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房地产开发经营与管理：房地产开发经营与管理考试题库（题库版）
2020-08-21 03:45:52 来源:91考试网 作者:www.91exam.org 【大 中 小】
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1、多项选择题  按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有()。

A.陈某的儿子
B.陈某的经纪人
C.陈某的继母
D.陈某的女儿
E.护理陈某多年的保姆


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2、单项选择题  开发商在办理存款抵押贷款时，抵押存款限额低，对开发商()。

A、有利
B、不利
C、利弊各半
D、不影响


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3、判断题  在土地储备机构抵押贷款中，土地储备机构作为土地使用者，向金融机构提出贷款要求。()


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4、单项选择题  张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。该保险合同的关系人是()。

A.张某
B.李某
C.赵某
D.甲保险公司


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5、判断题  商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地也可出采取协议方式出让。（）


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6、多项选择题  在房地产估价实践中，应用预期收益原则的评估法有()

A.剩余法
B.收益还原法
C.开发法
D.价值法
E.市场法


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7、单项选择题  内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的;如果内部收益率大于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。()

A.对
B.错


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8、多项选择题  金融机构为了降低自身的资金损失风险，提高贷款偿还的可能性，通常会要求对房地产贷款进行担保。房地产贷款担保方式包括()。

A、保证
B、抵押
C、质押
D、名誉


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9、单项选择题  下列贷款属于房地产开发贷款的是（）。

A.土地购置贷款
B.房地产抵押贷款
C.在建工程抵押贷款
D.土地储备贷款


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10、多项选择题  房地产中介服务组织必须履行的义务有()

A.遵守有关法律、法规和政策
B.遵守自愿、公平、诚信的原则
C.按照核准的业务范围从事经营活动
D.按规定的标准收取费用
E.依法缴纳税费


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11、判断题  会计核算的可比性原则是指企业之问的会计信息口径一致，相互可比。()


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12、单项选择题  某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为()万台.

A.102
B.120
C.108
D.88


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13、单项选择题  一般来说，标准方差越小，投资风险（）。

A、越小
B、越大
C、越难控制
D、越难估算


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14、判断题  最高工程费用与预测可能的工程费用之间差距越大，说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越大。()


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15、单项选择题  所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的()债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

A.房地产企业债券
B.个人住房抵押贷款
C.房地产企业抵押贷款
D.金融机构长期融资


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16、判断题  开发项目经营收入中自营收入=营业额一营业成本。()


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17、判断题  建筑高度、容积率、建筑间距都属于建筑形态控制指标。()


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18、多项选择题  

某市政府将一闲置土地使用权无偿回收，提供给甲房地产公司开发经济适用住房，项目总投资预算为3800万元。甲房地产公司通过招标方式确定了乙建筑公司为该项目施工企业。程某于2008年7月预购了该项目的一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。2008年10月该项目竣工并交付使用，丙物业公司负责该住宅小区物业管理。程某在验房时，发现存在墙面渗水、管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，程某还通过由开发公司代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金以及第一年物业服务费。

程某购买的住房()。

A.是具有保障性质的政策性商品住房
B.是廉租住房
C.是中小套型的住房
D.其土地使用权最高期限不超过70年


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19、单项选择题  下列有关利润的含义说法不正确的一项为()。

A、利润是企业经济目标的集中体现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取利润
B、房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其销售经营收入扣除总开发产品成本费用和销售税金及附加后的盈余部分，成为投资者的经营利润或称盈利
C、盈利要进行再分配，一部分无偿上缴税收，作为国家或地方的财政收入;另一部分留给投资者，利润较小时不再向下分配
D、根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为利润总额(又称实现利润)、经营利润、税后利润和分配利润四个层次


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20、单项选择题  下列不属于清偿能力指标的是()

A.借款偿还期
B.利息备付率
C.现金回报率
D.偿债备付率


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21、判断题  需求价格弹性系数的数值总是正值。()


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22、判断题  凡取得房地产估价师执业资格的离退休人员，都可以办理房地产估价师注册。()


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23、单项选择题  某建设项目工器具及生产家具购置费用2000万元，建筑安装工程费用5000万元，工程建设其他费用3000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3%，基本预备费率5%，则基本预备费为()万元。

A.500
B.815
C.1445
D.1473


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24、单项选择题  在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于()。

A.选择专业化
B.单一市场集中化
C.市场专业化
D.产品专业化


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25、单项选择题  按固定资产的使用构成，投资可以分为()。

A、建筑安装工程、设备和器皿购置和其他费用
B、基本建设和房地产开发投资
C、土地投资和房屋投资
D、国内投资和外商投资


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26、多项选择题  房地产的用途可以分为大类用途和小类用途。下列不是大类用途名称的是()

A.百货大楼
B.普通住宅
C.办公楼
D.旅馆
E.仓库


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27、判断题  依据《房产测量规范》，无顶盖的建筑物均不计算建筑面积。()


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28、单项选择题  供人们生活起居的建筑是()

A.公共建筑
B.居住建筑
C.工业建筑
D.商业建筑


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29、单项选择题  经过改建扩建的房屋，进入市场交易前，产权所有者必须到房地产管理部门办理()

A.产权过户手续
B.变更登记手续
C.交易许可手续
D.法律公证手续


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30、单项选择题  在编制概算时，零星工程费用一般按主要分项工程定额直接费总额的()进行估算。

A.5%～8%
B.8%～10%
C.3%～5%
D.10%～12%


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31、单项选择题  剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在()

A.区域范围
B.规定范围
C.合理范围
D.期望范围


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32、单项选择题  房地产项目开发内容和规模的分析与选择，首先要遵循的前提是（）。

A.符合城市规划
B.利益最大化
C.规模最大化
D.报酬率最小化


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33、多项选择题  房地产项目不确定性分析的方法，主要包括()。

A.财务评价分析
B.敏感性分析
C.临界点分析
D.概率分析


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34、多项选择题  对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。我国城市房产税的征收分为按()两种情况，按年计征，分期缴纳。

