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物业管理师：物业管理师考试资料（考试必看）
2019-01-13 04:33:16 来源:91考试网 作者:www.91exam.org 【大 中 小】
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1、单项选择题  心理学是在（）模式下研究人的问题的。

A、简单
B、健康
C、通约
D、一般


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2、多项选择题  静态盈利能力指标一般有（）。

A、财务内部收益率
B、现金回报率
C、静态投资回收期
D、投资回报率
E、资产负债率


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3、多项选择题  市场占有率分析结果，要求计算出目标物业的（）。

A、市场占有率
B、租约期间长度
C、出租进度
D、租赁价格
E、达到稳定出租率水平所需要的时间


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4、单项选择题  关于物业经营过程中的准备金下列表述，不正确的是（）。

A、准备金又称大修理基金
B、用于物业日常维修和更新改造
C、如果这部分资金来自物业的收益，应从物业现金流中扣除
D、小区内的非住宅物业的准备金在《物业管理条例》中称作专项维修资金


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5、多项选择题  关于成本估算的表述，正确的有（）。

A、成本估算服务于物业管理招投标阶段确定服务费用报价
B、成本估算亦可服务于物业管理服务实施过程中企业内部的成本管理工作
C、成本估算是物业管理企业财务预算的一个重要组成部分
D、成本估算是成本水平结果的系统化
E、成本估算是成本决策结果的系统化


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6、单项选择题  （）是物业的某种年收益与其价格的比率。

A、收益乘数
B、资本化率
C、有效毛收入乘数
D、净收益乘数


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7、多项选择题  关于间接费用，说法正确的有（）。

A、包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。
B、包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费等。
C、包括固定资产折旧费及修理费
D、包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料
E、包括低值易耗品摊销及其他费用等


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8、多项选择题  收益性物业的运营费用包括（）等。

A、空置和收租损失
B、抵押贷款还本付息
C、房产税和所得税
D、为租客提供服务的费用
E、物业管理费用


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9、单项选择题  一般来说，不属于风险成本包括的主要内容是（）。

A、防范、分散或转移风险的费用
B、风险所带来的损失及处理费用
C、风险的技术成本
D、风险的社会成本


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10、单项选择题  一个高档住宅区附近兴建了一座工厂，该居住区的物业价值下降，这是一种（）。

A、自然折旧
B、物质折旧
C、功能折旧
D、经济折旧


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11、多项选择题  租售型写字楼的空间，属于收益部分（专用部分）的有（）。

A、物业管理用房
B、租赁仓库
C、店铺
D、停车场
E、设备机房


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12、多项选择题  物业管理企业按照投资主体的经济成分划分，可分为全民所有制物业管理企业、集体所有制物业管理企业、（）和其他物业管理企业。

A、物业管理有限责任公司 
B、外资物业管理企业 
C、民营物业管理企业 
D、物业管理股份有限公司


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13、多项选择题  物业服务合同的法律特征有（）。

A、物业服务合同是实践合同
B、物业服务合同是诺成合同
C、物业服务合同是双务合同
D、物业服务合同是有偿合同
E、物业服务合同是代理合同


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14、单项选择题  在零售商业物业内还同时会聚集着很多出售同种或者类似商品的零售店，其理论依据是（）。

A、中心地理论
B、集聚效应理论
C、同类零售店聚集理信纸
D、需求外部效应理论


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15、多项选择题  房地产投资之弊在于（）。

A、流动性差
B、投资数额巨大
C、投资建设期长
D、投资回收期长
E、需要专门的知识和经验


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16、单项选择题  某企业由会计报表可知，主营业务收入净额为870000元；资产总额期初122100元，期末1163150元；则总资产周转率指标值为（）。

A、0.7298
B、0.7125
C、0.7489
D、2.7405


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17、单项选择题  某企业由会计报表可知，资产总计期初、期末数分别是1221100和1163150；负债合计期初、期末数分别是451100和373150，净利润为130000，则该企业净资产收益率为（）。

A、16.67%
B、10.65%
C、11.18%
D、36.84%


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18、多项选择题  物业管理信息系统得特征为：功能覆盖物业管理的所有环节，与其他软件相配合实现物业管理的办公自动化；采用方便灵活的输入方法及（）。

A、便于采集企业物业资产信息
B、高效的查询与输出手段
C、与其他软件有良好的兼容能力
D、具有与外界交流信息的网络系统
E、辅助管理人员的日常工作


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19、多项选择题  目前，我国城市住宅的供给主要以下哪几种类型（）。

A、廉价房
B、廉租房
C、经济适用住房
D、合作建房
E、市场价商品住宅


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20、单项选择题  公众责任保险，是一种（）保险，它承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的。

A、有形财产
B、无形财产
C、固定资产
D、动产


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21、多项选择题  对房地产投资中“区位”含义的理解应包括（）。

A、地理位置
B、在城市社会经济活动中的位置
C、在整体市场供求关系中的位置
D、在未来城市发展建设中的位置
E、相对重要性不变的位置


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22、多项选择题  可持续发展的物业管理具备的要素包括：控制空气质量，提高大气洁净度；加强雨水、污水的排放、处理和再利用；垃圾分类处理和（）等。

A、配套程度
B、注重采用新型建材饰材和自然能源
C、提高物业管理信息化水平
D、建立生态绿化系统，美化住区环境
E、控制噪声


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23、单项选择题  成本预算以（）为基础。

A、其他预算
B、各项定额
C、技术经济措施
D、资金使用收益


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24、多项选择题  在一定的市场条件，某宗写字楼物业的整体租金水平主要取决于（）。

A、当地房地产市场状况
B、物业本身的状况
C、物业所处的位置
D、业主希望达到的投资收益率目标
E、其可接受的最低租金水平


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25、单项选择题  从（）中扣除（）后就可得到物业净运营收益，简称净收益。

