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房地产估价理论与方法：收益法及其运用必看题库知识点（最新版）
2019-01-16 23:05:22 来源:91考试网 作者:www.91exam.org 【大 中 小】
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1、多项选择题   净收益的测算途径可分为（）。

A.基于租赁收入测算净收益
B.基于营业收入测算净收益
C.基于销售收入测算净收益
D.基于期末转售收益
E.基于商业经营收入测算净收益


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2、判断题  所谓风险，是指由于不确定性的存在，导致投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。（）


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3、判断题  报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。（）


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4、多项选择题  预期原理是（）等估价方法的理论依据。

A.比较法
B.收益法
C.成本法
D.假设开发法
E.路线价法


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5、判断题  一般情况下，估价对象的收益年限为其整个经济寿命。（）


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6、判断题  对于不同的房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为：有租约限制下的价值=无租约限制下的价值-承租人权益的价值。（）


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7、判断题  利率是指单位时间内的利息与本金的比率。（）


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8、单项选择题  某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。则其综合资本化率为（）。

A.7.65％
B.8.75％
C.9.42％
D.10.19％


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9、问答题  收益法适用的对象、条件和步骤


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10、多项选择题  收益性房地产包括（）。

A.未出租的餐馆
B.旅店
C.加油站
D.农地
E.未开发的土地


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11、判断题  房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在计算净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。（）


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12、单项选择题  收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的（）来计算其价值的方法。

A.资本化率
B.收益率
C.收益乘数
D.利息率


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13、问答题  已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为多少。


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14、问答题  已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2。若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于多少元／m2。某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目己建设2年，估计至项目建成还需25年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价 值为多少万元。


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15、判断题  投资回报是指所投入资本的回收，即保本。（）


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16、判断题  收益期限是估价对象自现在到未来可以获得收益的时间。（）


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17、单项选择题  房地产在正常使用和经营情况下必要支出的费用为（）。

A.实际费用
B.必要费用
C.客观运营费用
D.维护费用


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18、判断题  税前现金流量是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。（）


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19、判断题  营业的房地产是指并非所有者经营的房地产。（）


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20、判断题  某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为5200万元。（）


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21、多项选择题  投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的（）等来确定。

A.现状用途
B.新旧程度
C.规划限制条件
D.所在地区未来经济状况
E.投资者管理水平


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22、多项选择题  运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含（）。

A.房地产抵押贷款还本付息额
B.建筑物折旧费
C.房地产改扩建费用和所得税
D.装饰装修的折旧费
E.房地产税


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23、判断题  决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。（）


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24、多项选择题  毛租金乘数法的优点是（）。

A.方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料
B.由于在同一市场、同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值
C.忽略了房地产租金以外的收入
D.避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计
E.忽略了不同房地产空置率和运营费用


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25、多项选择题  在求取净收益中，运营费用包括（）。

A.房地产保有环节的税收
B.房地产折旧费
C.房屋保险费
D.房地产抵押贷款还本付息额
E.为承租人提供的服务费


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26、判断题  商业经营的房地产的净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。（）


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27、判断题  抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额求取自有资金权益价值的剩余技术。（）


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28、判断题  收益法采用的净收益是估价对象房地产的未来净收益。（）


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29、判断题  潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下的收入。（）


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30、单项选择题  收益法中所指的收益是（）。

A.评估基准日前一年的收益
B.评估基准日前若干年的平均收益
C.评估基准日以后的未来预期收益
D.评估基准日前最高盈利年份的收益


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31、判断题  地租资本化法，即：地价=地租×利息率。（）


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32、判断题  获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。（）


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33、判断题  收益法适 用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。（）


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34、判断题  税前现金流量是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。（）


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35、单项选择题  某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（）。

A.150.56万元
B.154.56万元
C.157.61万元
D.152.69万元


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36、单项选择题  有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。

A.价格
B.租金
C.潜在毛收入
D.净收益


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37、判断题  未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低。（）


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38、判断题  有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等，这时最好采用营业收入测算净收益。（）


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39、判断题  对于相同的房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为：有租约限制下的价值=无租约限制下的价值-承租人权益的价值。（）


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40、单项选择题  

用收益法计算房地产价格，若第t年净收益为，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=（）。

A.0
B.
C.an
D.∞


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41、单项选择题  评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用（）评估。

