1、单项选择题 市场法的本质是以（）为导向求取估价对象的价值。
A.房地产市场 B.房地产的实际成交价格 C.客观价值 D.类似房地产
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2、单项选择题 （）开展估价工作，可以使估价工作具有计划性，避免不必要的反复和浪费，提高估价的效率；可以使估价工作规范化、精细化，防止出现疏漏，保证估价工作的质量。
A.按照科学严谨的估价程序 B.选用适宜的估价方法 C.遵循科学的估价原则 D.遵循科学的估价原则，选用适宜的估价方法
3、判断题 房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。()
4、判断题 建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。()
5、单项选择题 在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的()
A.算术平均数 B.中位数 C.加权平均数 D.众数
6、多项选择题 房地产市场调查中，通过分析二手资料可以尽快掌握市场动态和热点，利于准确把握拟调研事项的基本特征，二手资料的主要来源有()等。
A.因特网 B.问卷调查 C.政府相关部门的期刊、书籍 D.宏观经济和人口统计资料 E.企业、行业协会的会刊和专业报告
7、多项选择题 市场法可用于（）的求取。
A.经营收入 B.空置率 C.报酬率 D.土地用途 E.抵押价值
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8、单项选择题 当经费有限，而被访问者分布又不集中时，可采用的调研方法是()。
A.德尔菲法 B.电话询问法 C.邮寄询问法 D.人户询问法
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9、多项选择题 报酬率与（）的性质相同。
A.利息率 B.折现率 C.内部收益率 D.资本化率 E.收益乘数
10、问答题 计算题:某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年;设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。 (1)计算建筑物的重置价格： (2)计算建筑物的折旧额：
11、问答题 房地产价格的特征主要有哪8方面?其来源于房地产的哪些特性?
12、多项选择题 市场法中实物状况比较和调整的内容包括()。
A.环境 B.地形地势 C.外部配套设施 D.内部基础设施完备程度 E.装饰装修
13、单项选择题 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。
A.4858 B.5200 C.2700 D.6264
14、单项选择题 在设计调研问卷时，应尽量避免()。
A.指定性 B.诱导性 C.灵活性 D.确定性
15、判断题 在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。()
16、判断题 债券发行时，若债券利率高于市场利率，则债券的发行价往往高于票面价值。()
17、判断题 房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。()
18、多项选择题 下列属于强度相对指标的是()。
A.绿地率 B.容积率 C.房屋空置率 D.人口净密度 E.建筑密度
19、单项选择题 资本化率构成中流动性补偿的流动性是指()。
A.房地产开发企业自有资金周转的速度 B.估价对象房地产变为现金的速度 C.估价对象房地产带来净收益的速度 D.房地产开发企业流动资金周转的速度
20、单项选择题 市场调研是为相关企业投资决策和管理决策提供()的。
A.资源 B.服务 C.信息 D.资金
21、单项选择题 从事房地产估价首先要有房地产()。
A.估价业务 B.估价目的 C.估价对象 D.估价程序
22、单项选择题 当有价证券的市场价低于成本时，应相应的减记资产帐面价值，并将减记金额计入当期损益。这样的做法体现()。
A.配比原则 B.谨慎原则 C.历史成本原则 D.责权发生制原则
23、多项选择题 从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括()等。
A.有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B.“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产 C.有租约限制的房地产 D.未来状况下的房地产 E.共有的房地产
24、填空题 胎儿肠道是无菌的，生后数小时细菌侵入肠道，主要分布在____和____。
25、单项选择题 如果引起房地产价格变动的是单纯的通货膨胀因素，可以选择（）。
A.一般物价指数或变动率 B.建筑材料价格指数或变动率 C.建筑人工费指数或变动率 D.房地产价格指数或变动率
26、单项选择题 房地产交易中的替代原理，导致了在同一市场中效用相同的房地产之间，其价格应当（）。
A.完全相同 B.剧烈变动 C.差距加大 D.应当相近
27、问答题 什么是资本化率?资本化率有哪些种类?求取资本化率的基本方法有哪些?
28、多项选择题 根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产()时，便为最高最佳使用。
A.与外部环境最协调 B.达到规模递增 C.内部构成要素的组合最适当 D.外部环境与内部因素相关联 E.外部环境要素为最适当的组合
29、单项选择题 某宗房地产的土地使用年限为50年，不可续期。包括土地开发和房屋建造过程，至今已有18年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40万元，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为()万元。
A.457.40 B.476.98 C.686.10 D.715.48
30、单项选择题 由于具有()特性，房地产是一种良好的提供债务履行担保的物品。
A.保值增值 B.价值量大 C.不可移动 D.寿命长久 E.独一无二
31、多项选择题 由于需求拉上型造成通货膨胀的基本原则因有()。
A.原材料价格上涨 B.物价总水平持续下降超过6个月 C.国民经济比例失调 D.过分提供信用 E.政府支出大幅扩张
32、单项选择题 在建筑物折旧中，产生超额持有成本的原因是（）。
A.功能缺乏 B.功能过剩 C.修复时间较长 D.修复时间较短
33、问答题
计算题:6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。 (1)计算办公楼现值 (2)计算乙方的使用权价格 (3)甲方权益价格
34、单项选择题 （）是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。
A.清算价值 B.征用价值 C.征收价值 D.补地价
35、单项选择题 建筑物的()等规模因素影响到建筑物的形象、使用性对房地产价格有所影响。
A.体量 B.结构 C.设施 D.层高
36、多项选择题 房地产估价业务来源主要有（）。
A.被动接受 B.主动争取 C.自有自估 D.垄断 E.政府分派
37、单项选择题 《房地产估价规范》(GB/TS0291--1999)，其内容包括()。
A.不同估价目的下的估价 B.估价方法 C.估价原则 D.估价报告 E.业务来源
38、填空题 世界上各国的经济体制大致可分为两大类（）和（）。
39、单项选择题 某居住小区，用地面积35公顷，其^91考试网共建筑用地占12%，道路广场用地占22%，绿地率30%，住宅总建筑面积31.56万平米。则该小区的住宅建筑面积净密度为()。
A.0.90 B.2.50 C.2.70 D.3.90
40、判断题 外部效应引起私人成本与社会成本不一致，使得私人最优配置与社会最优配置偏离，而市场机制往往可以自主消除负外部性所带来的影响，因而促进了市场配置资源的有效性。()
41、多项选择题 下列属于商业用房市场调研中竞争分析的步骤有()等方面。
A.调研各经营者采取的竞争策略及其走向 B.调研区域市场中各经营者的收入、成本和利润水平 C.调研区域内其他商业用房投资者采取的竞争策略及其走向 D.调研区域内其他商业用房的数量和规模、背景和劳务运营的主导方向 E.调研经营相同类别商品和劳务的经营者的数量、规模、背景和经营方式
42、判断题 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。()
43、判断题 经济距离是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。()
44、单项选择题 市场吸纳速度的高低可以反映市场竞争程度的强弱，当吸纳程度较高时，竞争程度();当吸纳程度较低时，竞争程度()。
A.高，低 B.高，高 C.低，高 D.低，低
