1、多项选择题 需要补地价的情形有哪几种?
A、增加容积率 B、改变原土地用途 C、转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产 D、出让土地使用权
点击查看答案
本题答案：微信扫下方二维码即可打包下载完整带答案解析版《★房地产估价理论与方法》或《房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法》题库
2、多项选择题 影响房地产价格的心理因素主要有（）。
A.购买或出售心态 B.个人欣赏趣味 C.时尚风气 D.房地产投机 E.精神紧张
3、单项选择题 估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时间即是（）。
A.估价目的 B.估价权益 C.估价区位 D.估价时点
4、判断题 出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。()
5、单项选择题 在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是（）。
A.收益递增递减原理 B.均衡原理 C.适合原理 D.替代原理
6、单项选择题 有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为()万元(收益可视为无限年)。
A.30 B.40 C.50 D.60
7、多项选择题 重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的（）下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。
A.国家财税制度 B.市场状态 C.供求状况 D.市场价格体系
8、单项选择题 当需要确定两个或更多交易之间是否相关及相关程度时，一般采用()的描述性统计方法。
A.平均数 B.多项频数分布 C.单项频数分布 D.交叉分组频数分布
9、多项选择题 对房地产本身进行投资改良的内容有()。
A.装饰装修改造 B.更新或添加设施设备 C.改进物业管理 D.经济发展 E.交通条件改善
10、单项选择题 在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是()的房地产状况。
A.估价时点 B.搜集该可比实例时 C.进行房地产状况修正时 D.成交价格所反映
11、问答题 市场调研的重要性
12、单项选择题 （）要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。
A.合法原则 B.估价时点原则 C.公平原则 D.替代原则
13、单项选择题 某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为()万元。
A.222.76 B.224.67 C.268.67 D.298.33
14、判断题 保险基本职能中的分散危险是保险经济活动所特有的内在功能。()
15、单项选择题 从事房地产估价首先要有房地产()。
A.估价业务 B.估价目的 C.估价对象 D.估价程序
16、单项选择题 足月产是指怀孕（）之间分娩。
A.37-42周 B.36-40周 C.37-41周 D.36-42周
17、判断题 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。()
18、多项选择题 一个完整的房地产市场调研方案的基本构成要素是()。
A.研究内容计划 B.研究时间安排 C.研究范围 D.研究方法 E.研究人员预算
19、多项选择题 在完善、成熟的土地市场下，土地取得成本一般是土地使用权购买价格和应当由买方缴纳的税费构成。其中，建设用地土地使用权的购买价格，一般是采用()求取。
A.市场法 B.成本法 C.收益法 D.假设开发法 E.基准地价修正法
20、多项选择题 下面()是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。
A.装饰装修改造 B.修建广场、公园、公共绿地 C.调整城市发展方向 D.通货膨胀 E.改变城市格局
21、单项选择题 当消费者收入增加时，会减少对()的需求。
A.正常商品 B.炫耀性物品 C.高档商品 D.低档商品
22、单项选择题 房地产销售规划应贯穿整个房地产开发过程，从项目立项开始就要确定销售规划的任务，在()分析各种开发方向的赢利潜力，确定开发的基本类型。
A.开发过程中 B.开发结束后 C.立项前 D.立项后
23、单项选择题 房地产现今不仅是一种重要的资源和财产、生产要素或生活必需品，而且是一种商品和资产，成为()的主要对象。
A.交易 B.交易和投资 C.交换 D.投资
24、单项选择题 作为一名合格的房地产估价师，应当具有房地产估价方面的()。
A.扎实的理论知识 B.较好的与人沟通交往的能力 C.丰富的实践经验 D.长期的估价经历 E.良好的职业道德
25、单项选择题 运用市场法估价的步骤顺序是（）。
A.搜集交易实例→选取可比实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格 B.搜集交易实例→选取可比实例→进行交易情况调整→建立比较基准→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格 C.搜集交易实例→建立比较基准→选取可比实例→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格 D.选取可比实例→搜集交易实例→建立比较基准→进行交易情况调整→进行市场状况调整→进行房地产状况调整→求取比准价格
26、判断题 地役权是指房地产权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内的空间，并排除他人干涉的权利。房地产本质上是一个立体空间，拥有一宗房地产就拥有了该宗房地产的所有空间。()
27、多项选择题 房地产估价业务来源主要有（）。
A.被动接受 B.主动争取 C.自有自估 D.垄断 E.政府分派
28、单项选择题 某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价()万元。
A.78 B.882 C.1210 D.1272
29、多项选择题 房地产估价所评估的是房地产的（）。
A.市场价格 B.账面价值 C.市场价值 D.使用价值
30、多项选择题 对于实行房屋产权调换补偿方式的，产权调换的差价等于被拆迁房屋的房地产市场价值减去所调换房屋的房地产()。
A.重置价格 B.市场价值 C.重建价格 D.政府定价
31、单项选择题 某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/m2，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为（）元/m2。
A.2390 B.2410 C.2430 D.2450
32、问答题 市场法的操作步骤
33、多项选择题 抑制房地产价格的措施主要有（）。
A.实行住房商品化 B.制定标准价格 C.征收房地产交易税或增值税 D.建立一套房地产交易管理制度 E.减少房地产供给
34、单项选择题 采用百分率法进行市场状况调整的一般公式为（）。
