1、单项选择题  在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是()

A.2500万元
B.3500万元
C.3600万元
D.3000万元

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

2、单项选择题  某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为（）。

A.6.6%
B.5.8%
C.6.2%
D.6.4%

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本题答案：D
本题解析：根据

3、单项选择题  （）是随着时间的推移而减少的。

A.原始价值
B.账面价值
C.市场价值
D.投资价值

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

4、单项选择题  市场状况调整实质上是（）对房地产价格影响的调整。

A.政府出台新的政策措施
B.利率
C.房地产市场状况
D.房地产状况

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

5、多项选择题  下列哪些可列为市场法适用的对象？（）。

A.房地产开发用地
B.普通商品住宅
C.清真寺
D.标准工业厂房
E.军事设施

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本题答案：A, B, D
本题解析：暂无解析

6、单项选择题  房地产估价是估价行业的主体，原因是()。

A.国家法律规定
B.房地产是所有需要估价的资产中价值最大的
C.房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少
D.房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少
E.房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

7、多项选择题  商业用房容量分析主要是确定商业用房所经营的商品和劳务准备面对的潜在顾客特征和规模，经常涉及的方面包括()。

A.潜在顾客的收入水平和消费支出水平及变动趋势分析
B.潜在顾客对此前确定的拟经营商品和劳务
C.潜在顾客的消费频率、消费额、顾客最关注因素
D.潜在顾客的人口统计特征和行为特征
E.潜在顾客拟消费的市场区域范围

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本题答案：A, C, D
本题解析：暂无解析

8、单项选择题  评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/㎡，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为()元/㎡。

A.2938
B.2982
C.3329
D.3379

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本题答案：A
本题解析：此题需注意的是：在采用环比价格指数进行交易日期调整的公式时，应从成交日期的下一时期的价格指数开始逐乘。 2005年9月末的价格=3000×(1+2.5%)×(1+0.5%)×(1-1.5%)×(1-2.5%)×(1-1.0%)×(1+1.5%)×(1-1.5%)=2937.6(元)。 参见教材P191

9、单项选择题  房地产销售规划应贯穿整个房地产开发过程，从项目立项开始就要确定销售规划的任务，在()分析各种开发方向的赢利潜力，确定开发的基本类型。

A.开发过程中
B.开发结束后
C.立项前
D.立项后

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

10、多项选择题  本质上的非市场价值主要有()。

A.交易双方有较充裕的时间进行交易的变现价值
B.在现状使用下的在用价值
C.不符合继续使用条件下的清算价值
D.从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值
E.在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的谨慎价值

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本题答案：B, C, D, E
本题解析：暂无解析

11、单项选择题  在房地产权利中，属于用益物权的是()。

A.自物权
B.划拔土地使用权
C.抵押权
D.租赁权

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

12、判断题  在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。()

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

13、单项选择题  回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是()。

A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

14、单项选择题  对于成片或成批多宗房地产的同时估价且单宗房地产的价值较低时，估价报告可以采用（）形式。

A.叙述
B.口头
C.书面
D.表格

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本题答案：D
本题解析：对于成片或成批多宗房地产的同时估价且单宗房地产的价值较低时，为了便于开展工作同时又不影响估价结果的准确性、完整性，估价报告可以采用表格形式。

15、多项选择题  由于地区经济的周期性波动和一个经济社会开放程度的变化，使得办公楼市场的供求关系波动相当剧烈，影响因素较为复杂，办公楼市场调研的关键点包括()。

A.竞争分析
B.价格分析
C.产品分析
D.市场区分析
E.市场吸纳速度分析

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本题答案：A, C, D, E
本题解析：暂无解析

16、单项选择题  某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为()万元。

A.222.76
B.224.67
C.268.67
D.298.33

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

17、多项选择题  从住宅市场调研的角度看，住宅市场是房地产开发商投入注意力最多的细分市场，它的特性有()，是研究时考察的重点内容。.

A.住宅产品结构复杂，附带相关因素较多
B.购买频率较低，购买决策复杂
C.受供求关系影响较大
D.住宅的区位或地段不同，价格差异较为明显
E.住宅购买和持有决策与人们的资产组合状况联系密切

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本题答案：A, B, D, E
本题解析：暂无解析

18、单项选择题  有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27m，前街路线价为2000元／m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（）。

A.9
B.13.5
C.15
D.18

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

19、单项选择题  在对被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向哪个部门申请确认？（）

A.城市房产行政管理部门
B.城市规划行政主管部门
C.城市房屋拆迁管理部门
D.开发建设单位

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

20、问答题  从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面?

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本题答案：从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括：
本题解析：试题答案从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括：
(1)名称。(2)坐落。(3)面积。(4)层数和高度
(5)建筑结构，一般分为钢结构，钢筋混凝土结构，砖混结构，砖木结构，简易结构。(6)装修。(7)建筑设备，包括给排水、通风、采暖等。
(8)平面位置。(9)工程质量。(10)建成年月。
(11)维护、保养、使用情况。
(13)利用现状。(14)权属状况。

21、单项选择题  下列关于路线价法中，不正确的是()。

A.路线价法实质是一 种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理
B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

22、问答题  

计算题:6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
(1)计算办公楼现值
(2)计算乙方的使用权价格
(3)甲方权益价格

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本题答案：(1)计算办公楼现值
①办公楼整体年净收益=
本题解析：试题答案(1)计算办公楼现值
①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12万元
②收益年限=40-6=34年
③办公楼现值为：V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=159.12/10%×[1-1/(1+10%)34]=1528.92万元
(2)计算乙方的使用权价格
①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08万元
②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年
③乙方使用权剩余收益年限价格为：
V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=106.08/10%×[1-1/(1+10%)11]=689万元
(3)甲方权益价格=办公楼现值-乙方使用权价格=1528.92-689=839.92万元

23、单项选择题  在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的()。

A、算术平均数
B、中位数
C、加权平均数
D、众数

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

24、多项选择题  均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定（）。

A.最佳集约度
B.最佳用途
C.最佳收益
D.最佳规模

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本题答案：A, D
本题解析：均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。

25、单项选择题  在数据分析方法中我们将其中的一个变量视为自变量，另一个变量视为应变量，确定了两个变量的关系后，研究人员能够通过改变自变量来预测应变量的变化，这种分析方法是()。

A.交叉分组频数分布
B.单项频数分布
C.回归分析
D.区域分析

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

26、单项选择题  房地产的（）是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说"有用"，经济学上称为使用价值或效用。

A.有用性
B.稀缺性
C.有效需求
D.其他

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

27、单项选择题  由于具有()特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。

A.保值增值
B.价值量大
C.不可移动
D.寿命长久
E.独一无二

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

28、单项选择题  调研时若要获得二手资料可以从()人手。

A.市场实况
B.可用报刊
C.政府工作报告
D.国外资料

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

29、问答题  什么叫路线价法?其理论依据、适用的对象和条件是什么?