45、单项选择题 房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以()为前提来进行工作。
A.公正 B.公平 C.公开 D.估价对象的合法权益
46、判断题 建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计人。()
47、判断题 单纯的建筑物或者土地都属于房地产，是房地产的一种存在形态。()
48、单项选择题 多项选择题常用于多种因素或选项反映被访者的看法的情况下，其属于()的调研。
A.封闭式问卷 B.开放式问卷 C.量表问答式问卷 D.自由问答式问卷
49、单项选择题 2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港（）签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。
A.不动产协会 B.估价师协会 C.物业协会 D.测量师学会
50、判断题 对于有规划限制条件但尚未明确的房地产，也可以适用假设开发法。()
51、单项选择题 现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约其中政府的城市规划属于()方面的制约。
A.建筑技术 B.土地权利设置 C.相邻关系 D.土地使用管制
52、问答题 计算题:某房地产的土地面积1000m2，建筑面积2000m2。土地于1999年10月1日通过有偿出让方式获得，使用权年限为50年，当时的单价为1000元/m2;建筑物的结构为钢筋混凝土，于2000年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为每1m2建筑面积800元。2004年10月1日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为50年的土地的单价为1100元/m2;该类房屋的重置价格(含使用权年限为50年的土地价格)为每1m2建筑面积2000元。估计该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%。试利用上述资料估算该房地产2004年10月1日的总价。
53、多项选择题 成本法中的利息计算，包括()的利息。
A.土地取得成本和开发成本 B.土地取得成本、开发成本和管理费用 C.土地取得成本、开发成本、管理费用和利润 D.借贷资金 E.自有资金
54、单项选择题 人们普遍认为房地产投机对房地产价格的影响可能出现的情况是（）。
A.使房地产价格下降 B.使房地产价格上升 C.稳定房地产价格 D.没有影响
55、单项选择题 回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是()。
A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
56、单项选择题 房地产现今不仅是一种重要的资源和财产、生产要素或生活必需品，而且是一种商品和资产，成为()的主要对象。
A.交易 B.交易和投资 C.交换 D.投资
57、单项选择题 房地产税的计税依据是房产原值一次减除（）后的余值或房产的租金收入。
A.1%～3% B.10%～30% C.5%～1% D.7%～11%
58、判断题 抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，抵押的房地产转让行为无效。()
59、单项选择题 报酬资本化法又称作（）。
A.收益乘数法 B.现金流量折现法 C.报酬法 D.直接资本化法
60、多项选择题 某宗居住房地产，城市规划规定既可用做商业用途，也可用做居住用途，而估价人员坚持以居住用途进行估价，你认为估价人员可能出于什么考虑？（）
A.预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用 B.预计转换用途所带来的房地产价值的增加额小于转换用途所需的费用 C.认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利 D.按商业用途的估价结果小于按居住用途的估价结果
61、判断题 在市场法估价中，可比实例的房地产状况，应该是可比实例房地产在待估房地产的估价时点下的房地产状况。()
62、单项选择题 办公楼市场调研的竞争分析主要确认在特定的细分市场上现有和潜在的竞争者的数量、特征及其基本竞争策略，制定相应的应对措施，现有的竞争者则往往采用()的方法来获取。
A.定性研究 B.现场调研 C.二手资料 D.政府规划
63、单项选择题 有天然周期性水灾的江、河、湖、海边，一旦建设了可靠的防洪工程，其土地价格会（）。
A.上涨 B.下降 C.很难说 D.没有影响
64、单项选择题 室内环境越来越多的受到建筑材料的污染，其中()材料中可能含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，造成室内氡的污染。
A.水泥 B.聚苯乙烯泡沫塑料 C.涂料 D.壁纸
65、判断题 决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。()
66、多项选择题
某一社会调查公司为进行一次办公楼市场调研，在因特网上进行了大规模调查问卷活动，其调研重点主要确定在区位质量、交通集聚效应、通讯、配套设施及物业管理服务，最后作出市场调研报告，并进行了竞争、供给等各方面的综合分析，据此回答问题。
A.现有供给量 B.供求相对量 C.潜在供给量 D.供求缺口的大小和方向
67、单项选择题 办公楼市场调研中，由于办公楼所处的区位质量不同，品质迥异，有不同的适宜客户群体，因此供给分析还应按产品分析提供的办公楼分级分别进行计算，分析的最后步骤是()。
A.估算一定期限内每年的空置率及其变动趋势 B.估算一定期限内每年的供给量 C.通过市场调研获得现存各级别办公楼的总建筑面积、已出租面积和空置率数据 D.通过市场调研、政府规划和相关的二手资料获得未来一定期限内正在建造、规划中各级别办公楼供应量的数据
68、单项选择题 在城市房屋拆迁中，拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为"结清产权调换的差价"，而对所调换房屋进行的估价属于下列哪种情况？（）
A.估价时点为现在，估价对象为未来状况 B.估价时点为现在，估价对象为现时状况 C.估价时点为现在，估价对象为历史状况 D.估价时点为未来
69、单项选择题 某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价()万元。
A.78 B.882 C.1210 D.1272
70、判断题 房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权;他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。()
71、单项选择题 在商业用房市场分析中，消费者需求是除住宅以外的对其他商品和劳务的需求，商业用房市场调研最重要的步骤是()。
A.供求关系分析 B.市场容量分析 C.竞争分析 D.商业用房赢利潜力分析
72、多项选择题 房地产状况调整的内容主要包括（）。
A.区位状况的调整 B.实物状况的调整 C.环境状况的调整 D.权益状况的调整
73、判断题 城市规划运作体系包括城市规划的编制和审批两个方面。()
74、多项选择题 房地产外部因素可再分为()。
A.人口因素 B.制度政策因素 C.经济因素 D.社会因素 E.权益因素
75、单项选择题 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（）。
A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2% B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2% C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04% D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%
76、单项选择题 豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为()年
A、40 B、50 C、66 D、70
77、单项选择题 下列权益当中哪一个属于自物权（）。
A.所有权 B.使用权 C.地役权 D.典权
78、单项选择题 足月产是指怀孕（）之间分娩。
A.37-42周 B.36-40周 C.37-41周 D.36-42周
79、多项选择题 房地产估价师和房地产估价机构可以从事()。
A.房地产项目调查评价 B.房地产价值分配业务 C.房地产价值减损评估 D.房地产资产管理 E.机器设备评估
80、多项选择题 从住宅市场调研的角度看，住宅市场是房地产开发商投入注意力最多的细分市场，它的特性有()，是研究时考察的重点内容。.
