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房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试答案（强化练习）
2018-05-19 12:19:04 来源:91考试网 作者:www.91exam.org 【大 中 小】
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1、多项选择题  房地产状况调整的内容主要包括（）。

A.区位状况的调整
B.实物状况的调整
C.环境状况的调整
D.权益状况的调整


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2、多项选择题  商业用房赢利潜力分析的基本步骤包括()。

A.确定投资时期
B.估算投资回收期
C.估算投资报酬率
D.确定市场租金水平及变化趋势
E.估计出需求量和供给量，确定供求缺口


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3、多项选择题  关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是()。

A.地价分摊有按建筑面积、房地价值、土地价值三种方法
B.按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物
C.按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物
D.因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行


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4、单项选择题  最高最佳使用原则必须同时符合的四个标准是：法律上许可、经济上可行、价值最大化和()。

A、协商一致
B、技术上可能
C、环境上适合
D、规模上均衡


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5、单项选择题  下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是()。

A.应是可以实现的价值
B.是提供价值意见而不是作价格保证
C.对委托人的价格保证
D.为委托人争取最大的利益


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6、单项选择题  开发经营期的起点是假设的()。

A.开工日期
B.取得估价对象的日期
C.取得待开发土地的日期
D.开始出售开发完成后的房地产的日期


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7、单项选择题  为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为()元/㎡。

A.3673.20
B.3673.68
C.3790.43
D.3790.93


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8、单项选择题  某宗面积为3000m2的工业用地容积率为0.8楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地容积率为5.0楼面地价为960元/m2。理论上应补地价()万元。

A.78
B.882
C.1210
D.1272


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9、单项选择题  运用市场法估价的步骤顺序是（）。

A.搜集交易实例→选取可比实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格
B.搜集交易实例→选取可比实例→进行交易情况调整→建立比较基准→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格
C.搜集交易实例→建立比较基准→选取可比实例→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格
D.选取可比实例→搜集交易实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格


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10、单项选择题  报酬率构成中，流动性补偿的流动性是指（）。

A.房地产开发企业自有资金周转的速度
B.估价对象房地产变为现金的速度
C.估价对象房地产带来净收益的速度
D.房地产开发企业流资金周转的速度


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11、判断题  房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。()


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12、单项选择题  保险损失补偿时，权益转让原则近适用于()。

A.财产保险
B.责任保险
C.信用保险
D.人身保险


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13、单项选择题  市场调研是为相关企业投资决策和管理决策提供()的。

A.资源
B.服务
C.信息
D.资金


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14、单项选择题  为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/㎡，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于()㎡。

A.3790元/㎡
B.4238元/㎡
C.4658元/㎡
D.4663元/㎡


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15、多项选择题  一个完整的房地产市场调研方案的基本构成要素是()。

A.研究内容计划
B.研究时间安排
C.研究范围
D.研究方法
E.研究人员预算


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16、多项选择题  收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于（）这几个因素。

A.未来净收益的大小
B.获得净收益的可靠性
C.获得净收益期限的长短
D.利率的高低
E.营业用途


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17、单项选择题  总的来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是()。

A.正相关和正相关
B.正相关和负相关
C.负相关和正相关
D.负相关和负相关


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18、判断题  工业企业向一定区位集中，有社会集聚和生产集聚两种形式，其中，社会集聚是偶然外在因素，而生产集聚是固定内在因素。


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19、单项选择题  在商业用房市场分析中，消费者需求是除住宅以外的对其他商品和劳务的需求，商业用房市场调研最重要的步骤是()。

A.供求关系分析
B.市场容量分析
C.竞争分析
D.商业用房赢利潜力分析


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20、单项选择题  在房地产市场调研主题的确定过程中，通过与行业内的专业人士讨论，能更快地明确研主题，讨论时，在场人员包括研究者和专业人士在内以不超过()为宜，人数太多不易控制论题范围，而太少则不易产生激发效应，达不到应有的效果。

A.三至五人
B.五至八人
C.五至十人
D.八至十人


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21、多项选择题  对房地产价格有影响的交通管制，主要有（）。

A.严禁某类车辆通行
B.实行单行道
C.步行街
D.审查驾照
E.车辆年检


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22、问答题  市场法的操作步骤


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23、单项选择题  《房地产估价规范》(GB/TS0291--1999)，其内容包括()。

A.不同估价目的下的估价
B.估价方法
C.估价原则
D.估价报告
E.业务来源


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24、单项选择题  某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为（）。

A.650万元
B.687万元
C.585万元
D.630万元


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25、问答题  什么是假设开发法?其理论依据、前提条件、适应对象是什么?


