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房地产开发经营与管理：房地产开发经营与管理必看考点（考试必看）
2018-10-14 02:14:02 来源:91考试网 作者:www.91exam.org 【大 中 小】
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1、单项选择题  市场某各消费群体的支付能力下降的话，企业就会出现效益下滑的危险。这是指目标市场选择的()模式。

A.单一市场集中化
B.市场专业化
C.产品专业化
D.大量定制


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2、单项选择题  ()是采用科学方法测定地面上点的平面位置和高程，将地球表面的地形及其他信息制成图，以及将已设计的工程建筑或指定的界址标定在实地上的一门学科。

A.房屋建筑学
B.测量学
C.堪测学
D.施工组织设计学


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3、单项选择题  房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为（）。

A、超额利润
B、投资回报
C、内部收益
D、风险补偿金


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4、问答题  

(1)有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,000万元，而开发成本(含税费)最低为500万元，开发商期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少?
(2)据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5,000平方米，出租率80%。求开发该不动产的总价是多少?


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5、单项选择题  对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。()

A.对
B.错


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6、单项选择题  2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司实施该项目的项目资本金不得少于()万元。

A.1200
B.1800
C.2100
D.3000


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7、判断题  多数企业认为应以较弱的竞争者为进攻目标，因为这可以提高自己的竞争能力并且获利较大。()


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8、判断题  投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。()


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9、单项选择题  在房地产周期循环周期过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的()。(P49第二章房地产市场及其运行规律)

A.第一阶段
B.第二阶段
C.第三阶段
D.第四阶段


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10、单项选择题  投资基金证券的持有人与发起人的关系是()关系。

A.股权
B.债权
C.契约
D.债务


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11、单项选择题  （）是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合。

A.潜在市场
B.有效市场
C.服务市场
D.渗透市场


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12、单项选择题  某梯形宗地的角点坐标分别为(670500，1287650)、(671100，1287650)、(670900，1287850)和(670500，1287850)，则该宗地的土地面积为()平方米。

A、100000
B、120000
C、80000
D、160000


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13、单项选择题  契税的课税对象为()。

A.房地产的出售人
B.房地产的购买人
C.房地产的使用权人
D.发生权属转移的房地产


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14、单项选择题  房地产开发投资的经济效果主要表现为投资利润，其经济效果的大小则用销售收入、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。()

A.对
B.错


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15、单项选择题  对单个厂商而言，他按利润最大化原则决定产品的产量，厂商均衡的条件是()。

A.边际收益大于边际成本
B.边际收益等于边际成本
C.边际收益小于边际成本
D.A、B、C都不正确


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16、多项选择题  邀请招标方式一般适用于()

A.规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设
B.只有少数承包商能够胜任的建设项目
C.公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目
D.由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程


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17、多项选择题  土地收益性的利用方式包括工业用地方式和()

A.商业用地方式
B.商品住宅用地方式
C.机关用地方式
D.宗教用地方式
E.军事用地方式


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18、单项选择题  在资金等效值计算的过程中，资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为()。

A、未来值
B、终值
C、时值
D、现实值


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19、判断题  影响房地产市场发展的社会经济力量包括：社会因素、经济因素、政策因素和个别因素。()


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20、多项选择题  运用市场比较法所必须遵循的合法性具有的两个方面的含义是()

A.交易案例与待估房地产的适用法律背景可以有一定差别
B.交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似
C.所选取的交易案例必须在法律允许范围之内
D.没有土地使用证的房地产也可以
E.交易案例与待估房地产的土地用途、容积率限制、建筑物高度限制等可有较大差别


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21、单项选择题  进度计划管理通常采用横道图和()

A.资金流动计划图
B.网络图
C.直方图
D.控制图


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22、多项选择题  收益性物业的经营费用包括()等。

A、人员工资
B、办公费用
C、抵押贷款还本付息
D、保险费、房管税


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23、多项选择题  按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（）的模式。

A.同质偏好
B.同形偏好
C.集群偏好
D.分散偏好
E.从众偏好


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24、问答题  房地产项目施工招标的形式有哪些?


