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房地产开发经营与管理：房地产开发经营与管理找答案（每日一练）
2021-06-08 02:37:33 来源:91考试网 作者:www.91exam.org 【大 中 小】
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1、单项选择题  某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450m2，评估值数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是()万m2。

A、450
B、475
C、490
D、500


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2、多项选择题  按构造情况划分，楼盖包括()等。

A、肋形楼盖
B、井式楼盖
C、钢筋混凝上楼盖
D、无梁楼盖


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3、单项选择题  地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有()的特性。

A.变现性差
B.易受政策影响
C.依赖专业管理
D.效益外溢和转移


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4、单项选择题  公司债券又成为企业债券，是股份公司为筹集资金而发行的经营管理权。()

A.对
B.错


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5、判断题  无民事行为能力和限制民事行为能力的自然人不能自己订立合同。()


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6、单项选择题  商品房买卖当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，其保修期从()起计算。

A.商品房竣工之日
B.商品房竣工验收之日
C.商品房竣工验收合格之日
D.商品房交付之日


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7、多项选择题  房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为()

A.平淡
B.萧条
C.复苏
D.兴旺
E.波谷


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8、多项选择题  房地产估价中确定地块最佳利用方式要在以下因素允许范围内：()

A.城市规划
B.法律法规
C.市场条件
D.经济条件
E.生活条件


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9、判断题  所谓产品的市场定位策略，就是使本企业产品具有一定的特色，适应目标市场一定的需求和爱好，塑造产品在市场环境中的良好形象。()


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10、问答题  房地产开发项目建设的三大目标是什么，它们之间是什么关系，你是如何理解的？


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11、多项选择题  金融机构在融出资金时，要遵循()的原则。

A、政策性
B、流动性
C、安全性
D、盈利性


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12、单项选择题  关于契约型和公司型信托的比较，下列不正确的是()。

A.资金属性不同
B.资金使用不同
C.管理经理不同
D.利益分配不同


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13、多项选择题  以下关于现金流量图绘制规则的描述正确的是()。

A、以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期
B、在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期末，即第一期期末发生的
C、相对于时间坐标的垂直箭头线代表不同时点的现金流量
D、如果现金流出或现金流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期初发生


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14、单项选择题  在计算项目总开发价值时，如果项目全部销售，则等于扣除销售税后的经销售收入当项目用于出租时，为整个在项目持有期内所有净经营收入的现值累计之和。()D.购买者导向定价法

A.对
B.错


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15、判断题  如果某公司在房地产业或同类物业开发中踞龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用领导定价法的条件，使其制定的价格在同类物业中居较高的价位。()


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16、多项选择题  企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有()。

A.资产报酬率
B.销售净利率
C.资产负债率
D.存货周转率
E.股东权益报酬率


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17、判断题  投资组合理论告诉我们，把适当的投资项目组合起来，可以获得高额的投资收益。()


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18、判断题  销售成本是指生产成本加上销售费用。()


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19、多项选择题  房地产的收入分为()

A.经营收入
B.毛收入
C.潜在毛收入
D.净收益
E.有效毛收入


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20、多项选择题  影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括()

A.金融业的发展
B.信息、通讯技术水平的提高
C.生产方式和工作方式
D.自然环境的变化


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21、单项选择题  个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于()

A.系统风险
B.资本价值风险
C.比较风险
D.个别风险


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22、多项选择题  下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有()。

A.现金回报率
B.投资回收期
C.借款偿还期
D.资产负债率
E.资本金利润率


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23、单项选择题  房地产投资的物业按照使用目的划分的类型不包括()。

A.居住物业
B.商业物业
C.新兴物业
D.酒店与休闲娱乐设施物业


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24、单项选择题  下列风险中，不属于系统风险的是()。

A.通货膨胀风险
B.市场供求风险
C.购买力风险
D.比较风险


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25、单项选择题  中国土地市场是()

A.土地所有权市场
B.土地收益权市场
C.土地使用权市场
D.土地占有权市场


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26、单项选择题  可行性研究的根本目的是()。

A.实现项目决策的科学化、民主化
B.减少或避免投资政策的失误
C.提高项目开发建设是经济、社会和环境效益
D.以上都是


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27、单项选择题  将“房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级”的部门规章是()。

A.《城市房地产开发经营管理条例》
B.《商品房销售管理办法》
C.《房地产开发企业资质管理规定》
D.《城市商品房预售管理办法》


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28、单项选择题  工程成本控制的主要对象是()。

A、主要费用中的固定费用
B、主要费用中的变动费用
C、次要费用中的固定费用
D、次要费用中的变动费用


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29、单项选择题  开发项目全部投资的内部收益率表明了（）。

A.项目投资所能支付的最高贷款利率
B.将未来收益或收入转换成现值的收益率
C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率
D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比


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30、判断题  成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。（）


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31、单项选择题  下列哪项是物业管理中经营计划的核心。

A、经营费用估算
B、预算
C、预期收益估算
D、制定租金方案


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32、多项选择题  相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有()。

A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产
B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资
C.置业投资对象可以是市场上存量房地产
D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营
E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者


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33、多项选择题  按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有()。

A.陈某的儿子
B.陈某的经纪人
C.陈某的继母
D.陈某的女儿
E.护理陈某多年的保姆


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34、多项选择题  房地产经营管理项目可行性研究可以分为()

A.机会可行性研究阶段
B.投资可行性研究阶段
C.设计可行性研究阶段
D.初步可行性研究阶段
E.最终可行性研究阶段


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35、判断题  某建筑安装工程施工直接耗用的各种费用为200万元，施工中直接发生的冬雨季施工增加费等其他费用为2万元，现场经费为3万元，定额编制管理费为0.2万元，企业管理费为5万元，该项目的建筑安装工程直接费为205.2万元。()


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36、单项选择题  已知某普通住宅开发项目的土地费用、开发成本、开发费用和与转让房地产有关的税金分别为1500万元、2500万元、1000万元和600万元，若该项目的总销售收入为9000万元，则应缴纳土地增值税的数额为()万元。