A.住宅产品结构复杂，附带相关因素较多 B.购买频率较低，购买决策复杂 C.受供求关系影响较大 D.住宅的区位或地段不同，价格差异较为明显 E.住宅购买和持有决策与人们的资产组合状况联系密切
81、多项选择题 房地产投机对房地产价格的影响有（）。
A.引起房地产价格上涨 B.引起房地产价格下跌 C.起着稳定房地产价格的作用 D.没有影响 E.难以判断
82、单项选择题 在市场法中，土地使用权年限调整属于()调整。
A、权益状况 B、区位状况 C、实物状况 D、年限状况
83、单项选择题 估价时点通常用什么表示（）。
A.时、分、秒 B.公历年、月、日 C.阴历年、月、日 D.进行估价时的时间
84、单项选择题 某临街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50英尺)，临街宽度25m的矩形土地的总价为()万元。
A.53.34 B.85.34 C.106.68 D.213.36
85、判断题 某房地产开发企业，在会计核算时，应把销售中发生的销售费用计入成本类会计科目。()
86、单项选择题 现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（），成本的增加一定要对（）增大有所作用才能构成价格。
A.花费的成本 B.效用 C.市场价值 D.投资价值
87、判断题 现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市拆迁房屋估价不应采用公开市场价值。()
88、单项选择题 估价业务来源一般不包括（）。
A.被动接受 B.主动争取 C.自有自估 D.公开竞标
89、单项选择题 房地产估价程序是指一个房地产估价项目的估价全过程中的各项具体工作，按照其（）所排列出的先后进行的次序。
A.时间顺序 B.逻辑顺序 C.程序 D.内在联系性
90、多项选择题 面积单位采用"坪"的 有哪些国家或地区？（）
A.日本 B.韩国 C.中国台湾 D.美国
91、单项选择题 某可比实例实际成交价格为3400元/m2以估价对象为100可比实例交易情况分值为102房地产状况因素分值为98则估价对象的比准价格为()元/m2。
A.3401.36 B.3398.64 C.3538.78 D.3266.67
92、判断题 计算净收益时，房地产贷款还本付息额、会计上的折旧额、改扩建费用和所得税要扣除。()
93、多项选择题 以下房地产中按权益状况分类的有（）。
A.临时用地 B.商业房地产 C.自用房地产 D.抵押房地产
94、单项选择题 买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别因素影响价格，其形成的价格才可能是（）。
A.评估价格 B.正常成交价格 C.市场价格 D.交换价格
95、单项选择题 转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额（）转换用途所需的费用。
A.小于 B.大于 C.等于 D.小于或等于
96、判断题 在市场法估价中，可比实例交易情况的修正，通常由估价人员凭着自己的经验加以修正。()
97、单项选择题 在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的()。
A、算术平均数 B、中位数 C、加权平均数 D、众数
98、单项选择题 在住宅楼市场调研的供求分析中，要确定()。
A.潜在需求 B.需求的绝对量 C.供给的绝对量 D.供求缺口的大小和方向
99、单项选择题 某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田。该项目涉及B村农业人口50户，180人。据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。根据规定，如按最低标准，A房地产开发公司应向每个农民支付()元的安置补助费。
A.1000 B.2000 C.4000 D.6000
100、单项选择题 2003年12月1日建设部印发了《城市房屋拆迁估价指导意见》对()等作了规定。
A.估价报告答疑 B.承揽拆迁业务时间 C.价值标准 D.估价时点 E.拆迁估价主体资格
101、判断题 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产()
102、单项选择题 城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为()。
A、生地价 B、熟地价 C、毛地价 D、拆迁补偿安置价
103、单项选择题 若X商品对Y商品的交叉弹性系数Exy>0，则表明X商品与Y商品为()。
A.正常商品 B.替代品 C.互补品 D.不相关商品
104、多项选择题 房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为()等方面。
A.位置 B.交通 C.面积 D.外部配套设施 E.环境景观
105、多项选择题
某房地产投资咨询公司正在对市场调研工作展开研讨，请回答下述问题。
A.消费品位变化 B.土地供给变化 C.广告宣传变化 D.收入水平变化
106、单项选择题 住宅与其配套的商业、娱乐房地产之间的关系是（）。
A.替代关系 B.互补关系 C.附属关系 D.没有关系
107、判断题 地形图是按一定比例绘制的地形的正射投影图。()
108、问答题
计算题:为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：
上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。
109、判断题 相对而言，收益还原法不太适合评估公共建筑用地。在学校、机关、公园、医院等四类公共建筑用地中，机关用地是最不适合采用收益还原法评估其价格的。
110、单项选择题 某宗2000年末取得土地使用权的工业厂房，正常情况下通过出租每年可获净收益160万元，该房地产的报酬率为7%.估价时点为2005年末，该宗房地产的收益价格为()。
A.1830.4 B.2176.88 C.2169.27 D.2285.71
111、多项选择题 商业用房赢利潜力分析的基本步骤包括()。
A.确定投资时期 B.估算投资回收期 C.估算投资报酬率 D.确定市场租金水平及变化趋势 E.估计出需求量和供给量，确定供求缺口
112、多项选择题 政府对房地产的限制一般是通过()特权来实现的。
A.罚款权 B.管制权 C.征税权 D.征收权 E.充公权
113、单项选择题 以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有()。
A.基础设施完备程度 B.城市规划限制条件 C.地面形状、面积大小 D.环境景观
114、单项选择题 路线价法主要适用于()
A.城市商业街道两侧土地的估价 B.旧建筑物的估价 C.新建筑物的估价 D.拆迁房屋的估价
115、判断题 根据工程量清单计价法，建筑安装工程费用由直接费、间接费、利润和税金组成。()
116、单项选择题 商业用地房地产位置的优劣主要取决于()。
