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房地产开发经营与管理：房地产开发经营与管理考试资料（强化练习）
2020-06-09 03:28:47 来源:91考试网 作者:www.91exam.org 【大 中 小】
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1、单项选择题  个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于()。

A.系统风险
B.资本价值风险
C.个别风险
D.比较风险


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2、问答题  房地产开发投资风险有哪些?


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3、单项选择题  对于居住物业，房地产资产管理的全部内容是()。

A.物业管理
B.设施管理
C.资产管理
D.投资组合管理


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4、多项选择题  房地产产品进行功能定位的具体方法与步骤是()

A、以人为本和对人的关怀
B、明确目标使用者群体
C、把握目标使用者的需求特征、消费偏好和可支付能力
D、针对目标使用者群体设计


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5、单项选择题  转移登记应当在事实发生之日起()内提出申请。

A.30日
B.60日
C.90日
D.10日


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6、单项选择题  下列哪项是物业管理中经营计划的核心。

A、经营费用估算
B、预算
C、预期收益估算
D、制定租金方案


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7、判断题  相对股票而言。投资基金的投资风险较小。()


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8、单项选择题  土地出让的底价是指()

A.市场地价
B.评估地价
C.基准地价
D.标定地价


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9、多项选择题  房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有()。

A.自我消费
B.房地产保值
C.房地产增值
D.开发利润
E.出租收益


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10、单项选择题  以下收集一手资料的方法中，适用于描述性调查的是（）。

A.观察法
B.专题讨论法
C.问卷调查法
D.实验法


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11、单项选择题  房地产担保形式不包括()。

A.抵押
B.保证
C.质押
D.协议


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12、问答题  征地与拆迁的区别是什么?


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13、单项选择题  某开发商于1999年8月13日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月13日完成规划设计，2000年10月13日获开工许可证，2002年4月13日项目建成并获竣工书，2002年10月13日销售完毕，在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。

A.1999年8月13日至2002年4月13日
B.2000年10月13日至2002年4月13日
C.1999年8月13日至2002年10月13日
D.2000年10月1日至2002年10月1日


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14、单项选择题  2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万in2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡;当年销售和出租的房屋总面积为2750万I112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为()。

A.71.11%
B.88.89%
C.91.67%
D.93.33%


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15、判断题  明晰产权是政府治理垄断的微观经济政策之一。()


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16、单项选择题  某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是()

A.0.57
B.0.74
C.0.80
D.1.04


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17、多项选择题  商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有()。

A.国有土地使用证
B.建设用地规划许可证
C.建设工程规划许可证
D.建设工程施工许可证
E.商品房预售许可证


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18、判断题  双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于前两种代理形式()


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19、单项选择题  ()是一种反映房屋、土地现状的专业图。

A.房地产平面图
B.房地产有关证明和文件
C.房地产卡片
D.房地产权属账册


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20、单项选择题  被邀请参加招标的承包商通常在()之间。

A.1-3个
B.3-5个
C.3-10个
D.5-10个


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21、判断题  对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于固定资产投资的性质。()


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22、判断题  从房地产开发的角度来看，市场分析最终要落实到房地产开发物业的经营环境。()


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23、多项选择题  建设工程进度控制工作的主要内容包括（）。

A.施工现场的调研与分析
B.编制项目建设工程进度计划
C.监督项目施工进度计划的执行
D.制订勘查计划
E.对项目建设总周期目标的论证与分析


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24、判断题  发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起10日内颁发施工许可证。()


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25、多项选择题  按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（）的模式。

A.同质偏好
B.同形偏好
C.集群偏好
D.分散偏好
E.从众偏好


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26、判断题  了解影响房地产市场的宏观社会经济因素，就拟开发项目进行市场定位(服务对象、规模、档次、租金或售价水平等)。()


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27、判断题  房屋的吸纳周期数值上等于吸纳率的倒数.（）


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28、单项选择题  对收益性物业而言，物业维修通常起源于()。

A.租户对建筑物状况的抱怨
B.物业管理人员对建筑物的检查
C.业主对建筑物的检查
D.物业管理人员对建筑物使用情况的调查


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29、单项选择题  长期利率下调，预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求()。

A、上升
B、下降
C、不变
D、不确定


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30、单项选择题  下列市场调查的内容中，不属于不可控因素调查的是（）。

A.市场营销因素调查
B.竞争情况调查
C.消费者和消费者行为调查
D.市场需求容量调查


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31、判断题  最高运营费用比率越低，说明投资项目抵抗风险的能力越强。()


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32、单项选择题  房屋重新建造成本中应包括()

A.利息、利润
B.利息、利润、税费
C.利润、税费
D.利息、税费


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33、单项选择题  工程成本控制的主要对象是()。

A、主要费用中的固定费用
B、主要费用中的变动费用
C、次要费用中的固定费用
D、次要费用中的变动费用


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34、单项选择题  在中国实行经济适用住房的政策下，通过调查得知，愿意购买商品房的家庭有多少，属于（）。

A.试探性调查
B.描述性调查
C.因果性调查
D.专题调查


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35、单项选择题  甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是()亿元。

A.0.3
B.0.5
C.0.8
D.1.0


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36、单项选择题  房地产的投资回报是指投资者对其所投入资本的回收。()

A.对
B.错


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37、单项选择题  拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是()。

A.面积结算
B.货币补偿
C.产权调换
D.货币补偿或产权调换


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38、多项选择题  房地产市场的参与者主要有()

A、政府机构
B、新闻媒体
C、建筑承包商
D、证券机构
E、劳动力就业中心


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39、多项选择题  房地产置业投资较一般投资，具有()

A.相对较高的收益水平
B.得到税收
C.提高投资者的资信等级
D.良好的流动性


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40、多项选择题  房地产开发项目财务评价报表包括()。

A.财务报表
B.经营报表
C.辅助报表
D.基本报表
E.资金来源与运用表


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41、单项选择题  下列关于预告登记的表述中，错误的是()

A.预告登记的目的是保障将来实现的物权
B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效
C.预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力
D.预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖


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42、判断题  在土地储备机构抵押贷款中，土地储备机构作为土地使用者，向金融机构提出贷款要求。()


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43、判断题  在三个层次的货币供应量中，某国的狭义货币流通量为1000万亿元，单位活期存款300万亿元，个人活期存款500万亿元，单位及个人定期存款与其他存款500万亿元，则该国的现实货币为l800万亿元。()


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44、多项选择题  经营成本主要包括：()。

A.房地产出租经营成本
B.开发产品成本
C.商品房销售成本
D.土地转让成本


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45、单项选择题  香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于()的考虑结果。

A.大陆政策多变
B.占领世界投资市场
C.风险转移
D.投资组合


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46、判断题  房地产开发前期的规划管理主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发“建设用地规划许可证”及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发“开工许可证”等方面。()


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47、单项选择题  在现代经济条件下，各国金融机构体系一般包括四个部分，即()。

A.中央银行、商业银行、政策性银行、国际银行
B.中央银行、商业银行、政策性银行、非银行金融机构
C.地方银行、商业银行、政策性银行、非银行金融机构
D.中央银行、工业银行、政策性银行、非银行金融机构


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48、单项选择题  如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是()。

A.10.38%
B.11.07%
C.12.45%
D.13.62%


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49、多项选择题  

影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括()。
①自然环境和人文环境的变化;②金融业的发展;
③信息、通讯技术水平的提高;④生产方式和工作方式;
⑤政治制度的变迁

A、①②
B、④⑤
C、①③
D、③


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50、单项选择题  已知某市1999-2002年商业用房竣工面积分别为22万m2、31万m2、38万m2、42万m2。1999-2002年商业用房竣工面积平均发展速度是()

A.124.05%
B.117.55%
C.32.3%
D.25.49%


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51、多项选择题  风险估计与评价常用方法主要有()

A.调查和专家打分法
B.解析方法
C.蒙特卡洛法
D.幕景分析法


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52、单项选择题  在对房地产项目进行风险估计与评价时，调查和专家打分法是一个效率高、估算准确的方法。()

A.对
B.错


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53、判断题  市场利率的多变性直接决定于资本借贷的供求对比变化。()


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54、判断题  财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。()


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55、问答题  

某家庭过去5年月收入2400元,每月存入银行50%准备购房,现利用该存款本利作为部分购房款,其余房款向银行申请住房抵押贷款,银行要求贷款10年还清,家庭收入现为2400元/月,预计月增0.6%,初步安排月收入的40%用于还款.问该家庭有偿还能力的住房价格应控制在多少?如市房价为2400元/平米,
则所选住房建筑面积应控制在多少?(银行存款利率6%,贷款利率9%,复利按月计息)


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56、单项选择题  初步可行性研究阶段投资估算的精度可达()。

A.±5%
B.±10%
C.±20%
D.±30%


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57、判断题  财务净现值公式中(CI-CO)t(1+ic)-t是项目在t年的净现金流量。()


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58、单项选择题  保险合同的客体为()。

A.保险人
B.保险利益
C.保险金额
D.被保险人


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59、多项选择题  一种产品差别值开发的前提条件包括()。①重要性;②盈利性;③差异性;④优越性;⑤先发制人;⑥可支付性;⑦独特性;⑧沟通性

A.①②④
B.①②③④
C.⑤⑥⑦⑧
D.⑤⑥⑧


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60、单项选择题  工业用地不得以()方式出让。

A.招标
B.拍卖
C.挂牌
D.协议


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61、单项选择题  银行向居民购买住宅提供抵押贷款的方式属于()。

A.商业信用
B.国家信用
C.消费信用
D.A和C


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62、单项选择题  剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的()

A.性质
B.工业状况
C.生活状况
D.设施状况


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63、判断题  “时间就是金钱”，可行性研究一定要速度快。()


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64、单项选择题  已售公有住房的住宅公共部位维修基金向()筹集。

A.房管部门
B.物业管理公司
C.住房公积金管理中心
D.售房单位和购房人


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65、问答题  请论述物业管理市场的构成，并谈谈我国物业管理市场存在的主要问题及解决对策？


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66、单项选择题  零售商业物业的租金是以()为基础计算的。

A、每一个独立出租单元的总出租面积
B、以每月每平方米
C、以每平方米可出租面积
D、每平方米可出租面积按月或年支付的金额


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67、单项选择题  《房地产开发企业资质管理规定》规定，申请《暂定资质证书》的条件不得低于()级资质企业的条件。

A.一
B.二
C.三
D.四


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68、单项选择题  某房地产开发项目的收益率高于项目基准收益率，那么该项目的财务净现值会()。

A.大于零
B.小于零
C.等于零
D.都可能


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69、判断题  房地产市场上存在两宗完全一样的房地产。()


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70、单项选择题  内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的;如果内部收益率大于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。()

A.对
B.错


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71、判断题  路线价估价法认为土地价值随临街深度而递减。（）


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72、单项选择题  房地产的经济寿命是指物业开始使用至()的时刻。

A.收益为零
B.产生的收益超过其使用成本
C.净收益为零
D.收益率小于基准收益率


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73、单项选择题  许多小型开发商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本，而随着其资本的扩大，这些开发商也会逐渐成为物业的所有者或投资者，即经历所谓的“资产固化”过程，逐渐向中型、大型开发商过渡。()

A.对
B.错


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74、多项选择题  下列关于信用形式的说法()是正确的。

A.银行信用是我国现在最主要的信用形式
B.个人住房公积金贷款属于消费信用
C.民间信用形式是对银行信用的一种补充
D.国库券属于国家信用形式


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75、单项选择题  下列计算一半建筑面积的是()。

A.无柱的雨篷
B.无顶盖的室外楼梯
C.骑楼
D.无顶盖的阳台


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76、多项选择题  外汇市场的作用在于()。

A.为调剂外汇资金的余缺提供便利
B.可作为国家调节国际储备资产的重要手段
C.有利于避免汇率风险
D.有利于中央银行进行稳定汇率的操作


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77、多项选择题  开发项目总投资包括()

