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土地估价理论与方法：地价理论必看考点（最新版）
2020-07-30 04:44:20 来源:91考试网 作者:www.91exam.org 【大 中 小】
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1、单项选择题  德国经济学家阿尔申尔德·韦伯在工业区位理论中做了基本假设，下面说法符合其假设的是（）。

A.在一个特定地区只探讨影响工业区位的经济因素和社会因素
B.劳动力在工资率固定的情况下，供给是充裕、已知、不能流动的
C.工业产品市场确定，且需求量随季节、用户数量呈规律变化
D.工业原料、燃料产地均匀分布在假设的整个区域内


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2、单项选择题  下列住宅小区，升值潜力最大的是（）。

A.甲小区内环境优美，南面毗邻市化肥厂，居民多为该厂职工
B.乙小区地处市中心繁华路段，老城区住房待翻建，小区内多为流动人口租住
C.丙小区毗邻学院区，小区内基础设施齐全，南面毗邻市区最大的城市公园
D.丁小区园内绿地面积较多，北面毗邻市造纸厂


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3、多项选择题  建筑应根据其使用功能的重要性分为（）。

A.甲类建筑应属于重大建筑工程和地震时可能发生严重次生灾害的建筑
B.乙类建筑应属于地震时使用功能不能中断或需尽快恢复的建筑
C.丙类建筑应属于除甲、乙、丁类以外的一般建筑
D.丁类建筑应属于抗震次要建筑
E.一般来说，丁类建筑抗震性比丙类略高


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4、单项选择题  可比实例所处的地区应与估价对象为同一地区或者是（）。

A.同处于一个领域
B.同一供求范围内的类似地区
C.同处于一个稳定的环境
D.同处于一个公平竞争的环境


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5、单项选择题  我国土地价格是（）和收益的购买价格。

A.土地价值
B.土地所有权
C.土地使用价值
D.土地权利


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6、判断题  土地和商品的折旧现象相同。（）


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7、判断题  级差地租与土地等级相联系，在等量投入的情况下，土地等级不同，土地收益便不同，因此地租额不同。（）


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8、单项选择题  在对设备进行评估时，现场工作的重点是（）。

A.按评估重点对人员合理安排
B.对设备进行技术状况、使用情况、设备质量、磨损程度等鉴定
C.对待评设备进行准确、必要的分类
D.对待评机器设备造册并填写明细


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9、单项选择题  由于规划政策的作用，地价曲线成为（）。

A.由市中心向郊区渐降的平滑曲线
B.一个起伏的、不连续的折线
C.一个以y轴为中心对称起伏的曲线
D.一个随着距市中心的远近，由低而高的平滑曲线


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10、判断题  中美两国关系良好，对外交往日益频繁，有利于两国的投资者的越洋投资，实现互利共赢，会使土地需求见涨，从而推动地价上涨。（）


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11、单项选择题  阿兰索的主要贡献在于，他将空间作为地租的一个核心问题，首次引入（）概念，成功解决了城市地租计算的理论方法。

A.交通平衡
B.时间平衡
C.区位平衡
D.空间平衡


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12、单项选择题  收集交易实例时要保证所收集内容统一性和（）。

A.条理性
B.代表性
C.相关性
D.规范化


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13、单项选择题  下列不是估价需明确的基本事项的是（）。

A.估价的范围
B.估价的目的
C.估价的对象
D.估价的时点


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14、多项选择题  建筑地段地租具有（）的特征。

A.级差地租在建筑地段地租中影响轻微
B.为获得生产场所和空间而必须支付
C.垄断地租占有明显优势
D.地租高低主要取决于所处位置的优劣
E.建筑地段地租主要取决于地上建筑物的用途


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15、单项选择题  资产阶级经济学把地租定义为土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬。则土地承租人和出租人签订租赁契约所确定的租金是（）。

A.理论地租
B.商业地租
C.经济地租
D.利用土地所得超过成本的纯收入


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16、单项选择题  在人类利用土地的过程中，下列属于间接增加土地经济供给的是（）。

A.开垦荒地以增加耕地数量
B.因为城市人口的增加致使住宅用地开发进度不断加快
C.绿化荒山
D.粮食亩产量不断提高


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17、判断题  土地的供给是影响地价的主要方面。（）


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18、判断题  对于不同土地来说，在等量投入的情况下，土地等级不同，土地收益便不同，但地租额应相同。()


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19、判断题  住房制度改革实现住房商品化，从而促进了房地产投资的良性循环，推动了地价的合理实现，但对土地价格水平不会产生太大影响。（）


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20、判断题  土地价格的影响因素是很多，某些因素确实不易衡量，但在土地估价中所使用的各种方法，均是在经验的基础上，综合考虑各种因素而来。


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21、判断题  土地价格实际上是地租的资本化，地价的高低取决于可以获取的预期地租的高低，土地除以价格表示外，还可以用租金表示。（）


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22、单项选择题  某房地产开发公司于2006年7月取得某市5000m商业用地40年期的国有土地使用权。2007年2月，开发完成工程进度的90%，在取得房地产预售许可证后，开发商与某超市签订了为期5年的租赁协议，其中租金约低于市场租金15%。该商业项目预计于2007年12月开发完成。现因资金短缺，开发公司拟利用该地块土地使用权向金融机构进行融资，委托某土地评估公司进行评估。经土地估价师调查，该地块周围类似商业用房多以出租方式经营，年租金水平为600元/米2。该市银行一年期贷款利率为6%，风险调整值一般取2%。另外该市于2004年完成了基准地价评估工作。如果该房地产开发公司出售该商业用房，可能的售价应是（）元/米2。

