1、多项选择题  对房地产本身进行投资改良的内容有()。

A.装饰装修改造
B.更新或添加设施设备
C.改进物业管理
D.经济发展
E.交通条件改善

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本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析

2、名词解释  市场法的概念

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本题答案：市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点
本题解析：试题答案市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

3、判断题  成本法是根据估价对象购建价格来求取估价对象价值的方法。()

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

4、单项选择题  在房地产市场调研主题的确定过程中，通过与行业内的专业人士讨论，能更快地明确研主题，讨论时，在场人员包括研究者和专业人士在内以不超过()为宜，人数太多不易控制论题范围，而太少则不易产生激发效应，达不到应有的效果。

A.三至五人
B.五至八人
C.五至十人
D.八至十人

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

5、多项选择题  对于实行房屋产权调换补偿方式的，产权调换的差价等于被拆迁房屋的房地产市场价值减去所调换房屋的房地产()。

A.重置价格
B.市场价值
C.重建价格
D.政府定价

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本题答案：A, B
本题解析：暂无解析

6、判断题  工程建设监理就是建设监理机构受政府质量监督部门的委托，对工程质量进行监督管理。()

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

7、单项选择题  《物权法》规定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。所以也可称其为空间利用权或空间权。

A.宅基地使用权
B.土地承包经营权
C.建设用地使用权
D.土地租赁权

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

8、多项选择题  根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产()时，便为最高最佳使用。

A.与外部环境最协调
B.达到规模递增
C.内部构成要素的组合最适当
D.外部环境与内部因素相关联
E.外部环境要素为最适当的组合

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本题答案：A, C
本题解析：暂无解析

9、多项选择题  办公 楼市场调研的产品分析既是办公楼市场分析的起点，又是研究的终点，其主要环节包括()。

A.建筑成新度
B.楼层及层高
C.租户定位
D.硬件设施和设备
E.物业管理水平

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本题答案：A, B, D, E
本题解析：暂无解析

10、判断题  大气污染物中，颗粒物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分有关。对人体危害最大的是 飘尘。()

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本题答案：对
本题解析：参见教材P44

11、单项选择题  房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（）。

A.变动规律和发展趋势
B.变动规律和长期趋势
C.发展规律和变动趋势
D.发展规律和长期趋势

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本题答案：A
本题解析：房地产价格通常有上下波动。在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势

12、多项选择题  最高最佳使用原则必须同时符合()标准。

A.法律上许可
B.技术上可能
C.经济上可行
D.经济上必须盈利
E.价值最大化

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本题答案：A, B, C, E
本题解析：参见教材P157-158

13、多项选择题  

甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。

A.建筑形式
B.人口净密度
C.住宅平均层数
D.停车泊位

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本题答案：B, C
本题解析：参见教材P36

14、单项选择题  运用市场法估价的步骤顺序是（）。

A.搜集交易实例→选取可比实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格
B.搜集交易实例→选取可比实例→进行交易情况调整→建立比较基准→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格
C.搜集交易实例→建立比较基准→选取可比实例→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格
D.选取可比实例→搜集交易实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

15、单项选择题  在办公楼市场调研中，由于各种不同细分市场的规模和特征差 异较大，为全面反映总体特征，通常采用的抽样方法是()。

A.随机抽样
B.分层抽样
C.分批抽样
D.分户抽样

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

16、单项选择题  报酬率=()+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。

A、平均利润率
B、安全利率
C、经济增长率
D、银行贷款利率

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

17、多项选择题  假设开发法的操作步骤包括()。

A.调查待开发房地产的基本情况
B.选择最佳的开发利用方式
C.估计开发前的房地产价值及开发经营期
D.估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费
E.进行具体计算，求出待开发房地产的价值

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本题答案：A, B, D, E
本题解析：暂无解析

18、单项选择题  房地产销售规划应贯穿整个房地产开发过程，从项目立项开始就要确定销售规划的任务，在()分析各种开发方向的赢利潜力，确定开发的基本类型。

A.开发过程中
B.开发结束后
C.立项前
D.立项后

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本题答案：C
本题解析：暂无解析

19、多项选择题  收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于（）这几个因素。

A.未来净收益的大小
B.获得净收益的可靠性
C.获得净收益期限的长短
D.利率的高低
E.营业用途

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本题答案：A, B, C
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20、单项选择题  以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有()。

A.基础设施完备程度
B.城市规划限制条件
C.地面形状、面积大小
D.环境景观

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本题答案：B
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21、判断题  在土地的基础设施完备程度和场地平整程度来讲，“七通一平”土地的价格可能低于“五通一平”的土地价格。()

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本题答案：错
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22、多项选择题  土地利用所受的限制除了投资者自身能力限制外，还包括（）。

A.房地产相邻关系的限制
B.土地权利设置以及行使的限制
C.土地使用管制
D.政府管制

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本题答案：A, B, C
本题解析：对土地利用的限制可归纳为3个方面：一是土地权利设置以及行使的限制，二是房地产相邻关系的限制，三是土地使用管制。

23、单项选择题  下列关于路线价法中，不正确的是()。

A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理
B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

24、单项选择题  ()的优点在于可以得到被调查者对于某一事物看法强弱程度的差异，并可以对这些回答运用一些统计方法得出有意义的结论，缺点是被调查者可能对各类强度的区分理解不同，容易引起误会。

A.量表式问卷
B.开放式问卷
C.封闭式问卷
D.量表问答式问卷

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本题答案：D
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25、判断题  就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。()

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本题答案：对
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26、问答题  

计算题:6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
(1)计算办公楼现值
(2)计算乙方的使用权价格
(3)甲方权益价格

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本题答案：(1)计算办公楼现值
①办公楼整体年净收益=
本题解析：试题答案(1)计算办公楼现值
①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12万元
②收益年限=40-6=34年
③办公楼现值为：V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=159.12/10%×[1-1/(1+10%)34]=1528.92万元
(2)计算乙方的使用权价格
①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08万元
②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年
③乙方使用权剩余收益年限价格为：
V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=106.08/10%×[1-1/(1+10%)11]=689万元
(3)甲方权益价格=办公楼现值- 乙方使用权价格=1528.92-689=839.92万元

27、多项选择题  在房地产开发投资决策过程中，涉及的关键环境变量和决策变量有()。

A.项目分区规划设计
B.各细分市场需求特征和规模
C.各细分市场竞争关系的变动趋势
D.政府相关经济政策及直接和间接影响
E.各细分市场价格和租金水平及其变动趋势

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本题答案：B, D, E
本题解析：暂无解析

28、单项选择题  有天然周期性水灾的江、河、湖、海边，一旦建设了可靠的防洪工程，其土地价格会（）。

A.上涨
B.下降
C.很难说
D.没有影响

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

29、判断题  债券发行时，若债券利率高于市场利率，则债券的发行价往往高于票面价值。()

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本题答案：对
本题解析：参见教材P261

30、单项选择题  在商业用房市场分析中，消费者需求是除住宅以外的对其他商品和劳务的需求，商业用房市场调研最重要的步骤是()。

A.供求关系分析
B.市场容量分析
C.竞争分析
D.商业用房赢利潜力分析

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本题答案：D
本题解析：暂无解析