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房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法找答案（最新版）
2018-08-26 00:23:54 来源:91考试网 作者:www.91exam.org 【大 中 小】
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1、单项选择题  办公楼市场调研的竞争分析主要确认在特定的细分市场上现有和潜在的竞争者的数量、特征及其基本竞争策略，制定相应的应对措施，现有的竞争者则往往采用()的方法来获取。

A.定性研究
B.现场调研
C.二手资料
D.政府规划


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2、判断题  资本化率等于房地产价格与其年收益的比值。()


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3、多项选择题  区位状况比较修正的内容包括（）修正。

A.繁华程度
B.临街状况
C.容积率
D.使用年限
E.绿化率


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4、单项选择题  在设计调研问卷时，应尽量避免()。

A.指定性
B.诱导性
C.灵活性
D.确定性


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5、单项选择题  完成了办公楼市场的需求分析和供给分析后，就是进行供给和需求结合的供求分析，其最重要的是确定()。

A.需求的绝对量
B.潜在的供给量
C.供给的绝对量
D.供求缺口的大小和方向


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6、单项选择题  开放式问卷的特点是()。

A.易于记录
B.成本低
C.限制较少
D.节约时间


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7、单项选择题  房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给()，使其现期供给()。

A.增加，增加
B.减少，增加
C.增加，减少
D.减少，减少


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8、判断题  在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的良好对象。在一国总财富中，房地产往往占30%～40%。()


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9、单项选择题  办公楼市场分析中，()既顾及市场基本面的变化，又顾及当前市场上其他办公楼对待研究项目的压力和影响。

A.供给分析
B.竞争分析
C.需求分析
D.市场吸纳速度分析


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10、多项选择题  下列属于房地产真正自然增值的有()。

A、通货膨胀引起的房地产价格上升
B、需求增加导致稀缺性增加引起的房地产价格上升
C、外部经济引起的房地产价格上升
D、对其本身进行的投资改良引起的房地产价格上升


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11、单项选择题  对于成片或成批多宗房地产的同时估价且单宗房地产的价值较低时，估价报告可以采用（）形式。

A.叙述
B.口头
C.书面
D.表格


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12、单项选择题  将房地产称为物业的国家或地区是（）。

A.法国
B.意大利
C.日本
D.香港


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13、多项选择题  以下房地产中按权益状况分类的有（）。

A.临时用地
B.商业房地产
C.自用房地产
D.抵押房地产


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14、单项选择题  购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的资本化率为9%，则该类房地产的资本化率为（）%。

A.6
B.6.9
C.8.8
D.9


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15、判断题  城市规划运作体系包括城市规划的编制和审批两个方面。()


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16、单项选择题  估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在（）以上。

A.20年
B.10年
C.8年
D.15年


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17、多项选择题  人口因素包括（）。

A.人口数量
B.人口素质
C.家庭人口规模
D.人口结构


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18、判断题  城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。()


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19、多项选择题  下列属于有形资产的有（）。

A.设备
B.家具
C.著作权
D.股票
E.债券


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20、单项选择题  当消费者收入增加时，会减少对()的需求。

A.正常商品
B.炫耀性物品
C.高档商品
D.低档商品


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21、单项选择题  房地产企业在研究住宅小区的规划设计、户型设计和服务质量时，最常用的是()。

A.实验法
B.电话询问法
C.深度访谈法
D.小组访谈法


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22、多项选择题  城市化一词的含义是（）。

A.城市影响的传播过程
B.全社会人口接受城市文化的过程
C.人口集中的过程
D.城市人口占全社会人口比例提高的过程
E.楼房越来越多


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23、多项选择题  以下难以使用市场法估价的房地产有()。

A.标准工业厂房
B.写字楼
C.古建筑
D.纪念馆
E.学校


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24、单项选择题  室内环境越来越多的受到建筑材料的污染，其中()材料中可能含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，造成室内氡的污染。

A.水泥
B.聚苯乙烯泡沫塑料
C.涂料
D.壁纸


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25、判断题  在实际估价中，我们采用的是实际成本。()


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26、单项选择题  在新开发区内有一块土地，总面积是2000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（）万元。

A.2500
B.3500
C.3600
D.3000


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27、单项选择题  ()对价值的决定作用几乎是房地产独有的。

