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房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法找答案（题库版）
2018-05-05 14:19:12 来源:91考试网 作者:www.91exam.org 【大 中 小】
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1、判断题  为了保证导轨和运动部件相互配合良好，提高接触率，只要控制住导轨在水平面内和垂直内直线度误差即可。


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2、单项选择题  房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以()为前提来进行工作。

A.公正
B.公平
C.公开
D.估价对象的合法权益


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3、单项选择题  转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额（）转换用途所需的费用。

A.小于
B.大于
C.等于
D.小于或等于


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4、单项选择题  购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的资本化率为9%，则该类房地产的资本化率为（）%。

A.6
B.6.9
C.8.8
D.9


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5、单项选择题  按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（）。

A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%
D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%


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6、单项选择题  如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以（）为前提进行估价。

A.保持现状
B.装修改造
C.转换用途
D.重新利用


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7、问答题  计算题:某房地产的土地面积1000m2，建筑面积2000m2。土地于1999年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为50年，当时的单价为1000元/m2;建筑物的结构为钢筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为每1m2建筑面积800元。2004年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元/m2;该类房屋的重置价格(含使用权年限为50年的土地价格)为每1m2建筑面积2000元。估计该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%。试利用上述资料估算该房地产2004年10月1日的总价。


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8、单项选择题  下列关于中国房地产发展历史的论述正确的是()。

A.《中华人民共和国城市房地产管理法》自1994年7月1日起施行
B.1995年3月22日，建设部、人事部联合印发了《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》
C.2004年7月12日，“中国房地产估价师学会”成立
D.《中华人民共和国行政许可法》自2003年9月l日薄西山


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9、单项选择题  有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（）。

A.类似写字楼的客观收益
B.市场比较法
C.该写字楼的实际收益
D.无法估算


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10、单项选择题  征收集体土地的土地取得成本中相关税费不包括()

A.征地管理费
B.耕地占用税
C.安置补助费
D.耕地开垦费


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11、单项选择题  采用百分率法进行市场状况调整的一般公式为（）。

A.可比实例在成交日期时的价格×市场状况调整系数=可比实例在估价时点时的价格
B.可比实例在成交日期时的价格÷市场状况调整系数=可比实例在估价时点时的价格
C.可比实例在成交日期时的价格+市场状况调整系数=可比实例在估价时点时的价格
D.可比实例在成交日期时的价格－市场状况调整系数=可比实例在估价时点时的价格


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12、问答题  什么是资本化率?资本化率有哪些种类?求取资本化率的基本方法有哪些?


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13、单项选择题  有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为()万元(收益可视为无限年)。

A.30
B.40
C.50
D.60


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14、多项选择题  房地产估价的三大基本方法是()。

A、市场法
B、路线价法
C、成本法
D、收益法


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15、单项选择题  有一处住房，经专业估价为20万元。如果装修改造后，专业估价为25万元，如果改造为商店，专业估价为40万元，如果重新翻建，专业估价为30万元，则这所住房的价值应该为（）

A.20万元
B.25万元
C.40万元
D.30万元


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16、多项选择题  关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是()。

A.地价分摊有按建筑面积、房地价值、土地价值三种方法
B.按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物
C.按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物
D.因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行


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17、单项选择题  在办公楼市场调研中，由于各种不同细分市场的规模和特征差异较大，为全面反映总体特征，通常采用的抽样方法是()。

A.随机抽样
B.分层抽样
C.分批抽样
D.分户抽样


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18、单项选择题  有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为()。

A、9
B、13.5
C、15
D、18


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19、单项选择题  某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田。该项目涉及B村农业人口50户，180人。据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。根据规定，如按最低标准，A房地产开发公司应向每个农民支付()元的安置补助费。

A.1000
B.2000
C.4000
D.6000


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20、问答题  房地产估价上的建筑物折旧包括哪几个方面?求取建筑物折旧的方法有哪几种?最常用的是哪种?