A.开发产品成本
B.开发建设投资
C.经营成本
D.经营资金


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78、单项选择题  在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为100万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应在()万元之间。

A.60-100
B.64-80
C.64-100
D.80-100


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79、多项选择题  金融机构为了降低自身的资金损失风险，提高贷款偿还的可能性，通常会要求对房地产贷款进行担保。房地产贷款担保方式包括()。

A、保证
B、抵押
C、质押
D、名誉


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80、判断题  应用科学的投资组合理论，可以大幅度降低个别风险，也可以使系统风险有一定程度的降低。()


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81、单项选择题  对有多少人愿意花费30万元在郊区购买一套两居室的住房的调查属于（）。

A.试探性调查
B.描述性调查
C.因果性调查
D.专题性调查


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82、单项选择题  中国土地市场是()

A.土地所有权市场
B.土地收益权市场
C.土地使用权市场
D.土地占有权市场


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83、判断题  房地产置业投资的回收期至少有十年八年，长则二三十年甚至更长。()


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84、多项选择题  房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为()

A.平淡
B.萧条
C.复苏
D.兴旺
E.波谷


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85、判断题  房地产测量不仅需要测定房地产位置、范围、界限，还要测算其面积，调查测定评估其质量等，但不需调查其所有权或使用权的性质。()


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86、单项选择题  与其它筹资方式相比，利用发行股票筹集房地产资金所独具的优点是()

A.筹资成本低
B.灵活性强，见效快
C.不受市场利率变化的影响
D.所筹资金无需偿还


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87、单项选择题  自动喷洒系统属于()。

A.生活给水系统
B.生产给水系统
C.消防给水系统
D.热水供应系统


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88、单项选择题  谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积40m2，外墙面积8m2，单元间分隔墙面积10m2，公摊面积5m2，那么，可出租面积应为()㎡。

A.44
B.48
C.54
D.64


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89、单项选择题  从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格()

A.最终会基本趋于一致
B.最终会扩大差别
C.可能趋于一致，也可能扩大差别
D.由有关部门确定


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90、单项选择题  市场某各消费群体的支付能力下降的话，企业就会出现效益下滑的危险。这是指目标市场选择的()模式。

A.单一市场集中化
B.市场专业化
C.产品专业化
D.大量定制


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91、名词解释  土地使用权转让


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92、判断题  财务净现值(FNPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，项目计算期内各年的净现金流量之和。()


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93、单项选择题  ()是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

A.通货膨胀风险
B.市场供求风险
C.变现风险
D.政策风险


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94、多项选择题  影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括()

A.金融业的发展
B.信息、通讯技术水平的提高
C.生产方式和工作方式
D.自然环境的变化


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95、单项选择题  政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供（）。

A.商品住房
B.限价商品住房
C.经济适用住房
D.廉租住房


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96、判断题  受人们对客观世界认识程度限制，可行性研究具有相当程度的不确定性，因而它只能作为投资决策的参考。()


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97、判断题  销售成本是指生产成本加上销售费用。()


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98、单项选择题  某租客5年支付的物业租金的现值为40万元,年租金增长率为5%,如果贴现率与之相等,则该租客第一年末支付的租金为()万元.

A、8.0
B、8.4
C、9.0
D、10.0


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99、单项选择题  根据建设部2000年3月29日颁布的《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发一级资质企业的注册资本不能低于()

A.6000万
B.5000万
C.4000万
D.3000万


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100、单项选择题  横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（）的方法。

A、质量控制
B、进度控制
C、合同管理
D、成本控制


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101、判断题  市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强度,从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。()


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102、单项选择题  平均建设周期(CPt)，指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工使用所占用的是时间长短。在数值上，平均建设周期=()。

A.房屋施工面积/建筑面积
B.建筑面积/所有建筑面积
C.房屋施工面积/新竣工面积
D.可以房屋面积/房屋总面积


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103、判断题  对于选择了目标市场的企业，实现自己企业的产品和竞争对手之间的差别化是其唯一的方法。()


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104、单项选择题  下列关于市场失灵的说法错误的是()。

A.对市场某种程度的垄断和完全垄断使得资源配置缺乏效率
B.外部性可以是正的也可以是负的
C.市场可以有效地提供私人物品与公共物品
D.信息不完全可能导致市场失灵


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105、单项选择题  金融工具有多种多样，一般将其分为()两类。

A.直接金融工具和间接金融工具
B.企业金融工具和个人金融工具
C.长期金融工具和短期金融工具
D.贷款金融工具和存款金融工具


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106、单项选择题  划定城市规划紫线的作用是确定()。

A.绿地控制范围
B.历史建筑保护范围
C.地表水保护范围
D.城市基础设施用地控制界线


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107、判断题  以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，不需要申请核发选址意见书。()


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108、问答题  房地产估价报告包括哪些内容?


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109、多项选择题  房地产市场分析的步骤有()。

A.确定分析目的，确立分析目标
B.宏观因素分析
C.市场状况分析
D.数据收集、数据处理和数据分析


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110、单项选择题  增加公共设施的使用者人数并不会引起该设施成本增加，说明公共设施具有()。

A.非竞争性
B.非排他性
C.竞争性
D.排他性


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111、判断题  大城市划分的道路类型数目一般为4～6类。（）


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112、单项选择题  衡量投资者投入自有资本净收益水平的指标称为（）。

A.投资利润率
B.成本利润率
C.资本金净利润率
D.资本金利润率


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113、多项选择题  房地产市场分析的方法有()。

A.数理统计方法
B.定性预测
C.利用图形进行分析
D.定量预测


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114、单项选择题  在初步可行性研究阶段，投资估算的精读可达±（）％，所需费用约占总投资的（）％。

A.30，0.2～0.8
B.20，0.25～1.5
C.10，02～1.0
D.5，0.3～1.0


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115、单项选择题  分析市场趋势的方法中，使用比较广泛的方法是（）。

A.购买者意图调查法
B.销售人员意见综合法
C.时间序列分析法
D.专家意见法


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116、多项选择题  房地产投资信托资金(REITs)可划分为()。