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26、单项选择题  

甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。

甲公司所购买的保险属于()。

A.担保保险
B.保证保险
C.信用保险
D.责任保险


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27、判断题  在征地中，需要安置的农业人口数为被征用地上的人口数()


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28、单项选择题  通过市场调研可以得到满意度的()表达。

A.定性
B.定量
C.定性和定量
D.肯定


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29、单项选择题  办公楼市场调研中，由于办公楼所处的区位质量不同，品质迥异，有不同的适宜客户群体，因此供给分析还应按产品分析提供的办公楼分级分别进行计算，分析的最后步骤是()。

A.估算一定期限内每年的空置率及其变动趋势
B.估算一定期限内每年的供给量
C.通过市场调研获得现存各级别办公楼的总建筑面积、已出租面积和空置率数据
D.通过市场调研、政府规划和相关的二手资料获得未来一定期限内正在建造、规划中各级别办公楼供应量的数据


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30、多项选择题  中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的颁布时间是()。

A.1994年
B.1995年
C.1999年
D.2004年


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31、单项选择题  限制物权是指权利人可以在其所有物上为他人设立权利。下列属于限制物权的是()。

A.益物权
B.所有权
C.债权
D.自物权


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32、单项选择题  在描述性统计分析中，运用表格和图形法可以直观地将数据的状况反映出来，也可以用数值的形式将某些变量的特征表达出来，对某种集中趋势描述的统计中最为常用的是()。

A.平均值
B.中位数
C.众数
D.区域


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33、单项选择题  在城市房屋拆迁中，拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为"结清产权调换的差价"，而对所调换房屋进行的估价属于下列哪种情况？（）

A.估价时点为现在，估价对象为未来状况
B.估价时点为现在，估价对象为现时状况
C.估价时点为现在，估价对象为历史状况
D.估价时点为未来


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34、多项选择题  房地产投机对房地产价格的影响有（）。

A.引起房地产价格上涨
B.引起房地产价格下跌
C.起着稳定房地产价格的作用
D.没有影响
E.难以判断


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35、单项选择题  将房地产称为物业的国家或地区是（）。

A.法国
B.意大利
C.日本
D.香港


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36、多项选择题  房地产自身因素可再分为()。

A.区位因素
B.实物因素
C.人口因素
D.权益因素
E.经济因素


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37、多项选择题  套内建筑面积等于()相加之和。

A.套内房屋使用面积
B.套内墙体面积
C.套内阳台建筑面积
D.房屋建筑面积
E.共有建筑面积


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38、多项选择题  根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产()时，便为最高最佳使用。

A.与外部环境最协调
B.达到规模递增
C.内部构成要素的组合最适当
D.外部环境与内部因素相关联
E.外部环境要素为最适当的组合


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39、多项选择题  以下属于估价报告内在质量的有()。

A.估价结果的准确性
B.估价方法选用的正确性
C.参数选择的合理性
D.文字表述水平
E.文字格式及印刷质量


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40、多项选择题  政府对房地产的限制一般是通过()特权来实现的。

A.罚款权
B.管制权
C.征税权
D.征收权
E.充公权


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41、单项选择题  某宗房地产的收益期限为40年判定其未来每年的净收益基本上固定不变通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为()万元。

A.222.76
B.224.67
C.268.67
D.298.33


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42、单项选择题  在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%在5～20层时，每增高一层，投资利润率上升0.18%而在20～30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。由此可见，超过20层之后，这块土地的边际收益开始出现递减，揭示了()。

A、收益递增规律
B、收益递减规律
C、规模的收益递增规律
D、规模的收益递减规律


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43、判断题  就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。()


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44、多项选择题  房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列几类，其中正确的是（）。

A.销售
B.娱乐
C.营业
D.商业
E.居住


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45、多项选择题  下列（）属于房地产估价师职业道德范畴。