A、1020
B、1360
C、780
D、1040


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37、判断题  当项目竣工后，由开发商和承包商共同签发工程竣工证书。（）


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38、单项选择题  对商业繁华程度的依赖性最大的物业是()。

A、商场
B、住宅
C、高尔夫球场
D、写字楼


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39、判断题  最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。()


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40、单项选择题  供给弹性是指由于影响供给的诸多因素发生变化后，供给量作出反应的程度。通常用供给价格弹性系数来表示价格变动引起供给量变化的程度。供给价格弹性系数是()与()的比值。

A.供给量变动率价格变动率
B.需求量变化率价格变化率
C.价格变化率供给量变化率
D.价格变动率需求量变化率


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41、单项选择题  从投资的角度来说，城市国有土地或规划中可以转化为()使投资者关注的重点。

A.建设用地
B.城镇基础设施用地
C.可以进行开发利用的土地
D.城市国有土地的农村集体土地


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42、名词解释  土地征用


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43、单项选择题  市场某各消费群体的支付能力下降的话，企业就会出现效益下滑的危险。这是指目标市场选择的()模式。

A.单一市场集中化
B.市场专业化
C.产品专业化
D.大量定制


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44、多项选择题  未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有()。

A.警告
B.罚款
C.限期改正
D.限期拆除
E.没收实物


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45、单项选择题  《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围，是在()实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。

A.城市规划区内国有土地上
B.城市规划区内集体土地上
C.城市建成区内国有土地上
D.城市建成区内集体土地上


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46、多项选择题  

影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括()。
①自然环境和人文环境的变化;②金融业的发展;
③信息、通讯技术水平的提高;④生产方式和工作方式;
⑤政治制度的变迁

A、①②
B、④⑤
C、①③
D、③


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47、单项选择题  经过改建扩建的房屋，进入市场交易前，产权所有者必须到房地产管理部门办理()

A.产权过户手续
B.变更登记手续
C.交易许可手续
D.法律公证手续


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48、多项选择题  一种产品差别值开发的前提条件包括()。①重要性;②盈利性;③差异性;④优越性;⑤先发制人;⑥可支付性;⑦独特性;⑧沟通性

A.①②④
B.①②③④
C.⑤⑥⑦⑧
D.⑤⑥⑧


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49、多项选择题  路线价估价法四三二一法测中，标准深度100英尺土地价值第二、四个25英尺土地分别是路线价的()

A.20%
B.30%
C.8%
D.10%
E.40%


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50、多项选择题  敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即()

A.最乐观预测值
B.最悲观预测值
C.最可能预测值
D.最客观的预测值


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51、单项选择题  某综合楼总建筑面积为10000平方米，其中可出售的居住建筑面积为7000平方米，可出租的商业建筑面积为1500平方米，剩余建筑面积为附属设备等用房，该综合楼的有效面积系数为（）。

A、80%
B、90%
C、85%
D、95%


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52、单项选择题  分析市场趋势的方法中，使用比较广泛的方法是（）。

A.购买者意图调查法
B.销售人员意见综合法
C.时间序列分析法
D.专家意见法


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53、判断题  一个企业通常可从行业和市场两个方面来识别企业的竞争者。()


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54、判断题  收益性物业管理中的税前现金流=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金。()


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55、单项选择题  ()是一种反映房屋、土地现状的专业图。

A.房地产平面图
B.房地产有关证明和文件
C.房地产卡片
D.房地产权属账册


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56、判断题  A=Pi+Pi/[(1+i)n-1]中的Pi就是投资者投入资本P后所获得的投资回报，此时投资回报率为i/P,而Pi/[(1+i)n-1]就是投资者的投资回收.()


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57、单项选择题  个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于()。

A.系统风险
B.资本价值风险
C.个别风险
D.比较风险


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58、判断题  在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师。()


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59、单项选择题  香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于()的考虑结果。

A.大陆政策多变
B.占领世界投资市场
C.风险转移
D.投资组合


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60、单项选择题  某房地产估价业务发生在非经济特区，评估的房地产价格总额为6200万元，按国家规定的标准，该房地产估价最高收费额为()万元。

A.2.48
B.7.13
C.13.50
D.31.00


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61、单项选择题  计量估价合同是以（）和单价表为计算报价依据的合同。

A、总工程量
B、实测工程量
C、工程量清单
D、最终工程量


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62、单项选择题  

某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的()。

A.损益表
B.资金
C.资本金现金流量表
D.全投入现金流量表


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63、名词解释  租金收缴率


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64、单项选择题  承租人征得出租人的同意，可以将租用的房屋转租给他人，其房屋转租的最长期限不得超过()

A.政府规定的期限
B.房屋所占土地的使用年限
C.出租人指定的期限
D.原租赁合同规定的期限


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65、单项选择题  保险合同的客体是指保险合同当事人的权利义务指向的对象，即()。

A.被保险人的财产
B.被保险人的生命和健康
C.保险金
D.保险利益


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66、单项选择题  （）是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行后做出投资与否决策的关键步骤。

A.投资机会研究
B.初步性可行性研究
C.详细可行性研究
D.项目的评估和决策


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67、判断题  当事人既约定了违约金又约定了定金的，一方违约时，违约金和定金条款可以同时使用。()


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68、多项选择题  房地产估价机构设立分支机构的条件包括()等。

A.房地产估价机构具有一、二级资质
B.分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师
C.在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师
D.有固定的经营服务场所
E.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全


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69、判断题  受人们对客观世界认识程度限制，可行性研究具有相当程度的不确定性，因而它只能作为投资决策的参考。()


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70、名词解释  建设用地规划许可证


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71、单项选择题  供人们生活起居的建筑是()

A.公共建筑
B.居住建筑
C.工业建筑
D.商业建筑


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72、单项选择题  假设某城市房地产价格平均下降1000元／平方米，对于购房者增加多少的调查属于（）。

A.试探性调查
B.描述性调查
C.因果性调查
D.专题性调查


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73、单项选择题  我国信用的主要形式是()。

A.银行信用
B.商业信用
C.国家信用
D.民间信用


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74、单项选择题  从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格()