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本题答案：路线价法(unitfootappraisalmetho
本题解析：试题答案路线价法(unitfootappraisalmethod)是根据土地价值随街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。
路线价法的理论依据。道路线价法实质上是一种市场法，其理论依据与市场法相同，
也是替代原理。考生应掌握路线价法与市场法在具体运用时的区别。
路线价法适用的对象。路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价，特别是
在房地产税收、市地重划(城市土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时
对大量土地进行估价的场合。
路线价法适用的条件。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土地
排列较整齐。

30、单项选择题  某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。

A.180.0
B.300.0
C.309.0
D.313.2

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本题答案：D
本题解析：投资利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费+销售费用) 开发利润=12%×(1000+1500+75+35)=313.2(万元)。参见教材P283

31、单项选择题  一般情况下，（）高于市场价值。

A.在用价值
B.清算价值
C.快速变现价值
D.投资价值

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

32、单项选择题  使住宅房地产价格明显上升的是（）。

A.中等收入者收入提高
B.高收入者收入增加
C.低收入者收入增加
D.居民收入提高

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本题答案：A
本题解析：如果居民收入的增加，是中等收入者的收入增加，因其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入大部分甚至全部此时依消费顺序会用于提高居住水平，这自然会增加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上涨。

33、多项选择题  办公楼市场调研的关键点是()。

A.成本分析
B.产品分析
C.市场区分析
D.地区经济分析
E.相关政策分析

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本题答案：B, C, D
本题解析：暂无解析

34、判断题  在征地中，需要安置的农业人口数为被征用地上的人口数()

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

35、单项选择题  在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指（）。

A.某一地区的家庭总人口数
B.全社会或某一地区的家庭平均人口数
C.全社会的家庭总人口数
D.全社会或某一地区的家庭总人口数

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

36、判断题  估价上的折旧非常注重市场价值的真实减损，因此在收益法中需要扣除建筑物的折旧费和土地摊捉费。()

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

37、单项选择题  在了解某区域居民的购房意向时，为确定潜在市场的规模大小，最合适采用的调研方法是()。

A.经理询问法
B.路上拦截法
C.邮寄询问法
D.入户询问法

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

38、单项选择题  专家证词属于下列哪种形式的估价报告？（）

A.叙述式报告
B.表格式报告
C.书面报告
D.口头报告

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

39、单项选择题  

某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。

A.价值量巨大
B.不可移动性
C.政策性强
D.本质是一种物化劳动

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

40、判断题  估价假设是指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所必要，但不能肯定，而又必须予以明确的前提条件作出的假定。()

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

41、多项选择题  商业保险包括()。

A.保证保险
B.存款保险
C.财产保险
D.养殖业保险
E.劳动工伤保险

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本题答案：A, C
本题解析：参见教材P275

42、单项选择题  ()导致了商业用房市场调研的复杂性。

A.商业用房赢利的不稳定性
B.交通运输状态对商业用房的影响巨大
C.人口密集度决定了商业用房的利润水平
D.对商业用房的需求是一种引致需求

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

43、多项选择题  

某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。

A.消费品位变化
B.土地供给变化
C.广告宣传变化
D.收入水平变化

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本题答案：A, B, D
本题解析：暂无解析

44、多项选择题  从长期看，房地产价格上涨率要高于（）。

A.一般物价上涨率
B.中房指数上涨率
C.国民收入增长率
D.土地价格指数上涨率

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本题答案：A, C
本题解析：从较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。

45、多项选择题  政府对房地产的限制一般是通过()特权来实现的。

A.罚款权
B.管制权
C.征税权
D.征收权
E.充公权

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本题答案：B, C, D, E
本题解析：暂无解析

46、判断题  计算净收益时，房地产贷款还本付息额、会计上的折旧额、改扩建费用和所得税要扣除。()

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

47、单项选择题  关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列哪种说法是正确的？（）

A.产出量的增加比例一定是大于、小于或等于投入量的增加比例
B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例
C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例
D.难以确定

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

48、单项选择题  合法原则要求房地产估价应以（）为前提进行。

A.最高最佳使用原则
B.公平原则
C.估价对象的合法权益
D.替代原则

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

49、单项选择题  有的地方对临街住宅改为铺面的，经过工商登记、依法纳税、在()以上的，可以根据实际用途予以拆迁估价。

A.半年
B.一年
C.两年
D.三年

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

50、单项选择题  某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。

A.80%
B.82%
C.83%
D.92%

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

51、单项选择题  "接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性"是下列哪种房地产对位置的要求？（）

A.酒店
B.工厂
C.普通住宅
D.别墅

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

52、单项选择题  根据合法原则，拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。在对被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向()申请确认。

A.当地拆迁管理部门
B.当地国土部门
C.当地行政主管部门
D.城市规划行政主管部门

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

53、多项选择题  最高最佳使用具体包括3个方面，即（）。

A.最佳用途
B.最佳规模
C.最佳收益
D.最佳集约度
E.最佳环境

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本题答案：A, B, D
本题解析：暂无解析

54、问答题  计算题:某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年;设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。