A.租金征收
B.净经营收入征收
C.税后利润征收
D.房产原值征收


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35、单项选择题  《房地产开发企业资质管理规定》规定，申请《暂定资质证书》的条件不得低于()级资质企业的条件。

A.一
B.二
C.三
D.四


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36、判断题  整个建筑物的全部荷载最终是由基础来承受的。()


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37、单项选择题  平均建设周期(CPt)，指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工使用所占用的是时间长短。在数值上，平均建设周期=()。

A.房屋施工面积/建筑面积
B.建筑面积/所有建筑面积
C.房屋施工面积/新竣工面积
D.可以房屋面积/房屋总面积


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38、单项选择题  地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有()的特性。

A.变现性差
B.易受政策影响
C.依赖专业管理
D.效益外溢和转移


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39、多项选择题  房地产开发项目财务评价报表包括()。

A.财务报表
B.经营报表
C.辅助报表
D.基本报表
E.资金来源与运用表


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40、单项选择题  有关资金的时间价值推论，不正确的一项为()。

A.在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的
B.对于投资者来说，客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金力量发生的时间
C.以某一个相同的时间点为基准，把不同时间点上的支出和收入折算到同一个时间上，才能得出正确的结论
D.当前可用的资金可以立即用来投资并带来收益，而将来才可取得的资金则无法用于当前的投资，也无法获得相应的收益


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41、单项选择题  零售商业物业的租金是以()为基础计算的。

A、每一个独立出租单元的总出租面积
B、以每月每平方米
C、以每平方米可出租面积
D、每平方米可出租面积按月或年支付的金额


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42、单项选择题  在计算项目总开发价值时，如果项目全部销售，则等于扣除销售税后的经销售收入当项目用于出租时，为整个在项目持有期内所有净经营收入的现值累计之和。()D.购买者导向定价法

A.对
B.错


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43、单项选择题  从组织形式上看，我国的商业银行实行的是()。

A.分支行制
B.单元银行制
C.集团限行制
D.连锁银行制


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44、问答题  计算题：某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，资本化验室率为12%。试估算该写字楼的价格。


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45、判断题  由于我国实行土地的社会主义公有制，除划拨国有土地使用权外，国家依法实行国有土地有偿、有期限使用制度。因此，土地使用者才是房地产市场的参与者，而土地所有者则不是。()


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46、单项选择题  投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。()

A.对
B.错


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47、多项选择题  按照《中华人民共和国会计法》的规定，某单位发生的下列事项中，应当办理会计手续、进行会计核算的有()。

A.产品生产完工入库
B.签订了一笔200万元货款的销售合同
C.提取管理部门的固定资产折旧
D.向工人发放工资


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48、判断题  市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强度,从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。()


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49、单项选择题  如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是()。

A.10.38%
B.11.07%
C.12.45%
D.13.62%


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50、单项选择题  增加公共设施的使用者人数并不会引起该设施成本增加，说明公共设施具有()。

A.非竞争性
B.非排他性
C.竞争性
D.排他性


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51、单项选择题  委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和面积。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向()申请确认。

A.拆迁人
B.拆迁主管部门
C.城市规划行政主管部门
D.房地产权属登记部门


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52、单项选择题  房地产开发项目经济评价中，选择评价的基数参数时，一般将基准收益率和目标投资回报率等指标归为（）指标。

A.时间类参数
B.融资相关参数
C.收益相关指标
D.评价标准类指标


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53、单项选择题  估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的()。

A.使用计划
B.出租计划
C.销售计划
D.租售计划


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54、判断题  开标会议由招标人主持邀请各投标人和当地公证机构以及招标管理部门参加。()


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55、名词解释  租金收缴率


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56、单项选择题  下列属于房地产开发直接投资的是（）。

A.购买房地产开发企业的债券、股票
B.购买房地产投资信托基金
C.购买住房抵押支持证券
D.购买一座正在运营的高尔夫球场


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57、判断题  财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。()


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58、多项选择题  下列关于写字楼分类的描述正确的是()。

A、写字楼在国内尚无统一的标准，专业人员主要依照其所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级
B、甲等写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护维修及保安服务
C、乙等写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美
D、丙级写字楼相对于乙级写字楼，租金水平和出租率都偏低


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59、多项选择题  风险估计与评价常用方法主要有()

A.调查和专家打分法
B.解析方法
C.蒙特卡洛法
D.幕景分析法


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60、单项选择题  商业中心往往位于地价高昂的()

A.黄金地段
B.边缘地段
C.落后地段
D.一般地段


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61、判断题  商品住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。()


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62、判断题  对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于固定资产投资的性质。()


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63、判断题  2008年3月1日起，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价向个人出租用于居住的住房，按4%的税率征收房产税()


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64、单项选择题  ()是由国家主管会计工作的行政部门--财政部门以及其他相关部委制定的会计方面的规范。

A.中国会计制度
B.中华人民共和国会计制度
C.会计法
D.国家统一会计制度


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65、单项选择题  房地产开发企业的营业收入是指G-W…P…W’—G’中的()

A.G
B.W
C.W
D.G


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66、多项选择题  一种产品差别值开发的前提条件包括()。①重要性;②盈利性;③差异性;④优越性;⑤先发制人;⑥可支付性;⑦独特性;⑧沟通性

A.①②④
B.①②③④
C.⑤⑥⑦⑧
D.⑤⑥⑧


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67、单项选择题  某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450m2，评估值数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是()万m2。

A、450
B、475
C、490
D、500


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68、判断题  在房地产项目经济评价中，确定各因素发生的变化是风俭分析的第一步()


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69、判断题  投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。()


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70、判断题  契税的计税依据是房屋产权转移时，双方当事人约定的转让价格，任何单位和个人不得改变计税价格。()


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71、单项选择题  具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物指的是()。

A.甲级写字楼
B.乙级写字楼
C.丙级写字楼
D.丁级写字楼


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72、单项选择题  剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的()

A.性质
B.工业状况
C.生活状况
D.设施状况


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73、单项选择题  城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋（）而评估其房地产市场价格。