A.周围环境状况安宁程度 B.位置有利于原料和产品的运输 C.交通是否便捷及离市中心的远近 D.繁华程度临街状况
117、多项选择题 从住宅调研的角度来看，住宅市场的特性有()。
A.购买频率较低，购买决策复杂 B.住宅市场与消费者的长期收入关系密切 C.住宅的区位或地段不同，价格差异较为明显 D.住宅产品结构复杂，附带相关因素较多 E.住宅购买和持有决策与人们的资产组合状况联系紧密
118、单项选择题 市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为()。
A.1.05 B.0.98 C.0.95 D.1.03
119、单项选择题 划分路线价区段的最主要标准是（）。
A.十字或丁字路 B.功能分区分界点 C.地价有显著差异的地点 D.商铺繁华程度变化点
120、多项选择题 毛租金乘数法是将估价对象一年的毛租金乘以毛租金乘数得出估价对象价值的方法。毛租金乘数法有下列优点，正确的是（）。
A.方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料 B.由于在同一市场，同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值 C.避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计 D.忽略了房地产租金以外的收入 E.毛租金乘数从表格中容易获得
121、多项选择题 通常情况下，评估下列房地产适用收益法的有()。
A.写字楼 B.电影院 C.教学楼 D.停车场
122、单项选择题 如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以（）为前提进行估价。
A.保持现状 B.装修改造 C.转换用途 D.重新利用
123、单项选择题 某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/m2，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为（）元/m2。
A.2390 B.2410 C.2430 D.2450
124、单项选择题 收益法的雏形是（）。
A.地租资本化法 B.报酬资本化法 C.早期购买年法 D.直接资本化法
125、单项选择题 居住用途房地产的位置优劣，主要是看（）和安宁程度。
A.周围环境状况 B.繁华程度 C.临街状况 D.附近是否有矿产资源
126、单项选择题 明确估价对象包括（）。
A.明确估价对象的实物状况 B.明确估价对象的权益和区位状况 C.所有A和B的综合 D.明确土地与建筑物的合成体
127、单项选择题 "接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性"是下列哪种房地产对位置的要求？（）
A.酒店 B.工厂 C.普通住宅 D.别墅
128、单项选择题 对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的量。
A.本质 B.现象 C.广义 D.狭义
129、单项选择题 如果附近有若干相近效用的房地产，且知其价格，则可以依据（），由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。
A.估价时点原则 B.合法原则 C.最高最佳使用原则 D.替代原则
130、多项选择题 下列属于房地产真正自然增值的有()。
A、通货膨胀引起的房地产价格上升 B、需求增加导致稀缺性增加引起的房地产价格上升 C、外部经济引起的房地产价格上升 D、对其本身进行的投资改良引起的房地产价格上升
131、单项选择题 从市场规模来看，()在增量房地产市场上占据了主导地位，也是房地产开发企业投入注意力最多的细分市场。
A.住宅市场 B.商业用房市场 C.办公楼市场 D.特殊用房市场
132、多项选择题 从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务来源主要是().
A.被动接受 B.主动争取 C.自有自估 D.朋友介绍
133、单项选择题 （）要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。
A.合法原则 B.估价时点原则 C.公平原则 D.替代原则
134、单项选择题 以下金融工具属于直接金融工具的是()。
A.抵押契约 B.保险单 C.银行券 D.存款单
135、单项选择题 在对被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向哪个部门申请确认？（）
A.城市房产行政管理部门 B.城市规划行政主管部门 C.城市房屋拆迁管理部门 D.开发建设单位
136、判断题 在计算净收益时，潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。()
137、判断题 潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。()
138、判断题 划拨土地使用权的期限由国家规定。（）
139、单项选择题 在市场调研的问卷设计中，‘运用多项选择题设计问卷时，可能遇到的主要问题是()。
A.设计时间过长 B.设计成本较高 C.回答时间不容易控制 D.选项没有涵盖所有可能的内容
140、多项选择题 从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含()等。(2004年试题)
A.房地产改扩建费用 B.抵押贷款还本付息额 C.房屋设备折旧费 D.所得税 E.房屋装修折旧费
141、多项选择题 下列哪几项是求资本化率的方法？（）
A.市场提取法 B.累加法 C.指数调整法 D.投资收益率排序插入法 E.收益乘数法
142、多项选择题 下列哪些可列为市场法适用的对象？（）。
A.房地产开发用地 B.普通商品住宅 C.清真寺 D.标准工业厂房 E.军事设施
143、多项选择题 拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有()。
A.线条图 B.散点图 C.网络计划技术 D.统筹法
144、单项选择题 通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年折旧率为5%，则估价对象建筑物的经济寿命是（）年。
A.50 B.10 C.20 D.无法知道
145、判断题 在进行房地产估价时，一般以实地查勘之13作为估价时点，但在某些情况下要对过去或未来某个时点的价值进行评估。估价时点究竟是现在，还是过去或未来，是由估价目的决定的。所以，估价时点也不是委托人或估价人员可以确定的，而是要根据估价选取的方法来确定。()
146、多项选择题 房屋的完损等级是根据房屋的（）来划分的。
A.结构的完好、损坏程度 B.装修的完好、损坏程度 C.设备的完好、损坏程度 D.使用年限的长短 E.墙体裂缝大小
147、多项选择题 抑制房地产价格的措施主要有（）。
