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房地产开发经营与管理：房地产开发经营与管理在线测试（每日一练）
2023-09-19 04:03:42 来源:91考试网 作者:www.91exam.org 【大 中 小】
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1、单项选择题  拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起()日内给予答复。

A.5
B.7
C.10
D.15


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2、问答题  房地产开发投资风险有哪些?


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3、单项选择题  房地产产品功能定位的目的是为市场提供适销对路、有较高性能价格比的房地产产品。()

A.对
B.错


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4、多项选择题  下列关于写字楼分类的描述正确的是()。

A、写字楼在国内尚无统一的标准，专业人员主要依照其所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级
B、甲等写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护维修及保安服务
C、乙等写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美
D、丙级写字楼相对于乙级写字楼，租金水平和出租率都偏低


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5、单项选择题  开发商在办理存款抵押贷款时，抵押存款限额低，对开发商()。

A、有利
B、不利
C、利弊各半
D、不影响


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6、多项选择题  房地产的()，这决定了房地产市场是地区性市场

A.位置固定性
B.各异性
C.不可移动性
D.适应性


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7、单项选择题  下列关于“抵押权设立后抵押房屋出租”，表述错误的是()。

A.该租赁关系可以对抗已登记的抵押权
B.抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力
C.抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任
D.抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失由承租人自己承担


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8、多项选择题  宏观调控政策中，属于一般性货币政策的有()。

A.对购买经济适用住房提供优惠利率
B.提高法定存款准备金率
C.在公开市场卖出政府债券
D.规定商业银行最高贷款额度
E.提高再贴现利率


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9、单项选择题  在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（）分析的目的。

A、盈亏平衡
B、敏感性
C、风险
D、概率


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10、判断题  销售成本是指生产成本加上销售费用。()


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11、单项选择题  国家对土地评估机构实行的制度是()

A.评估报告审查
B.资格认证
C.评估项目报批
D.人员审定


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12、单项选择题  房地产开发项目经济评价中，选择评价的基数参数时，一般将基准收益率和目标投资回报率等指标归为（）指标。

A.时间类参数
B.融资相关参数
C.收益相关指标
D.评价标准类指标


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13、单项选择题  ()是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

A.通货膨胀风险
B.市场供求风险
C.变现风险
D.政策风险


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14、单项选择题  房地产投资的物业按照使用目的划分的类型不包括()。

A.居住物业
B.商业物业
C.新兴物业
D.酒店与休闲娱乐设施物业


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15、多项选择题  分析市场趋势，通常包括三个步骤()

A.宏观环境预测
B.行业预测
C.企业的销售预测
D.产品预测


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16、单项选择题  对有多少人愿意花费30万元在郊区购买一套两居室的住房的调查属于（）。

A.试探性调查
B.描述性调查
C.因果性调查
D.专题性调查


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17、判断题  一般来说，应收账款周转率越高，资产的流动性就越强，所以企业应该最大可能提高应收账款周转率，提高企业应收账款的变现能力。()


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18、单项选择题  保险合同的客体为()。

A.保险人
B.保险利益
C.保险金额
D.被保险人


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19、单项选择题  某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。

A、1999年8月1日至2002年4月1日
B、2000年10月1日至2002年4月1日
C、1999年8月1日至2002年10月1日
D、2000年10月1日至2002年10月1日


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20、判断题  土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个八征收的一种税。(


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21、单项选择题  按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的（）。

A、相互影响性
B、适应性
C、不一致性
D、保值性与增值性


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22、判断题  建筑物在估价中的折旧基数是估价时点该建筑物的固定资产帐面原值。()


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23、单项选择题  如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么，年名义利率是（）。

A、12%
B、12.55%
C、12.68%
D、13.55%


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24、单项选择题  某住宅小区规划建设用地面积为40公顷，容积率为1.40，建筑密度为35%，小区内的道路、广场用地为6公顷，则该小区的绿地率约为（）。

A、40%
B、45%
C、47%
D、50%


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25、单项选择题  香港新鸿基公司董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于()的考虑结果。