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本题答案：①计算建筑物的重置价格：
建造成本=800万
本题解析：试题答案①计算建筑物的重置价格：
建造成本=800万元
管理费用=800×3%=24万元
投资利息=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5-1]=54.9万元
则：建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.9万元
②计算建筑物的折旧额：
墙、地面等损坏的折旧额=18万元
装修部分的折旧额=200×2/5=80万元
设备部分的折旧额=110×8/10=88万元
长寿命项目的折旧额=(1048.90-18-200-110)×8/50=115.34万元
则：建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34万元

55、多项选择题  下列属于土地使用管制的事项有()。

A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通
B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
C.某宗土地使用中，要求容积率为2.0
D.甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路
E.某宗土地只能用于商业房地产开发

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本题答案：A, C, E
本题解析：暂无解析

56、单项选择题  室内环境越来越多的受到建筑材料的污染，其中()材料中可能含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，造成室内氡的污染。

A.水泥
B.聚苯乙烯泡沫塑料
C.涂料
D.壁纸

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本题答案：A
本题解析：参见教材P56

57、判断题  在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的良好对象。在一国总财富中，房地产往往占30%～40%。()

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

58、多项选择题  

某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。

A.高级办公区
B.中央商务区
C.低级办公区
D.一般办公区

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本题答案：A, C, D
本题解析：暂无解析

59、单项选择题  按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（）。

A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%
D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

60、问答题  市场法的操作步骤

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本题答案：运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：①搜集交易实例
本题解析：试题答案运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：①搜集交易实例;②选取可比实例;③建立价格可比基础;④进行交易情况修正;⑤进行交易日期调整;⑥进行房地产状况调整;⑦求取比准价格。
2.1搜集大量交易实例的必要性
运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例(一些不能反映市场真实价格行情的报价、标价是无效的)。只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格或价值。所以，首先应尽可能地搜集较多且真实的交易实例。
2.2搜集交易实例的途径
搜集交易实例的途径主要有下列几个：
(1)查阅政府有关部门的房地产交易资料。(2)向房地产交易当事人、四邻、促使交易协议达成的经纪人、律师、财务人员、银行有关人员等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况。(3)与房地产出售者，如业主、房地产开发商、房地产经纪人等洽谈，获得其房地产的要价资料。(4)查阅报刊、网络资源上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。(5)参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料。(6)同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以约定相互交换所搜集的交易实例及经手的估价案例资料。
2.3搜集内容的完整性和真实性
搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般应包括：①交易双方的基本情况和交易目的;②交易实例房地产的状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等;③成交日期;④成交价格;⑤付款方式;⑥交易情况。
为避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一性和规范化，最好事先将房地产分为不同的类型，如分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业等，针对这些不同类型的房地产，将所要搜集的内容制作成统一的表格。
2.4建立交易实例库
建立交易实例库的最简单做法，是将搜集交易实例时填写好的“交易实例调查表”及有关资料(如照片等)，以交易实例卡片或档案袋的形式，一个交易实例一张卡片或一个档案袋，分门别类保存起来。有条件的，可以开发有关的计算机软件，将所搜集到的交易实例信息输入计算机中。

61、单项选择题  下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是()。

A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区
B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例
C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格
D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

62、单项选择题  某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%某宗房地产交易，买方付给卖方2325元／m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。

A.2487.75
B.2500.00
C.2511.00
D.2162.25

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

63、多项选择题  影响房地产价格的经济因素，主要有()。

A.经济发展状况
B.居民收入水平
C.物价
D.利率
E.人口状况

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本题答案：A, B, C, D
本题解析：暂无解析

64、多项选择题  下列哪几项是求资本化率的方法？（）

A.市场提取法
B.累加法
C.指数调整法
D.投资收益率排序插入法
E.收益乘数法

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本题答案：A, B, D
本题解析：指数调整法和收益乘数法跟确定资本化率没有关系。

65、单项选择题  如果附近有若干相近效用的房地产，且知其价格，则可以依据（），由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。

A.估价时点原则
B.合法原则
C.最高最佳使用原则
D.替代原则

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

66、单项选择题  现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府规定土地用途、容积率属于()方面的制约。

A、建筑技术
B、土地权利设置和行使
C、相邻关系
D、土地使用管制

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本题答案：D
本题解析：政府规定土地用途、容积率属于城市规划的内容，而在土地利用所受的限制当中，城市规划属于土地使用管制方面的内容。

67、多项选择题  路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。

A.深度百分率
B.资本化率
C.收益率
D.物价指数
E.其他价格修正率

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本题答案：A, E
本题解析：暂无解析

68、多项选择题  房地产外部因素可再分为()。

A.人口因素
B.制度政策因素
C.经济因素
D.社会因素
E.权益因素

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本题答案：A, B, C, D
本题解析：暂无解析

69、单项选择题  现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（），成本的增加一定要对（）增大有所作用才能构成价格。

A.花费的成本
B.效用
C.市场价值
D.投资价值

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

70、多项选择题  形成有效需求的两个条件是（）。

A.供大于求
B.消费者愿意购买
C.求大于供
D.消费者有能力购买
E.供求平衡

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本题答案：B, D
本题解析：暂无解析

71、判断题  在市场法估价中，可比实例的房地产状况，应该是可比实例房地产在待估房地产的估价时点下的房地产状况。()

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

72、多项选择题  下列属于构筑物的是（）。

A.烟囱
B.水井
C.水塔
D.仓库
E.水坝

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本题答案：A, B, C, E
本题解析：暂无解析

73、单项选择题  某建筑物实际经过年数为lO年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。

A.43.2%
B.50%
C.56.8%
D.70%

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

74、单项选择题  某临街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50英尺)，临街宽度25m的矩形土地的总价为()万元。

A.53.34
B.85.34
C.106.68
D.213.36

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本题答案：C
本题解析：临街宽度为20，临街深度为50英尺的地块的总价=121.92×(40%+30%)=85.34(万元)，乙地块的总价=85.34÷20×25=106.68(万元)。 参见教材P377

75、单项选择题  市场比较法中采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分则个别因素修正系数为()。