A.权益型
B.抵押型
C.混合型
D.常规型
E.地区型


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117、判断题  拍卖有共有人的房地产，可由共有人出具书面转让意见，共有人享有优先购买权。()


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118、单项选择题  在收集一手资料时，最普遍采用的手段是（）。

A.问卷
B.座谈
C.专题讨论
D.观察


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119、单项选择题  投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。()

A.对
B.错


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120、单项选择题  城市规划是房地产经济调控的()

A.经济手段
B.技术手段
C.行政手段
D.法律手段


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121、判断题  开发项目经营收入中自营收入=营业额一营业成本。()


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122、多项选择题  房地产开发项目的主要合同关系有()。

A.开发商的主要合同关系
B.承包商的主要合同关系
C.建筑商的主要合同关系
D.监理机构的主要合同关系
E.供应商的主要合同关系


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123、单项选择题  具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物指的是()。

A.甲级写字楼
B.乙级写字楼
C.丙级写字楼
D.丁级写字楼


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124、多项选择题  在房地产市场中，除价格外，对市场的供求都产生影响因素包括()。

A、收入的变化
B、对未来的预期
C、政策变化
D、可替代商品价格


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125、单项选择题  剩余法在评估待开发土地中运用得()

A.最少
B.最为广泛
C.最难
D.最一般


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126、单项选择题  地形图中的地貌是指()。

A.地表面高低起伏的形态
B.地表面上固定的物体
C.土地的编号、利用类别、等级、面积等
D.地块的坐落、四周界址、尺寸、土地利用状况等


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127、问答题  

(1)有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,000万元，而开发成本(含税费)最低为500万元，开发商期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少?
(2)据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5,000平方米，出租率80%。求开发该不动产的总价是多少?


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128、单项选择题  建筑工程招标文件中，不包括（）。

A、工程标底
B、工程数量
C、设计图纸
D、合同条件


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129、判断题  房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可办理过户手续。()


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130、单项选择题  容积率是指地块上的建筑面积与()

A.总面积之比
B.地块面积之比
C.地下面积之比
D.绿化面积之比


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131、单项选择题  动态投资回收期是指项目以（）低偿全部投资所需的时间。

A、净现金
B、净收益
C、净现值
D、财务净现值


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132、多项选择题  房地产市场的运行环境可分为八类，下列哪几项属于社会环境因素()

A、人口数量和结构
B、家庭结构及其变化
C、就业情况
D、居民的思想观念
E、基础设施状况


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133、多项选择题  下列墙体中，属于非承重墙的有()。

A.围墙
B.外墙
C.隔墙
D.填充墙
E.幕墙


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134、单项选择题  基准地价的估算中，通过资料的收集、整理、修正，数据应具有()

A.可比性
B.可替性
C.可分性
D.可换性


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135、单项选择题  投资机会选择和决策分析，是整个开发过程中最重要的一个环节，类似我们通常所说的()。

A.前期工作
B.初期工作
C.前提工作
D.项目可行性研究


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136、单项选择题  商业中心往往位于地价高昂的()

A.黄金地段
B.边缘地段
C.落后地段
D.一般地段


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137、多项选择题  在资金融通过程中，按融入和融出资金双方接触和联系方式的不同，可以将资金融通划分为直接融资和间接融资两种()。

A.直接融资的特点是双方直接接触，基本没有中间环节
B.间接融资的基本特征是资金融通通过金融中介来进行，由金融机构等筹集资金和运用资金两个环节构成
C.直接融资受到融资双方在资金数量、信誉及时间、地点和范围等方面的限制
D.间接融资是一种可以无限扩展的融资方式


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138、单项选择题  房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好()工作：

A.项目策划
B.项目方案的设计
C.可行性研究
D.成本收益分析


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139、判断题  判断物业代理公司过往的业绩主要是看其共代理了多少个项目或成交额有多少。()


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140、单项选择题  现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于()元。

A.605
B.600
C.650
D.550


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141、单项选择题  物业代理的作用之一，就是通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行()。

A、市场定位
B、有效的引导
C、预测
D、帮助


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142、单项选择题  动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期与设定的目标收益率之间的关系是（）。

A、越大，越大
B、越小，越大
C、越大，越小
D、与无关


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143、单项选择题  某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的()。

A.替代性
B.发展性
C.地区性
D.复杂性


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144、多项选择题  房地产开发企业财务报表体系包括()

A.资产负债表
B.损益表
C.现金流量表
D.利润分配表
E.会计科目表


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145、判断题  财务净现值(FNPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，项目计算期内各年的净现金流量之和。()


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146、问答题  市场比较法的适用范围和操作程序是什么?


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147、问答题  试写出剩余法评估不动产价格的基本公式。


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148、判断题  拆除非公益事业房屋的附属物，可以作产权调换，也可以货币补偿。()


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149、多项选择题  工程造价控制的主要方法有()。

A.价值工程
B.协议发包
C.合同管理
D.非限额设计
E.可行性研究


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150、单项选择题  根据()的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

A.房地产交易方式
B.房地产交易顺序
C.购买房地产目的
D.房地产类型


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151、多项选择题  影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有()。

A.自然特征
B.细分市场
C.人口密度的大小
D.该区域发展的类型和范围
E.竞争性项目的区域


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152、多项选择题  项目管理的目标就是寻求项目（）的最优均衡控制。

A、时间
B、资源
C、质量
D、安全
E、成本


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153、判断题  投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。()


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154、单项选择题  ()，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。

A、商品市场
B、生产要素市场
C、服务市场
D、潜在市场


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155、多项选择题  征用农村集体所有的土地要发生哪些费用()

A.土地补偿费
B.青苗补偿费
C.地上附着物补偿费
D.安置补助费
E.新菜地开发建设基金
F.耕地占用税


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156、问答题  房地产开发的整个流程分为哪些阶段?


