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房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考试题（题库版）
2018-12-12 03:19:12 来源:91考试网 作者:www.91exam.org 【大 中 小】
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1、单项选择题  在一般情况下，()适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件建筑和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使用建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。

A、重建价格
B、重置价格
C 91eXAm.org、重新购建价格
D、积算价格


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2、单项选择题  某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%某宗房地产交易，买方付给卖方2325元／m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。

A.2487.75
B.2500.00
C.2511.00
D.2162.25


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3、多项选择题  人口因素包括（）。

A.人口数量
B.人口素质
C.家庭人口规模
D.人口结构


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4、判断题  人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。()


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5、单项选择题  经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的（）。

A.最佳用途和最佳规模
B.最佳集约度
C.最佳规模和最佳集约度
D.最佳用途


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6、单项选择题  房地产销售规划应贯穿整个房地产开发过程，从项目立项开始就要确定销售规划的任务，在()分析各种开发方向的赢利潜力，确定开发的基本类型。

A.开发过程中
B.开发结束后
C.立项前
D.立项后


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7、多项选择题  一个完整的房地产市场调研方案的基本构成要素是()。

A.研究内容计划
B.研究时间安排
C.研究范围
D.研究方法
E.研究人员预算


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8、单项选择题  房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（）。

A.变动规律和发展趋势
B.变动规律和长期趋势
C.发展规律和变动趋势
D.发展规律和长期趋势


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9、判断题  合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。()


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10、多项选择题  办公楼市场调研的产品分析既是办公楼市场分析的起点，又是研究的终点，其主要环节包括()。

A.建筑成新度
B.楼层及层高
C.租户定位
D.硬件设施和设备
E.物业管理水平


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11、多项选择题  下列属于强度相对指标的是()。

A.绿地率
B.容积率
C.房屋空置率
D.人口净密度
E.建筑密度


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12、多项选择题  均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定（）。

A.最佳集约度
B.最佳用途
C.最佳收益
D.最佳规模


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13、填空题  胎儿肠道是无菌的，生后数小时细菌侵入肠道，主要分布在____和____。


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14、单项选择题  土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付（）的行为。

A.土地使用权出让金
B.土地使用权租金
C.契税
D.土地使用权收益金


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15、单项选择题  在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。

A.等于报酬率
B.大于报酬率
C.小于报酬率
D.无法知道


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16、多项选择题  从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括()等。

A.有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
B.“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产
C.有租约限制的房地产
D.未来状况下的房地产
E.共有的房地产


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17、单项选择题  有一宗房地产总价为100万元综合资本化率为7%土地资本化率为6%建筑物资本化率为8%则该宗房地产的土地价格为()万元(收益可视为无限年)。

A.30
B.40
C.50
D.60


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18、单项选择题  评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/㎡，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为()元/㎡。

A.2938
B.2982
C.3329
D.3379


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19、单项选择题  直线趋势法公式y=a+bx中，x表示()。

A、价格
B、常数
C、价格变动率
D、时间


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20、单项选择题  （）开展估价工作，可以使估价工作具有计划性，避免不必要的反复和浪费，提高估价的效率；可以使估价工作规范化、精细化，防止出现疏漏，保证估价工作的质量。

A.按照科学严谨的估价程序
B.选用适宜的估价方法
C.遵循科学的估价原则
D.遵循科学的估价原则，选用适宜的估价方法


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21、多项选择题  调查问卷是围绕研究主题要收集的相应原始数据而预先设计好的一系列问题。这些问题完整地展现了研究主题的各种特征，在问卷设计中需注意的问题有()。

A.问卷设计要围绕调研方案确定的研究主题
B.问卷设计要兼顾总体调研方法操作的思想
C.问卷设计要考虑适合调研方案确定的数据分析
D.问卷设计要切合调研方案中确定的调查者的素质和程度
E.问卷设计要顾及调研方案确定的经费预算水平，问卷的深度、长度和形式要适当，以提高效率，节约成本


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22、多项选择题  公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格()。

A.卖方和买方掌握必要的市场信息
B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象
C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价
D.卖方和买方追求各自利益的最大化
E.卖方和买方急于完成交易


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23、多项选择题  抑制房地产价格的措施主要有（）。

A.实行住房商品化
B.制定标准价格
C.征收房地产交易税或增值税
D.建立一套房地产交易管理制度
E.减少房地产供给


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24、单项选择题  在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为()。

A.居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值
B.居民区的房地产增值，工业用地房地产增值
C.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值
D.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值


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25、单项选择题  长期趋势法是运用预测科学的理论和方法特别是()和回归分析对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。