A.7500
B.7155
C.7115
D.9487


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23、判断题  对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金购买债券获取利息所起的作用是等同的。


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24、多项选择题  建筑物的耐火等级分为（）。

A.-级为耐火性能最好
B.二级为耐火性能一般
C.三级为耐火性能较好
D.四级为耐火性能最差
E.四级为耐火性能最好


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25、单项选择题  生产用机器设备和非生产用机器设备是按照机械设备的（）来分类的。

A.技术性特点
B.用途
C.使用性质
D.出厂要求


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26、判断题  城市规划规定了某宗土地为居住用途，而从该宗土地的位置、周围环境等来看更适合作为商业用途，则可以按商业用途来估价。


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27、多项选择题  土地自然供给的制约因素有（）。

A.矿产资源
B.动植物资源
C.交通运输条件
D.适宜人类生活的气候条件
E.人类技术的发展


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28、单项选择题  某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要进行抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下：①建筑面积20000m2，容积率为5；②全部用于出租，出租率为80%；③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元/米2；④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1.5；⑤房屋重置价格为2000元/米2，耐用期为50年，残值率为0；⑥有关出租成本有房产税（按年租金的12%计）、年折旧、物业管理成本（按使用面积计，每年100元/米2）、保险费（按使用面积计，每年32元/米2）；⑦房地产综合还原率为10%。根据上述情况回答以下问题。该办公楼在估价时点时的市场价格为（）万元。

A.13456
B.14019
C.15216
D.18776


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29、判断题  矿产品的社会生产价格由某一区域矿山的平均生产价格来决定。（）


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30、单项选择题  市场比较法的理论依据是（）。

A.替代原则
B.均衡原则
C.价格变动原则
D.供求原则


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31、单项选择题  （）是反映社会经济现象在一段时期内活动结果的总量指标。

A.时点指标
B.平均指标
C.相对指标
D.时期指标


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32、多项选择题  农业区位论创始人杜能认为，某个经营者能否在单位面积土地上获得最大利润，主要取决于（）。

A.农业生产成本
B.产品市场价格
C.农产品运输费用
D.社会平均利润率
E.个别农产品的利润率


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33、判断题  在城市中，由于土地区位不同，产生不同的使用价值和价值，使得同类行业在不同的区位上获得的经济效益会相差很大。（）


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34、多项选择题  根据《房屋完损等级评定标准》将房屋完损等级评定为（）。

A.优质房
B.完好房和基本完好房
C.一般损坏房和严重损坏房
D.危险房
E.劣质房


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35、判断题  土地市场就是指土地在流通过程中发生的经济关系的总和。（）


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36、单项选择题  建筑物重置价格乘以成新度等于（）。

A.建筑物折旧价格
B.建筑物价格
C.建筑物年折旧额
D.建筑物净残值


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37、单项选择题  关于土地自然供给与经济供给，下列说法正确的是（）。

A.土地经济供给是土地自然供给的基础，没有土地经济供给谈不上土地的自然供给
B.土地自然供给随着人们科学技术的提高而增加，并在经济供给允许的范围内变动
C.土地经济供给受到诸多因素的制约，在土地自然供给的范围内变动
D.土地自然供给受到土地需求的影响而变化


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38、多项选择题  影响土地区位的社会经济因素主要有（）。

A.繁华程度
B.交通状况
C.人口密度
D.环境质量
E.土地形块


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39、单项选择题  影响土地区位的行政因素主要是（）。

A.环境监察
B.城镇规划
C.交通管理
D.公共设施管理


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40、多项选择题  下列因素中会引起土地价格水平上涨的是（）。

A.政局稳定，资金可以按预期的目标在预期期限内得到回收并取得利润，投资者的投资信心逐步增强
B.政府强化对房地产市场的管理，加强价格管制，实行货币紧缩性政策
C.国家抬高个人所得税起征点
D.社会秩序良好，环境绿化成效显著，街心公园等公益性项目逐渐增多，人们生活质量逐步提高
E.投机者哄抬地价，导致土地供不应求，政府因此出台相应管理政策


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41、多项选择题  下列能影响土地经济供给的是（）。

A.土地自然供给
B.人们利用土地的知识和技术水平的提高
C.交通运输条件的改善
D.提高土地生产率
E.社会需求


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42、单项选择题  土地所有权的垄断是()形成的根本原因。

A．级差地租
B．绝对地租
C．垄断地租
D．矿山地租


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43、单项选择题  由农业工人创造的剩余价值而产生的地租称为（）地租。

A.垄断
B.建筑地段
C.矿山
D.级差


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44、多项选择题  就单台机器设备评估而言，主要采用的基本方法有（）。

A.市场法
B.成本法
C.收益法
D.路线价法
E.还原法


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45、多项选择题  经营矿山开采业的资本家同样要缴纳级差地租和绝对地租的原因是（）。

A.各矿山开采的矿产品的个别生产价格不同
B.矿产品的社会生产价格，由劣等生产条件的矿山的个别生产价格来决定
C.工业资本家为取得采掘地下稀有的矿藏财富的权利，必须向特殊土地所有者支付更高额的地租
D.由于存在矿山所有权的垄断，矿产品可以按高于它生产价格的价值出售
E.由于个别矿在相同矿产中品质的稀缺，其可以以更高的价格出售


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46、多项选择题  属于人口因素的有（）。

A.人口密度
B.人口素质
C.家庭人口构成
D.个人户籍
E.人口教育


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47、判断题  地租是地价的基础和出发点，地价是地租的货币表现和结果，是地租的资本化。（）