A.可比实例在成交日期时的价格×市场状况调整系数=可比实例在估价时点时的价格 B.可比实例在成交日期时的价格÷市场状况调整系数=可比实例在估价时点时的价格 C.可比实例在成交日期时的价格+市场状况调整系数=可比实例在估价时点时的价格 D.可比实例在成交日期时的价格－市场状况调整系数=可比实例在估价时点时的价格
35、单项选择题 有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（）。
A.类似写字楼的客观收益 B.市场比较法 C.该写字楼的实际收益 D.无法估算
36、单项选择题 某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用()进行估价。
A.比较法 B.成本法 C.假设开发法 D.长期趋势法
37、判断题 在同一地区、同一时期的房地产，其资本化率相同。()
38、单项选择题 ()导致了商业用房市场调研的复杂性。
A.商业用房赢利的不稳定性 B.交通运输状态对商业用房的影响巨大 C.人口密集度决定了商业用房的利润水平 D.对商业用房的需求是一种引致需求
39、多项选择题 下列属于土地使用管制的事项有()。
A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通 B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施 C.某宗土地使用中，要求容积率为2.0 D.甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路 E.某宗土地只能用于商业房地产开发
40、单项选择题 专家证词属于下列哪种形式的估价报告？（）
A.叙述式报告 B.表格式报告 C.书面报告 D.口头报告
41、单项选择题 具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用()作为其中的一种估价方法。
A、市场法 B、假设开发法 C、收益法 D、成本法
42、单项选择题 采取协议方式出让土地使用权的出让金不得低于()
A、基准地价 B、政府定价 C、评估价 D、按国家规定确定的最低价
43、多项选择题 房地产投机对房地产价格的影响有（）。
A.引起房地产价格上涨 B.引起房地产价格下跌 C.起着稳定房地产价格的作用 D.没有影响 E.难以判断
44、判断题 经济距离是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。()
45、单项选择题 非市场价值不是一种价值而是对市场价值以外的各种价值的一个()称呼。
A.概括性 B.描述性 C.理论性 D.准确性
46、多项选择题 某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属于()。
A.有形收益 B.无形收益 C.正常收益 D.实际收益 E.广告收益
47、单项选择题 在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下(计算的周期数大于1)
A.单利计息的利息少，复利计息的利息多 B.单利计息的利息多，复利计息的利息少 C.单利计息的利息与复利计息的利息一样多 D.无法知道
48、多项选择题 房地产投资决策科学、理性与否，与决策赖以形成的数据的客观性密切相关，而客观数据的重要来源就是直接的现场调研，下列()属于现场调研方法。
A.观察法 B.试验法 C.投射法 D.询问法 E.小组访谈法
49、单项选择题 下列关于路线价法中，不正确的是()。
A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理 B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
50、单项选择题 现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府规定土地用途、容积率属于()方面的制约。
A、建筑技术 B、土地权利设置和行使 C、相邻关系 D、土地使用管制
51、单项选择题 在评估期房价格时，()。
A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态 B.估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态 C.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态 D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态
52、单项选择题 资本化率构成中流动性补偿的流动性是指()。
A.房地产开发企业自有资金周转的速度 B.估价对象房地产变为现金的速度 C.估价对象房地产带来净收益的速度 D.房地产开发企业流动资金周转的速度
53、多项选择题 从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务
A.被动接受 B.主动争取 C.自有自估 D.朋友介绍
54、单项选择题 在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有()报价才是要约表示。
A.拍卖公司 B.委托人 C.竞买人 D.买受人
55、多项选择题 下列哪几项属于影响房地产价格的自身因素？（）
A.房地产的坐落位置 B.土地的肥力 C.土地面积和形状 D.房地产投机 E.房地产制度
56、单项选择题 根据合法原则，拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。在对被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向()申请确认。
A.当地拆迁管理部门 B.当地国土部门 C.当地行政主管部门 D.城市规划行政主管部门
57、单项选择题 某房地产正常年收益为6000万元，直接资本化率为10%，房地产价格应为()元。
A.54000 B.32010 C.48000 D.60000
58、判断题 市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。()
59、单项选择题 报酬率构成中，流动性补偿的流动性是指（）。
A.房地产开发企业自有资金周转的速度 B.估价对象房地产变为现金的速度 C.估价对象房地产带来净收益的速度 D.房地产开发企业流资金周转的速度
60、单项选择题 有天然周期性水灾的江、河、湖、海边，一旦建设了可靠的防洪工程，其土地价格会（）。
A.上涨 B.下降 C.很难说 D.没有影响
61、多项选择题 市场调查的目的是为了（）
A.设定商圈范围 B.调查商圈顾客 C.调查竞争对手 D.交通是否便利 E.估算开店后的营业额
62、判断题 最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的无条件的最高最佳使用为前提进行()
63、判断题 根据中心地理论，圆形市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。
64、问答题 房地产价格的特征主要有哪8方面?其来源于房地产的哪些特性?