A.指数平滑分析
B.趋势拟合分析
C.时间序列分析
D.相关分析


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26、多项选择题  

某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。

办公楼的市场区域划分为()。

A.高级办公区
B.中央商务区
C.低级办公区
D.一般办公区


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27、多项选择题  补地价是指需要补交给政府的（）。

A.一笔地价
B.土地使用权出让金
C.土地收益
D.税费
E.楼面地价


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28、单项选择题  某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。

A.4858
B.5200
C.2700
D.6264


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29、单项选择题  估价的假设和限制条件应当在（）中予以说明。

A.估价师声明
B.估价技术报告
C.致委托人函
D.估价结果报告


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30、多项选择题  从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务

A.被动接受
B.主动争取
C.自有自估
D.朋友介绍


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31、单项选择题  对于成片或成批多宗房地产的同时估价且单宗房地产的价值较低时，估价报告可以采用（）形式。

A.叙述
B.口头
C.书面
D.表格


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32、多项选择题  在房地产市场定性研究中，小组访谈法的过程包括下列()等几方面。

A.选择主持人
B.布置访谈环境
C.准备访谈指南
D.筛选被访者
E.撰写访谈纪要


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33、问答题  计算题:某酒店总建筑面积10000m2;一层建筑面积2000m2，其中500m2为酒店大堂，1500m2出租用于餐厅和咖啡厅;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房190间(建筑面积7600m2)，会议室2间(建筑面积200m2)，自用办公室3间(建筑面积200m2)。当地同档次酒店每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%;会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次;附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积1500元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地酒店这种类型的房地产的报酬率为8%。试利用上述资料估计该酒店的正常总价格。


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34、单项选择题  在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的()。

A、算术平均数
B、中位数
C、加权平均数
D、众数


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35、判断题  某房地产项目的需求价格弹性系数
Ed
=1.67。当房价下降时，购房者支出会下降。()


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36、判断题  住宅、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层。()


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37、单项选择题  为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/㎡，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于()㎡。

A.3790元/㎡
B.4238元/㎡
C.4658元/㎡
D.4663元/㎡


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38、多项选择题  面积单位采用"坪"的有哪些国家或地区？（）

A.日本
B.韩国
C.中国台湾
D.美国


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39、多项选择题  城市化一词的含义是（）。

A.城市影响的传播过程
B.全社会人口接受城市文化的过程
C.人口集中的过程
D.城市人口占全社会人口比例提高的过程
E.楼房越来越多


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40、单项选择题  下列征象提示骨软骨瘤恶变的是（）

A.软骨帽内钙化
B.肿瘤较大，压迫邻近骨骼
C.瘤体出现骨皮质或边缘部骨质破坏
D.瘤体有宽基底蒂与骨相连
E.病灶呈分叶状


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41、多项选择题  房地产供给形成的条件有()。

A.供给计划
B.供给决策
C.供给意愿
D.供给能力
E.供给行为


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42、判断题  估价假设是指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所必要，但不能肯定，而又必须予以明确的前提条件作出的假定。()


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43、判断题  房地产估价的合法原则，就是要求房地产价格评估机构及房地产估价人员必须具备合法的评估资格，否则不得进行房地产估价活动。()


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44、单项选择题  收益法的雏形是（）。

A.地租资本化法
B.报酬资本化法
C.早期购买年法
D.直接资本化法


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45、单项选择题  基本完好房的成新率为（）。

A.十、九成新
B.九、八成新
C.八、七成新
D.七、六成新


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46、判断题  证券可分为货币证券、资本证券和商品证券三类。()


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47、单项选择题  某套商品住宅，房屋使用面积为70m2，套内墙体面积为3.5m2，阳台面积为3.2m2，分摊的共有建筑面积为9m2。则该套住宅的建筑面积为()。

A、76
B、85.7
B、79.0
D、82.2


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48、多项选择题  房地产状况调整的内容主要包括（）。

A.区位状况的调整
B.实物状况的调整
C.环境状况的调整
D.权益状况的调整


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49、多项选择题  以下房地产中按权益状况分类的有（）。

A.临时用地
B.商业房地产
C.自用房地产
D.抵押房地产


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50、单项选择题  下列哪一个证件不属于土地权属证书？（）

A.《国有土地使用证》
B.《集体土地所有证》
C.《土地他项权利证明书》
D.《房地产权证》


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51、单项选择题  办公楼市场调研来源:91考试 网中，由于办公楼所处的区位质量不同，品质迥异，有不同的适宜客户群体，因此供给分析还应按产品分析提供的办公楼分级分别进行计算，分析的最后步骤是()。

