1、单项选择题  假设开发法更深层的理论依据，类似于（）。

A.适合原理
B.地租原理
C.均衡原理
D.预期原理

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本题答案：B
本题解析：暂无解析

2、判断题  资金的时间价值是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为"利率"，用相对量来反映为"利息"。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

3、单项选择题  某块土地城市规划规定的用途可为宾馆，可为公寓，可为写字楼，如果对宾馆、写字楼的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、写字楼出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人逐渐增加，而近年能提供的数量又较少时，勇可以选择该块土地的用途为（）。

A.兴建公寓
B.兴建写字楼
C.兴建宾馆
D.难以确定

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

4、多项选择题  下列关于动态分析法与静态分析法说法正确的是（）。

A.在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来
B.在动态分析法中投资利息和开发利润都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中
C.静态分析法不考虑各项支出、收入发生的不同时间，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减
D.动态分析法要考虑各项支出、收入发生的不同时间，即首先要将它们折算到同一时点上的价值（最终是折算到价值时点上），然后再相加减
E.对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在静态分析法中主要是根据未来发生时的房地产市场状况作出的

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本题答案：A, B, C, D
本题解析：暂无解析

5、判断题  假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的倒算法。（）

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本题答案：对
本题解析：假设开发法在内容和形式上分别与收益法和成本法存在相通之处。

6、判断题  在有预售的情况下，运营期与开发期有重合。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

7、多项选择题  由于开发期延长，对于开发商来说会出现（）的情况。

A.要承担总费用上涨的风险
B.要承担更多的投资利息
C.能够提高利润
D.成本将会降低
E.报酬率将会提高

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本题答案：A, B
本题解析：暂无解析

8、单项选择题  对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估土地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（）和长期趋势法相结合进行估算。

A.比较法
B.收益法
C.成本法
D.路线价法

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

9、单项选择题  开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（）进行评估。

A.比较法
B.收益法
C.成本法
D.推测 法

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

10、问答题  假设开发法的概念

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本题答案：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成
本题解析：试题答案求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

11、单项选择题  下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为（）。 91exam .org

A.新开发房地产项目
B.用于出售用途的房地产项目
C.具有投资开发或再开发潜力的房地产
D.用于投资或再开发的房地产

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本题答案：C
本题解析：ABD适合成本法。

12、单项选择题  假设开发法在旧房地产中地价单独评估时，地价是房地产价格与房屋价格之（）。

A.和
B.差
C.积
D.商

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本题答案：B
本题解析：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。

13、判断题  当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且最实用的估价方法。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

14、判断题  净现金流量=现金流入量+现金流出量。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

15、判断题  开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的实际价值。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

16、问答题  某旧厂房的土地面积4000m2，建筑面积6000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为500元/mm2的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为每1m2建筑面积1000元（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期中）。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的70%；附近同档次写字楼每1m可出租面积的年租金为1000元，出租的成本及税费为年租金的40%，报酬率为8%。购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价（采用现金流量折现法，折现率为8%）。

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本题答案：试题答案

17、单项选择题  开发完成后的房地产价值所对应的日期是（）。

A.开发完成时的日期
B.购买待开发房地产时的日期
C.开发期间的某个日期
D.估价时点时的日期

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本题答案：A
本题解析：暂无解析

18、判断题  在传统方法中只有投资利息单独显现出来。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

19、判断题  由于在现金流量折现法中投资利润是隐含在折现过程中，所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。（）

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本题答案：错
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20、问答题  某企业有一在建工程，于2005年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积10000m2，土地使用年限为2003年10月1日～2043年9月30日，规划容积率为5%，1～4层规划为商业，建筑面积为2万m2；5~20层规划为写字楼，建筑面积为3万m2。项目总开发成本为3000元/m2，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下：A．项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。B．该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m2，销售税费为售价的6%，写字楼在建成1年末时售出。C．商业主体建成后，还需投入2000元／m2的装修费，装修期为1年，装修均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。D．2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元，年利率为6%，每半年还款一次，5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。E．项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。F、转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。

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本题答案：26385.35万元
本题解析：试题答案26385.35万元

21、判断题  单利与复利并没有实质上的区别，只是表达方式上的不同而已。利息计算本质上都是复利（否则可在每一计息周期结束时将本利一起取出后再存入），采取单利方式只是为了实际计算上的方便。（）

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本题答案：对
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22、判断题  旧房价值=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-装修改造投资利润-买方购买旧房应负担的税费。（）

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本题答案：错
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23、判断题  现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间点上的价值（最终是折算到估价时点上），然后再相加减。（）

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本题答案：对
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24、判断题  假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

25、问答题  现金流量折现法和传统方法的区别

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本题答案：对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费
本题解析：试题答案对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等估算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即他们基本上是静止在估价作业日期时的数额，而在现金流量法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时期所发生的数额，即要进行现金流量预测;传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，但不再重复计算利息;在传统方法中投资利息和开发利润单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。

26、单项选择题  假设开发法静态分析法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。

A.开发结束时的时间
B.购买待开发房地产时的时间
C.建设期间的某个时间
D.全部租售出去时的时间

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本题答案：B
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27、多项选择题  与动态分析法不同的是，在静态分析法中（）都单独显现出来。

A.销售费用
B.后续的开发成本
C.投资利息
D.开发利润
E.管理费用

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本题答案：C, D
本题解析：暂无解析

28、多项选择题  在假设开发中应计息的项目有（）。

A.未知的需要求取的待开发房地产的价值
B.取得待开发房地产的税费
C.开发利润
D.销售税费
E.后续的开发成本、管理费用和销售费用

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本题答案：A, B, E
本题解析：暂无解析

29、单项选择题  运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无需做的是（）。

A.估算后续开发经营期
B.估算后续开发的各项支出、收入
C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生
D.估算开发期中的利息和利润

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本题答案：D
本题解析：投资利息和开发利润，只有在传统方法中才需要测算。现金流量折现法中，包含在折现率中考虑了。这两个项目隐含在折现的过程中，通过调整折现率来考虑。

30、多项选择题  在传统方法中，正确地估算投资利息需要把握（）。

A.应计息的项目，计息期的长短
B.计息的方式
C.利率的大小，计息周期
D.折现率
E.利润率

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本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析