A.房地产的权益和区位
B.房地产的权益
C.房地产的实物和权益
D.房地产的区位


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28、多项选择题  商品住宅价格中的利润是以（）为基数核定。

A.征地费及拆迁安置补偿费
B.勘察设计及前期工程费
C.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
D.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费
E.各项税金


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29、单项选择题  房地产价格是由房地产的（）和需求这两种相反的力量共同作用的结果。

A.供求
B.价格
C.供给
D.市场


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30、单项选择题  下列关于路线价法中，不正确的是()。

A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理
B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格


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31、多项选择题  在运用成本法时最主要的有()。

A.区分计划成本和实际成本
B.区分实际成本和客观成本
C.结合实际成本来确定评估价值
D.结合实际开发利润来确定评估价值
E.结合市场供求分析来确定评估价值


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32、判断题  单纯的建筑物或者土地都属于房地产，是房地产的一种存在形态。()


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33、判断题  同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。()


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34、单项选择题  市场法的本质是以（）为导向求取估价对象的价值。

A.房地产市场
B.房地产的实际成交价格
C.客观价值
D.类似房地产


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35、判断题& nbsp; 拆除临时建筑和违章建筑不给予补偿。()


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36、多项选择题  搜集交易实例的途径有（）。

A.出国考察
B.向房地产交易当事人了解交易情况
C.与房地产出售者洽谈获得其房地产的要价资料
D.同行之间相互提供
E.Internet上搜索


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37、判断题  成本法是根据估价对象购建价格来求取估价对象价值的方法。()


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38、单项选择题  房地产投机属于下列哪种房地产价格影响因素？（） 91exam.org

A.经济因素
B.行政因素
C.社会因素
D.心理因素


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39、多项选择题  以下适用假设开发法估价的房地产有（）。

A.将在建工程续建成房屋
B.将旧房装饰装修改造成新房
C.将生地开发成熟地
D.将门市出售


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40、单项选择题  有一处住房，经专业估价为20万元。如果装修改造后，专业估价为25万元，如果改造为商店，专业估价为40万元，如果重新翻建，专业估价为30万元，则这所住房的价值应该为（）

A.20万元
B.25万元
C.40万元
D.30万元


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41、单项选择题  

某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。

房地产市场的自然周期和投资周期是互相联系和互相影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期是()于市场自然周期的变化，而在其他阶段则是()于市场自然周期的变化。

A.超前，超前
B.超前，滞后
C.滞后，超前
D.滞后，滞后


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42、多项选择题  在房地产市场定性研究中，小组访谈法的过程包括下列()等几方面。

A.选择主持人
B.布置访谈环境
C.准备访谈指南
D.筛选被访者
E.撰写访谈纪要


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43、多项选择题  面积单位采用"坪"的有哪些国家或地区？（）

A.日本
B.韩国
C.中国台湾
D.美国


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44、单项选择题  某种房地产的（），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。

A.替代品
B.互补品
C.附属品
D.配套品


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45、多项选择题  承担资产评估、验资或者验证的机构提供虚假材料的，由公司登记机关没收违法所得，处以违法所得()的罚款，并可以由有关主管部门依法责令该机构停业、吊销直接责任人员的资格证书，吊销营业执照。

A.一倍～三倍
B.一倍～五倍
C.三倍～五倍
D.五倍～十倍


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46、单项选择题  下列哪一个证件不属于土地权属证书？（）

A.《国有土地使用证》
B.《集体土地所有证》
C.《土地他项权利证明书》
D.《房地产权证》


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47、判断题  计算净收益时，房地产贷款还本付息额、会计上的折旧额、改扩建费用和所得税要扣除。()


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48、多项选择题  公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格()。

A.卖方和买方掌握必要的市场信息
B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象
C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价
D.卖方和买方追求各自利益的最大化
E.卖方和买方急于完成交易


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49、单项选择题  通过市场调研可以得到满意度的()表达。

A.定性
B.定量
C.定性和定量
D.肯定


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50、问答题  某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元;当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%，该类房地产的资本化率为10%，试选用所给资料估算该旅馆的价值。


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51、问答题  从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面?


