产的特性

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本题答案：不可移动性、独一无二性、寿命长久性、数量有限性、用途多
本题解析：试题答案不可移动性、独一无二性、寿命长久性、数量有限性、用途多样性、相互影响性、易受限制性、价值高大性、难以变现性、保值增值性

91、判断题  房地产抵押价值估价报告是由银行专业人员制作并提供的。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

92、多项选择题  一名合格的房地产估价师应具备（）。

A.扎实的估价理论知识
B.良好的社会关系
C.良好的职业道德
D.深厚的语言文字表述功底
E.丰富的实践经验

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本题答案：A, C, E
本题解析：暂无解析

93、单项选择题  承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处（）年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。

A.3
B.5
C.7
D.0

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

94、单项选择题  从科学且具有可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）。(2010年试题)

A.估价对象的真实价格
B.估价对象的实际成交价格
C.估价对象的重置价格
D.合格估价师的重新估价结果

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本题答案：D
本题解析：不同估价师对同一估价对象的评估价值会存在差异。

95、多项选择题  下列关于房地产估价师应该遵守的职业道德的表述中，正确的有（）。

A.做到诚实正直公正执业
B.为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目
C.未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开
D.应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用
E.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

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本题答案：A, C, E
本题解析：B超越自己业务能力的估价项目是不可以承接的，对于部分超越了估价机构专业胜任能力的，可以用合作或者聘请专家的方式提升自己的专业能力；D不能收取任何额外费用

96、多项选择题  下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。

A.增加抵押贷款
B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测
C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款
D.处置抵押房地产
E.租赁抵押房地产

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本题答案：A, B, C
本题解析：前三者都是需要的，处置抵押房地产和租赁抵押房地产不需要进行评估抵押价值

97、多项选择题  在房地产估价中，如果估价目的不同，则（）。

A.估价的依据有可能不同
B.估价的方法有可能不同
C.估价对象的范围有可能不同
D.不影响估价结果的公正性
E.不影响估价报告的用途

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本题答案：A, B, C, D
本题解析：估价目的不同自然要影响到估价报告的用途。

98、单项选择题  待开发的土地一般不适用（）来估价。

A.比较法
B.收益法
C.成本法
D.假设开发法

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

99、单项选择题  房地产估价的最高行为准则是（）。

A.价值时点原则
B.合法原则
C.独立、客观、公正
D.谨慎原则

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

100、判断题  房地产估价师可以对房地产投资提供专业意见。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

101、判断题  房地产不仅在转让、租赁、抵押、征收、分割、损害赔偿、税收、保险等活动需要估价，而且房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

102、单项选择题  下面所列不存在估价利害关系人的是（）。

A.房地产抵押估价
B.房地产征收补偿估价
C.房地产转让估价
D.人民法院拍卖、变卖被查封的房地产估价

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本题答案：D
本题解析：房地产抵押估价，借款人与贷款人是估价利害关系人；房地产征收补偿估价，征收人与被征收人是估价利害关系人；房地产转让估价，出售人与课税机关是估价利害关系人；人民法院拍卖、变卖被查封的房地产估价，人民法院既是委托人也是估价报告使用者，不存在估价利害关系。所以应选D。

103、判断题  确定价值时点与得出评估价值的先后次序是得出评估价值在先，确定价值时点在后。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

104、多项选择题  下列与房地产有关的税种中，属于具有普遍调节功能税种的是（）。

A.企业所得税
B.个人所得税
C.印花税
D.营业税
E.契税

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本题答案：A, B, C, D
本题解析：E是专门针对房地产设置的税种

105、多项选择题  不论估价报告提供给谁使用，委托人都应对向估价机构提供的资料的（）负责。

A.合法性
B.真实性
C.准确性
D.排他性
E.完整性

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本题答案：A, B, C, E
本题解析：暂无解析

106、多项选择题  房地产估价是估价行业的主体，原因不包括（）。

A.国家法律规定
B.房地产是所有需要估价的资产中价值最大的
C.房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少
D.房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少
E.房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身

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本题答案：A, B
本题解析：暂无解析

107、判断题  房地产估价结果是一种专业意见。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

108、多项选择题  房地产估价报告中，合理且有依据的说明估价假设，其作用是（）。

A.说明估价的合法性、真实性
B.说明估价的独立性、公正性
C.规避估价风险
D.保护估价报告使用人
E.防止委托人提出高估或低估要求

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本题答案：C, D
本题解析：暂无解析

109、多项选择题  在下列哪种情况下，评估的是房地产的抵押价值（）。

A.处置抵押房地产估价
B.初次抵押行估价
C.续贷抵押估价
D.对投保的房地产进行估价
E.拍卖房地产估价

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本题答案：B, C
本题解析：暂无解析

110、多项选择题  下列哪种房地产估价需要考虑房地产租金的影响（）。

A.房地产买卖
B.征房地产契税
C.城市房地产拆迁补偿
D.房地产抵押
E.房地产保险

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本题答案：A, D
本题解析：暂无解析

111、单项选择题  在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用（）种以上估价方法。

A.一
B.两
C.三
D.多

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

112、单项选择题  房地产价格评估遵循公平、公正、公开原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以（）、基准地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地市场价格进行评估。

