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土地估价理论与方法：土地估价方法考试试题（最新版）
2021-03-20 02:38:04 来源:91考试网 作者:www.91exam.org 【大 中 小】
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1、多项选择题  市场比较法估价需具备的条件是（）。

A.同一供求范围内
B.估价时点的近期
C.有较多类似土地的交易
D.所处的地区房地产市场较活跃
E.房地产交易发生较少的地区


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2、多项选择题  下面属于收益性房地产的是()。

A．旅店
B．商业写字楼
C．政府办公楼
D．公园
E．未开发土地


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3、判断题  收益还原法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，不是过去的因素而是现在的因素 。


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4、多项选择题  通过城镇规划图，估价师可从中了解宗地所在地区域的规划限制，如（）等内容。

A.容积率
B.建筑物高度
C.覆盖率限制
D.环境
E.用途和利用限制


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5、多项选择题  在调查某宗待开发土地的基本情况时，主要调查的方面包括（）。

A.土地的位置
B.土地的面积、大小、形状、地质和水文状况、平整程度
C.城市规划条件
D.土地的权利
E.土地的开发成本


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6、单项选择题  有一宗工业用地，土地取得费及相关费为15万元，为自有资金投入，土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款利率为6％，土地开发期为1.5年，经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平，则在成本逼近法计算中的投资利息为()元。

A．18000
B．8934
C．22500
D．22634


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7、多项选择题  土地价格调整与估价额确定包括（）步骤。

A.准确性分析
B.适宜性分析
C.调整
D.复审
E.协议


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8、单项选择题  估价中要考虑城市规划对土地价值的影响，在一定程度上体现了土地估价的()。

A．报酬递增、递减原则
B．替代原则
C．合法原则
D．变动原则


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9、多项选择题  一般估价资料包括（）等方面影响地价的资料。

A.社会
B.经济
C.政治
D.环境
E.文化


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10、单项选择题  如果认为土地转换用途后使用最为有利，应以转换用途后使用为前提进行估价。土地转换用途的条件是，预计转换用途所带来的土地价值的()大于转换用途所需的费用。

A．减少额
B．数值
C．增加额
D．收益


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11、单项选择题  地价评估的程序，是以（）开始到最后提交估价报告书为止的全过程。

A.接受估价委托书
B.确定估价基本项目
C.拟订估价作业计划
D.收集资料


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12、单项选择题  对同一宗地进行评估，一般要求应用估价方法不少于（）种。

A.1
B.2
C.3
D.4


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13、多项选择题  成本法中的投资利息的计算基数包括（）。

A.土地取得成本
B.开发成本
C.管理费用
D.销售费用
E.销售税费


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14、单项选择题  

某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要进行抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下：①建筑面积20000㎡，容积率为5；②全部用于出租，出租率为80％;③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元／平方米；④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1.5；⑤房屋重置价格为2000元／平方米，耐用期为50年，残值率为0；⑥有关出租成本有房产税（按年租金的12％计）、年折旧、物业管理成本（按使用面积计，每年100元／平方米）、保险费（按使用面积计，每年32元／平方米）；⑦房地产综合还原率为10％。根据上述情况回答以下问题。

该宗土地在估价时点的单价为()元／平方米。

A．27047.5
B．25048
C．5410
D．5010


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15、多项选择题  建筑平面图可以了解（）等内容。

A.宗地形状
B.地上建筑物形状
C.分布、各层次的构造
D.覆盖率限制
E.建筑物高度


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16、判断题  各估价方法得出的试算价格准确且唯一，估价人员可以任选一个作为最后的估价结果。()


