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房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法试题及答案（最新版）
2018-06-01 22:57:07 来源:91考试网 作者:www.91exam.org 【大 中 小】
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1、单项选择题  ()是指已经按特定目的收集整理完毕，与当前要研究的问题之间有一定关联的信息资料。

A.一手资料
B.次级资料
C.重要期刊
D.专业学术资料


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2、多项选择题  办公楼市场调研的产品分析既是办公楼市场分析的起点，又是研究的终点，其主要环节包括()。

A.建筑成新度
B.楼层及层高
C.租户定位
D.硬件设施和设备
E.物业管理水平


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3、多项选择题  城市房屋拆迁以货币方式补偿的，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产()确定。

A.重置价格
B.市场评估价格
C.重建价格
D.政府定价


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4、单项选择题  收益法是以()原理为理论依据的。决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。

A.收益递增原理
B.最高最佳使用原理
C.预期原理
D.未来趋势原理


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5、单项选择题  如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以（）为前提进行估价。

A.保持现状
B.装修改造
C.转换用途
D.重新利用


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6、单项选择题  ()是对房地产所有权、使用权的一种限制。因而它的存在对房地产价格有一定的影响。

A.相邻关系
B.使用管制
C.市政府监督
D.其他管制


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7、单项选择题  房地产市场定性研究的小组访谈法中，一般由()人的被访者组成，在研究者的引导下对预先设定的某一主题开展深入探讨，其主要日的在于尽可能深入地了解被访者对这一主题的看法极其原因，让研究室中产生的方案接受预先的检验，寻找其中的缺陷，吸收好的建议。

A.5
B.7
C.10
D.13


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8、单项选择题  城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为()。

A、生地价
B、熟地价
C、毛地价
D、拆迁补偿安置价


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9、单项选择题  由于具有()特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。

A.保值增值
B.价值量大
C.不可移动
D.寿命长久
E.独一无二


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10、多项选择题  承担资产评估、验资或者验证的机构提供虚假材料的，由公司登记机关没收违法所得，处以违法所得()的罚款，并可以由有关主管部门依法责令该机构停业、吊销直接责任人员的资格证书，吊销营业执照。

A.一倍～三倍
B.一倍～五倍
C.三倍～五倍
D.五倍～十倍


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11、判断题  潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。()


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12、多项选择题  重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的（）下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。

A.国家财税制度
B.市场状态
C.供求状况
D.市场价格体系


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13、单项选择题  居住用途房地产的位置优劣，主要是看（）和安宁程度。

A.周围环境状况
B.繁华程度
C.临街状况
D.附近是否有矿产资源


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14、多项选择题  根据办公楼的区位质量、区位接近性、道路交通状况和相关的商业服务及功能的配套情况，可以将办公楼的市场区划分为()。

A.低级办公区
B.一般办公区
C.中心商务区
D.高级办公区
E.中央商务区


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15、多项选择题  面积单位采用"坪"的有哪些国家或地区？（）

A.日本
B.韩国
C.中国台湾
D.美国


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16、单项选择题  以下（）不适用收益法评估。

A.农地
B.学校
C.停车场
D.住宅


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17、单项选择题  每一个数据与平均值之间的差值称为离差，()就是离差平方的平均值。

A.均方差
B.偏差
C.方差
D.标准差


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18、判断题  从理论上讲，房地产抵押价值应是假设债务履行期届满债务人不履行债务，拍卖、变卖房地产最可能实现的价格或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。()


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19、单项选择题  在数据分析方法中我们将其中的一个变量视为自变量，另一个变量视为应变量，确定了两个变量的关系后，研究人员能够通过改变自变量来预测应变量的变化，这种分析方法是()。

A.交叉分组频数分布
B.单项频数分布
C.回归分析
D.区域分析


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20、单项选择题  在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有()报价才是要约表示。

A.拍卖公司
B.委托人
C.竞买人
D.买受人


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21、单项选择题  房地产价格是由 房地产的（）和需求这两种相反的力量共同作用的结果。

A.供求
B.价格
C.供给
D.市场


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22、单项选择题  某套商品住宅，房屋使用面积为70m2，套内墙体面积为3.5m2，阳台面积为3.2m2，分摊的共有建筑面积为9m2。则该套住宅的建筑面积为()。