A.实行住房商品化 B.制定标准价格 C.征收房地产交易税或增值税 D.建立一套房地产交易管理制度 E.减少房地产供给
148、单项选择题 路线价法估价的第二个步骤为（）。
A.设定标准深度 B.选取标准临街宗地 C.编制深度百分率表 D.划分路线价区段
149、单项选择题 房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以()状况为参照系进行的。
A、可比实例房地产 B、估价对象房地产 C、标准房地产 D、类似房地产
150、单项选择题 在了解某区域居民的购房意向时，为确定潜在市场的规模大小，最合适采用的调研方法是()。
A.经理询问法 B.路上拦截法 C.邮寄询问法 D.入户询问法
151、单项选择题 经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的（）。
A.最佳用途和最佳规模 B.最佳集约度 C.最佳规模和最佳集约度 D.最佳用途
152、单项选择题 某套商品住宅，房屋使用面积为70m2，套内墙体面积为3.5m2，阳台面积为3.2m2，分摊的共有建筑面积为9m2。则该套住宅的建筑面积为()。
A、76 B、85.7 B、79.0 D、82.2
153、判断题 房地产供给有限性的本质，主要不在于土地总量有限和面积不能增加。相对于人类的需要来讲，土地的数量目前还是丰富的，关键在于独一无二特性造成的房地产供给不能集中于一处。()
154、多项选择题 根据将未来预期收益转换为价值的方式的不同，收益法可分为（）。
A.剩余法 B.组合法 C.直接资本化法 D.报酬资本化法 E.还原法
155、单项选择题 基本完好房的成新率为（）。
A.十、九成新 B.九、八成新 C.八、七成新 D.七、六成新
156、单项选择题 钢筋混凝土结构房屋的残值率是()
A.2% B.3% C.4% D.0
157、多项选择题 一般来说，区位、实物相同的下列房地产，市场价值较低的是（）。
A.商品住房 B.成本价房改房 C.标准价房改房 D.经济适用住房 E.单位集资建房
158、多项选择题 房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列几类，其中正确的是（）。
A.销售 B.娱乐 C.营业 D.商业 E.居住
159、多项选择题 影响房地产价格的心理因素主要有（）。
A.购买或出售心态 B.个人欣赏趣味 C.时尚风气 D.房地产投机 E.精神紧张
160、问答题 计算题:某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年;设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。
161、判断题 在实际估价中，我们采用的是实际成本。()
162、多项选择题
甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本1200万元，建筑安装工程费用7500万元，利息支出220.5万元(70%商业贷款)，正常成本利润15%，销售收入17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为29800元/m2。
A.建筑形式 B.人口净密度 C.住宅平均层数 D.停车泊位
163、判断题 建筑物横墙是与建筑短轴方向一致的墙。()
164、单项选择题 在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是()。
A.±15% B.±10% C.对于难度很大的估价业务可放宽至±25% D.有时可放宽至±20%
165、判断题 房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起的。()
166、单项选择题 在房地产开发企业准备开发办公楼项目时，最合适的调研方法是()。
167、单项选择题 人民法院确定的拍卖保留价，在第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的（）。
A.60% B.70% C.80% D.90%
168、多项选择题 预计一年后建成的某在建工程，可能存在的估价情形为()。
A、估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格 B、估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格 C、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格 D、估价时点为未来，估价对象为现实状况下的价格
169、判断题 市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。()
170、多项选择题 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括()等。
A.图书馆 B.钢铁厂 C.空置的写字楼 D.单纯的建筑物 E.加油站
171、单项选择题 不是影响房地产价格的区位因素是()。
A.位置 B.交通 C.人文 D.环境
172、多项选择题 询问法就是向被访者提出一些问题，由被访者回答，研究者根据这些回答进行归类统计分析而获得相关的数据，通常根据询问的对象及使用工具的差异，可以将询问法分为()等类型。.
A.经理询问法 B.电话询问法 C.客户询问法 D.路上拦截法 E.因特网询问法
173、单项选择题 合法原则要求房地产估价应以（）为前提进行。
A.最高最佳使用原则 B.公平原则 C.估价对象的合法权益 D.替代原则
174、多项选择题 下面（）是计入商品住宅价格的费用。
A.征地费 B.建筑安装工程费 C.住宅小区内的营业性用房建设费用 D.住宅小区内设施的建设费用 E.邻近住宅小区的物业用房建设费
175、多项选择题 假设开发法的操作步骤包括()。
A.调查待开发房地产的基本情况 B.选择最佳的开发利用方式 C.估计开发前的房地产价值及开发经营期 D.估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费 E.进行具体计算，求出待开发房地产的价值
176、单项选择题 采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y2表示（）。
A.房地产净收益按－固定数额逐年递增 B.房地产净收益按－固定数额逐年递减 C.房地产净收益按－固定比率逐年递增 D.房地产净收益按－囤定比率逐年递减
177、多项选择题 搜集交易实例的途径有（）。
A.出国考察 B.向房地产交易当事人了解交易情况 C.与房地产出售者洽谈获得其房地产的要价资料 D.同行之间相互提供 E.Internet上搜索
178、单项选择题 已知某房地产价格为2000元/m2时，需求量为1000万m2，当价格为2200元/m2时，需求量为800万m2，则用"中点法"计算其需求价格弹性为（）。
A.9 B.0.9 C.2.33 D.1
179、问答题 什么叫路线价法?其理论依据、适用的对象和条件是什么?