A.估算一定期限内每年的空置率及其变动趋势
B.估算一定期限内每年的供给量
C.通过市场调研获得现存各级别办公楼的总建筑面积、已出租面积和空置率数据
D.通过市场调研、政府规划和相关的二手资料获得未来一定期限内正在建造、规划中各级别办公楼供应量的数据


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52、单项选择题  为了使市场调研方案具备一定的控制功能和机制，就要使该方案具备较好的()。

A.灵活性
B.经济性
C.指向性


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53、单项选择题  报酬率为()与所投入的资本的比率。

A.净收益
B.投资回收
C.投资回报
D.收益


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54、判断题  交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。()


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55、单项选择题  划分路线价区段的最主要标准是（）。

A.十字或丁字路
B.功能分区分界点
C.地价有显著差异的地点
D.商铺繁华程度变化点


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56、单项选择题  某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为()。

A、1998年6月30日
B、现在
C、重新估价的作业日期
D、要求重新估价的委托方指定的日期


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57、单项选择题  某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为()。

A.8.0
B.5.6
C.5.0
D.0.7


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58、多项选择题  净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣()以后得到的归因于房地产的收入。

A.有效毛收入
B.空置和收租损失
C.运营费用
D.抵押贷款还本付息
E.所得税


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59、单项选择题  市场比较法中采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分则个别因素修正系数为()。

A.1.05
B.0.98
C.0.95
D.1.03


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60、单项选择题  在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%在5～20层时，每增高一层，投资利润率上升0.18%而在20～30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。由此可见，超过20层之后，这块土地的边际收益开始出现递减，揭示了()。

A、收益递增规律
B、收益递减规律
C、规模的收益递增规律
D、规模的收益递减规律


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61、多项选择题  马克思认为，对于任何一块产生地租的土地都可以归结为()。

A.提供级差地租的土地：地租=级差地租+绝对地租
B.提供绝对地租的土地：地租=绝对地租
C.垄断土地：地租=垄断地租
D.建筑用地：地租=级差地租+绝对地租+垄断地租


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62、判断题  某写字楼预计持有两年后出售，持有期的年净收益预测为216万元，出售时的价格减去销售税费后的净值预测为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格估计为5200万元。()


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63、多项选择题  某宗居住房地产，城市规划规定既可用做商业用途，也可用做居住用途，而估价人员坚持以居住用途进行估价，你认为估价人员可能出于什么考虑？（）

A.预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用
B.预计转换用途所带来的房地产价值的增加额小于转换用途所需的费用
C.认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利
D.按商业用途的估价结果小于按居住用途的估价结果


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64、判断题  根据马克思的地租理论，垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。


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65、单项选择题  在影响房地产价格的行政因素中，低价格政策属于（）。

A.行政隶属变更
B.房地产制度
C.特殊政策
D.房地产价格政策


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66、单项选择题  从事房地产估价首先要有房地产()。

A.估价业务
B.估价目的
C.估价对象
D.估价程序


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67、单项选择题  下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是()。

A.某酒店
B.某市图书馆
C.某住宅
D.某写字楼


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68、多项选择题  对房地产价格有影响的交通管制，主要有（）。

A.严禁某类车辆通行
B.实行单行道
C.步行街
D.审查驾照
E.车辆年检


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69、判断题  房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产()


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70、问答题  市场调研的重要性


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71、单项选择题  一般情况下，（）高于市场价值。

A.在用价值
B.清算价值
C.快速变现价值
D.投资价值


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72、单项选择题  在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是()

A.2500万元
B.3500万元
C.3600万元
D.3000万元


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73、单项选择题  在办公楼市场调研中，由于各种不同细分市场的规模和特征差异较大，为全面反映总体特征，通常采用的抽样方法是()。

A.随机抽样
B.分层抽样
C.分批抽样
D.分户抽样


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74、问答题  计算题:某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元;装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年;设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设为0。试求其折旧总额。


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75、单项选择题  拍卖保留价由人民法院参照（）确定。

A.应价
B.评估价
C.成交价
D.起拍价


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76、单项选择题  报酬资本化法又称作（）。

A.收益乘数法
B.现金流量折现法
C.报酬法
D.直接资本化法


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77、单项选择题  20世纪50年代后期发展起来的一种计划管理的科学方法，又称"计划协调技术"、"计划评审技术"，也曾称为"统筹法"的是（）。