A.与产权调换房屋结算差价
B.价值
C.货币补偿金额
D.重置价格


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74、多项选择题  房地产投资信托资金(REITs)可划分为()。

A.权益型
B.抵押型
C.混合型
D.常规型
E.地区型


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75、多项选择题  在资金融通过程中，按融入和融出资金双方接触和联系方式的不同，可以将资金融通划分为直接融资和间接融资两种()。

A.直接融资的特点是双方直接接触，基本没有中间环节
B.间接融资的基本特征是资金融通通过金融中介来进行，由金融机构等筹集资金和运用资金两个环节构成
C.直接融资受到融资双方在资金数量、信誉及时间、地点和范围等方面的限制
D.间接融资是一种可以无限扩展的融资方式


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76、多项选择题  路线价估价法四三二一法测中，标准深度100英尺土地价值第二、四个25英尺土地分别是路线价的()

A.20%
B.30%
C.8%
D.10%
E.40%


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77、多项选择题  企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有()。

A.资产报酬率
B.销售净利率
C.资产负债率
D.存货周转率
E.股东权益报酬率


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78、判断题  房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据。()


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79、判断题  学校兴办的招待所用房，可免征房产税。()


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80、判断题  土地收购储备制度的建立和土地一级开发模式的普遍实施，推动了公开、公平和透明的土地供应市场建设，改变了传统的开发商获取土地使用权的程序。（）


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81、单项选择题  作为房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料的房地产图是()。

A.宗地图
B.房产分幅图
C.房产分丘图
D.房产分户图


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82、判断题  最高运营费用比率越低，说明投资项目抵抗风险的能力越强。()


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83、单项选择题  公司债券又成为企业债券，是股份公司为筹集资金而发行的经营管理权。()

A.对
B.错


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84、单项选择题  银行向居民购买住宅提供抵押贷款的方式属于()。

A.商业信用
B.国家信用
C.消费信用
D.A和C


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85、单项选择题  某企业会计拒绝将该企业所有者的个人支出计入企业损益的依据是()。

A.相关性原则
B.划分收益性支出与资本性支出原则
C.货币计量假设
D.会计主体假设


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86、单项选择题  某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,则()个月可收回投资.

A.50.5
B.60
C.65
D.75


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87、单项选择题  下列哪项是物业管理中经营计划的核心。

A、经营费用估算
B、预算
C、预期收益估算
D、制定租金方案


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88、单项选择题  某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为()

A.11.38%
B.12.64%
C.15.46%
D.16.22%


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89、单项选择题  工程成本控制的主要对象是主要费用的()

A.变动费用
B.固定费用
C.材料费用
D.人工费用


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90、单项选择题  ()是指由调查人员向被调查者询问，由被询问者答复的调查方法。

A.直接观察法
B.间接观察法
C.采访法
D.报告法


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91、多项选择题  按照用途的不同，物业可以分为（）。

A、居住物业
B、商业物业
C、工业物业
D、出租物业
E、土地


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92、单项选择题  房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好()工作：

A.项目策划
B.项目方案的设计
C.可行性研究
D.成本收益分析


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93、单项选择题  通货膨胀风险会()房地产投资的实际收益率。

A、提高
B、降低
C、无影响
D、以上答案均不准确


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94、单项选择题  某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。

A、1999年8月1日至2002年4月1日
B、2000年10月1日至2002年4月1日
C、1999年8月1日至2002年10月1日
D、2000年10月1日至2002年10月1日


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95、判断题  财务净现值(FNPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，项目计算期内各年的净现金流量之和。()


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96、单项选择题  

某市政府将一闲置土地使用权无偿回收，提供给甲房地产公司开发经济适用住房，项目总投资预算为3800万元。甲房地产公司通过招标方式确定了乙建筑公司为该项目施工企业。程某于2008年7月预购了该项目的一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。2008年10月该项目竣工并交付使用，丙物业公司负责该住宅小区物业管理。程某在验房时，发现存在墙面渗水、管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，程某还通过由开发公司代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金以及第一年物业服务费。

根据国家有关法规，闲置土地满()未动工开发时，政府可以无偿收回土地使用权。

A.6个月
B.1年
C.2年
D.3年


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97、问答题  市场比较法的适用范围和操作程序是什么?


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98、单项选择题  李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为()元。

A.3456.09
B.3505.95
C.3509.74
D.3705.73


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99、单项选择题  ()是指当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况。

A、房地产泡沫
B、房地产市场中的过度开发
C、房地产适度经营
D、房地产过剩


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100、多项选择题  运用投资组合理论指导房地产投资活动的目的是()。

A、在固定的预期收益率下使风险最低
B、使收益率最高
C、在一个预设可接受的风险下使收益最大化
D、减少投资


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101、判断题  房地产投资具有收益、保值、增值和消费四方面特性。()


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102、多项选择题  物业管理的原则包括()。

A.专业化管理原则
B.社会化原则
C.企业化原则
D.分散管理原则


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103、判断题  多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化，相互影响时，对项目经济评价指标的影响。()


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104、单项选择题  在房地产市场调查的过程中，()是收集一手资料时最普遍采用的手段。

A、座谈
B、问卷
C、观察
D、实验


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105、判断题  任何开发建设项目都必须申请规划许可证，并按规定办理建设用地规划许可证。()


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106、单项选择题  以下收集一手资料的方法中，适用于描述性调查的是（）。

A.观察法
B.专题讨论法
C.问卷调查法
D.实验法


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107、单项选择题  对于投资型购买者来说，决定其愿意支付的价格水平的往往是（）的大小。

A.购买者购买能力
B.购买物业的市场价格
C.拥有物业后所能获取的预期收益
D.购买前该物业的获利能力


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108、单项选择题  动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期与设定的目标收益率之间的关系是（）。

A、越大，越大
B、越小，越大
C、越大，越小
D、与无关


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109、单项选择题  物业代理的作用之一，就是通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行()。

A、市场定位
B、有效的引导
C、预测
D、帮助


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110、多项选择题  下列墙体中，属于非承重墙的有()。

A.围墙
B.外墙
C.隔墙
D.填充墙
E.幕墙


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111、判断题  通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率。()


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112、判断题  房地产置业投资能够得到税收方面的好处是指从事房地产投资可以减免营业税，而降低税负。()


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113、问答题  征地与拆迁的区别是什么?