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25、单项选择题  动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pb与设定的目标收益率I之间的关系是（）。

A.Ic越大，Pb越大
B.Ic越小，Pb越大
C.Pb越大，Ic越小
D.Ic与Pb无关


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26、单项选择题  因国家建设需要，把农业用地变为城市建设用地时采取的方式是()

A.没收
B.征用
C.买卖
D.无偿占有


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27、判断题  学校兴办的招待所用房，可免征房产税。()


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28、单项选择题  以()方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。

A.土地使用权出让
B.房地产出租
C.房地产转让
D.房地产抵押


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29、单项选择题  某公司以120万元购买了150平方米的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为（）。

A、7.5%
B、10.8%
C、12.5%
D、15.0%


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30、多项选择题  项目管理的目标就是寻求项目（）的最优均衡控制。

A、时间
B、资源
C、质量
D、安全
E、成本


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31、单项选择题  地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有()的特性。

A.变现性差
B.易受政策影响
C.依赖专业管理
D.效益外溢和转移


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32、单项选择题  如果降低房地产开发过程中的配套费用，则会使商品房的供应()。

A、增加
B、减少
C、不变
D、大幅度减少


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33、单项选择题  甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是()亿元。

A.0.3
B.0.5
C.0.8
D.1.0


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34、单项选择题  认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是()。

A.马克思的利率决定理论
B.可贷资金利率理论
C.Is—1M曲线模型利率理论
D.流动性偏好利率理论


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35、多项选择题  房地产中介服务组织必须履行的义务有()

A.遵守有关法律、法规和政策
B.遵守自愿、公平、诚信的原则
C.按照核准的业务范围从事经营活动
D.按规定的标准收取费用
E.依法缴纳税费


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36、多项选择题  开发项目房地产市场分析应该注意()方面。

A.需求分析
B.供给分析
C.竞争分析
D.市场占有率分析


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37、多项选择题  用成本法的实际观察法计算建筑物的现值，主要的前提是()

A.要求估价人员具有充分的鉴定技术
B.要求估价人员具有实际操作经验
C.要求被估对象为新建筑物
D.要求被估对象为旧建筑物
E.仅对一些特殊建筑物进行估价


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38、单项选择题  某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是()

A.0.57
B.0.74
C.0.80
D.1.04


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39、单项选择题  有关资金的时间价值推论，不正确的一项为()。

A.在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的
B.对于投资者来说，客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金力量发生的时间
C.以某一个相同的时间点为基准，把不同时间点上的支出和收入折算到同一个时间上，才能得出正确的结论
D.当前可用的资金可以立即用来投资并带来收益，而将来才可取得的资金则无法用于当前的投资，也无法获得相应的收益


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40、单项选择题  已知某房地产今年的销售成本为5000万元，存货平均余额为500万元，那么存货周转天数为()

A.11
B.10
C.36
D.37


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41、单项选择题  保险合同的客体为()。

A.保险人
B.保险利益
C.保险金额
D.被保险人


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42、单项选择题  我国《保险法》规定：“()是投保人与保险人约定保险权利义务之间的协议。”

A.保险协议
B.保险合同
C.保险合约
D.保险形式


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43、单项选择题  因素成对比较中，若A与B同等重要，则给A赋值()

A.10
B.50
C.0.5
D.5


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44、单项选择题  与其它筹资方式相比，利用发行股票筹集房地产资金所独具的优点是()

A.筹资成本低
B.灵活性强，见效快
C.不受市场利率变化的影响
D.所筹资金无需偿还


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45、判断题  市场因素调查，包括产品调查、价格调查、购买力调查和促销策略调查四种类型。()


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46、单项选择题  下列贷款属于房地产开发贷款的是（）。

A.土地购置贷款
B.房地产抵押贷款
C.在建工程抵押贷款
D.土地储备贷款


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47、多项选择题  房地产产品进行功能定位的具体方法与步骤是()

A、以人为本和对人的关怀
B、明确目标使用者群体
C、把握目标使用者的需求特征、消费偏好和可支付能力
D、针对目标使用者群体设计


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48、单项选择题  在现代经济条件下，各国金融机构体系一般包括四个部分，即()。

