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中级房地产经济：房地产估价考点巩固（每日一练）
2021-09-11 03:13:25 来源:91考试网 作者:www.91exam.org 【大 中 小】
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1、单项选择题  

某建筑物建筑面积为100m2，已经过10年，重置价格为500元／m2，经济寿命为30年，残值率为5%。

估计其现值为（）元。

A.34167
B.43122
C.23147
D.以上均不对


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2、单项选择题  房地产估价的方法中，（）也称为积算法。

A.假设开发法
B.收益法
C.市场法
D.成本法


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3、单项选择题  某房地产收益年限为50年，报酬率为10%，每年可以获得净收益60万元，则该房地产的价格应该为（）万元。

A.594
B.489.36
C.497.56
D.500


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4、多项选择题  采用市场法进行房地产估价时，可比实例的实际成交价格只有经过了（）等处理后能可视为估价对象的价值。

A.交易情况修正
B.调查核实
C.市场状况调整
D.公开披露
E.房地产状况调整


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5、多项选择题  

A、B两宗房地产，A房地产收益年限为50年，单价为2000元／m2，B房地产收益年限为30年，单价为1800元／m2，资本化平均为6%。

上述中收益年限为有限年的现值计算公式的前提假设是（）。

A.净收益每年不变为A
B.报酬率不等于零为Y
C.收益年限为有限年n
D.资本化率大于零为r


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6、单项选择题  某旧住房因没有独立的卫生间所造成的价值损失，属于（）。

A.物质折旧
B.功能折旧
C.经济折旧
D.外部性折旧


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7、单项选择题  比较法适用于评估（）。

A.古建筑
B.学校
C.纪念馆
D.普通住宅


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8、单项选择题  比较法是选取一定数量的（）并将它们与被估价房地产进行比较，然后对其成交价格进行适当的处理来求取被估价房地产价值的方法。

A.买卖实例
B.成交案例
C.交易实例
D.可比实例


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9、单项选择题  由于建筑功能不足或过剩造成的建筑物价值减损，称为（）。

A.有形损耗
B.无形损耗
C.外部性折旧
D.经济折旧


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10、单项选择题  

某房地产在2011年3月的价格为20000元／m2，现要调整为2011年9月的价格。已知该类房地产2011年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为100），则该房地产2011年9月的价格为（）元／m2。

A.26560.8
B.27000.1
C.28050.9
D.29170.7


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11、单项选择题  

从2001年7月1日至2002年1月1日某类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。估价人员拟从以下几个交易实例中选取三个作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。

可比实例C的房地产状况调整系数为（）。

A.100／98
B.100／101
C.98／100
D.100／100


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12、多项选择题  房地产估价搜集交易实例时，应包括的内容有（）。

A.交易双方的基本情况
B.交易目的
C.成交价格
D.成交日期
E.办理手续的中介机构情况


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13、多项选择题  用假设开发法进行估价时，现金流量折现法和传统方法的主要区别在于（）。

A.传统方法不考虑各项收支发生时间的不同，可直接加减，而现金流量折现法考虑资金的时间价值，发生在不同时点上的价值必须经过折现后才能相加
B.传统方法中投资利息和开发利润都单独列出，在现金流量折现法中这两项都已隐含在折现的过程中，不单独列出
C.对公式各项的数值，传统方法根据估价时点的房地产市场状况作出，而现金流量折现法要进行预测
D.传统方法中不需要单独列出投资利息和开发利润，但是现金流折现法中必须列出此两项
E.传统方法得出的评估值较大，而现金流折现法得出的评估值较小


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14、单项选择题  房地产估价的原则中，（）要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。

A.替代原则
B.合法原则
C.价值时点原则
D.最高最佳利用原则


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15、单项选择题  

从2001年7月1日至2002年1月1日某类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。估价人员拟从以下几个交易实例中选取三个作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。