A.收益价格
B.市场价格
C.标定地价
D.清算价格

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

113、问答题  从房地产估价的角度如何去认识建筑物

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本题答案：坐落、面积、层数和高度、结构、设备装修、公共配套设施完
本题解析：试题答案坐落、面积、层数和高度、结构、设备装修、公共配套设施完备程度、平面布置、外观、建成年月、维修、保养情况及完损程度、利用现状、产权状况

114、判断题  在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收人是评估报告使用人和估价利害关系人。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

115、问答题  房地产估价的概念

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本题答案：专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，
本题解析：试题答案专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在结合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

116、判断题  房地产估价的价值类型与价值时点一样，从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

117、判断题  所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

118、多项选择题  下列是估价委托人的义务的有（）。

A.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料
B.协助估价师搜集估价所必要的资料
C.就估价结果提出自己的要求
D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责
E.有义务协助估价人员对估价对象进行实地查看等工作

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本题答案：A, B, D, E
本题解析：暂无解析

119、单项选择题  关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。（2011年真题）

A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较
B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准
C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值
D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围

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本题答案：B
本题解析：估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。

120、多项选择题  估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于（）。

A.体现估价师的专业胜任能力
B.反映估价师的职业道德
C.保护估价师和估价机构
D.保护估价报告使用人
E.规避估价风险

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本题答案：C, D, E
本题解析：合理且有依据地说明估价假设反映了估价师的能力和职业道德，但是其最终作用在于风险防范与控制。

121、单项选择题  承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员严重不负责任，出具的证明文件有重大失实造成严重后果的，处（）年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

A.3
B.5
C.7
D.10

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

122、多项选择题  房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告，下列说法中正确的有（）。

A.由发证机关对房地产估价机构给予警告，并处10万元以上20万元以下罚款
B.对房地产估价师处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案
C.情节严重的，吊销资质证书、注册证书
D.造成损失的，依法承担赔偿责任
E.构成犯罪的，依法追究刑事责任

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本题答案：B, C, D, E
本题解析：A选项应为由发证机关责令限期改正，给予警告，并对房地产评估机构并处5万元以上20万元以下罚款。

123、多项选择题  2003年12月1日原建设部印发的《城市房屋拆迁估价指导意见》对（）等作了规定。

A.估价报告答疑
B.承揽拆迁业务时间
C.价值标准
D.价值时点
E.拆迁估价主体资格

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本题答案：A, C, D, E
本题解析：暂无解析

124、判断题  房地产抵押估价的委托人是放贷银行。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

125、单项选择题  下列房地产估价原则中，评估现状价值不适用的原则是（）。

A.替代原则
B.合法原则
C.最高最佳利用原则
D.价值时点原则

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

126、问答题  房地产估价专业人员应遵守的职业道德有哪些

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本题答案：不得做任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实、应保持估
本题解析：试题答案不得做任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实、应保持估价的独立性，必须回避与自己、近亲属或其他有利害关系人有关的估价业务、如果感到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该项估价委托、应妥善保管委托人的文件资料，未经委托人的书面许可，不得将委托人的资料擅自公开或泄露给他人、应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用，也不得降低收费标准，进行不正当的竞争、不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以归案者的身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。

127、判断题  注册房地产估价师是指专职注册房地产估价师。（）

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本题答案：错
本题解析：注册房地产估价师包括专职注册房地产估价师和兼职注册房地产估价师。

128、单项选择题  1999年2月12日建设部会同原国家质量技术监督局联合发布了（），其内容包括：总则、术语、估价原则、估价程序、估价方法，估价报告、职业道德等。

A.《中华人民共和国国家房地产估价标准规范》
B.《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》
C.《中华人民共和国国家房地产估价规范标准》
D.《城市房屋拆迁估价指导意见》

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

129、判断题  估价目的可以通过询问委托人未来完成后的估价报告是作何种用途、提供给谁使用或者由谁认可来明确。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

130、判断题  本着平等互利的原则，经建设部、人事部、商务部和国务院港澳事务办公室同意，2004年8月中国房地产估价师学会与香港测量师学会完成了首批互认。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

131、多项选择题  由于具有（）特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。

A.保值增值
B.价值量大
C.不可移动
D.寿命长久
E.独一无二

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本题答案：A, B, C, D
本题解析：暂无解析

132、 单项选择题  一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。

A.估价机构
B.估价师
C.估价报告使用者
D.估价委托人的估价需要

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本题答案：D
本题解析：一个估价项目中的估价目的，本质上是由估价委托人的估价需要决定的。参见教材P29。

133、多项选择题  下列关于房地产估价本质的说法，正确的有（）。

A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价
C.房地产估价是为委托人提供价格保证
D.房地产估价是会有误差，但误差应在合理范围内
E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术