A.市场法估价
B.成本法
C.土地剩余技术
D.假设开发法


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42、多项选择题  净收益每年不变的公式的作用有（）。

A.用于计算积算价格
B.用于不同使用年限或不同收益年限价格之间的换算
C.用于比较不同年限价格的高低
D.用于市场法中因年限不同进行的价格调整
E.用于计算报酬率


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43、单项选择题  某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，建设用地使用权年限为50年，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（）万元。

A.95.40
B.97.87
C.98.55
D.99.33


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44、判断题  在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，出让合同已约定不可续期的，应以建筑物剩余经济寿命为收益期限。（）


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45、单项选择题  已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为6%，假设土地使用权为50年，试求其报酬率为8%下的价格为（）。

A.3252元/m2
B.3435元/m2
C.3565元／m2
D.3343元/m2


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46、判断题  预计某宗房地产的年净收益为2万元，且该房地产尚可使用15年，房地产的报酬率为8%，则房地产的收益价格为17万元。（）


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47、多项选择题  收益期限应在估价对象房地产（）的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。

A.自然寿命
B.合同约定
C.净运营费用
D.法律规定


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48、判断题  如果将抵押贷款金额加上自有资金权益价值，还可得到整个房地产的价值。（）


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49、判断题  收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。（）


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50、多项选择题  收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的（　）都能够较准确的量化。

A.收益
B.经营方式
C.收益年限
D.市场状况
E.风险


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51、判断题  收益法是以预测原理为基础的。（）


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52、判断题  净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。（）


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53、单项选择题  某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20％，报酬率为6％，偿债基金系数为7.59％。该房地产的价格为（）万元。

A.313
B.329
C.417
D.446


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54、判断题  由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以一般选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选用同一时期的国债利率或银行贷款利率去代替无风险的报酬率。（）


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55、判断题  报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。（）


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56、判断题  收益法估价需要具备的条件是房地产的收益和报酬率（折现率）都能够准确的量化。（）


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57、判断题  运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含所得税、会计上的折旧费、房地产改扩建费用。（）


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58、判断题  工业生产的房地产的净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。（）


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59、多项选择题  在运用收益法计算净收益时，要考虑房地产的（）。

A.客观收益
B.实际收益
C.有形收益
D.无形收益
E.潜在收益


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60、单项选择题  某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2％，一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，同类投资的平均社会报酬率是10%，则该房地产商投资净收益是（）万元。

A.40
B.-39.22
C.39.22
D.0


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61、多项选择题  直接资本化法的优点是（）。

A.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和
B.通常只需要测算未来第一年的收益
C.每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易理解
D.资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系
E.计算过程较为简单


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62、判断题  对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。（）


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63、判断题  对于同一地区、同一时期的房地产，其资本化率相同。（）


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64、判断题  土地剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。（）


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65、判断题  房地产的收益可分为主观收益和客观收益。（）


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66、单项选择题  有效毛收入乘数是类似房地产的（）除以其年有效毛收入所得的倍数。

A.价格
B.租金
C.潜在毛收入
D.净收益


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67、判断题  某宗房地产的收益期限为无限年，预计每年的有效毛收入稳定为16万元，运营费用未来第一年为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递增2%。该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。（）


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68、判断题  将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为收益乘数法。（）


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69、判断题  某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为275万元。（）


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70、单项选择题  某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡；运营费用率为租金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。该商铺的价值为（　）万元。

A.5208　
B.533　
C.695
D.711


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71、单项选择题  直接资本化法通常是采用（）的预期收益。

A.价值时点
B.未来第一年
C.收益期内的算术平均数
D.收益期内的中位数


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72、判断题  有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。（）


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73、多项选择题  净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除（）以后得到的归因于房地产的收入。

A.有效毛收入
B.空置和收租损失
C.运营费用
D.抵押贷款还本付息
E.所得税


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74、问答题  

某商店的土地使用年限为40年，从2004年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200㎡。一层于2005年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为240元／㎡。且每年不变二层现暂空置。附近类似商场一二层可出租面积的正常月租金分别为270元／㎡和180元／㎡，运营费用率为25％。该类房地产的报酬率为10％。试测算该商场2008年10月1日带租约出售时的正常价格。


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75、单项选择题  

采用收益法测算房地产价格时，公式表示（）。

A.房地产净收益按一固定数额逐年递增
B.房地产净收益按一固定数额逐年递减
C.房地产净收益按一固定比率逐年递增
D.房地产净收益按一固定比率逐年递减


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76、多项选择题  收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括（）。