求取估价对象价值采用的公式是（）。

A.估价对象价值＝可比实例成交价格×（交易情况修正系数+市场状况调整系数+房地产状况调整系数）
B.估价对象价值＝可比实例成交价格×交易情况修正系数÷市场状况调整系数÷房地产状况调整系数
C.可比实例成交价格＝估价对象价值×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
D.估价对象价值＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数


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16、多项选择题  房地产估价中，选取的可比实例应符合的要求有（）。

A.估价对象的类似房地产
B.与估价对象不同的房地产
C.交易类型与估价目的的吻合
D.成交日期与估价时点接近
E.成交价格是一次性付款


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17、单项选择题  评估一片区位和景观很好的适宜建造高档别墅的"荒地"价值，适宜采用（），

A.成本法
B.收益法
C.投资法
D.假设开发法


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18、单项选择题  采用比较法估价时，要求选取的可比实例的成交日期应与（）接近。

A.价值时点
B.委托估价日期
C.实地查勘日期
D.估价作业日期


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19、单项选择题  

某建筑物建筑面积为100m2，已经过10年，重置价格为500元／m2，经济寿命为30年，残值率为5%。

用直线法计算其折旧总额为（）元。

A.15841
B.14833
C.15833
D.158.3


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20、单项选择题  下列哪种因素不是中药吸湿性的影响条件（）。

A.药材表面面积
B.药材结构性质
C.药材的产地
D.空间的温度、湿度


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21、单项选择题  某建筑物，经实地勘察预计其剩余经济寿命为30年，无残值。该类建筑物的经济寿命为50年，则利用直线法计算的该建筑物的成新率为（）。

A.40%
B.60%
C.50%
D.67%


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22、单项选择题  利用假设开发法进行房地产估价，下列情形中会使评估价值高的是（）。

A.后续开发建设的必要支出大
B.后续开发建设的应得利润大
C.开发完成后的房地产价值大
D.开发进行的时期长


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23、单项选择题  下列不属于房地产状况调整的内容的是（）。

A.实物状况调整
B.区位状况调整
C.权益状况调整
D.质量状况调整


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24、单项选择题  房地产投资风险和收益之间的关系是（）。

A.风险大则收益大
B.风险小则收益大
C.风险大则收益小
D.二者无直接对应关系


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25、单项选择题  某套住宅未来每年的潜在毛租金收入为2万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，运营费用率为20%，该住宅的年净收益是（）万元。

A.1.40
B.1.44
C.1.60
D.1.80


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26、多项选择题  房地产估价收益法的运营费用中，不包括（）。

A.折旧额
B.改扩建费用
C.管理费
D.人工费
E.抵押贷款还本付息额


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27、多项选择题  根据收益法，房地产价值的大小，主要取决于（）。

A.房地产规模的大小
B.房地产未来能获得的净收益的大小
C.房地产可以获得净收益的期限的长短
D.房地产获得净收益的可靠程度
E.房地产使用年限的长短


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28、单项选择题  

评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权，预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金为50元／m2，空置率为10%，运营费用为毛租金的40%。

已知报酬率为8%，该酒店式公寓建成后的价值为（）元／m2。

A.3000
B.3533
C.3577
D.3750


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29、多项选择题  

从2001年7月1日至2002年1月1日某类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。估价人员拟从以下几个交易实例中选取三个作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。

如果选择3个作为可比实例，以上（）不适合作可比实例。

A.交易实例A
B.交易实例B
C.交易实例C
D.交易实例D


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30、单项选择题  （）是采用价值时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑技术和设备等，按照价值时点时的价格水平，重新建造与被估价对象具有同等效用的全新建筑物的所必要的支出和应获得的利润。

A.重建价格
B.重置价格
C.重新购建价格
D.重建成本


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31、单项选择题  

某幢住宅的重置价格为3000元／m2，因附近修建了一座工厂使其市场价值降低到2500元／m2。该幢住宅的这种价值损失属于（）。

A.物质折旧
B.功能折旧
C.有形损耗
D.经济折旧


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32、多项选择题  下列选项中，（）的价格评估适于采用假设开发法。