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52、单项选择题  市场调研是为相关企业投资决策和管理决策提供()的。

A.资源
B.服务
C.信息
D.资金


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53、判断题  潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。()


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54、单项选择题  专家证词属于下列哪种形式的估价报告？（）

A.叙述式报告
B.表格式报告
C.书面报告
D.口头报告


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55、多项选择题  政府对房地产的限制一般是通过()特权来实现的。

A.罚款权
B.管制权
C.征税权
D.征收权
E.充公权


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56、单项选择题  收益法的雏形是（）。

A.地租资本化法
B.报酬资本化法
C.早期购买年法
D.直接资本化法


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57、单项选择题  估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间即是（）。

A.估价目的
B.估价权益
C.估价区位
D.估价时点


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58、多项选择题  从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括()等。

A.有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
B.“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产
C.有租约限制的房地产
D.未来状况下的房地产
E.共有的房地产


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59、多项选择题  关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是()。

A.地价分摊有按建筑面积、房地价值、土地价值三种方法
B.按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物
C.按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物
D.因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行


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60、判断题  经济距离是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。()


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61、单项选择题  在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是()的房地产状况。

A.估价时点
B.搜集该可比实例时
C.进行房地产状况修正时
D.成交价格所反映


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62、判断题  为了保证导轨和运动部件相互配合良好，提高接触率，只要控制住导轨在水平面内和垂直内直线度误差即可。


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63、多项选择题  下列属于强度相对指标的是()。

A.绿地率
B.容积率
C.房屋空置率
D.人口净密度
E.建筑密度


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64、单项选择题  豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为()年

A、40
B、50
C、66
D、70


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65、单项选择题  2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港（）签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。

A.不动产协会
B.估价师协会
C.物业协会
D.测量师学会


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66、单项选择题  当需要确定两个或更多交易之间是否相关及相关程度时，一般采用()的描述性统计方法。

A.平均数
B.多项频数分布
C.单项频数分布
D.交叉分组频数分布


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67、多项选择题  在路线价法中，不做交易情况修正和市场状况修正的原因是（）。

A.求得的路线价已是正常价格
B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例
C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致
D.该路线价与待估宗地价格都是现在的价格
E.路线价法不适用于非工地价格评估


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68、单项选择题  企业运营中的房地产，根据会计、有关监管等的需要而对其()进行评估。

A.公允价值
B.市场价值
C.理论价格
D.市场价格
E.交换价值


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69、多项选择题  GDP由()部分构成。

A.商品
B.消费
C.投资
D.政府购买
E.净出口


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70、判断题  房产税的征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。()


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71、多项选择题  假设开发法的操作步骤包括()。

A.调查待开发房地产的基本情况
B.选择最佳的开发利用方式
C.估计开发前的房地产价值及开发经营期
D.估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费
E.进行具体计算，求出待开发房地产的价值


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72、单项选择题  收益法是以()原理为理论依据的。决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。

A.收益递增原理
B.最高最佳使用原理
C.预期原理
D.未来趋势原理


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73、问答题  市场法适用的对象和条件


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74、多项选择题  

某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。

办公楼的市场区域划分为()。

A.高级办公区
B.中央商务区
C.低级办公区
D.一般办公区


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75、多项选择题  房地产转让包括房屋所有权转让和建设用地使用权转让，其他合法方式有()。

A.抵偿债务
B.买卖
C.用房地产作价入股
D.互换
E.用房地产作价出资


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76、单项选择题  同一块土地，在估价时考虑(或假设)的“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有下列几种：①未征用补偿的农地，取得该土地后还需要支付征地补偿费;②已征用补偿但未作“三通一平或以上开发的土地：③已作”三通一平或以上开发的土地;④取得该土地后需要进行拆迁，支付拆迁安置补偿费;⑤已作拆迁安置的城市空地。其中正确的是()。

A.①③④⑤
B.①②④⑤
C.①②③⑤
D.①②③④⑤


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77、多项选择题  

甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。

甲公司与乙公司签订的合同属于()。

.有偿合同
B.实践合同
C.双务合同
D.要式合同


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78、单项选择题  开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用()评估。

A.市场法
B.收益法
C.成本法
D.推测法


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79、判断题  在房地产交易情况修正中，一般是采用正常价格较可比实例房地产的成交价格高多少或低多少的说法。()