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21、多项选择题  房地产自身因素可再分为()。

A.区位因素
B.实物因素
C.人口因素
D.权益因素
E.经济因素


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22、判断题  根据马克思的地租理论，垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。


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23、单项选择题  股票与股单都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，它们()。

A.适用范围相同
B.性质相同
C.表现形式相同
D.同属于证据证券


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24、判断题  在实际估价中，我们采用的是实际成本。()


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25、多项选择题  面积单位采用"坪"的有哪些国家或地区？（）

A.日本
B.韩国
C.中国台湾
D.美国


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26、多项选择题  下列哪些属于房地产市场状况的内容？（）

A.政府出台新的政策措施
B.利率发生变化
C.出现通货膨胀
D.未正常负担交易税费


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27、多项选择题  

某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。

在本例市场调研的供给分析中，主要确定()。

A.现有供给量
B.供求相对量
C.潜在供给量
D.供求缺口的大小和方向


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28、问答题  市场调研的重要性


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29、单项选择题  下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是()。

A.某酒店
B.某市图书馆
C.某住宅
D.某写字楼


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30、单项选择题  在统一币种和货币单位方面，不同币种的价格之间的换算，应该采用（）。

A.该价格所对应的日期时的市场汇价
B.该价格所对应的房产的市场汇价
C.该价格所对应的价值的偏差
D.该价格针对不同的房产时的不同市场汇价


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31、多项选择题  房屋权属证书有三种，分别是（）。

A.《房屋所有权证》
B.《房屋产权证》
C.《房屋他项权证》
D.《房屋共有权证》


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32、多项选择题  市场调研者往往会根据研究目标的不同对住宅市场的某个局部进行分析，以期寻求与当前决策或调研问题相关的信息，所以住宅市场调研的关键点是()。

A.价格分析
B.竞争分析
C.产品分析
D.市场区域分析
E.人口统计特征分析


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33、多项选择题  下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有()。

A.用地面积
B.建筑红线后退距离
C.建筑高度
D.建筑密度
E.建筑间距


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34、单项选择题  在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指（）。

A.某一地区的家庭总人口数
B.全社会或某一地区的家庭平均人口数
C.全社会的家庭总人口数
D.全社会或某一地区的家庭总人口数


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35、多项选择题  

某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。

从识别和把握房地产客观市场环境的角度出发，可以按照()等标准，对房地产市场进行各种分类。

A.房地产用途
B.房地产交易形式
C.房地产地域范围
D.房地产购买者目的


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36、判断题  债券发行时，若债券利率高于市场利率，则债券的发行价往往高于票面价值。()


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37、单项选择题  某厂房层高为5m，当地标准厂房的层高为2m，则其（）应依据5m层高来估算。

A.净高
B.容积率
C.重建成本
D.重置成本


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38、单项选择题  在房地产估价中，一般将建筑物视为（）。

A.不包括构筑物
B.不包括房屋
C.只包括构筑物
D.包括房屋和构筑物


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39、单项选择题  人们普遍认为房地产投机对房地产价格的影响可能出现的情况是（）。

A.使房地产价格下降
B.使房地产价格上升
C.稳定房地产价格
D.没有影响


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40、单项选择题  某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用()进行估价。

A.比较法
B.成本法
C.假设开发法
D.长期趋势法


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41、单项选择题  人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格（）的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的，在估价活动中应遵循的法则或标准，这就是房地产估价的原则。

A.客观和科学
B.公正和合理
C.客观和公正
D.形成和运动


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42、多项选择题  在住宅市场的产品分析中，应从()等几方面进行研究。

A.小区环境
B.物业
C.停车场
D.户型结构
E.房价


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43、单项选择题  投资利润率的计算公式是（）。

A.开发利润／（土地取得成本+开发成本+管理费用）
B.开发利润／（土地取得成本+开发成本）
C.开发利润／（土地取得成本+开发成本+投资费用）
D.开发利润／开发完成后的房地产价值


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44、多项选择题  建筑物由哪些内容组成（）。

A.建筑材料
B.建筑构配件
C.建筑设备
D.埋设在地下的管线、设施
E.家具、电器


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45、问答题  什么是市场比较法?其理论依据和适用条件是什么?