A、有效毛收入；运营费用
B、潜在毛租金收入；运营费用
C、有效毛收入；空置和收租损失
D、潜在毛租金收入；空置和收租损失


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26、多项选择题  物业管理企业按股东出资形式划分，可分为（）。

A、物业管理有限责任公司
B、物业管理股份有限公司
C、股份合作型物业管理企业
D、外资物业管理企业


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27、多项选择题  邻里分析的内容有（）。

A、邻里所在区域宏观市场环境分析 
B、评估邻里的经济状况和消费水平 
C、考察邻里物业的实体状况 
D、搜集邻里范围内的人口状况及其发展趋势信息 
E、考察邻里范围内是否会出现新的竞争对手


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28、单项选择题  （）是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。

A、房地产债券投资
B、房地产间接投资
C、房地产开发投资
D、房地产转业投资


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29、多项选择题  按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有（）。

A、购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出
B、对外投资支出
C、物业管理企业支付的管理用房有偿使用费
D、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金
E、企业的赞助、损赠支出


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30、单项选择题  下列哪项不是人工费包括的费用（）。

A、社会保险费
B、加班费
C、通信费
D、工服洗涤费


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31、多项选择题  物业管理企业按工作内容可以分为（）。

A、管理型企业
B、专业型企业
C、委托型企业
D、兼营型企业
E、综合型企业


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32、多项选择题  关于报酬率的表述，正确的有（）。

A、从全社会来看，报酬率与投资风险正相关
B、两宗物业的净收益相等，获取净收益风险大的物业要求的报酬率高
C、两宗物业的净收益相等，获取净收益风险小的物业的价值低
D、估价时选用的报酬率，应等同于与估价物业获取净收益具有同等风险投资的报酬率
E、求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法


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33、单项选择题  不属于筹资成本的是（）。

A、融资费用
B、股票与债券的印刷费用
C、借款利息
D、由于筹资原因不能及时偿还的债务


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34、单项选择题  从管理的角度讲，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施是做好（）。

A、与客户关系维护工作
B、与行政管理部门的协调工作
C、与开发商、施工企业的合作
D、房屋与设备维护工作


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35、单项选择题  资产管理公司通过（），来聘用、解聘和调配物业管理企业。

A、监控物业的运行绩效
B、监控现场物业管理工作情况
C、监控物业管理和物业运营的收益
D、监控物业管理和物业运营的成本


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36、单项选择题  物业管理企业组织机构设置的要求是：按照（）设置， 统一领导、分层管理，分工协作，力求精干、高效、灵活。

A、组织规模
B、组织任务
C、组织名称
D、规模和任务


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37、单项选择题  物业资产保值率和升值率最大化是写字楼物业管理的（）。

A、经营目标
B、服务目标
C、管理目标
D、微观目标


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38、多项选择题  政府干预房地产市场的政策目标通常包括（）。

A、实现房地产市场持续健康发展
B、使存量房地产资源得到最有效的使用
C、保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间
D、严格控制土地使用权的出让和转让
E、满足特殊群体的需要


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39、单项选择题  管理型物业管理企业与专业型物业管理企业的区别，表述不正确的是（）。

A、专业型物业管理企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。
B、管理型物业管理企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业
管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等
C、管理型物业管理企业的出现，有利于提高物业管理体系运行效率，为业主提供更加满足其多元化目标需求的服务
D、在物业管理的某个环节提供专业管理服务，既能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本，提高物业管理企业的劳动生产率和效益。


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40、单项选择题  一套完整的会计报表由（）组成。

A、会计报表和文字报告
B、主表和附表
C、会计报表附注和财务情况说明书
D、《企业会计制度》规定的和企业内部管理需要的报告


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41、单项选择题  设备经济分析中的沉没成本等于旧设备（）减去其当前市场价值后的差值。

A、原值
B、账面价值
C、历史价值
D、入账价值


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42、多项选择题  关于重新构建价格的表述，正确的有（）。

A、重新购建价格是估价时点时的价格
B、重新购建价格是客观的价格
C、重新构建价格是重新购建的实际成本
D、建筑物的重新购建价格中已扣除建筑物的折旧
E、土地的重新购建价格是其在估价时点状况下的价格


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43、多项选择题  运用市场法估价时，建立价格可比基础包括如下（）方面的工作。

A、统一付款方式 
B、统一采用人民币 
C、统一货币单位 
D、统一采用平方米
E、统一采用单价


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44、多项选择题  业主依靠物业管理企业的及时沟通来了解其物业的表现情况，最常用的沟通手段有（）。

A、物业管理企业内部刊物
B、定期的年度或季度表现报告
C、定期的管理会议
D、通过电话或现场会议形式的定期私人接触
E、社区文化活动


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45、单项选择题  （）承保的是被保险人在保险期限内，在保险地点发生的，由被保险人的侵权行为导致的的依法应由被保险人承担的对第三者的民事赔偿责任。

A、公众责任保险
B、附加第三者责任险
C、物业综合险
D、雇主责任保险


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46、多项选择题  工业物业是为人类生产活动提供空间的物业，包括（）等。

A、工业厂房
B、仓储用房
C、高新技术产业用房
D、研究与发展用房
E、写字楼


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47、多项选择题  写字楼物业经营管理的绩效评价的主要指标有（）。

A、服务满意度 
B、客户满意度 
C、物业品牌化 
D、物业经济指标 
E、物业技术指标


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48、单项选择题  关于重置价格和重建价格的下列表述中，不正确的是（）。

A、重置价格又称重置成本
B、重置价格通常要比重建价格高
C、一般建筑物适用重置价格
D、有特殊保护价值的建筑物适用重建价格


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49、单项选择题  综合分析判断法，由不少于（）名评议人员，依据评价参考标准判定指标达到的等级。