A.毛租金乘数
B.利润乘数
C.净收益乘数
D.销售收入乘数
E.总收益乘数


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77、单项选择题  某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。

A.280
B.285
C.290
D.295


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78、单项选择题  某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，假设净收益率是66.67%，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的土地使用权年限为40年，不可续期。则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.180　
B.196　
C.200
D.300


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79、判断题  从全社会来看，报酬率与投资风险负相关。（）


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80、判断题  资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是相同的，只是时间上的不一致。（）


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81、判断题  资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。（）


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82、问答题  收益法的概念


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83、判断题  毛租金乘数法一般适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。（）


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84、判断题  收益法以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。（）


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85、判断题  为帮助房地产开发商进行投资决策，应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。（）


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86、问答题  报酬率的含义及求取的方法


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87、判断题  将建筑物的重新购建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建筑物价值即为建筑物的折旧。（）


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88、判断题  潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下，所能获得的房地产的总收入。（）


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89、判断题  净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得来源:91考试网 91EXAm.org的倍数。（）


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90、单项选择题  某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（）万元。

A.95.40
B.97.87
C.98.55
D.99.33


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91、单项选择题  某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3％ ，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为（）万元。

A.1372.7
B.1309.9
C.953.9
D.900.6


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92、单项选择题  某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6％，无风险报酬率为6％，风险报酬率为无风险报酬率的25％。该写字楼目前的价格为（）万元。

A.5061.44
B.5546.94
C.5562.96
D.6772.85


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93、判断题  对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是等同的。（）


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94、判断题  市场提取法计算出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指标。（）


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95、判断题  城市中有一块空地，目前未作任何使用，因此这块空地没有价值。（）


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96、单项选择题  现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划开发期为3年，现已进行1.5年，估计建成还需1.5年。投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。

A.3939.61
B.4433.88
C.4768.50
D.5652.09


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97、多项选择题  收益法中确定报酬率的基本方法不包括（）。

A.市场提取法
B.累加法
C.指数调整法
D.投资报酬率排序插入法
E.收益乘数法


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98、单项选择题  某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为1000万元，建筑物的资本化率为8%，土地的资本化率为6%，该宗房地产的价值为（）。

A.1468万元
B.1333万元
C.1500万元
D.1287万元


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99、判断题  运营费用仅是指营业所必须支出的费用。（）


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100、多项选择题  未来净收益流的类型有（）。

A.每年基本上固定不变
B.每年基本上按某一个固定的数额递增或递减
C.每年基本上按某一个固定的比率递增或递减
D.其他有规则的变化情形
E.每年根据市场价格变化而变化


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101、判断题  由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益。（）


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102、判断题  收益法的雏形是用若干年的年地租来表示土地价值的早期购买年法，即地价：年地租×购买年。（）


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103、单项选择题  报酬率的表达式为（）。

A.投资回报／所投入的资本
B.投资回收／所投入的资本
C.（投资回报+投资回收）／所投入的资本
D.（投资回收-投资回报）／所投入的资本


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104、判断题  抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额情况下计算自有资金的剩余技术。（）


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105、判断题  资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金的价值要低。（）


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106、单项选择题  某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9％，则该房地产的收益价格为（）万元。

A.195
B.210
C.213
D.217


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107、单项选择题  某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产的收益价格最接近（）万元。

A.276
B.283
C.284
D.291


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108、判断题  基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛收入一运营费用。（）


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109、单项选择题  某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元。

A.260
B.450
C.460
D.500


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110、判断题  获得净收益期限的时间越长，房地产的价值就越高，反之就越低。（）


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111、多项选择题  在V=（a/r）［1-1/（1+r）n］的情况下，采用市场提取法求取资本化率r要用到（）。

A.试错法
B.移动平均法
C.曲线拟合法
D.线性内插法
E.指数修匀法


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112、判断题  早期购买年法，即：地价=年地租×购买年。（）


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113、单项选择题  预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（）年。

A.13
B.15
C.16
D.17


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114、问答题  某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为多少万元。


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115、单项选择题  某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％，则该宗房地产的价值为（）万元。

A.130.0
B.119.2
C.117.5
D.120.0


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116、判断题  在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。（）