180、多项选择题 在房地产开发投资决策过程中，涉及的关键环境变量和决策变量有()。
A.项目分区规划设计 B.各细分市场需求特征和规模 C.各细分市场竞争关系的变动趋势 D.政府相关经济政策及直接和间接影响 E.各细分市场价格和租金水平及其变动趋势
181、判断题 就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。()
182、问答题 市场法的操作步骤
183、判断题 住宅、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层。()
184、单项选择题 采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（）。
A.报酬率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠 B.报酬率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠 C.报酬率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠 D.报酬率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠
185、问答题 计算题:某建筑物的建筑面积100m2，有效经过年数10年，单位建筑面积的重置价格500元/m2，经济寿命30年，残值率5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。
186、单项选择题 某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200m2，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/m2，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元／m2、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（）元。
A.700000 B.695554 C.777268 D.800500
187、问答题 计算题:某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元;装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年;设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设为0。试求其折旧总额。
188、单项选择题 在成本法求取折旧中，采用（）更符合实际情况。
A.有效经过年数 B.实际经过年数 C.剩余经过年数 D.自然经过年数
189、问答题 计算题:某酒店总建筑面积10000m2;一层建筑面积2000m2，其中500m2为酒店大堂，1500m2出租用于餐厅和咖啡厅;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房190间(建筑面积7600m2)，会议室2间(建筑面积200m2)，自用办公室3间(建筑面积200m2)。当地同档次酒店每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%;会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次;附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积1500元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地酒店这种类型的房地产的报酬率为8%。试利用上述资料估计该酒店的正常总价格。
190、单项选择题 房地产价格是由房地产的()这两种相反的力量共同作用的结果。
A、供需与价格 B、需求与价格 C、供给与价格 D、供给与需求
191、单项选择题 通过市场调研可以得到满意度的()表达。
A.定性 B.定量 C.定性和定量 D.肯定
192、判断题 母公司与子公司之间、公司与其职工之间的房地产交易，由于相互间比较了解，其成交价格往往与正常的市场价格相差不会太大。()
193、判断题 某房地产项目的需求价格弹性系数Ed=1.67。当房价下降时，购房者支出会下降。()
194、多项选择题 中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的颁布时间是()。
A.1994年 B.1995年 C.1999年 D.2004年
195、判断题 临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。()
196、多项选择题 从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务
197、单项选择题 一般来说，开发经营期的起点()
A.与经营期的起点重合 B.与运营期的起点重合 C.与建造期的起点重合 D.与开发期的起点重合
198、单项选择题 《物权法》规定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。所以也可称其为空间利用权或空间权。
A.宅基地使用权 B.土地承包经营权 C.建设用地使用权 D.土地租赁权
199、单项选择题 当新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润大于现用途的房地产价值时应以()为前提进行估价
A.保持现状 B.装饰装修改造 C.转换用途 D.重新利用
200、单项选择题 某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。
A.80% B.82% C.83% D.92%
201、多项选择题 商业用房容量分析主要是确定商业用房所经营的商品和劳务准备面对的潜在顾客特征和规模，经常涉及的方面包括()。
A.潜在顾客的收入水平和消费支出水平及变动趋势分析 B.潜在顾客对此前确定的拟经营商品和劳务 C.潜在顾客的消费频率、消费额、顾客最关注因素 D.潜在顾客的人口统计特征和行为特征 E.潜在顾客拟消费的市场区域范围
202、多项选择题 下列哪几项是以营业方式获取收益的房地产？（）
A.旅馆 B.歌城 C.写字楼 D.加油站
203、单项选择题 行政划拨的土地当做有偿出让的土地来估价，违反了哪项估价原则？（）
A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.估价时点原则 D.替代原则
204、多项选择题 房地产供给形成的条件有()。
A.供给计划 B.供给决策 C.供给意愿 D.供给能力 E.供给行为
205、单项选择题 一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高，所以这就是土地与一般物品价格的（）。
A.生产成本不同 B.折旧不同 C.价格差异不同 D.市场性质不同
206、单项选择题 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为()。
A、800万元 B、1000万元 C、1800万元 D、800～1000万元
207、单项选择题 ()对价值的决定作用几乎是房地产独有的。
A.房地产的权益和区位 B.房地产的权益 C.房地产的实物和权益 D.房地产的区位
208、多项选择题 对房地产价格有影响的交通管制，主要有（）。
A.严禁某类车辆通行 B.实行单行道 C.步行街 D.审查驾照 E.车辆年检
209、判断题 估价上的折旧非常注重市场价值的真实减损，因此在收益法中需要扣除建筑物的折旧费和土地摊捉费。()
210、单项选择题 当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，在不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用()。
A.独立基础 B.整体式筏式基础 C.箱形基础 D.桩基础
211、单项选择题 ()是指已经按特定目的收集整理完毕，与当前要研究的问题之间有一定关联的信息资料。
A.一手资料 B.次级资料 C.重要期刊 D.专业学术资料
212、单项选择题 城市房屋拆迁估价应当采用（）。
A.客观合理价值标准 B.非公开市场价值标准 C.公开市场价值标准 D.政府规定的价值标准
213、单项选择题 （）是随着时间的推移而减少的。
A.原始价值 B.账面价值 C.市场价值 D.投资价值
214、单项选择题 ()是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。
A.权益原理 B.收益递增递减原理 C.均衡原理 D.适合原理
215、多项选择题 房屋权属证书有三种，分别是（）。
A.《房屋所有权证》 B.《房屋产权证》 C.《房屋他项权证》 D.《房屋共有权证》
216、判断题 工程建设监理就是建设监理机构受政府质量监督部门的委托，对工程质量进行监督管理。()
217、单项选择题 已购公用住房和经济适用住房的土地权利性质基本上为（）。
A.宅基地使用权 B.临时用地土地使用权 C.出让土地使用权 D.划拨土地使用权
218、单项选择题 某种房地产的（），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。
A.替代品 B.互补品 C.附属品 D.配套品
219、单项选择题 某项投资是保值性的，则意味着它能抵御通货膨胀，即投入的资金的增值速度能抵消货币的（）。
A.增值速度 B.贬值速度 C.通货膨胀 D.其他
220、单项选择题 使住宅房地产价格明显上升的是（）。
A.中等收入者收入提高 B.高收入者收入增加 C.低收入者收入增加 D.居民收入提高
221、单项选择题 估价报告应用有效期从估价报告出具日期起计算，最长不宜超过（）。
A.一年 B.两年 C.半年 D.无限期
222、问答题 某旧厂房的土地面积4000m2，建筑面积6000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为500元／m2的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为每1m2建筑面积1000元（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期中）。此类房地产投资的正常利润率为10%。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的70%；附近同档次写字楼每Im2可出租面积的年租金为1000元，出租的成本及税费为年租金的40%，资本化率为8%。购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价（采用现金流量折现法，折现率为8%）。
223、多项选择题
A.行业内的专业人士讨论 B.分析一手资料 C.分析次级资料 D.进行定性调研
224、单项选择题 完成了办公楼市场的需求分析和供给分析后，就是进行供给和需求结合的供求分析，其最重要的是确定()。
A.需求的绝对量 B.潜在的供给量 C.供给的绝对量 D.供求缺口的大小和方向
225、多项选择题 重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点时的（）下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。
A.国家财税制度 B.市场状态 C.供求状况 D.市场价格体系
226、单项选择题 现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
227、多项选择题
A.可租面积 B.区位质量 C.建筑成新度 D.办公楼软件
228、多项选择题 住宅市场调研的价格分析一般是要鉴别出影响住宅价格的主要因素，包括()等方面。
A.经济因素 B.社会因素 C.市场竞争因素 D.行政与政治因素 E.住宅内在和周边环境因素
229、多项选择题 由于各类次级资料来源庞杂，在市场研究中需要对其进行有目的的筛选和鉴别，筛选和鉴别次级资料是克服该类资料可得性不足、相关性较差、准确性不够的过程，其基本方法包括：()。
A.分析次级资料的来源 B.确定搜集次级资料的方法 C.了解次级资料的收集时间 D.掌握次级资料的近期变化趋势 E.分析次级资料的类型和性质
230、问答题 从房地产估价的角度对建筑物的基本认识主要包括哪些方面?