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本题答案：A, D, E
本题解析：房地产估价是模拟市场价格形成过程，而不是代替市场定价，B错误；房地产估价只提供价值意见，而不做价格保证，C错误

134、判断题  每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

135、判断题  凡是房地产估价机构出具的由房地产估价人员签名的估价报告均具有法律效力。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

136、判断题  处置抵押房地产的估价价值是房地产抵押价值。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

137、判断题  房地产估价机构的资质分为"一级、二级、三级、四级"这四个等级。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

138、判断题  房地产被征用后毁损的，征用补偿金额应包括使用上的补偿金额和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿金额。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

139、判断题  房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

140、多项选择题  下列（）是对于房地产估价准确性的全面认识。

A.即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值
B.所有的评估价值都会有误差
C.能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准
D.判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较
E.由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小

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本题答案：A, B, D
本题解析：暂无解析

141、多项选择题  在评估市场价值时，应遵循的估价原则主要有（）。

A.独立、客观、公正
B.诚实信用原则
C.替代原则
D.最高最佳利用原则
E.合法原则

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本题答案：A, C, D, E
本题解析：估价原则除ACDE外，还有评估时点原则。

142、单项选择题  从（）年开始房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。

A.1994
B.1995
C.2001
D.2003

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

143、单项选择题  为国有土地上房屋征收目的而进行的估价，对于房屋租赁的影响，应（）。

A.视为无租约限制的房地产来估价
B.视为有租约限制的房地产来估价
C.考虑房屋租赁者的意 见
D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

144、多项选择题  一个估价项目通常只有一个估价目的，估价目的决定其（）。

A.估价委托人
B.估价师
C.价值类型
D.估价对象
E.估价结果

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本题答案：C, D, E
本题解析：暂无解析

145、多项选择题  房地产估价师经过分析，测算和判断得出的估价结果与市场上进行交易的成交价格有所不同，其原因可能有（）。

A.成交价格受到交易者的个别情况的影响
B.迎合委托人意愿的影响
C.房地产市场状况因成交日期与价值时点不同而发生变化
D.委托人不同的原因
E.估价对象因成交日期时状况与价值时点时状况不同而发生变化

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本题答案：A, C, E
本题解析：暂无解析

146、问答题  从房地产估价的角度如何去认识土地

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本题答案：坐落、面积、形状、四至、地势、周围环境和景观、利用现状
本题解析：试题答案坐落、面积、形状、四至、地势、周围环境和景观、利用现状、产权状况、地质和水文状况、基础设施完备程度和土地平整程度、土地使用管制

147、判断题  目前我国土地使用权出让的方式有招标、拍卖、挂牌、协议四种。（）

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本题答案：对
本题解析：房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。

148、单项选择题  下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。(2010年试题)

A.高层建筑地价分摊
B.房地产投资价值评估
C.因环境污染导致的房地产价值减损评估
D.城市房屋拆迁中的停业损失评估

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本题答案：B
本题解析：房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务(即为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估)，通常还从事房地产估价衍生业务和咨询业务，如价值分配业务、价值减损评估业务、价值提升评估业务、相关经济损失评估业务和房地产咨询业务。

149、判断题  以协议方式出让土地使用权的情况下，肯定不需要估价。（）

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本题答案：错
本题解析：土地使用权无论哪种出让方式，都需要进行估价，因为土地是不完全市场，需要进行专业估价来确定价格，以协议方式出让土地使用权，需要对协议出让最低价进行估价，为出让人提供参考论据。

150、多项选择题  评估现状价值时，应遵循的估价原则主要有（）。

A.独立、客观、公正原则
B.替代原则
C.合法原则
D.价值时点原则
E.最高最佳利用原则

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本题答案：A, B, C, D
本题解析：暂无解析

151、判断题  房地产被征用后损毁的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

152、单项选择题  （）由委托人和估价目的双重决定。

A.估价要素
B.价值时点
C.估价对象
D.价值类型

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

153、单项选择题  房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。

A.独一无二和供给有限
B.流动性差和价值最大
C.独一无二和价值量大
D.不可移动和用途多样

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本题答案：C
本题解析：估价的基本条件。

154、多项选择题  下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）。

A.独一无二
B.寿命长久
C.供给有限
D.价值量大
E.保值增值

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本题答案：A, D
本题解析：暂无解析

155、判断题  房地产估价可以为办理出国移民需提供的财产证明提供估价服务。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

156、判断题  估价原则是指人们在房地产估价中所要坚持的公平原则。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

157、问答题  从实物角度来看现实中的房地产估价对象主要有哪些

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本题答案：空地、有建筑物的土地、地上建筑物、土地与建筑物的合成体
本题解析：试题答案空地、有建筑物的土地、地上建筑物、土地与建筑物的合成体、在建工程、未来状况下的房地产、已经消失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、房地产的局部、包含有其他资产的房地产、作为企业整体的一部分的房地产。

158、单项选择题  （），中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权会员。

A.2003年11月4日
B.2005年10月17日
C.2006年10月13日
D.2007年10月4日

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本题答案：C
本题解析：暂无解析