A.1.05
B.0.98
C.0.95
D.1.03

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

76、单项选择题  足月产是指怀孕（）之间分娩。

A.37-42周
B.36-40周
C.37-41周
D.36-42周

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

77、单项选择题  理性的买者在购买商品时，会选择（）。

A.效用最大而价值最低的
B.效用最小而价值最低
C.效用最大而价值最高的
D.效用最小而价值最高的

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本题答案：A
本题解析：任何经济主体（个人、家庭、企业等）在市场上的行为，是要以最小的代价（花费或成本）取得最大的效益（效用或利润）。所以，任何理性的买者在购买商品时，都会选择效用最大而价格最低的。如果价格与效用相比，显示价格过高或效用过小，则人们会敬而远之。换句话说，如果有两个以上相同的商品同时存在时，则明智的买者会选择价格最低的；或者反过来，如果有两个以上价格相同的商品同时存在时，则明智的买者会选择效用最大的。卖者为了使其产品能够卖出去，也会展开价格竞争。市场上各个经济主体的这些行为导致的结果，是在效肭同的商品之间形成相同的价格。

78、单项选择题  已购公用住房和经济适用住房的土地权利性质基本上为（）。

A.宅基地使用权
B.临时用地土地使用权
C.出让土地使用权
D.划拨土地使用权

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

79、判断题  房地产估价的合法原则，就是要求房地产价格评估机构及房地产估价人员必须具备合法的评估资格，否则不得进行房地产估价活动。()

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

80、单项选择题  转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额（）转换用途所需的费用。

A.小于
B.大于
C.等于
D.小于或等于

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本题答案：B
本题解析：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提进行估价。转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。

81、单项选择题  中国房地产估价师与房地产经纪人学会简称为（）。

A.CIREAA
B.CAIRE
C.CIREA
D.CEIRA

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

82、判断题  大气污染物中，颗粒物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分有关。对人体危害最大的是飘尘。()

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本题答案：对
本题解析：参见教材P44

83、判断题  对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。()

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本题答案：错
本题解析：可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产，只满足了其中的一个要求。 还应满足交易类型与估价目的吻合、成交日期接近、尽量为市场价格等要求。 参见教材P177-178

84、单项选择题  选取的可比实例规模一般应为（）。

A.0.5≤可比实例规模／估价实例规模≤1
B.0.5<可比实例规模／估价实例规模≤1
C.0.5≤可比实例规模／估价实例规模≤2
D.0.5≤可比实例规模／估价实例规模<1

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

85、多项选择题  形成供给的两个条件是（）。

A.房地产开发商或拥有者愿意供给
B.房地产开发商或拥有者有能力供给
C.消费者愿意购买
D.消费者有能力购买
E.供大于求

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本题答案：A, B
本题解析：暂无解析

86、多项选择题  房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列几类，其中正确的是（）。

A.销售
B.娱乐
C.营业
D.商业
E.居住

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本题答案：A, C, D
本题解析：暂无解析

87、单项选择题  为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为()元/㎡。

A.3673.20
B.3673.68
C.3790.43
D.3790.93

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本题答案：D
本题解析：可比实例的正常交易价格=卖方实际收到的金额/(1-应由卖方承担的税率)=3500/(1-6%)=3723.404(元/㎡)，市场状况调整后价格=3723.404×(1+0.3%)6=3790.93(元/㎡) 参见教材P187

88、多项选择题  为评估出公平合理的价值，估价人员首先应本着下列假设进行估价（）。

A.各方当事人要换位思考
B.估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值
C.估价人员以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值
D.估价人员必须有良好的职业道德
E.没有房子要假设房子存在

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本题答案：B, C, D
本题解析：暂无解析

89、判断题  潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。()

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

90、多项选择题  在商业用房的市场调研中，为保证典型性分析的客观性，通常采用的典型性抽样标准大致有()，并依此标准来选取一定的样本展开深人调查。

A.区位
B.规模
C.环境
D.经营领域
E.装修标准

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本题答案：A, B, D
本题解析：暂无解析

91、判断题  决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。()

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本题答案：对
本题解析：参见教材P89

92、单项选择题  办公楼市场调研中，由于办公楼所处的区位质量不同，品质迥异，有不同的适宜客户群体，因此供给分析还应按产品分析提供的办公楼分级分别进行计算，分析的最后步骤是()。

A.估算一定期限内每年的空置率及其变动趋势
B.估算一定期限内每年的供给量
C.通过市场调研获得现存各级别办公楼的总建筑面积、已出租面积和空置率数据
D.通过市场调研、政府规划和相关的二手资料获得未来一定期限内正在建造、规划中各级别办公楼供应量的数据

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

93、多项选择题  工程量清单计价中的分部分项工程采用综合单价，由()组成。

A.规费
B.人工费、材料费、机械使用费
C.管理费、利润
D.风险
E.税金

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本题答案：B, C, D
本题解析：参见教材P138

94、多项选择题  根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产()时，便为最高最佳使用。

A.与外部环境最协调
B.达到规模递增
C.内部构成要素的组合最适当
D.外部环境与内部因素相关联
E.外部环境要素为最适当的组合

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本题答案：A, C
本题解析：暂无解析

95、单项选择题  人民法院确定的拍卖保留价，在第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的（）。

A.60%
B.70%
C.80%
D.90%

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

96、判断题  某估价所于2003年3月11日至4月20日评估了一宗房地产的价格，三年后有关方面对其估价结果有异议而引发争论，现需要重新评估结果的真实性，则估价时点应为2006年3月11日。()

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本题答案：错
本题解析：重新评估时，为了使新的评估价格具有可比性和合理性，应采用原估价时点。参见P162-164

97、多项选择题  市场调研者往往会根据研究目标的不同对住宅市场的某个局部进行分析，以期寻求与当前决策或调研问题相关的信息，所以住宅市场调研的关键点是()。

A.价格分析
B.竞争分析
C.产品分析
D.市场区域分析
E.人口统计特征分析

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本题答案：A, B, C, E
本题解析：暂无解析

98、多项选择题  对于实行房屋产权调换补偿方式的，产权调换的差价等于被拆迁房屋的房地产市场价值减去所调换房屋的房地产()。

A.重置价格
B.市场价值
C.重建价格
D.政府定价

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本题答案：A, B
本题解析：暂无解析

99、问答题  计算题:某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年;设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。 (1)计算建筑物的重置价格： (2)计算建筑物的折旧额：