A.中央银行、商业银行、政策性银行、国际银行
B.中央银行、商业银行、政策性银行、非银行金融机构
C.地方银行、商业银行、政策性银行、非银行金融机构
D.中央银行、工业银行、政策性银行、非银行金融机构


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49、单项选择题  开发商在办理存款抵押贷款时，抵押存款限额低，对开发商()。

A、有利
B、不利
C、利弊各半
D、不影响


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50、单项选择题  通货膨胀风险会()房地产投资的实际收益率。

A、提高
B、降低
C、无影响
D、以上答案均不准确


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51、单项选择题  

某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的()。

A.损益表
B.资金
C.资本金现金流量表
D.全投入现金流量表


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52、判断题  用公式A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=Pi+Pi/[(1+i)n-1]来分析投资回收与投资回报，Pi就是投资者投入资本金后所获得的投资回收，Pi/[(1+i)n-1]就是投资者的投资回报。()


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53、判断题  房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可办理过户手续。()


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54、多项选择题  对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为()阶段。

A.风险预测
B.风险辩识
C.风险估计
D.风险评


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55、多项选择题  《物权法》规定房地产抵押权实现的方式有()。

A.抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿
B.抵押权人直接向人民法院提起诉讼
C.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产
D.按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人
E.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产


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56、多项选择题  房地产开发项目的主要合同关系有()。

A.开发商的主要合同关系
B.承包商的主要合同关系
C.建筑商的主要合同关系
D.监理机构的主要合同关系
E.供应商的主要合同关系


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57、问答题  

某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营,已知该投资者的目标收益率为18%,预计未来20年内的年租金上涨率为5%,
问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时,方能满足投资者收益目标的要求?


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58、判断题  “时间就是金钱”，可行性研究一定要速度快。()


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59、多项选择题  给水工作的任务是供应建筑物内不同类型的用水，满足其对()等方面的要求。

A、水量、水质
B、生活、生产
C、水压、水温
D、消防


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60、单项选择题  ()是由国家主管会计工作的行政部门--财政部门以及其他相关部委制定的会计方面的规范。

A.中国会计制度
B.中华人民共和国会计制度
C.会计法
D.国家统一会计制度


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61、判断题  房地产开发前期的规划管理主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发“建设用地规划许可证”及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发“开工许可证”等方面。()


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62、判断题  房屋承租人与业主一样，也是物业管理服务的对象，物业服务企业应按合同约定为其提供服务。()


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63、判断题  市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强度,从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。()


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64、单项选择题  按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的（）。

A、相互影响性
B、适应性
C、不一致性
D、保值性与增值性


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65、判断题  房地产市场上存在两宗完全一样的房地产。()


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66、问答题  房地产开发融资的主要形式有哪些?


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67、单项选择题  建筑地段地租的基础是由真正的()

A.生产成本规定的
B.农业地租规定的
C.生产价格决定的
D.垄断利润决定的


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68、单项选择题  下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是（）。

A.非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期
B.住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期
C.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期
D.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期


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69、单项选择题  委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买。这体现了拍卖活动应当遵循的()。

A.公开原则
B.公平原则
C.公正原则
D.诚实信用原则


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70、单项选择题  由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是()。

A.弱流动性
B.异质性
C.寿命周期长
D.不可移动性


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71、单项选择题  对收益性物业而言，物业维修通常起源于()。

A.租户对建筑物状况的抱怨
B.物业管理人员对建筑物的检查
C.业主对建筑物的检查
D.物业管理人员对建筑物使用情况的调查


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72、单项选择题  固体散货的流动水分点是指（）。

A．其最大含水量
B．其在运输中不可能流态化的含水量
C．其在运输中一定会流态化的含水量
D．其在运输中有可能流态化的含水量


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73、问答题  从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有哪些区别?