A.线条图
B.横道图
C.网络计划技术
D.统筹技术


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78、单项选择题  在房地产市场调研主题的确定过程中，通过与行业内的专业人士讨论，能更快地明确研主题，讨论时，在场人员包括研究者和专业人士在内以不超过()为宜，人数太多不易控制论题范围，而太少则不易产生激发效应，达不到应有的效果。

A.三至五人
B.五至八人
C.五至十人
D.八至十人


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79、单项选择题  为评估某宗房地产2006年10月的价格，选取了可比实例成交价格为3000元/㎡，成交日期为2006年4月末，该类房地产自2006年1月至2006年6月末每月价格递增1%，2006年6月末至2006年10月末平均每月比上月价格下降10元/㎡。该可比实例在2006年10月末的价格为()元/㎡。

A.3018
B.3020
C.3144
D.3050


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80、单项选择题  某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用()进行估价。

A.比较法
B.成本法
C.假设开发法
D.长期趋势法


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81、多项选择题  关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是()。

A.地价分摊有按建筑面积、房地价值、土地价值三种方法
B.按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物
C.按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物
D.因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行


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82、单项选择题  从获取估价业务开始至出具估价报告后的估价资料归档止，一个房地产估价项目的估价活动的全过程和工作步骤排序，正确的是()。

A.①获取估价业务一②受理估价委托及明确估价基本事项一③搜集估价所需资料一④拟定估价作业方案一⑤实地查勘估价对象一⑥选定估价方法测算一⑦确定估价结果一⑧撰写估价报告一⑨审核估价报告一⑩出具估价报告一⑾估价资料归档
B.①获取估价业务一②受理估价委托及明确估价基本事项一③拟定估价作业方案一④搜集估价所需资料一⑤实地查勘估价对象一⑥选定估价方法测算一⑦确定估价结果一⑧撰写估价报告一⑨审核估价报告一⑩出具估价报告一⑩估价资料归档
C.①获取估价业务一②受理估价委托及明确估价基本事项一③拟定估价作业方案一④实地查勘估价对象一⑤搜集估价所需资料一⑥选定估价方法测算一⑦确定估价结果一⑧撰写估价报告一⑨审核估价报告一⑩出具估价报告一⑨估价资料归档
D.①获取估价业务一②受理估价委托及明确估价基本事项一③实地查勘估价对象一④搜集估价所需资料一⑤拟定估价作业方案一⑥选定估价方法测算一⑦确定估价结果一⑧撰写估价报告一⑨出具估价报告一⑩审核估价报告一⑩估价资料归档


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83、单项选择题  从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是()

A.估价对象的真实价值
B.估价对象的重置价格
C.估价对象的实际成交价格
D.合格估价师的重新估价结果


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84、单项选择题  市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为()。

A.1.05
B.0.98
C.0.95
D.1.03


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85、多项选择题  下列哪几项属于土地使用管制（）。

A.通风
B.建筑高度
C.容积率
D.采光
E.日照时间


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86、单项选择题  运用假设开发法估价，对于资金的时间价值()。

A.不必考虑
B.根据实际情况而定
C.必须考虑
D.无法确定


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87、多项选择题  

某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。

从识别和把握房地产客观市场环境的角度出发，可以按照()等标准，对房地产市场进行各种分类。

A.房地产用途
B.房地产交易形式
C.房地产地域范围
D.房地产购买者目的


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88、多项选择题  房地产市场调研报告基本结构中的正文部分包括()。

A.调研结论
B.调研问卷
C.调研方法
D.调研目标
E.项目概况


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89、判断题  《城市房地产管理法》规定，房地产开发实行“统一规划、因地制宜、综合开发、配套建设”。()


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90、单项选择题  若X商品对Y商品的交叉弹性系数Exy>0，则表明X商品与Y商品为()。

A.正常商品
B.替代品
C.互补品
D.不相关商品


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91、单项选择题  对房地产市场的供求状况往往可以通过某些指标进行判断，当某一区域的市场吸纳程度高时，意味着()。

A.供过于求
B.供求均衡
C.供不应求
D.不能确定供求关系


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92、单项选择题  关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列哪种说法是正确的？（）

A.产出量的增加比例一定是大于、小于或等于投入量的增加比例
B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例
C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例
D.难以确定


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93、单项选择题  在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是（）。

A.功能缺乏
B.功能过剩
C.修复时间较长
D.修复时间较短


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94、单项选择题  估价时点通常用什么表示（）。

A.时、分、秒
B.公历年、月、日
C.阴历年、月、日
D.进行估价时的时间


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95、判断题  宗地价格是一宗土地的一定权利状态在某一时点下的价格。()