231、判断题 出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。()
232、单项选择题 拍卖保留价由人民法院参照（）确定。
A.应价 B.评估价 C.成交价 D.起拍价
233、问答题 市场法适用的对象和条件
234、问答题 什么是假设开发法?其理论依据、前提条件、适应对象是什么?
235、单项选择题 在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。
A.等于报酬率 B.大于报酬率 C.小于报酬率 D.无法知道
236、多项选择题 下列属于有形资产的有（）。
A.设备 B.家具 C.著作权 D.股票 E.债券
237、单项选择题 非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个()称呼。
A.概括性 B.描述性 C.理论性 D.准确性
238、单项选择题 某可比实例的成交价格为2400元/㎡，建筑面积100㎡，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为()元/㎡。
A.2290.91 B.2326.41 C.2344.16 D.2308.66
239、问答题 计算题:某房地产建成于1995年12月30日，此后收益年限为50年;1997年12月30日至1999年12月30日要分别获得纯收益85、90、95万元;预计2000年12月30日要分别获得纯收益95、92、94万元，从2003年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元;购买该类房地产通常可得到银行70%的抵押贷款，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的收益率为10%。试利用上述资料估算该房地产1999年12月30日的收益价格。
240、判断题 城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。()
241、多项选择题 均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定（）。
A.最佳集约度 B.最佳用途 C.最佳收益 D.最佳规模
242、单项选择题 房地产估价是估价行业的主体，原因是()。
A.国家法律规定 B.房地产是所有需要估价的资产中价值最大的 C.房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少 D.房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少 E.房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身
243、单项选择题 有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为()。
A、9 B、13.5 C、15 D、18
244、单项选择题 限制物权是指权利人可以在其所有物上为他人设立权利。下列属于限制物权的是()。
A.益物权 B.所有权 C.债权 D.自物权
245、多项选择题 最高最佳使用原则必须同时符合()标准。
A.法律上许可 B.技术上可能 C.经济上可行 D.经济上必须盈利 E.价值最大化
246、单项选择题 现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为()。
A.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量 B.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C.存量+新开发量+空置房量-拆毁量 D.存量+新增竣工量-拆毁量
247、单项选择题 在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下(计算的周期数大于1)
A.单利计息的利息少，复利计息的利息多 B.单利计息的利息多，复利计息的利息少 C.单利计息的利息与复利计息的利息一样多 D.无法知道
248、判断题 大额可转让存单不记名、金额大、允许在市场上买卖转让、有条件的情况下允许提前支取。()
249、单项选择题 在房地产市场调研主题的确定过程中，通过与行业内的专业人士讨论，能更快地明确研主题，讨论时，在场人员包括研究者和专业人士在内以不超过()为宜，人数太多不易控制论题范围，而太少则不易产生激发效应，达不到应有的效果。
A.三至五人 B.五至八人 C.五至十人 D.八至十人
250、多项选择题 办公楼市场调研的产品分析既是办公楼市场分析的起点，又是研究的终点，其主要环节包括()。
A.建筑成新度 B.楼层及层高 C.租户定位 D.硬件设施和设备 E.物业管理水平
251、单项选择题 某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为()万元。
A.180.0 B.300.0 C.309.0 D.313.2
252、多项选择题 商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和()。
A、周围环境状况 B、安宁程度 C、临街状况 D、交通便捷程度
253、单项选择题 将房地产称为物业的国家或地区是（）。
A.法国 B.意大利 C.日本 D.香港
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254、多项选择题
A.高级办公区 B.中央商务区 C.低级办公区 D.一般办公区
255、判断题 根据马克思的地租理论，垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。
256、单项选择题 下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是()。
A.应是可以实现的价值 B.是提供价值意见而不是作价格保证 C.对委托人的价格保证 D.为委托人争取最大的利益
257、单项选择题 某宗房地产的收益期限为40年判定其未来每年的净收益基本上固定不变通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为()万元。
A.222.76 B.224.67 C.268.67 D.298.33
258、问答题 计算题:6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
259、判断题 在征地中，需要安置的农业人口数为被征用地上的人口数()
260、单项选择题 下列哪一个证件不属于土地权属证书？（）
A.《国有土地使用证》 B.《集体土地所有证》 C.《土地他项权利证明书》 D.《房地产权证》
261、单项选择题 我们通常采用多种估价方法进行估价，用不同估价方法计算出的结果是（）。
A.相同的 B.不同的 C.可能不同 D.完全相同
262、单项选择题 房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给()，使其现期供给()。
A.增加，增加 B.减少，增加 C.增加，减少 D.减少，减少
263、单项选择题
A.担保保险 B.保证保险 C.信用保险 D.责任保险
264、多项选择题 对房地产本身进行投资改良的内容有()。
A.装饰装修改造 B.更新或添加设施设备 C.改进物业管理 D.经济发展 E.交通条件改善
265、问答题 市场调研的重要性
266、单项选择题 ()的优点在于可以得到被调查者对于某一事物看法强弱程度的差异，并可以对这些回答运用一些统计方法得出有意义的结论，缺点是被调查者可能对各类强度的区分理解不同，容易引起误会。