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80、单项选择题  某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为()。

A、1998年6月30日
B、现在
C、重新估价的作业日期
D、要求重新估价的委托方指定的日期


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81、单项选择题  现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为()。

A、800万元
B、1000万元
C、1800万元
D、800～1000万元


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82、多项选择题  权益是房地产中无形的部分，包括()。

A.权利
B.权力
C.利益
D.质量
E.好处


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83、单项选择题  从市场规模来看，()在增量房地产市场上占据了主导地位，也是房地产开发企业投入注意力最多的细分市场。

A.住宅市场
B.商业用房市场
C.办公楼市场
D.特殊用房市场


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84、多项选择题  引起房地产价格上升的原因主要有()。

A.对房地产本身进行投资改良
B.通货膨胀
C.需求增加导致稀缺性增加
D.外部经济
E.内部经营管理


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85、单项选择题  在房地产销售规划中，若已知其他条件不变的情况下广告支出和住宅销售量的关系，就可对广告支出作出恰当的安排，以期达到宣传效果的最大化，这种数据的分析方法称为()。

A.实践法
B.回归分析法
C.单项频数分布法
D.交叉分组频数分布法


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86、多项选择题  工业房地产的区位影响因素主要考虑()。

A.临街状况
B.动力是否易于取得
C.废料处理是否方便
D.接近大自然
E.产品原料的获取方便程度


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87、判断题  我国建设工程开工实行建设监理制度()


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88、单项选择题  

某房地产使用面积成交价格2800美元/m2，人民币与美元的汇率为8.27，使用面积比率为80%，则建筑面积价格为()元/m2。

A.15675
B.16588
C.17432
D.18525


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89、单项选择题  某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。

A.87
B.124
C.130
D.134


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90、单项选择题  在成本法求取折旧中，采用（）更符合实际情况。

A.有效经过年数
B.实际经过年数
C.剩余经过年数
D.自然经过年数


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91、单项选择题  为了使市场调研方案具备一定的控制功能和机制，就要使该方案具备较好的()。

A.灵活性
B.经济性
C.指向性


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92、单项选择题  经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的（）。

A.最佳用途和最佳规模
B.最佳集约度
C.最佳规模和最佳集约度
D.最佳用途


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93、单项选择题  评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。

A.传统价值评估
B.价值分配
C.相关经济损失评估
D.价值减损评估


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94、判断题  在市场法估价中，可比实例交易情况的修正，通常由估价人员凭着自己的经验加以修正。()


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95、单项选择题  2006年1月13日()联合出台了《房地产抵押估价指导意见》(建住房[2006]8号)。

A.建设部
B.国土资源部
C.中国人民银行
D.最高人民法院
E.中国银行业监督管理委员会


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96、单项选择题  房地产税的计税依据是房产原值一次减除（）后的余值或房产的租金收入。

A.1%～3%
B.10%～30%
C.5%～1%
D.7%～11%


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97、单项选择题  在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为()。

A.居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值
B.居民区的房地产增值，工业用地房地产增值
C.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值
D.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值


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98、单项选择题  有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27m，前街路线价为2000元／m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（）。

A.9
B.13.5
C.15
D.18


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99、单项选择题  一般来说，开发经营期的起点()

A.与经营期的起点重合
B.与运营期的起点重合
C.与建造期的起点重合
D.与开发期的起点重合


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100、单项选择题  在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指（）。

A.某一地区的家庭总人口数
B.全社会或某一地区的家庭平均人口数
C.全社会的家庭总人口数
D.全社会或某一地区的家庭总人口数


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101、判断题  房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权;他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。()


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102、多项选择题  下列哪些情况需要进行房地产评估（）。

A.产权注销
B.企业破产清算
C.房地产典当
D.确定定期公布的基准地价


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103、单项选择题  当有价证券的市场价低于成本时，应相应的减记资产帐面价值，并将减记金额计入当期损益。这样的做法体现()。

A.配比原则
B.谨慎原则
C.历史成本原则
D.责权发生制原则


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104、多项选择题  下列属于受债权债务关系影响的房地产交易的是（）。