A.最终会基本趋于一致
B.最终会扩大差别
C.可能趋于一致，也可能扩大差别
D.由有关部门确定


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75、判断题  会计核算的可比性原则是指企业之问的会计信息口径一致，相互可比。()


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76、判断题  对于写字楼项目，要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人口的数量，最后才能确定项目的规模、档次。()


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77、多项选择题  一种产品差别值得开发的前提条件是满足下列标准()

A.优越性
B.固定性
C.可支付性
D.独特性


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78、单项选择题  某企业会计拒绝将该企业所有者的个人支出计入企业损益的依据是()。

A.相关性原则
B.划分收益性支出与资本性支出原则
C.货币计量假设
D.会计主体假设


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79、单项选择题  ()是采用科学方法测定地面上点的平面位置和高程，将地球表面的地形及其他信息制成图，以及将已设计的工程建筑或指定的界址标定在实地上的一门学科。

A.房屋建筑学
B.测量学
C.堪测学
D.施工组织设计学


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80、判断题  房地产产品的功能定位，是指在目标市场选择和市场定位的基础上，根据潜在的目标消费者使用需求的特征，结合房地产特定产品类型的特点，对拟提供的房地产产品应具备的基本功能作出具体规定的过程。()


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81、单项选择题  一国政府通过中央银行确定的各种利率是()。

A.市场利率
B.公定利率
C.固定利率
D.浮动利率


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82、单项选择题  一般来说，标准方差越小，投资风险（）。

A、越小
B、越大
C、越难控制
D、越难估算


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83、判断题  对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于固定资产投资的性质。()


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84、多项选择题  房地产市场分析的方法有()。

A.数理统计方法
B.定性预测
C.利用图形进行分析
D.定量预测


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85、判断题  任何开发建设项目都必须申请规划许可证，并按规定办理建设用地规划许可证。()


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86、单项选择题  下列关于市场失灵的说法错误的是()。

A.对市场某种程度的垄断和完全垄断使得资源配置缺乏效率
B.外部性可以是正的也可以是负的
C.市场可以有效地提供私人物品与公共物品
D.信息不完全可能导致市场失灵


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87、单项选择题  商业中心往往位于地价高昂的()

A.黄金地段
B.边缘地段
C.落后地段
D.一般地段


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88、判断题  需求价格弹性系数的数值总是正值。()


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89、多项选择题  房地产经营管理企业可以分为()

A.房地产开发经营企业
B.房地产施工承包企业
C.房地产市场中介服务企业
D.房地产物业管理企业
E.房地产金融保险企业


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90、单项选择题  通货膨胀风险会()房地产投资的实际收益率。

A、提高
B、降低
C、无影响
D、以上答案均不准确


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91、判断题  一般来说，房地产市场是一个完全竞争的市场。（）


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92、单项选择题  ()是以实物产品数量所计量的生产要素边际生产力。

A.边际产量
B.边际产值
C.边际收益产量
D.边际收益率


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93、单项选择题  在资金等效值计算的过程中，资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为()。

A、未来值
B、终值
C、时值
D、现实值


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94、多项选择题  对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。我国城市房产税的征收分为按()两种情况，按年计征，分期缴纳。

A.租金征收
B.净经营收入征收
C.税后利润征收
D.房产原值征收


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95、单项选择题  谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积40m2，外墙面积8m2，单元间分隔墙面积10m2，公摊面积5m2，那么，可出租面积应为()㎡。

A.44
B.48
C.54
D.64


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96、判断题  房地产开发前期的规划管理主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发“建设用地规划许可证”及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发“开工许可证”等方面。()


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97、单项选择题  房地产开发公司在招标过程中，完成了投标单位资格审查工作后，下一步应当()

A.编制招标文件
B.分发招标文件
C.编制和送审标底
D.制定评标、定标方法


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98、单项选择题  对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。()

A.对
B.错


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99、名词解释  房地产开发


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100、判断题  在土地储备机构抵押贷款中，土地储备机构作为土地使用者，向金融机构提出贷款要求。()


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101、多项选择题  房地产的()，这决定了房地产市场是地区性市场

A.位置固定性
B.各异性
C.不可移动性
D.适应性


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102、单项选择题  某房地产开发项目的收益率高于项目基准收益率，那么该项目的财务净现值会()。

A.大于零
B.小于零
C.等于零
D.都可能


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103、单项选择题  根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于()的租金。

A.50个月
B.100个月
C.10个月
D.10年


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104、多项选择题  房地产开发项目的主要合同关系有()。

A.开发商的主要合同关系
B.承包商的主要合同关系
C.建筑商的主要合同关系
D.监理机构的主要合同关系
E.供应商的主要合同关系


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105、判断题  2008年3月1日起，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价向个人出租用于居住的住房，按4%的税率征收房产税()


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106、单项选择题  银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是()。

A.7.02%
B.7.04%
C.7.50%
D.7.85%


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107、多项选择题  项目管理的目标就是寻求项目（）的最优均衡控制。

A、时间
B、资源
C、质量
D、安全
E、成本


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108、判断题  为实现建筑物合理的竖向布置，在建筑设计中除认真考虑平面位置的布局外，还需充分考虑其地形的特点。()


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109、多项选择题  房地产开发项目所面临的经济环境主要包括()

A.宏观经济发展形势
B.市民收入水平
C.贫富差异程度
D.利率
E.贷款条件


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110、单项选择题  某建设项目工器具及生产家具购置费用2000万元，建筑安装工程费用5000万元，工程建设其他费用3000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3%，基本预备费率5%，则基本预备费为()万元。

A.500
B.815
C.1445
D.1473


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111、判断题  拍卖有共有人的房地产，可由共有人出具书面转让意见，共有人享有优先购买权。()


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112、单项选择题  房屋抵押权自()之日起生效。

A.抵押合同签订
B.抵押合同生效
C.抵押权登记
D.核发他项权利证书


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113、单项选择题  某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000平方米的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/平方米，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/平方米，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（）。