A.专业胜任能力
B.公平竞争
C.社会责任
D.诚实守信
E.尊重客户的价值意见


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46、多项选择题  在完善、成熟的土地市场下，土地取得成本一般是土地使用权购买价格和应当由买方缴纳的税费构成。其中，建设用地土地使用权的购买价格，一般是采用()求取。

A.市场法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发法
E.基准地价修正法


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47、多项选择题  路线价法特别适用于（）或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。

A.城市房屋拆迁补偿
B.市地重划
C.标准临街宗地
D.房地产税收


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48、多项选择题  人口因素包括（）。

A.人口数量
B.人口素质
C.家庭人口规模
D.人口结构


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49、单项选择题  在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。

A.等于报酬率
B.大于报酬率
C.小于报酬率
D.无法知道


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50、单项选择题  现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为()。

A.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量
B.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C.存量+新开发量+空置房量-拆毁量
D.存量+新增竣工量-拆毁量


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51、多项选择题  在商业用房的市场调研中，为保证典型性分析的客观性，通常采用的典型性抽样标准大致有()，并依此标准来选取一定的样本展开深人调查。

A.区位
B.规模
C.环境
D.经营领域
E.装修标准


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52、单项选择题  报酬资本化法又称作（）。

A.收益乘数法
B.现金流量折现法
C.报酬法
D.直接资本化法


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53、单项选择题  有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（）。

A.类似写字楼的客观收益
B.市场比较法
C.该写字楼的实际收益
D.无法估算


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54、多项选择题  房屋的完损等级是根据房屋的（）来划分的。

A.结构的完好、损坏程度
B.装修的完好、损坏程度
C.设备的完好、损坏程度
D.使用年限的长短
E.墙体裂缝大小


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55、单项选择题  《物权法》规定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。所以也可称其为空间利用权或空间权。

A.宅基地使用权
B.土地承包经营权
C.建设用地使用权
D.土地租赁权


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56、单项选择题  某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为（）。

A.6.6%
B.5.8%
C.6.2%
D.6.4%


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57、单项选择题  采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（）。

A.报酬率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠
B.报酬率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠
C.报酬率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠
D.报酬率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠


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58、单项选择题  买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别因素影响价格，其形成的价格才可能是（）。

A.评估价格
B.正常成交价格
C.市场价格
D.交换价格


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59、单项选择题  为了使市场调研方案具备一定的控制功能和机制，就要使该方案具备较好的()。

A.灵活性
B.经济性
C.指向性


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60、判断题  城市房屋拆迁必须符合城市规划和有利于旧区改建。()


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61、单项选择题  收益法是以()原理为理论依据的。决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。

A.收益递增原理
B.最高最佳使用原理
C.预期原理
D.未来趋势原理


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62、问答题  什么是市场比较法?其理论依据和适用条件是什么?


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63、多项选择题  下列属于商业用房市场调研中竞争分析的步骤有()等方面。

A.调研各经营者采取的竞争策略及其走向
B.调研区域市场中各经营者的收入、成本和利润水平
C.调研区域内其他商业用房投资者采取的竞争策略及其走向
D.调研区域内其他商业用房的数量和规模、背景和劳务运营的主导方向
E.调研经营相同类别商品和劳务的经营者的数量、规模、背景和经营方式


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64、多项选择题  标价是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同()的商品房的出售价格。

A、楼层
B、朝向
C、户型
D、面积


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65、判断题  对于有规划限制条件但尚未明确的房地产，也可以适用假设开发法。()


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66、多项选择题  从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务来源主要是().

A.被动接受
B.主动争取
C.自有自估
D.朋友介绍


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67、判断题  在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的良好对象。在一国总财富中，房地产往往占30%～40%。()


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68、单项选择题  某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200m2，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/m2，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元／m2、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（）元。

A.700000
B.695554
C.777268
D.800500


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69、单项选择题  每一个数据与平均值之间的差值称为离差，()就是离差平方的平均值。

A.均方差
B.偏差
C.方差
D.标准差


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70、单项选择题  专家证词属于下列哪种形式的估价报告？（）

A.叙述式报告
B.表格式报告
C.书面报告
D.口头报告


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71、判断题  在市场法估价中，可比实例的房地产状况，应该是可比实例房地产在待估房地产的估价时点下的房地产状况。()


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72、单项选择题  某套商品住宅，房屋使用面积为70m2，套内墙体面积为3.5m2，阳台面积为3.2m2，分摊的共有建筑面积为9m2。则该套住宅的建筑面积为()。