A、76
B、85.7
B、79.0
D、82.2


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23、问答题  市场调研的重要性


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24、问答题  计算题:某房地产的土地面积1000m2，建筑面积2000m2。土地于1999年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为50年，当时的单价为1000元/m2;建筑物的结构为钢筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为每1m2建筑面积800元。2004年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元/m2;该类房屋的重置价格(含使用权年限为50年的土地价格)为每1m2建筑面积2000元。估计该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%。试利用上述资料估算该房地产2004年10月1日的总价。


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25、单项选择题  报酬资本化法又称作（）。

A.收益乘数法
B.现金流量折现法
C.报酬法
D.直接资本化法


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26、问答题  市场法适用的对象和条件


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27、单项选择题  已购公用住房和经济适用住房的土地权利性质基本上为（）。

A.宅基地使用权
B.临时用地土地使用权
C.出让土地使用权
D.划拨土地使用权


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28、判断题  国家以土地管理者身份征收土地出让金或地租。()


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29、单项选择题  某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为（）。

A.6.6%
B.5.8%
C.6.2%
D.6.4%


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30、单项选择题  在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下(计算的周期数大于1)

A.单利计息的利息少，复利计息的利息多
B.单利计息的利息多，复利计息的利息少
C.单利计息的利息与复利计息的利息一样多
D.无法知道


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31、多项选择题  成本法中的利息计算，包括()的利息。

A.土地取得成本和开发成本
B.土地取得成本、开发成本和管理费用
C.土地取得成本、开发成本、管理费用和利润
D.借贷资金
E.自有资金


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32、多项选择题  收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于（）这几个因素。

A.未来净收益的大小
B.获得净收益的可靠性
C.获得净收益期限的长短
D.利率的高低
E.营业用途


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33、判断题  某房地产项目的需求价格弹性系数
Ed
=1.67。当房价下降时，购房者支出会下降。()


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34、单项选择题  某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用()进行估价。

A.比较法
B.成本法
C.假设开发法
D.长期趋势法


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35、单项选择题  征收集体土地的土地取得成本中相关税费不包括()

A.征地管理费
B.耕地占用税
C.安置补助费
D.耕地开垦费


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36、单项选择题  

甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。

销售均价29800元/m2是()。

A.比较相对指标
B.众数
C.中位数
D.算术平均数


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37、单项选择题  当新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润大于现用途的房地产价值时应以()为前提进行估价

A.保持现状
B.装饰装修改造
C.转换用途
D.重新利用


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38、单项选择题  限制物权是指权利人可以在其所有物上为他人设立权利。下列属于限制物权的是()。

A.益物权
B.所有权
C.债权
D.自物权


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39、单项选择题  企业运营中的房地产，根据会计、有关监管等的需要而对其()进行评估。

A.公允价值
B.市场价值
C.理论价格
D.市场价格
E.交换价值


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40、多项选择题  拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有()。

A.线条图
B.散点图
C.网络计划技术
D.统筹法


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41、问答题  计算题:某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元;装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年;设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设为0。试求其折旧总额。


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42、单项选择题  办公楼市场调研中，由于办公楼所处的区位质量不同，品质迥异，有不同的适宜客户群体，因此供给分析还应按产品分析提供的办公楼分级分别进行计算，分析的最后步骤是()。

A.估算一定期限内每年的空置率及其变动趋势
B.估算一定期限内每年的供给量
C.通过市场调研获得现存各级别办公楼的总建筑面积、已出租面积和空置率数据
D.通过市场调研、政府规划和相关的二手资料获得未来一定期限内正在建造、规划中各级别办公楼供应量的数据


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43、单项选择题  房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（）。

A.变动规律和发展趋势
B.变动规律和长期趋势
C.发展规律和变动趋势
D.发展规律和长期趋势


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44、单项选择题  某临街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50英尺)，临街宽度25m的矩形土地的总价为()万元。

A.53.34
B.85.34
C.106.68
D.213.36


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45、判断题  建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。()


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46、单项选择题  

某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为()元/m2。

A.72
B.108
C.180
D.270


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47、单项选择题  按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（）。

A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%
D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%


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48、单项选择题  在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%；在5-20层时，每增高一早，投资利润率上升0.18%；而在20一30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。那么，（）层应该是这座大楼的经济高度

A.5
B.20
C.30
D.31


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49、单项选择题  

某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。

房地产市场的自然周期和投资周期是互相联系和互相影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期是()于市场自然周期的变化，而在其他阶段则是()于市场自然周期的变化。