65、单项选择题 下列房地产中，哪一项存在替代关系？（）
A.经济适用住房与高级别墅 B.住宅与其配套的商业房地产 C.宾馆与写字楼 D.大城市郊区的住宅与高速公路收费
66、多项选择题 调查问卷是围绕研究主题要收集的相应原始数据而预先设计好的一系列问题。这些问题完整地展现了研究主题的各种特征，在问卷设计中需注意的问题有()。
A.问卷设计要围绕调研方案确定的研究主题 B.问卷设计要兼顾总体调研方法操作的思想 C.问卷设计要考虑适合调研方案确定的数据分析 D.问卷设计要切合调研方案中确定的调查者的素质和程度 E.问卷设计要顾及调研方案确定的经费预算水平，问卷的深度、长度和形式要适当，以提高效率，节约成本
67、判断题 房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。()
68、单项选择题 确定某一市场调研变量集中趋势时，应采用()。
A.众数 B.中位数 C.标准差 D.平均数
69、单项选择题 城市房屋拆迁估价应当采用（）。
A.客观合理价值标准 B.非公开市场价值标准 C.公开市场价值标准 D.政府规定的价值标准
70、单项选择题 行政划拨的土地当做有偿出让的土地来估价，违反了哪项估价原则？（）
A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.估价时点原则 D.替代原则
71、单项选择题 下列哪一个证件不属于土地权属证书？（）
A.《国有土地使用证》 B.《集体土地所有证》 C.《土地他项权利证明书》 D.《房地产权证》
72、判断题 某房地产开发企业，在会计核算时，应把销售中发生的销售费用计入成本类会计科目。()
73、单项选择题 拍卖保留价由人民法院参照（）确定。
A.应价 B.评估价 C.成交价 D.起拍价
74、判断题 城市规划运作体系包括城市规划的编制和审批两个方面。()
75、多项选择题 房地产估价的三大基本方法是()。
A、市场法 B、路线价法 C、成本法 D、收益法
76、判断题 收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值。()
77、单项选择题 ()是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。
A.权益原理 B.收益递增递减原理 C.均衡原理 D.适合原理
78、单项选择题 现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
A.小于 B.大于 C.等于 D.小于或等于
79、单项选择题 某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200m2，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/m2，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元／m2、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（）元。
A.700000 B.695554 C.777268 D.800500
80、多项选择题 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于（）这几个因素。
A.未来净收益的大小 B.获得净收益的可靠性 C.获得净收益期限的长短 D.利率的高低 E.营业用途
81、问答题 某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元;当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%，该类房地产的资本化率为10%，试选用所给资料估算该旅馆的价值。
82、单项选择题 有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为()。
A、9 B、13.5 C、15 D、18
83、单项选择题 转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额（）转换用途所需的费用。
84、单项选择题
甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。
A.5902.57 B.5869.50 C.2576.93 D.8479.50
85、判断题 城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。()
86、单项选择题 在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的()。
A、算术平均数 B、中位数 C、加权平均数 D、众数
87、单项选择题 下面房地产估价师说法正确的是()。
A.房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构 B.委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人 C.依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制 D.房地产估价报告应由估价师个人出具
88、单项选择题 当经费有限，而被访问者分布又不集中时，可采用的调研方法是()。
A.德尔菲法 B.电话询问法 C.邮寄询问法 D.人户询问法
89、单项选择题 股票与股单都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，它们()。
A.适用范围相同 B.性质相同 C.表现形式相同 D.同属于证据证券
90、单项选择题 为了使市场调研方案具备一定的控制功能和机制，就要使该方案具备较好的()。
A.灵活性 B.经济性 C.指向性
91、多项选择题 下列影响房地产价格的因素中.属于国际因素的是()。
A.世界经济状况 B.政治安定状况 C.政治对立状况 D.军事冲突状况 E.国际竞争状况
92、单项选择题 对房地产市场的供求状况往往可以通过某些指标进行判断，当某一区域的市场吸纳程度高时，意味着()。
A.供过于求 B.供求均衡 C.供不应求 D.不能确定供求关系
93、判断题 宗地甲的单位面积地价为650元/平方米，土地使用权年限为25年;宗地乙的单位面积地价为700元/平方米，土地使用权年限为30年。当土地还原率为8%时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。()
94、判断题 土地所有权价格是一种权利的完全转移(或买断)的市场代价。
95、多项选择题 房地产外部因素可再分为()。
A.人口因素 B.制度政策因素 C.经济因素 D.社会因素 E.权益因素
96、单项选择题 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。
A.4858 B.5200 C.2700 D.6264
97、单项选择题 在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是()。
A.±15% B.±10% C.对于难度很大的估价业务可放宽至±25% D.有时可放宽至±20%
98、多项选择题 以下属于估价报告内在质量的有()。
A.估价结果的准确性 B.估价方法选用的正确性 C.参数选择的合理性 D.文字表述水平 E.文字格式及印刷质量
99、多项选择题 房地产转让包括房屋所有权转让和建设用地使用权转让，其他合法方式有()。
A.抵偿债务 B.买卖 C.用房地产作价入股 D.互换 E.用房地产作价出资
100、判断题 房地产的特性主要取决于建筑物的特性，主要是以建筑物的特性为基础的。()
101、判断题 拍卖中价高者得规则只是约束竞买人的。()
102、单项选择题 已购公用住房和经济适用住房的土地权利性质基本上为（）。
A.宅基地使用权 B.临时用地土地使用权 C.出让土地使用权 D.划拨土地使用权
103、单项选择题 某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。
A.87 B.124 C.130 D.134
104、多项选择题 关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是()。
A.地价分摊有按建筑面积、房地价值、土地价值三种方法 B.按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物 C.按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物 D.因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行
105、问答题 计算题:某建筑物的建筑面积100m2，有效经过年数10年，单位建筑面积的重置价格500元/m2，经济寿命30年，残值率5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。
106、多项选择题 下列（）属于房地产估价师职业道德范畴。
A.专业胜任能力 B.公平竞争 C.社会责任 D.诚实守信 E.尊重客户的价值意见
107、判断题 在市场法估价中，可比实例交易情况的修正，通常由估价人员凭着自己的经验加以修正。()
108、单项选择题 下列征象提示骨软骨瘤恶变的是（）
A.软骨帽内钙化 B.肿瘤较大，压迫邻近骨骼 C.瘤体出现骨皮质或边缘部骨质破坏 D.瘤体有宽基底蒂与骨相连 E.病灶呈分叶状
109、判断题 在求取整体房地产价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款之后的收益。()
110、问答题
计算题:为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：
上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。
111、单项选择题 下面关于路线价法的表述中，不正确的是()。
A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理 B.路线价适用于城镇街道商业用地的估价 C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D.路线价法是特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
112、判断题 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产()
113、问答题 计算题:某房地产建成于1995年12月30日，此后收益年限为50年;1997年12月30日至1999年12月30日要分别获得纯收益85、90、95万元;预计2000年12月30日要分别获得纯收益95、92、94万元，从2003年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元;购买该类房地产通常可得到银行70%的抵押贷款，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的收益率为10%。试利用上述资料估算该房地产1999年12月30日的收益价格。
114、单项选择题 20世纪50年代后期发展起来的一种计划管理的科学方法，又称"计划协调技术"、"计划评审技术"，也曾称为"统筹法"的是（）。
A.线条图 B.横道图 C.网络计划技术 D.统筹技术
115、单项选择题 限制物权是指权利人可以在其所有物上为他人设立权利。下列属于限制物权的是()。
A.益物权 B.所有权 C.债权 D.自物权
116、单项选择题 从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是()
A.估价对象的真实价值 B.估价对象的重置价格 C.估价对象的实际成交价格 D.合格估价师的重新估价结果
117、判断题 房地产产权产籍管理必须坚持属地管理原则。()
118、多项选择题 通常情况下，评估下列房地产适用收益法的有()。
A.写字楼 B.电影院 C.教学楼 D.停车场
119、判断题 在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。()
120、多项选择题 下列属于商业用房市场调研中竞争分析的步骤有()等方面。
A.调研各经营者采取的竞争策略及其走向 B.调研区域市场中各经营者的收入、成本和利润水平 C.调研区域内其他商业用房投资者采取的竞争策略及其走向 D.调研区域内其他商业用房的数量和规模、背景和劳务运营的主导方向 E.调研经营相同类别商品和劳务的经营者的数量、规模、背景和经营方式
121、判断题 房地产咨询是指为房地产经济活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术、代理等方面服务的经营活动。()
122、问答题 什么是市场比较法?其理论依据和适用条件是什么?