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48、判断题  在农业中，土地肥沃程度对级差地租量起着重要作用，在建筑业，建筑地段地租是为了获得生产的场所和空间而支付的。（）


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49、判断题  很少发生交易的房地产难以采用市场比较法估价。


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50、判断题  地租是土地所有者凭借土地租赁权而获得的一种收益。（）


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51、多项选择题  在机器设备的重置成本中，直接费用包括设备的（）。

A.购置价
B.建造价
C.运杂费
D.安装调试费
E.设计制图费


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52、多项选择题  作为区域因素考虑的城市规划限制因素，对地区内的地产价格水平有着很大的影响，主要包含（）。

A.宗地容积率及用途
B.建筑密度
C.区域土地用地结构
D.区域交通管制
E.土地形状及大小


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53、判断题  土地需求是一种引致需求，或者说是一种派生需求，是由于对土地产品的需求才有对土地的需求。（）


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54、单项选择题  级差地租产生的原因是（）

A.土地的私有权垄断
B.土地的等级差别
C.土地的有限性
D.土地的资本主义经营垄断


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55、单项选择题  （）的不同将导致工业区位的趋向不同。

A.遍布性原料
B.限地性原料
C.常见性原料
D.普通性原料


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56、判断题  在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。


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57、单项选择题  收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度超过一定限度后，收益开始（）。

A.增加
B.减少
C.不变
D.无法确定


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58、单项选择题  企业甲有住宅用地5000m2，现与开发商乙达成协议联建住宅，建设资金均由开发商乙出。预计该住宅项目容积率1.6，住宅单位建筑面积的造价为1500元/米2，税费为建筑造价的4%。建成后，企业甲分得总建筑面积的60%，开发商乙获得总建筑面积的40%。则相当于企业甲以（）元/米2的地面价格出资。

A.1498
B.2340
C.3600
D.3744


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59、单项选择题  以下因素中，土地价格存在的根源是（）。

A.级差地租Ⅰ
B.绝对地租
C.级差地租
D.垄断地租


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60、判断题  如果某类房地产中的建筑物功能方面存在缺陷，在求取房地产价格时，通常要减价。


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61、判断题  机器设备的功能性贬值主要是由于设备利用率下降而使设备相对闲置造成的贬值。


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62、多项选择题  土地价格实际上是地租的资本化。下列对这句话理解错误的是（）。

A.价格是商品价值的货币表现，土地作为一种特殊的商品，其价值是凝结在土地自身上的
B.土地价格是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价
C.购买土地实际上是购买土地的权利，也是购买一定时期的土地收益
D.因为土地不是人类劳动产品，所以土地不会有价格
E.土地作为一种自然物，自身没有人类劳动价值，但因其可以在市场上出售转化为资本，因此在经济社会中也是具有价值的


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63、单项选择题  已知年利率是6%，存款额是3000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（）。

A.6%
B.3%
C.6.09%
D.8%


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64、判断题  阿兰索将买价曲线定义为一组家庭在不同的距离都有能力支付的而又保证同等满意度的价格曲线。（）


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65、单项选择题  某宗不动产预计未来第一年的总收益与总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该不动产的还原率为8%，则该不动产的价格为（）万元。

A.100
B.77
C.63
D.42


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66、判断题  园林绿地有净化空气、美化环境、改善城市小气候、丰富城市居民室外活动等多种功能，是城镇环境与生态系统的重要组成部分。（）


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67、判断题  对于建筑物与构筑物的价格来说，只有以交换代价而出现的价格。


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68、多项选择题  下列因素中的变化，是由经济因素变动引致土地价格水平提高的是（）。

A.居民收入和消费水平逐步增加
B.财政收支与金融状况良好，并稳中有升
C.对立国家彼此经济封锁，限制人员往来和资金的流向
D.城市化或工业化速度加快，程度越来越高
E.国内政局稳定，房地产投资的运转渠道正常


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69、单项选择题  已经完成基础设施配套开发，场地内达到开工条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格，称为（）。

A.生地价格
B.征地价格
C.熟地价格
D.净地价格


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70、判断题  建筑物与构筑物折旧的数额，为建筑物与构筑物在估价时点时的市场价值与其重置价格之间的差额。


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71、单项选择题  收集内容（）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。

A.充实和丰富
B.丰富和完整
C.广泛和多样
D.完整和真实


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72、单项选择题  我国土地的价格实际上是（）。

A.无限年期的土地所有权价格
B.完全的土地使用权价格
C.土地所有权价格的一部分
D.以上均不对


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73、单项选择题  在下列选项中，（）不属于资产范畴。

A.委托加工物资
B.待处理财产损失
C.库存商品
D.以融资租赁方式长期租入的固定资产


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74、单项选择题  拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格是按（）分类的。

A.土地权利
B.土地价格使用目的
C.土地价格形成方式
D.土地交易方式


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75、判断题  城区人口最高，边缘区次之，郊区最少，与此相对应，土地区位也随之由城镇中心逐渐变好。（）


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76、多项选择题  关于土地利用规划对土地市场上个人活动的作用，下面说法正确的是（）。

A.土地规划常常为满足某种用途需要，而无限制地鼓励增加可供开发的土地数量，从而对土地供求关系产生变化
B.规划对土地供给的影响，会导致土地投机现象的增多
C.规划方案造成的区位影响，会对个别地块的价格发生影响
D.规划控制会适当增加某些用途的用地数量，使之高出市场目前的实际需求水平，确保地价低于市场水平
E.规划方案对土地用途、性能及区位不会造成太大影响，因而对单一宗地来说，产生的作用不大