A、3
B、5
C、8
D、10


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50、单项选择题  关于物业维修和维护的开支，表述不正确的是（）。

A、在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的维修成本可能大大超过初始投资
B、业主会昼寻找能够承担全部维修成本的租户
C、物业维修的开支依法应由实际使用物业的租户承担
D、对于由业主承担维修责任的物业，机构投资者可能会因此拒绝参与投资


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51、单项选择题  公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请（）的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。

A、确定
B、3-5家
C、符合要求
D、不确定


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52、多项选择题  下列关于专业型物业管理企业的表述，正确的有（）。

A、受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任
B、通常以专业分包的形式获得物业管理业务
C、也以直接接受业主委托的形式获得物业管理业务
D、同时具备物业策略管理和物业运行管理能力
E、由其提供专业管理服务，即能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本


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53、单项选择题  企业各职能机构职责由各企业按（）设定。

A、自身需求 
B、有关规定 
C、领导要求 
D、同行的经验


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54、多项选择题  避免政策风险的有效方法，包括选择（）的项目进行投资。

A、政府鼓励
B、有收益保证
C、有税收优惠政策
D、国有资产参股项目
E、灰色区域项目


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55、单项选择题  租赁管理的客户对象是（）。

A、出租方
B、房地产中介机构
C、业主
D、租用物业的租户


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56、单项选择题  物业所有人与使有人满意率最大化是写字楼物业管理（）。

A、经营目标
B、服务目标
C、管理目标
D、微观目标


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57、单项选择题  （）以最终得分和“PR”（Performance Rating）加注评价类型及评价级别表示.

A、初步评价结果
B、基本评价结果
C、定性评价结果
D、综合评价结果


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58、单项选择题  （）是评价工作的基本准绳和前提，也是客观评判评价对象优劣的具体参照物和衡量尺度。

A、评价指标
B、评价标准
C、评价方法
D、评价结果


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59、单项选择题  物业管理绩效评价是以（）作为具体评价对象

A、物业管理企业的盈利能力
B、资产运营水平
C、偿债能力
D、物业管理企业


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60、多项选择题  物业经营管理的目标包括（）。

A、为业主或投资者创造利润和回报
B、使物业在运行使用过程中能够保值增值
C、在物业经济寿命的全周期内，持续满足租户正常空间使用需求
D、物业经营成本最小化
E、保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力


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61、单项选择题  关于编写物业管理报告应当注意的基本要求，说法正确的是（）。

A、突出重点、兼顾一般
B、注重时效、真实可靠
C、报告清楚、文字简练
D、以上都是


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62、单项选择题  写字楼物业治字的主要任务是（）。

A、引导和监督 
B、疏导和防范 
C、监督和控制 
D、疏导和控制


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63、多项选择题  火灾保险的除外责任包括（）。

A、保险标的自身变化、自身发热所致的损失
B、由于地震等自然灾害以及暴乱、罢工等政治风险所致的损失
C、直接或间接由于核反应、核子辐射和放射性污染所致的损失
D、使用不当引发的火灾所致的损失
E、投保人的故意行为所致的损失


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64、单项选择题  关于周期风险的表述，不正确的是（）。

A、是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险
B、是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险
C、美国房地产市场的周期大约为18—20年，香港为7—8年
D、房地产市场从繁荣阶段进入萧条阶段时，抗风险能力较弱的房地产投资者常常面临破产


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65、多项选择题  在房地产投资分析中，将房地产投资的收益分为（）两部分。

A、投资回收 
B、投资回报 
C、权益回报 
D、现金回报 
E、还本付息


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66、单项选择题  物业内某新购设备原值为201万元，预计使用寿命为10年，残值为1万元；第一年的运营费用为20万元，预计以后每年等额增加运营费用1万元，不考虑资金时间价值的影响，其年等额总成本为（）。

A、45万元
B、20万元
C、24.5万元
D、44.5万元


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67、单项选择题  物业经营管理的对象通常是（）。

A、物业资产管理公司
B、物业管理企业
C、收益性物业
D、自用型物业


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68、多项选择题  风险控制的手段有（）。

A、调整
B、回避
C、自担或保留
D、预防与控制
E、转移


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69、单项选择题  写字楼出租过程中，物业管理师常要计划R/U系数，它是（）。

A、可出租面积/出租单元内建筑面积
B、出租单元内建筑面积/可出租面积
C、可出租面积/出租单元内使用面积
D、出租单元内使用面积/可出租面积


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70、多项选择题  以下有关房地产直接投资和间接投资的表述，正确的有（）。

A、直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作 
B、间接投资主要是将资金投入与房地产相关的证券市场 
C、直接投资可分为开发投资和置业投资两种形式 
D、开发投资者一般是从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值等方面的利益 
E、间接投资者不直接参与房地产经营管理工作


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71、多项选择题  零售商业物业租户选择时应考虑的因素（）。

A、租户管理
B、声誉
C、财务能力
D、租户组织与位置分配
E、租户需要的服务


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72、单项选择题  物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计入（）。

A、营业成本
B、管理费用
C、营业成本或管理费用
D、递延资产


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73、单项选择题  （）是业主十分关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。

A、潜在毛租金收入的最大化
B、税前现金流的最大化
C、净运营收益的最大化
D、税后现金流的最大化


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74、多项选择题  企业物业资产管理的工作内容包括：（）及进行多样化的物业投资；结合企业主营业务选择物业占用形式；建立合理的物业资产管理机构；明确物业管理师的责任；审慎选择物业资产管理顾问。

A、编制企业物业资产清单
B、建立合理的组织机构
C、设定管理目标
D、控制成本
E、适时处置资产并获得收入


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75、单项选择题  某物业管理企业，年工资总额369600元，则福利基金为（）元。