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114、多项选择题  房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为()

A.平淡
B.萧条
C.复苏
D.兴旺
E.波谷


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115、判断题  抵押价格是债务人将房地产作为抵押物进行评估的价格，多用于房地产转让交易。()


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116、单项选择题  某房地产估价业务发生在非经济特区，评估的房地产价格总额为6200万元，按国家规定的标准，该房地产估价最高收费额为()万元。

A.2.48
B.7.13
C.13.50
D.31.00


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117、问答题  

房地产开发资金筹措的渠道有哪些？
如何通过发行股票来进行筹资？
并简要谈谈中国的房地产证券化趋势。


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118、多项选择题  可行性研究是()的依据。

A.项目投资决策
B.筹集建设资金
C.编制规划设计方案
D.签订施工合同


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119、单项选择题  下列备付率说法不正确的是()

A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。
B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2。
C.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上
D.一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%一45%。


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120、单项选择题  容积率是指地块上的建筑面积与()

A.总面积之比
B.地块面积之比
C.地下面积之比
D.绿化面积之比


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121、单项选择题  分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等属于()

A、供给分析
B、需求分析
C、竞争分析
D、市场占有率分析


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122、判断题  保险的近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，来确定保险赔偿责任的原则。()


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123、单项选择题  某开发项目的规划建设用地面积为5000平方米，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1-4层为建筑面积相等的裙房，5-17层标准层），则标准层每层建筑面积为（）平方米。

A、882
B、1765
C、1667
D、1538


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124、单项选择题  某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。

A、社会平均收益率
B、通货膨胀率
C、国民经济增长率
D、项目基准收益率


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125、单项选择题  在收集一手资料时，最普遍采用的手段是（）。

A.问卷
B.座谈
C.专题讨论
D.观察


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126、判断题  研究表明：对于常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化)FIRR有唯一实数解;对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化)，解出的方程可能有多个实数解，即FIRR可以有多个值。()


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127、多项选择题  实物期权方法是现代期权定价理论在具有期权性质的实物资产定价中的应用。其中，在期权定价计算的过程中需要用到的变量()。

A.标的资产的现值
B.资产的现金流
C.标的资产的波动率
D.风险下的收益率
E.价值漏损


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128、多项选择题  区位理论除成本学派外，还有()

A.市场学派
B.价格学派
C.行为学派
D.竞争学派
E.交易学派


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129、单项选择题  委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买。这体现了拍卖活动应当遵循的()。

A.公开原则
B.公平原则
C.公正原则
D.诚实信用原则


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130、单项选择题  物业管理公司与业主管理委员会的关系是()

A.上下级关系
B.管理与被管理的关系
C.领导与被领导的关系
D.委托人与被委托人关系


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131、多项选择题  开发项目房地产市场分析应该注意()方面。

A.需求分析
B.供给分析
C.竞争分析
D.市场占有率分析


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132、单项选择题  ()对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等，均起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败。

A.看地
B.对房地产开发项目进行财务评估
C.市场研究
D.土地使用权的取得


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133、问答题  物业管理公司有什么权利和义务?


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134、单项选择题  写字楼承租时为每个办公室工作人员提供()㎡的单元内建筑面积比较合适。每个工作人员封闭的办公面积一般需要()㎡。

A.10～15，5～6
B.15～20，5～6
C.15～20，8～10
D.12～18，6～9


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135、判断题  建筑安装工程费由人工费、材料费和施工机械使用费构成。()


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136、单项选择题  城市规划是房地产经济调控的()

A.经济手段
B.技术手段
C.行政手段
D.法律手段


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137、单项选择题  张某购买了一套二手房，按照有关规定，张某应到当地房地产管理部门办理()。

A.房屋总登记
B.房屋所有权初始登记
C.房屋所有权转移登记
D.房屋所有权变更登记


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138、判断题  房地产投资分析中所讨论的投资是广义的，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金()


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139、多项选择题  以下关于现金流量图绘制规则的描述正确的是()。

A、以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期
B、在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期末，即第一期期末发生的
C、相对于时间坐标的垂直箭头线代表不同时点的现金流量
D、如果现金流出或现金流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期初发生


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140、判断题  我国目前的基准地价表现形式为标准宗地的价格。（）


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141、多项选择题  下面属于考察项目单位投资盈利能力的静态指标的是()

A.成本利润率
B.投资利润率
C.资本金利润率
D.资本金净利润率


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142、多项选择题  关于房地产企业的经营净收入、利润和税金，存在的数量关系有()。

A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
B.利润总额=经营利润+营业外收支净额
C.税后利润=利润总额-所得税
D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税
E.销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税


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143、多项选择题  一种产品差别值得开发的前提条件是满足下列标准()

A.优越性
B.固定性
C.可支付性
D.独特性


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144、单项选择题  动态投资回收期是指项目以（）抵偿全部投资所需的时间。

A.净现金
B.净收益
C.净现值
D.财务净现值


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145、判断题  在土地储备机构抵押贷款中，土地储备机构作为土地使用者，向金融机构提出贷款要求。()


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146、判断题  物业管理业不属于房地产中介服务业。()


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147、判断题  转让以划拨方式取得的国有土地使用权的，其土地收益应上缴国家。()


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148、单项选择题  某梯形宗地的角点坐标分别为(670500，1287650)、(671100，1287650)、(670900，1287850)和(670500，1287850)，则该宗地的土地面积为()平方米。

A、100000
B、120000
C、80000
D、160000


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149、单项选择题  某房地产开发项目的收益率高于项目基准收益率，那么该项目的财务净现值会()。