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77、多项选择题  阿兰索在研究新古典主义地租模型时，首先进行了一些假设，下列选项与其相符的是（）。

A.有一个平坦的、没有任何地理差异，并且土地质量处处相等的平原
B.平原的土地均可直接用于开发，并可在市场上进行自由贸易
C.买卖双方对土地市场都充分了解
D.卖方希望其收入最大，买方希望其愿望能最大限度地得以满足
E.有一座单一核心的城市，城市中任何方向的交通都极为便利


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78、单项选择题  下列获取估价业务的方式，不正确的是（）。

A.中介代理
B.被动接受
C.主动争取
D.自有自估


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79、单项选择题  工业区位理论中，在没有其他因素影响下，仅就运输与工业区位之间关系而言，运费的大小主要取决于（）。

A.运输距离和货物重量
B.运输距离和货物数量
C.运输距离
D.货物重量


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80、单项选择题  下列不适于利用市场法评估的房地产类型为（）。

A.商品房
B.旅馆
C.写字楼
D.学校


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81、判断题  土地社会需求的变动将促使土地利用的改变，从而促使土地经济供给的改变。食物结构的变化会影响土地利用结构，从而间接影响土地的经济供给。


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82、单项选择题  从价值的变化特点来看，（）是随着时间的推移而减少的。

A.原始价值
B.账面价值
C.市场价值
D.投资价值


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83、多项选择题  土地估价机构工商设立的基本条件包括（）。

A.机构名称中应明示土地、不动产、土地资产、地产、地价的评估或估价等表明土地估价专业的术语
B.依据《公司法》设立的有限责任公司性质的土地评估机构名称结尾应明确为有限责任公司。依据《合伙企业法》设立的土地评估机构名称结尾宜称为事务所
C.土地评估机构的法定代表人（有限责任公司）和执行合伙企业事务的合伙人（合伙企业）须具备土地估价师资格
D.机构详细列明的营业范围中应包含土地评估、不动产评估、地产评估、地价评估
E.有固定的经营服务场所


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84、判断题  承重结构由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架承担，墙体只起围护和分割作用，用于多层和高层建筑。


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85、多项选择题  反映通达程度的因素主要包括（）。

A.道路功能
B.道路宽度
C.道路网密度
D.公交便捷度
E.对外设施的分布状况


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86、单项选择题  有一宗房地产总价为100万元，又知综合还原率为7%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元。

A.30
B.40
C.50
D.60


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87、多项选择题  对基础房价进行调整时，应考虑同一等级房屋之间存在的（）的差异。

A.新旧程度
B.购买者心理
C.楼层
D.朝向
E.建筑周围环境


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88、单项选择题  土地除了以（）表示外，还可以用租金表示。

A.年租
B.价格
C.货币
D.年期


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89、多项选择题  应用对照法评估建筑物主要步骤正确的是（）。

A.确定待估房屋建筑物结构等级
B.对照标准查房价
C.对基础房价进行调整
D.确定房产评估价格
E.检查房屋磨损部位


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90、单项选择题  地价按土地交易的方式可分为：拍卖价格、招标价格、（）价格、挂牌价格。

A.买卖
B.协议
C.土地总
D.交易


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91、单项选择题  （）的存在是决定土地价格高低的主要因素。

A.级差地租
B.绝对地租
C.垄断地租
D.矿山地租


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92、单项选择题  某宗土地采用三种估价方法得出的估价结果分别为820元/米2、850元/米2和900元/米2，若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，则该宗地的最终评估价格为（）元/米2。

A.820
B.845
C.850
D.857


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93、多项选择题  土地价格与一般商品价格相比较，（）。

A.土地经济供给的弹性很小，对土地的需求则随着经济发展而呈现较大的变化
B.一般的商品价格受其本身供给与需求的双向影响
C.在一定条件下，需求是影响土地价格的主要方面
D.在一定条件下.土地供给的变化会影响对土地的需求，从而影响土地的价格
E.土地自然供给的弹性很大，随着人类对土地需求的增加而不断增加


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94、单项选择题  我国居民膳食中膳食纤维的重要来源（）

A.肉类
B.蛋类
C.奶制品
D.精制米面
E.水果蔬菜


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95、单项选择题  工业区位理论的核心就是找出工业产品的（），作为配置工业企业的理想区位。

A.生产成本最低点
B.销售成本最低点
C.原料成本最低点
D.运输成本最低点


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96、判断题  级差地租Ⅰ：是指农业工人因利用肥沃程度高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租。（）


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97、单项选择题  杜能圈中有六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，而每个区域都以城市为中心，围绕城市呈同心圆状分布，依次为（）。

A.自由农作区、谷物轮作区、林业区、草田轮作区、三圃农作制区、放牧区
B.自由农作区、林业区、谷物轮作区、草田轮作区、三圃农作制区、放牧区
C.自由农作区、谷物轮作区、草田轮作区、林业区、三圃农作制区、放牧区
D.自由农作区、林业区、谷物轮作区、三圃农作制区、草田轮作区、放牧区


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98、判断题  某宗居住用地规划容积率为3.0，规划建筑面积为18000m，建筑基地面积为1800m，则规划建筑覆盖率为30%。（）


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99、判断题  德国经济学家冯·杜能于1854年完成的《孤立国同农业和国民经济的关系》，成为世界上第一部关于区位理论的古典名著。（）