A、7392
B、73920
C、51744
D、5544


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76、单项选择题  在定量指标评价标准中，较低值及以上的标准系数为（）。

A、1
B、0.8
C、0.6
D、0.4


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77、单项选择题  （）是最具综合性的成本控制中心服务质量评价指标。

A、绿化率
B、物业增值率
C、业主满意率
D、维修及时率


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78、多项选择题  物业经营管理是（）等活动不断拓展、交叉和融合的结果，是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

A、物业管理
B、房地产开发
C、房地产资产管理
D、房地产组合投资管理
E、设施管理


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79、多项选择题  关于租赁合同人为终止的原因的表述，正确的有（）。

A、将承租的公房转借他人的
B、将承租的房屋擅自转租的
C、将承租的房屋擅自转让的
D、承租人利用承租的房屋进行违法活动的
E、当事人协商一致的


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80、单项选择题  （）更能揭示企业市场认可的价值，因此应该成为企业较为合理的财务管理总体目标。

A、利润最大化
B、资本利润率最大化
C、每股利润最大化
D、企业价值最大化


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81、多项选择题  从管理的层次上，物业管理可以分为（）。

A、委托管理
B、公司管理
C、现场管理
D、现场作业
E、物业经营


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82、多项选择题  根据物业管理项目服务内容和招标人的不同要求，可以将物业管理招标分为（）等。

A、整体物业管理项目招标
B、工程项目招标
C、单项服务项目招标
D、分阶段项目招标


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83、单项选择题  （）是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。

A、生命周期成本
B、生命周期资产
C、经济周期成本
D、经济周期资产


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84、单项选择题  物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指（）的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。

A、具有相应资质 
B、符合招标条件 
C、被指定参加 
D、由上级领导推荐


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85、单项选择题  （）是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为企业或事业单位创造一个良好的生产、办公环境。

A、房地产投资组合管理
B、现场管理
C、房地产资产管理
D、设施管理


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86、单项选择题  由于房地产的不可移动性或受制于地区性需要的特性，所有其他影响房地产投资成败的要素均与（）相关

A、所投资的房地产类型
B、投资决策的准确性
C、进入房地产市场的时机选择
D、房地产所处的区位


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87、多项选择题  物业经营管理与传统物业管理的关系，表述不正确的有（）。

A、物业经营管理活动不包括对物业本身的维修、养护、管理
B、传统物业管理强调为业主提供价值管理服务
C、物业经营管理强调满足业主物业投资收益，企业发展战略及主营业务发展目标的需求
D、写字楼、零售商业等收益性物业完全可以通过物业经营管理活动，像企业那样为业主或投资者创造利润和回报
E、物业保值、增值要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略必的物业资产价值管理方向拓展


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88、多项选择题  向业主、租户提交的物业管理报告的重点是（）。

A、物业管理企业收取了多少管理费用
B、物业管理费用具体用在什么地方
C、物业管理企业未来的管理工作打算
D、企业的盈利
E、本期物业经营管理工作完成的情况


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89、多项选择题  政府评价依据不同的需要具体分为便行评价和特定评价，特定评价的主要对象包括（）。

A、国家控股重要企业
B、列入试点的企业集团
C、承包经营、委托经营或租赁经营到期的企业
D、领导班子换届或主要领导变动的企业
E、发生重大损失或造成严重社会影响的企业


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90、单项选择题  目前我国营业税的税率为（），城市维护建设税和教育费附加在市区分别为营业税税额的（）和（）。

A、12%；4%；3%
B、12%；5%；3%
C、5%；10%；3%
D、5%；7%；3%


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91、多项选择题  经营零售业的经营成本不仅包括租金、公共设备设施使用费和建筑物内营业空间的维护费用，还包括（）和广告费用等支出。

A、组合租金收入
B、存货和流动资金占用利息
C、职员工资
D、货架及收款设备折旧
E、商店设计


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92、单项选择题  物业内部分建筑设备能正常运行，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，但该更新不提升物业运行服务质量。此时进行更新决策的逻辑是：在现有设备的年运行费用与更新设备的（）之间，选择数值较低的方案。

A、初始购买成本支出的分摊加年运营费用
B、年运行费用
C、初始购买成本支出的分摊
D、运行费用的分摊


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93、单项选择题  雇主责任保险的扩展包括附加医药费保险和（）。

A、附加医疗费保险
B、附加雇员个人财产保险
C、附加第三者责任险
D、附加公众责任保险


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94、多项选择题  写字楼物业管理绩效的主要指标包括（）。

A、出租率 
B、租金价格水平 
C、租金拖欠和坏账情况 
D、租约续签、退签等 
E、净租金收入占毛租金收入的比率


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95、单项选择题  （）就是根据业务量的多少，列出几个不同水平的费用预算，根据企业的具体情况，可以每隔一定的比例列出一个不同水平的预算。

A、固定预算
B、弹性预算
C、零基预算
D、滚动预算和概率预算


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96、多项选择题  企业同其债务人之间的财务关系主要包括（）。

A、物业管理企业应付而未付给所有者的利润
B、物业管理企业与业主、租户之间发生的，要求其按期交纳管理服务费的关系
C、物业管理企业与其被投资单位之间发生的要求参与分配利润的关系
D、物业管理企业在开展多种经营中向购货方提供商品，而与购货方之间发生的债权性关系
E、企业内部各单位之间的资金结算关系


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97、单项选择题  根据资产组合理论，不正确的是（）。

A、投资者应当适当地分散投资，从而有效地抵消一部分风险
B、“不要把鸡蛋放在一个篮子里”
C、理性的投资者将选择风险最小的那个组合
D、投资者选择不同部门和不同地理区域进行资产组合，当不同投资之间相关系数为负，存在补偿，整体风险将降低


