1、问答题  

某商店的土地使用年限为40年，从2004年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200㎡。一层于2005年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为240元／㎡。且每年不变二层现暂空置。附近类似商场一二层可出租面积的正常月租金分别为270元／㎡和180元／㎡，运营费用率为25％。该类房地产的报酬率为10％。试测算该商场2008年10月1日带租约出售时的正常价格。

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本题答案：该商场2008年10月1日带租约出售时的正常价格测算如
本题解析：试题答案该商场2008年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：
（1）商店一层价格的测算
租赁期限内年净收益＝200×240×（1－25％）×12＝43.20万元
租赁期限外年净收益＝200×270×（1－25％）×12＝48.60万元
V＝43.20／（1＋10％）＋43.20／（1＋10％）2＋48.60／10％（1＋10％）2×[1－1／（1＋10％）40－4－2]＝460.90万元
（2）商店二层价格的测算
年净收益＝200×180×（1－25％）×12＝32.40万元
V＝32.40／10％×[1－1／（1＋10％）40－4]＝313.52万元
（3）该商店在2008年10月1 日出售的正常价格的测算
460.90＋313.52＝774.42万元

2、判断题  工业生产的房地产的净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

3、判断题  投资回报是指所投入资本的回收，即保本。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

4、判断题  土地的收益年限为土地的整个经济寿命时限。（）

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本题答案：错
本题解析：土地的收益年限是土地使用权剩余年限。

5、单项选择题  某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9％。该宗房地产的价格为（）万元。

A.159.56
B.168.75
C.169.39
D.277.70

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本题答案：B
本题解析：

6、判断题  城市中有一块空地，目前未作任何使用，因此这块空地没有价值。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

7、多项选择题  投资风险和投入资金缺乏流动性补偿，是根据估价对象的（）等来确定。

A.现状用途
B.新旧程度
C.规划限制条件
D.所在地区未来经济状况
E.投资者管理水平

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本题答案：A, B, D
本题解析：投资风险、管理负担和缺乏流动性的补偿是根据估价对象所在地区现在和未来的经济状况、估价对象的用途及新旧程度等来确定。

8、问答题  报酬率的含义及求取的方法

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本题答案：报酬率是指投资回来源:91考试网 91exam.org报与所投入的资本的比率。资本化率求取的
本题解析：试题答案报酬率是指投资回报与所投入的资本的比率。资本化率求取的方法有市场提取法、累加法、投资报酬率排序插入法

9、判断题  决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

10、多项选择题  在建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值包含（）。

A.以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值
B.以土地使用权年限为收益期限计算的房地产价值
C.以建筑物剩余自然寿命为收益期限计算的房地产价值
D.以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值
E.建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值

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本题答案：D, E
本题解析：建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束。在这种情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值。

11、多项选择题  运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含（）。

A.房地产抵押贷款还本付息额
B.建筑物折旧费
C.房地产改扩建费用和所得税
D.装饰装修的折旧费
E.房地产税

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本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析

12、判断题  抵押贷款剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

13、问答题  某旅馆有150间客房，平均每个客房每天收费220元，年平均空房率为30%，平均每月运营费用25万元，当地同档次旅馆一间客房日房费平均为210元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用占每月总收入的30%，该类房地产的资本化率为10%，试测算该旅馆的价值。

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本题答案：6438.60万元
本题解析：试题答案6438.60万元

14、单项选择题  某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，建设用地使用权年限为50年，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。出让合同约定 建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（）万元。

A.95.40
B.97.87
C.98.55
D.99.33

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本题答案：A
本题解析：8/8%×［1-11（1+8%）40］万元=95.40万元。

15、单项选择题  建筑物净收益＝（）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。

A.建筑物重置价
B.建筑物现值
C.土地价格
D.房地产价格

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本题答案：B
本题解析：根据公式，得到建筑物净收益＝建筑物价值×建筑物资本化率。

16、判断题  对于同一地区、同一时期的房地产，其资本化率相同。（）

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本题答案 ：错
本题解析：暂无解析

17、判断题  收益法的雏形是用若干年的年地租来表示土地价值的早期购买年法，即地价：年地租×购买年。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

18、判断题  有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等，这时最好采用营业收入测算净收益。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

19、判断题  预计某宗房地产的年净收益为2万元，且该房地产尚可使用15年，房地产的报酬率为8%，则房地产的收益价格为17万元。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

20、判断题  市场提取法计算出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指标。（）

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本题答案：对
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21、多项选择题  在V=（a/r）［1-1/（1+r）n］的情况下，采用市场提取法求取资本化率r要用到（）。

A.试错法
B.移动平均法
C.曲线拟合法
D.线性内插法
E.指数修匀法

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本题答案：A, D
本题解析：暂无解析

22、判断题  资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。（）

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本题答案：对
本题解析：这是资本化率和报酬率的区别所在。

23、判断题  收益期限是估价对象自现在到未来可以获得收益的时间。（）

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本题答案：错
本题解析：收益期限是估价对象自估价时点起到未来可以获得收益的时间。

24、判断题  抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额求取自有资金权益价值的剩余技术。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

25、单项选择题  某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2％，一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，同类投资的平均社会报酬率是10%，则该房地产商投资净收益是（）万元。

A.40
B.-39.22
C.39.22
D.0

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本题答案：B
本题解析：（1＋名义利率）＝（1＋实际利率）（1＋通货膨胀率），所以，名义利率＝12.2%，房地产投资商的净收益＝－2000＋2200／（1＋12.2%）＝-39.22

26、判断题  早期购买年法只不过是地租资本化法的另一种表现。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

27、判断题  将建筑物的重新购建价格减去运用建筑物剩余技术求取的建筑物价值即为建 筑物的折旧。（） 来源:91考试网 91ExaM.org

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

28、单项选择题  某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20％，报酬率为6％，偿债基金系数为7.59％。该房地产的价格为（）万元。

A.313
B.329
C.417
D.446

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本题答案：D
本题解析：偿债基金系数，就是将年金终值转变为年金的系数，之所以叫偿债基金系数，是因为偿债基金。为了偿还未来的一笔资金，平时积累的资金就叫偿债基金。

29、多项选择题  净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除（）以后得到的归因于房地产的收入。

A.有效毛收入
B.空置和收租损失
C.运营费用
D.抵押贷款还本付息
E.所得税

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本题答案：B, C
本题解析：暂无解析

30、多项选择题  收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的（　）都能够较准确的量化。

A.收益
B.经营方式
C.收益年限
D.市场状况
E.风险

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本题答案：A, E
本题解析：参见教材P收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。