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100、单项选择题  影响土地价格的个别因素包括（）。

A.位置、交通条件
B.行政、社会、经济因素
C.地形、环境质量、居住条件
D.面积、形状、坡度


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101、判断题  自然地理区位就城市整体而言，则是指一个城市在特定的经济区内所处的具体位置及其与其他市镇或农村居民点之间经济上的相互关系。（）


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102、判断题  垄断地租仅存在于农业，在一些大城市中，由于长期对中心地带投资建设，不断使级差地租Ⅱ的影响越来越大，因而在城市中，垄断地租基本不存在，城市地租主要受级差地租的影响和制约。（）


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103、判断题  土地价格不遵循替代规律。（）


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104、判断题  土地价格是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和。（）


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105、判断题  在国际评估标准中，设备不能包括特殊性非永久性建筑物。


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106、判断题  中心地理论是由德国地理学家克里斯塔勒提出的。（）


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107、判断题  房地产成本的增加一定能增加其价值，投入的成本多，其价值就会越高。


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108、单项选择题  区位就是自然地理区位、经济地理区位和（）在空间地域上有机结合的具体表现。

A.社会地理区位
B.城市地理区位
C.交通地理区位
D.工业地理区位


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109、单项选择题  某旅店占地面积为150m2，建筑面积为200m2，月正常经营性收入为45000元，月经营总费用、建筑物纯收益均为15000元，若土地还原率取10%，则该旅社所使用土地的单价为（）元/米2。

A.10000
B.12000
C.20000
D.25000


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110、单项选择题  新开发区建设初期，房地产市场尚未形成，土地收益也没有，此时更适合运用（）对土地估价。

A.市场法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发法


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111、判断题  储蓄水平和投资水平是正相关的，因此，一般来说，储蓄率水平越高，越促进房地产市场的发展，越能推动地价提高。（）


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112、单项选择题  某土地正常年收益为5000万元，当前银行利率为10%，土地使用年限为无限年期，则现土地价格应为（）万元。

A.50000
B.无价
C.48000
D.34000


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113、判断题  海南建省后，大力发展旅游资源，促进当地经济快速发展，从而带动了地价的上涨，说明了行政隶属变更也会引起当地土地价格的变动。（）


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114、多项选择题  一栋建筑物一般由（）等组成。

A.竖向建筑构件
B.水平建筑构件
C.楼梯
D.办公用具
E.家居用品


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115、单项选择题  根据地租理论，最劣等的土地是()。

A．无级差地租Ⅱ和绝对地租
B．无级差地租Ⅰ和绝对地租
C．无级差地租Ⅰ，有绝对地租
D．有级差地租，无绝对地租


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116、判断题  在进行机器设备评估时，收益法的使用受到很大限制，通常采用成本法和市场法。


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117、多项选择题  建筑的墙（柱）按承重作用分为（）。

A.外墙
B.承重墙
C.自承重墙
D.围护墙
E.内墙


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118、单项选择题  土地所有权的垄断是（）形成的根本原因，

A.级差地租
B.绝对地租
C.垄断地租
D.矿山地租


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119、多项选择题  民用建筑包括（）。

A.公共建筑
B.冷加工车间
C.热加工车间
D.民用住宅
E.污水处理站


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120、多项选择题  关于城市规划对土地价格的影响，下列说法正确的是（）。

A.规定土地用途对城市土地利用总体效益的最佳性有重要意义，从这方面看是属于地价影响因素中的区域因素
B.在限制容积率的地区，容积率的高低直接影响着所限制地区的地价高低
C.区域土地用地限制条件、交通管制等影响地价的城市规划因素，属于区域因素
D.某宗地的容积率、建筑密度、宗地用途属于城市规划中对土地价格的影响因素，但相对于该宗地来说属于个别因素
E.同一块土地用于商业、住宅和工业时的地价有很大的差异。因此，城市规划中对某一区域土地用途的规定，会直接影响该区域土地的价格水平


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121、单项选择题  某总面积为6000m2的地产开发用地，楼面地价为800元/米2，容积率为3，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税，则土地取得成本为（）万元。

A.494.4
B.1396.8
C.1440
D.1483.2


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122、多项选择题  国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发，推动土地的转移，限制某类土地的利用，以下说法正确的是（）。

A.以达到提高土地总体利用效益的目的
B.国家的干预，对土地价格影响重大
C.在影响土地价格水平的因素中，属于行政因素
D.土地制度、住房制度、交通条件等都属于此类影响因素
E.从对土地价格影响的因素分类中看，属于影响价格的区域性因素


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123、多项选择题  对估算机器设备的成新率，常用的方法有（）。

A.观察分析法
B.年限法
C.收益还原法
D.市场比较法
E.修复费用法


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124、多项选择题  杜能在"孤立国"理论中，假设（）。

A."孤立国"唯一的城市位于其中心，是孤立国内商品、农产品的唯一销售市场
B."孤立国"内马车是城市与农村间联系的唯一交通工具
C."孤立国"是一天然均质的大平原，各地农业发展的自然条件以城市为中心向外逐渐变差
D.农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成反比关系
E.农业经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系调整经营品种


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125、判断题  区域因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的主要原因。（）


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126、单项选择题  下列关于建筑物等级的说法错误的是（）。

A.大型体育馆等重要公共建筑的耐用年限一般为50-100年
B.建筑物耐火等级由组成建筑物的墙、柱、梁、楼板等主要构件燃烧性能和耐火极限决定
C.不同建筑物类别在考虑抗震等级时取用的抗震烈度与抗震计算设防烈度不一定相同
D.根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度，房屋可分为完好房、基本完好房、一般损坏房、危房四个级别


