1、多项选择题 部分房地产企业擅长购买旧有住宅或收益性物业，通过更新改造甚至改变物业用途后再出售，形成了购买-更新改造-出售模式。这种业务模式下的现金流出包括（）。
A.更新改造成本 B.购买成本 C.运营成本 D.建造成本 E.转售税费
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2、单项选择题 单利计息与复利计息的区别在于（）。
A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率
3、多项选择题 下列有关复利计算过程中的各项系数及相关知识解说正确的选项是（）。
A.等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期末都有一个等额支付金额A B.所谓等额序列支付的终值系数和储存基金系数是在已知终值F的情况下求P，或已知P的情况下求F C.等差序列是一种等额增加或减少的现金流量序列，换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每年以相同的数量发生变化 D.等差现金流量序列和等比现金流量序列是无法换算成等额年值A的 E.等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量序列，换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的比例发生变化
4、多项选择题 平均利率具有以下特点（）。
A.随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利率有下降趋势 B.平均利率具有相对稳定性 C.平均利率的决定具有很大偶然性 D.平均利率具有政策性 E.平均利率与市场经济条件好坏无关
5、多项选择题 利率具有（）特点。
A.随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利率有下降趋势 B.平均利率具有相对稳定性 C.利率的决定具有很大偶然性 D.平均利率具有政策性 E.平均利率是跟市场经济条件是没有关系的
6、判断题 如果计息周期无限期缩短，并按复利计息，称为间断复利。（）
7、判断题 从收入决定利率的情况看，在货币供求均衡时，收入通过货币需求决定利率。（）
8、判断题 为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为第0期期末发生的。()
9、多项选择题 下列关于基础利率的表述中，正确的有（）。
A.等于银行贷款利率 B.等于银行存款利率 C.是投资者所要求的最低利率 D.是银行同业之间的短期资金借贷利率 E.一般使用无风险的国债收益率作为其代表
10、判断题 现金流量图中的"0"表示第0期期初。（）
11、单项选择题 下列关于资金时间价值的表述中，错误的是（）。
A.从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值 B.从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿 C.即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量 D.利率是资金时间价值的一种标志
12、单项选择题 某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0%。如通货膨胀率为5.5%，银行贷款年利率为6.5%，存款年利率为3.0%，则该项目投资的实际收益率是()。(2011年真题)
A.5.16% B.6.16% C.6.50% D.8.74%
13、多项选择题 开发-持有-出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）等。
A.土地成本 B.建造成本 C.运营成本 D.开发费用 E.购买税费
14、多项选择题 资金时间价值的大小，从投资的角度来看主要取决于（）。
A.投资利润率 B.通货膨胀率 C.风险因素 D.经济发达度 E.投资结构
15、单项选择题 现金流入与现金流出之差成为()。
A.净现金流量 B.现金流入 C.现金流出 D.现金流量
16、问答题 某投资者以4500元/m2的价格购买了一套建筑面积为120m2的住宅，并向银行申请了相当于70%的按月等额还款的抵押贷款，已知该项抵押贷款的年限为15年，年利率为12%，按月计息，如果该家庭拟于开始还款后的第10年年初一次偿清该项贷款的余额，问此时一次偿还的金额为多少？
17、判断题 从利率决定收入的情况看，在储蓄与投资相等时，利率影响投资，投资进而决定收入水平。（）
18、判断题 客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金流量发生的时间。（）
19、单项选择题 如果一笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么名义利率是（）。
A.12% B.12.55% C.12.68% D.13.55%
20、问答题 某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为18%，预计未来20年内的年租金上涨率为5%，问该写字楼于第8年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？
21、单项选择题 已知某笔贷款的年利率为8％，借贷双方约定为按月计息，则该笔贷款的实际利率是（）。
A.0.8％ B.8％ C.8.30％ D.8.73％
22、判断题 在计息周期不变时，名义利率越大，实际利率就越小。()
23、单项选择题 某写字楼当前市场售价为22000元/㎡，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6%，则第一年的租金应该确定为()元/㎡。
A.1283 B.1318 C.1166 D.1320
24、问答题
计算题： 李某于2007年1月1日以100万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为6%，期限为15年，按月等额偿还的个人住房抵押贷款。如今李某拟于2012年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给张某。根据张某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2012年1月1日至2021年12月31日，年利率为6%，按月等比递增方式还款(月等比递增比率为0.3%)。 问张某在新还款方案下的首次月还款额为多少?