A、76
B、85.7
B、79.0
D、82.2


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73、单项选择题  某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是()。

A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B.现时该房 91ExAm.org改房上市交易的正常价格
C.现时该房屋的房改成本价
D.当时该房屋的房改成本价


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74、多项选择题  本质上的非市场价值主要有()。

A.交易双方有较充裕的时间进行交易的变现价值
B.在现状使用下的在用价值
C.不符合继续使用条件下的清算价值
D.从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值
E.在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的谨慎价值


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75、多项选择题  对于实行房屋产权调换补偿方式的，产权调换的差价等于被拆迁房屋的房地产市场价值减去所调换房屋的房地产()。

A.重置价格
B.市场价值
C.重建价格
D.政府定价


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76、判断题  房地产估价是市场经济不可缺的重要组成部分。()


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77、单项选择题  房地产项目的总体规划设计反映了本项目与其他项目个性特征之间的差异，这种差异设计除了受政府相关城市详细规划、建筑技术等的影响之外，另一重要因素就是()。

A.房地产市场发展水平
B.项目细部规划设计
C.消费者的意向
D.项目环境设计


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78、单项选择题  搜集什么样的实例资料，主要取决于（）。

A.拟采用的估价方法
B.估价对象
C.估价目的
D.估价对象和估价目的


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79、单项选择题  按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（）。

A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%
D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%


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80、多项选择题  下列属 于有形资产的有（）。

A.设备
B.家具
C.著作权
D.股票
E.债券


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81、多项选择题  

某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。

从识别和把握房地产客观市场环境的角度出发，可以按照()等标准，对房地产市场进行各种分类。

A.房地产用途
B.房地产交易形式
C.房地产地域范围
D.房地产购买者目的


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82、判断题  同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。()


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83、单项选择题  直线趋势法公式y=a+bx中，x表示()。

A、价格
B、常数
C、价格变动率
D、时间


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84、多项选择题  建筑物的重新购建价格是()的价格。

A、扣除折旧后
B、估价时点时
C、客观
D、建筑物全新状态下


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85、多项选择题  某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属于()。

A.有形收益
B.无形收益
C.正常收益
D.实际收益
E.广告收益


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86、单项选择题  不是影响房地产价格的区位因素是()。

A.位置
B.交通
C.人文
D.环境


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87、单项选择题  在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有()报价才是要约表示。

A.拍卖公司
B.委托人
C.竞买人
D.买受人


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88、多项选择题  权益是房地产中无形的部分，包括()。

A.权利
B.权力
C.利益
D.质量
E.好处


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89、单项选择题  当需要确定两个或更多交易之间是否相关及相关程度时，一般采用()的描述性统计方法。

A.平均数
B.多项频数分布
C.单项频数分布
D.交叉分组频数分布


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90、判断题  根据马克思的地租理论，垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。


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91、单项选择题  城市房屋拆迁估价应当采用（）。

A.客观合理价值标准
B.非公开市场价值标准
C.公开市场价值标准
D.政府规定的价值标准


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92、单项选择题  下列征象提示骨软骨瘤恶变的是（）

A.软骨帽内钙化
B.肿瘤较大，压迫邻近骨骼
C.瘤体出现骨皮质或边缘部骨质破坏
D.瘤体有宽基底蒂与骨相连
E.病灶呈分叶状


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93、单项选择题  

甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。

销售均价29800元/m2是()。

A.比较相对指标
B.众数
C.中位数
D.算术平均数


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94、判断题  合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。()


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95、判断题  建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。()


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96、单项选择题  在统一币种和货币单位方面，不同币种的价格之间的换算，应该采用（）。

A.该价格所对应的日期时的市场汇价
B.该价格所对应的房产的市场汇价
C.该价格所对应的价值的偏差
D.该价格针对不同的房产时的不同市场汇价


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97、单项选择题  在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中()是龙头。

A、估价目的
B、估价对象
C、估价时点
D、估价目的和估价对象


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98、单项选择题  在数据分析方法中我们将其中的一个变量视为自变量，另一个变量视为应变量，确定了两个变量的关系后，研究人员能够通过改变自变量来预测应变量的变化，这种分析方法是()。