A.超前，超前
B.超前，滞后
C.滞后，超前
D.滞后，滞后


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50、单项选择题  在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。

A.等于报酬率
B.大于报酬率
C.小于报酬率
D.无法知道


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51、单项选择题  采取协议方式出让土地使用权的出让金不得低于()

A、基准地价
B、政府定价
C、评估价
D、按国家规定确定的最低价


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52、多项选择题  房地产价格与一般物价相同之处在于（）。

A.都是价格，用货币表示
B.受供求关系影响
C.按质论价
D.市场性质相同
E.变现速度快


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53、多项选择题  本质上的非市场价值主要有()。

A.交易双方有较充裕的时间进行交易的变现价值
B.在现状使用下的在用价值
C.不符合继续使用条件下的清算价值
D.从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值
E.在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的谨慎价值


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54、多项选择题  一般来讲，市场调研方案设计的基本原则有()。 91ExaM.org

A.指导性
B.经济性
C.灵活性
D.有效性
E.可操作性


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55、判断题  房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起的。()


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56、单项选择题  下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是()。

A.出租的房地产
B.自用的房地产
C.餐饮的房地产
D.营业的房地产


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57、单项选择题  总的来讲，房地产价格与房地产的需求、供给分别是（）。

A.正相关和负相关
B.正相关和正相关
C.负相关和正相关
D.负相关和负相关


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58、问答题  什么是资本化率?资本化率有哪些种类?求取资本化率的基本方法有哪些?


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59、判断题  在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的良好对象。在一国总财富中，房地产往往占30%～40%。()


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60、多项选择题  下列属于受债权债务关系影响的房地产交易的是（）。

A.设立了抵押权的房地产交易
B.公司与其员工之间的房地产交易
C.拖欠工程款的房地产交易
D.欠债到期，急于出售的房地产交易


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61、单项选择题  某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。

A.87
B.124
C.130
D.134


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62、多项选择题  房屋的完损等级是根据房屋的（）来划分的。

A.结构的完好、损坏程度
B.装修的完好、损坏程度
C.设备的完好、损坏程度
D.使用年限的长短
E.墙体裂缝大小


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63、单项选择题  如果引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，可以选择（）。

A.一般物价指数或变动率
B.建筑材料价格指数或变动率
C.建筑人工费指数或变动率
D.房地产价格指数或变动率


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64、判断题  房产税的征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。()


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65、单项选择题  某可比实例实际成交价格为3400元/m2以估价对象为100可比实例交易情况分值为102房地产状况因素分值为98则估价对象的比准价格为()元/m2。

A.3401.36
B.3398.64
C.3538.78
D.3266.67


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66、单项选择题  在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%在5～20层时，每增高一层，投资利润率上升0.18%而在20～30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。由此可见，超过20层之后，这块土地的边际收益开始出现递减，揭示了()。

A、收益递增规律
B、收益递减规律
C、规模的收益递增规律
D、规模的收益递减规律


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67、单项选择题  在住宅楼市场调研的供求关系分析可分为三个层次，其中第二个层次为()。

A.比较现期供求关系
B.比较未来供求关系
C.供给分析
D.需求分析


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68、单项选择题  下面关于路线价法的表述中，不正确的是()。

A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B.路线价适用于城镇街道商业用地的估价
C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D.路线价法是特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格


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69、单项选择题  有的地方对临街住宅改为铺面的，经过工商登记、依法纳税、在()以上的，可以根据实际用途予以拆迁估价。

A.半年
B.一年
C.两年
D.三年


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70、单项选择题  对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的量。

A.本质
B.现象
C.广义
D.狭义


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71、多项选择题  在房地产开发投资决策过程中，涉及的关键环境变量和决策变量有()。

A.项目分区规划设计
B.各细分市场需求特征和规模
C.各细分市场竞争关系的变动趋势
D.政府相关经济政策及直接和间接影响
E.各细分市场价格和租金水平及其变动趋势


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72、单项选择题  在商业用房市场分析中，消费者需求是除住宅以外的对其他商品和劳务的需求，商业用房市场调研最重要的步骤是()。

A.供求关系分析
B.市场容量分析
C.竞争分析
D.商业用房赢利潜力分析


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73、判断题  宗地价格是一宗土地的一定权利状态在某一时点下的价格。()