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96、单项选择题  在住宅楼市场调研的供求分析中，要确定()。

A.潜在需求
B.需求的绝对量
C.供给的绝对量
D.供求缺口的大小和方向


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97、多项选择题  商业保险包括()。

A.保证保险
B.存款保险
C.财产保险
D.养殖业保险
E.劳动工伤保险


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98、判断题  建筑物横墙是与建筑短轴方向一致的墙。()


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99、单项选择题  ()，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。

A.2003年1月1日
B.2004年1月1日
C.2004年12月1日
D.2003年12月1日


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100、判断题  债券发行时，若债券利率高于市场利率，则债券的发行价往往高于票面价值。()


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101、名词解释  市场法的概念


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102、单项选择题  现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为()。

A.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量
B.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C.存量+新开发量+空置房量-拆毁量
D.存量+新增竣工量-拆毁量


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103、多项选择题  由于地区经济的周期性波动和一个经济社会开放程度的变化，使得办公楼市场的供求关系波动相当剧烈，影响因素较为复杂，办公楼市场调研的关键点包括()。

A.竞争分析
B.价格分析
C.产品分析
D.市场区分析
E.市场吸纳速度分析


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104、单项选择题  当经费有限，而被访问者分布又不集中时，可采用的调研方法是()。

A.德尔菲法
B.电话询问法
C.邮寄询问法
D.人户询问法


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105、单项选择题  在当事人意思表达一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同，称为()。

A.双务合同
B.赠与合同
C.要式合同
D.实践合同


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106、多项选择题  以下适用假设开发法估价的房地产有（）。

A.将在建工程续建成房屋
B.将旧房装饰装修改造成新房
C.将生地开发成熟地
D.将门市出售


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107、多项选择题  在住宅市场的产品分析中，应从()等几方面进行研究。

A.小区环境
B.物业
C.停车场
D.户型结构
E.房价


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108、多项选择题  商业用房市场的供求关系包含了()等方面。

A.对商业用房周边市场的供求关系分析
B.对商业用房经营领域的供求关系分析
C.对商业用房本身的需求和供给关系分析
D.对所销售商品和劳务的需求和供给关系分析
E.以上均是


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109、判断题  潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。()


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110、单项选择题  选取的可比实例规模一般应为（）。

A.0.5≤可比实例规模／估价实例规模≤1
B.0.5<可比实例规模／估价实例规模≤1
C.0.5≤可比实例规模／估价实例规模≤2
D.0.5≤可比实例规模／估价实例规模<1


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111、多项选择题  从长期看，房地产价格上涨率要高于（）。

A.一般物价上涨率
B.中房指数上涨率
C.国民收入增长率
D.土地价格指数上涨率


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112、判断题  母公司与子公司之间、公司与其职工之间的房地产交易，由于相互间比较了解，其成交价格往往与正常的市场价格相差不会太大。()


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113、单项选择题  

某房地产使用面积成交价格2800美元/m2，人民币与美元的汇率为8.27，使用面积比率为80%，则建筑面积价格为()元/m2。

A.15675
B.16588
C.17432
D.18525


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114、单项选择题  只要有足够多的交易实例，其成交价格的综合结果可以作为正常市场价格的最佳指标。这一点是基于（）。

A.均衡原理
B.替代原理
C.大数法则
D.众数法则


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115、单项选择题  某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为（）。

A.650万元
B.687万元
C.585万元
D.630万元


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116、单项选择题  某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。

A.80%
B.82%
C.83%
D.92%


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117、单项选择题  收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。

A.市场交易价格
B.预期未来收益
C.开发建设成本
D.未来收益大小


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118、多项选择题  建筑物由哪些内容组成（）。

A.建筑材料
B.建筑构配件
C.建筑设备
D.埋设在地下的管线、设施
E.家具、电器


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119、单项选择题  总的来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是()。

A.正相关和正相关
B.正相关和负相关
C.负相关和正相关
D.负相关和负相关


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120、单项选择题  某宗2000年末取得土地使用权的工业厂房，正常情况下通过出租每年可获净收益160万元，该房地产的报酬率为7%.估价时点为2005年末，该宗房地产的收益价格为()。

A.1830.4
B.2176.88
C.2169.27
D.2285.71


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121、多项选择题  下列属于受债权债务关系影响的房地产交易的是（）。

A.设立了抵押权的房地产交易
B.公司与其员工之间的房地产交易
C.拖欠工程款的房地产交易
D.欠债到期，急于出售的房地产交易


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122、多项选择题  房屋的完损等级是根据房屋的（）来划分的。