25、判断题 在名义利率不变时，计息次数越多，实际利率越小。（）
26、单项选择题 名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是()。
A.当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率 B.当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率 C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 D.名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大
27、问答题
计算题： 某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现以租养房，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问： (1)该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房(精确到小数点后2位)? (2)设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月(取整)后，再出售原有住房并还清贷款?
28、判断题 从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用间断复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息计算。()
29、多项选择题 就名义利率和实际利率的关系问题，下面说法中正确的有（）。
A.从资金时间价值分析的角度来看，区分名义利率和实际利率意义不大 B.当每年的计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等 C.在名义利率给定的前提下，计息周期越短，实际利率就越大并无上限 D.当每年的计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率
30、单项选择题 开发-销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是（）。
A.销售收入 B.出租收入 C.利息收入 D.转售收入
31、问答题 某企业拟向银行贷款1500万元，借用5年后一次还清，甲银行贷款利率为17％，按年单利计息；乙银行贷款年利率16％，按月复利计息，问企业向哪家银行贷款比较经济？
32、多项选择题 开发-持有-出租-出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）等。
33、单项选择题 （）是房地产投资信托基金和大型房地产企业常采用的业务经营模式类型。
A.开发-销售模式 B.开发-持有-出租-出售模式 C.购买-持有-出租-出售模式 D.购买-更新改造-出租模式
34、判断题 现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘人不同的时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。（）
35、单项选择题 将更新改造后的收益性房地产持有并出租经营，并在持有经营一段时间后，根据市场状况和企业财务状况将其转售出去，也是部分房地产企业常采用的业务模式，这种模式是（）。
A.开发-销售模式 B.开发-持有-出租-出售模式 C.购买-更新改造一出租模式 D.购买-更新改造-出租-出售模式
36、多项选择题 根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，可以将房地产投资业务划分为()等基本模式。
A.开发-销售 B.开发-持有出租-出售 C.购买-持有出租-出售 D.购买-持有-更新改造-出售 E.购买-更新改造-出租--出售
37、单项选择题 某家庭预购买一套面积为100m2的经济适用住宅，单价为3875元／m2，首付款为房价的20％，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2％和6.6％，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为20万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是（）元。
A.1499.5 B.2463.78 C.1928.56 D.3428.06
38、单项选择题 根据房地产开发经营企业的业务经营模式，（）主要适用于商品住宅开发项目。
39、判断题 某贷款年利率为5%，按季度计息，则该贷款的实际利率为5.09%。()
40、多项选择题 可贷资金利率理论认为()。
A.利率是由货币的供给与需求决定的 B.可贷资金的需求函数是利率的递增函数 C.可贷资金的供给函数是利率的递增函数 D.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成 E.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成
41、单项选择题 某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第1年的净租金收入为8万元，且每年递增6%，年租金均发生在年末。若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为()万元。(2011年真题)
A.91.76 B.142.40 C.150.94 D.160.00
42、多项选择题 对于购买-更新改造-出租-出售模式来说，这种业务模式下的现金流出包括（）等。
A.购买成本 B.更新改造成本 C.运营成本 D.转售税费 E.建造成本
43、判断题 从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用间断复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息方式计算。（）
44、单项选择题 对于开发-持有-出租-出售模式和购买-持有-出租-出售模式来说，两者的共同点是（）。
A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入 B.现金流入都包括销售收入和销售税费 C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用 D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本
45、单项选择题 房地产开发活动可以从（）两个方面进行考查。
A.物质形态与货币形态 B.投资资金量和预期收益率 C.出租、出售或经营形态 D.资金流通方式与对策
46、问答题 计算题：王某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。若第5年末王某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为多少元?