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本题答案：(1)计算建筑物的重置价格：
①建造成本=8
本题解析：试题答案(1)计算建筑物的重置价格：
①建造成本=800万元
②管理费用=800×3%=24万元
③投资利息=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5-1]=54.90万元
④建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.90万元
(2)计算建筑物的折旧额：
①墙、地面等损坏的折旧额=18万元
②装修部分的折旧额=200×2/5=80万元
③设备部分的折旧额=110×8/10=88万元
④长寿命项目的折旧额=(1048.90-18-200-110)×8/50=115.34万元
⑤建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34万元

100、单项选择题  拍卖保留价由人民法院参照（）确定。

A.应价
B.评估价
C.成交价
D.起拍价

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

101、多项选择题  在确定房地产市场调研课题时，可以从()人手确定。

A.分析市场环境
B.进行定性调研
C.分析二手资料
D.分析对手信息
E.与各行业专家讨论

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本题答案：B, C
本题解析：暂无解析

102、多项选择题  商业用房市场调研中的竞争分析相当复杂，它包括()等几个层次。

A.商业用房的投资者之间为争夺租户的竞争
B.对商业用房本身的竞争
C.商业用房周边环境分析
D.商业用房周边交通流量分析
E.经营商品和劳务的经营者之间的竞争

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本题答案：A, B, E
本题解析：暂无解析

103、单项选择题  与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是()。

A.均衡原理
B.预期原理
C.竞争原理
D.替代原理

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

104、单项选择题  在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下(计算的周期数大于1)

A.单利计息的利息少，复利计息的利息多
B.单利计息的利息多，复利计息的利息少
C.单利计息的利息与复利计息的利息一样多
D.无法知道

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

105、多项选择题  影响房地产价格的心理因素主要有（）。

A.购买或出售心态
B.个人欣赏趣味
C.时尚风气
D.房地产投机
E.精神紧张

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本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析

106、多项选择题  合法权益包括（）。

A.合法产权
B.合法使用
C.合法处分
D.合法利用
E.合法拍卖

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本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析

107、单项选择题  办公楼市场调研的竞争分析主要确认在特定的细分市场上现有和潜在的竞争者的数量、特征及其基本竞争策略，制定相应的应对措施，现有的竞争者则往往采用()的方法来获取。

A.定性研究
B.现场调研
C.二手资料
D.政府规划

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

108、单项选择题  有一处住房，经专业估价为20万元。如果装修改造后，专业估价为25万元，如果改造为商店，专业估价为40万元，如果重新翻建，专业估价为30万元，则这所住房的价值应该为（）

A.20万元
B.25万元
C.40万元
D.30万元

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本题答案：C
本题解析：最高最佳使用原则是房地产估价中的重要原则，如何实现价值最大化是该原则所追求的目标。在该题的各种假设前提中，改变用途，即将住房改造为商店，其价值能够实现最大化。

109、单项选择题  

甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。

A.比较相对指标
B.众数
C.中位数
D.算术平均数

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本题答案：D
本题解析：参见教材P298

110、单项选择题  办公楼市场分析中，()既顾及市场基本面的变化，又顾及当前市场上其他办公楼对待研究项目的压力和影响。

A.供给分析
B.竞争分析
C.需求分析
D.市场吸纳速度分析

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

111、问答题  收益法的含义及其理论依据是什么?收益法适用的对象和条件是什么?

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本题答案：收益法是将预测的估价对象未来收益，通过报酬率或资本化率
本题解析：试题答案收益法是将预测的估价对象未来收益，通过报酬率或资本化率、收益乘数往回折到估价时点，以此求取估价对象价值的方法。
收益法是以预期原理为基础的，即是基于未来收益权利的现在价值的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。
收益法适用的对象：适用于有收益或有潜在收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
收益法适用的条件：收益法完全建立在数学模型的基础上，所以要求房地产的收益和风险必须都能够较准确地量化。

112、单项选择题  ()，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。

A.2003年1月1日
B.2004年1月1日
C.2004年12月1日
D.2003年12月1日

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

113、多项选择题  房地产估价业务来源主要有（）。

A.被动接受
B.主动争取
C.自有自估
D.垄断
E.政府分派

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本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析

114、单项选择题  房地产市场方案设计的()原则，要求市场调研方案提出的研究目标不能偏离研究项目，也不应设定过高的研究目标，要掌握一个“度”的问题。

A.经济性
B.灵活性
C.有效性
D.指向性

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

115、单项选择题  房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（）。

A.变动规律和发展趋势
B.变动规律和长期趋势
C.发展规律和变动趋势
D.发展规律和长期趋势

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本题答案：A
本题解析：房地产价格通常有上下波动。在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势

116、单项选择题  为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/㎡，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于()㎡。

A.3790元/㎡
B.4238元/㎡
C.4658元/㎡
D.4663元/㎡

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本题答案：D
本题解析：可比实例正常市场价格=4000×100/(100-2)=4081.63(元/㎡)。 房地产状况调整：4081.63×1.087=4436.73(元/㎡)。 市场状况因素调整：4436.7×(1+1%)5=4663.02(元/㎡)。 参见教材P189、191

117、多项选择题  建筑物外观形象包括（）等，对房地产价格有很大影响。

A.建筑式样
B.风格
C.结构
D.构造

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本题答案：A, B
本题解析：结构和构造不属于建筑物的外观形象。

118、多项选择题  房地产估价的最高行为准则是（）。

A.合法
B.独立
C.客观
D.公正

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本题答案：B, C, D
本题解析：房地产估价的最高行为准则是独立、客观、公正。

119、判断题  最典型的典权是在他人土地上通行的权利。()

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

120、多项选择题  从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括()等。

A.有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
B.“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产
C.有租约限制的房地产
D.未来状况下的房地产
E.共有的房地产

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本题答案：B, C, E
本题解析：暂无解析

121、单项选择题  不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是()。

A.相关房地产的价格水平
B.该种房地产的开发成本
C.消费者的收入水平
D.消费者对未来的预期

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

122、多项选择题  房地产价格与一般物价相同之处在于（）。

A.都是价格，用货币表示
B.受供求关系影响
C.按质论价
D.市场性质相同
E.变现速度快

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本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析