A.结构的完好、损坏程度
B.装修的完好、损坏程度
C.设备的完好、损坏程度
D.使用年限的长短
E.墙体裂缝大小


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123、单项选择题  某宗房地产的收益期限为40年判定其未来每年的净收益基本上固定不变通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为()万元。

A.222.76
B.224.67
C.268.67
D.298.33


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124、多项选择题  房地产的最高最佳使用状态应该包括()。

A.最佳区位
B.最佳规模
C.最佳用途
D.最佳集约度
E.最佳收益


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125、单项选择题  下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是()。

A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区
B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例
C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格
D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好


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126、判断题  在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用的是20世纪80年代的布局，则采用成本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。()


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127、单项选择题  股票与股单都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，它们()。

A.适用范围相同
B.性质相同
C.表现形式相同
D.同属于证据证券


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128、单项选择题  有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为()万元(收益可视为无限年)。

A.30
B.40
C.50
D.60


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129、判断题  同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。()


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130、单项选择题  某房地产正常年收益为6000万元，直接资本化率为10%，房地产价格应为()元。

A.54000
B.32010
C.48000
D.60000


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131、单项选择题  市场法的本质是以（）为导向求取估价对象的价值。

A.房地产市场
B.房地产的实际成交价格
C.客观价值
D.类似房地产


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132、单项选择题  室内环境越来越多的受到建筑材料的污染，其中()材料中可能含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，造成室内氡的污染。

A.水泥
B.聚苯乙烯泡沫塑料
C.涂料
D.壁纸


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133、单项选择题  开发经营期的起点是假设的()。

A.开工日期
B.取得估价对象的日期
C.取得待开发土地的日期
D.开始出售开发完成后的房地产的日期


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134、多项选择题  下列属于房地产真正自然增值的有()。

A、通货膨胀引起的房地产价格上升
B、需求增加导致稀缺性增加引起的房地产价格上升
C、外部经济引起的房地产价格上升
D、对其本身进行的投资改良引起的房地产价格上升


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135、单项选择题  一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高，所以这就是土地与一般物品价格的（）。

A.生产成本不同
B.折旧不同
C.价格差异不同
D.市场性质不同


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136、单项选择题  最高最佳使用原则必须同时符合的四个标准是：法律上许可、经济上可行、价值最大化和()。

A、协商一致
B、技术上可能
C、环境上适合
D、规模上均衡


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137、判断题  我国建设工程开工实行建设监理制度()


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138、单项选择题  合法原则要求房地产估价应以（）为前提进行。

A.最高最佳使用原则
B.公平原则
C.估价对象的合法权益
D.替代原则


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139、单项选择题  下面关于路线价法的表述中，不正确的是()。

A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B.路线价适用于城镇街道商业用地的估价
C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D.路线价法是特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格


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140、多项选择题  合法权益包括（）。

A.合法产权
B.合法使用
C.合法处分
D.合法利用
E.合法拍卖


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141、单项选择题  估价业务来源一般不包括（）。

A.被动接受
B.主动争取
C.自有自估
D.公开竞标


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142、单项选择题  在数据分析方法中我们将其中的一个变量视为自变量，另一个变量视为应变量，确定了两个变量的关系后，研究人员能够通过改变自变量来预测应变量的变化，这种分析方法是()。

A.交叉分组频数分布
B.单项频数分布
C.回归分析
D.区域分析


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143、多项选择题  毛租金乘数法是将估价对象一年的毛租金乘以毛租金乘数得出估价对象价值的方法。毛租金乘数法有下列优点，正确的是（）。

A.方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料
B.由于在同一市场，同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值
C.避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计
D.忽略了房地产租金以外的收入
E.毛租金乘数从表格中容易获得


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144、单项选择题  在设计调研问卷时，应尽量避免()。

A.指定性
B.诱导性
C.灵活性
D.确定性


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145、判断题  经济距离是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。()


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146、多项选择题  套内建筑面积等于()相加之和。

A.套内房屋使用面积
B.套内墙体面积
C.套内阳台建筑面积
D.房屋建筑面积
E.共有建筑面积


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147、单项选择题  房地产价格是由房地产的()这两种相反的力量共同作用的结果。

A、供需与价格
B、需求与价格
C、供给与价格
D、供给与需求


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148、单项选择题  有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为()。

A、9
B、13.5
C、15
D、18


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149、单项选择题  建筑物的实物因素中的采光和()尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。

A.保温
B.隔声
C.日照
D.隔热


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150、判断题  在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。()