A.大于零
B.小于零
C.等于零
D.都可能


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150、判断题  房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可办理过户手续。()


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151、判断题  以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，不需要申请核发选址意见书。()


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152、多项选择题  对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为()租金、、、股权增加等方面。

A.销售收入
B.物业增值
C.减少纳税
D.股权增加


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153、多项选择题  商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有()。

A.国有土地使用证
B.建设用地规划许可证
C.建设工程规划许可证
D.建设工程施工许可证
E.商品房预售许可证


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154、判断题  对已办理在建工程抵押的房地产开发项目在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售()


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155、单项选择题  房地产担保形式不包括()。

A.抵押
B.保证
C.质押
D.协议


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156、多项选择题  从市场分析角度出发，下列信息属于房地产市场信息的有()

A.GNP增长率
B.信贷政策
C.市场吸纳率
D.房地产开发成本及成本指数


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157、单项选择题  某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000平方米的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/平方米，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/平方米，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（）。

A、23.8%
B、20.23%
C、19.70%
D、18.96%


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158、判断题  财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。()


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159、单项选择题  银行之间相互提供短期信贷市场称为()。

A.货币市场
B.借贷关系
C.货币经营市场
D.同业拆借市场


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160、判断题  应用科学的投资组合理论，可以大幅度降低个别风险，也可以使系统风险有一定程度的降低。()


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161、判断题  服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。()


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162、单项选择题  房地产的投资回报是指投资者对其所投入资本的回收。()

A.对
B.错


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163、单项选择题  甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是()。

A.甲物业投资风险大
B.乙物业投资风险大
C.甲、乙物业的投资风险相同
D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小


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164、单项选择题  

可行性研究可以分为五个步骤，以下排序正确的是()。
①调查研究;②接受委托;
③编制可行性研究报告;
④方案的选择和优化;⑤财务评价和综合评价

A、②④①⑤③
B、②③④①⑤
C、②①③④⑤
D、②①④⑤③


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165、单项选择题  土地使用权的出让方式有多种，其中()方式是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。既体现了国家对土地使用的计划指导，又充分发挥市场机制在土地使用权上的灵活调节功能，具有较大适应性。

A.协议出让
B.招标出让
C.拍卖出让
D.投标出让


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166、多项选择题  房地产经营管理企业的自有资金主要包括()

A.国家财政拨款
B.企业注册资本金
C.社会筹集资金
D.企业公积金
E.股本金


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167、单项选择题  甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权。2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是()年。

A.33
B.35
C.38
D.40


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168、单项选择题  对有多少人愿意花费30万元在郊区购买一套两居室的住房的调查属于（）。

A.试探性调查
B.描述性调查
C.因果性调查
D.专题性调查


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169、单项选择题  ()是采用科学方法测定地面上点的平面位置和高程，将地球表面的地形及其他信息制成图，以及将已设计的工程建筑或指定的界址标定在实地上的一门学科。

A.房屋建筑学
B.测量学
C.堪测学
D.施工组织设计学


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170、多项选择题  对同一栋建筑物内两个不同的出租单元来说，其单位面积租金水平的差异主要受()和平面布置等因素的影响。

A、楼层、朝向
B、租期
C、供求关系
D、租客类型


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171、单项选择题  以()方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。

A.土地使用权出让
B.房地产出租
C.房地产转让
D.房地产抵押


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172、单项选择题  香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于()的考虑结果。

A.大陆政策多变
B.占领世界投资市场
C.风险转移
D.投资组合


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173、判断题  在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要从净经营收入前扣除.()


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174、判断题  对于选择了目标市场的企业，实现自己企业的产品和竞争对手之间的差别化是其唯一的方法。()


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175、单项选择题  在计算项目总开发价值时，如果项目全部销售，则等于扣除销售税后的经销售收入当项目用于出租时，为整个在项目持有期内所有净经营收入的现值累计之和。()D.购买者导向定价法

A.对
B.错


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176、判断题  大城市划分的道路类型数目一般为4～6类。（）


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177、多项选择题  开发商预售部分楼宇，是()的有效办法。

A、提高开发收益
B、分散开发风险
C、降低开发成本
D、筹措建设资金


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178、多项选择题  房地产的收入分为()

A.经营收入
B.毛收入
C.潜在毛收入
D.净收益
E.有效毛收入


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179、单项选择题  在下列影响房地产价格的物理因素中，最重要的因素是()

A.土地面积和形状
B.地质和地势
C.房地产坐落的位置
D.建筑物的外观和质量


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180、单项选择题  下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是()

A.房屋出租
B.房地产抵押
C.土地使用权出让
D.土地使用权转让


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181、单项选择题  假设上述的两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于()。

A.因果性调查
B.描述性调查
C.试探性调查
D.假设性调查


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182、判断题  如果某公司在房地产业或同类物业开发中踞龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用领导定价法的条件，使其制定的价格在同类物业中居较高的价位。()


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183、单项选择题  开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是（）。

A、产品线定价
B、选择品定价
C、补充品定价
D、产品束定价


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184、单项选择题  对一般房地产投资项目而言，其偿债备付率至少应大于（）。

A.1.2
B.1.5
C.0.2
D.0.5


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185、问答题  试写出剩余法评估不动产价格的基本公式。


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186、单项选择题  已售公有住房的住宅公共部位维修基金向()筹集。

A.房管部门
B.物业管理公司
C.住房公积金管理中心
D.售房单位和购房人


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187、多项选择题  下列列关于细分市场和弥隙市场描述正确的是()

A.细分市场通常能够吸引好几位竞争对手
B.弥隙市场通常能够吸引好几位竞争对手
C.细分市场只能吸引一个或少数几个竞争者
D.弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者


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188、判断题  商品房买卖中，关于商品房面积误差的处理原则为：有规定按规定，无规定按约定。()


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189、多项选择题  住房置业担保()。

A.由专门的机构承担
B.是为个人购置各类房屋提供的一种担保方式
C.提供的保证方式是连带责任保证
D.实行保证金制度
E.最大担保额度受担保公司实有货币资金总额限制


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190、单项选择题  《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地()和房屋所有权登记发证制度。

A.使用权
B.所有权
C.收益权
D.占用权


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191、单项选择题  某房地产开发项目的占地面积2万㎡，土地总价26000万元，如果房屋开发成本为4500元/㎡，预测销售价格为12000元/㎡，则该项目实现盈亏平衡的容积率为()。

A.1.4
B.1.5
C.1.6
D.1.7


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192、多项选择题  在工程建设中，应由承包商承担并负责保险的风险有（）。

A、工程保险
B、工人人身保险
C、第三方保险
D、意外保险
E、质量保险


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193、问答题  房地产开发融资的主要形式有哪些?