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74、判断题  某宗房地产占地面积为2000㎡，建筑覆盖率为50%，1～5层建筑面积均相等，6～14层均为标准层，面积为670㎡，建筑容积率为5.2。()


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75、单项选择题  在成本法求取折旧中，采用（）更符合实际情况。

A.有效经过年数
B.实际经过年数
C.剩余经过年数
D.自然经过年数


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76、单项选择题  开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用()评估。

A.市场法
B.收益法
C.成本法
D.推测法


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77、单项选择题  房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以()状况为参照系进行的。

A、可比实例房地产
B、估价对象房地产
C、标准房地产
D、类似房地产


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78、单项选择题  如果附近有若干相近效用的房地产，且知其价格，则可以依据（），由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。

A.估价时点原则
B.合法原则
C.最高最佳使用原则
D.替代原则


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79、多项选择题  一般来说，区位、实物相同的下列房地产，市场价值较低的是（）。

A.商品住房
B.成本价房改房
C.标准价房改房
D.经济适用住房
E.单位集资建房


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80、单项选择题  现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为()。

A.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量
B.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C.存量+新开发量+空置房量-拆毁量
D.存量+新增竣工量-拆毁量


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81、多项选择题  房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为()等方面。

A.位置
B.交通
C.面积
D.外部配套设施
E.环境景观


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82、判断题  在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。()


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83、单项选择题  在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是()。

A.±15%
B.±10%
C.对于难度很大的估价业务可放宽至±25%
D.有时可放宽至±20%


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84、单项选择题  估价人员首先应分析比较这些计算结果及差异，当这些计算结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因，寻找和排除出现差异的原因，可按（）的顺序进行检查。

A.逻辑联系
B.发生时间先后
C.从低级错误到高级错误
D.从高级错误到低级错误


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85、单项选择题  下列()房地产不是按其经营使用方式来划分的。

A.出售型房地产
B.出租型房地产
C.办公型房地产
D.自用型房地产


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86、单项选择题  某宗面积为3000m2的工业用地容积率为0.8楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地容积率为5.0楼面地价为960元/m2。理论上应补地价()万元。

A.78
B.882
C.1210
D.1272


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87、多项选择题  在具体估价作业中应当遵循的技术性原则主要有：合法原则、最高最佳使用原则和（）。

A.公平原则
B.公开原则
C.估价时点原则
D.替代原则
E.客观原则


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88、单项选择题  房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给()，使其现期供给()。

A.增加，增加
B.减少，增加
C.增加，减少
D.减少，减少


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89、多项选择题  商业用房市场调研中的竞争分析相当复杂，它包括()等几个层次。

A.商业用房的投资者之间为争夺租户的竞争
B.对商业用房本身的竞争
C.商业用房周边环境分析
D.商业用房周边交通流量分析
E.经营商品和劳务的经营者之间的竞争


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90、单项选择题  室内环境越来越多的受到建筑材料的污染，其中()材料中可能含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，造成室内氡的污染。

A.水泥
B.聚苯乙烯泡沫塑料
C.涂料
D.壁纸


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91、判断题  估价假设是指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所必要，但不能肯定，而又必须予以明确的前提条件作出的假定。()


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92、多项选择题  对房地产本身进行投资改良的内容有()。

A.装饰装修改造
B.更新或添加设施设备
C.改进物业管理
D.经济发展
E.交通条件改善


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93、问答题  计算题:6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。


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94、单项选择题  房地产市场方案设计的()原则，要求市场调研方案提出的研究目标不能偏离研究项目，也不应设定过高的研究目标，要掌握一个“度”的问题。

A.经济性
B.灵活性
C.有效性
D.指向性


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95、单项选择题  下列房地产中，哪一项存在替代关系？（）

A.经济适用住房与高级别墅
B.住宅与其配套的商业房地产
C.宾馆与写字楼
D.大城市郊区的住宅与高速公路收费


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96、多项选择题  房地产投机对房地产价格的影响有（）。

A.引起房地产价格上涨
B.引起房地产价格下跌
C.起着稳定房地产价格的作用
D.没有影响
E.难以判断


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97、判断题  宗地甲的单位面积地价为650元/平方米，土地使用权年限为25年;宗地乙的单位面积地价为700元/平方米，土地使用权年限为30年。当土地还原率为8%时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。()


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98、问答题  某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元;当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%，该类房地产的资本化率为10%，试选用所给资料估算该旅馆的价值。