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151、单项选择题  某可比实例实际成交价格为3400元/m2以估价对象为100可比实例交易情况分值为102房地产状况因素分值为98则估价对象的比准价格为()元/m2。

A.3401.36
B.3398.64
C.3538.78
D.3266.67


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152、判断题  最典型的典权是在他人土地上通行的权利。()


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153、判断题  在进行房地产估价时，一般以实地查勘之13作为估价时点，但在某些情况下要对过去或未来某个时点的价值进行评估。估价时点究竟是现在，还是过去或未来，是由估价目的决定的。所以，估价时点也不是委托人或估价人员可以确定的，而是要根据估价选取的方法来确定。()


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154、单项选择题  ()对价值的决定作用几乎是房地产独有的。

A.房地产的权益和区位
B.房地产的权益
C.房地产的实物和权益
D.房地产的区位


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155、单项选择题  在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是()的房地产状况。

A.估价时点
B.搜集该可比实例时
C.进行房地产状况修正时
D.成交价格所反映


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156、判断题  决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。()


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157、多项选择题  从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务来源主要是().

A.被动接受
B.主动争取
C.自有自估
D.朋友介绍


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158、单项选择题  保险损失补偿时，权益转让原则近适用于()。

A.财产保险
B.责任保险
C.信用保险
D.人身保险


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159、单项选择题  办公楼市场调研的竞争分析主要确认在特定的细分市场上现有和潜在的竞争者的数量、特征及其基本竞争策略，制定相应的应对措施，现有的竞争者则往往采用()的方法来获取。

A.定性研究
B.现场调研
C.二手资料
D.政府规划


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160、判断题  实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。()


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161、单项选择题  在英国和其他英联邦国家，法院一般()来判断房地产评估价值的误差范围。

A.使用估价对象房地产的实际成交价格
B.使用政府公布的房地产交易指导价格
C.使用近一年内房地产的平均成交价格
D.依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值


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162、多项选择题  下列属于房地产区位状况比较、调整内容的是（）。

A.自然环境
B.楼层
C.社会环境
D.地势


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163、多项选择题  预计一年后建成的某在建工程，可能存在的估价情形为()。

A、估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格
B、估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格
C、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格
D、估价时点为未来，估价对象为现实状况下的价格


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164、判断题  在求取整体房地产价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款之后的收益。()


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165、单项选择题  2006年1月13日()联合出台了《房地产抵押估价指导意见》(建住房[2006]8号)。

A.建设部
B.国土资源部
C.中国人民银行
D.最高人民法院
E.中国银行业监督管理委员会


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166、多项选择题  下面（）是计入商品住宅价格的费用。

A.征地费
B.建筑安装工程费
C.住宅小区内的营业性用房建设费用
D.住宅小区内设施的建设费用
E.邻近住宅小区的物业用房建设费


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167、单项选择题  在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指（）。

A.土地的价值
B.建筑物的价值
C.建筑物与土地的价值
D.建筑物的拍卖价值


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168、单项选择题  估价报告应用有效期从估价报告出具日期起计算，最长不宜超过 （）。

A.一年
B.两年
C.半年
D.无限期


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169、判断题  成本法是根据估价对象购建价格来求取估价对象价值的方法。()


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170、单项选择题  非市场价值不是一种价值而是对市场价值以外的各种价值的一个()称呼。

A.概括性
B.描述性
C.理论性
D.准确性


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171、单项选择题  房地产交易中的替代原理，导致了在同一市场中效用相同的房地产之间，其价格应当（）。

A.完全相同
B.剧烈变动
C.差距加大
D.应当相近


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172、单项选择题  房地产项目的总体规划设计反映了本项目与其他项目个性特征之间的差异，这种差异设计除了受政府相关城市详细规划、建筑技术等的影响之外，另一重要因素就是()。

A.房地产市场发展水平
B.项目细部规划设计
C.消费者的意向
D.项目环境设计


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173、多项选择题  房地产估价的最高行为准则是（）。

A.合法
B.独立
C.客观
D.公正


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174、判断题  某估价所于2003年3月11日至4月20日评估了一宗房地产的价格，三年后有关方面对其估价结果有异议而引发争论，现需要重新评估结果的真实性，则估价时点应为2006年3月11日。()


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175、多项选择题  一般来讲，市场调研方案设计的基本原则有()。

A.指导性
B.经济性
C.灵活性
D.有效性
E.可操作性


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176、判断题  根据工程量清单计价法，建筑安装工程费用由直接费、间接费、利润和税金组成。()


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177、判断题  在市场法估价中，可比实例交易情况的修正，通常由估价人员凭着自己的经验加以修正。()