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17、单项选择题  宗地估价的一般程序为（）

A.①确定估价基本事项；②拟订估价作业计划；③收集资料实地踏勘；④分析整理相关资料；⑤选定方法试算价格；⑥确定宗地估价结果；⑦撰写估价报告书
B.①收集资料实地踏勘；②拟订估价作业计划；③确定估价基本事例；④分析整理相关资料；⑤选定方法试算价格；⑥确定宗地估价结果；⑦撰写估价报告书
C.①确定估价基本事项；②收集资料实地踏勘；③分析整理相关资料；④拟订估价作业计划；⑤选定方法试算价格；⑥确定宗地估价结果；⑦撰写估价报告书
D.①收集资料实地踏勘；②确定估价基本事项；③拟订估价作业计划；④分析整理相关资料；⑤选定方法试算价格；⑥确定宗地估价结果；⑦撰写估价报告书


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18、判断题  不论何种估价目的和估价时点，房地产市场状况始终是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。


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19、单项选择题  某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为每平方米800元，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。

A.10.2
B.11.0
C.11.3
D.11.5


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20、单项选择题  

某区域内的甲、乙两宗地除容积率外，其他条件都一样，已知甲宗地的楼面地价为800元／平方米，容积率为1.0，若乙宗地的楼面地价为580元／平方米，该区域土地价格的容积率修正系数如下表，则乙宗地的容积率为()。

A．2.0
B．2.5
C．3.O
D．4.O


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21、单项选择题  

某宗住宅用地土地使用年期70年，容积率为2.O。选择某比较案例的成交价格为1800元／平方米，土地使用年期50年，容积率1.5。与待估宗地相比，比较案例的区域因素条件优于待估宗地，修正系数为3％，个别因素条件比待估宗地差，修正系数为3％。该城市住宅地价的容积率修正系数如下表，土地还原利率为8％，则待估宗地土地价格为()元／平方米。

A.2743
B.2744
C.2746
D.2749


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22、单项选择题  评估一个商铺的市价，不宜采用的评估方法是（）。

A.市场比较法
B.收益还原法
C.成本法
D.路线价法


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23、单项选择题  估价师要根据（）来判断每一种估价方法是否与其估价目的、用途相配合。 来源:91考试网 91ExAm.org

A.适宜性
B.经验
C.案例
D.最佳使用方式


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24、判断题  收益还原法适用于具有收益或潜在收益的房地产，如住宅、写字楼、标准厂房、公益公园、仓库、农地等。


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25、单项选择题  采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格，土地开发费应与估价目的相对应的()求取。

A．宗地内外开发投入的费用总和
B．宗地内外受益分摊的开发费用总和
C．宗地外开发投入的费用加宗地内土地平整费
D．宗地外受益分摊的开发费用


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26、多项选择题  运用市场比较法估价需要建立价格可比基础，主要包括（）等。

A.统一付款方式
B.统一币种和货币单位
C.统一交易方式
D.统一产权性质
E.统一采用总价


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27、判断题  估价师要根据适宜性来判断每一种估价方法是否与其估价目的、用途相配合。()


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28、判断题  虽然最后的估价额主要取决于适宜方法的试算价格，但该试算价格并不一定与最后估价额一致。这种说法对吗？请判断。()


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29、判断题  土地市场比较活跃的地区，对各类土地的估价一定都能采用市场法估价。()


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30、单项选择题  市场法估价需要具备的条件是同一供求范围内，并在估价时点的近期，存在着较多的（）。

A.完全相同的土地交易
B.类别多样的土地交易
C.类似土地的交易
D.典型的土地交易


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31、单项选择题  

某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要进行抵押评估，估价时点设定为2007年6月。该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。已知资料如下：①建筑面积20000㎡，容积率为5；②全部用于出租，出租率为80％;③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元／平方米；④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：1.5；⑤房屋重置价格为2000元／平方米，耐用期为50年，残值率为0；⑥有关出租成本有房产税（按年租金的12％计）、年折旧、物业管理成本（按使用面积计，每年100元／平方米）、保险费（按使用面积计，每年32元／平方米）；⑦房地产综合还原率为10％。根据上述情况回答以下问题。

该办公楼在估价时点时的市场价格为()万元。

A．13456
B．14019
C．15216
D．18776


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