A、23.8%
B、20.23%
C、19.70%
D、18.96%


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114、单项选择题  某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上，承诺对前80名购房者给予20%的价格优惠，这种价格折扣技巧属于（）。

A、现金折扣
B、数量折扣
C、折让
D、季节折扣


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115、单项选择题  个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值的()%。

A.60
B.70
C.80
D.90


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116、单项选择题  最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值就越低，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。()

A.对
B.错


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117、单项选择题  动态投资回收期是指项目以（）低偿全部投资所需的时间。

A、净现金
B、净收益
C、净现值
D、财务净现值


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118、多项选择题  下面属于考察项目单位投资盈利能力的静态指标的是()

A.成本利润率
B.投资利润率
C.资本金利润率
D.资本金净利润率


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119、单项选择题  在房地产市场调查的过程中，()是收集一手资料时最普遍采用的手段。

A、座谈
B、问卷
C、观察
D、实验


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120、单项选择题  房地产产品功能定位的目的是为市场提供适销对路、有较高性能价格比的房地产产品。()

A.对
B.错


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121、判断题  房地产置业投资能够得到税收方面的好处，这是由于税法中规定的折旧年限相对于建筑物自然寿命和经济寿命来说要短得多。()


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122、判断题  对于高架污染源来说，离污染源越近，污染物的浓度就越高。()


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123、单项选择题  某房地产开发项目的占地面积2万㎡，土地总价26000万元，如果房屋开发成本为4500元/㎡，预测销售价格为12000元/㎡，则该项目实现盈亏平衡的容积率为()。

A.1.4
B.1.5
C.1.6
D.1.7


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124、判断题  财务净现值(FNPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，项目计算期内各年的净现金流量之和。()


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125、多项选择题  运用投资组合理论指导房地产投资活动的目的是()。

A、在固定的预期收益率下使风险最低
B、使收益率最高
C、在一个预设可接受的风险下使收益最大化
D、减少投资


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126、单项选择题  收益性物业财务收支报告，要定期向物业的业主报告，一般是每()一次。

A.月
B.季度
C.半年
D.年


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127、单项选择题  在下列影响房地产价格的物理因素中，最重要的因素是()

A.土地面积和形状
B.地质和地势
C.房地产坐落的位置
D.建筑物的外观和质量


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128、单项选择题  房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是（）。

A、开发商
B、承包商
C、监理单位
D、相关的政府部门


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129、单项选择题  土地使用权的出让方式有多种，其中()方式是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。既体现了国家对土地使用的计划指导，又充分发挥市场机制在土地使用权上的灵活调节功能，具有较大适应性。

A.协议出让
B.招标出让
C.拍卖出让
D.投标出让


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130、多项选择题  一般来说，适用于房地产开发项目的组织结构有()

A.直线型组织结构
B.职能型组织结构
C.直线职能型
D.矩阵型
E.事业部制


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131、判断题  国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用者必须向国家支付土地使用权出让金。（）


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132、单项选择题  下列备付率说法不正确的是()

A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。
B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2。
C.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上
D.一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%一45%。


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133、判断题  从房地产开发的角度来看，市场分析最终要落实到房地产开发物业的经营环境。()


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134、单项选择题  对单个厂商而言，他按利润最大化原则决定产品的产量，厂商均衡的条件是()。

A.边际收益大于边际成本
B.边际收益等于边际成本
C.边际收益小于边际成本
D.A、B、C都不正确


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135、判断题  《建设用地规划许可证》是城市国有土地使用权出让合同的重要附件。（）


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136、单项选择题  划分商业辐射区域时，主要区域是与物业所处地点直接相邻的区域，其营业额的()都来自该区域。

A.50%～60%
B.60%～70%
C.60%～75%
D.50%～70%


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137、单项选择题  固体散货的流动水分点是指（）。

A．其最大含水量
B．其在运输中不可能流态化的含水量
C．其在运输中一定会流态化的含水量
D．其在运输中有可能流态化的含水量


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138、问答题  

某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元,如果月收入的30%可以用于支付住房抵押贷款的月还款,在年贷款利率为12%的情况下,
该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?(月收入发生在月初)


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139、问答题  计算题：某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，资本化验室率为12%。试估算该写字楼的价格。


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140、判断题  房地产项目的盈亏平衡分析，有最低点分析和最高点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。()


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141、判断题  房地产置业投资的回收期至少有十年八年，长则二三十年甚至更长。()


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142、问答题  

某家庭购买一套住宅,单价为3000元/平米,该家庭月收入6000元,其中30%可用来支付房款,银行可为其提供15年期的住房抵押抵押贷款,贷款利率为6%,抵押贷款价值比例最大为80%,
问根据该家庭的支付能力最多可以购买多少平米的住宅?


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143、单项选择题  房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满()日前，申请延续注册。

A.15
B.30
C.60
D.90


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144、单项选择题  实际利率与名义利率的关系是：（）

A、实际利率等于名义利率加通货膨胀率
B、实际利率等于名义利率
C、实际利率等于名义利率乘通货膨胀率
D、实际利率等于名义利率减通货膨胀率


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145、单项选择题  我国《保险法》规定：“()是投保人与保险人约定保险权利义务之间的协议。”

A.保险协议
B.保险合同
C.保险合约
D.保险形式


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146、多项选择题  

某市政府将一闲置土地使用权无偿回收，提供给甲房地产公司开发经济适用住房，项目总投资预算为3800万元。甲房地产公司通过招标方式确定了乙建筑公司为该项目施工企业。程某于2008年7月预购了该项目的一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。2008年10月该项目竣工并交付使用，丙物业公司负责该住宅小区物业管理。程某在验房时，发现存在墙面渗水、管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，程某还通过由开发公司代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金以及第一年物业服务费。

程某购买的住房()。

A.是具有保障性质的政策性商品住房
B.是廉租住房
C.是中小套型的住房
D.其土地使用权最高期限不超过70年


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147、判断题  保险金额是保险人承担赔付或者给付保险金责任的最低限额，也是投保人对保险标的实际投保金额。()


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148、多项选择题  在市场经济条件下，利率的高低主要取决于()等因素。