A.设立了抵押权的房地产交易
B.公司与其员工之间的房地产交易
C.拖欠工程款的房地产交易
D.欠债到期，急于出售的房地产交易


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105、单项选择题  中国房地产估价师与房地产经纪人学会简称为（）。

A.CIREAA
B.CAIRE
C.CIREA
D.CEIRA


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106、多项选择题  路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。

A.深度百分率
B.资本化率
C.收益率
D.物价指数
E.其他价格修正率


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107、判断题  房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起的。()


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108、单项选择题  某居住小区，用地面积35公顷，其^91考试网共建筑用地占12%，道路广场用地占22%，绿地率30%，住宅总建筑面积31.56万平米。则该小区的住宅建筑面积净密度为()。

A.0.90
B.2.50
C.2.70
D.3.90


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109、多项选择题  市场调查的目的是为了（）

A.设定商圈范围
B.调查商圈顾客
C.调查竞争对手
D.交通是否便利
E.估算开店后的营业额


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110、单项选择题  （）要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。

A.合法原则
B.估价时点原则
C.公平原则
D.替代原则


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111、单项选择题  对于房地产估价来说，土地是指（）。

A.田地、地面
B.地球上陆地的表层，包括水域在内
C.自然资源
D.地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间


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112、单项选择题  在数据分析方法中我们将其中的一个变量视为自变量，另一个变量视为应变量，确定了两个变量的关系后，研究人员能够通过改变自变量来预测应变量的变化，这种分析方法是()。

A.交叉分组频数分布
B.单项频数分布
C.回归分析
D.区域分析


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113、单项选择题  选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，一般要求选取（）的可比实例即可。

A.1个
B.2个
C.1个以上（含1个）、3个以下（含3个）
D.3个以上（含3个）、10个以下（含10个）


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114、多项选择题  调查问卷是围绕研究主题要收集的相应原始数据而预先设计好的一系列问题。这些问题完整地展现了研究主题的各种特征，在问卷设计中需注意的问题有()。

A.问卷设计要围绕调研方案确定的研究主题
B.问卷设计要兼顾总体调研方法操作的思想
C.问卷设计要考虑适合调研方案确定的数据分析
D.问卷设计要切合调研方案中确定的调查者的素质和程度
E.问卷设计要顾及调研方案确定的经费预算水平，问卷的深度、长度和形式要适当，以提高效率，节约成本


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115、判断题  对于有规划限制条件但尚未明确的房地产，也可以适用假设开发法。()


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116、单项选择题  下列关于中国房地产发展历史的论述正确的是()。

A.《中华人民共和国城市房地产管理法》自1994年7月1日起施行
B.1995年3月22日，建设部、人事部联合印发了《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施 91eXaM.org办法》
C.2004年7月12日，“中国房地产估价师学会”成立
D.《中华人民共和国行政许可法》自2003年9月l日薄西山


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117、单项选择题  如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以（）为前提进行估价。

A.保持现状
B.装修改造
C.转换用途
D.重新利用


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118、多项选择题  最高最佳使用具体包括3个方面，即（）。

A.最佳用途
B.最佳规模
C.最佳收益
D.最佳集约度
E.最佳环境


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119、多项选择题  下列属于土地使用管制的事项有()。

A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通
B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
C.某宗土地使用中，要求容积率为2.0
D.甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路
E.某宗土地只能用于商业房地产开发


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120、问答题  计算题:6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。


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121、判断题  房地产供给有限性的本质，主要不在于土地总量有限和面积不能增加。相对于人类的需要来讲，土地的数量目前还是丰富的，关键在于独一无二特性造成的房地产供给不能集中于一处。()


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122、问答题  计算题:某酒店总建筑面积10000m2;一层建筑面积2000m2，其中500m2为酒店大堂，1500m2出租用于餐厅和咖啡厅;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房190间(建筑面积7600m2)，会议室2间(建筑面积200m2)，自用办公室3间(建筑面积200m2)。当地同档次酒店每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%;会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次;附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积1500元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地酒店这种类型的房地产的报酬率为8%。试利用上述资料估计该酒店的正常总价格。


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123、多项选择题  下面属于收益性房地产的是（）。

A.未出租的餐馆
B.旅店
C.加油站
D.未开发的土地


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124、判断题  大气污染物中，颗粒物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分有关。对人体危害最大的是飘尘。()