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99、判断题  在土地的基础设施完备程度和场地平整程度来讲，“七通一平”土地的价格可能低于“五通一平”的土地价格。()


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100、多项选择题  

某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。

办公楼的市场区域划分为()。

A.高级办公区
B.中央商务区
C.低级办公区
D.一般办公区


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101、单项选择题  某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为()。

A、1998年6月30日
B、现在
C、重新估价的作业日期
D、要求重新估价的委托方指定的日期


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102、单项选择题  2003年12月1日建设部印发了《城市房屋拆迁估价指导意见》对()等作了规定。

A.估价报告答疑
B.承揽拆迁业务时间
C.价值标准
D.估价时点
E.拆迁估价主体资格


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103、多项选择题  商业用房容量分析主要是确定商业用房所经营的商品和劳务准备面对的潜在顾客特征和规模，经常涉及的方面包括()。

A.潜在顾客的收入水平和消费支出水平及变动趋势分析
B.潜在顾客对此前确定的拟经营商品和劳务
C.潜在顾客的消费频率、消费额、顾客最关注因素
D.潜在顾客的人口统计特征和行为特征
E.潜在顾客拟消费的市场区域范围


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104、多项选择题  商业用途房地产的位置优劣，主要看（）。

A.临街状况
B.到市中心距离
C.繁华程度
D.安宁程度


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105、判断题  大额可转让存单不记名、金额大、允许在市场上买卖转让、有条件的情况下允许提前支取。()


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106、单项选择题  房地产税的计税依据是房产原值一次减除（）后的余值或房产的租金收入。

A.1%～3%
B.10%～30%
C.5%～1%
D.7%～11%


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107、单项选择题  在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为()。

A.居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值
B.居民区的房地产增值，工业用地房地产增值
C.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值
D.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值


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108、多项选择题  房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。

A.交通建设
B.市场供求变化
C.人口素质变化
D.所在地区衰落
E.心理因素


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109、判断题  土地所有权价格是一种权利的完全转移(或买断)的市场代价。


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110、判断题  成本法是根据估价对象房地产在建造时的构建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。()


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111、单项选择题  为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为()元/㎡。

A.3673.20
B.3673.68
C.3790.43
D.3790.93


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112、单项选择题  下列关于中国房地产发展历史的论述正确的是()。

A.《中华人民共和国城市房地产管理法》自1994年7月1日起施行
B.1995年3月22日，建设部、人事部联合印发了《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》
C.2004年7月12日，“中国房地产估价师学会”成立
D.《中华人民共和国行政许可法》自2003年9月l日薄西山


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113、单项选择题  划分路线价区段的最主要标准是（）。

A.十字或丁字路
B.功能分区分界点
C.地价有显著差异的地点
D.商铺繁华程度变化点


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114、单项选择题  某建筑物实际经过年数为lO年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。

A.43.2%
B.50%
C.56.8%
D.70%


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115、问答题  计算题:某建筑物的建筑面积100m2，有效经过年数10年，单位建筑面积的重置价格500元/m2，经济寿命30年，残值率5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。


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116、单项选择题  夸美纽斯的（）是他教育思想的重要内容之一。

A.社会契约论
B.泛智教育论
C.绅士教育论
D.要素教育论


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117、问答题  什么是房地产估价原则?如何理解在理论上估价原则与估价要求是有区别的?


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118、单项选择题  2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港（）签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。

A.不动产协会
B.估价师协会
C.物业协会
D.测量师学会


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119、单项选择题  非市场价值不是一种价值而是对市场价值以外的各种价值的一个()称呼。

A.概括性
B.描述性
C.理论性
D.准确性


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120、多项选择题  在运用成本法时最主要的有()。

A.区分计划成本和实际成本
B.区分实际成本和客观成本
C.结合实际成本来确定评估价值
D.结合实际开发利润来确定评估价值
E.结合市场供求分析来确定评估价值


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121、单项选择题  长期趋势法是运用预测科学的理论和方法特别是()和回归分析对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。

A.指数平滑分析
B.趋势拟合分析
C.时间序列分析
D.相关分析


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122、问答题  从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面?