A.行业基准收益率
B.政府政策
C.通货膨胀率
D.内部收益率
E.投资者的目标收益率


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149、多项选择题  房地产业在国民经济发展中具有()

A.基础性
B.带动性
C.支柱性
D.先进性
E.能动性


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150、判断题  置业投资无准备期和建造期所以计算期即经营期()


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151、判断题  如果两笔资金等值，则用复利公式把它们换到任何时点，变换成任何支付形式，都是等值的。()


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152、单项选择题  某笔笔资金按单利计息，n个周期末的本利和为()

A.P(1+i)n
B.P(1+i*n)
C.P*n*i
D.A.(1+i)n


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153、判断题  不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不-致的，以不动产权属证书为准。()


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154、单项选择题  下列贷款属于房地产开发贷款的是（）。

A.土地购置贷款
B.房地产抵押贷款
C.在建工程抵押贷款
D.土地储备贷款


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155、判断题  依据《房产测量规范》，无顶盖的建筑物均不计算建筑面积。()


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156、单项选择题  若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为()。

A.5.77%
B.6.00%
C.10.00%
D.14.40%


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157、判断题  蒙特卡洛风险分析法的要点是需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率，这是保证分析结果准确的前提()


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158、单项选择题  某梯形宗地的角点坐标分别为(670500，1287650)、(671100，1287650)、(670900，1287850)和(670500，1287850)，则该宗地的土地面积为()平方米。

A、100000
B、120000
C、80000
D、160000


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159、多项选择题  金融机构在提供资金融通的过程中，还要对贷款项目进行评价。金融机构对项目审查的主要内容包括()。

A.项目基本情况
B.开发商资信水平
C.市场分析结果
D.财务评价指标


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160、判断题  财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。()


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161、问答题  房地产开发融资的主要形式有哪些?


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162、单项选择题  房地产是实物资产，不是虚拟资产，因此不会产生泡沫。()

A.对
B.错


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163、多项选择题  关于写字楼基础租金的说法，正确的有()。

A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失
B.基础租金一般高于市场租金
C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整
D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金
E.基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金


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164、判断题  “时间就是金钱”，可行性研究一定要速度快。()


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165、单项选择题  下列方法中，不属于风险辨识方法的是（）。

A.专家调查法
B.蒙特卡洛模拟法
C.幕景分析法
D.故障树分析法


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166、单项选择题  委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买。这体现了拍卖活动应当遵循的()。

A.公开原则
B.公平原则
C.公正原则
D.诚实信用原则


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167、单项选择题  某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为()

A.11.38%
B.12.64%
C.15.46%
D.16.22%


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168、多项选择题  市场比较法中，区域因素有()

A.自然条件
B.繁华程度
C.房地产位置
D.房地产的地质条件
E.临街状况


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169、单项选择题  保险合同的客体为()。

A.保险人
B.保险利益
C.保险金额
D.被保险人


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170、单项选择题  已知某房地产今年的销售成本为5000万元，存货平均余额为500万元，那么存货周转天数为()

A.11
B.10
C.36
D.37


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171、判断题  投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。()


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172、单项选择题  开发投资的投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的()占开发项目总投资的比率。

A.年利润总额
B.项目投资的资本价值
C.总开发成本
D.总开发价值


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173、判断题  保留价不同于起拍价，起拍价可以低于、等于保留价，但不可以高于保留价。()


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174、判断题  存量房地产交易市场属于房地产二级市场。()


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175、多项选择题  城市土地主管部门测算土地使用权出让金或地价款，其根据主要是()

A.用途、土地级别
B.土地上附着物的质量
C.土地上附着物修建的日期
D.原土地使用者是私人或集体
E.土地具体位置及生熟程度、地价区段


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176、判断题  决标选中中标单位意味着全部接受承包商的标书，故合同价就是中标单位的报价。()


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177、单项选择题  办理房地产立契过户的手续，必须遵循的程序是()

A.受理—验证—确权—调查—估价—立契—报批—归档
B.受理—验证—调查—确权—估价—报批—立契—归档
C.受理—确权—调查—估价—报批—立契—归档
D.受理—验证—确权—调查—估价—报批—立契—归档


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178、单项选择题  2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万in2，其中可供销售的住宅面积为1800万㎡，可供出租的住宅面积为450万㎡;当年销售和出租的房屋总面积为2750万I112，其中销售的住宅面积为1680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2008年住宅市场吸纳率为()。

A.71.11%
B.88.89%
C.91.67%
D.93.33%


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179、判断题  成本利润率是整个开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，才等于年成本利润率。()


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180、单项选择题  在房地产周期循环周期过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的()。(P49第二章房地产市场及其运行规律)

A.第一阶段
B.第二阶段
C.第三阶段
D.第四阶段


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181、单项选择题  写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金为400元/m2?年，则其面临()。

A.市场供求风险
B.周期风险
C.变现风险
D.通货膨胀风险


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182、单项选择题  某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为()。(P27第一章房地产投资及其风险)

A.10.3%
B.7.17%
C.9.75%
D.8.59%


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183、判断题  最高运营费用比率越低，说明投资项目抵抗风险的能力越强。()


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184、判断题  在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要从净经营收入前扣除.()


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185、单项选择题  根据建设部2000年3月29日颁布的《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发一级资质企业的注册资本不能低于()

A.6000万
B.5000万
C.4000万
D.3000万


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186、单项选择题  根据投资的对象，房地产投资可以分为()。

A.房地产开发投资和购买投资
B.土地投资和房屋投资
C.建筑材料投资和土地投资
D.生产投资和经营投资


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187、判断题  在“毛租”的情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，并且要在所收取的租金中包括进这些费用。()


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188、单项选择题  折价处置抵押房地产的，应当参照()。

A.原购买价
B.重建价格
C.重置价格
D.市场价格


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189、单项选择题  通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是()

A.土地的估价期日
B.土地的使用期限不同
C.土地在不同时期的基准地价不同
D.土地在不同时期的路线价不同


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190、单项选择题  ()，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。

A、商品市场
B、生产要素市场
C、服务市场
D、潜在市场


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191、单项选择题  主要通过出售有限责任权益份额融通资金的是()。