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157、单项选择题  某物业投资的月租金收入为10万元，经营费用占租金收入的50％，年还本付息数额相当于经营费用的1／3，那么，该物业投资的偿债备付率为（）。

A.2
B.1.5
C.3
D.1


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158、单项选择题  将“房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级”的部门规章是()。

A.《城市房地产开发经营管理条例》
B.《商品房销售管理办法》
C.《房地产开发企业资质管理规定》
D.《城市商品房预售管理办法》


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159、单项选择题  市场最低量与市场潜量间的距离表示出需求的（）。

A.市场营销敏感性
B.市场需求敏感性
C.市场消费敏感性
D.市场扩展敏感性


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160、多项选择题  产品在被购买之后，就进入买后阶段。购买者对购买活动的满意感(s)是产品期望(E)和该产品可觉察性能(P)的函数，即S=f(EP)。以下关于E和P关系描述正确的是()。

A、若E=P时，消费者满意
B、若E>P时，消费者不满意
C、若ED、E和P之间的差距越大，消费者的不满意感也就越强


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161、单项选择题  某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为()

A.11.38%
B.12.64%
C.15.46%
D.16.22%


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162、多项选择题  确立施工中控制质量的具体措施，主要包括()方面

A.对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差
B.控制混凝土质量
C.对对工程中的配套设备进行检验
D.对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法


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163、判断题  财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。()


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164、单项选择题  张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。该保险合同的关系人是()。

A.张某
B.李某
C.赵某
D.甲保险公司


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165、单项选择题  

某市政府将一闲置土地使用权无偿回收，提供给甲房地产公司开发经济适用住房，项目总投资预算为3800万元。甲房地产公司通过招标方式确定了乙建筑公司为该项目施工企业。程某于2008年7月预购了该项目的一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。2008年10月该项目竣工并交付使用，丙物业公司负责该住宅小区物业管理。程某在验房时，发现存在墙面渗水、管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，程某还通过由开发公司代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金以及第一年物业服务费。

根据国家有关法规，闲置土地满()未动工开发时，政府可以无偿收回土地使用权。

A.6个月
B.1年
C.2年
D.3年


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166、判断题  决标选中中标单位意味着全部接受承包商的标书，故合同价就是中标单位的报价。()


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167、判断题  开发项目成本费用中，财务费用是指企业财务部门所发生的各项费用，包括财务人员工资、办公费、银行利息等。()


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168、多项选择题  房地产评估的特点主要有()

A.科学性
B.实践和公正性
C.个别性
D.严肃性
E.固定性


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169、单项选择题  房地产开发企业的营业收入是指G-W…P…W’—G’中的()

A.G
B.W
C.W
D.G


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170、判断题  股票只能转让而不能赎回，即使优先股的股东也没有要求赎回的权利。()


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171、单项选择题  下列贷款属于房地产开发贷款的是（）。

A.土地购置贷款
B.房地产抵押贷款
C.在建工程抵押贷款
D.土地储备贷款


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172、多项选择题  盈亏平衡分析的基本方法是建立()之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。

A.销售收入与成本
B.销售收入与费用
C.成本与产量
D.销售收入与销量


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173、多项选择题  国际上通常采取的住房保障方式有()。

A.政府直接建房
B.对住房投资人减税
C.对住房承租人减税
D.对住房承租人补贴
E.鼓励赢利机构建房


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174、判断题  收益性物业管理中的税前现金流=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金。()


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175、单项选择题  通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是()

A.土地的估价期日
B.土地的使用期限不同
C.土地在不同时期的基准地价不同
D.土地在不同时期的路线价不同


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176、判断题  对于相互替代的产品，当一种产品价格上涨，替代品的需求就会降低。()


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177、多项选择题  区位理论除成本学派外，还有()

A.市场学派
B.价格学派
C.行为学派
D.竞争学派
E.交易学派


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178、判断题  凡取得房地产估价师执业资格的离退休人员，都可以办理房地产估价师注册。()


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179、单项选择题  下列费用中，属于土地费用的是（）。

A.基础设施建设费
B.前期工程费
C.建筑安装费
D.公共配套设施建设费


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180、名词解释  租金收缴率


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181、多项选择题  在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用()。

A、单元估算法
B、单位指标估算法
C、工程量近似匡算法
D、概算指标法


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182、单项选择题  在计算项目总开发价值时，如果项目全部销售，则等于扣除销售税后的经销售收入当项目用于出租时，为整个在项目持有期内所有净经营收入的现值累计之和。()D.购买者导向定价法

A.对
B.错


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183、单项选择题  某物业当前的市场售价为5000元/平方米，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为（）元/平方米。

A、482.79
B、448.24
C、467.25
D、498.53


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184、单项选择题  房屋抵押权自()之日起生效。

A.抵押合同签订
B.抵押合同生效
C.抵押权登记
D.核发他项权利证书


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185、多项选择题  一般来说，房地产泡沫的成因包括()。

A.土地的有限性和稀缺性
B.投机需求的膨胀
C.金融机构的过度放贷
D.政府的监管


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186、单项选择题  路线价估价法是一种评估大量土地的()

A.迅速估价方法
B.较慢估价法
C.简易法
D.延迟法


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187、判断题  在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要从净经营收入前扣除.()


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188、名词解释  房地产开发


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189、多项选择题  编制招标工程标底按其所用的基础数据不同，可以()为基础编制。

A.施工图预算
B.以概算额
C.扩大综合定额
D.以平方米造价包干为基础编制


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190、问答题  房地产开发融资的主要形式有哪些?