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74、单项选择题  开发项目全部投资的内部收益率表明了（）。

A.项目投资所能支付的最高贷款利率
B.将未来收益或收入转换成现值的收益率
C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率
D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比


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75、名词解释  房地产经营


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76、单项选择题  下列有关利润的含义说法不正确的一项为()。

A、利润是企业经济目标的集中体现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取利润
B、房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其销售经营收入扣除总开发产品成本费用和销售税金及附加后的盈余部分，成为投资者的经营利润或称盈利
C、盈利要进行再分配，一部分无偿上缴税收，作为国家或地方的财政收入;另一部分留给投资者，利润较小时不再向下分配
D、根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为利润总额(又称实现利润)、经营利润、税后利润和分配利润四个层次


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77、单项选择题  房地产也称为()

A.动产
B.不动产
C.固定资产
D.流动资产


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78、单项选择题  对商业繁华程度的依赖性最大的物业是()。

A、商场
B、住宅
C、高尔夫球场
D、写字楼


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79、多项选择题  

某市政府将一闲置土地使用权无偿回收，提供给甲房地产公司开发经济适用住房，项目总投资预算为3800万元。甲房地产公司通过招标方式确定了乙建筑公司为该项目施工企业。程某于2008年7月预购了该项目的一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。2008年10月该项目竣工并交付使用，丙物业公司负责该住宅小区物业管理。程某在验房时，发现存在墙面渗水、管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，程某还通过由开发公司代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金以及第一年物业服务费。

程某购买的住房()。

A.是具有保障性质的政策性商品住房
B.是廉租住房
C.是中小套型的住房
D.其土地使用权最高期限不超过70年


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80、单项选择题  房地产开发投资对政府行为而引起的影响相当敏感。建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”，()又是中央政府财政收入的一个重要来源。

A、农业经济税收
B、工业生产带来的利润
C、商业经济经营带来的巨大财富
D、与房地产有关的收入


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81、多项选择题  房地产开发项目财务评价报表包括()。

A.财务报表
B.经营报表
C.辅助报表
D.基本报表
E.资金来源与运用表


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82、多项选择题 &n来源:91考试网 91ExAm.orgbsp;房地产市场基本构成要素为()

A.市场运行客体
B.房地产市场管理组织
C.市场运行主体
D.房地产市场中介组织
E.市场运行的行为方式


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83、多项选择题  从市场分析角度出发，下列信息属于房地产市场信息的有()

A.GNP增长率
B.信贷政策
C.市场吸纳率
D.房地产开发成本及成本指数


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84、单项选择题  银行向居民购买住宅提供抵押贷款的方式属于()。

A.商业信用
B.国家信用
C.消费信用
D.A和C


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85、单项选择题  城市建设用地的()评价主要是从工程地质、水文、气候和地形等几个方面进行。

A.自然条件
B.建设条件
C.经济条件
D.自身条件


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86、单项选择题  下列市场调查的内容中，不属于不可控因素调查的是（）。

A.市场营销因素调查
B.竞争情况调查
C.消费者和消费者行为调查
D.市场需求容量调查


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87、多项选择题  按照合同所包括的工程范围以及承包关系的不同，合同形式分为()。

A.总包合同
B.分包合同
C.成本加酬金合同
D.独立承包合同


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88、单项选择题  由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的()。

A.收益现金流风险
B.未来经营费用风险
C.资本价值风险
D.比较风险


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89、多项选择题  房地产经营管理企业可以分为()

A.房地产开发经营企业
B.房地产施工承包企业
C.房地产市场中介服务企业
D.房地产物业管理企业
E.房地产金融保险企业


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90、单项选择题  在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使产量递增;当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减;继续增加可变要素的投入，将使总产量减少。上述经济学规律是()。

A.边际收益递减规律
B.边际效用递减规律
C.生产要素递减规律
D.规模报酬递减规律


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91、问答题  

房地产开发资金筹措的渠道有哪些？
如何通过发行股票来进行筹资？
并简要谈谈中国的房地产证券化趋势。


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92、判断题  大城市划分的道路类型数目一般为4～6类。（）


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93、判断题  对于选择了目标市场的企业，实现自己企业的产品和竞争对手之间的差别化是其唯一的方法。()