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98、单项选择题  关于物业价格与一般物品的价格相同之处，不正确的是（）。

A、都容易受单个消费者的个别因素影响
B、都是价格，用货币来表示
C、都有波动，受供求因素的影响
D、都是按质论价：优质高价，劣质低价


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99、单项选择题  （）是物业的市场定位。

A、物业发展目标 
B、物业管理目标 
C、租户管理 
D、租务市场管理


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100、单项选择题  一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上，称为（）。

A、花园公寓
B、错层公寓
C、复式公寓
D、单间公寓


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101、多项选择题  考核物业管理企业成本制中心服务质量的定量指标，主要有（）。

A、重大事故发生率
B、房屋完好率
C、物业增值率
D、成本（费用）降低率
E、保洁率


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102、单项选择题  《最高法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第8条规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的（）”。

A、90%
B、60%
C、70%
D、80%


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103、多项选择题  下列关于物业租金支付的说法正确的有（）。

A、有毛租金和净租金之分
B、净租通常在短期租赁中采用
C、百分比租金常用于零售商业物业
D、毛租的承租人在使用物业的过程中，除毛租金外，还要缴纳税费等其他费用E、净租的租赁时间可达10年以上


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104、单项选择题  （）是预测估价对象未来各期的净现金流量，选用适当的折现率将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值方法。

A、直接资本化法
B、收益还原法
C、假设开发法
D、报酬资本化法


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105、单项选择题  关于房地产投资分析评价指标的表述，不正确的是（）。

A、静态盈利指标通常在概略评价时采用
B、为项目提供融资的金融机构，更加重视项目偿债能力的评价结果
C、动态盈利指标适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目
D、清偿能力指标能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果


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106、多项选择题  零售商业物业管理中的风险类型有：（）和产权与管理权相分离风险。

A、管理模式风险 
B、管理范围不确定风险 
C、垫款风险 
D、突发事件风险 
E、投资风险


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107、单项选择题  物业管理企业的（）登记内容包括：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员和公司章程。

A、工商注册 
B、资质申请 
C、税务注册 
D、组织机构代码注册


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108、单项选择题  （）是指企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产。

A、企业资产
B、企业物业资产
C、企业不动资产
D、企业流动资产


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109、单项选择题  不属于传统的火灾保险的是（）。

A、火灾 
B、闪电 
C、空中飞行物坠落 
D、爆炸


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110、多项选择题  动态盈利能力指标一般有（）。

A、资产负债率
B、现金回报率
C、动态投资回收期
D、财务内部收益率
E、财务净现值


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111、单项选择题&n bsp; 编写评价报告正文明，要求语言简洁规范，思路清晰，字楼要控制在（）字左右。

A、1000字
B、2000字
C、3000字
D、5000字


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112、多项选择题  共用部位与共用设施设施的日常运行和维护费主要包括（）。

A、维修保养费
B、装修费
C、节日装饰费
D、康乐设施费
E、能源费


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113、多项选择题  在写字楼满意度中，属于感生服务的有（）。

A、全与缺之分（服务制度）
B、快与慢之分（服务效率）
C、明与暗之分（服务标准）
D、热与冷之分（服务态度）
E、好与坏之分（服务质量）


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114、多项选择题  按照写字楼物业所具备的功能差异，可将写字楼分为（）。

A、自用型写字楼 
B、单纯型写字楼 
C、商住型写字楼 
D、租售型写字楼 
E、综合型写字楼


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115、多项选择题  商品住宅需求的影响因素主要有（）。

A、收入的变化
B、政府的税收政策
C、国际市场住宅价格
D、对未来的预期
E、政府的住房政策


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116、单项选择题  关于商品房销售价格的表述，不正确的是（）。

A、起价指所销售的商品房的最低价格
B、保留价指商品房出售者在其价目表上标注的不同商品房出售价格
C、成交价是商品房买卖双方的实际交易价格
D、均价是所销售商品房的平均价格


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117、多项选择题  向企业高层管理者提交的物业管理报告的重点是（）。

A、物业管理企业收取了多少管理费用
B、物业管理费用具体用在什么地方
C、物业管理企业未末的管理工作打算
D、企业的盈利
E、本期物业经营管理工作完成的情况


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118、单项选择题  房地产投资企业通过资本市场融资时，房地产债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为（）。

A、MBS投资者
B、REITs投资者
C、房地产直接投资者
D、房地产间接投资者


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119、多项选择题  关于自动延期租赁的表述，正确的有（）。

A、除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约
B、租约按周、月、年的周期延续，中止通知应与周期对应
C、租赁关系在双方中的一方死去时终止
D、双称周期性租赁
E、该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效


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120、多项选择题  企业绩效评价的计分方法分为（）。

A、基本指标计分方法
B、修正指标计分方法
C、评议指标计分方法
D、偏差指标计分方法
E、定量和定性相结合计分方法


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121、单项选择题  最好的利润分配决策是使（）的决策。

A、利润最大化 
B、资本利润率最大化 
C、每股利润最大化 
D、企业价值最大化


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122、单项选择题  一般而言，物业的（）可以反映物业价格水平的高低。

A、保留价
B、总价格
C、起价
D、单位价格


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123、多项选择题  物业管理企业编制成本预算的方法主要有（）。

A、固定预算
B、资金预算
C、弹性预算
D、零基预算
E、滚动预算和概率预算


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124、单项选择题  属于指令性成本的是（）。

A、目标成本 
B、定额成本 
C、计划成本 
D、实际成本


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125、多项选择题  按照不同的评价目的和评价工作的实施主体，物业管理绩效评价的类型有（）。