A.交叉分组频数分布
B.单项频数分布
C.回归分析
D.区域分析


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99、单项选择题  在了解某区域居民的购房意向时，为确定潜在市场的规模大小，最合适采用的调研方法是()。

A.经理询问法
B.路上拦截法
C.邮寄询问法
D.入户询问法


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100、单项选择题  某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于()。

A.2427元/㎡
B.2500元/㎡
C.2575元/㎡
D.2632元/㎡


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101、单项选择题  临街同一道路的其他土地的价格是以路线价为基础考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等进行适当的修正求得这些修正实际上为()。

A.交易情况修正
B.交易日期调整
C.房地产状况调整
D.区域因素调整


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102、单项选择题  对于房地产估价师或者某个市场参与者而言，房地产价值则是客观的、由()决定。

A.市场力量
B.估价人员的主观判断
C.政府意志
D.个别市场参与者的价值判断


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103、单项选择题  有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为()。

A、9
B、13.5
C、15
D、18


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104、单项选择题  下面房地产估价师说法正确的是()。

A.房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构
B.委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人
C.依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制
D.房地产估价报告应由估价师个人出具


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105、填空题  世界上各国的经济体制大致可分为两大类（）和（）。


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106、多项选择题  以下适用假设开发法估价的房地产有（）。

A.将在建工程续建成房屋
B.将旧房装饰装修改造成新房
C.将生地开发成熟地
D.将门市出售


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107、单项选择题  现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为()。

A、800万元
B、1000万元
C、1800万元
D、800～1000万元


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108、单项选择题  一般来说，开发经营期的起点()

A.与经营期的起点重合
B.与运营期的起点重合
C.与建造期的起点重合
D.与开发期的起点重合


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109、单项选择题  收益法的雏形是（）。

A.地租资本化法
B.报酬资本化法
C.早期购买年法
D.直接资本化法


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110、单项选择题  受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（）。

A.30年
B.20年
C.10年
D.40年


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111、单项选择题  某房地产正常年收益为6000万元，直接资本化率为10%，房地产价格应为()元。

A.54000
B.32010
C.48000
D.60000


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112、单项选择题  下面关于路线价法的表述中，不正确的是()。

A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B.路线价适用于城镇街道商业用地的估价
C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D.路线价法是特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格


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113、多项选择题  一般来讲，市场调研方案设计的基本原则有()。

A.指导性
B.经济性
C.灵活性
D.有效性
E.可操作性


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114、多项选择题  下面（）是计入商品住宅价格的费用。

A.征地费
B.建筑安装工程费
C.住宅小区内的营业性用房建设费用
D.住宅小区内设施的建设费用
E.邻近住宅小区的物业用房建设费


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115、多项选择题  均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定（）。

A.最佳集约度
B.最佳用途
C.最佳收益
D.最佳规模


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116、判断题  房地产估价的合法原则，就是要求房地产价格评估机构及房地产估价人员必须具备合法的评估资格，否则不得进行房地产估价活动。()


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117、多项选择题  （）是在商品房销售中出现的一组价格。

A.保留价
B.标价
C.成交价
D.均价
E.应 91EXAm.org价


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118、单项选择题  某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为()。

A.8.0
B.5.6
C.5.0
D.0.7


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119、多项选择题  ()，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权会员。

A.2003年11月4日
B.2005年10月17日
C.2006年10月13日
D.2007年10月4日


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120、单项选择题  对价格的定义，第一种"是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西"讲的是现象，第二种"是商品价值的货币表现"讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的"数量"。

A.货币支付
B.价值
C.现象
D.本质


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121、多项选择题  在住宅市场的产品分析中，应从()等几方面进行研究。

A.小区环境
B.物业
C.停车场
D.户型结构
E.房价


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122、单项选择题  确定某一市场调研变量集中趋势时，应采用()。

A.众数
B.中位数
C.标准差
D.平均数


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123、多项选择题  土地利用所受的限制除了投资者自身能力限制外，还包括（）。

A.房地产相邻关系的限制
B.土地权利设置以及行使的限制
C.土地使用管制
D.政府管制


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124、问答题  市场调研的重要性


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125、单项选择题  某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（）。

A.0.91
B.0.92
C.1.09
D.1.10


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126、单项选择题  某宗2000年末取得土地使用权的工业厂房，正常情况下通过出租每年可获净收益160万元，该房地产的报酬率为7%.估价时点为2005年末，该宗房地产的收益价格为()。