47、单项选择题 一笔季利率为9%的贷款，每季计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是()。
A.24% B.25.1% C.25.36% D.36%
48、判断题 复利计息有间断复利和连续复利之分，在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息方式计算。（）
49、单项选择题 某一计息周期的净现金流量，是指（）。
A.该时段内现金流量的现金流量流入 B.该时段内现金流量的现金流量流出 C.该时段内现金流量的代数和 D.该时段内现金流量的绝对值的和
50、单项选择题 向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6%，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0.2%，则该家庭第8年最后一个月的月还款额是()元。(2011年真题)
A.3627.06 B.3634.31 C.4818.34 D.4842.43
51、判断题 当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率。（）
52、单项选择题 根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，（）主要适用于写字楼、零信物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。
53、单项选择题 某物业当前的市场售价为10000元/㎡，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为()元/㎡。
A.896.48 B.965.60 C.934.50 D.997.06
54、单项选择题 已知某家庭向银行存款5000元，年利率为12％，按月计息，期限为1年，则1年后的本利和为（）元。
A.5600 B.5627.55 C.5634.15 D.7400
55、单项选择题 把某一项投资活动最为一个独立的系统，其资金的流向、数额和()都不仅相同。
A.周期 B.时间长度 C.发生时点 D.现金流量
56、单项选择题 我国对外筹资成本是在（）同行业拆放利率的基础上加一定百分点。
A.纽约 B.伦敦 C.香港 D.东京
57、多项选择题 利率分为（）等类型。
A.基础利率 B.结算利率 C.同业拆放利率 D.存款利率 E.贷款利率
58、单项选择题 现金流量图是用以反映投资项目在（）资金运动状态的简化图式。
A.一定范围内 B.一定模式下 C.一定经济下 D.一定时期内
59、判断题 基础利率是投资者所要求的最高利率，一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表。（）
60、判断题 个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相等。()
61、问答题 某投资者以1.8万元／m2的价格购买了一个建筑面积为60m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30％，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5．31％基础上上浮1.5个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25％。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12％。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每1m2建筑面积月毛租金）。
62、问答题 已知某笔贷款名义利率为12%，年实际利率为12.62%，则该笔贷款的计息周期是多少？
63、判断题 如果计息周期为一定的时间区间(如年、季、月等)，并按复利计息，称为间断复利。()
64、判断题 从投资者的角度来看，放弃即期消费的损失所应得到的补偿使其具有时间价值。（）
65、单项选择题 某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25‰，则该贷款的实际年利率为()。
A.7.5% B.7.56% C.7.71% D.7.76%
66、问答题 计算题：某家庭欲买一套单价为2800元／m2，面积为120m2的住宅。银行为其提供了20年期的固定利率住房抵押贷款，贷款额度为房价的70％，利率为6％，按月等额偿还。另知，从1995年到2001年消费者价格指数依次为100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6，如果以此作为计算通货膨胀率的依据，并假定贷款期限内的年平均通货膨胀率等于1995年到2001年间的年平均通货膨胀率，基年为2001年末。问：（1）该家庭的月还款额为多少？（2）若考虑通货膨胀的影响，银行所获月还款额的实际价值（相对于基年）是多少？
67、判断题 一般情况下，利率不会与平均利润率相等。（）
68、多项选择题 对于房地产开发投资项目来说，现金流出主要包括（）。
A.预售费用 B.经营费用 C.建造费用 D.还本付息 E.土地费用
69、单项选择题 在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入称为（）。
70、判断题 购买-更新改造-出售模式和购买-更新改造-出租-出售模式这两种模式中，它们的不同点在于现金流出中后者包含运营成本而前者不包含。（）
71、多项选择题 对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括()。
A.销售收入 B.出租收入 C.其他经营收入 D.财务费用 E.土地成本
72、单项选择题 在MSCserver用（）指令可以检查IP Port状态：
A.NRGWP：MG=ALL； B.C7NCP：SP=ALL，SSN=ALL； C.IHALP：EPID=all； D.IHSTP：IPPORT=ALL；
73、多项选择题 下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有()。(2011年真题)
A.开发-销售模式 B.开发-持有出租-出售模式 C.购买-持有出租-出售模式 D.购买-更新改造-出售模式 E.购买-更新改造-出租模式
74、多项选择题 下列关于资金时间价值的表述中，正确的有()。
A.资金时间价值是资金的增值特性使然 B.利率是资金时间价值的一种标志 C.资金时间价值的大小只取决于投资利润率 D.由于资金存在时间价值，所以无法直接比较不同时点上发生的现金流量 E.从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿
75、判断题 如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为连续复利。（）
76、判断题 名义利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大。（）
77、单项选择题 银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，则每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是()元。
A.5142.74 B.5475.37 C.5163.96 D.7000.00
78、单项选择题 某商场当前市场售价为6000元／m2，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6%，则第一年的租金应该确定为（）元/m2。
A.283 B.318 C.460 D.423
79、判断题 为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为第1期期末发生的。（）
80、问答题
计算题： 某家庭估计在今后10年内的月收入为20000元，如果其月收入的35%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为6%的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?