123、单项选择题  现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。

A.小于
B.大于
C.等于
D.小于或等于

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本题答案：B
本题解析：现状房地产的价值只有大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，保持现状最有利。

124、判断题  抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，抵押的房地产转让行为无效。()

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

125、判断题  拍卖中价高者得规则只是约束竞买人的。()

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本题答案：错
本题解析：参见教材P37

126、单项选择题  现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为()。

A、800万元
B、1000万元
C、1800万元
D、800～1000万元

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本题答案：D
本题解析：根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，该宗土地的评估价值可综合其他因素在两种用途的价格之间确定。

127、多项选择题  下列不属于商业用房市场特性的有()。

A.受交通状况影响较大
B.与人口聚集密度密切相关
C.与地区经济发展状况密切相关
D.与商业用房内外部品质密切相关
E.与购买者的购买决策及融资机制有关

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本题答案：D, E
本题解析：暂无解析

128、单项选择题  由折旧费、维修费、管理费、投资利息和税金五项因素构成房屋的()租金

A、商品
B、理论
C、成本
D、市场

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

129、单项选择题  《房地产估价规范》(GB/TS0291--1999)，其内容包括()。

A.不同估价目的下的估价
B.估价方法
C.估价原则
D.估价报告
E.业务来源

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

130、多项选择题  在商品房交易中，常见的最低价格有（）。

A.商品房销售中的起价
B.拍卖活动中的保留价或起拍价
C.拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价
D.招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价
E.采用收益法确定的参考价格

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本题答案：A, B
本题解析：拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价应是最高价不是最低价，采用收益法确定的参考价格也不一定是最低价。

131、问答题  什么是市场比较法?其理论依据和适用条件是什么?

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本题答案：市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地
本题解析：试题答案市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。
适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。

132、单项选择题  评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。

A.传统价值评估
B.价值分配
C.相关经济损失评估
D.价值减损评估

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本题答案：C
本题解析：显然不属于A或B，而在经济损失与价值减损之间，比如商业门市在停止营业后，造成了收益上的损失，这种损失非房地产本身价值的减损，所以应当选C。

133、单项选择题  有一宗房地产总价为100万元综合资本化率为7%土地资本化率为6%建筑物资本化率为8%则该宗房地产的土地价格为()万元(收益可视为无限年)。

A.30
B.40
C.50
D.60

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

134、单项选择题  在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有()报价才是要约表示。

A.拍卖公司
B.委托人
C.竞买人
D.买受人

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本题答案：C
本题解析：参见教材P375

135、多项选择题  下面（）是计入商品住宅价格的费用。

A.征地费
B.建筑安装工程费
C.住宅小区内的营业性用房建设费用
D.住宅小区内设施的建设费用
E.邻近住宅小区的物业用房建设费

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本题答案：A, B
本题解析：暂无解析

136、多项选择题  市场调查的目的是为了（）

A.设定商圈范围
B.调查商圈顾客
C.调查竞争对手
D.交通是否便利
E.估算开店后的营业额

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本题答案：A, B, C, E
本题解析：暂无解析

137、单项选择题  买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别因素影响价格，其形成的价格才可能是（）。

A.评估价格
B.正常成交价格
C.市场价格
D.交换价格

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本题答案：B
本题解析：成交价格简称成交价，是指在一笔房地产交易中，交易双方实际达成交易，买者同意付出、卖者同意接受或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。成交价格是一个已完成的事实，可将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。严格来说，正常成交价格的形成条件有如下7个：①公开市场；②交易对象本身具备市场性；③众多的买者和卖者；④买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿；⑤买者和卖者都具有完全信息；⑥理性的经济行为；⑦适当的期间完成交易。

138、单项选择题  某种房地产的（），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。

A.替代品
B.互补品
C.附属品
D.配套品

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本题答案：B
本题解析：互补品之间，对一种房地产的消费多了，对另一种房地产的消费也会多起来。

139、判断题  土地所有权价格是一种权利的完全转移(或买断)的市场代价。

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本题答案：对
本题解析：土地所有权价格指土地所有权的转移价格，也可以说是买断价格。土地使用权价格是对土地拥有一定期限的使用权、收益权所形成的一种价格。

140、单项选择题  下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，错误的是()。

A、估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别
B、建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额
C、建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失
D、建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额
E、建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

141、单项选择题  企业运营中的房地产，根据会计、有关监管等的需要而对其()进行评估。

A.公允价值
B.市场价值
C.理论价格
D.市场价格
E.交换价值

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

142、单项选择题  在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是（）。

A.功能缺乏
B.功能过剩
C.修复时间较长
D.修复时间较短

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

143、多项选择题  

甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。

A.增加公共工程开支
B.买卖政府债券
C.提高抵押贷款首付比例
D.提高贷款利率

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本题答案：C, D
本题解析：参见教材P229

144、多项选择题  由于各类次级资料来源庞杂，在市场研究中需要对其进行有目的的筛选和鉴别，筛选和鉴别次级资料是克服该类资料可得性不足、相关性较差、准确性不够的过程，其基本方法包括：()。

A.分析次级资料的来源
B.确定搜集次级资料的方法
C.了解次级资料的收集时间
D.掌握次级资料的近期变化趋势
E.分析次级资料的类型和性质

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本题答案：A, C, E
本题解析：暂无解析

145、单项选择题  最高最佳使用原则必须同时符合的四个标准是：法律上许可、经济上可行、价值最大化和()。

A、协商一致
B、技术上可能
C、环境上适合
D、规模上均衡

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本题答案：B
本题解析：最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

146、判断题  在市场法估价中，可比实例交易情况的修正，通常由估价人员凭着自己的经验加以修正。()

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

147、判断题  房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。()

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本题答案：错
本题解析：房地产的实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。 参见教材P48

148、单项选择题  房地产市场定性研究的小组访谈法中，一般由()人的被访者组成，在研究者的引导下对预先设定的某一主题开展深入探讨，其主要日的在于尽可能深入地了解被访者对这一主题的看法极其原因，让研究室中产生的方案接受预先的检验，寻找其中的缺陷，吸收好的建议。