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127、判断题  收益法可以用若干年的年地租来表示土地价值，即地价=年地租×购买年。


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128、单项选择题  我国现阶段为了保证耕地供求平衡，就要（）。

A.尽力解决耕地不断减少问题，提高土地生产率
B.为保护农产品价格，适当减少耕地数量以维护农民的利益
C.大力开展退耕还林，占用好耕田以发展生态林
D.加强用地管理，尽可能多地设立工业开发区以促进国民经济的发展


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129、判断题  如果估价对象为一宗土地，选取的可比实例的土地面积应与该宗土地的面积保持一定差距。


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130、单项选择题  某住宅小区的平均月租金为21元/米2，年总费用为72元/米2，房地产总价为3000元/米2，土地还原利率为4%，该小区土地楼面价格为900元/米2，则建筑物还原率为（）。

A.5.23%
B.6.43%
C.6.86%
D.7.21%


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131、单项选择题  德国经济学家、农业区位论的创始人冯·杜能，于1826年完成的《孤立国同农业和国民经济的关系》，成为世界上第一部关于（）的古典名著。

A.区位理论
B.地租理论
C.新古典地租理论
D.地价理论


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132、单项选择题  某二手房占地面积60mz，建筑面积150m2，重置单价为1200元/米2，其耐用年限为60年，已使用10年，残值率为0，用重置价格折旧法评估其现值为（）万元。

A.15
B.18
C.108
D.150


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133、判断题  土地市场比较活跃的地区，对各类土地的估价一定都能采用市场比较法估价。


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134、单项选择题  （）是导致特殊地段土地价格高的主要原因。

A.级差地租
B.绝对地租
C.垄断地租
D.矿山地租


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135、判断题  在工业化和城市化的过程中，环境问题困扰着城市的发展，危及居民的切身利益，但对土地区位的影响不大。（）


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136、判断题  依据中心地理论，被认为是最便利的效率、最高的交通网络，也是最有可能在现实社会中出现的是行政原则下的中心地体系。（）


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137、单项选择题  关于描述土地价格的主要特征，下面描述不正确的是（）。

A.土地价格是权益价格
B.土地价格由生产成本决定
C.土地价格总体呈上升趋势
D.土地价格具有明显的地域性


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138、多项选择题  下列关于单位地价、楼面地价描述正确的有（）。

A.楼面地价=单位地价÷容积率
B.单位地价比楼面地价更能反映地价水平高低
C.楼面地价=单位地价÷建筑面积
D.单位地价=楼面地价÷土地总面积
E.楼面地价=单位地价×土地面积÷建筑面积


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139、单项选择题  某土地正常年收益为5000万元，当前银行利率为10%，土地使用年限还有2年，则该土地价格应为（）万元。

A.50000
B.20000
C.10000
D.25000


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140、多项选择题  韦伯提出的原料指数，是指（）。

A.原料指数=限地性原料总重量/制成品总重量
B.原料指数=遍布性原料总重量/制成品总重量
C.需要运输的限地性原料的重量和制成品重量之比
D.原料指数=原料运输费用/制成品成本费用
E.原料指数=原料运输费用/制成品总重量


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141、多项选择题  在阿兰索的地租模型中，阿兰索认为，家庭收入将用于（）。

A.土地投资
B.慈善募捐
C.交通运输费用
D.购买其他商品
E.储蓄


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142、单项选择题  某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引三年期的储户，则其三年期存款的单利年利率应大于（）。

A.6.37%
B.6.12%
C.6.02%
D.6%


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143、单项选择题  根据杜能的理论，经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润（P），将由农业生产成本（E）、农产品的市场价格（V）和把农产品从产地运到市场的费用（T）三个因素所决定，它们之间的变化关系为（）。

A.P=V-（E+T）
B.P=V（E+T）
C.V=P-（E+T）
D.V=P+（E-T）


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144、单项选择题  利用二手市场已成交的相同设备的交易资料，通过与被评估设备对比、调整得出评估值的方法是（）。

A.直接对比法
B.相似类比法
C.市价折余法
D.间接对比法


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145、单项选择题  假设开发法的理论依据是（）。

A.替代原理
B.合法原理
C.预期原理
D.合法原则


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146、判断题  设备、机器和装备是用来为所有者提供收益的、不动产以外的无形资产。


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147、多项选择题  建筑物的主要材料有（）。

A.砖和石灰
B.水泥和混凝土
C.木材与钢材
D.建筑装饰材料
E.灯饰


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148、多项选择题  影响地价的人文环境条件包括（）。

A.居住地繁华程度
B.居民职业类别
C.居民教育程度和收入水平
D.居住区域治安环境
E.居民人口数量


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149、单项选择题  有一比较案例2004年5月20日的土地价格为300元/米2，该市该类地价指数以2004年1月20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，则该比较案例于2004年10月20日的土地价格为（）元/米2（保留到小数点后一位）。

A.314.3
B.314.4
C.315.0
D.315.3


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150、判断题  限地性原料的参用程度越大，原料指数也越大。（）


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151、多项选择题  土地需求是（）。

A.引致需求
B.派生需求
C.直接对土地产生的需求
D.对土地产品的需求引致的
E.是人们对生活资料的需求引起的


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152、判断题  从区位理论来看，区位对城市土地影响不大，但对土地的用途有着较为重要的影响。（）


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153、单项选择题  人口增加将导致（）。

A.土地需求增加
B.土地自然供给增加
C.土地经济供给增加
D.土地需求不变


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154、多项选择题  土地供给的特征是（）。

A.土地的自然供给的数量基本固定不变
B.土地自然供给是无弹性的
C.土地的经济供给是有弹性的
D.土地自然供给受到土地经济供给的影响很大
E.在自然供给的基础上，开发新土地会影响土地的经济供给