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125、判断题  在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用 的是20世纪80年代的布局，则采用成本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。()


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126、单项选择题  ()，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。

A.2003年1月1日
B.2004年1月1日
C.2004年12月1日
D.2003年12月1日


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127、单项选择题  受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（）。

A.30年
B.20年
C.10年
D.40年


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128、单项选择题  ()是对房地产所有权、使用权的一种限制。因而它的存在对房地产价格有一定的影响。

A.相邻关系
B.使用管制
C.市政府监督
D.其他管制


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129、多项选择题  对房地产本身进行投资改良的内容有()。

A.装饰装修改造
B.更新或添加设施设备
C.改进物业管理
D.经济发展
E.交通条件改善


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130、多项选择题  房地产估价的最高行为准则是（）。

A.合法
B.独立
C.客观
D.公正


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131、单项选择题  直线趋势法公式y=a+bx中，x表示()。

A、价格
B、常数
C、价格变动率
D、时间


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132、判断题  房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。()


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133、单项选择题  2003年12月1日建设部印发了《城市房屋拆迁估价指导意见》对()等作了规定。

A.估价报告答疑
B.承揽拆迁业务时间
C.价值标准
D.估价时点
E.拆迁估价主体资格


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134、单项选择题  无论是被动接受还是主动争取，如果委托人有意将估价业务，交给估价人员，估价人员也有意受理，则估价人员应与委托人协议沟通，就有关估价的基本事项及估价的（）等加以明确。

A.收费标准、收费依据
B.收费方式、完成时间
C.有关估价的基本事项等加以明确
D.所有其他项目的综合


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135、单项选择题  某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为（）。

A.6.6%
B.5.8%
C.6.2%
D.6.4%


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136、多项选择题  需要补地价的情形有哪几种?

A、增加容积率
B、改变原土地用途
C、转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产
D、出让土地使用权


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137、判断题  就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。()


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138、单项选择题  "接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性"是下列哪种房地产对位置的要求？（）

A.酒店
B.工厂
C.普通住宅
D.别墅


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139、单项选择题  估价人员首先应分析比较这些计算结果及差异，当这些计算结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因，寻找和排除出现差异的原因，可按（）的顺序进行检查。

A.逻辑联系
B.发生时间先后
C.从低级错误到高级错误
D.从高级错误到低级错误


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140、单项选择题  市场状况调整实质上是（）对房地产价格影响的调整。

A.政府出台新的政策措施
B.利率
C.房地产市场状况
D.房地产状况


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141、判断题  某城市路线价标准深度为18m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深价度格修正率分别为50%、30%、20%。则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。()


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142、填空题  胎儿肠道是无菌的，生后数小时细菌侵入肠道，主要分布在____和____。


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143、单项选择题  某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用()进行估价。

A.比较法
B.成本法
C.假设开发法
D.长期趋势法


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144、单项选择题  买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别因素影响价格，其形成的价格才可能是（）。

A.评估价格
B.正常成交价格
C.市场价格
D.交换价格


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145、多项选择题  

某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。

在本例市场调研的供给分析中，主要确定()。

A.现有供给量
B.供求相对量
C.潜在供给量
D.供求缺口的大小和方向


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146、多项选择题  最高最佳使用原则必须同时符合()标准。

A.法律上许可
B.技术上可能
C.经济上可行
D.经济上必须盈利
E.价值最大化


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147、单项选择题  在统一币种和货币单位方面，不同币种的价格之间的换算，应该采用（）。

A.该价格所对应的日期时的市场汇价
B.该价格所对应的房产的市场汇价
C.该价格所对应的价值的偏差
D.该价格针对不同的房产时的不同市场汇价


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148、单项选择题  在市场调研的问卷设计中，‘运用多项选择题设计问卷时，可能遇到的主要问题是()。

A.设计时间过长
B.设计成本较高
C.回答时间不容易控制
D.选项没有涵盖所有可能的内容


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149、单项选择题  房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以()为前提来进行工作。

A.公正
B.公平
C.公开
D.估价对象的合法权益


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150、判断题  城市房屋拆迁必须符合城市规划和有利于旧区改建。()