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46、多项选择题  下列哪些情况需要进行房地产评估（）。

A.产权注销
B.企业破产清算
C.房地产典当
D.确定定期公布的基准地价


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47、单项选择题  在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（）。

A.出让土地使用权上的房地产抵押估价
B.商品房售价
C.划拨土地使用权上的房屋拆迁作补偿
D.房屋火灾保险


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48、单项选择题  若X商品对Y商品的交叉弹性系数Exy>0，则表明X商品与Y商品为()。

A.正常商品
B.替代品
C.互补品
D.不相关商品


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49、判断题  《城市房地产管理法》规定，房地产开发实行“统一规划、因地制宜、综合开发、配套建设”。()


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50、判断题  在房地产交易情况修正中，一般是采用正常价格较可比实例房地产的成交价格高多少或低多少的说法。()


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51、多项选择题  下列哪几项属于影响房地产价格的行政因素？（）

A.房地产制度
B.城市化
C.城市规划
D.城市发展战略
E.政治安定状况


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52、多项选择题  在房地产交易中，买卖双方应各自负担的税费有（）。

A.印花税
B.营业税
C.交易手续费
D.办证费


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53、判断题  房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起的。()


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54、判断题  在运用基准地价法进行估价时，进行交易日期调整，是将基准地价在其估价时点时的值，调整为基准日期时的值。()


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55、单项选择题  2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港（）签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。

A.不动产协会
B.估价师协会
C.物业协会
D.测量师学会


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56、单项选择题  房地产价格是由房地产的（）和需求这两种相反的力量共同作用的结果。

A.供求
B.价格
C.供给
D.市场


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57、多项选择题  根据办公楼的区位质量、区位接近性、道路交通状况和相关的商业服务及功能的配套情况，可以将办公楼的市场区划分为()。

A.低级办公区
B.一般办公区
C.中心商务区
D.高级办公区
E.中央商务区


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58、多项选择题  形成有效需求的两个条件是（）。

A.供大于求
B.消费者愿意购买
C.求大于供
D.消费者有能力购买
E.供求平衡


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59、多项选择题  询问法就是向被访者提出一些问题，由被访者回答，研究者根据这些回答进行归类统计分析而获得相关的数据，通常根据询问的对象及使用工具的差异，可以将询问法分为()等类型。.

A.经理询问法
B.电话询问法
C.客户询问法
D.路上拦截法
E.因特网询问法


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60、单项选择题  最高最佳使用原则必须同时符合的四个标准是：法律上许可、经济上可行、价值最大化和()。

A、协商一致
B、技术上可能
C、环境上适合
D、规模上均衡


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61、多项选择题  下列属于房地产估价师的职业道德是()。

A.职业品德
B.职业理念
C.职业责任
D.职业情感
E.职业行为习惯


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62、单项选择题  某房地产正常年收益为6000万元，直接资本化率为10%，房地产价格应为()元。

A.54000
B.32010
C.48000
D.60000


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63、多项选择题  一般来讲，市场调研方案设计的基本原则有()。

A.指导性
B.经济性
C.灵活性
D.有效性
E.可操作性


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64、单项选择题  现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约其中政府的城市规划属于()方面的制约。

A.建筑技术
B.土地权利设置
C.相邻关系
D.土地使用管制


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65、单项选择题  某宗房地产的收益期限为40年判定其未来每年的净收益基本上固定不变通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为()万元。

A.222.76
B.224.67
C.268.67
D.298.33


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66、多项选择题  在具体估价作业中应当遵循的技术性原则主要有：合法原则、最高最佳使用原则和（）。

A.公平原则
B.公开原则
C.估价时点原则
D.替代原则
E.客观原则


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67、单项选择题  下列征象提示骨软骨瘤恶变的是（）

A.软骨帽内钙化
B.肿瘤较大，压迫邻近骨骼
C.瘤体出现骨皮质或边缘部骨质破坏
D.瘤体有宽基底蒂与骨相连
E.病灶呈分叶状


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68、多项选择题  中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的颁布时间是()。

A.1994年
B.1995年
C.1999年
D.2004年


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69、单项选择题  总的来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是()。

A.正相关和正相关
B.正相关和负相关
C.负相关和正相关
D.负相关和负相关


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70、单项选择题  运用假设开发法估价，对于资金的时间价值()。

A.不必考虑
B.根据实际情况而定
C.必须考虑
D.无法确定


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71、单项选择题  在影响房地产价格的行政因素中，低价格政策属于（）。

A.行政隶属变更
B.房地产制度
C.特殊政策
D.房地产价格政策


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72、判断题  在求取整体房地产价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款之后的收益。()


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73、单项选择题  将房地产称为物业的国家或地区是（）。

A.法国
B.意大利
C.日本
D.香港


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74、单项选择题  市场调研者根据研究目标的不同对住宅市场的某个局部进行分析，以期寻求与当前决策或调研问题相关的信息，而在住宅市场的调研中，竞争分析的第二步是()。