A.1830.4
B.2176.88
C.2169.27
D.2285.71


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127、单项选择题  已知某房地产价格为2000元/m2时，需求量为1000万m2，当价格为2200元/m2时，需求量为800万m2，则用"中点法"计算其需求价格弹性为（）。

A.9
B.0.9
C.2.33
D.1


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128、判断题  《城市房地产管理法》规定，房地产开发实行“统一规划、因地制宜、综合开发、配套建设”。()


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129、判断题  根据工程量清单计价法，建筑安装工程费用由直接费、间接费、利润和税金组成。()


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130、单项选择题  行政划拨的土地当做有偿出让的土地来估价，违反了哪项估价原则？（）

A.合法原则
B.最高最佳使用原则
C.估价时点原则
D.替代原则


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131、单项选择题  有一处住房，经专业估价为20万元。如果装修改造后，专业估价为25万元，如果改造为商店，专业估价为40万元，如果重新翻建，专业估价为30万元，则这所住房的价值应该为（）

A.20万元
B.25万元
C.40万元
D.30万元


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132、多项选择题  房地产估价的最高行为准则是（）。

A.合法
B.独立
C.客观
D.公正


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133、单项选择题  同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是()。

A.富有弹性、单一弹性、缺乏弹性
B.完全弹性、单一弹性、完全无弹性
C.完全弹性、单一弹性、缺乏弹性
D.富有弹性、单一弹性、完全无弹性


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134、单项选择题  

某房地产使用面积成交价格2800美元/m2，人民币与美元的汇率为8.27，使用面积比率为80%，则建筑面积价格为()元/m2。

A.15675
B.16588
C.17432
D.18525


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135、单项选择题  某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田。该项目涉及B村农业人口50户，180人。据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。根据规定，如按最低标准，A房地产开发公司应向每个农民支付()元的安置补助费。

A.1000
B.2000
C.4000
D.6000


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136、多项选择题  影响房地产价格的经济因素，主要有()。

A.经济发展状况
B.居民收入水平
C.物价
D.利率
E.人口状况


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137、单项选择题  某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易卖方按正常价格的5%缴纳有关税费买方按正常价格的3%缴纳有关税费则该宗房地产的正常成交价格最接近于()元/m2。

A.2427
B.2500
C.2575
D.2632


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138、多项选择题  影响房地产价格的心理因素主要有（）。

A.购买或出售心态
B.个人欣赏趣味
C.时尚风气
D.房地产投机
E.精神紧张


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139、多项选择题  拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有()。

A.线条图
B.散点图
C.网络计划技术
D.统筹法


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140、多项选择题  形成供给的两个条件是（）。

A.房地产开发商或拥有者愿意供给
B.房地产开发商或拥有者有能力供给
C.消费者愿意购买
D.消费者有能力购买
E.供大于求


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141、单项选择题  房地产税的计税依据是房产原值一次减除（）后的余值或房产的租金收入。

A.1%～3%
B.10%～30%
C.5%～1%
D.7%～11%


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142、单项选择题  有天然周期性水灾的江、河、湖、海边，一旦建设了可靠的防洪工程，其土地价格会（）。

A.上涨
B.下降
C.很难说
D.没有影响


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143、单项选择题  当消费者收入增加时，会减少对()的需求。

A.正常商品
B.炫耀性物品
C.高档商品
D.低档商品


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144、多项选择题  引起房地产价格上升的原因主要有()。

A.对房地产本身进行投资改良
B.通货膨胀
C.需求增加导致稀缺性增加
D.外部经济
E.内部经营管理


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145、判断题  成本法是根据估价对象房地产在建造时的构建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。()


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146、单项选择题  房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以()状况为参照系进行的。

A、可比实例房地产
B、估价对象房地产
C、标准房地产
D、类似房地产


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147、单项选择题  某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。

A.180.0
B.300.0
C.309.0
D.313.2


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148、判断题  土地所有权价格是一种权利的完全转移(或买断)的市场代价。


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149、判断题  加工同轴度要求高的轴工件时，用双顶尖的装夹方法。


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150、单项选择题  当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，在不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用()。