A.有限股份责任公司
B.股份有限公司
C.房地产投资信托
D.有限责任合伙企业


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192、多项选择题  下列业税税额说法正确的是()

A.房地产项目中两税一费指营业税、城市建设维护税和教育费附加
B.营业税税额=应纳税销售(出租)收入×税率
C.城市建设维护税额=应纳税销售(出租)收入×税率
D.营业税的税率为3%


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193、多项选择题  一般来说，房地产泡沫的成因包括()。

A.土地的有限性和稀缺性
B.投机需求的膨胀
C.金融机构的过度放贷
D.政府的监管


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194、单项选择题  人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由()参照评估价确定。

A.委托人
B.人民法院
C.拍卖师
D.竞买人


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195、多项选择题  风险估计与评价常用方法主要有()

A.调查和专家打分法
B.解析方法
C.蒙特卡洛法
D.幕景分析法


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196、单项选择题  所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的()债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

A.房地产企业债券
B.个人住房抵押贷款
C.房地产企业抵押贷款
D.金融机构长期融资


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197、单项选择题  银行之间相互提供短期信贷市场称为()。

A.货币市场
B.借贷关系
C.货币经营市场
D.同业拆借市场


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198、单项选择题  房地产投资的缺点是()。

A.相对较高的收益水平
B.易于获得金融机构的支持
C.抵消通货膨胀的影响
D.投资回收周期较长


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199、多项选择题  在房地产市场中，除价格外，对市场的供求都产生影响因素包括()。

A、收入的变化
B、对未来的预期
C、政策变化
D、可替代商品价格


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200、单项选择题  自动喷洒系统属于()。

A.生活给水系统
B.生产给水系统
C.消防给水系统
D.热水供应系统


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201、判断题  房地产市场上存在两宗完全一样的房地产。()


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202、单项选择题  由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的()。

A.收益现金流风险
B.未来经营费用风险
C.资本价值风险
D.比较风险


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203、多项选择题  分析市场趋势，通常包括三个步骤()

A.宏观环境预测
B.行业预测
C.企业的销售预测
D.产品预测


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204、多项选择题  下列列关于细分市场和弥隙市场描述正确的是()

A.细分市场通常能够吸引好几位竞争对手
B.弥隙市场通常能够吸引好几位竞争对手
C.细分市场只能吸引一个或少数几个竞争者
D.弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者


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205、单项选择题  下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是（）。

A.非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期
B.住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期
C.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期
D.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期


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206、单项选择题  房地产的()是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。

A.适应性
B.对专业管理的的依赖性
C.位置的固定性
D.相互之间的影响性


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207、多项选择题  可行性研究是()的依据。

A.项目投资决策
B.筹集建设资金
C.编制规划设计方案
D.签订施工合同


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208、多项选择题  房地产环境条件不包括()

A.城市经济发展条件
B.房地产开发情况
C.建筑物保养
D.城市社会发展水平
E.房地产业税收政策


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209、判断题  建筑安装工程费由人工费、材料费和施工机械使用费构成。()


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210、单项选择题  新开发区内可出售土地的平均售价()

A.不包含整个开发区的所有开发成本
B.应当是把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上
C.包含开发区内的基础设施建设费，但不含服务设施建设费
D.包含开发区的服务设施建设费，但不含基础设施建设费


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211、多项选择题  下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有()。

A.拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担
B.如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任
C.委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任
D.承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责
E.即使拍卖中确实存在应告知而未告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责


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212、单项选择题  国家颁布的《测量规范》和()是房地产测量工作依据的主要规范性文件。

A、《建筑制图标准》
B、《建筑面积计算规则》
C、《地形图图式》
D、《建筑标准图集》


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213、单项选择题  近几年来，我国商品房销售数量连年稳步增长，全国商品房平均价格稳中趋升，房地产市场以较高的速度向前发展，上述事实反映了我国商品房()的变化。

A.需求量
B.需求
C.需求和需求量
D.二者都不是


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214、单项选择题  债务融资的资金融出方承担较少的项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。()

A.对
B.错


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215、单项选择题  某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。

A.年
B.半年
C.季度
D.月


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216、问答题  

计算题:某房地产开发项目的占地面积为8000㎡，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000㎡，其中服务式公寓35000㎡，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000㎡，地下车位230个(10000㎡)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金;第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金，第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年来全部售完;服务用房在第五年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/㎡?年，运营成本为阻金收入的20%：服务用房的残值为20万元。
假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还;在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变;该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：
(1)该项目的借款计划和还款计划。
(2)该项目全部投资内部收益率。
(3)该项目自有资金财务净现值


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217、单项选择题  下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是()

A.房屋出租
B.房地产抵押
C.土地使用权出让
D.土地使用权转让


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218、多项选择题  对同一栋建筑物内两个不同的出租单元来说，其单位面积租金水平的差异主要受()和平面布置等因素的影响。

A、楼层、朝向
B、租期
C、供求关系
D、租客类型


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219、单项选择题  契税的课税对象为()。

A.房地产的出售人
B.房地产的购买人
C.房地产的使用权人
D.发生权属转移的房地产


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220、判断题  服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。()


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221、问答题  简述影响房地产价格的因素。


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222、多项选择题  在房地产估价实践中，应用预期收益原则的评估法有()

A.剩余法
B.收益还原法
C.开发法
D.价值法
E.市场法


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223、单项选择题  地产经营管理个别风险属于()

A.系统风险
B.非系统风险
C.自然风险
D.政治风险


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224、判断题  权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占借贷资本总额的比例。()


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225、单项选择题  居民购买住宅的行为属于()

A、习惯性购买行为
B、寻求多样化购买行为
C、化解不协调购买行为
D、复杂购买行为


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226、单项选择题  内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的;如果内部收益率大于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。()

A.对
B.错


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227、判断题  用公式A=Pi(1+i)n/[(1+i)n-1]=Pi+Pi/[(1+i)n-1]来分析投资回收与投资回报，Pi就是投资者投入资本金后所获得的投资回收，Pi/[(1+i)n-1]就是投资者的投资回报。()