A.可供开发建设的土地
B.在建工程
C.可装修改造的旧的房地产
D.新建房屋
E.最高最佳利用的写字楼


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33、单项选择题  某宗房地产预计其未来年净收益为100万元，收益年限为35年，资本化率为10%。该宗房地产的价值为（）万元。

A.964.4
B.977.9
C.1000.0
D.3500.0


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34、多项选择题  假设开发法中的开发期包括（）。

A.开发经营期
B.前期
C.建造期
D.租售期
E.保修期


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35、多项选择题  将多个可比实例的估价对象价值综合成一个最终估价对象价值的方法有（）。

A.平均数
B.绝对数
C.相对数
D.中位数
E.众数


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36、单项选择题  从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，（）与投资风险正相关。

A.报酬率
B.利率
C.无风险报酬率
D.基准利率


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37、单项选择题  

某建筑物建筑面积为100m2，已经过10年，重置价格为500元／m2，经济寿命为30年，残值率为5%。

本案中建筑物折旧的计算方法归纳为（）。

A.年限法
B.实际观察法
C.回归分析法
D.综合法


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38、单项选择题  某房地产，收益年限为无限，报酬率为8%，每年可以获得净收益40万元，则该房地产的价格应该为（）万元。

A.500.00
B.489.36
C.497.56
D.500.21


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39、单项选择题  

评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权，预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金为50元／m2，空置率为10%，运营费用为毛租金的40%。

该酒店式公寓建成后的年净收益为（）元／m2。

A.300
B.360
C.540
D.600


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40、单项选择题  

某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明买方付给卖方2400元／m2，买卖中涉及到的税费均由买方来负担。该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%，则该宗房地产的正常成交价格为（）元／m2。

A.2243
B.2581
C.2526
D.2286


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41、多项选择题  评估房地产的市场价值应遵循的原则有（）。

A.替代原则
B.灵活原则
C.价值时点原则
D.最高最佳利用原则
E.独立、客观、公正原则


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42、单项选择题  通过（），就把可比实例在其自身房地产状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。

A.统一价格可比基础
B.交易情况修正
C.市场状况调整
D.房地产状况调整


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43、多项选择题  下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的有（）。

A.某标准厂房
B.公园
C.某待出让土地
D.某写字楼
E.某机关办公楼


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44、单项选择题  用成本法评估某宗房地产的价格时，建筑物现值＝（）。

A.建筑物重新购建价格-年折旧额×剩余经济寿命
B.建筑物重新购建价格年折旧额×经济寿命
C.建筑物重新购建价格×成新率
D.建筑物重新购建价格-年折旧额


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45、单项选择题  房地产假设开发法中的开发经营期的起点是（）的时间。

A.土地开始开发
B.房屋开始施工
C.开始租售开发完成后的房地产
D.取得估价对象


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46、单项选择题  房地产在被充分利用、没有空置情况下所能获得的归因于房地产的总收入是（）。

A.净收益
B.有效毛收入
C.潜在毛收入
D.运营费用


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47、多项选择题  正常使用造成的建筑物物质磨损与（）正相关。

A.建筑物的使用性质
B.建筑物使用强度
C.建筑物使用年数
D.建筑物的实际经过年数
E.建筑物使用者


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48、单项选择题  

某宗房地产的成交价格为3000元／m2，买卖双方应缴纳的交易税费共计为成交价格的10%，交易税费均由买方缴纳，则该房地产的正常市场价格（）。

A.高于3000元／m2
B.低于3000元／m2
C.为2700元／m2
D.为3300元／m2


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49、多项选择题  房地产建筑物随着时间的推移，不可避免地发生折旧，常见的折旧主要有（）。

A.间接折旧
B.物质折旧
C.功能折旧
D.直接折旧
E.经济折旧


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50、单项选择题  

A、B两宗房地产，A房地产收益年限为50年，单价为2000元／m2，B房地产收益年限为30年，单价为1800元／m2，资本化平均为6%。

A房无限年价格为（）元／m2。

A.2422.8
B.2432.1
C.2114.8
D.以上均不对


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51、单项选择题  可比实例的数量并不是越多越好，一般选取数量为（）比较合适。