A.独立基础
B.整体式筏式基础
C.箱形基础
D.桩基础


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151、单项选择题  某居住小区，用地面积35公顷，其^91考试网共建筑用地占12%，道路广场用地占22%，绿地率30%，住宅总建筑面积31.56万平米。则该小区的住宅建筑面积净密度为()。

A.0.90
B.2.50
C.2.70
D.3.90


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152、判断题  临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。()


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153、单项选择题  ()是指已经按特定目的收集整理完毕，与当前要研究的问题之间有一定关联的信息资料。

A.一手资料
B.次级资料
C.重要期刊
D.专业学术资料


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154、判断题  房地产供给有限性的本质，主要不在于土地总量有限和面积不能增加。相对于人类的需要来讲，土地的数量目前还是丰富的，关键在于独一无二特性造成的房地产供给不能集中于一处。()


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155、多项选择题  下列哪几项属于土地使用管制（）。

A.通风
B.建筑高度
C.容积率
D.采光
E.日照时间


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156、单项选择题  由折旧费、维修费、管理费、投资利息和税金五项因素构成房屋的()租金

A、商品
B、理论
C、成本
D、市场


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157、问答题  房地产估价上的建筑物折旧包括哪几个方面?求取建筑物折旧的方法有哪几种?最常用的是哪种?


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158、单项选择题  作为一名合格的房地产估价师，应当具有房地产估价方面的()。

A.扎实的理论知识
B.较好的与人沟通交往的能力
C.丰富的实践经验
D.长期的估价经历
E.良好的职业道德


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159、单项选择题  某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。

A.4858
B.5200
C.2700
D.6264


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160、单项选择题  关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列哪种 说法是正确的？（）

A.产出量的增加比例一定是大于、小于或等于投入量的增加比例
B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例
C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例
D.难以确定


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161、单项选择题  合法原则要求房地产估价应以（）为前提进行。

A.最高最佳使用原则
B.公平原则
C.估价对象的合法权益
D.替代原则


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162、多项选择题  城市房屋拆迁以货币方式补偿的，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产()确定。

A.重置价格
B.市场评估价格
C.重建价格
D.政府定价


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163、多项选择题  为评估出公平合理的价值，估价人员首先应本着下列假设进行估价（）。

A.各方当事人要换位思考
B.估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值
C.估价人员以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值
D.估价人员必须有良好的职业道德
E.没有房子要假设房子存在


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164、判断题  在运用基准地价法进行估价时，进行交易日期调整，是将基准地价在其估价时点时的值，调整为基准日期时的值。()


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165、判断题  某宗房地产占地面积为2000㎡，建筑覆盖率为50%，1～5层建筑面积均相等，6～14层均为标准层，面积为670㎡，建筑容积率为5.2。()


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166、单项选择题  对于成片或成批多宗房地产的同时估价且单宗房地产的价值较低时，估价报告可以采用（）形式。

A.叙述
B.口头
C.书面
D.表格


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167、单项选择题  某项投资是保值性的，则意味着它能抵御通货膨胀，即投入的资金的增值速度能抵消货币的（）。

A.增值速度
B.贬值速度
C.通货膨胀
D.其他


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168、单项选择题  当新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润大于现用途的房地产价值时应以()为前提进行估价

A.保持现状
B.装饰装修改造
C.转换用途
D.重新利用


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169、多项选择题  下列属于构筑物的是（）。

A.烟囱
B.水井
C.水塔
D.仓库
E.水坝


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170、单项选择题  同一块土地，在估价时考虑(或假设)的“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有下列几种：①未征用补偿的农地，取得该土地后还需要支付征地补偿费;②已征用补偿但未作“三通一平或以上开发的土地：③已作”三通一平或以上开发的土地;④取得该土地后需要进行拆迁，支付拆迁安置补偿费;⑤已作拆迁安置的城市空地。其中正确的是()。

A.①③④⑤
B.①②④⑤
C.①②③⑤
D.①②③④⑤


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171、单项选择题  房地产企业在研究住宅小区的规划设计、户型设计和服务质量时，最常用的是()。

A.实验法
B.电话询问法
C.深度访谈法
D.小组访谈法


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172、单项选择题  对于建筑物与土地的组合来讲，假使有两块位置相当、面积相等的土地，其他各方面条件也均相同，其中一块土地上有一破旧建筑物，预计拆除费用会大于残值，因此，有可能空地的价格会大于有建筑物的土地的价格，这种情况是基于()造成的。