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94、判断题  用公式A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=Pi+Pi/[(1+i)n-1]来分析投资回收与投资回报，Pi就是投资者投入资本金后所获得的投资回收，Pi/[(1+i)n-1]就是投资者的投资回报。()


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95、判断题  保留价不同于起拍价，起拍价可以低于、等于保留价，但不可以高于保留价。()


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96、判断题  房屋的吸纳周期数值上等于吸纳率的倒数.（）


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97、单项选择题  动态投资回收期是指项目以（）低偿全部投资所需的时间。

A、净现金
B、净收益
C、净现值
D、财务净现值


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98、单项选择题  中国土地市场是()

A.土地所有权市场
B.土地收益权市场
C.土地使用权市场
D.土地占有权市场


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99、单项选择题  某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为()万台.

A.102
B.120
C.108
D.88


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100、单项选择题  建设工程总造价由()构成。

A.建筑安装工程费、设备购置费、工器具等购置费、其他工程费用、预备费
B.建设项目总费用+合理利润+税金
C.建设项目总费用+固定资产投资方向调节税
D.建筑安装工程费、设备购置费、工器具等购置费、工程建设其他费用、预备费、固定资产投资方向调节税、贷款利息


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101、单项选择题  剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的()

A.性质
B.工业状况
C.生活状况
D.设施状况


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102、单项选择题  开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是（）。

A、产品线定价
B、选择品定价
C、补充品定价
D、产品束定价


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103、单项选择题  在初步可行性研究阶段，投资估算的精读可达±（）％，所需费用约占总投资的（）％。

A.30，0.2～0.8
B.20，0.25～1.5
C.10，02～1.0
D.5，0.3～1.0


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104、判断题  一般来说，应收账款周转率越高，资产的流动性就越强，所以企业应该最大可能提高应收账款周转率，提高企业应收账款的变现能力。()


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105、判断题  风险估计与评价常用方法有调查和专家打分法、故障树分析法和蒙特卡洛模拟法三种。()


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106、单项选择题  增加公共设施的使用者人数并不会引起该设施成本增加，说明公共设施具有()。

A.非竞争性
B.非排他性
C.竞争性
D.排他性


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107、判断题  中低价位的商品住宅和经济适用房项目，其销售周期就远远低于高档商品住宅项目;商用房地产开发项目的租售周期，就远远小于住宅项目。()


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108、单项选择题  建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权()。

A.属于房地产开发企业
B.属于业主共有
C.属于物业服务企业
D.归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定


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109、多项选择题  工程造价控制的主要方法有()。

A.价值工程
B.协议发包
C.合同管理
D.非限额设计
E.可行性研究


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110、多项选择题  按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为()等类型。

A.市级购物中心
B.地区购物商场
C.居住区商场
D.邻里服务性商店
E.批发市场


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111、判断题  置业投资无准备期和建造期所以计算期即经营期()


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112、判断题  对已办理在建工程抵押的房地产开发项目在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售()


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113、判断题  为实现建筑物合理的竖向布置，在建筑设计中除认真考虑平面位置的布局外，还需充分考虑其地形的特点。()


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114、问答题  房地产开发投资风险有哪些?


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115、单项选择题  房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好()工作：

A.项目策划
B.项目方案的设计
C.可行性研究
D.成本收益分析


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116、单项选择题  政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供（）。

A.商品住房
B.限价商品住房
C.经济适用住房
D.廉租住房


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117、多项选择题  对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为()租金、、、股权增加等方面。

A.销售收入
B.物业增值
C.减少纳税
D.股权增加


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118、单项选择题  对有多少人愿意花费30万元在郊区购买一套两居室的住房的调查属于（）。

A.试探性调查
B.描述性调查
C.因果性调查
D.专题性调查


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119、多项选择题  房地产开发企业财务报表体系包括()

A.资产负债表
B.损益表
C.现金流量表
D.利润分配表
E.会计科目表


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120、单项选择题  下列备付率说法不正确的是()

A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。
B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2。
C.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上
D.一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%一45%。


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121、单项选择题  房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的()。

A.变现风险
B.政策风险
C.利率风险
D.市场供求风险


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122、单项选择题  ()，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。