A.对竞争项目的情况进行描述
B.分析竞争性楼盘或项目的突出优势和缺陷
C.分析竞争性楼盘对本项目竞争压力的大小
D.把竞争性楼盘的突出优势和缺陷与本项目进行详细分析


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75、单项选择题  《物权法》规定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。所以也可称其为空间利用权或空间权。

A.宅基地使用权
B.土地承包经营权
C.建设用地使用权
D.土地租赁权


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76、单项选择题  只要有足够多的交易实例，其成交价格的综合结果可以作为正常市场价格的最佳指标。这一点是基于（）。

A.均衡原理
B.替代原理
C.大数法则
D.众数法则


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77、问答题  房地产价格的特征主要有哪8方面?其来源于房地产的哪些特性?


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78、判断题  对于有规划限制条件但尚未明确的房地产，也可以适用假设开发法。()


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79、单项选择题  钢筋混凝土结构房屋的残值率是()

A.2%
B.3%
C.4%
D.0


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80、多项选择题  在商业用房的市场调研中，为保证典型性分析的客观性，通常采用的典型性抽样标准大致有()，并依此标准来选取一定的样本展开深人调查。

A.区位
B.规模
C.环境
D.经营领域
E.装修标准


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81、多项选择题  房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列几类，其中正确的是（）。

A.销售
B.娱乐
C.营业
D.商业
E.居住


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82、判断题  宗地价格是一宗土地的一定权利状态在某一时点下的价格。()


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83、单项选择题  某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是()。

A.建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2
B.建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2
C.建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2
D.建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2


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84、单项选择题  

某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为()元/m2。

A.72
B.108
C.180
D.270


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85、填空题  世界上各国的经济体制大致可分为两大类（）和（）。


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86、多项选择题  市场调查的目的是为了（）

A.设定商圈范围
B.调查商圈顾客
C.调查竞争对手
D.交通是否便利
E.估算开店后的营业额


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87、多项选择题  毛租金乘数法是将估价对象一年的毛租金乘以毛租金乘数得出估价对象价值的方法。毛租金乘数法有下列优点，正确的是（）。

A.方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料
B.由于在同一市场，同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值
C.避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计
D.忽略了房地产租金以外的收入
E.毛租金乘数从表格中容易获得


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88、单项选择题  多项选择题常用于多种因素或选项反映被访者的看法的情况下，其属于()的调研。

A.封闭式问卷
B.开放式问卷
C.量表问答式问卷
D.自由问答式问卷


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89、单项选择题  20世纪50年代后期发展起来的一种计划管理的科学方法，又称"计划协调技术"、"计划评审技术"，也曾称为"统筹法"的是（）。

A.线条图
B.横道图
C.网络计划技术
D.统筹技术


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90、单项选择题  在当事人意思表达一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同，称为()。

A.双务合同
B.赠与合同
C.要式合同
D.实践合同


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91、单项选择题  房地产销售规划应贯穿整个房地产开发过程，从项目立项开始就要确定销售规划的任务，在()分析各种开发方向的赢利潜力，确定开发的基本类型。

A.开发过程中
B.开发结束后
C.立项前
D.立项后


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92、单项选择题  对于建筑物与土地的组合来讲，假使有两块位置相当、面积相等的土地，其他各方面条件也均相同，其中一块土地上有一破旧建筑物，预计拆除费用会大于残值，因此，有可能空地的价格会大于有建筑物的土地的价格，这种情况是基于()造成的。

A、收益递减原理
B、适合原理
C、均衡原理
D、预期原理


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93、判断题  出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。()


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94、单项选择题  同一块土地，在估价时考虑(或假设)的“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有下列几种：①未征用补偿的农地，取得该土地后还需要支付征地补偿费;②已征用补偿但未作“三通一平或以上开发的土地：③已作”三通一平或以上开发的土地;④取得该土地后需要进行拆迁，支付拆迁安置补偿费;⑤已作拆迁安置的城市空地。其中正确的是()。

A.①③④⑤
B.①②④⑤
C.①②③⑤
D.①②③④⑤


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95、多项选择题  

某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。

办公楼市场产品分析的主要环节包括()。

A.可租面积
B.区位质量
C.建筑成新度
D.办公楼软件


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96、判断题  房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产()