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123、多项选择题  在房地产交易中，买卖双方应各自负担的税费有（）。

A.印花税
B.营业税
C.交易手续费
D.办证费


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124、单项选择题  房地产投机属于下列哪种房地产价格影响因素？（）

A.经济因素
B.行政因素
C.社会因素
D.心理因素


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125、判断题  房地产的特性主要取决于建筑物的特性，主要是以建筑物的特性为基础的。()


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126、单项选择题  房地产估价程序是指一个房地产估价项目的估价全过程中的各项具体工作，按照其（）所排列出的先后进行的次序。

A.时间顺序
B.逻辑顺序
C.程序
D.内在联系性


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127、多项选择题  从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含()等。(2004年试题)

A.房地产改扩建费用
B.抵押贷款还本付息额
C.房屋设备折旧费
D.所得税
E.房屋装修折旧费


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128、单项选择题  建筑式样、风格和色调属于下列哪种房地产价格影响因素？（）

A.环境因素
B.自身因素
C.视觉因素
D.心理因素


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129、多项选择题  房地产转让包括房屋所有权转让和建设用地使用权转让，其他合法方式有()。

A.抵偿债务
B.买卖
C.用房地产作价入股
D.互换
E.用房地产作价出资


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130、单项选择题  在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是（）。

A.功能缺乏
B.功能过剩
C.修复时间较长
D.修复时间较短


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131、单项选择题  有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（）。

A.类似写字楼的客观收益
B.市场比较法
C.该写字楼的实际收益
D.无法估算


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132、单项选择题  有一宗房地产总价为100万元综合资本化率为7%土地资本化率为6%建筑物资本化率为8%则该宗房地产的土地价格为()万元(收益可视为无限年)。

A.30
B.40
C.50
D.60


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133、判断题  在实际估价中，我们采用的是实际成本。()


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134、单项选择题  商业用房的需求是一种()，即对它的需求取决于人们对商业用房所出售或提供的商品和服务的需求。

A.引致需求
B.潜在需求
C.因果需求
D.集聚需求


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135、单项选择题  当消费者收入增加时，会减少对()的需求。

A.正常商品
B.炫耀性物品
C.高档商品
D.低档商品


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136、判断题  单纯的建筑物或者土地都属于房地产，是房地产的一种存在形态。()


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137、多项选择题  建筑物由哪些内容组成（）。

A.建筑材料
B.建筑构配件
C.建筑设备
D.埋设在地下的管线、设施
E.家具、电器


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138、单项选择题  办公楼市场调研的竞争分析主要确认在特定的细分市场上现有和潜在的竞争者的数量、特征及其基本竞争策略，制定相应的应对措施，现有的竞争者则往往采用()的方法来获取。

A.定性研究
B.现场调研
C.二手资料
D.政府规划


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139、问答题  

计算题:为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：


上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。


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140、单项选择题  ()的优点在于可以得到被调查者对于某一事物看法强弱程度的差异，并可以对这些回答运用一些统计方法得出有意义的结论，缺点是被调查者可能对各类强度的区分理解不同，容易引起误会。

A.量表式问卷
B.开放式问卷
C.封闭式问卷
D.量表问答式问卷


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141、判断题  房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。()


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142、单项选择题  估价时点通常用什么表示（）。

A.时、分、秒
B.公历年、月、日
C.阴历年、月、日
D.进行估价时的时间


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143、多项选择题  住宅市场调研的价格分析一般是要鉴别出影响住宅价格的主要因素，包括()等方面。

A.经济因素
B.社会因素
C.市场竞争因素
D.行政与政治因素
E.住宅内在和周边环境因素


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144、判断题  城市规划运作体系包括城市规划的编制和审批两个方面。()


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145、单项选择题  中国房地产估价师与房地产经纪人学会简称为（）。

A.CIREAA
B.CAIRE
C.CIREA
D.CEIRA


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146、单项选择题  经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的（）。

A.最佳用途和最佳规模
B.最佳集约度
C.最佳规模和最佳集约度
D.最佳用途


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147、单项选择题  若X商品对Y商品的交叉弹性系数Exy>0，则表明X商品与Y商品为()。

A.正常商品
B.替代品
C.互补品
D.不相关商品


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148、多项选择题  市场法可用于（）的求取。

A.经营收入
B.空置率
C.报酬率
D.土地用途
E.抵押价值


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149、多项选择题  房地产市场调研报告基本结构中的正文部分包括()。