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155、单项选择题  （）是对土地的连续投资而产生的超额利润转化而来的。

A.级差地租
B.级差地租Ⅱ
C.级差地租Ⅰ
D.绝对地租


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156、判断题  《孤立国同农业和国民经济的关系》是世界上第一部关于区位理论的古典名著。（）


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157、单项选择题  市场比较法适用的估价对象是具有（）的土地。

A.交易性
B.收益性
C.特殊性
D.再开发潜力


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158、判断题  对于不同土地来说，在等量投入的情况下，土地等级不同，土地收益便不同，但地租额应相同。（）


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159、单项选择题  下列关于建筑物等级的说法错误的是（）。

A.大型体育馆等重要公共建筑的耐用年限一般为50-100年
B.建筑物耐火等级由组成建筑物的墙、柱、梁、楼板等主要构件燃烧性能和耐火极限决定
C.不同建筑物类别在考虑抗震等级时取用的抗震烈度与抗震计算设防烈度不一定相同
D.根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度，房屋可分为完好房、基本完好房、一般损坏房、危房四个级别


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160、单项选择题  在一些城市中，距离重点中学、小学附近的区域内的居住地价通常较高，其主要原因在于（）。

A.繁华程度高
B.集聚规模大
C.交通通达条件好
D.公共配套设施状况好


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161、单项选择题  土地的供给按其性质可分为（）。

A.弹性供给和无弹性供给
B.划拨和转让
C.有限供给和无限供给
D.自然供给和经济供给


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162、判断题  设备的贬值因素只存在于实体性贬值。


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163、单项选择题  用市场比较法评估某住宅用地H的价格，其容积率为3，1，经调查某一比较实例G的单位地价为2500元/米2，容积率为3.5。据统计分析，该城市此类土地，以容积率等于3为基准，容积率每增加0.1，宗地地价就提高5个百分点。该住宅用地H的地价为（）元/米2。

A.2000
B.2100
C.2625
D.2976


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164、判断题  新古典主义城市地租理论诞生的直接动因是城市问题的日益突出引起人们对城市地租问题的关注。（）


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165、单项选择题  农业区位理论创始人杜能认为，在一定时期内，“孤立国”各种农产品的市场价格（V）是个常数，并假定各地发展农业生产的条件完全相同，则各地生产同一农产品的成本（E）也是常数。此时，某个经营者能否在单位面积土地上获得最大利润，主要取决于（）。

A.农业生产成本
B.产品市场价格
C.农产品运输费用
D.社会平均利润率


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166、单项选择题  

某区域内的甲、乙两宗地除容积率外，其他条件都一样，已知甲宗地的楼面地价为800元/米2，容积率为1.0，若乙宗地的楼面地价为580元/米2，该区域土地价格的容积率修正系数如下表，则乙宗地的容积率为（）。

A.2.0
B.2.5
C.3.0
D.4.0


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167、多项选择题  形成级差地租I的两个条件是（）。

A.土地肥力的差异
B.土地连续投资的差异
C.土地位置的差异
D.土地供给与需求差异
E.土地集约程度差异


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168、单项选择题  马克思在分析建筑地段地租时指出，（）是建筑地段地租的基础；建筑地段地租同样存在着级差地租。

A.农业地租
B.绝对地租
C.垄断地租
D.矿山地租


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169、单项选择题  （）指与建筑长轴方向一致的墙。

A.横墙
B.纵墙
C.外墙
D.内墙


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170、判断题  只要存在大量的可比实例，即使可比实例的资料不完整，也可准确运用市场比较法估价。


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171、多项选择题  注册土地估价师在从事土地估价中介业务中禁止下列行为中的（）。

A.同时在两家或两家以上土地评估中介机构从事土地估价业务
B.以个人名义接受委托，承办业务，收取费用
C.伪造、涂改或转让土地估价师资格证书及注册号码
D.在非本人任职的土地评估机构出具的土地估价报告上签字
E.受机构委托，承办业务，收取费用


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172、多项选择题  杜能根据市场价变化、交通多样性等因素的影响，对杜能圈进行了修正，以下正确的是（）。

A.有通航河流可达中心城市时，若水运的费用只及马车运费的十分之一，农作物轮作制将沿着河流两岸延伸至边界
B."孤立国"范围内如果出现其他小城市，这样大小城市就会在农产品供应等方面展开市场竞争
C."孤立国"范围内如果出现其他小城市，这样大小城市就会根据实力和需要形成一个统一的市场范围
D."孤立国"范围内如果出现其他小城市，则大城市人口多，需求量大，市场范围大，市场价格和地租亦高
E."孤立国"范围内如果出现其他小城市，小城市则市场价格低，地租亦低，市场波及范围也小


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173、判断题  土地和一般商品没有很大区别。（）


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174、单项选择题  某类房地产的需求价格弹性系数为2，当价格为3000元/米2时，某地房地产市场需求量为100m2，若价格下降10%，需求量为（）m2。

A.100
B.110
C.120
D.200


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175、单项选择题  基准地价的评估年期就是各类用地国有土地使用权出让的（）。

A.平均年期
B.最高年期
C.最低年期
D.即时年期


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176、单项选择题  在进入（）以后，以阿兰索·密而斯等为代表的经济学家将边际分析方法应用于传统的地租理论中，导致了地租研究的深入，从而孕育出新古典主义城市地租理论。