A.物业资产管理项目评价
B.政府评价
C.企业集团外部评价
D.社会评价
E.企业自我诊断评价


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126、多项选择题  物业资产清单应包括物业（）、用途、一般描述、使用年限、设备改建、设备新建等内容。

A、市场状况
B、区位
C、规模
D、获取费用
E、重置价值


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127、多项选择题  下列物业项目中不适用收益法进行估价的有（）。

A、行政办公楼
B、学校
C、公园
D、影剧院
E、加油站


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128、单项选择题  （）的类型决这了每一零售商业物业最的租户组合形式。

A、主要租户
B、租户组合
C、经营产品
D、潜在客户


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129、多项选择题  物业价格构成中包括了（）。

A、土地取得成本
B、开发成本
C、投资利息
D、物业折旧
E、开发利润


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130、多项选择题  下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有（）。

A、系统风险是指市场供求风险
B、较之个别风险，系统风险不易判断和控制
C、或然损失风险属个别风险
D、周期风险属于个别风险
E、持有期风险属于个别风险


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131、多项选择题  物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其（）的需求。

A、物业投资收益
B、企业发展战略
C、主营业务发展目标
D、物业维修养护
E、延长物业的自然寿命


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132、单项选择题  某百货商店在建成后的前几年由于试营业等原因收益不稳定，更适宜选用（），计算出物业的收益价格。

A、收益期限为无限年且净收益每年不变的公式
B、收益期限为有限年且净收益每年不变的公式
C、净收益在前若干年有变化的公式
D、收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式


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133、多项选择题  按照物业经营管理者提交报告的期间（报告期）不同，可以把物业管理报告分为（）。

A、月度物业管理报告
B、半季度物业管理报告
C、季度物业管理报告
D、半年度物业管理报告
E、年度物业管理报告


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134、多项选择题  租赁期间管理包括（）。

A、吸引和发现可能的租户
B、租户履行租约义务的监督
C、对租户进行评估筛选并与其进行租约谈判
D、制定有效的租金收取政策
E、服务费管理


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135、多项选择题  狭义的区位含义，包括某一具体投资项目所处的（）。

A、宏观位置
B、中观、微观位置
C、社会环境
D、竞争位置
E、经济环境


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136、单项选择题  收益法可分为报酬资本化法和（）。

A、直接资本化法
B、收益还原法
C、假设开发法
D、现金流量折现法


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137、单项选择题  房地产投资之利在于：相对较高的收益水平；能够得到税收方面的好处；易于获得金融机构的支持；（）；能够提高投资者的资信等级。

A、变现性能较好
B、投资收回周期短
C、对专门知识及经验的要求不高
D、能够抵消通货膨胀的影响


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138、多项选择题  编制物业经营管理计划的基础工作内容主要有（）。

A、区域宏观市场环境分析
B、房地产市场分析
C、邻里分析
D、构造物业经营管理方案
E、物业现状分析


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139、多项选择题  下列关于税费负担和正常成交价的表述，正确的有（）。

A、按照税法规定，卖方缴纳营业税及附加、土地增值税
B、按照税法规定，契税、印花税都由买方缴纳
C、买卖双方各自缴纳自己应缴纳的税费下的价格是正常成交价格
D、正常成交价格中包含应由卖方缴纳的税费
E、正常成交价格中包含应由买方缴纳的税费


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140、单项选择题  投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，称为（）。

A、投资回收
B、投资回报
C、投资收益
D、现金回报


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141、多项选择题  关于投资价值与市场价值论述，正确的有（）。

A、投资价值是指某物业对于一个典型的投资者的价值
B、投资者评估的物业投资价值大于或等于该物业市场价值，是其进行投资的基本条件
C、市场价值是指某个特定的投资者基于个人意愿，对某物业所评估出的价值
D、评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提
E、在某一时点，投资价值是惟一的


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142、多项选择题  房地产市场需求分析时一般从以下哪几个方面进行（）。

A、需求预测
B、市场占有率分析
C、竞争分析
D、吸纳率分析
E、市场租户对产品功能需求


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143、单项选择题  别墅（Villa）是指在风景区或在效外建造的供休养的住所。下列概念中，只有（）具有别墅类产品的独有性。

A、空中别墅
B、叠拼别墅
C、独栋别墅
D、双拼别墅


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144、单项选择题  某笔贷款按月还本付息，“年利率12%，每月计息一次”。则名义利率和实际利率分别是（）。

A、12%，1%
B、1%，12%
C、12.68%，12%
D、12%，12.68%


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145、单项选择题  以下关于房地产置业投资的表述，不正确的是（）。

A、房地产置业投资以获取物业所有权和使用权为目的
B、其对象可以是市场上的增量房地产或存量房地产
C、其目的是自用
D、投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售，并获取转售收益


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146、单项选择题  与初始投入的资金相比，投资完成后，收回资金的购买力降低给投资者带来的风险称为（）。

A、通货膨胀风险
B、或然损失风险
C、变现风险
D、个别风险


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147、多项选择题  属于物业建设单位在开发过程中所订立的合同的是（）。

A、建设施工合同
B、售房合同
C、收益性物业的租赁合同
D、水电供应合同
E、专项维修工程承包合同


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148、单项选择题  关于使用价值与交换价值，下列论述不正确的是（）。

A、人们在经济活动中一般所称的价值指的是交换价值
B、物没有使用价值就不会有交换价值
C、交换价值是使用价值的前提
D、交换价值通常用货币来衡量


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149、多项选择题  租务市场管理包括（）。

A、吸引和发现可能的租户 
B、制定有效的租金收取政策 
C、对租户进行评估筛选并与其进行租约谈判 
D、租户履行租约义务的监督 
E、服务费管理


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150、单项选择题  现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内（）的简化图式。