A.大陆政策多变
B.占领世界投资市场
C.风险转移
D.投资组合


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26、多项选择题  编制招标工程标底按其所用的基础数据不同，可以()为基础编制。

A.施工图预算
B.以概算额
C.扩大综合定额
D.以平方米造价包干为基础编制


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27、单项选择题  出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据()提出。

A.城镇体系规划
B.土地利用总体规划
C.修建性详细规划
D.控制性详细规划


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28、单项选择题  年利率是10%，存款额为1000元，计息周期是两年，按单利计息方式算出的利息为()元。

A.200
B.1200
C.1210
D.210


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29、单项选择题  某物业投资的月租金收入为10万元，经营费用占租金收入的50％，年还本付息数额相当于经营费用的1／3，那么，该物业投资的偿债备付率为（）。

A.2
B.1.5
C.3
D.1


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30、多项选择题  房地产市场分析的步骤有()。

A.确定分析目的，确立分析目标
B.宏观因素分析
C.市场状况分析
D.数据收集、数据处理和数据分析


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31、判断题  发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起10日内颁发施工许可证。()


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32、单项选择题  折价处置抵押房地产的，应当参照()。

A.原购买价
B.重建价格
C.重置价格
D.市场价格


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33、多项选择题  导致房地产市场价格上升的原因包括()。

A、土地供应减少
B、有效需求增加
C、房地产开发成本下降
D、通货膨胀率下降


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34、问答题  房地产项目主要的定价方法有哪些?


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35、判断题  投资组合理论告诉我们，把适当的投资项目组合起来，可以获得高额的投资收益。()


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36、单项选择题  在影响供给的其他因素不变的条件下，供给量在同一条供给曲线上随商品本身价格变化而发生同方向变化称为()。

A.供给量的变化
B.影响供给量的因素变化
C.供给的变化
D.影响供给的因素变化


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37、判断题  相对股票而言。投资基金的投资风险较小。()


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38、单项选择题  ()是由国家主管会计工作的行政部门--财政部门以及其他相关部委制定的会计方面的规范。

A.中国会计制度
B.中华人民共和国会计制度
C.会计法
D.国家统一会计制度


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39、判断题  股票只能转让而不能赎回，即使优先股的股东也没有要求赎回的权利。()


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40、单项选择题  按固定资产的使用构成，投资可以分为()。

A、建筑安装工程、设备和器皿购置和其他费用
B、基本建设和房地产开发投资
C、土地投资和房屋投资
D、国内投资和外商投资


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41、单项选择题  房地产项目开发内容和规模的分析与选择，首先要遵循的前提是（）。

A.符合城市规划
B.利益最大化
C.规模最大化
D.报酬率最小化


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42、单项选择题  物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，()投资风险更大。

A、物业甲
B、物业乙
C、一样大
D、无法判断


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43、多项选择题  房地产评估的特点主要有()

A.科学性
B.实践和公正性
C.个别性
D.严肃性
E.固定性


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44、单项选择题  对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是()。

A.潜在市场>服务市场>有效市场>合格的有效市场
B.潜在市场>有效市场>服务市场>合格的有效市场
C.潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场
D.服务市场>潜在市场>有效市场>合格的有效市场


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45、判断题  市场利率的多变性直接决定于资本借贷的供求对比变化。()


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46、单项选择题  开标会议由()主持，邀请各投标人和当地公证机构参加。

A.开发商
B.招标机构
C.专家
D.招标管理部门


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47、单项选择题  物业管理公司按照物业面积大小收取的物业管理费构成的基础是()

A.常规公共服务
B.专项服务
C.特约服务
D.日常生活服务


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48、判断题  成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。（）


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49、单项选择题  现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于()元。

A.605
B.600
C.650
D.550


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50、单项选择题  下列贷款属于房地产开发贷款的是（）。

A.土地购置贷款
B.房地产抵押贷款
C.在建工程抵押贷款
D.土地储备贷款


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51、判断题  市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。()


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52、判断题  对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于或等于银行贷款利率。()


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53、单项选择题  行政裁决规定的搬迁期限不得少于()天。