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228、多项选择题  概率分析的一般步骤为（）。

A.计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率
B.列出需要进行概率分析的不确定性因素
C.选择概率分析使用的经济评价指标
D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值
E.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析


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229、单项选择题  动态投资回收期是指项目以()所需的时间。

A、经营收人抵偿全部投资
B、全部现金流入抵偿全部现金流出
C、净收益抵偿全部投资
D、净收益现值抵偿全部投资


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230、单项选择题  政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供（）。

A.商品住房
B.限价商品住房
C.经济适用住房
D.廉租住房


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231、单项选择题  因国家建设需要，把农业用地变为城市建设用地时采取的方式是()

A.没收
B.征用
C.买卖
D.无偿占有


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232、单项选择题  在收集一手资料时，最普遍采用的手段是（）。

A.问卷
B.座谈
C.专题讨论
D.观察


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233、单项选择题  物业管理公司与业主管理委员会的关系是()

A.上下级关系
B.管理与被管理的关系
C.领导与被领导的关系
D.委托人与被委托人关系


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234、判断题  建筑高度、容积率、建筑间距都属于建筑形态控制指标。()


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235、单项选择题  分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等属于()

A、供给分析
B、需求分析
C、竞争分析
D、市场占有率分析


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236、判断题  市场利率的多变性直接决定于资本借贷的供求对比变化。()


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237、单项选择题  房地产的经济寿命是指物业开始使用至()的时刻。

A.收益为零
B.产生的收益超过其使用成本
C.净收益为零
D.收益率小于基准收益率


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238、单项选择题  2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招、拍、挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的()。

A.适应性
B.异质性
C.政策影响性
D.相互影响性


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239、判断题  开发项目成本费用中，财务费用是指企业财务部门所发生的各项费用，包括财务人员工资、办公费、银行利息等。()


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240、单项选择题  城市房屋拆迁估价时点一般为()之日。

A.房屋拆迁公告发布
B.房屋拆迁许可证颁发
C.签订房屋拆迁协议
D.房屋拆迁实施


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241、问答题  

计算题:某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价为4000元/m2。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5%和6.8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少?假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，
那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少?


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242、单项选择题  如果石油价格的持续攀升导致了一个国家的通货膨胀，此类通货膨胀属于()。

A.需求拉动型通货膨胀
B.成本推动型通货膨胀
C.结构失调型通货膨胀
D.预期型通货膨胀


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243、单项选择题  按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是()

A.贴现债券
B.附息债券
C.抵押债券
D.浮动利率债券


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244、多项选择题  支票分为()。

A.银行支票
B.现金支票
C.企业支票
D.转账支票


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245、单项选择题  下列属于房地产开发直接投资的是（）。

A.购买房地产开发企业的债券、股票
B.购买房地产投资信托基金
C.购买住房抵押支持证券
D.购买一座正在运营的高尔夫球场


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246、单项选择题  零售商业物业的租金是以()为基础计算的。

A、每一个独立出租单元的总出租面积
B、以每月每平方米
C、以每平方米可出租面积
D、每平方米可出租面积按月或年支付的金额


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247、问答题  

某家庭过去5年月收入2400元,每月存入银行50%准备购房,现利用该存款本利作为部分购房款,其余房款向银行申请住房抵押贷款,银行要求贷款10年还清,家庭收入现为2400元/月,预计月增0.6%,初步安排月收入的40%用于还款.问该家庭有偿还能力的住房价格应控制在多少?如市房价为2400元/平米,
则所选住房建筑面积应控制在多少?(银行存款利率6%,贷款利率9%,复利按月计息)


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248、多项选择题  开发项目竣工验收的工作程序一般分为（）。

A.单项工程竣工验收
B.综合验收
C.单位工程验收
D.竣工验收备案
E.分部工程验收


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249、单项选择题  某开发项目的规划建设用地面积为5000平方米，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1-4层为建筑面积相等的裙房，5-17层标准层），则标准层每层建筑面积为（）平方米。

A、882
B、1765
C、1667
D、1538


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250、单项选择题  建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的()。

A.密度
B.表观密度
C.密实度
D.孔隙率


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251、判断题  中低价位的商品住宅和经济适用房项目，其销售周期就远远低于高档商品住宅项目;商用房地产开发项目的租售周期，就远远小于住宅项目。()


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252、判断题  根据资产的特点，融资租入的固定资产可以视为企业的资产。()


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253、单项选择题  我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于()。

A.1000万元
B.1500万元
C.2000万元
D.2500万元


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254、判断题  市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。()


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255、单项选择题  房地产担保形式不包括()。

A.抵押
B.保证
C.质押
D.协议


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256、单项选择题  房地产开发企业的营业收入是指G-W…P…W’—G’中的()

A.G
B.W
C.W
D.G


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257、单项选择题  运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定()

A.土地还原利率
B.各有关修正系数
C.如何计算容积率修正
D.如何计算土地使用年期修正


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258、单项选择题  对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是()。

A.潜在市场>服务市场>有效市场>合格的有效市场
B.潜在市场>有效市场>服务市场>合格的有效市场
C.潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场
D.服务市场>潜在市场>有效市场>合格的有效市场


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259、问答题  

(1)有一宗地块，经可行性分析，认为受规划条件限制，开发成房地产后，预估实际销售最高价为1,000万元，而开发成本(含税费)最低为500万元，开发商期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少?
(2)据房地产市场资料，租金水平在该类不动产中，未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元，该类不动产的资本化率为8%，总建筑面积5,000平方米，出租率80%。求开发该不动产的总价是多少?


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260、单项选择题  房地产开发商进行开发项目融资结结构安排时，通常要投入占项目总投资（）的自有资金或股本金。

A、15%
B、20%
C、30%
D、40%


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261、多项选择题  在工程建设中，应由承包商承担并负责保险的风险有（）。

A、工程保险
B、工人人身保险
C、第三方保险
D、意外保险
E、质量保险


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262、判断题  市场因素调查，包括产品调查、价格调查、购买力调查和促销策略调查四种类型。()


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263、判断题  《建设用地规划许可证》主要规定了土地性质、位置和界限。（）


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264、问答题  市场比较法的适用范围和操作程序是什么?