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194、单项选择题  房地产是实物资产，不是虚拟资产，因此不会产生泡沫。()

A.对
B.错


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195、单项选择题  根据()的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

A.房地产交易方式
B.房地产交易顺序
C.购买房地产目的
D.房地产类型


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196、单项选择题  物业管理公司按照物业面积大小收取的物业管理费构成的基础是()

A.常规公共服务
B.专项服务
C.特约服务
D.日常生活服务


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197、多项选择题  出租用的商用房地产的还款的主要来源受到()等市场因素的影响。

A.销售收入
B.租金水平
C.运营成本
D.营业收入
E.出租率


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198、单项选择题  2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司实施该项目的项目资本金不得少于()万元。

A.1200
B.1800
C.2100
D.3000


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199、判断题  “时间就是金钱”，可行性研究一定要速度快。()


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200、多项选择题  以下可以作为质押品提供担保的有()。

A.商标权
B.土地使用权
C.专利权
D.房屋使用权
E.企业使用权


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201、多项选择题  市场比较法中，区域因素有()

A.自然条件
B.繁华程度
C.房地产位置
D.房地产的地质条件
E.临街状况


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202、单项选择题  居民购买住宅的行为属于()

A、习惯性购买行为
B、寻求多样化购买行为
C、化解不协调购买行为
D、复杂购买行为


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203、单项选择题  ()，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。

A、商品市场
B、生产要素市场
C、服务市场
D、潜在市场


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204、单项选择题  已知某普通住宅开发项目的土地费用、开发成本、开发费用和与转让房地产有关的税金分别为1500万元、2500万元、1000万元和600万元，若该项目的总销售收入为9000万元，则应缴纳土地增值税的数额为()万元。

A、1020
B、1360
C、780
D、1040


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205、单项选择题  由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是()。

A.弱流动性
B.异质性
C.寿命周期长
D.不可移动性


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206、单项选择题  《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围，是在()实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。

A.城市规划区内国有土地上
B.城市规划区内集体土地上
C.城市建成区内国有土地上
D.城市建成区内集体土地上


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207、多项选择题  金融机构在融出资金时，要遵循()的原则。

A、政策性
B、流动性
C、安全性
D、盈利性


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208、多项选择题  

影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括()。
①自然环境和人文环境的变化;②金融业的发展;
③信息、通讯技术水平的提高;④生产方式和工作方式;
⑤政治制度的变迁

A、①②
B、④⑤
C、①③
D、③


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209、多项选择题  属于利息的计算方式有()。

A、单利计息
B、连续复利
C、间断复利
D、复利计息


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210、判断题  某建筑安装工程施工直接耗用的各种费用为200万元，施工中直接发生的冬雨季施工增加费等其他费用为2万元，现场经费为3万元，定额编制管理费为0.2万元，企业管理费为5万元，该项目的建筑安装工程直接费为205.2万元。()


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211、多项选择题  一般来说，房地产泡沫的成因包括()。

A.土地的有限性和稀缺性
B.投机需求的膨胀
C.金融机构的过度放贷
D.政府的监管


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212、单项选择题  房地产开发投资的经济效果主要表现为投资利润，其经济效果的大小则用销售收入、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。()

A.对
B.错


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213、单项选择题  《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由()规定。

A.全国人大
B.国务院
C.国土资源部
D.住房和城乡建设部


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214、判断题  城镇土地使用税和房产税可以在企业所得税前列支。()


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215、判断题  为体现公平、平等原则，写字楼对具备支付能力的承租人都持欢迎态度。()


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216、判断题  开发项目成本费用中，财务费用是指企业财务部门所发生的各项费用，包括财务人员工资、办公费、银行利息等。()


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217、判断题  最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。()


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218、单项选择题  要想了解市场是如何有效地通过改变价格来调整房地产的供需变化，就需要对房地产市场的特性进行分析。房地产市场的特性主要表现方面不包括()。

A、固定的投资市场
B、房地产市场是房地产权益的交易市场
C、要求高素质的专业顾问服务
D、易于出现市场的不均衡和垄断


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219、单项选择题  一项需要专门技术和设备的房屋装修工程，所采用的招标方式最好是()

A.公开招标
B.半公开招标
C.邀请招标
D.议标


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220、多项选择题  在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用()。

A、单元估算法
B、单位指标估算法
C、工程量近似匡算法
D、概算指标法


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221、单项选择题  属于直接融资的金融工具为()。

A.存款单
B.保险单
C.支票
D.银行承兑汇票


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222、单项选择题  地形图中的地貌是指()。

A.地表面高低起伏的形态
B.地表面上固定的物体
C.土地的编号、利用类别、等级、面积等
D.地块的坐落、四周界址、尺寸、土地利用状况等


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223、单项选择题  划定城市规划紫线的作用是确定()。

A.绿地控制范围
B.历史建筑保护范围
C.地表水保护范围
D.城市基础设施用地控制界线


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224、多项选择题  基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率（MARR）。决定基准收益率大小的因素主要是（）。

A.资金来源
B.资金成本
C.项目风险
D.预期利润
E.机会成本


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225、多项选择题  分析市场趋势，通常包括三个步骤()

A.宏观环境预测
B.行业预测
C.企业的销售预测
D.产品预测


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226、多项选择题  目前在我国获取土地使用权的途径有()