123、单项选择题 建筑物的实物因素中的采光和()尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。
A.保温 B.隔声 C.日照 D.隔热
124、多项选择题
A.建筑形式 B.人口净密度 C.住宅平均层数 D.停车泊位
125、单项选择题 通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年折旧率为5%，则估价对象建筑物的经济寿命是（）年。
A.50 B.10 C.20 D.无法知道
126、多项选择题
.有偿合同 B.实践合同 C.双务合同 D.要式合同
127、单项选择题 不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是()。
A.相关房地产的价格水平 B.该种房地产的开发成本 C.消费者的收入水平 D.消费者对未来的预期
128、单项选择题 （）是随着时间的推移而减少的。
A.原始价值 B.账面价值 C.市场价值 D.投资价值
129、单项选择题 在市场法中，土地使用权年限调整属于()调整。
A、权益状况 B、区位状况 C、实物状况 D、年限状况
130、单项选择题 由折旧费、维修费、管理费、投资利息和税金五项因素构成房屋的()租金
A、商品 B、理论 C、成本 D、市场
131、多项选择题 公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格()。
A.卖方和买方掌握必要的市场信息 B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象 C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价 D.卖方和买方追求各自利益的最大化 E.卖方和买方急于完成交易
132、判断题 某城市路线价标准深度为18m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深价度格修正率分别为50%、30%、20%。则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。()
133、单项选择题 在城市房屋拆迁中，拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为"结清产权调换的差价"，而对所调换房屋进行的估价属于下列哪种情况？（）
A.估价时点为现在，估价对象为未来状况 B.估价时点为现在，估价对象为现时状况 C.估价时点为现在，估价对象为历史状况 D.估价时点为未来
134、单项选择题 回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是()。
A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
135、判断题 合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。()
136、多项选择题 房地产供给形成的条件有()。
A.供给计划 B.供给决策 C.供给意愿 D.供给能力 E.供给行为
137、单项选择题 临街同一道路的其他土地的价格是以路线价为基础考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等进行适当的修正求得这些修正实际上为()。
A.交易情况修正 B.交易日期调整 C.房地产状况调整 D.区域因素调整
138、多项选择题 合法权益包括（）。
A.合法产权 B.合法使用 C.合法处分 D.合法利用 E.合法拍卖
139、单项选择题 现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为()。
A.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量 B.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C.存量+新开发量+空置房量-拆毁量 D.存量+新增竣工量-拆毁量
140、问答题 某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。
141、多项选择题 中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的颁布时间是()。
A.1994年 B.1995年 C.1999年 D.2004年
142、单项选择题 ()是绘制房产权证附图的基本图。
A.宗地图 B.房产分户图 C.房产分丘图 D.房产分幅图
143、单项选择题 在房地产估价中，一般将建筑物视为（）。
A.不包括构筑物 B.不包括房屋 C.只包括构筑物 D.包括房屋和构筑物
144、多项选择题 以下房地产中按权益状况分类的有（）。
A.临时用地 B.商业房地产 C.自用房地产 D.抵押房地产
145、单项选择题 总的来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是()。
A.正相关和正相关 B.正相关和负相关 C.负相关和正相关 D.负相关和负相关
146、单项选择题 房地产价格是由房地产的（）和需求这两种相反的力量共同作用的结果。
A.供求 B.价格 C.供给 D.市场
147、判断题 在统计指标中，算术平均数、几何平均数、平均差都是平均指标。()
148、单项选择题 在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为()。
A.居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值 B.居民区的房地产增值，工业用地房地产增值 C.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值 D.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值
149、多项选择题 房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为()等方面。
A.位置 B.交通 C.面积 D.外部配套设施 E.环境景观
150、单项选择题 从市场规模来看，()在增量房地产市场上占据了主导地位，也是房地产开发企业投入注意力最多的细分市场。
A.住宅市场 B.商业用房市场 C.办公楼市场 D.特殊用房市场
151、单项选择题 市场吸纳速度的高低可以反映市场竞争程度的强弱，当吸纳程度较高时，竞争程度();当吸纳程度较低时，竞争程度()。
A.高，低 B.高，高 C.低，高 D.低，低
152、单项选择题 一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高，所以这就是土地与一般物品价格的（）。
A.生产成本不同 B.折旧不同 C.价格差异不同 D.市场性质不同
153、多项选择题 定性研究是在房地产市场调研中收集有关房地产市场参与者的基本特性、倾向性、感觉、动机和态度等资料的研究方法，主要有()。
A.观察法 B.投射法 C.小组访谈法 D.个别访谈法 E.深度访谈法
154、单项选择题 使住宅房地产价格明显上升的是（）。
A.中等收入者收入提高 B.高收入者收入增加 C.低收入者收入增加 D.居民收入提高
155、问答题 计算题:某酒店总建筑面积10000m2;一层建筑面积2000m2，其中500m2为酒店大堂，1500m2出租用于餐厅和咖啡厅;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房190间(建筑面积7600m2)，会议室2间(建筑面积200m2)，自用办公室3间(建筑面积200m2)。当地同档次酒店每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%;会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次;附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积1500元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地酒店这种类型的房地产的报酬率为8%。试利用上述资料估计该酒店的正常总价格。