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191、单项选择题  房地产也称为()

A.动产
B.不动产
C.固定资产
D.流动资产


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192、单项选择题  地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有()的特性。

A.变现性差
B.易受政策影响
C.依赖专业管理
D.效益外溢和转移


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193、单项选择题  下列备付率说法不正确的是()

A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。
B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2。
C.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上
D.一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%一45%。


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194、判断题  空置率提高，会导致有效毛租金收入减少;空置率降低，会使有效毛租金收入提高。()


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195、单项选择题  某房地产开发项目的占地面积2万㎡，土地总价26000万元，如果房屋开发成本为4500元/㎡，预测销售价格为12000元/㎡，则该项目实现盈亏平衡的容积率为()。

A.1.4
B.1.5
C.1.6
D.1.7


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196、单项选择题  一般来说，标准方差越小，投资风险（）。

A、越小
B、越大
C、越难控制
D、越难估算


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197、单项选择题  一笔月利率为2%的贷款，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是()。

A.24%
B.25.1%
C.25.36%
D.27.1%


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198、多项选择题  房地产投资项目经济评价指标体系中，属于房地产开发投资清偿能力指标的是()。

A.借款偿还期
B.偿债备付率
C.流动比率
D.利息备付率


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199、判断题  风险是指某项活动导致损失的可能性。()


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200、判断题  房地产投资能够得到税收方面的好处是指从事房地产投资可以减免营业税，而降低税负。()


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201、单项选择题  对一般房地产投资项目而言，其偿债备付率至少应大于（）。

A.1.2
B.1.5
C.0.2
D.0.5


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202、单项选择题  保险合同的客体是指保险合同当事人的权利义务指向的对象，即()。

A.被保险人的财产
B.被保险人的生命和健康
C.保险金
D.保险利益


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203、判断题  市场因素调查，包括产品调查、价格调查、购买力调查和促销策略调查四种类型。()


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204、单项选择题  某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000平方米的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/平方米，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/平方米，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（）。

A、23.8%
B、20.23%
C、19.70%
D、18.96%


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205、多项选择题  以下关于现金流量图绘制规则的描述正确的是()。

A、以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期
B、在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期末，即第一期期末发生的
C、相对于时间坐标的垂直箭头线代表不同时点的现金流量
D、如果现金流出或现金流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期初发生


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206、单项选择题  在房地产定价方法中，名牌策略属于（）。

A、成本加成定价法案
B、目标定价法
C、认知价值定价法
D、领导定价法


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207、单项选择题  划分商业辐射区域时，主要区域是与物业所处地点直接相邻的区域，其营业额的()都来自该区域。

A.50%～60%
B.60%～70%
C.60%～75%
D.50%～70%


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208、问答题  

计算题:某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价为4000元/m2。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5%和6.8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少?假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，
那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少?


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209、问答题  土地使用权的出让有哪些方式?各有什么特点?


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210、单项选择题  张某购买了一商品房，购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该楼房用于出租，出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为()。

A.9.00%
B.8.05%
C.30.00%
D.7.52%


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211、单项选择题  

某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的()。

A.损益表
B.资金
C.资本金现金流量表
D.全投入现金流量表


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212、单项选择题  建设工程总造价由()构成。

A.建筑安装工程费、设备购置费、工器具等购置费、其他工程费用、预备费
B.建设项目总费用+合理利润+税金
C.建设项目总费用+固定资产投资方向调节税
D.建筑安装工程费、设备购置费、工器具等购置费、工程建设其他费用、预备费、固定资产投资方向调节税、贷款利息


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213、判断题  当事人既约定了违约金又约定了定金的，一方违约时，违约金和定金条款可以同时使用。()


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214、多项选择题  可行性研究是()的依据。

A.项目投资决策
B.筹集建设资金
C.编制规划设计方案
D.签订施工合同


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215、判断题  建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或房地产抵押贷款。()


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216、单项选择题  分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划属于()

A、供给分析
B、需求分析
C、竞争分析
D、相关因素分析


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217、单项选择题  不需要任何刺激需求的费用就会有其基本的销售量称为（）。

A.市场销售量
B.市场最低量
C.市场潜量
D.市场容量


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218、单项选择题  动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pb与设定的目标收益率I之间的关系是（）。

A.Ic越大，Pb越大
B.Ic越小，Pb越大
C.Pb越大，Ic越小
D.Ic与Pb无关


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219、多项选择题  物业管理的原则包括()。

A.专业化管理原则
B.社会化原则
C.企业化原则
D.分散管理原则


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220、判断题  债券和股票都是金融市场交易的媒介。()


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221、单项选择题  所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的()债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

A.房地产企业债券
B.个人住房抵押贷款
C.房地产企业抵押贷款
D.金融机构长期融资


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222、判断题  职工享受城镇最低生活保障的，可提取本人住房公积金账户内的存储余额。()


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223、名词解释  城市土地出让


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224、多项选择题  属于利息的计算方式有()。

A、单利计息
B、连续复利
C、间断复利
D、复利计息


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225、多项选择题  按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为()

A.单项开发
B.小区开发
C.成片集中开发
D.土地开发
E.房屋建设


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226、单项选择题  随着全球经济一体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展，房地产业的发展与社会经济发展息息相关，其中影响房地产市场转变的主要社会经济力量不包括的一项是()。

A.金融业的发展
B.信息、通讯技术水平的提高
C.生产方式和工作方式的转变
D.经济巨头市场投资的变动


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227、单项选择题  下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是()

A.房屋出租
B.房地产抵押
C.土地使用权出让
D.土地使用权转让


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228、单项选择题  我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于()。

A.1000万元
B.1500万元
C.2000万元
D.2500万元


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229、单项选择题  ()是由国家主管会计工作的行政部门--财政部门以及其他相关部委制定的会计方面的规范。

A.中国会计制度
B.中华人民共和国会计制度
C.会计法
D.国家统一会计制度


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230、判断题  市场细分依据也称为细分变量。()


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231、单项选择题  房地产收益分配体系的建立取决于()

A.房地产开发成本的构成
B.房地产市场价格的构成
C.房地产市场结构
D.房地产产权结构


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232、单项选择题  李某与W房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为00㎡。后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为93㎡。其面积误差比的绝对值为()。

A.﹣3%
B.3%
C.﹣7%
D.7%


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233、判断题  当项目竣工后，由开发商和承包商共同签发工程竣工证书。（）


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234、单项选择题  目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（）。

A、60%
B、70%
C、80%
D、90%


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235、单项选择题  承包商收到竣工结算价款后，通常应在()内将竣工工程交付给开发商。

A、半个月
B、一个月
C、一个半月
D、两个月


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236、判断题  风险估计与评价常用方法有调查和专家打分法、故障树分析法和蒙特卡洛模拟法三种。()