A、招投标
B、划拨
C、拍卖
D、挂牌
E、协议


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227、判断题  《建设用地规划许可证》是城市国有土地使用权出让合同的重要附件。（）


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228、多项选择题  下列房地产中，不得抵押的有()。

A.集体所有的土地使用权
B.村办企业厂房
C.列入城市房屋拆迁范围的房屋
D.宅基地
E.已经设定抵押权的房地产


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229、单项选择题  房地产开发公司在招标过程中，完成了投标单位资格审查工作后，下一步应当()

A.编制招标文件
B.分发招标文件
C.编制和送审标底
D.制定评标、定标方法


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230、名词解释  建设用地规划许可证


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231、单项选择题  计量估价合同是以（）和单价表为计算报价依据的合同。

A、总工程量
B、实测工程量
C、工程量清单
D、最终工程量


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232、单项选择题  《城市规划法》第十八条规定定：“()为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设，在总体规划的基础上可以编制分区规划。”

A.大城市
B.大城市、中等城市
C.中等城市
D.大、小、中型城市


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233、判断题  多数企业认为应以较弱的竞争者为进攻目标，因为这可以提高自己的竞争能力并且获利较大。()


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234、单项选择题  运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定()

A.土地还原利率
B.各有关修正系数
C.如何计算容积率修正
D.如何计算土地使用年期修正


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235、问答题  房地产开发项目建设的三大目标是什么，它们之间是什么关系，你是如何理解的？


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236、多项选择题  经营成本主要包括：()。

A.房地产出租经营成本
B.开发产品成本
C.商品房销售成本
D.土地转让成本


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237、判断题  路线价估价法认为土地价值随临街深度而递减。（）


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238、单项选择题  某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为()万元。

A.330
B.350
C.440
D.870


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239、多项选择题  按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在()等方面存在差异。

A.投资决策
B.规划设计
C.工程建设
D.地域范围
E.产品功能


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240、判断题  根据资产的特点，融资租入的固定资产可以视为企业的资产。()


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241、问答题  

计算题:某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入16000元，最多能以月收入的30%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为12%，最长贷款期限20年，最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式，
问：
(1)该家庭能购买住房的最高总价是多少?若第五年末，该家庭月收入突增为18000元，第5年末银行贷款利率上调为15%，为保持原月偿还不变，则：
(2)该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元?
(3)如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年?


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242、单项选择题  根据消费者()的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类，即便利品、选购品和特殊品。

A、购买方式
B、购买行为
C、购买能力
D、购买时机


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243、单项选择题  下列利息备付率说法不正确的是()

A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1
B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2
C.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上
D.一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%一45%


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244、多项选择题  宏观调控政策中，属于一般性货币政策的有()。

A.对购买经济适用住房提供优惠利率
B.提高法定存款准备金率
C.在公开市场卖出政府债券
D.规定商业银行最高贷款额度
E.提高再贴现利率


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245、问答题  试述在房地产评估报告中，估价结果的应用限制条件的重要性。


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246、单项选择题  进度计划管理通常采用横道图和()

A.资金流动计划图
B.网络图
C.直方图
D.控制图


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247、多项选择题  用成本法的实际观察法计算建筑物的现值，主要的前提是()

A.要求估价人员具有充分的鉴定技术
B.要求估价人员具有实际操作经验
C.要求被估对象为新建筑物
D.要求被估对象为旧建筑物
E.仅对一些特殊建筑物进行估价


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248、单项选择题  按照国家标准《城市用地分类与规划建筑用地标准》划分，城市建设用地不包括()。

A.仓储用地
B.特殊用地
C.水域和其他用地
D.工业用地


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249、判断题  经济成本不仅包括会计成本，还包括企业正常利润。()


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250、单项选择题  按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。这是依()划分的。

A.房地产交易方式
B.房地产交易顺序
C.购买房地产目的
D.房地产类型


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251、判断题  收益性物业管理中的税前现金流=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金。()


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252、判断题  服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。()


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253、判断题  A=Pi+Pi/[(1+i)n-1]中的Pi就是投资者投入资本P后所获得的投资回报，此时投资回报率为i/P,而Pi/[(1+i)n-1]就是投资者的投资回收.()


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254、单项选择题  房地产产品功能定位的目的是为市场提供适销对路、有较高性能价格比的房地产产品。()

A.对
B.错


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255、判断题  明晰产权是政府治理垄断的微观经济政策之一。()


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256、多项选择题  房地产经营管理企业可以分为()

A.房地产开发经营企业
B.房地产施工承包企业
C.房地产市场中介服务企业
D.房地产物业管理企业
E.房地产金融保险企业


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257、单项选择题  房地产评估机构中，三级机构可以()的评估项目。

A.在其注册地省、自治区范围内，从事建筑面积5万m2以下
B.在其注册地省、自治区范围内，从事建筑面积.5万m2以下
C.在其注册地城市区域内，从事建筑面积.5万m2以下
D.在其注册地城市区域内，从事建筑面积5万m2以下


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258、单项选择题  剩余法在评估待开发土地中运用得()

A.最少
B.最为广泛
C.最难
D.最一般


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259、单项选择题  按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的（）。

A、相互影响性
B、适应性
C、不一致性
D、保值性与增值性


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260、判断题  房屋承租人与业主一样，也是物业管理服务的对象，物业服务企业应按合同约定为其提供服务。()


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261、多项选择题  关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有()。

A.应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损
B.所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率
C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算
D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关
E.企业所得税税率为25%


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262、问答题  

某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元,如果月收入的30%可以用于支付住房抵押贷款的月还款,在年贷款利率为12%的情况下,
该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?(月收入发生在月初)


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263、单项选择题  某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。

A、9.00%
B、8.05%
C、30.00%
D、7.52%


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264、判断题  零售商业物业基础租金又称最低租金，是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。()


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265、单项选择题  主要通过出售有限责任权益份额融通资金的是()。