A.7
B.10
C.15
D.30


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54、判断题  在置业投资中,运营费用比率越高,则预示着投资项目的净经营收入越低,项目抵抗风险的能力越弱()


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55、多项选择题  下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有()。

A.现金回报率
B.投资回收期
C.借款偿还期
D.资产负债率
E.资本金利润率


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56、单项选择题  分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等属于()

A、供给分析
B、需求分析
C、竞争分析
D、市场占有率分析


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57、单项选择题  某综合楼总建筑面积为10000平方米，其中可出售的居住建筑面积为7000平方米，可出租的商业建筑面积为1500平方米，剩余建筑面积为附属设备等用房，该综合楼的有效面积系数为（）。

A、80%
B、90%
C、85%
D、95%


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58、单项选择题  某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是（）。

A、0.57
B、0.74
C、0.80
D、1.04


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59、单项选择题  近几年来，我国商品房销售数量连年稳步增长，全国商品房平均价格稳中趋升，房地产市场以较高的速度向前发展，上述事实反映了我国商品房()的变化。

A.需求量
B.需求
C.需求和需求量
D.二者都不是


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60、单项选择题  衡量投资者投入自有资本净收益水平的指标称为（）。

A.投资利润率
B.成本利润率
C.资本金净利润率
D.资本金利润率


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61、单项选择题  A.确定问题和调察目标，B.收集和分析信息，C.制定调查计划，D.报告结果，以上调查步骤顺序正确的是()

A.ABCD
B.BACD
C.CABD
D.ACBD


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62、多项选择题  外汇市场的作用在于()。

A.为调剂外汇资金的余缺提供便利
B.可作为国家调节国际储备资产的重要手段
C.有利于避免汇率风险
D.有利于中央银行进行稳定汇率的操作


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63、单项选择题  城市规划是代表()的政府行为，通过对城市未来发展目标的确定，制定实现这些目标的途径、步骤和行动纲领，并主要通过对城市空间尤其是土地使用的分配和安排来引导和控制未来城市的发展。

A.大多数群众的意志
B.人民意志
C.国家意志
D.企业


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64、判断题  对于高架污染源来说，离污染源越近，污染物的浓度就越高。()


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65、单项选择题  张某购买了一商品房，购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该楼房用于出租，出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为()。

A.9.00%
B.8.05%
C.30.00%
D.7.52%


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66、判断题  一般来说，房地产市场是一个完全竞争的市场。（）


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67、单项选择题  邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在()。

A.3个以上
B.5-10个之间
C.5个以上
D.3-10个之间


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68、名词解释  建设用地规划许可证


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69、多项选择题  房地产市场的运行环境可分为八类，下列哪几项属于社会环境因素()

A、人口数量和结构
B、家庭结构及其变化
C、就业情况
D、居民的思想观念
E、基础设施状况


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70、单项选择题  李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为()元。

A.3456.09
B.3505.95
C.3509.74
D.3705.73


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71、单项选择题  对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为()。

A.设计寿命
B.经济寿命
C.法定寿命
D.自然寿命


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72、判断题  对于选择了目标市场的企业，实现自己企业的产品和竞争对手之间的差别化是其唯一的方法。()


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73、判断题  零售商业物业基础租金又称最低租金，是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。()


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74、多项选择题  房地产市场的参与者主要有()

A、政府机构
B、新闻媒体
C、建筑承包商
D、证券机构
E、劳动力就业中心


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75、判断题  经济成本不仅包括会计成本，还包括企业正常利润。()


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76、判断题  在土地储备机构抵押贷款中，土地储备机构作为土地使用者，向金融机构提出贷款要求。()


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77、多项选择题  房地产环境条件不包括()

A.城市经济发展条件
B.房地产开发情况
C.建筑物保养
D.城市社会发展水平
E.房地产业税收政策


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78、单项选择题  房地产的投资回报是指投资者对其所投入资本的回收。()

A.对
B.错


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79、单项选择题  具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物指的是()。

A.甲级写字楼
B.乙级写字楼
C.丙级写字楼
D.丁级写字楼


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80、判断题  因地震住房灭失而重新购买住房的，免征契税。()


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81、单项选择题  个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于()