A、商品市场
B、生产要素市场
C、服务市场
D、潜在市场


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123、多项选择题  房地产开发投资较置业投资()

A.投资回收期长
B.风险较大
C.提高投资者资信等级
D.回报丰厚


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124、判断题  研究表明：对于常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化)FIRR有唯一实数解;对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化)，解出的方程可能有多个实数解，即FIRR可以有多个值。()


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125、单项选择题  计量估价合同是以（）和单价表为计算报价依据的合同。

A、总工程量
B、实测工程量
C、工程量清单
D、最终工程量


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126、单项选择题  投资组合是（）的一个有效措施。

A、提高投资收益
B、提高市场竞争力
C、开拓投资领域
D、规避投资风险


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127、单项选择题  某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。

A、社会平均收益率
B、通货膨胀率
C、国民经济增长率
D、项目基准收益率


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128、判断题  财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。()


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129、单项选择题  在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于()。

A.选择专业化
B.单一市场集中化
C.市场专业化
D.产品专业化


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130、多项选择题  以下可以作为质押品提供担保的有()。

A.商标权
B.土地使用权
C.专利权
D.房屋使用权
E.企业使用权


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131、判断题  《建设用地规划许可证》是城市国有土地使用权出让合同的重要附件。（）


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132、判断题  需求价格弹性系数的数值总是正值。()


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133、多项选择题  企业决定应对主要竞争者的对策，可根据以下几种情况做出决定()

A、竞争者的强弱
B、竞争者与本企业的相似程度
C、竞争者表现的好坏
D、竞争者在市场中的地位


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134、判断题  存量房地产交易市场属于房地产二级市场。()


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135、多项选择题  属于利息的计算方式有()。

A、单利计息
B、连续复利
C、间断复利
D、复利计息


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136、多项选择题  按照用途的不同，物业可以分为（）。

A、居住物业
B、商业物业
C、工业物业
D、出租物业
E、土地


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137、问答题  请论述物业管理市场的构成，并谈谈我国物业管理市场存在的主要问题及解决对策？


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138、单项选择题  某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的()。

A.替代性
B.发展性
C.地区性
D.复杂性


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139、单项选择题  划定城市规划紫线的作用是确定()。

A.绿地控制范围
B.历史建筑保护范围
C.地表水保护范围
D.城市基础设施用地控制界线


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140、单项选择题  已售公有住房的住宅公共部位维修基金向()筹集。

A.房管部门
B.物业管理公司
C.住房公积金管理中心
D.售房单位和购房人


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141、判断题  如果某公司在房地产业或同类物业开发中踞龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用领导定价法的条件，使其制定的价格在同类物业中居较高的价位。()


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142、多项选择题  基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率（MARR）。决定基准收益率大小的因素主要是（）。

A.资金来源
B.资金成本
C.项目风险
D.预期利润
E.机会成本


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143、单项选择题  开标会议由()主持，邀请各投标人和当地公证机构参加。

A.开发商
B.招标机构
C.专家
D.招标管理部门


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144、判断题  债券和股票都是金融市场交易的媒介。()


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145、多项选择题  风险估计与评价常用方法主要有()

A.调查和专家打分法
B.解析方法
C.蒙特卡洛法
D.幕景分析法


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146、单项选择题  房屋重新建造成本中应包括()

A.利息、利润
B.利息、利润、税费
C.利润、税费
D.利息、税费


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147、问答题  房地产开发项目土地使用权的取得方式有哪些？每种方式的含义是什么，有哪些特点？一般来说，国家机关、军事用地和公益事业用地通常采用哪种方式取得土地使用权，简单谈谈理由？


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148、多项选择题  城市土地主管部门测算土地使用权出让金或地价款，其根据主要是()

A.用途、土地级别
B.土地上附着物的质量
C.土地上附着物修建的日期
D.原土地使用者是私人或集体
E.土地具体位置及生熟程度、地价区段


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149、判断题  零售商业物业基础租金又称最低租金，是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。()


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150、判断题  在工程施工过程中，承包商与开发商是根本利益对立完全的双方。()