156、单项选择题 某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。
A.80% B.82% C.83% D.92%
157、判断题 在实际估价中，我们采用的是实际成本。()
158、多项选择题 房地产估价的最高行为准则是（）。
A.合法 B.独立 C.客观 D.公正
159、多项选择题 某宗居住房地产，城市规划规定既可用做商业用途，也可用做居住用途，而估价人员坚持以居住用途进行估价，你认为估价人员可能出于什么考虑？（）
A.预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用 B.预计转换用途所带来的房地产价值的增加额小于转换用途所需的费用 C.认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利 D.按商业用途的估价结果小于按居住用途的估价结果
160、多项选择题
某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。
A.房地产用途 B.房地产交易形式 C.房地产地域范围 D.房地产购买者目的
161、单项选择题 采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（）。
A.报酬率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠 B.报酬率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠 C.报酬率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠 D.报酬率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠
162、单项选择题 ()对价值的决定作用几乎是房地产独有的。
A.房地产的权益和区位 B.房地产的权益 C.房地产的实物和权益 D.房地产的区位
163、单项选择题 将房地产称为物业的国家或地区是（）。
A.法国 B.意大利 C.日本 D.香港
164、判断题 加工同轴度要求高的轴工件时，用双顶尖的装夹方法。
165、多项选择题 从住宅调研的角度来看，住宅市场的特性有()。
A.购买频率较低，购买决策复杂 B.住宅市场与消费者的长期收入关系密切 C.住宅的区位或地段不同，价格差异较为明显 D.住宅产品结构复杂，附带相关因素较多 E.住宅购买和持有决策与人们的资产组合状况联系紧密
166、单项选择题 搜集什么样的实例资料，主要取决于（）。
A.拟采用的估价方法 B.估价对象 C.估价目的 D.估价对象和估价目的
167、单项选择题 建筑物的()等规模因素影响到建筑物的形象、使用性对房地产价格有所影响。
A.体量 B.结构 C.设施 D.层高
168、单项选择题 路线价法主要适用于()
A.城市商业街道两侧土地的估价 B.旧建筑物的估价 C.新建筑物的估价 D.拆迁房屋的估价
169、单项选择题 ()是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。
A.物权 B.债权 C.租赁权 D.所有权
170、多项选择题 在房地产开发投资决策过程中，涉及的关键环境变量和决策变量有()。
A.项目分区规划设计 B.各细分市场需求特征和规模 C.各细分市场竞争关系的变动趋势 D.政府相关经济政策及直接和间接影响 E.各细分市场价格和租金水平及其变动趋势
171、判断题 抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，抵押的房地产转让行为无效。()
172、单项选择题 收益法是以()原理为理论依据的。决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A.收益递增原理 B.最高最佳使用原理 C.预期原理 D.未来趋势原理
173、单项选择题
A.价值量巨大 B.不可移动性 C.政策性强 D.本质是一种物化劳动
174、多项选择题 毛租金乘数法是将估价对象一年的毛租金乘以毛租金乘数得出估价对象价值的方法。毛租金乘数法有下列优点，正确的是（）。
A.方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料 B.由于在同一市场，同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值 C.避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计 D.忽略了房地产租金以外的收入 E.毛租金乘数从表格中容易获得
175、单项选择题 某项投资是保值性的，则意味着它能抵御通货膨胀，即投入的资金的增值速度能抵消货币的（）。
A.增值速度 B.贬值速度 C.通货膨胀 D.其他
176、单项选择题 同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是()。
A.富有弹性、单一弹性、缺乏弹性 B.完全弹性、单一弹性、完全无弹性 C.完全弹性、单一弹性、缺乏弹性 D.富有弹性、单一弹性、完全无弹性
177、判断题 在房地产交易情况修正中，一般是采用正常价格较可比实例房地产的成交价格高多少或低多少的说法。()
178、单项选择题 路线价法估价的第二个步骤为（）。
A.设定标准深度 B.选取标准临街宗地 C.编制深度百分率表 D.划分路线价区段
179、多项选择题 开发后的房地产经营方式有（）。
A.预售 B.建成后出售 C.出租 D.娱乐
180、单项选择题 房地产价格是由房地产的()这两种相反的力量共同作用的结果。
A、供需与价格 B、需求与价格 C、供给与价格 D、供给与需求
181、多项选择题
某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。
A.高效率 B.低成本 C.能得知被访者的动机 D.反映部分上网者的需求
182、单项选择题 评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。
A.传统价值评估 B.价值分配 C.相关经济损失评估 D.价值减损评估
183、多项选择题 为评估出公平合理的价值，估价人员首先应本着下列假设进行估价（）。
A.各方当事人要换位思考 B.估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值 C.估价人员以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值 D.估价人员必须有良好的职业道德 E.没有房子要假设房子存在
184、单项选择题 通过数据统计分析可以发现市场数据中隐含的基本关系，为决策者提供结论和建议，而()则是整个市场调研活动生产过程的最终产品。
A.问卷调查结果 B.数据统计分析结论 C.市场调研结果 D.市场调研报告
185、判断题 资本化率等于房地产价格与其年收益的比值。()
186、多项选择题 在具体估价作业中应当遵循的技术性原则主要有：合法原则、最高最佳使用原则和（）。
A.公平原则 B.公开原则 C.估价时点原则 D.替代原则 E.客观原则
187、单项选择题 非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个()称呼。
188、单项选择题 对于成片或成批多宗房地产的同时估价且单宗房地产的价值较低时，估价报告可以采用（）形式。
A.叙述 B.口头 C.书面 D.表格