A.系统风险
B.资本价值风险
C.比较风险
D.个别风险


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82、判断题  房地产产品的功能定位，是指在目标市场选择和市场定位的基础上，根据潜在的目标消费者使用需求的特征，结合房地产特定产品类型的特点，对拟提供的房地产产品应具备的基本功能作出具体规定的过程。()


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83、单项选择题  张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（）。

A、10%
B、20%
C、50%
D、200%


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84、判断题  房地产投资具有收益、保值、增值和消费四方面特性。()


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85、单项选择题  容积率是指地块上的建筑面积与()

A.总面积之比
B.地块面积之比
C.地下面积之比
D.绿化面积之比


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86、单项选择题  某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上，承诺对前80名购房者给予20%的价格优惠，这种价格折扣技巧属于（）。

A、现金折扣
B、数量折扣
C、折让
D、季节折扣


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87、多项选择题  敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即()

A.最乐观预测值
B.最悲观预测值
C.最可能预测值
D.最客观的预测值


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88、多项选择题  房地产开发企业财务报表体系包括()

A.资产负债表
B.损益表
C.现金流量表
D.利润分配表
E.会计科目表


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89、多项选择题  开发项目总投资包括()

A.开发产品成本
B.开发建设投资
C.经营成本
D.经营资金


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90、单项选择题  土地使用权的出让方式有多种，其中()方式是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。既体现了国家对土地使用的计划指导，又充分发挥市场机制在土地使用权上的灵活调节功能，具有较大适应性。

A.协议出让
B.招标出让
C.拍卖出让
D.投标出让


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91、单项选择题  《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由()规定。

A.全国人大
B.国务院
C.国土资源部
D.住房和城乡建设部


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92、多项选择题  《房屋登记办法》规定，可以办理房屋预告登记的情形有()。

A.房屋所有权转让
B.房屋抵押
C.在建工程抵押
D.预购商品房抵押
E.预购商品房


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93、单项选择题  房地产开发投资对政府行为而引起的影响相当敏感。建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”，()又是中央政府财政收入的一个重要来源。

A、农业经济税收
B、工业生产带来的利润
C、商业经济经营带来的巨大财富
D、与房地产有关的收入


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94、问答题  从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有哪些区别?


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95、判断题  双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于前两种代理形式()


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96、判断题  房地产投资分析中所讨论的投资是广义的，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金()


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97、判断题  城镇土地使用税和房产税可以在企业所得税前列支。()


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98、单项选择题  下列利息备付率说法不正确的是()

A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1
B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2
C.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上
D.一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%一45%


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99、多项选择题  下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有()。

A.拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担
B.如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任
C.委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任
D.承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责
E.即使拍卖中确实存在应告知而未告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责


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100、单项选择题  我国就管理渠道来说，将固定资产投资分为()。

A.基本建设投资，更新改造投资，房地产开发投资和其他固定资产投资
B.国有经济、集体经济、个体经济、联体经济、股份制经济、外商投资经济、港澳台投资经济
C.国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金和其他投资
D.建筑安装工程、设备和工器具和其他费用投资


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101、多项选择题  对同一栋建筑物内两个不同的出租单元来说，其单位面积租金水平的差异主要受()和平面布置等因素的影响。

A、楼层、朝向
B、租期
C、供求关系
D、租客类型


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102、单项选择题  下列关于预告登记的表述中，错误的是()

A.预告登记的目的是保障将来实现的物权
B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效
C.预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力
D.预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖


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103、单项选择题  项目可行性报告的基本构成不包括()。

A.封面
B.摘要
C.目录
D.建议书


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104、判断题  市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强度,从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。()


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105、单项选择题  某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为()

A.11.38%
B.12.64%
C.15.46%
D.16.22%


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106、判断题  对于相互替代的产品，当一种产品价格上涨，替代品的需求就会降低。()