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151、多项选择题  金融机构为了降低自身的资金损失风险，提高贷款偿还的可能性，通常会要求对房地产贷款进行担保。房地产贷款担保方式包括()。

A、保证
B、抵押
C、质押
D、名誉


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152、单项选择题  如果一笔贷款的月利率为1%。每月计息一次，那么名义利率是()

A、12%
B、12.55%
C、12.68%
D、13.55%


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153、单项选择题  城市房屋拆迁估价时点一般为()之日。

A.房屋拆迁公告发布
B.房屋拆迁许可证颁发
C.签订房屋拆迁协议
D.房屋拆迁实施


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154、判断题  成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。（）


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155、单项选择题  下列关于“抵押权设立后抵押房屋出租”，表述错误的是()。

A.该租赁关系可以对抗已登记的抵押权
B.抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力
C.抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任
D.抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失由承租人自己承担


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156、单项选择题  建设投资估算精度±10%，所需费用小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂工程约占投资的0.2%--1.0%的阶段属于()。

A.投资机会研究
B.项目评估
C.初步可行性研究
D.详细可行性研究


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157、单项选择题  行政裁决规定的搬迁期限不得少于()天。

A.7
B.10
C.15
D.30


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158、单项选择题  供人们生活起居的建筑是()

A.公共建筑
B.居住建筑
C.工业建筑
D.商业建筑


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159、单项选择题  张某购买了一套二手房，按照有关规定，张某应到当地房地产管理部门办理()。

A.房屋总登记
B.房屋所有权初始登记
C.房屋所有权转移登记
D.房屋所有权变更登记


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160、多项选择题  剩余法估价开发商购买土地时，确定该土地的最佳使用，有关部门对该土地规定了()

A.地块限制条件
B.法律法规限制
C.资源条件
D.社会条件
E.经济条件


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161、单项选择题  主要通过出售有限责任权益份额融通资金的是()。

A.有限股份责任公司
B.股份有限公司
C.房地产投资信托
D.有限责任合伙企业

91ExAM.org

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162、单项选择题  剩余法在评估待开发土地中运用得()

A.最少
B.最为广泛
C.最难
D.最一般


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163、判断题  市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。()


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164、单项选择题  将“房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级”的部门规章是()。

A.《城市房地产开发经营管理条例》
B.《商品房销售管理办法》
C.《房地产开发企业资质管理规定》
D.《城市商品房预售管理办法》


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165、判断题  决标选中中标单位意味着全部接受承包商的标书，故合同价就是中标单位的报价。()


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166、问答题  市场比较法的适用范围和操作程序是什么?


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167、单项选择题  对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为()。

A.设计寿命
B.经济寿命
C.法定寿命
D.自然寿命


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168、单项选择题  下列不属于清偿能力指标的是()。

A.现金回报率
B.流动比率
C.速动比率
D.偿债备付率


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169、单项选择题  保险合同的客体是指保险合同当事人的权利义务指向的对象，即()。

A.被保险人的财产
B.被保险人的生命和健康
C.保险金
D.保险利益


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170、单项选择题  物业管理公司与业主管理委员会的关系是()

A.上下级关系
B.管理与被管理的关系
C.领导与被领导的关系
D.委托人与被委托人关系


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171、单项选择题  经过改建扩建的房屋，进入市场交易前，产权所有者必须到房地产管理部门办理()

A.产权过户手续
B.变更登记手续
C.交易许可手续
D.法律公证手续


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172、判断题  商品房买卖中，关于商品房面积误差的处理原则为：有规定按规定，无规定按约定。()


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173、多项选择题  一种产品差别值得开发的前提条件是满足下列标准()

A.优越性
B.固定性
C.可支付性
D.独特性


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174、多项选择题  下列关于信用形式的说法()是正确的。

A.银行信用是我国现在最主要的信用形式
B.个人住房公积金贷款属于消费信用
C.民间信用形式是对银行信用的一种补充
D.国库券属于国家信用形式


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175、单项选择题  房地产担保形式不包括()。

A.抵押
B.保证
C.质押
D.协议


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176、单项选择题  房屋承重砌块的最小厚度不宜小于（）mm。