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117、单项选择题  忽略了房地产租金以外的收入和不同房地产空置率和运营费用的差异，是（）的缺点。

A.毛租金乘数法
B.潜在毛租金乘数法
C.有效毛收入乘数法
D.净收益乘数法


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118、判断题  两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率低。（）


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119、判断题  净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。（）


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120、判断题  收益年限是估价对象自有收益日期开始至未来可获收益的年数。（）


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121、判断题  资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。（）


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122、问答题  6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。


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123、判断题  现代收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。（）


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124、问答题  

某商店的土地使用期限为40年，自2007年8月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2008年8月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。请计算该商场2011年8月1日带租约出售时的正常价格。


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125、判断题  报酬资本化法是房地产的价值等于其未来各期净收益之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），然后累加，以此计算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（）


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126、多项选择题  在英国，根据净收益求取方式的不同，收益法可分为（）。

A.直接资本化法
B.投资法
C.收益乘数法
D.利润法
E.动态分析法


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127、判断题  直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者除以适当的收益乘数转换为价值的方法。（）


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128、判断题  抵押贷款剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。（）


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129、判断题  早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现。（）


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130、判断题  土地的收益年限为土地的整个经济寿命时限。（）


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131、单项选择题  建筑物净收益＝（）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。

A.建筑物重置价
B.建筑物现值
C.土地价格
D.房地产价格


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132、判断题  运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。（）


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133、单项选择题  某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。

A.536
B.549
C.557
D.816


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134、判断题  收益法适用的对象是具有收益或潜在收益的房地产，如住宅、写字楼、标准厂房、仓库、农地、办公楼等。（）


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135、单项选择题  收益法适用的条件是房地产的（）。

A.收益能够量化
B.风险能够量化
C.收益或风险其一可以量化
D.收益和风险均能量化


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136、问答题  某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元／m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将产生多少万元的贬值。


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137、多项选择题  在V＝A／r[1－1／（1＋r）n]的情况下，采用市场提取法求取资本化率，不需要用到的是（）。

A.试错法
B.移动平均法
C.曲线拟合法
D.线性内插法
E.指数修匀法


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138、判断题  不同地区、不同时期、不同性质、不同用途的房地产，同一类型房地产的不同权益、不同收益类型、由于投资的风险不同，报酬率是不尽相同的。因此，在估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。（）


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139、单项选择题  某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元／m2，土地资本化率为10.8％，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（）万元。

A.500
B.750
C.800
D.1000


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140、多项选择题  在建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值包含（）。

A.以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值
B.以土地使用权年限为收益期限计算的房地产价值
C.以建筑物剩余自然寿命为收益期限计算的房地产价值
D.以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值
E.建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值


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141、单项选择题  在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。房地产的价值等于（）为收益期限计算的房地产价值。

A.建筑物经济寿命
B.土地使用权年限
C.建筑物剩余经济寿命
D.土地使用权剩余期限


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142、判断题  现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值。（）


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143、多项选择题  可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（）。

A.潜在毛租金收入
B.有效毛收入
C.净运营收益
D.税前现金流量
E.税后现金流量


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144、问答题  某旅馆有150间客房，平均每个客房每天收费220元，年平均空房率为30%，平均每月运营费用25万元，当地同档次旅馆一间客房日房费平均为210元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用占每月总收入的30%，该类房地产的资本化率为10%，试测算该旅馆的价值。


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145、单项选择题  某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.78
B.79
C.80
D.81


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146、多项选择题  收益法中确定报酬率的基本方法有（）。

A.市场提取法
B.累加法
C.指数调整法
D.投资报酬率排序插入法
E.收益乘数法


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147、多项选择题  收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的（）都能够较准确的量化。

A.收益
B.经营方式
C.收益年限
D.市场状况
E.风险


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148、问答题  净收益求取的方法及简化方法


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149、单项选择题  （）不但考虑房地产租金以外的收入，还考虑了房地产的空置率。

A.毛租金乘数法
B.潜在毛收入乘数法
C.有效毛收入乘数法
D.净收益乘数法


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150、单项选择题  某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9％。该宗房地产的价格为（）万元。

A.159.56
B.168.75
C.169.39
D.277.70


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151、单项选择题  某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元／年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。该房地产目前的价值为（）万元

A.923
B.1111
C.1353
D.1872


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152、判断题  资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。（）


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153、判断题  报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率，因为具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的。（）


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