A、资金流入
B、资金流出
C、资金形态
D、资金运动状态


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151、单项选择题  关于零售商业物业的表述，不正确的是（）。

A、零售商业物业可以是经营零售业的独立的建筑群
B、为了实现业主总体利益的最大化，对于分散产权的零售商业物业也需要集中统一的专业化物业经营管理服务
C、零售商业物业是指用于商业经营活动的小型店铺
D、综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定的限制


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152、单项选择题  服务量增至边际成本（）边际收入时，为企业获得其最大利润的服务量。

A、大于
B、等于
C、小于
D、不等于


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153、多项选择题  物业租赁合同的主要条款包括（）。

A、租金标准及支付方式
B、租赁用途
C、租赁期限
D、房屋的修缮责任
E、物业抵押与出售条款


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154、多项选择题  出租单元的面积规划，实际上就是通过综合考虑（）。

A、租户的规模
B、租户的素质
C、租户的组织构架
D、租户的偏好与品位
E、需要安装的设备和财务支付能力


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155、多项选择题  关于边际成本，表述正确的有（）。

A、边际成本大于边际收入时的服务量，为企业可能获得其最大利润的服务量
B、可用以判断增减服务量在经济上是否合算
C、当增加一个单位服务量所增加的收入高于边际成本时，是不合算的
D、服务量增至边际成本等于边际收入时，为企业获得其最大利润的服务量
E、边际成本小于边际收入时的服务量，为企业可能获得其最大利润的服务量


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156、多项选择题  物业管理企业的特征可以归纳为（）。

A、独立的企业法人 
B、具有一定的公共管理性质的职能 
C、实施标准化管理 
D、属于服务性企业


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157、多项选择题  物业价格不同于一般物品价格的特征包括（）。

A、物业价格受区位的影响很大
B、物业价格实质上是物业权益的价格
C、物业价格受供求因素的影响
D、物业价格形成的时间较长
E、物业价格受交易者个别因素的影响


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158、多项选择题  零售物业的投资区位选择时要进行（）。

A、商业辐射区域分析
B、消费者行为、偏好及购买能力分析
C、项目的易接近性或交通通达程度分析
D、竞争性物业的竞争条件分析
E、市政公用设施的完备程度分析


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159、单项选择题  将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的物业价格是（）。

A、现房价格
B、期房价格
C、实际价格
D、名义价格


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160、多项选择题  物业管理企业不购买物业保险的情况有（）。

A、风险是不可预见的
B、风险是可以避免的
C、风险是可以忍受而保留的
D、机动车辆的第三者责任险
E、风险是可以采取种种措施进行预防和抑制的


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161、多项选择题  除非经保险人同意并缔结特别合约，对下列财产的损失，火灾保险合同不予承保（）。

A、物业内寄售的货物
B、金银珠宝
C、物业设备
D、票据
E、物业公共部位


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162、单项选择题  不属于物业管理报告构成内容的是（）。

A、工作总结
B、满意度调查
C、财务报告
D、未来工作计划


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163、单项选择题  资产管理公司批准在现场的物业管理企业提出的物业更新改造等资本改良投资计划，主要考察（）。

A、这些资本开支是否符合财务会计原则
B、这些资本开支是否符合《条例》的规定 
C、这些资本开支是否能有效提升物业价值
D、这些资本开支是否能降低物业管理成本


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164、单项选择题  物业管理招标由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据（），制订符合其管理服务要求和标准的招标文件。

A、物业管理服务费 
B、物业管理服务标准 
C、物业服务合同 
D、物业管理服务内容


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165、单项选择题  （）是传统的预算编制方法，特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业管理企业采用。

A、固定预算
B、弹性预算
C、零基预算
D、滚动预算和概率预算


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166、多项选择题  制定物业管理方案的一般程序包括：组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订；对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料；根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作；确定组织架构和人员配置；根据物业资料及设备设施技术参数、组织架构及人员配置情况、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本；以及（）。

A、根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案
B、测算物业管理服务费（合同总价和单价）
C、对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整、排版、印制、装帧
D、多渠道了解其他投标企业的信息，随时修改自己的方案


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167、单项选择题  租用房屋从事生产、经营活动，修缮责任由（）承担。

A、出租方
B、承租方
C、转租方
D、双方当事人在合同中约定


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168、单项选择题  下列关于建筑物的有效年龄的表述，不正确的是（）。

A、是指建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点止的日历年数
B、建筑物的经济寿命减去有效年龄之后是剩余经济寿命
C、当建筑物维修养护正常时，其有效年龄与实际年龄相当
D、是指估价时点时的建筑物状况和效用所显的年龄


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169、多项选择题  关于公开招标，说法正确的有（）。

A、凡符合投标基本条件又有兴趣的物业管理企业均可申请投标
B、一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业
C、一般向3—5家物业管理企业公开发出招标通知
D、是目前广泛采用的招标方式
E、竞标单位较多，工作量大，时间长


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170、多项选择题  在租赁管理中实施CRM主要涉及到（）方面的工作

A、建立详细的租户档案
B、租赁期内的服务
C、租金缴交的管理
D、竞争对手分析
E、个性化服务


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171、多项选择题  下列属于房地产市场结构构成的有（）。

A、建筑结构
B、总量结构
C、区域结构
D、产品结构
E、分销结构


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172、多项选择题  属于租赁合同变更的情形有（）

A、因租赁一方当事人更名 
B、因出租房屋附属物的增减 
C、因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途 
D、租金的增减或支付方式的改变 
E、承租人擅自拆改承租房屋的结构或改变承租房屋使用用途的


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173、单项选择题  （）是投标工作中最重要的内容，直接影响到投标能否成功，必须给予认真的对待。

A、投标书的编制
B、报送投标书
C、参加开标及答辩会
D、资格审查


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174、多项选择题  房地产投资的利润是通过（）途径创造出来的