189、多项选择题 商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和()。
A、周围环境状况 B、安宁程度 C、临街状况 D、交通便捷程度
190、多项选择题 在房地产市场定性研究中，小组访谈法的过程包括下列()等几方面。
A.选择主持人 B.布置访谈环境 C.准备访谈指南 D.筛选被访者 E.撰写访谈纪要
191、单项选择题 投资利润率的计算公式是（）。
A.开发利润／（土地取得成本+开发成本+管理费用） B.开发利润／（土地取得成本+开发成本） C.开发利润／（土地取得成本+开发成本+投资费用） D.开发利润／开发完成后的房地产价值
192、单项选择题 每一个数据与平均值之间的差值称为离差，()就是离差平方的平均值。
A.均方差 B.偏差 C.方差 D.标准差
193、判断题 大额可转让存单不记名、金额大、允许在市场上买卖转让、有条件的情况下允许提前支取。()
194、单项选择题 在成本法求取折旧中，采用（）更符合实际情况。
A.有效经过年数 B.实际经过年数 C.剩余经过年数 D.自然经过年数
195、多项选择题 下列不属于商业用房市场特性的有()。
A.受交通状况影响较大 B.与人口聚集密度密切相关 C.与地区经济发展状况密切相关 D.与商业用房内外部品质密切相关 E.与购买者的购买决策及融资机制有关
196、单项选择题 当有价证券的市场价低于成本时，应相应的减记资产帐面价值，并将减记金额计入当期损益。这样的做法体现()。
A.配比原则 B.谨慎原则 C.历史成本原则 D.责权发生制原则
197、单项选择题 反映总体单位的属性和特征的统计术语称为()。
A.指标 B.统计总体 C.标志 D.总体单位
198、单项选择题 封闭式问卷是要求被调查人从问卷给定的一系列选择项中，选择与自己情况或看法最为接近的一项或多项答案，它的主要优点是()。
A.容易设计 B.便于信息采集 C.反映客观问题 D.易于记录
199、单项选择题 中国房地产估价师与房地产经纪人学会简称为（）。
A.CIREAA B.CAIRE C.CIREA D.CEIRA
200、单项选择题 室内环境越来越多的受到建筑材料的污染，其中()材料中可能含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，造成室内氡的污染。
A.水泥 B.聚苯乙烯泡沫塑料 C.涂料 D.壁纸
201、单项选择题 房地产市场方案设计的()原则，要求市场调研方案提出的研究目标不能偏离研究项目，也不应设定过高的研究目标，要掌握一个“度”的问题。
A.经济性 B.灵活性 C.有效性 D.指向性
202、单项选择题 直线趋势法公式y=a+bx中，x表示()。
A、价格 B、常数 C、价格变动率 D、时间
203、单项选择题 在设计调研问卷时，应尽量避免()。
A.指定性 B.诱导性 C.灵活性 D.确定性
204、多项选择题 办公楼市场调研的关键点是()。
A.成本分析 B.产品分析 C.市场区分析 D.地区经济分析 E.相关政策分析
205、单项选择题 某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是()。
A.建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2 B.建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2 C.建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2 D.建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2
206、单项选择题 现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约其中政府的城市规划属于()方面的制约。
A.建筑技术 B.土地权利设置 C.相邻关系 D.土地使用管制
207、单项选择题 在直接经营层面上，房地产开发投资决策中市场调研最为重要的一个环节是()。
A.对各细分市场需求的基本特征和规模的研究 B.对各细分市场供求关系的变动趋势的研究 C.对政府房地产业政策及直接和间接影响的研究 D.对各细分市场价格和租金水平及其变动趋势的研究
208、单项选择题 企业运营中的房地产，根据会计、有关监管等的需要而对其()进行评估。
A.公允价值 B.市场价值 C.理论价格 D.市场价格 E.交换价值
209、单项选择题 下列()房地产不是按其经营使用方式来划分的。
A.出售型房地产 B.出租型房地产 C.办公型房地产 D.自用型房地产
210、判断题 国家以土地管理者身份征收土地出让金或地租。()
211、单项选择题 某可比实例的成交价格为2400元/㎡，建筑面积100㎡，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为()元/㎡。
A.2290.91 B.2326.41 C.2344.16 D.2308.66
212、单项选择题 理性的买者在购买商品时，会选择（）。
A.效用最大而价值最低的 B.效用最小而价值最低 C.效用最大而价值最高的 D.效用最小而价值最高的
213、判断题 工业企业向一定区位集中，有社会集聚和生产集聚两种形式，其中，社会集聚是偶然外在因素，而生产集聚是固定内在因素。
214、多项选择题 从长期看，房地产价格上涨率要高于（）。
A.一般物价上涨率 B.中房指数上涨率 C.国民收入增长率 D.土地价格指数上涨率
215、单项选择题 基本完好房的成新率为（）。
A.十、九成新 B.九、八成新 C.八、七成新 D.七、六成新
216、单项选择题 现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（），成本的增加一定要对（）增大有所作用才能构成价格。
A.花费的成本 B.效用 C.市场价值 D.投资价值
217、多项选择题 补地价是指需要补交给政府的（）。
A.一笔地价 B.土地使用权出让金 C.土地收益 D.税费 E.楼面地价
218、判断题 房地产供给有限性的本质，主要不在于土地总量有限和面积不能增加。相对于人类的需要来讲，土地的数量目前还是丰富的，关键在于独一无二特性造成的房地产供给不能集中于一处。()
219、判断题 在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。()
220、判断题 为了保证导轨和运动部件相互配合良好，提高接触率，只要控制住导轨在水平面内和垂直内直线度误差即可。
221、多项选择题 成本法中的利息计算，包括()的利息。
A.土地取得成本和开发成本 B.土地取得成本、开发成本和管理费用 C.土地取得成本、开发成本、管理费用和利润 D.借贷资金 E.自有资金
222、问答题 计算题:某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元;装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年;设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设为0。试求其折旧总额。
223、多项选择题 在房地产交易中，买卖双方应各自负担的税费有（）。
A.印花税 B.营业税 C.交易手续费 D.办证费
224、多项选择题 在商品房交易中，常见的最低价格有（）。
A.商品房销售中的起价 B.拍卖活动中的保留价或起拍价 C.拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价 D.招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价 E.采用收益法确定的参考价格
225、单项选择题 在新开发区内有一块土地，总面积是2000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（）万元。
A.2500 B.3500 C.3600 D.3000