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237、单项选择题  物业管理公司按照物业面积大小收取的物业管理费构成的基础是()

A.常规公共服务
B.专项服务
C.特约服务
D.日常生活服务


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238、单项选择题  我国信用的主要形式是()。

A.银行信用
B.商业信用
C.国家信用
D.民间信用


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239、多项选择题  房地产估价中确定地块最佳利用方式要在以下因素允许范围内：()

A.城市规划
B.法律法规
C.市场条件
D.经济条件
E.生活条件


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240、判断题  随行就市定价法是开发商最基本的定价方法。()


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241、单项选择题  电气安装工程属于()。

A.工程项目
B.分项工程
C.分部工程
D.单位工程


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242、单项选择题  香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于()的考虑结果。

A.大陆政策多变
B.占领世界投资市场
C.风险转移
D.投资组合


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243、判断题  A=Pi+Pi/[(1+i)n-1]中的Pi就是投资者投入资本P后所获得的投资回报，此时投资回报率为i/P,而Pi/[(1+i)n-1]就是投资者的投资回收.()


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244、单项选择题  银行之间相互提供短期信贷市场称为()。

A.货币市场
B.借贷关系
C.货币经营市场
D.同业拆借市场


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245、多项选择题  基准地价对应的平均容积率是()

A.该用途土地在该地域内的平均容积率
B.该用途土地在该均质地域内的容积率
C.该用途土地在该级别地域的容积率
D.该用途土地在该均质地域内的平均容积率
E.该用途土地在该级别地域的平均容积率


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246、单项选择题  我国央行目前规定，()不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。

A.建设银行
B.工商银行
C.商业银行
D.农业银行


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247、单项选择题  因素成对比较中，若A与B同等重要，则给A赋值()

A.10
B.50
C.0.5
D.5


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248、单项选择题  在完全竞争市场上，实现生产要素投入量的最大利润条件是()。

A.MR=MC
B.AR=MC
C.MRP=MFC
D.MR=MC=AR=AC


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249、单项选择题  

某市政府将一闲置土地使用权无偿回收，提供给甲房地产公司开发经济适用住房，项目总投资预算为3800万元。甲房地产公司通过招标方式确定了乙建筑公司为该项目施工企业。程某于2008年7月预购了该项目的一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。2008年10月该项目竣工并交付使用，丙物业公司负责该住宅小区物业管理。程某在验房时，发现存在墙面渗水、管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，程某还通过由开发公司代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金以及第一年物业服务费。

该开发项目资本金不得低于()万元。

A.380
B.760
C.1140
D.1330


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250、单项选择题  由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是()。

A.弱流动性
B.异质性
C.寿命周期长
D.不可移动性


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251、问答题  

计算题:某房地产开发项目的占地面积为8000㎡，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000㎡，其中服务式公寓35000㎡，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000㎡，地下车位230个(10000㎡)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金;第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金，第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年来全部售完;服务用房在第五年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/㎡?年，运营成本为阻金收入的20%：服务用房的残值为20万元。
假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还;在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变;该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：
(1)该项目的借款计划和还款计划。
(2)该项目全部投资内部收益率。
(3)该项目自有资金财务净现值


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252、单项选择题  某综合楼总建筑面积为10000平方米，其中可出售的居住建筑面积为7000平方米，可出租的商业建筑面积为1500平方米，剩余建筑面积为附属设备等用房，该综合楼的有效面积系数为（）。

A、80%
B、90%
C、85%
D、95%


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253、单项选择题  房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为（）。

A、超额利润
B、投资回报
C、内部收益
D、风险补偿金


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254、问答题  

某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元,如果月收入的30%可以用于支付住房抵押贷款的月还款,在年贷款利率为12%的情况下,
该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?(月收入发生在月初)


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255、判断题  成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。（）


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256、单项选择题  按照国家标准《城市用地分类与规划建筑用地标准》划分，城市建设用地不包括()。

A.仓储用地
B.特殊用地
C.水域和其他用地
D.工业用地


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257、单项选择题  某建设项目工器具及生产家具购置费用2000万元，建筑安装工程费用5000万元，工程建设其他费用3000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3%，基本预备费率5%，则基本预备费为()万元。

A.500
B.815
C.1445
D.1473


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258、单项选择题  裁决应当自收到申请之日起()日内作出。

A.15
B.30
C.60
D.90


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259、判断题  学校兴办的招待所用房，可免征房产税。()


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260、单项选择题  新开发区内可出售土地的平均售价()

A.不包含整个开发区的所有开发成本
B.应当是把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上
C.包含开发区内的基础设施建设费，但不含服务设施建设费
D.包含开发区的服务设施建设费，但不含基础设施建设费


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261、多项选择题  城市土地主管部门测算土地使用权出让金或地价款，其根据主要是()

A.用途、土地级别
B.土地上附着物的质量
C.土地上附着物修建的日期
D.原土地使用者是私人或集体
E.土地具体位置及生熟程度、地价区段


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262、单项选择题  从投资的角度来说，城市国有土地或规划中可以转化为()使投资者关注的重点。

A.建设用地
B.城镇基础设施用地
C.可以进行开发利用的土地
D.城市国有土地的农村集体土地


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263、单项选择题  根据投资的对象，房地产投资可以分为()。

A.房地产开发投资和购买投资
B.土地投资和房屋投资
C.建筑材料投资和土地投资
D.生产投资和经营投资


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264、多项选择题  从市场分析角度出发，下列信息属于房地产市场信息的有()

A.GNP增长率
B.信贷政策
C.市场吸纳率
D.房地产开发成本及成本指数


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265、单项选择题  从房地产投资的角度说,风险是指()

A.房地产投资结果的好坏程度
B.获取预期投资收益的可能性大小
C.房地产投资项目激烈竞争程度
D.房地产开发程度


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266、多项选择题  实物期权方法是现代期权定价理论在具有期权性质的实物资产定价中的应用。其中，在期权定价计算的过程中需要用到的变量()。

A.标的资产的现值
B.资产的现金流
C.标的资产的波动率
D.风险下的收益率
E.价值漏损


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267、单项选择题  作为房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料的房地产图是()。