A.19世纪末
B.20世纪初
C.20世纪60年代
D.20世纪末


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177、单项选择题  一般机器设备按用途分类有（）。

A.动力机械、金属切削机床、金属成型机床、工程机械
B.动力机械、金属切削机床、生产工艺类设备、金属成型机床
C.动力机械、金属切削机床、生产工艺类设备、自动化设备
D.动力机械、金属切削机床、金属成型机床、自动化设备


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178、多项选择题  下列建筑物的耐久等级为一级耐久年限的有（）。

A.纪念馆
B.国际宾馆
C.大剧院
D.博物馆
E.居民住宅


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179、多项选择题  在平均报酬从上升转为下降之前的这一阶段，（）是正确的。

A.边际报酬先升后降
B.边际报酬单调上升
C.总报酬单调上升
D.总报酬先升后降
E.总报酬单调下降


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180、多项选择题  在对土地进行估价时，必须（）。

A.土地估价必须依据土地估价的原理和方法
B.土地价格的形成最终取决于土地交易双方，土地估价不需充足的土地市场资料
C.土地估价必须考虑政府土地政策的影响
D.土地估价要充分了解评估对象地块的各种权利状况
E.土地估价所评估出的地价是该地块某一时点的价格


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181、单项选择题  一宗土地，目前的纯收益为80万元，还原率为6%，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元，该土地无限年的收益价格最接近于（）万元。

A.1350
B.1533
C.1611
D.1722


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182、单项选择题  按照我国现行法律的规定，土地价格是指（）。

A.为购买土地产品而支付的代价
B.为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价
C.为购买土地实体而支付的代价
D.为购买土地所有权而支付的代价


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183、单项选择题  有一房屋，其重置价为80万元，成新度为70%，现用于出租，年租金收入为8万元，年出租总费用为1万元。又知土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该宗土地的年纯收益为（）万元。

A.2.52
B.2.50
C.2.53
D.2.62


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184、多项选择题  基础设施建设周期较长，因此（）。

A.建设的时机特别敏感
B.建设较晚会导致用地短缺、地价上升
C.建设较晚会造成投资浪费
D.建设较早会造成投资浪费
E.建设较早会导致用地短缺、地价上升


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185、单项选择题  某生产线生产能力为10000t，评估时，由于受某政策调整影响，产品销售不景气，若不降价销售，企业必须减少4000t的产量，假设该政策调整将持续3年，降价造成的每吨产品净损失为100元，该企业正常投资报酬率为10%，生产线的规模经济效益指数为0.6。该生产线的经济贬值额为（）元。

A.1666223
B.4000000
C.2400000
D.1666667


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186、单项选择题  （）是指某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平。

A.中心商务区职能
B.中心地职能
C.供应门槛
D.需求门槛


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187、多项选择题  中心地理论中关于每个中心地市场区的理论，下面说法正确的是（）。

A.每个为人们提供商品和服务的中心地，其市场区成为彼此相切的圆形
B.相邻的为人们提供商品和服务的中心地市场区范围彼此出现重叠
C.彼此相切的圆形之间存在空隙，居住在此的居民就近选择中心地商品和服务，从而维持各圆形市场区形状不变
D.相邻各中心市场区的重叠部分被无差别线分割，致使圆形的市场区被六边形市场区替代
E.最终整个区域被各个围绕中心地的六边形市场区覆盖


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188、单项选择题  如果把申报地价、公告（示）地价归为一类，这种分类是按照（）划分的。

A.土地交易方式
B.土地价格形成方式
C.政府管理手段
D.土地价格使用目的


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189、判断题  垄断地租是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而不是来自社会其他部门工人创造的价值。


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190、多项选择题  根据地租产生的原因和条件，资本主义地租分为（）两种基本形式。

A.级差地租
B.垄断地租
C.绝对地租
D.矿山地租
E.建筑地段地租


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191、单项选择题  替代原则要求土地价格结果不得不合理偏离（）在同等条件下的正常价格。

A.同一城市地价
B.同样用途地价
C.相同地价
D.类似地价


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192、多项选择题  重置价格的求取方法有（）。

A.单位比较法
B.分部分项法
C.工料测量法
D.指数调整法
E.求同存异法


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193、单项选择题  成本逼近法是先求取估价对象在（）的重新购建价格和建筑折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。

A.建造时
B.估价时点
C.未来某个时点
D.过去某个时点


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194、单项选择题  拟定并组织实施土地评估执业准则和职业道德准则的是（）。

A.土地评估行业行政主管部门
B.评估行业协会
C.评估机构
D.注册土地评估师


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195、判断题  只要有较多的交易实例，其中任何一个相近的交易实例成交价格就可以作为正常市场价格的最佳参考值。（）


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196、单项选择题  （）是级差地租产生的原因。

A.土地的自然条件
B.土地连续投资的差异
C.土地生产效率差异
D.土地经营权垄断


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197、单项选择题  高层建筑是指（）层以上的建筑。

A.5
B.10
C.20
D.以上均不对


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198、判断题  食物结构的变化会影响土地利用结构的调整，但不会对土地的经济供给产生影响。（）


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199、单项选择题  有一宗土地，具有30年使用年期的地价是50元/米2，土地还原率取6%，假设该宗土地的使用年期是50年时，土地还原率取6%，其地价是（）元/米2。

A.57.3
B.43.7
C.83.3
D.30.0


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200、多项选择题  筑物估价的基本原则有（）。

A.合法原则
B.最高最佳使用原则
C.估价时点原则
D.替代原则
E.公平原则


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