A.调研结论
B.调研问卷
C.调研方法
D.调研目标
E.项目概况


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150、多项选择题  下列属于构筑物的是（）。

A.烟囱
B.水井
C.水塔
D.仓库
E.水坝


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151、单项选择题  某居住小区，用地面积35公顷，其^91考试网共建筑用地占12%，道路广场用地占22%，绿地率30%，住宅总建筑面积31.56万平米。则该小区的住宅建筑面积净密度为()。

A.0.90
B.2.50
C.2.70
D.3.90


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152、多项选择题  办公楼市场调研的关键点是()。

A.成本分析
B.产品分析
C.市场区分析
D.地区经济分析
E.相关政策分析


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153、多项选择题  以下哪项法律、法规、规章、规范中的明确规定使房地产估价成为国家的法定制度()。

A.《房地产估价师执业资格制度暂行规定》
B.《中华人民共和国城市房地产管理法》
C.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》
D.《房地产估价师执业资格考试实施办法》


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154、多项选择题  （）是《中华人民共和国城市房地产管理法》提到的三种价格。

A.基准地价
B.房屋重置价格
C.房屋重建价格
D.标定地价


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155、多项选择题  城市化一词的含义是（）。

A.城市影响的传播过程
B.全社会人口接受城市文化的过程
C.人口集中的过程
D.城市人口占全社会人口比例提高的过程
E.楼房越来越多


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156、多项选择题  影响房地产价格的心理因素主要有（）。

A.购买或出售心态
B.个人欣赏趣味
C.时尚风气
D.房地产投机
E.精神紧张


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157、判断题  开发利润是指房地产开发商的利润，也是建筑承包商的利润。()


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158、单项选择题  总的来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是()。

A.正相关和正相关
B.正相关和负相关
C.负相关和正相关
D.负相关和负相关


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159、单项选择题  某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于()。

A.2427元/㎡
B.2500元/㎡
C.2575元/㎡
D.2632元/㎡


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160、单项选择题  （）是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。

A.清算价值
B.征用价值
C.征收价值
D.补地价


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161、问答题  

计算题:6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
(1)计算办公楼现值
(2)计算乙方的使用权价格
(3)甲方权益价格


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162、问答题  计算题:某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年;设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。


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163、单项选择题  某宗房地产的收益期限为40年判定其未来每年的净收益基本上固定不变通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为()万元。

A.222.76
B.224.67
C.268.67
D.298.33


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164、多项选择题  最高最佳使用具体包括3个方面，即（）。

A.最佳用途
B.最佳规模
C.最佳收益
D.最佳集约度
E.最佳环境


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165、问答题  计算题:某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年;设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。 (1)计算建筑物的重置价格： (2)计算建筑物的折旧额：


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166、判断题  在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。()


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167、单项选择题  统一和规范的市场调研报告有助于研究者更好地表达调研结果，也有助于管理层清楚地了解调研过程对管理决策的意义，下列不属于房地产市场调研报告附录部分的是()。

A.局限性和应用注意事项
B.调研问卷
C.细节资料及来源
D.统计技术资料


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168、多项选择题  从住宅调研的角度来看，住宅市场的特性有()。

A.购买频率较低，购买决策复杂
B.住宅市场与消费者的长期收入关系密切
C.住宅的区位或地段不同，价格差异较为明显
D.住宅产品结构复杂，附带相关因素较多
E.住宅购买和持有决策与人们的资产组合状况联系紧密


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169、多项选择题  房地产估价所评估的是房地产的（）。

A.市场价格
B.账面价值
C.市场价值
D.使用价值


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170、多项选择题  

某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。

在本例市场调研的供给分析中，主要确定()。

A.现有供给量
B.供求相对量
C.潜在供给量
D.供求缺口的大小和方向


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171、单项选择题  在了解某区域居民的购房意向时，为确定潜在市场的规模大小，最合适采用的调研方法是()。

A.经理询问法
B.路上拦截法
C.邮寄询问法
D.入户询问法


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172、单项选择题  在直接经营层面上，房地产开发投资决策中市场调研最为重要的一个环节是()。

A.对各细分市场需求的基本特征和规模的研究
B.对各细分市场供求关系的变动趋势的研究
C.对政府房地产业政策及直接和间接影响的研究
D.对各细分市场价格和租金水平及其变动趋势的研究


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173、多项选择题  从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务

A.被动接受
B.主动争取
C.自有自估
D.朋友介绍


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174、单项选择题  房地产估价是估价行业的主体，原因是()。