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151、多项选择题  路线价法特别适用于（）或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。

A.城市房屋拆迁补偿
B.市地重划
C.标准临街宗地
D.房地产税收


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152、问答题  计算题:某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年;设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。 (1)计算建筑物的重置价格： (2)计算建筑物的折旧额：


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153、多项选择题  下列（）属于房地产估价师职业道德范畴。

A.专业胜任能力
B.公平竞争
C.社会责任
D.诚实守信
E.尊重客户的价值意见


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154、单项选择题  估价业务来源一般不包括（）。

A.被动接受
B.主动争取
C.自有自估
D.公开竞标


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155、单项选择题  关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列哪种说法是正确的？（）

A.产出量的增加比例一定是大于、小于或等于投入量的增加比例
B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例
C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例
D.难以确定


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156、问答题  计算题:某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年;设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。


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157、单项选择题  在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。

A.等于报酬率
B.大于报酬率
C.小于报酬率
D.无法知道


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158、多项选择题  房地产状况调整的内容主要包括（）。

A.区位状况的调整
B.实物状况的调整
C.环境状况的调整
D.权益状况的调整


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159、判断题  在同一地区、同一时期的房地产，其资本化率相同。()


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160、单项选择题  在房地产开发企业准备开发办公楼项目时，最合适的调研方法是()。

A.经理询问法
B.路上拦截法
C.邮寄询问法
D.入户询问法


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161、单项选择题  在英国和其他英联邦国家，法院一般()来判断房地产评估价值的误差范围。

A.使用估价对象房地产的实际成交价格
B.使用政府公布的房地产交易指导价格
C.使用近一年内房地产的平均成交价格
D.依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值


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162、单项选择题  资本化率构成中流动性补偿的流动性是指()。

A.房地产开发企业自有资金周转的速度
B.估价对象房地产变为现金的速度
C.估价对象房地产带来净收益的速度
D.房地产开发企业流动资金周转的速度


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163、单项选择题  从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是()

A.估价对象的真实价值
B.估价对象的重置价格
C.估价对象的实际成交价格
D.合格估价师的重新估价结果


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164、多项选择题  重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的（）下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。

A.国家财税制度
B.市场状态
C.供求状况
D.市场价格体系


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165、单项选择题  ()的优点在于可以得到被调查者对于某一事物看法强弱程度的差异，并可以对这些回答运用一些统计方法得出有意义的结论，缺点是被调查者可能对各类强度的区分理解不同，容易引起误会。

A.量表式问卷
B.开放式问卷
C.封闭式问卷
D.量表问答式问卷


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166、判断题  建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计人。()


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167、单项选择题  在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下(计算的周期数大于1)

A.单利计息的利息少，复利计息的利息多
B.单利计息的利息多，复利计息的利息少
C.单利计息的利息与复利计息的利息一样多
D.无法知道


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168、多项选择题  （）是《中华人民共和国城市房地产管理法》提到的三种价格。

A.基准地价
B.房屋重置价格
C.房屋重建价格
D.标定地价


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169、多项选择题  房地产估价师和房地产估价机构可以从事()。

A.房地产项目调查评价
B.房地产价值分配业务
C.房地产价值减损评估
D.房地产资产管理
E.机器设备评估


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170、判断题  国家以土地管理者身份征收土地出让金或地租。()


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171、多项选择题  房屋的完损等级是根据房屋的（）来划分的。

A.结构的完好、损坏程度
B.装修的完好、损坏程度
C.设备的完好、损坏程度
D.使用年限的长短
E.墙体裂缝大小


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172、单项选择题  以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有()。

A.基础设施完备程度
B.城市规划限制条件
C.地面形状、面积大小
D.环境景观


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173、单项选择题  长期趋势法是运用预测科学的理论和方法特别是()和回归分析对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。

A.指数平滑分析
B.趋势拟合分析
C.时间序列分析
D.相关分析


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174、判断题  宗地价格是一宗土地的一定权利状态在某一时点下的价格。()


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175、单项选择题  某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为（）。

A.650万元
B.687万元
C.585万元
D.630万元


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176、单项选择题  商业用地房地产位置的优劣主要取决于()。