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107、单项选择题  

某市政府将一闲置土地使用权无偿回收，提供给甲房地产公司开发经济适用住房，项目总投资预算为3800万元。甲房地产公司通过招标方式确定了乙建筑公司为该项目施工企业。程某于2008年7月预购了该项目的一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。2008年10月该项目竣工并交付使用，丙物业公司负责该住宅小区物业管理。程某在验房时，发现存在墙面渗水、管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，程某还通过由开发公司代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金以及第一年物业服务费。

该项目开工前，向建设主管部门申请领取建筑施工许可证的为()。

A.甲房地产公司
B.乙建筑公司
C.甲房地产公司和乙建筑公司
D.甲房地产公司或乙建筑公司


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108、单项选择题  进度计划管理通常采用横道图和()

A.资金流动计划图
B.网络图
C.直方图
D.控制图


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109、单项选择题  下列属于房地产开发直接投资的是（）。

A.购买房地产开发企业的债券、股票
B.购买房地产投资信托基金
C.购买住房抵押支持证券
D.购买一座正在运营的高尔夫球场


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110、单项选择题  房地产也称为()

A.动产
B.不动产
C.固定资产
D.流动资产


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111、单项选择题  ()，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。

A、商品市场
B、生产要素市场
C、服务市场
D、潜在市场


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112、问答题  

某家庭购买一套住宅,单价为3000元/平米,该家庭月收入6000元,其中30%可用来支付房款,银行可为其提供15年期的住房抵押抵押贷款,贷款利率为6%,抵押贷款价值比例最大为80%,
问根据该家庭的支付能力最多可以购买多少平米的住宅?


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113、单项选择题  电气安装工程属于()。

A.工程项目
B.分项工程
C.分部工程
D.单位工程


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114、单项选择题  动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期与设定的目标收益率之间的关系是（）。

A、越大，越大
B、越小，越大
C、越大，越小
D、与无关


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115、单项选择题  按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。这是依()划分的。

A.房地产交易方式
B.房地产交易顺序
C.购买房地产目的
D.房地产类型


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116、判断题  整个建筑物的全部荷载最终是由基础来承受的。()


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117、多项选择题  对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为()租金、、、股权增加等方面。

A.销售收入
B.物业增值
C.减少纳税
D.股权增加


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118、多项选择题  按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为（）。

A、固定价格合同
B、包工包料合同
C、独立承包合同
D、成本加酬金合同
E、计量估价合同


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119、判断题  拍卖有共有人的房地产，可由共有人出具书面转让意见，共有人享有优先购买权。()


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120、单项选择题  在房地产定价方法中，名牌策略属于（）。

A、成本加成定价法案
B、目标定价法
C、认知价值定价法
D、领导定价法


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121、多项选择题  概率分析的一般步骤为（）。

A.计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率
B.列出需要进行概率分析的不确定性因素
C.选择概率分析使用的经济评价指标
D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值
E.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析


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122、单项选择题  《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行土地()和房屋所有权登记发证制度。

A.使用权
B.所有权
C.收益权
D.占用权


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123、单项选择题  如果一笔贷款的月利率为1%。每月计息一次，那么名义利率是()

A、12%
B、12.55%
C、12.68%
D、13.55%


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124、判断题  大城市划分的道路类型数目一般为4～6类。（）


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125、判断题  服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。()


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126、多项选择题  经营成本主要包括：()。

A.房地产出租经营成本
B.开发产品成本
C.商品房销售成本
D.土地转让成本


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127、单项选择题  委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买。这体现了拍卖活动应当遵循的()。

A.公开原则
B.公平原则
C.公正原则
D.诚实信用原则


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128、单项选择题  银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是()。

A.7.02%
B.7.04%
C.7.50%
D.7.85%


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129、多项选择题  在市场经济条件下，利率的高低主要取决于()等因素。

A.行业基准收益率
B.政府政策
C.通货膨胀率
D.内部收益率
E.投资者的目标收益率


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130、单项选择题  因国家建设需要，把农业用地变为城市建设用地时采取的方式是()

A.没收
B.征用
C.买卖
D.无偿占有


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131、判断题  多数企业认为应以较弱的竞争者为进攻目标，因为这可以提高自己的竞争能力并且获利较大。()


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132、单项选择题  对收益性物业而言，物业维修通常起源于()。