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97、单项选择题  完成了办公楼市场的需求分析和供给分析后，就是进行供给和需求结合的供求分析，其最重要的是确定()。

A.需求的绝对量
B.潜在的供给量
C.供给的绝对量
D.供求缺口的大小和方向


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98、判断题  估价上的折旧非常注重市场价值的真实减损，因此在收益法中需要扣除建筑物的折旧费和土地摊捉费。()


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99、多项选择题  房地产投机对房地产价格的影响有（）。

A.引起房地产价格上涨
B.引起房地产价格下跌
C.起着稳定房地产价格的作用
D.没有影响
E.难以判断


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100、单项选择题  使住宅房地产价格明显上升的是（）。

A.中等收入者收入提高
B.高收入者收入增加
C.低收入者收入增加
D.居民收入提高


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101、判断题  某宗房地产占地面积为2000㎡，建筑覆盖率为50%，1～5层建筑面积均相等，6～14层均为标准层，面积为670㎡，建筑容积率为5.2。()


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102、多项选择题  土地利用所受的限制除了投资者自身能力限制外，还包括（）。

A.房地产相邻关系的限制
B.土地权利设置以及行使的限制
C.土地使用管制
D.政府管制


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103、单项选择题  城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为()。

A、生地价
B、熟地价
C、毛地价
D、拆迁补偿安置价


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104、多项选择题  以下适用假设开发法估价的房地产有（）。

A.将在建工程续建成房屋
B.将旧房装饰装修改造成新房
C.将生地开发成熟地
D.将门市出售


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105、多项选择题  房地产市场调查中，通过分析二手资料可以尽快掌握市场动态和热点，利于准确把握 拟调研事项的基本特征，二手资料的主要来源有()等。

A.因特网
B.问卷调查
C.政府相关部门的期刊、书籍
D.宏观经济和人口统计资料
E.企业、行业协会的会刊和专业报告


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106、多项选择题  城市房屋拆迁以货币方式补偿的，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产()确定。

A.重置价格
B.市场评估价格
C.重建价格
D.政府定价


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107、单项选择题  某项投资是保值性的，则意味着它能抵御通货膨胀，即投入的资金的增值速度能抵消货币的（）。

A.增值速度
B.贬值速度
C.通货膨胀
D.其他


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108、判断题  在土地的基础设施完备程度和场地平整程度来讲，“七通一平”土地的价格可能低于“五通一平”的土地价格。()


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109、单项选择题  经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的（）。

A.最佳用途和最佳规模
B.最佳集约度
C.最佳规模和最佳集约度
D.最佳用途


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110、多项选择题  在房地产市场定性研究中，小组访谈法的过程包括下列()等几方面。

A.选择主持人
B.布置访谈环境
C.准备访谈指南
D.筛选被访者
E.撰写访谈纪要


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111、单项选择题  对价格的定义，第一种"是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西"讲的是现象，第二种"是商品价值的货币表现"讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的"数量"。

A.货币支付
B.价值
C.现象
D.本质


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112、多项选择题  套内建筑面积等于()相加之和。

A.套内房屋使用面积
B.套内墙体面积
C.套内阳台建筑面积
D.房屋建筑面积
E.共有建筑面积


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113、单项选择题  我们通常采用多种估价方法进行估价，用不同估价方法计算出的结果是（）。

A.相同的
B.不同的
C.可能不同
D.完全相同


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114、单项选择题  土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满()未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权

A、半年
B、一年
C、二年
D、三年


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115、单项选择题  如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有（）等情况，因而存在多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响不同。

A.同方向变化和反方向变化
B.同方向变化和变化幅度不同
C.变化幅度不同和反方向变化
D.同方向变化、反方向变化和变化幅度不同


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116、判断题  城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。()


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117、多项选择题  从住宅调研的角度来看，住宅市场的特性有()。

A.购买频率较低，购买决策复杂
B.住宅市场与消费者的长期收入关系密切
C.住宅的区位或地段不同，价格差异较为明显
D.住宅产品结构复杂，附带相关因素较多
E.住宅购买和持有决策与人们的资产组合状况联系紧密


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118、多项选择题  下面属于收益性房地产的是（）。

A.未出租的餐馆
B.旅店
C.加油站
D.未开发的土地


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119、单项选择题  开发经营期的起点是假设的()。

A.开工日期
B.取得估价对象的日期
C.取得待开发土地的日期
D.开始出售开发完成后的房地产的日期


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120、多项选择题  估价时点为过去时，估价对象的（）也都要以原估价时点时的状况为准。