A.有限股份责任公司
B.股份有限公司
C.房地产投资信托
D.有限责任合伙企业


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266、单项选择题  私人物品的特征如下()。

A.既无竞争性又无排他性
B.既有竞争性又有排他性
C.有竞争性、无排他性
D.有排他性、无竞争性


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267、多项选择题  房地产开发企业财务报表体系包括()

A.资产负债表
B.损益表
C.现金流量表
D.利润分配表
E.会计科目表


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268、单项选择题  投资基金证券的持有人与发起人的关系是()关系。

A.股权
B.债权
C.契约
D.债务


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269、单项选择题  已知某房地产今年的销售成本为5000万元，存货平均余额为500万元，那么存货周转天数为()

A.11
B.10
C.36
D.37


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270、单项选择题  （）是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行后做出投资与否决策的关键步骤。

A.投资机会研究
B.初步性可行性研究
C.详细可行性研究
D.项目的评估和决策


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271、单项选择题  某公司以120万元购买了150平方米的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为（）。

A、7.5%
B、10.8%
C、12.5%
D、15.0%


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272、单项选择题  折价处置抵押房地产的，应当参照()。

A.原购买价
B.重建价格
C.重置价格
D.市场价格


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273、判断题  拆除非公益事业房屋的附属物，可以作产权调换，也可以货币补偿。()


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274、判断题  房地产置业投资能够得到税收方面的好处，这是由于税法中规定的折旧年限相对于建筑物自然寿命和经济寿命来说要短得多。()


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275、单项选择题  股票与债券的共性是()。

A.收益性
B.偿还性
C.安全性
D.市场价格与票面价值的一致性


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276、多项选择题  编制招标工程标底按其所用的基础数据不同，可以()为基础编制。

A.施工图预算
B.以概算额
C.扩大综合定额
D.以平方米造价包干为基础编制


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277、单项选择题  承包商收到竣工结算价款后，通常应在()内将竣工工程交付给开发商。

A、半个月
B、一个月
C、一个半月
D、两个月


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278、单项选择题  房地产收益分配体系的建立取决于()

A.房地产开发成本的构成
B.房地产市场价格的构成
C.房地产市场结构
D.房地产产权结构


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279、单项选择题  房地产投资能够得到税收方面的好处，但是在某项置业投资的净经营收益为负值时除外。()

A.对
B.错


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280、多项选择题  按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（）的模式。

A.同质偏好
B.同形偏好
C.集群偏好
D.分散偏好
E.从众偏好


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281、判断题  封闭型证券基金的特点是资产比较稳定，要求有较强的变现能力。()


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282、单项选择题  

某市政府将一闲置土地使用权无偿回收，提供给甲房地产公司开发经济适用住房，项目总投资预算为3800万元。甲房地产公司通过招标方式确定了乙建筑公司为该项目施工企业。程某于2008年7月预购了该项目的一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。2008年10月该项目竣工并交付使用，丙物业公司负责该住宅小区物业管理。程某在验房时，发现存在墙面渗水、管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，程某还通过由开发公司代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金以及第一年物业服务费。

该项目开工前，向建设主管部门申请领取建筑施工许可证的为()。

A.甲房地产公司
B.乙建筑公司
C.甲房地产公司和乙建筑公司
D.甲房地产公司或乙建筑公司


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283、单项选择题  一国政府通过中央银行确定的各种利率是()。

A.市场利率
B.公定利率
C.固定利率
D.浮动利率


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284、判断题  城市土地可分为具备开发建设条件，立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发过程才能用于建设的毛地。毛地和熟地之间的价格差异是土地再开发费用。()


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285、多项选择题  在房地产市场中，除价格外，对市场的供求都产生影响因素包括()。

A、收入的变化
B、对未来的预期
C、政策变化
D、可替代商品价格


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286、单项选择题  下列不属于清偿能力指标的是()。

A.现金回报率
B.流动比率
C.速动比率
D.偿债备付率


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287、单项选择题  分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划属于()

A、供给分析
B、需求分析
C、竞争分析
D、相关因素分析


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288、名词解释  建筑容积率


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289、名词解释  土地使用权转让


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290、单项选择题  开发项目全部投资的内部收益率表明了（）。

A.项目投资所能支付的最高贷款利率
B.将未来收益或收入转换成现值的收益率
C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率
D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比


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291、单项选择题  国家对土地评估机构实行的制度是()

A.评估报告审查
B.资格认证
C.评估项目报批
D.人员审定


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292、判断题  

投资机会研究，也称为预可行性研究，主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。()


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293、单项选择题  路线价估价法是一种评估大量土地的()

A.迅速估价方法
B.较慢估价法
C.简易法
D.延迟法


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294、单项选择题  需求增长比供给增长快空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的()

A.第一阶段
B.第二阶段
C.第三阶段
D.第四阶段


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295、单项选择题  工业用地不得以()方式出让。

A.招标
B.拍卖
C.挂牌
D.协议


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296、单项选择题  办理房地产立契过户的手续，必须遵循的程序是()

A.受理—验证—确权—调查—估价—立契—报批—归档
B.受理—验证—调查—确权—估价—报批—立契—归档
C.受理—确权—调查—估价—报批—立契—归档
D.受理—验证—确权—调查—估价—报批—立契—归档


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297、单项选择题  许多小型开发商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本，而随着其资本的扩大，这些开发商也会逐渐成为物业的所有者或投资者，即经历所谓的“资产固化”过程，逐渐向中型、大型开发商过渡。()

A.对
B.错


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298、单项选择题  收回本年度以前拖欠租金额占本年度以前拖欠房地产租金额的百分比称为()

A.租金收缴计划完成率
B.陈欠租金收缴率
C.欠租户发生率
D.租金收缴率


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299、多项选择题  城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括()。

A.市政基础建设费
B.土地出让金
C.征地拆迁费
D.契税
E.公建配套设施费


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300、单项选择题  在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使产量递增;当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减;继续增加可变要素的投入，将使总产量减少。上述经济学规律是()。

A.边际收益递减规律
B.边际效用递减规律
C.生产要素递减规律
D.规模报酬递减规律


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