1、单项选择题  某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。

A.536
B.549
C.557
D.816

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本题答案：A
本题解析：

2、判断题  早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

3、多项选择题  收益性房地产包括（）。

A.未出租的餐馆
B.旅店
C.加油站
D.农地
E.未开发的土地

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本题答案：A, B, C, D
本题解析：暂无解析

4、单项选择题  某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2％，一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，同类投资的平均社会报酬率是10%，则该房地产商投资净收益是（）万元。

A.40
B.-39.22
C.39.22
D.0

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本题答案：B
本题解析：（1＋名义利率）＝（1＋实际利率）（1＋通货膨胀率），所以，名义利率＝12.2%，房地产投资商的净收益＝－2000＋2200／ （1＋12.2%）＝-39.22

5、单项选择题  某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡；运营费用率为租金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。该商铺的价值为（　）万元。

A.5208　
B.533　
C.695
D.711

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本题答案：A
本题解析：V＝[（120×5000×12）×（1－25%）／10%]×[1－1／（1＋10%）35]＝5207.85（万元）。

6、单项选择题  收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的（）来计算其价值的方法。

A.资本化率
B.收益率
C.收益乘数
D.利息率

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

7、判断题  为帮助房地产开发商进行投资决策，应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。（）

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本题答案：错
本题解析：应采用特定投资者要求的收益率作为折现率的选取标准。

8、判断题  抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额情况下计算自有资金的剩余技术。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

9、问答题  报酬率的含义及求取的方法

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本题答案：报酬率是指投资回报与所投入的资本的比率。资本化率求取的
本题解析：试题答案报酬率是指投资回报与所投入的资本的比率。资本化率求取的方法有市场提取法、累加法、投资报酬率排序插入法

10、判断题  抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额求取自有资金权益价值的剩余技术。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

11、单项选择题  现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划开发期为3年，现已进行1.5年，估计建成还需1.5年。投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。

A.3939.61
B.4433.88
C.4768.50
D.5652.09

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

12、多项选择题  收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括（）。

A.毛租金乘数
B.利润乘数
C.净收益乘数
D.销售收入乘数
E.总收益乘数

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本题答案：A, C
本题解析：暂无解析

13、单项选择题  

采用收益法测算房地产价格时，公式表示（）。

A.房地产净收益按一固定数额逐年递增
B.房地产净收益按一固定数额逐年递减
C.房地产净收益按一固定比率逐年递增
D.房地产净收益按一固定比率逐年递减

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

14、判断题  收益法估价需要具备的条件是房地产的收益和报酬率（折现率）都能够准确的量化。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

15、问答题  收益法适用的对象、条件和步骤

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本题答案：适用的对象：有收益或有潜在收益的房地产。
适
本题解析：试题答案适用的对象：有收益或有潜在收益的房地产。
适用的条件：房地产的收益和风险都能够量化。
步骤：搜集有关房地产收入和费用的资料、估算潜在毛收入、估算有效毛收入、估算运营费用、估算净收益、选用适当的资本化率或折现率、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。

16、判断题  不同地区、不同时期、不同性质、不同用途的房地产，同一类型房地产的不同权益、不同收益类型、由于投资的风险不同，报酬率是不尽相同的。因此，在估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。（）

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本题答案：对
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17、判断题  收益法适用的对象是具有收益或潜在收益的房地产，如住宅、写字楼、标准厂房、仓库、农地、办公楼等。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

18、判断题  资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金的价值要低。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

19、单项选择题  直接资本化法通常是采用（）的预期收益。

A.价值时点
B.未来第一年
C.收益期内的算术平均数
D.收益期内的中位数

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来源:91考试网 本题答案：B
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20、判断题  运营费用仅是指营业所必须支出的费用。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

21、判断题  收益法是以预测原理为基础的。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

22、判断题  市场提取法计算出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收 91EXAm.org益风险的可靠指标。（）

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本题答案：对
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23、问答题  某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元／m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将产生多少万元的贬值。

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本题答案：567.39万元
本题解析：试题答案567.39万元

24、判断题  对于同一地区、同一时期的房地产，其资本化率相同。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

25、单项选择题  某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元／年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。该房地产 目前的价值为（）万元

A.923
B.1111
C.1353
D.1872

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本题答案：C
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26、判断题  运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含所得税、会计上的折旧费、房地产改扩建费用。（）

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本题答案：错
本题解析：除以上税费外，运营费用还不应包括房地产抵押贷款还本付息额。

27、判断题  某宗房地产的收益期限为无限年，预计每年的有效毛收入稳定为16万元，运营费用未来第一年为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递增2%。该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

28、判断题  如果将抵押贷款金额加上自有资金权益价值，还可得到整个房地产的价值。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

29、判断题  商业经营的房地产的净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

30、单项选择题  某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（）万元。

A.95.40
B.97.87
C.98.55
D.99.33

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本题答案：A
本题解析：该房地产尚可收益年限为40年。V＝A／Y[1－1／(1＋Y)n]＝8／8%[1－1／(1＋8%)40]＝95.40