A.产权性质
B.估价作业日期
C.建筑物状况
D.房地产市场状况
E.家具与电器


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121、单项选择题  

甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。

销售均价29800元/m2是()。

A.比较相对指标
B.众数
C.中位数
D.算术平均数


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122、多项选择题  通过下列哪几种方式可在市场购买土地？（）

A.政府招标出让
B.政府拍卖出让
C.政府挂牌出让
D.征收


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123、单项选择题  下列哪一个属于房屋权属证书？（）

A.《房屋所有权证》
B.《房屋租赁证》
C.《房地产他项权证》
D.《房屋使用证》


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124、单项选择题  运用市场法估价的步骤顺序是（）。

A.搜集交易实例→选取可比实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格
B.搜集交易实例→选取可比实例→进行交易情况调整→建立比较基准→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格
C.搜集交易实例→建立比较基准→选取可比实例→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格
D.选取可比实例→搜集交易实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格


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125、单项选择题  对房地产市场的供求状况往往可以通过某些指标进行判断，当某一区域的市场吸纳程度高时，意味着()。

A.供过于求
B.供求均衡
C.供不应求
D.不能确定供求关系


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126、多项选择题  本质上的非市场价值主要有()。

A.交易双方有较充裕的时间进行交易的变现价值
B.在现状使用下的在用价值
C.不符合继续使用条件下的清算价值
D.从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值
E.在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的谨慎价值


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127、多项选择题  影响房地产价格的经济因素，主要有()。

A.经济发展状况
B.居民收入水平
C.物价
D.利率
E.人口状况


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128、多项选择题  收益乘数包括（）。

A.毛租金乘数
B.利润乘数
C.净收益乘数
D.销售收入乘数


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129、多项选择题  商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和()。

A、周围环境状况
B、安宁程度
C、临街状况
D、交通便捷程度


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130、单项选择题  （）是市场价格运行的必然趋势。

A.均衡
B.供求
C.平稳
D.竞争


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131、判断题  对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。()


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132、多项选择题  在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。

A.农用地改为非农建设用地
B.在写字楼旁新建大型游乐场
C.住宅区内道路禁止货车通行
D.常常遭受洪水威胁
E.购买相邻房地产


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133、单项选择题  ()是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。

A.权益原理
B.收益递增递减原理
C.均衡原理
D.适合原理


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134、判断题  加工同轴度要求高的轴工件时，用双顶尖的装夹方法。


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135、多项选择题  下列哪几项属于影响房地产价格的自身因素？（）

A.房地产的坐落位置
B.土地的肥力
C.土地面积和形状
D.房地产投机
E.房地产制度


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136、单项选择题  有一宗房地产总价为100万元综合资本化率为7%土地资本化率为6%建筑物资本化率为8%则该宗房地产的土地价格为()万元(收益可视为无限年)。

A.30
B.40
C.50
D.60


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137、多项选择题  路线价法特别适用于（）或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。

A.城市房屋拆迁补偿
B.市地重划
C.标准临街宗地
D.房地产税收


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138、单项选择题  根据合法原则，拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。在对被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向()申请确认。

A.当地拆迁管理部门
B.当地国土部门
C.当地行政主管部门
D.城市规划行政主管部门


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139、单项选择题  某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。

A.180.0
B.300.0
C.309.0
D.313.2


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140、判断题  大气污染物中，颗粒物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分有关。对人体危害最大的是飘尘。()


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141、单项选择题  办公楼市场调研的竞争分析主要确认在特定的细分市场上现有和潜在的竞争者的数量、特征及其基本竞争策略，制定相应的应对措施，现有的竞争者则往往采用()的方法来获取。

A.定性研究
B.现场调研
C.二手资料
D.政府规划


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142、多项选择题  房地产供给形成的条件有()。

A.供给计划
B.供给决策
C.供给意愿
D.供给能力
E.供给行为


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143、单项选择题  反映总体单位的属性和特征的统计术语称为()。

A.指标
B.统计总体
C.标志
D.总体单位


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144、多项选择题  收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于（）这几个因素。