A.宗地图
B.房产分幅图
C.房产分丘图
D.房产分户图


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268、多项选择题  征用农业用地补偿费的构成是()

A.土地补偿费
B.安置补偿费
C.地上附着物补偿费
D.青苗补偿费
E.拆迁补偿费


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269、单项选择题  委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和面积。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向()申请确认。

A.拆迁人
B.拆迁主管部门
C.城市规划行政主管部门
D.房地产权属登记部门


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270、单项选择题  无正当理由拖欠房租()个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。

A.2
B.3
C.5
D.6


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271、单项选择题  我国就管理渠道来说，将固定资产投资分为()。

A.基本建设投资，更新改造投资，房地产开发投资和其他固定资产投资
B.国有经济、集体经济、个体经济、联体经济、股份制经济、外商投资经济、港澳台投资经济
C.国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金和其他投资
D.建筑安装工程、设备和工器具和其他费用投资


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272、单项选择题  房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是（）。

A、开发商
B、承包商
C、监理单位
D、相关的政府部门


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273、多项选择题  房地产市场基本构成要素为()

A.市场运行客体
B.房地产市场管理组织
C.市场运行主体
D.房地产市场中介组织
E.市场运行的行为方式


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274、判断题  土地收购储备制度的建立和土地一级开发模式的普遍实施，推动了公开、公平和透明的土地供应市场建设，改变了传统的开发商获取土地使用权的程序。（）


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275、单项选择题  

某市政府将一闲置土地使用权无偿回收，提供给甲房地产公司开发经济适用住房，项目总投资预算为3800万元。甲房地产公司通过招标方式确定了乙建筑公司为该项目施工企业。程某于2008年7月预购了该项目的一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。2008年10月该项目竣工并交付使用，丙物业公司负责该住宅小区物业管理。程某在验房时，发现存在墙面渗水、管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，程某还通过由开发公司代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金以及第一年物业服务费。

程某发现的房屋质量问题，应由()承担保修责任。

A.甲房地产公司
B.乙建筑公司
C.丙物业公司
D.工程质量监督部门


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276、单项选择题  契税的课税对象为()。

A.房地产的出售人
B.房地产的购买人
C.房地产的使用权人
D.发生权属转移的房地产


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277、单项选择题  分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等属于()

A、供给分析
B、需求分析
C、竞争分析
D、市场占有率分析


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278、单项选择题  房屋承重砌块的最小厚度不宜小于（）mm。

A.150
B.200
C.250
D.300


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279、多项选择题  由于施工工期延长，开发商要()。

A.使项目的规模、布局发生变化
B.承担更多的贷款利息
C.会增加房地产开发项目的融资成本
D.还要承担总费用上涨的风险


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280、单项选择题  对于投资型购买者来说，决定其愿意支付的价格水平的往往是（）的大小。

A.购买者购买能力
B.购买物业的市场价格
C.拥有物业后所能获取的预期收益
D.购买前该物业的获利能力


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281、多项选择题  按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为（）。

A、固定价格合同
B、包工包料合同
C、独立承包合同
D、成本加酬金合同
E、计量估价合同


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282、多项选择题  城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括()。

A.市政基础建设费
B.土地出让金
C.征地拆迁费
D.契税
E.公建配套设施费


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283、单项选择题  公共设施配套费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（）。

A.土地费用
B.勘察设计和前期工程费
C.房屋开发费
D.管理费用


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284、单项选择题  假设某城市房地产价格平均下降1000元／平方米，对于购房者增加多少的调查属于（）。

A.试探性调查
B.描述性调查
C.因果性调查
D.专题性调查


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285、单项选择题  债务融资的资金融出方承担较少的项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。()

A.对
B.错


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286、单项选择题  开发项目全部投资的内部收益率表明了（）。

A.项目投资所能支付的最高贷款利率
B.将未来收益或收入转换成现值的收益率
C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率
D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比


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287、判断题  一般来说，房地产市场是一个完全竞争的市场。（）


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288、单项选择题  当所有的经营费用均由租户直接承担时，则称这种出租方式叫“毛租”。()

A.对
B.错


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289、单项选择题  商品房买卖当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，其保修期从()起计算。

A.商品房竣工之日
B.商品房竣工验收之日
C.商品房竣工验收合格之日
D.商品房交付之日


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290、单项选择题  项目可行性报告的基本构成不包括()。

A.封面
B.摘要
C.目录
D.建议书


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291、单项选择题  根据消费者()的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类，即便利品、选购品和特殊品。

A、购买方式
B、购买行为
C、购买能力
D、购买时机


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292、判断题  国家为了公共利益的需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。()


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293、多项选择题  给水工作的任务是供应建筑物内不同类型的用水，满足其对()等方面的要求。

A、水量、水质
B、生活、生产
C、水压、水温
D、消防


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294、单项选择题  施工企业的建设工程保修期，自()起计算。

A.已按合同约定完成所有工程项目之日
B.竣工验收之日
C.竣工验收合格之日
D.建设单位同施工单位共同签署保修书之日


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295、多项选择题  开发项目房地产市场分析应该注意()方面。

A.需求分析
B.供给分析
C.竞争分析
D.市场占有率分析


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296、单项选择题  收益性物业财务收支报告，要定期向物业的业主报告，一般是每()一次。

A.月
B.季度
C.半年
D.年


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297、多项选择题  敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即()

A.最乐观预测值
B.最悲观预测值
C.最可能预测值
D.最客观的预测值


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298、单项选择题  下列方法中，不属于风险辨识方法的是（）。

A.专家调查法
B.蒙特卡洛模拟法
C.幕景分析法
D.故障树分析法


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299、多项选择题  对同一栋建筑物内两个不同的出租单元来说，其单位面积租金水平的差异主要受()和平面布置等因素的影响。

A、楼层、朝向
B、租期
C、供求关系
D、租客类型


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300、单项选择题  ()是指当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况。

A、房地产泡沫
B、房地产市场中的过度开发
C、房地产适度经营
D、房地产过剩


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