81、单项选择题 某开发商向银行贷款1000万元，期限为3年，年利率为8％，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息，到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。
A.126 B.226.07 C.260 D.268.24
82、判断题 如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期末，而是发生在计息周期的期初，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。（）
83、单项选择题 某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是()。(2011年真题)
A.甲>乙>丙 B.丙>乙>甲 C.乙>甲>丙 D.乙>丙>甲
84、判断题 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。()
85、判断题 从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有经济价值。（）
86、判断题 在投资分析中，一般采用复利计息。（）
87、单项选择题 张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10%，经营期为20年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为()万元。(2011年真题)
A.17.46 B.100.00 C.117.46 D.672.75
88、判断题 在计息周期不变时，名义利率越大，实际利率就越大。（）
89、多项选择题 下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有()。
A.名义利率真实地反映了资金的时间价值 B.实际利率真实地反映了资金的时间价值 C.当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率 D.名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大 E.计息周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大
90、判断题 某贷款年利率为5%，按季度计息，则该贷款的实际利率为5.09%。()
91、判断题 等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为1。()
92、问答题 某家庭估计在今后10年内的月收入为8000元，如果其月收入的40%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为6%的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少？
93、判断题 如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值也是相等。()
94、问答题 计算题：梁某投资者以8000万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为27%，预计未来20年内的年租金上涨率为10%，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求?
95、问答题 如果某家庭利用储蓄存款方式开始定期每半年存入银行10000元，存款年利率3％，5年后，该家庭月收入6000元，在不发生其他借款方式下，利用首付20％、年利率6％、期限20年还款金额最高不得超过家庭月收入的30％的按揭贷款，则该家庭在5年后可以购买的房屋价值最高为多少元？如果该家庭在5年后可以购买单价为3000元的住房最高为多少平方米？
96、单项选择题 后方交通预警是通过车后2个雷达监测后方两侧20米以内，后方车辆时速小于（），对驾驶员发出警示。
A.25公里/小时 B.30公里/小时 C.32公里/小时 D.40公里/小时
97、问答题 某家庭以八成按揭、年利率为6％，期限20年的按月等额还本付息的贷款方式购买一套建筑面积120平方米的住房，住房价格为5000元，5年后一次偿还本金10万元，问：5年后每月的还款额是多少元？
98、判断题 商品住宅的价格不下跌，不一定不发生次贷危机。()
99、判断题 资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从投资者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。()
100、单项选择题 经济活动的类型和特点不同，对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常不包括()。
A.销售收入 B.出租收入 C.货币收入 D.其他经营收入
101、判断题 如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。（）
102、单项选择题 某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月5000元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为()元。
A.7019.53 B.7972.33 C.8524.15 D.8587.65
103、判断题 影响利率的其他因素，包括经济运行周期、通货膨胀率及预期通货膨胀率、借贷风险和国际利率水平等经济因素，货币政策、财政政策和汇率政策等政策因素，以及利率管制等制度因素。（）