A.未来净收益的大小
B.获得净收益的可靠性
C.获得净收益期限的长短
D.利率的高低
E.营业用途


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145、单项选择题  足月产是指怀孕（）之间分娩。

A.37-42周
B.36-40周
C.37-41周
D.36-42周


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146、多项选择题  标价是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同()的商品房的出售价格。

A、楼层
B、朝向
C、户型
D、面积


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147、判断题  投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。()


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148、多项选择题  在运用成本法时最主要的有()。

A.区分计划成本和实际成本
B.区分实际成本和客观成本
C.结合实际成本来确定评估价值
D.结合实际开发利润来确定评估价值
E.结合市场供求分析来确定评估价值


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149、多项选择题  房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为()等方面。

A.位置
B.交通
C.面积
D.外部配套设施
E.环境景观


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150、单项选择题  评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是（）。

A.市场法
B.收益法
C.路线价法
D.假设开发法


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151、单项选择题  

某房地产使用面积成交价格2800美元/m2，人民币与美元的汇率为8.27，使用面积比率为80%，则建筑面积价格为()元/m2。

A.15675
B.16588
C.17432
D.18525


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152、判断题  成本法是根据估价对象购建价格来求取估价对象价值的方法。()


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153、单项选择题  （）要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。

A.合法原则
B.估价时点原则
C.公平原则
D.替代原则


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154、问答题  某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。


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155、单项选择题  某套商品住宅，房屋使用面积为70m2，套内墙体面积为3.5m2，阳台面积为3.2m2，分摊的共有建筑面积为9m2。则该套住宅的建筑面积为()。

A、76
B、85.7
B、79.0
D、82.2


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156、判断题  建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。()


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157、多项选择题  房地产的最高最佳使用状态应该包括()。

A.最佳区位
B.最佳规模
C.最佳用途
D.最佳集约度
E.最佳收益


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158、判断题  在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。()


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159、单项选择题  房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（）。

A.变动规律和发展趋势
B.变动规律和长期趋势
C.发展规律和变动趋势
D.发展规律和长期趋势


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160、单项选择题  在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为()。

A.居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值
B.居民区的房地产增值，工业用地房地产增值
C.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值
D.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值


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161、单项选择题  某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。

A.80%
B.82%
C.83%
D.92%


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162、单项选择题  由于具有()特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。

A.保值增值
B.价值量大
C.不可移动
D.寿命长久
E.独一无二


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163、多项选择题  商业用途房地产的位置优劣，主要看（）。

A.临街状况
B.到市中心距离
C.繁华程度
D.安宁程度


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164、多项选择题  开发后的房地产经营方式有（）。

A.预售
B.建成后出售
C.出租
D.娱乐


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165、问答题  计算题:某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年;设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。 (1)计算建筑物的重置价格： (2)计算建筑物的折旧额：


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166、单项选择题  下列权益当中哪一个属于自物权（）。

A.所有权
B.使用权
C.地役权
D.典权


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167、判断题  市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。()


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168、多项选择题  房地产外部因素可再分为()。

A.人口因素
B.制度政策因素
C.经济因素
D.社会因素
E.权益因素


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169、单项选择题  一般来说，开发经营期的起点()

A.与经营期的起点重合
B.与运营期的起点重合
C.与建造期的起点重合
D.与开发期的起点重合


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170、单项选择题  某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价()万元。

A.78
B.882
C.1210
D.1272


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171、判断题  建筑物横墙是与建筑短轴方向一致的墙。()


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172、单项选择题  在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用()的行为。

A.宅基地所有权
B.空间利用权
C.地役权
D.建筑物相邻关系


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173、多项选择题  一般来说，区位、实物相同的下列房地产，市场价值较低的是（）。

A.商品住房
B.成本价房改房
C.标准价房改房
D.经济适用住房
E.单位集资建房


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174、多项选择题  ()，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权会员。

A.2003年11月4日
B.2005年10月17日
C.2006年10月13日
D.2007年10月4日


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175、多项选择题  在路线价法中，不做交易情况修正和市场状况修正的原因是（）。

A.求得的路线价已是正常价格
B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例
C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致
D.该路线价与待估宗地价格都是现在的价格
E.路线价法不适用于非工地价格评估


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176、单项选择题  在房地产市场调研主题的确定过程中，通过与行业内的专业人士讨论，能更快地明确研主题，讨论时，在场人员包括研究者和专业人士在内以不超过()为宜，人数太多不易控制论题范围，而太少则不易产生激发效应，达不到应有的效果。