A.周围环境状况安宁程度
B.位置有利于原料和产品的运输
C.交通是否便捷及离市中心的远近
D.繁华程度临街状况


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177、单项选择题  住宅与其配套的商业、娱乐房地产之间的关系是（）。

A.替代关系
B.互补关系
C.附属关系
D.没有关系


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178、单项选择题  ()是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定该宗房地产是否为最高最佳使用状态。

A.权益原理
B.均衡原理
C.适合原理
D.收益原理


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179、单项选择题  城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为()。

A、生地价
B、熟地价
C、毛地价
D、拆迁补偿安置价


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180、单项选择题  每一个数据与平均值之间的差值称为离差，()就是离差平方的平均值。

A.均方差
B.偏差
C.方差
D.标准差


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181、单项选择题  临街同一道路的其他土地的价格是以路线价为基础考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等进行适当的修正求得这些修正实际上为()。

A.交易情况修正
B.交易日期调整
C.房地产状况调整
D.区域因素调整


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182、判断题  在计算净收益时，潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。()


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183、单项选择题  《房地产估价规范》(GB/TS0291--1999)，其内容包括()。

A.不同估价目的下的估价
B.估价方法
C.估价原则
D.估价报告
E.业务来源


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184、多项选择题  在具体估价作业中应当遵循的技术性原则主要有：合法原则、最高最佳使用原则和（）。

A.公平原则
B.公开原则
C.估价时点原则
D.替代原则
E.客观原则


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185、判断题  地役权是指房地产权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内的空间，并排除他人干涉的权利。房地产本质上是一个立体空间，拥有一宗房地产就拥有了该宗房地产的所有空间。()


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186、单项选择题  人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格（）的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的，在估价活动中应遵循的法则或标准，这就是房地产估价的原则。

A.客观和科学
B.公正和合理
C.客观和公正
D.形成和运动


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187、多项选择题  房地产估价的三大基本方法是()。

A、市场法
B、路线价法
C、成本法
D、收益法


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188、多项选择题  根据将未来预期收益转换为价值的方式的不同，收益法可分为（）。

A.剩余法
B.组合法
C.直接资本化法
D.报酬资本化法
E.还原法


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189、判断题  相对而言，收益还原法不太适合评估公共建筑用地。在学校、机关、公园、医院等四类公共建筑用地中，机关用地是最不适合采用收益还原法评估其价格的。


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190、单项选择题  调研时若要获得二手资料可以从()人手。

A.市场实况
B.可用报刊
C.政府工作报告
D.国外资料


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191、多项选择题  商业保险包括()。

A.保证保险
B.存款保险
C.财产保险
D.养殖业保险
E.劳动工伤保险


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192、单项选择题  下列房地产中，哪一项存在替代关系？（）

A.经济适用住房与高级别墅
B.住宅与其配套的商业房地产
C.宾馆与写字楼
D.大城市郊区的住宅与高速公路收费


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193、多项选择题  在住宅市场的产品分析中，应从()等几方面进行研究。

A.小区环境
B.物业
C.停车场
D.户型结构
E.房价


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194、单项选择题  房地产的（），用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。

A.需求弹性
B.需求收入弹性
C.供给价格弹性
D.需求价格弹性


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195、单项选择题  某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。

A.180.0
B.300.0
C.309.0
D.313.2


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196、多项选择题  市场调研者往往会根据研究目标的不同对住宅市场的某个局部进行分析，以期寻求与当前决策或调研问题相关的信息，所以住宅市场调研的关键点是()。

A.价格分析
B.竞争分析
C.产品分析
D.市场区域分析
E.人口统计特征分析


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197、单项选择题  某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/m2，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为（）元/m2。

A.2390
B.2410
C.2430
D.2450


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198、单项选择题  已购公用住房和经济适用住房的土地权利性质基本上为（）。

A.宅基地使用权
B.临时用地土地使用权
C.出让土地使用权
D.划拨土地使用权


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199、多项选择题  某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属于()。

A.有形收益
B.无形收益
C.正常收益
D.实际收益
E.广告收益


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200、多项选择题  以下属于估价报告内在质量的有()。

A.估价结果的准确性
B.估价方法选用的正确性
C.参数选择的合理性
D.文字表述水平
E.文字格式及印刷质量


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