A、收益递减原理
B、适合原理
C、均衡原理
D、预期原理


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173、多项选择题  从长期看，房地产价格上涨率要高于（）。

A.一般物价上涨率
B.中房指数上涨率
C.国民收入增长率
D.土地价格指数上涨率


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174、单项选择题  在设计调研问卷时，应尽量避免()。

A.指定性
B.诱导性
C.灵活性
D.确定性


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175、多项选择题  下列属于受债权债务关系影响的房地产交易的是（）。

A.设立了抵押权的房地产交易
B.公司与其员工之间的房地产交易
C.拖欠工程款的房地产交易
D.欠债到期，急于出售的房地产交易


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176、问答题  计算题:某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年;设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。 (1)计算建筑物的重置价格： (2)计算建筑物的折旧额：


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177、判断题  某写字楼预计持有两年后出售，持有期的年净收益预测为216万元，出售时的价格减去销售税费后的净值预测为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格估计为5200万元。()


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178、判断题  宗地甲的单位面积地价为650元/平方米，土地使用权年限为25年;宗地乙的单位面积地价为700元/平方米，土地使用权年限为30年。当土地还原率为8%时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。()


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179、多项选择题  从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务

A.被动接受
B.主动争取
C.自有自估
D.朋友介绍


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180、单项选择题  路线价法估价的第二个步骤为（）。

A.设定标准深度
B.选取标准临街宗地
C.编制深度百分率表
D.划分路线价区段


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181、多项选择题  补地价是指需要补交给政府的（）。

A.一笔地价
B.土地使用权出让金
C.土地收益
D.税费
E.楼面地价


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182、单项选择题  2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港（）签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。

A.不动产协会
B.估价师协会
C.物业协会
D.测量师学会


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183、单项选择题  土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满()未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权

A、半年
B、一年
C、二年
D、三年


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184、多项选择题  形成有效需求的两个条件是（）。

A.供大于求
B.消费者愿意购买
C.求大于供
D.消费者有能力购买
E.供求平衡


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185、判断题  决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。()


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186、问答题  从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面?


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187、单项选择题  一般情况下，（）高于市场价值。

A.在用价值
B.清算价值
C.快速变现价值
D.投资价值


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188、多项选择题  房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。

A.交通建设
B.市场供求变化
C.人口素质变化
D.所在地区衰落
E.心理因素


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189、单项选择题  若X商品对Y商品的交叉弹性系数Exy>0，则表明X商品与Y商品为()。

A.正常商品
B.替代品
C.互补品
D.不相关商品


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190、单项选择题  豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为()年

A、40
B、50
C、66
D、70


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191、单项选择题  采用百分率法进行市场状况调整的一般公式为（）。

A.可比实例在成交日期时的价格×市场状况调整系数=可比实例在估价时点时的价格
B.可比实例在成交日期时的价格÷市场状况调整系数=可比实例在估价时点时的价格
C.可比实例在成交日期时的价格+市场状况调整系数=可比实例在估价时点时的价格
D.可比实例在成交日期时的价格－市场状况调整系数=可比实例在估价时点时的价格


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192、判断题  单纯的建筑物或者土地都属于房地产，是房地产的一种存在形态。()


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193、判断题  某房地产开发企业，在会计核算时，应把销售中发生的销售费用计入成本类会计科目。()


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194、单项选择题  如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以（）为前提进行估价。

A.保持现状
B.装修改造
C.转换用途
D.重新利用


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195、单项选择题  估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在（）以上。

A.20年
B.10年
C.8年
D.15年


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196、多项选择题  由于需求拉上型造成通货膨胀的基本原则因有()。

A.原材料价格上涨
B.物价总水平持续下降超过6个月
C.国民经济比例失调
D.过分提供信用
E.政府支出大幅扩张


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197、单项选择题  ()，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。

A.2003年1月1日
B.2004年1月1日
C.2004年12月1日
D.2003年12月1日


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198、判断题  在土地的基础设施完备程度和场地平整程度来讲，“七通一平”土地的价格可能低于“五通一平”的土地价格。()


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199、多项选择题  通常情况下，评估下列房地产适用收益法的有()。

A.写字楼
B.电影院
C.教学楼
D.停车场


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200、判断题  地形图是按一定比例绘制的地形的正射投影图。()


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