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178、多项选择题  （）是《中华人民共和国城市房地产管理法》提到的三种价格。

A.基准地价
B.房屋重置价格
C.房屋重建价格
D.标定地价


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179、单项选择题  当消费者收入增加时，会减少对()的需求。

A.正常商品
B.炫耀性物品
C.高档商品
D.低档商品


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180、判断题  国家以土地管理者身份征收土地出让金或地租。()


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181、单项选择题  ()是指已经按特定目的收集整理完毕，与当前要研究的问题之间有一定关联的信息资料。

A.一手资料
B.次级资料
C.重要期刊
D.专业学术资料


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182、单项选择题  统一和规范的市场调研报告有助于研究者更好地表达调研结果，也有助于管理层清楚地了解调研过程对管理决策的意义，下列不属于房地产市场调研报告附录部分的是()。

A.局限性和应用注意事项
B.调研问卷
C.细节资料及来源
D.统计技术资料


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183、判断题  成本法是根据估价对象房地产在建造时的构建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。()


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184、判断题  外部效应引起私人成本与社会成本不一致，使得私人最优配置与社会最优配置偏离，而市场机制往往可以自主消除负外部性所带来的影响，因而促进了市场配置资源的有效性。()


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185、单项选择题  开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用()评估。

A.市场法
B.收益法
C.成本法
D.推测法


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186、多项选择题  

甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。

甲公司与乙公司签订的合同属于()。

.有偿合同
B.实践合同
C.双务合同
D.要式合同


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187、单项选择题  运用市场法估价的步骤顺序是（）。

A.搜集交易实例→选取可比实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格
B.搜集交易实例→选取可比实例→进行交易情况调整→建立比较基准→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格
C.搜集交易实例→建立比较基准→选取可比实例→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格
D.选取可比实例→搜集交易实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格


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188、单项选择题  房地产正常成交价格的形成方式是买卖双方经过充分讨价还价的()。

A.协议方式
B.调解方式
C.交易方式
D.成交方式


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189、多项选择题  影响房地产价格的经济因素，主要有()。

A.经济发展状况
B.居民收入水平
C.物价
D.利率
E.人口状况


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190、多项选择题  下列（）属于房地产估价师职业道德范畴。

A.专业胜任能力
B.公平竞争
C.社会责任
D.诚实守信
E.尊重客户的价值意见


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191、多项选择题  根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产()时，便为最高最佳使用。

A.与外部环境最协调
B.达到规模递增
C.内部构成要素的组合最适当
D.外部环境与内部因素相关联
E.外部环境要素为最适当的组合


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192、多项选择题  在商业用房的市场调研中，为保证典型性分析的客观性，通常采用的典型性抽样标准大致有()，并依此标准来选取一定的样本展开深人调查。

A.区位
B.规模
C.环境
D.经营领域
E.装修标准


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193、多项选择题  商业用途房地产的位置优劣，主要看（）。

A.临街状况
B.到市中心距离
C.繁华程度
D.安宁程度


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194、单项选择题  同一块土地，在估价时考虑(或假设)的“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有下列几种：①未征用补偿的农地，取得该土地后还需要支付征地补偿费;②已征用补偿但未作“三通一平或以上开发的土地：③已作”三通一平或以上开发的土地;④取得该土地后需要进行拆迁，支付拆迁安置补偿费;⑤已作拆迁安置的城市空地。其中正确的是()。

A.①③④⑤
B.①②④⑤
C.①②③⑤
D.①②③④⑤


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195、单项选择题  房地产的（）是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说"有用"，经济学上称为使用价值或效用。

A.有用性
B.稀缺性
C.有效需求
D.其他


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196、多项选择题  询问法就是向被访者提出一些问题，由被访者回答，研究者根据这些回答进行归类统计分析而获得相关的数据，通常根据询问的对象及使用工具的差异，可以将询问法分为()等类型。.

A.经理询问法
B.电话询问法
C.客户询问法
D.路上拦截法
E.因特网询问法


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197、多项选择题  下列属于有形资产的有（）。

A.设备
B.家具
C.著作权
D.股票
E.债券


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198、单项选择题  

甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。

根据经济学中的成本概念，该项目的超额利润为()。

A.5902.57
B.5869.50
C.2576.93
D.8479.50


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199、多项选择题  形成有效需求的两个条件是（）。

A.供大于求
B.消费者愿意购买
C.求大于供
D.消费者有能力购买
E.供求平衡


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200、多项选择题  房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。

A.交通建设
B.市场供求变化
C.人口素质变化
D.所在地区衰落
E.心理因素


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