A、在极好的条件下从开发商手中购买物业
B、通过物业管理保障物业始终处在正常的运行状态
C、在合适的时机售出物业
D、在极好的条件下从原业主手中购买物业
E、在持有期间以现金流入量的现值最大化为目标来经营物业


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175、多项选择题  垃圾处理 必须遵循“（）”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合利用、资源利用。

A、轻便化
B、无害化
C、分类型
D、减量化
E、资源化


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176、多项选择题  物业管理招标可分为下列（）三个阶段的招标。

A、早期介入
B、前期物业管理
C、后期物业管理
D、日常物业管理


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177、单项选择题  “等额还本利息照付”是指（）。

A、借款期间每期权支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息
B、定期限内分期归还等额的本金和相应的利息
C、借款期内任意偿还本息，到期末全部还清
D、在规定期限内分期等额摊还本金和利息


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178、多项选择题  建筑物管理计划的内容，包括如下（）。

A、建筑物维护的标准
B、建筑物管理策略
C、租金方案
D、物业检查计划
E、财务收支计划


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179、单项选择题  物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入（）。

A、营业成本
B、管理费用
C、营业成本或管理费用
D、递延资产


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180、多项选择题  下列属于委托管理模式特点的有（）。

A、业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金
B、业主不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险
C、物业管理企业风险较大
D、业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租金收入
E、物业管理企业只负责物业管理和服务，只要没有失职行为就不承担风险


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181、单项选择题  不属于财务管理基本内容的是（）。

A、筹资决策
B、投资决策
C、经营管理决策
D、利润分配决策


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182、多项选择题  物业管理绩效评价以（）等四个方面的内容作为评价重点。

A、物业管理企业的盈利能力
B、资产运营水平
C、偿债能力
D、物业管理企业
E、后续发展能力


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183、多项选择题  将（）分开考虑，主要是为了在降低物业资产费用的同时保护企业主营业务活动。

A、企业业务
B、业务方向
C、物业资产占用形式
D、物业资产数量
E、物业资产使用情况


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184、多项选择题  市场营销人员通常从哪几个方面来宣传其推广的物业（）。

A、价格优势
B、物业本身的素质
C、优越的地理位置
D、实用性
E、良好的声誉


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185、单项选择题  （）不受已往实际费用支出水平的限制，完全根据预算期业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各支出项目进行逐个分析和计量，从而制定出费用预算。

A、固定预算
B、弹性预算
C、零基预算
D、滚动预算和概率预算


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186、多项选择题  按照成本计算依据的不同，成本可分为（）等。

A、可免成本
B、目标成本
C、定额成本
D、沉没成本
E、可缓成本


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187、多项选择题  风险管理的整个过程可以由（）步骤组成。

A、风险识别
B、风险评估
C、风险处理
D、风险控制
E、风险调整


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188、单项选择题  在等额序列支付的年值A与现值P之间的关系式A=Pi+Pi/[（1+i）n-1]（i为投资回报率）中，（）是投资者的投资回收。

A、P
B、Pi
C、Pi/[（1+i）n-1]
D、Pi+Pi/[（1+i）n-1]


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189、单项选择题  （）是指以物业价值为基础确定的租金。

A、市场租金
B、商品租金
C、福利租金
D、成本租金


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190、多项选择题  物业经营管理中的战略性工作包括（）。

A、确定战略
B、构建信息基础
C、决策分析
D、进行资产组合
E、成本管理


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191、单项选择题  （）的出现，使得投资者可以把资金投入到专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中。

A、房地产开发企业的债券
B、房地产投资企业的股票
C、房地产投资信托基金
D、房地产抵押支持证券


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192、多项选择题  房地产市场的周期可以分为以下（）阶段。

A、雏形 
B、复苏与发展 
C、繁荣 
D、危机与衰退 
E、销匿


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193、单项选择题  关于物业状况调整的表述，不正确的是（）。

A、物业状况调整是将可比实例在其物业状况下的价格，调整为在估价对象物业状况下的价格
B、物业状况调整包括区位状况调整
C、物业状况调整包括物业市场状况调整
D、可比实例状况好于估价对象状况，则应对可比实例价格作减价调整


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194、多项选择题  CRM是一种手段，这是根本目的是（）。

A、降低运营成本
B、提高企业销售收入
C、提高客户满意度
D、加强产品流通
E、提高员工生产力


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195、单项选择题  （）是物业管 理报告中最常见的类型，也是最为公开的报告。

A、向物业业主、租户提交的物业管理报告
B、向高层次管理者提供的物业管理报告
C、向投资者或董事会提交的物业管理报告
D、年度物业管理报告


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196、单项选择题  收益部分使用率最大化是写字楼物业管理的（）。

A、经营目标
B、服务目标
C、管理目标
D、微观目标


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197、单项选择题  物业价格影响因素的表述，不正确的是（）。

A、预期某国货币会升值而对该国进行物业投资，会导致该国物业价格上涨
B、增加物业开发环节的税收，会使物业价格下降
C、城市规划规定用途不妥，会使物业价格下降
D、急于购买某物业，会抬高其价格


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198、多项选择题  投标的策略和技巧主要包括：投标的组织策划、项目的现场踏勘和（）等内容。

A、投标文件的编写
B、投标报价的策略和技巧
C、现场答辩的技巧
D、标书包装的技巧


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199、多项选择题  居住物业的投资区位选择时要考虑的主要因素有（）。

A、市政公用和公建配套设施的完备程度
B、公共交通便捷程度
C、环境因素
D、居民人口与收入
E、政府控制环境污染的政策


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200、多项选择题  写字楼安全管理主要包括（）。

A、工程安全
B、消防安全
C、人员安全
D、应急预案
E、治安安全


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