226、单项选择题 市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为()。
A.1.05 B.0.98 C.0.95 D.1.03
227、多项选择题 工程量清单计价中的分部分项工程采用综合单价，由()组成。
A.规费 B.人工费、材料费、机械使用费 C.管理费、利润 D.风险 E.税金
228、单项选择题 有一处住房，经专业估价为20万元。如果装修改造后，专业估价为25万元，如果改造为商店，专业估价为40万元，如果重新翻建，专业估价为30万元，则这所住房的价值应该为（）
A.20万元 B.25万元 C.40万元 D.30万元
229、多项选择题 城市房屋拆迁以货币方式补偿的，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产()确定。
A.重置价格 B.市场评估价格 C.重建价格 D.政府定价
230、判断题 房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权;他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。()
231、单项选择题 对于房地产估价来说，土地是指（）。
A.田地、地面 B.地球上陆地的表层，包括水域在内 C.自然资源 D.地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间
232、单项选择题 （）是市场价格运行的必然趋势。
A.均衡 B.供求 C.平稳 D.竞争
233、判断题 宗地价格是一宗土地的一定权利状态在某一时点下的价格。()
234、判断题 在某新建成住宅的估价中发现，其平面设计采用的是20世纪80年代的布局，则采用成本法和市场比较法进行评估，确定结果时，需要计算并扣减折旧。()
235、单项选择题 房地产估价中的价值，一般是指（）。
A.使用价值 B.交换价值 C.投资价值 D.账面价值
236、单项选择题 已知某房地产价格为2000元/m2时，需求量为1000万m2，当价格为2200元/m2时，需求量为800万m2，则用"中点法"计算其需求价格弹性为（）。
A.9 B.0.9 C.2.33 D.1
237、单项选择题 某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为（）。
A.650万元 B.687万元 C.585万元 D.630万元
238、单项选择题 市场法的本质是以（）为导向求取估价对象的价值。
A.房地产市场 B.房地产的实际成交价格 C.客观价值 D.类似房地产
239、多项选择题 房地产价格与一般物价相同之处在于（）。
A.都是价格，用货币表示 B.受供求关系影响 C.按质论价 D.市场性质相同 E.变现速度快
240、单项选择题 假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，需求从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为()。
A.-1.33 B.-0.66 C.0.66 D.1.53
241、单项选择题 受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（）。
A.30年 B.20年 C.10年 D.40年
242、多项选择题 下列哪些属于房地产市场状况的内容？（）
A.政府出台新的政策措施 B.利率发生变化 C.出现通货膨胀 D.未正常负担交易税费
243、判断题 土地价格是土地经济价值的反映，其价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)的高低
244、多项选择题 在运用成本法时最主要的有()。
A.区分计划成本和实际成本 B.区分实际成本和客观成本 C.结合实际成本来确定评估价值 D.结合实际开发利润来确定评估价值 E.结合市场供求分析来确定评估价值
245、单项选择题 划分路线价区段的最主要标准是（）。
A.十字或丁字路 B.功能分区分界点 C.地价有显著差异的地点 D.商铺繁华程度变化点
246、判断题 建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计人。()
247、判断题 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的年净收益预测为216万元，出售时的价格减去销售税费后的净值预测为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格估计为5200万元。()
248、单项选择题 关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列哪种说法是正确的？（）
A.产出量的增加比例一定是大于、小于或等于投入量的增加比例 B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例 C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例 D.难以确定
249、单项选择题 人民法院确定的拍卖保留价，在第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的（）。
A.60% B.70% C.80% D.90%
250、多项选择题 商业用房赢利潜力分析的基本步骤包括()。
A.确定投资时期 B.估算投资回收期 C.估算投资报酬率 D.确定市场租金水平及变化趋势 E.估计出需求量和供给量，确定供求缺口
251、单项选择题 下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是()。
A.应是可以实现的价值 B.是提供价值意见而不是作价格保证 C.对委托人的价格保证 D.为委托人争取最大的利益
252、单项选择题 在房地产市场现场调研方法中，()调研较为客观真实，并且在一般的消费品等产品类型的市场调研中应用较多一些。
A.人户询问法 B.实验法 C.观察法 D.路上拦截法
253、单项选择题 在房地产权利中属于用益物权的是()。
A.自物权 B.划拔土地使用权 C.抵押权 D.租赁权
254、单项选择题 开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用()评估。
A.市场法 B.收益法 C.成本法 D.推测法
255、多项选择题
A.现有供给量 B.供求相对量 C.潜在供给量 D.供求缺口的大小和方向
256、单项选择题 商业用地房地产位置的优劣主要取决于()。
A.周围环境状况安宁程度 B.位置有利于原料和产品的运输 C.交通是否便捷及离市中心的远近 D.繁华程度临街状况
257、多项选择题 城市化一词的含义是（）。
A.城市影响的传播过程 B.全社会人口接受城市文化的过程 C.人口集中的过程 D.城市人口占全社会人口比例提高的过程 E.楼房越来越多
258、单项选择题 2003年12月1日建设部印发了《城市房屋拆迁估价指导意见》对()等作了规定。
A.估价报告答疑 B.承揽拆迁业务时间 C.价值标准 D.估价时点 E.拆迁估价主体资格
259、单项选择题 通过市场调研可以得到满意度的()表达。
A.定性 B.定量 C.定性和定量 D.肯定
260、多项选择题 建筑物的重新购建价格是()的价格。
A、扣除折旧后 B、估价时点时 C、客观 D、建筑物全新状态下
261、问答题
计算题:6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。 (1)计算办公楼现值 (2)计算乙方的使用权价格 (3)甲方权益价格
262、判断题 房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起的。()
263、多项选择题 询问法就是向被访者提出一些问题，由被访者回答，研究者根据这些回答进行归类统计分析而获得相关的数据，通常根据询问的对象及使用工具的差异，可以将询问法分为()等类型。.