A.5
B.7
C.10
D.13

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

149、多项选择题  成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括()等。

A.图书馆
B.钢铁厂
C.空置的写字楼
D.单纯的建筑物
E.加油站

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本题答案：A, B, D
本题解析：暂无解析

150、判断题  在土地的基础设施完备程度和场地平整程度来讲，“七通一平”土地的价格可能低于“五通一平”的土地价格。()

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

151、单项选择题  以下（）不适用收益法评估。

A.农地
B.学校
C.停车场
D.住宅

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

152、多项选择题  

甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。

A.建筑形式
B.人口净密度
C.住宅平均层数
D.停车泊位

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本题答案：B, C
本题解析：参见教材P36

153、判断题  最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的无条件的最高最佳使用为前提进行()

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

154、判断题  工业企业向一定区位集中，有社会集聚和生产集聚两种形式，其中，社会集聚是偶然外在因素，而生产集聚是固定内在因素。

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本题答案：对
本题解析：生产集聚是一般集中因素，社会集聚则是特殊集中因素。前者是集聚的固定内在因素，而后者则是偶然的外在因素。

155、判断题  在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。()

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

156、单项选择题  在房地产市场现场调研方法中，()调研较为客观真实，并且在一般的消费品等产品类型的市场调研中应用较多一些。

A.人户询问法
B.实验法
C.观察法
D.路上拦截法

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

157、单项选择题  

某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。

A.超前，超前
B.超前，滞后
C.滞后，超前
D.滞后，滞后

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

158、多项选择题  商品住宅价格中的利润是以（）为基数核定。

A.征地费及拆迁安置补偿费
B.勘察设计及前期工程费
C.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
D.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费
E.各项税金

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本题答案：A, B, D
本题解析：暂无解析

159、多项选择题  估价时点为过去时，估价对象的（）也都要以原估价时点时的状况为准。

A.产权性质
B.估价作业日期
C.建筑物状况
D.房地产市场状况
E.家具与电器

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本题答案：A, C, D
本题解析：暂无解析

160、判断题  市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。()

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本题答案：错
本题解析：参见教材P193

161、单项选择题  对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的量。

A.本质
B.现象
C.广义
D.狭义

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

162、单项选择题  20世纪50年代后期发展起来的一种计划管理的科学方法，又称"计划协调技术"、"计划评审技术"，也曾称为"统筹法"的是（）。

A.线条图
B.横道图
C.网络计划技术
D.统筹技术

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

163、单项选择题  划分路线价区段的最主要标准是（）。

A.十字或丁字路
B.功能分区分界点
C.地价有显著差异的地点
D.商铺繁华程度变化点

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本题答案：C
本题解析：划分路线价区段的方法是，将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段 91ExAM.org的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。

164、判断题  房地产供给有限性的本质，主要不在于土地总量来源：www.91exam.org有限和面积不能增加。相对于人类的需要来讲，土地的数量目前还是丰富的，关键在于独一无二特性造成的房地产供给不能集中于一处。()

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

165、判断题  现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市拆迁房屋估价不应采用公开市场价值。()

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

166、多项选择题  补地价是指需要补交给政府的（）。

A.一笔地价
B.土地使用权出让金
C.土地收益
D.税费
E.楼面地价

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本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析

167、多项选择题  以下房地产中按权益状况分类的有（）。

A.临时用地
B.商业房地产
C.自用房地产
D.抵押房地产

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本题答案：A, D
本题解析：临时用地是指相对于所有权和使用权而言权益较小的一种用地，抵押房地产是指所有权和使用权已受到限制的房地产，而商业房地产和自用房地产不属于此类。

168、单项选择题  以下不属于信托职能的是()。

A.融通资金
B.财务管理
C.信用服务
D.投资咨询

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本题答案：D
本题解析：参见教材P237

169、多项选择题  通过下列哪几种方式可在市场购买土地？（）

A.政府招标出让
B.政府拍卖出让
C.政府挂牌出让
D.征收

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本题答案：A, B, C
本题解析：通过购买方式取得的土地使用权一般都属于出让土地使用权。

170、单项选择题  某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为()。

A、1998年6月30日
B、现在
C、重新估价的作业日期
D、要求重新估价的委托方指定的日期

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本题答案：A
本题解析：估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。

171、单项选择题  投资利润率的计算公式是（）。

A.开发利润／（土地取得成本+开发成本+管理费用）
B.开发利润／（土地取得成本+开发成本）
C.开发利润／（土地取得成本+开发成本+投资费用）
D.开发利润／开发完成后的房地产价值

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

172、单项选择题  ()是绘制房产权证附图的基本图。

A.宗地图
B.房产分户图
C.房产分丘图
D.房产分幅图

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本题答案：C
本题解析：参见教材P155

173、单项选择题  在市场法中，土地使用权年限调整属于()调整。

A、权益状况
B、区位状况
C、实物状况
D、年限状况

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

174、多项选择题  房地产自身因素可再分为()。

A.区位因素
B.实物因素
C.人口因素
D.权益因素
E.经济因素

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本题答案：A, B, D
本题解析：暂无解析

175、单项选择题  在城市房屋拆迁中，拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为"结清产权调换的差价"，而对所调换房屋进行的估价属于下列哪种情况？（）

A.估价时点为现在，估价对象为未来状况
B.估价时点为现在，估价对象为现时状况
C.估价时点为现在，估价对象为历史状况
D.估价时点为未来

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

176、单项选择题  市场调研者根据研究目标的不同对住宅市场的某个局部进行分析，以期寻求与当前决策或调研问题相关的信息，而在住宅市场的调研中，竞争分析的第二步是()。

A.对竞争项目的情况进行描述
B.分析竞争性楼盘或项目的突出优势和缺陷
C.分析竞争性楼盘对本项目竞争压力的大小
D.把竞争性楼盘的突出优势和缺陷与本项目进行详细分析