A.1～3个
B.3～5个
C.3～10个
D.10个以上


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52、多项选择题  房地产估价的市场法中，建立比较基础一般要做的工作有（）。

A.统一房地产范围
B.统一质量标准
C.统一付款方式
D.统一价格单位
E.统一数量标准


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53、单项选择题  在市场法的步骤中，将可比实例的实际而可能是不正常的价格修正为正常市场价格的过程称为（）。

A.交易情况修正
B.市场状况调整
C.房地产状况调整
D.统一付款方式


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54、多项选择题  求取报酬率的基本方法有（）。

A.单位比较法
B.累加法
C.指数调整法
D.年限法
E.市场提取法


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55、单项选择题  

某建筑物建筑面积为100m2，已经过10年，重置价格为500元／m2，经济寿命为30年，残值率为5%。

用直线法计提该建筑物年折旧额为（）元。

A.1853
B.1583
C.5000
D.15.83


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56、单项选择题  

某套二手住房买卖，买方付给卖方1500元／m2，该价格含应由买方缴纳的3%契税。该套住房的正常成交价格为（）元／m2。

A.1455.00
B.1456.31
C.1545.00
D.1546.39


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57、单项选择题  建筑物经济寿命与自然寿命的关系为（）。

A.经济寿命≤自然寿命
B.经济寿命≥自然寿命
C.经济寿命＝自然寿命
D.经济寿命＞自然寿命


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58、单项选择题  房地产假设开发法中，开发经营期的终点是（）。

A.待开发房地产竣工验收合格之日
B.房地产开工之日
C.房地产销售完成之日
D.房地产经营结束之日


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59、单项选择题  

某建筑物建筑面积为100m2，已经过10年，重置价格为500元／m2，经济寿命为30年，残值率为5%。

由此可得该建筑物成新率为（）。

A.67.4%
B.68.3%
C.无法计算
D.47.432%


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60、单项选择题  

A、B两宗房地产，A房地产收益年限为50年，单价为2000元／m2，B房地产收益年限为30年，单价为1800元／m2，资本化平均为6%。

若要比较两宗房地产价格高低应（）。

A.统一单价
B.统一面积内涵
C.统一收益对象
D.都转换为无限年下的价格


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61、单项选择题  房地产开发估价中，以下（）项目适合用假设开发法估价。

A.普通住宅
B.在建工程估价
C.标准厂房
D.农地


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62、单项选择题  

A、B两宗房地产，A房地产收益年限为50年，单价为2000元／m2，B房地产收益年限为30年，单价为1800元／m2，资本化平均为6%。

B房无限年价格为（）元／m2。

A.2179.5
B.2419.3
C.3412.5
D.以上均不对


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63、多项选择题  下列关于房地产重新购建价格的表述正确的有（）。

A.重新购建价格是价值时点时的
B.重新购建价格是指估价对象的实际成本
C.重新购建价格是客观的
D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格
E.土地的重新购建价格是在价值时点状况下的价格


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64、单项选择题  

从2001年7月1日至2002年1月1日某类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。估价人员拟从以下几个交易实例中选取三个作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。

可比实例A的市场状况调整系数为（）。

A.（1+1%）4
B.（1-1%）4
C.（1+1%）3
D.（1-1%）3


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65、单项选择题  房地产在某一特定时间的实际状况下的价值是（）。

A.市场价值
B.投资价值
C.现状价值
D.真实价值


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66、单项选择题  

从2001年7月1日至2002年1月1日某类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。估价人员拟从以下几个交易实例中选取三个作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。

可比实例E的交易情况修正系数为（）。

A.102／100
B.98／100
C.100／102
D.100／97


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67、单项选择题  进行面积内涵换算时，套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×（）。

A.套内建筑面积／建筑面积
B.使用面积／建筑面积
C.使用面积／套内建筑面积
D.套内建筑面积／建筑面积


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