A.150
B.200
C.250
D.300


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177、单项选择题  我国央行目前规定，()不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。

A.建设银行
B.工商银行
C.商业银行
D.农业银行


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178、单项选择题  某企业会计拒绝将该企业所有者的个人支出计入企业损益的依据是()。

A.相关性原则
B.划分收益性支出与资本性支出原则
C.货币计量假设
D.会计主体假设


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179、判断题  有效面积系数是指建筑物内已入住或已进行商业物业等活动的建筑面积与总面积之比。()


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180、单项选择题  某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。

A.年
B.半年
C.季度
D.月


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181、单项选择题  2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万in2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡;当年销售和出租的房屋总面积为2750万I112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为()。

A.71.11%
B.88.89%
C.91.67%
D.93.33%


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182、多项选择题  写字楼租赁合约中租金调整幅度可参考（）确定。

A.消费者价格指数
B.消费者心理指数
C.商业零售价格指数
D.房地产价格指数
E.同行业物业租金


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183、多项选择题  房地产项目敏感性分析主要包括以下步骤（）。

A.确定用于敏感性分析的经济评价指标
B.确定不确定性因素可能的变动范围
C.分析确定每个不确定性因素发生的概率
D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值
E.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析


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184、问答题  房地产项目主要的定价方法有哪些?


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185、单项选择题  初步可行性研究阶段投资估算的精度可达()。

A.±5%
B.±10%
C.±20%
D.±30%


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186、单项选择题  某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为()。(P27第一章房地产投资及其风险)

A.10.3%
B.7.17%
C.9.75%
D.8.59%


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187、单项选择题  某房地产开发项目的收益率高于项目基准收益率，那么该项目的财务净现值会()。

A.大于零
B.小于零
C.等于零
D.都可能


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188、问答题  试述在房地产评估报告中，估价结果的应用限制条件的重要性。


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189、单项选择题  保险人为债务人的信用提供担保的险种称为()。

A.财产损失保险
B.保证保险
C.责任保险
D.信用保险


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190、单项选择题  下列关于市场失灵的说法错误的是()。

A.对市场某种程度的垄断和完全垄断使得资源配置缺乏效率
B.外部性可以是正的也可以是负的
C.市场可以有效地提供私人物品与公 共物品
D.信息不完全可能导致市场失灵


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191、单项选择题  在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为100万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应在()万元之间。

A.60-100
B.64-80
C.64-100
D.80-100


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192、单项选择题  随着全球经济一体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展，房地产业的发展与社会经济发展息息相关，其中影响房地产市场转变的主要社会经济力量不包括的一项是()。

A.金融业的发展
B.信息、通讯技术水平的提高
C.生产方式和工作方式的转变
D.经济巨头市场投资的变动


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193、单项选择题  由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是()。

A.条形基础
B.桩基础
C.箱形基础
D.整体式筏式基础


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194、判断题  抵押价格是债务人将房地产作为抵押物进行评估的价格，多用于房地产转让交易。()


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195、多项选择题  房地产估价中确定地块最佳利用方式要在以下因素允许范围内：()

A.城市规划
B.法律法规
C.市场条件
D.经济条件
E.生活条件


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196、单项选择题  谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积40m2，外墙面积8m2，单元间分隔墙面积10m2，公摊面积5m2，那么，可出租面积应为()㎡。

A.44
B.48
C.54
D.64


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197、判断题  房地产投资具有收益、保值、增值和消费四方面特性。()


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198、单项选择题  收益性物业财务收支报告，要定期向物业的业主报告，一般是每()一次。

A.月
B.季度
C.半年
D.年


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199、单项选择题  张某购买了一商品房，购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该楼房用于出租，出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为()。

A.9.00%
B.8.05%
C.30.00%
D.7.52%


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200、多项选择题  下列各项中，属于房地产开发前期工作的有（）。

A.安排短期和长期信 贷
B.市场状况分析
C.初步确定目标市场、租金或售价水平
D.签订施工合同
E.开挖基槽


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