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

177、多项选择题  房屋权属证书有三种，分别是（）。

A.《房屋所有权证》
B.《房屋产权证》
C.《房屋他项权证》
D.《房屋共有权证》

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本题答案：A, C, D
本题解析：现行的房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书或者统一的房地产权证书。房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种：土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种。统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和<房地产他项权证》三种。

178、单项选择题  在房地产销售规划中，若已知其他条件不变的情况下广告支出和住宅销售量的关系，就可对广告支出作出恰当的安排，以期达到宣传效果的最大化，这种数据的分析方法称为()。

A.实践法
B.回归分析法
C.单项频数分布法
D.交叉分组频数分布法

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

179、单项选择题  房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）。

A.上升
B.下降
C.维持不变
D.升降难定

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本题答案：B
本题解析：房地产价格与房地产的需求正相关，与房地产的供给负相关：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。

180、单项选择题  在当事人意思表达一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同，称为()。

A.双务合同
B.赠与合同
来源:91 考试网 C.要式合同
D.实践合同

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本题答案：D
本题解析：参见教材P358

181、单项选择题  估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在（）以上。

A.20年
B.10年
C.8年
D.15年

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本题答案：D
本题解析：保管期限届满而估价服务的行为尚未了结的估价资料，应当保管到估价服务的行为了结为止。

182、单项选择题  房地产的（），用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。

A.需求弹性
B.需求收入弹性
C.供给价格弹性
D.需求价格弹性

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

183、单项选择题  股票与股单都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，它们()。

A.适用范围相同
B.性质相同
C.表现形式相同
D.同属于证据证券

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本题答案：D
本题解析：参见教材P259

184、单项选择题  房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给()，使其现期供给()。

A.增加，增加
B.减少，增加
C.增加，减少
D.减少，减少

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本题答案：C
本题解析：参见教材P86

185、单项选择题  在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中()是龙头。

A、估价目的
B、估价对象
C、估价时点
D、估价目的和估价对象

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

186、单项选择题  建筑物的()等规模因素影响到建筑物的形象、使用性对房地产价格有所影响。

A.体量
B.结构
C.设施
D.层高

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

187、单项选择题  住宅与其配套的商业、娱乐房地产之间的关系是（）。

A.替代关系
B.互补关系
C.附属关系
D.没有关系

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

188、多项选择题  报酬率与（）的性质相同。

A.利息率
B.折现率
C.内部收益率
D.资本化率
E.收益乘数

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本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析

189、判断题  宗地甲的单位面积地价为650元/平方米，土地使用权年限为25年;宗地乙的单位面积地价为700元/平方米，土地使用权年限为30年。当土地还原率为8%时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。()

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

190、多项选择题  关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是()。

A.地价分摊有按建筑面积、房地价值、土地价值三种方法
B.按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物
C.按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物
D.因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行

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本题答案：A, C, D
本题解析：暂无解析

191、多项选择题  建筑物由哪些内容组成（）。

A.建筑材料
B.建筑构配件
C.建筑设备
D.埋设在地下的管线、设施
E.家具、电器

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本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析

192、多项选择题  以下适用假设开发法估价的房地产有（）。

A.将在建工程续建成房屋
B.将旧房装饰装修改造成新房
C.将生地开发成熟地
D.将门市出售

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本题答案：A, B, C
本题解析：D适用于市场法估价。

193、多项选择题  

某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。

A.现有供给量
B.供求相对量
C.潜在供给量
D.供求缺口的大小和方向

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本题答案：A, C
本题解析：暂无解析

194、判断题  外部效应引起私人成本与社会成本不一致，使得私人最优配置与社会最优配置偏离，而市场机制往往可以自主消除负外部性所带来的影响，因而促进了市场配置资源的有效性。()

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本题答案：错
本题解析：参见教材P198

195、多项选择题  收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于（）这几个因素。

A.未来净收益的大小
B.获得净收益的可靠性
C.获得净收益期限的长短
D.利率的高低
E.营业用途

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本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析

196、多项选择题  房地产市场调研报告基本结构中的正文部分包括()。

A.调研结论
B.调研问卷
C.调研方法
D.调研目标
E.项目概况

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本题答案：A, C, D, E
本题解析：暂无解析

197、单项选择题  如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以（）为前提进行估价。

A.保持现状
B.装修改造
C.转换用途
D.重新利用

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

198、单项选择题  居住用途房地产的位置优劣，主要是看（）和安宁程度。

A.周围环境状况
B.繁华程度
C.临街状况
D.附近是否有矿产资源

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本题答案：A
本题解析：居住房地产与商业、工业等房地产不同，出于功能的需要，人们希望居住房地产有一个舒适的环境，而不同于商业是为了在临街、繁华的地方吸引顾客，不同于工业在附近有矿产资源的地方开矿。

199、问答题  计算题:某房地产建成于1995年12月30日，此后收益年限为50年;1997年12月30日至1999年12月30日要分别获得纯收益85、90、95万元;预计2000年12月30日要分别获得纯收益95、92、94万元，从2003年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元;购买该类房地产通常可得到银行70%的抵押贷款，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的收益率为10%。试利用上述资料估算该房地产1999年12月30日的收益价格。

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本题答案：计算过程：
(1)计算公式：
i表
本题解析：试题答案计算过程：
(1)计算公式：
i表示年份，Ai未来第i年的净收益，t净收益有变化的年限，Y表示资本化率，大于0。
(2)A1=95万元，A2=92万元，A3=94万元，A=95万元
(3)Y=70%×6%+(1-70%)×10%=7.2%
(4)n=50-4=46年
(5)t=3年
(6)将上述数字代入公式计算：
V=95/(1+7.2%)+92/(1+7.2%)2+94/(1+7.2%)3+95/[7.2%×(1+7.2%)3]×[1-1/(1+7.2%)46-3]
=1262.14万元。

200、问答题  某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元;当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%，该类房地产的资本化率为10%，试选用所给资料估算该旅馆的价值。

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本题答案：试题答案(1)年有效毛收入=300×45×365×(1-20%)=394.20(万元)
(2)年运营费用=394.2×30%=118.26(万元)
(3)年净收益=394.2-118.26=275.94(万元)
(4)旅馆价值=275.94/10%=2759.4(万元)