A.三至五人
B.五至八人
C.五至十人
D.八至十人


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177、单项选择题  直线趋势法公式y=a+bx中，x表示()。

A、价格
B、常数
C、价格变动率
D、时间


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178、判断题  在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。()


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179、单项选择题  具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用()作为其中的一种估价方法。

A、市场法
B、假设开发法
C、收益法
D、成本法


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180、判断题  房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权;他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。()


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181、多项选择题  由于需求拉上型造成通货膨胀的基本原则因有()。

A.原材料价格上涨
B.物价总水平持续下降超过6个月
C.国民经济比例失调
D.过分提供信用
E.政府支出大幅扩张


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182、多项选择题  以下难以使用市场法估价的房地产有()。

A.标准工业厂房
B.写字楼
C.古建筑
D.纪念馆
E.学校


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183、判断题  最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的无条件的最高最佳使用为前提进行()


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184、判断题  某估价所于2003年3月11日至4月20日评估了一宗房地产的价格，三年后有关方面对其估价结果有异议而引发争论，现需要重新评估结果的真实性，则估价时点应为2006年3月11日。()


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185、多项选择题  工程量清单计价中的分部分项工程采用综合单价，由()组成。

A.规费
B.人工费、材料费、机械使用费
C.管理费、利润
D.风险
E.税金


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186、判断题  工业企业向一定区位集中，有社会集聚和生产集聚两种形式，其中，社会集聚是偶然外在因素，而生产集聚是固定内在因素。


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187、单项选择题  下列关于路线价法中，不正确的是()。

A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理
B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格


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188、判断题  土地所有权价格是一种权利的完全转移(或买断)的市场代价。


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189、单项选择题  在住宅楼市场调研的供求分析中，要确定()。

A.潜在需求
B.需求的绝对量
C.供给的绝对量
D.供求缺口的大小和方向


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190、单项选择题  2006年1月13日()联合出台了《房地产抵押估价指导意见》(建住房[2006]8号)。

A.建设部
B.国土资源部
C.中国人民银行
D.最高人民法院
E.中国银行业监督管理委员会


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191、单项选择题  从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是()

A.估价对象的真实价值
B.估价对象的重置价格
C.估价对象的实际成交价格
D.合格估价师的重新估价结果


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192、单项选择题  估价人员首先应分析比较这些计算结果及差异，当这些计算结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因，寻找和排除出现差异的原因，可按（）的顺序进行检查。

A.逻辑联系
B.发生时间先后
C.从低级错误到高级错误
D.从高级错误到低级错误


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193、单项选择题  某宗面积为3000m2的工业用地容积率为0.8楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地容积率为5.0楼面地价为960元/m2。理论上应补地价()万元。

A.78
B.882
C.1210
D.1272


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194、多项选择题  

某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。

房地产市场调研主题的确定过程实质上是发现机会的过程，在确定市场调研课题时，可从下列()等方面人手。

A.行业内的专业人士讨论
B.分析一手资料
C.分析次级资料
D.进行定性调研


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195、单项选择题  从市场规模来看，()在增量房地产市场上占据了主导地位，也是房地产开发企业投入注意力最多的细分市场。

A.住宅市场
B.商业用房市场
C.办公楼市场
D.特殊用房市场


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196、单项选择题  ()是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定该宗房地产是否为最高最佳使用状态。

A.权益原理
B.均衡原理
C.适合原理
D.收益原理


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197、单项选择题  房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（）。

A.变动规律和发展趋势
B.变动规律和长期趋势
C.发展规律和变动趋势
D.发展规律和长期趋势


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198、多项选择题  在房地产开发投资决策过程中，涉及的关键环境变量和决策变量有()。

A.项目分区规划设计
B.各细分市场需求特征和规模
C.各细分市场竞争关系的变动趋势
D.政府相关经济政策及直接和间接影响
E.各细分市场价格和租金水平及其变动趋势


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199、判断题  母公司与子公司之间、公司与其职工之间的房地产交易，由于相互间比较了解，其成交价格往往与正常的市场价格相差不会太大。()


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200、单项选择题  在成本法求取折旧中，采用（）更符合实际情况。

A.有效经过年数
B.实际经过年数
C.剩余经过年数
D.自然经过年数


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