A.量表式问卷 B.开放式问卷 C.封闭式问卷 D.量表问答式问卷
267、单项选择题 某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。该宗房地产的收益价格为()万元。
268、单项选择题 建筑式样、风格和色调属于下列哪种房地产价格影响因素？（）
A.环境因素 B.自身因素 C.视觉因素 D.心理因素
269、单项选择题 在城市房屋拆迁中，拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况，如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以（）为准。
A.拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中的约定 B.拆迁人与被拆迁入的口头约定 C.被拆迁人的要求 D.拆迁人的要求
270、判断题 合同双方约定工程总价7500万元。定金为主合同标的的25%，该定金条款无效。()
271、单项选择题 某建筑物实际经过年数为lO年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。
A.43.2% B.50% C.56.8% D.70%
272、多项选择题 商业用房市场的供求关系包含了()等方面。
A.对商业用房周边市场的供求关系分析 B.对商业用房经营领域的供求关系分析 C.对商业用房本身的需求和供给关系分析 D.对所销售商品和劳务的需求和供给关系分析 E.以上均是
273、单项选择题 收益法的本质是以房地产的（）为导向求取估价对象的价值。
A.市场交易价格 B.预期未来收益 C.开发建设成本 D.未来收益大小
274、单项选择题 ()是绘制房产权证附图的基本图。
A.宗地图 B.房产分户图 C.房产分丘图 D.房产分幅图
275、判断题 加工同轴度要求高的轴工件时，用双顶尖的装夹方法。
276、多项选择题 下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有()。
A.用地面积 B.建筑红线后退距离 C.建筑高度 D.建筑密度 E.建筑间距
277、多项选择题 下列属于土地使用管制的事项有()。
A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通 B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施 C.某宗土地使用中，要求容积率为2.0 D.甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路 E.某宗土地只能用于商业房地产开发
278、单项选择题 评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/㎡，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为()元/㎡。
A.2938 B.2982 C.3329 D.3379
279、单项选择题 在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%在5～20层时，每增高一层，投资利润率上升0.18%而在20～30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。由此可见，超过20层之后，这块土地的边际收益开始出现递减，揭示了()。
A、收益递增规律 B、收益递减规律 C、规模的收益递增规律 D、规模的收益递减规律
280、单项选择题 在房地产估价中，一般将建筑物视为（）。
A.不包括构筑物 B.不包括房屋 C.只包括构筑物 D.包括房屋和构筑物
281、单项选择题 在一般情况下，()适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件建筑和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使用建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。
A、重建价格 B、重置价格 C、重新购建价格 D、积算价格
282、多项选择题 下列属于房地产区位状况比较、调整内容的是（）。
A.自然环境 B.楼层 C.社会环境 D.地势
283、单项选择题
A.超前，超前 B.超前，滞后 C.滞后，超前 D.滞后，滞后
284、单项选择题 某房地产正常年收益为6000万元，直接资本化率为10%，房地产价格应为()元。
A.54000 B.32010 C.48000 D.60000
285、多项选择题 引起房地产价格上升的原因主要有()。
A.对房地产本身进行投资改良 B.通货膨胀 C.需求增加导致稀缺性增加 D.外部经济 E.内部经营管理
286、单项选择题 在统一币种和货币单位方面，不同币种的价格之间的换算，应该采用（）。
A.该价格所对应的日期时的市场汇价 B.该价格所对应的房产的市场汇价 C.该价格所对应的价值的偏差 D.该价格针对不同的房产时的不同市场汇价
287、单项选择题 通过数据统计分析可以发现市场数据中隐含的基本关系，为决策者提供结论和建议，而()则是整个市场调研活动生产过程的最终产品。
A.问卷调查结果 B.数据统计分析结论 C.市场调研结果 D.市场调研报告
288、判断题 估价假设是指一个房地产估价项目中房地产估价师对于那些估价所必要，但不能肯定，而又必须予以明确的前提条件作出的假定。()
289、多项选择题 工程量清单计价中的分部分项工程采用综合单价，由()组成。
A.规费 B.人工费、材料费、机械使用费 C.管理费、利润 D.风险 E.税金
290、多项选择题 在完善、成熟的土地市场下，土地取得成本一般是土地使用权购买价格和应当由买方缴纳的税费构成。其中，建设用地土地使用权的购买价格，一般是采用()求取。
A.市场法 B.成本法 C.收益法 D.假设开发法 E.基准地价修正法
291、单项选择题 一般情况下，（）高于市场价值。
A.在用价值 B.清算价值 C.快速变现价值 D.投资价值
292、多项选择题 下面属于收益性房地产的是（）。
A.未出租的餐馆 B.旅店 C.加油站 D.未开发的土地
293、多项选择题 形成有效需求的两个条件是（）。
A.供大于求 B.消费者愿意购买 C.求大于供 D.消费者有能力购买 E.供求平衡
294、多项选择题 工业房地产的区位影响因素主要考虑()。
A.临街状况 B.动力是否易于取得 C.废料处理是否方便 D.接近大自然 E.产品原料的获取方便程度
295、单项选择题 估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在（）以上。
A.20年 B.10年 C.8年 D.15年
296、单项选择题 收益法是以（）为基础的。这说明决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A.收益原理 B.预期原理 C.未来原理 D.替代原理
297、多项选择题 下列因素中会导致建筑物经济上的折旧的是()。
A、使用磨损 B、现行政策重大改变 C、城市规划重大改变 D、建筑技术进步
298、问答题 房地产估价上的建筑物折旧包括哪几个方面?求取建筑物折旧的方法有哪几种?最常用的是哪种?
299、单项选择题
某房地产使用面积成交价格2800美元/m2，人民币与美元的汇率为8.27，使用面积比率为80%，则建筑面积价格为()元/m2。
A.15675 B.16588 C.17432 D.18525
300、单项选择题 反映总体单位的属性和特征的统计术语称为()。
A.指标 B.统计总体 C.标志 D.总体单位