A.国家法律规定
B.房地产是所有需要估价的资产中价值最大的
C.房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少
D.房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少
E.房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身


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175、单项选择题  （）要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。

A.合法原则
B.估价时点原则
C.公平原则
D.替代原则


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176、多项选择题  形成有效需求的两个条件是（）。

A.供大于求
B.消费者愿意购买
C.求大于供
D.消费者有能力购买
E.供求平衡


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177、单项选择题  采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y2表示（）。

A.房地产净收益按－固定数额逐年递增
B.房地产净收益按－固定数额逐年递减
C.房地产净收益按－固定比率逐年递增
D.房地产净收益按－囤定比率逐年递减


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178、多项选择题  马克思认为，对于任何一块产生地租的土地都可以归结为()。

A.提供级差地租的土地：地租=级差地租+绝对地租
B.提供绝对地租的土地：地租=绝对地租
C.垄断土地：地租=垄断地租
D.建筑用地：地租=级差地租+绝对地租+垄断地租


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179、单项选择题  （）是市场价格运行的必然趋势。

A.均衡
B.供求
C.平稳
D.竞争


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180、单项选择题  非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个()称呼。

A.概括性
B.描述性
C.理论性
D.准确性


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181、多项选择题  下列属于房地产估价师的职业道德是()。

A.职业品德
B.职业理念
C.职业责任
D.职业情感
E.职业行为习惯


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182、判断题  计算净收益时，房地产贷款还本付息额、会计上的折旧额、改扩建费用和所得税要扣除。()


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183、多项选择题  在路线价法中，不做交易情况修正和市场状况修正的原因是（）。

A.求得的路线价已是正常价格
B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例
C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致
D.该路线价与待估宗地价格都是现在的价格
E.路线价法不适用于非工地价格评估


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184、单项选择题  

某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。

房地产是一种特殊的商品，它的()是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别。

A.价值量巨大
B.不可移动性
C.政策性强
D.本质是一种物化劳动


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185、单项选择题  某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为()。

A.8.0
B.5.6
C.5.0
D.0.7


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186、单项选择题  ()是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。

A.物权
B.债权
C.租赁权
D.所有权


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187、多项选择题  

某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。

因特网询问的主要优点是()。

A.高效率
B.低成本
C.能得知被访者的动机
D.反映部分上网者的需求


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188、单项选择题  搜集什么样的实例资料，主要取决于（）。

A.拟采用的估价方法
B.估价对象
C.估价目的
D.估价对象和估价目的


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189、多项选择题  从实物角度来看，现实中的房地产估价对象包括()。

A.在建工程
B.已经灭失的房地产
C.作为企业整体中的一部分的房地产
D.有建筑物的土地
E.划拨土地使用权的房地产


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190、多项选择题  估价时点为过去时，估价对象的（）也都要以原估价时点时的状况为准。

A.产权性质
B.估价作业日期
C.建筑物状况
D.房地产市场状况
E.家具与电器


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191、判断题  在统计指标中，算术平均数、几何平均数、平均差都是平均指标。()


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192、单项选择题  在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的()

A.算术平均数
B.中位数
C.加权平均数
D.众数


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193、判断题  最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的无条件的最高最佳使用为前提进行()


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194、多项选择题  房地产估价师和房地产估价机构可以从事()。

A.房地产项目调查评价
B.房地产价值分配业务
C.房地产价值减损评估
D.房地产资产管理
E.机器设备评估


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195、单项选择题  在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指（）。

A.土地的价值
B.建筑物的价值
C.建筑物与土地的价值
D.建筑物的拍卖价值


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196、单项选择题  评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/㎡，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为()元/㎡。

A.2938
B.2982
C.3329
D.3379


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197、单项选择题  一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高，所以这就是土地与一般物品价格的（）。

A.生产成本不同
B.折旧不同
C.价格差异不同
D.市场性质不同


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198、单项选择题  某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为（）。

A.650万元
B.687万元
C.585万元
D.630万元


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199、多项选择题  

某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。

房地产市场调研主题的确定过程实质上是发现机会的过程，在确定市场调研课题时，可从下列()等方面人手。

A.行业内的专业人士讨论
B.分析一手资料
C.分析次级资料
D.进行定性调研


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200、多项选择题  人口因素包括（）。

A.人口数量
B.人口素质
C.家庭人口规模
D.人口结构


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