A.经理询问法 B.电话询问法 C.客户询问法 D.路上拦截法 E.因特网询问法
264、多项选择题 根据将未来预期收益转换为价值的方式的不同，收益法可分为（）。
A.剩余法 B.组合法 C.直接资本化法 D.报酬资本化法 E.还原法
265、单项选择题 在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是（）。
A.功能缺乏 B.功能过剩 C.修复时间较长 D.修复时间较短
266、判断题 房产税的征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。()
267、多项选择题 路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。
A.深度百分率 B.资本化率 C.收益率 D.物价指数 E.其他价格修正率
268、单项选择题 房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给()，使其现期供给()。
A.增加，增加 B.减少，增加 C.增加，减少 D.减少，减少
269、判断题 估价假设是指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所必要，但不能肯定，而又必须予以明确的前提条件作出的假定。()
270、多项选择题 （）是《中华人民共和国城市房地产管理法》提到的三种价格。
A.基准地价 B.房屋重置价格 C.房屋重建价格 D.标定地价
271、多项选择题 在路线价法中，不做交易情况修正和市场状况修正的原因是（）。
A.求得的路线价已是正常价格 B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例 C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致 D.该路线价与待估宗地价格都是现在的价格 E.路线价法不适用于非工地价格评估
272、多项选择题 下面属于构筑物的是()。
A.烟囱 B.水井 C.水塔 D.阁楼 E.水坝
273、多项选择题 拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有()。
A.线条图 B.散点图 C.网络计划技术 D.统筹法
274、判断题 潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。()
275、多项选择题 最高最佳使用具体包括3个方面，即（）。
A.最佳用途 B.最佳规模 C.最佳收益 D.最佳集约度 E.最佳环境
276、单项选择题 估价人员首先应分析比较这些计算结果及差异，当这些计算结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因，寻找和排除出现差异的原因，可按（）的顺序进行检查。
A.逻辑联系 B.发生时间先后 C.从低级错误到高级错误 D.从高级错误到低级错误
277、单项选择题 市场调研是为相关企业投资决策和管理决策提供()的。
A.资源 B.服务 C.信息 D.资金
278、单项选择题 只要有足够多的交易实例，其成交价格的综合结果可以作为正常市场价格的最佳指标。这一点是基于（）。
A.均衡原理 B.替代原理 C.大数法则 D.众数法则
279、多项选择题 一般来讲，市场调研方案设计的基本原则有()。
A.指导性 B.经济性 C.灵活性 D.有效性 E.可操作性
280、单项选择题 某宗房地产的收益期限为40年判定其未来每年的净收益基本上固定不变通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为()万元。
281、单项选择题 下列权益当中哪一个属于自物权（）。
A.所有权 B.使用权 C.地役权 D.典权
282、单项选择题 当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，在不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用()。
A.独立基础 B.整体式筏式基础 C.箱形基础 D.桩基础
283、单项选择题 估价时点通常用什么表示（）。
A.时、分、秒 B.公历年、月、日 C.阴历年、月、日 D.进行估价时的时间
284、单项选择题 房地产企业在研究住宅小区的规划设计、户型设计和服务质量时，最常用的是()。
A.实验法 B.电话询问法 C.深度访谈法 D.小组访谈法
285、单项选择题 ()，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。
A.2003年1月1日 B.2004年1月1日 C.2004年12月1日 D.2003年12月1日
286、多项选择题 下列属于有形资产的有（）。
A.设备 B.家具 C.著作权 D.股票 E.债券
287、判断题 地形图是按一定比例绘制的地形的正射投影图。()
288、多项选择题 区位状况比较修正的内容包括（）修正。
A.繁华程度 B.临街状况 C.容积率 D.使用年限 E.绿化率
289、单项选择题 某厂房层高为5m，当地标准厂房的层高为2m，则其（）应依据5m层高来估算。
A.净高 B.容积率 C.重建成本 D.重置成本
290、多项选择题 商品住宅价格中的利润是以（）为基数核定。
A.征地费及拆迁安置补偿费 B.勘察设计及前期工程费 C.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用 D.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费 E.各项税金
291、多项选择题 房地产市场调研报告基本结构中的正文部分包括()。
A.调研结论 B.调研问卷 C.调研方法 D.调研目标 E.项目概况
292、填空题 胎儿肠道是无菌的，生后数小时细菌侵入肠道，主要分布在____和____。
293、多项选择题 下列因素中会导致建筑物经济上的折旧的是()。
A、使用磨损 B、现行政策重大改变 C、城市规划重大改变 D、建筑技术进步
294、单项选择题 在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（）。
A.出让土地使用权上的房地产抵押估价 B.商品房售价 C.划拨土地使用权上的房屋拆迁作补偿 D.房屋火灾保险
295、问答题 从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面?
296、判断题 在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的良好对象。在一国总财富中，房地产往往占30%～40%。()
297、多项选择题 房地产状况调整的内容主要包括（）。
A.区位状况的调整 B.实物状况的调整 C.环境状况的调整 D.权益状况的调整
298、多项选择题 收益乘数包括（）。
A.毛租金乘数 B.利润乘数 C.净收益乘数 D.销售收入乘数
299、单项选择题 某种房地产的（），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。
A.替代品 B.互补品 C.附属品 D.配套品
300、多项选择题 从住宅市场调研的角度看，住宅市场是房地产开发商投入注意力最多的细分市场，它的特性有()，是研究时考察的重点内容。.
A.住宅产品结构复杂，附带相关因素较多 B.购买频率较低，购买决策复杂 C.受供求关系影响较大 D.住宅的区位或地段不同，价格差异较为明显 E.住宅购买和持有决策与人们的资产组合状况联系密切