A.租户对建筑物状况的抱怨
B.物业管理人员对建筑物的检查
C.业主对建筑物的检查
D.物业管理人员对建筑物使用情况的调查


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133、单项选择题  张某购买了一套二手房，按照有关规定，张某应到当地房地产管理部门办理()。

A.房屋总登记
B.房屋所有权初始登记
C.房屋所有权转移登记
D.房屋所有权变更登记


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134、判断题  不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不-致的，以不动产权属证书为准。()


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135、多项选择题  一般来说，有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有()。

A.城市化水平的提高
B.房地产开发建设的技术进步
C.房地产本身价格的提高
D.消费者收入水平的提高
E.房地产开发建设要素价格下降


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136、多项选择题  以下关于现金流量图绘制规则的描述正确的是()。

A、以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期
B、在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期末，即第一期期末发生的
C、相对于时间坐标的垂直箭头线代表不同时点的现金流量
D、如果现金流出或现金流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期初发生


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137、单项选择题  ()是以实物产品数量所计量的生产要素边际生产力。

A.边际产量
B.边际产值
C.边际收益产量
D.边际收益率


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138、单项选择题  下列方法中，不属于风险辨识方法的是（）。

A.专家调查法
B.蒙特卡洛模拟法
C.幕景分析法
D.故障树分析法


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139、多项选择题  区位理论除成本学派外，还有()

A.市场学派
B.价格学派
C.行为学派
D.竞争学派
E.交易学派


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140、多项选择题  房地产经营管理企业的自有资金主要包括()

A.国家财政拨款
B.企业注册资本金
C.社会筹集资金
D.企业公积金
E.股本金


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141、单项选择题  最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值就越低，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。()

A.对
B.错


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142、多项选择题  下面属于考察项目单位投资盈利能力的静态指标的是()

A.成本利润率
B.投资利润率
C.资本金利润率
D.资本金净利润率


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143、单项选择题  市场最低量与市场潜量间的距离表示出需求的（）。

A.市场营销敏感性
B.市场需求敏感性
C.市场消费敏感性
D.市场扩展敏感性


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144、单项选择题  某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。

A、社会平均收益率
B、通货膨胀率
C、国民经济增长率
D、项目基准收益率


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145、单项选择题  裁决应当自收到申请之日起()日内作出。

A.15
B.30
C.60
D.90


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146、判断题  为实现建筑物合理的竖向布置，在建筑设计中除认真考虑平面位置的布局外，还需充分考虑其地形的特点。()


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147、判断题  房地产项目的盈亏平衡分析，有最低点分析和最高点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。()


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148、单项选择题  运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定()

A.土地还原利率
B.各有关修正系数
C.如何计算容积率修正
D.如何计算土地使用年期修正


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149、判断题  统计指标中，质量指标是指反映总体相对程度、体现事物深度的内涵指标，数量指标是质量指标的派生指标。()


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150、单项选择题  房地产开发企业的营业收入是指G-W…P…W’—G’中的()

A.G
B.W
C.W
D.G


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151、单项选择题  转移登记应当在事实发生之日起()内提出申请。

A.30日
B.60日
C.90日
D.10日


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152、单项选择题  划定城市规划紫线的作用是确定()。

A.绿地控制范围
B.历史建筑保护范围
C.地表水保护范围
D.城市基础设施用地控制界线


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153、单项选择题  契税的课税对象为()。

A.房地产的出售人
B.房地产的购买人
C.房地产的使用权人
D.发生权属转移的房地产


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154、判断题  空置率提高，会导致有效毛租金收入减少;空置率降低，会使有效毛租金收入提高。()


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155、单项选择题  房地产开发投资的经济效果主要表现为投资利润，其经济效果的大小则用销售收入、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。()

A.对
B.错


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156、单项选择题  某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。

A.年
B.半年
C.季度
D.月


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157、判断题  当项目竣工后，由开发商和承包商共同签发工程竣工证书。（）


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158、多项选择题  房地产中介服务组织必须履行的义务有()