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265、单项选择题  房地产投资能够得到税收方面的好处，但是在某项置业投资的净经营收益为负值时除外。()

A.对
B.错


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266、单项选择题  某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是（）。

A、0.57
B、0.74
C、0.80
D、1.04


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267、单项选择题  对收益性物业而言，物业维修通常起源于()。

A.租户对建筑物状况的抱怨
B.物业管理人员对建筑物的检查
C.业主对建筑物的检查
D.物业管理人员对建筑物使用情况的调查


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268、多项选择题  房屋租赁价格构成因素中属于成本因素的有()

A.地租
B.利润
C.维修费
D.折旧费
E.管理费


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269、问答题  什么是房地产？


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270、单项选择题  不需要任何刺激需求的费用就会有其基本的销售量称为（）。

A.市场销售量
B.市场最低量
C.市场潜量
D.市场容量


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271、单项选择题  开发商在办理存款抵押贷款时，抵押存款限额低，对开发商()。

A、有利
B、不利
C、利弊各半
D、不影响


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272、判断题  空置率提高，会导致有效毛租金收入减少;空置率降低，会使有效毛租金收入提高。()


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273、判断题  房地产投资具有收益、保值、增值和消费四方面特性。()


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274、判断题  一般来说，应收账款周转率越高，资产的流动性就越强，所以企业应该最大可能提高应收账款周转率，提高企业应收账款的变现能力。()


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275、判断题  判断物业代理公司过往的业绩主要是看其共代理了多少个项目或成交额有多少。()


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276、单项选择题  电磁波对入体的危害程度从大到小排序正确的是()。

A.超短波<短波<微波<中波<长波
B.微波<超短波<短波<中波<长波
C.微波>超短波>短波>中波>长波
D.超短波>短波>微波>中波>长波


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277、多项选择题  房地产法律体系的三个子体系是()

A.土地法体系
B.住宅法体系
C.房地产法体系
D.城市规划法体系
E.房地产市场管理法体系


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278、单项选择题  某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为()万元。

A.330
B.350
C.440
D.870


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279、单项选择题  在房地产定价方法中，名牌策略属于（）。

A、成本加成定价法案
B、目标定价法
C、认知价值定价法
D、领导定价法


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280、多项选择题  下列各项中，属于房地产开发前期工作的有（）。

A.安排短期和长期信贷
B.市场状况分析
C.初步确定目标市场、租金或售价水平
D.签订施工合同
E.开挖基槽


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281、单项选择题  

某市政府将一闲置土地使用权无偿回收，提供给甲房地产公司开发经济适用住房，项目总投资预算为3800万元。甲房地产公司通过招标方式确定了乙建筑公司为该项目施工企业。程某于2008年7月预购了该项目的一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。2008年10月该项目竣工并交付使用，丙物业公司负责该住宅小区物业管理。程某在验房时，发现存在墙面渗水、管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，程某还通过由开发公司代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金以及第一年物业服务费。

该开发项目资本金不得低于()万元。

A.380
B.760
C.1140
D.1330


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282、多项选择题  下列关于信用形式的说法()是正确的。

A.银行信用是我国现在最主要的信用形式
B.个人住房公积金贷款属于消费信用
C.民间信用形式是对银行信用的一种补充
D.国库券属于国家信用形式


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283、单项选择题  ()是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

A.通货膨胀风险
B.市场供求风险
C.变现风险
D.政策风险


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284、单项选择题  房地产开发投资对政府行为而引起的影响相当敏感。建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”，()又是中央政府财政收入的一个重要来源。

A、农业经济税收
B、工业生产带来的利润
C、商业经济经营带来的巨大财富
D、与房地产有关的收入


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285、单项选择题  电气安装工程属于()。

A.工程项目
B.分项工程
C.分部工程
D.单位工程


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286、单项选择题  物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，()投资风险更大。

A、物业甲
B、物业乙
C、一样大
D、无法判断


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287、单项选择题  工程成本控制的主要对象是主要费用的()

A.变动费用
B.固定费用
C.材料费用
D.人工费用


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288、单项选择题  工业用地不得以()方式出让。

A.招标
B.拍卖
C.挂牌
D.协议


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289、单项选择题  在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于()。

A.选择专业化
B.单一市场集中化
C.市场专业化
D.产品专业化


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290、判断题  股票只能转让而不能赎回，即使优先股的股东也没有要求赎回的权利。()


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291、单项选择题  城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋（）而评估其房地产市场价格。

A.与产权调换房屋结算差价
B.价值
C.货币补偿金额
D.重置价格


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292、判断题  财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。()


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293、单项选择题  ()是由国家主管会计工作的行政部门--财政部门以及其他相关部委制定的会计方面的规范。

A.中国会计制度
B.中华人民共和国会计制度
C.会计法
D.国家统一会计制度


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294、判断题  对于选择了目标市场的企业，实现自己企业的产品和竞争对手之间的差别化是其唯一的方法。()


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295、判断题  在土地储备机构抵押贷款中，土地储备机构作为土地使用者，向金融机构提出贷款要求。()


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296、问答题  

计算题:某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入16000元，最多能以月收入的30%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为12%，最长贷款期限20年，最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式，
问：
(1)该家庭能购买住房的最高总价是多少?若第五年末，该家庭月收入突增为18000元，第5年末银行贷款利率上调为15%，为保持原月偿还不变，则：
(2)该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元?
(3)如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年?


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297、问答题  征地与拆迁的区别是什么?


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298、单项选择题  甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权。2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是()年。

A.33
B.35
C.38
D.40


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299、单项选择题  动态投资回收期是指项目以（）抵偿全部投资所需的时间。

A.净现金
B.净收益
C.净现值
D.财务净现值


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300、多项选择题  房地产的用途可以分为大类用途和小类用途。下列不是大类用途名称的是()

A.百货大楼
B.普通住宅
C.办公楼
D.旅馆
E.仓库


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