A.遵守有关法律、法规和政策
B.遵守自愿、公平、诚信的原则
C.按照核准的业务范围从事经营活动
D.按规定的标准收取费用
E.依法缴纳税费


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159、单项选择题  人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由()参照评估价确定。

A.委托人
B.人民法院
C.拍卖师
D.竞买人


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160、单项选择题  某公司以120万元购买了150平方米的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为（）。

A、7.5%
B、10.8%
C、12.5%
D、15.0%


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161、判断题  《建设用地规划许可证》主要规定了土地性质、位置和界限。（）


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162、多项选择题  当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有以下反应模式()。

A.从容不迫型
B.选择型
C.凶猛型
D.随机型
E.灵活型


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163、单项选择题  债务融资的资金融出方承担较少的项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。()

A.对
B.错


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164、单项选择题  房地产担保形式不包括()。

A.抵押
B.保证
C.质押
D.协议


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165、多项选择题  由于施工工期延长，开发商要()。

A.使项目的规模、布局发生变化
B.承担更多的贷款利息
C.会增加房地产开发项目的融资成本
D.还要承担总费用上涨的风险


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166、多项选择题  相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有()。

A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产
B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资
C.置业投资对象可以是市场上存量房地产
D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营
E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者


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167、多项选择题  按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有()。

A.陈某的儿子
B.陈某的经纪人
C.陈某的继母
D.陈某的女儿
E.护理陈某多年的保姆


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168、判断题  房地产置业投资能够得到税收方面的好处是指从事房地产投资可以减免营业税，而降低税负。()


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169、判断题  房地产置业投资能够得到税收方面的好处，这是由于税法中规定的折旧年限相对于建筑物自然寿命和经济寿命来说要短得多。()


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170、判断题  需求价格弹性系数的数值总是正值。()


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171、判断题  财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。()


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172、单项选择题  收回本年度以前拖欠租金额占本年度以前拖欠房地产租金额的百分比称为()

A.租金收缴计划完成率
B.陈欠租金收缴率
C.欠租户发生率
D.租金收缴率


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173、单项选择题  在中国实行经济适用住房的政策下，通过调查得知，愿意购买商品房的家庭有多少，属于（）。

A.试探性调查
B.描述性调查
C.因果性调查
D.专题调查


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174、单项选择题  中国土地市场是()

A.土地所有权市场
B.土地收益权市场
C.土地使用权市场
D.土地占有权市场


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175、名词解释  城市土地出让


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176、单项选择题  城市化初期，产业结构以第一、二产业为主，则()

A.房地产价格较高
B.房地产价格不变
C.房地产价格有变化
D.房地产价格较低


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177、多项选择题  按照使用目的不同，房地产资产的物业类型可分为()

A.居住物业
B.商用物业
C.工业物业
D.特殊物业


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178、判断题  房屋承租人与业主一样，也是物业管理服务的对象，物业服务企业应按合同约定为其提供服务。()


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179、单项选择题  由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是()。

A.弱流动性
B.异质性
C.寿命周期长
D.不可移动性


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180、单项选择题  某物业的月租金收入为10万元，经营费用占租金收入的50%，年还本付息数额相当于经营费用的1/3，那么，该物业投资的还本付息比率为（）。

A、2
B、1.5
C、3
D、1


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181、判断题  会计核算的可比性原则是指企业之问的会计信息口径一致，相互可比。()


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182、单项选择题  已售公有住房的住宅公共部位维修基金向()筹集。

A.房管部门
B.物业管理公司
C.住房公积金管理中心
D.售房单位和购房人


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183、判断题  受人们对客观世界认识程度限制，可行性研究具有相当程度的不确定性，因而它只能作为投资决策的参考。()


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184、单项选择题  需求增长比供给增长快空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的()

A.第一阶段
B.第二阶段
C.第三阶段
D.第四阶段


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185、单项选择题  长期利率下调，预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求()。

A、上升
B、下降
C、不变
D、不确定


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186、判断题  城市土地可分为具备开发建设条件，立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发过程才能用于建设的毛地。毛地和熟地之间的价格差异是土地再开发费用。()


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187、单项选择题  采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是（）。

A、单元估算法
B、单位指标估算法
C、工程量近似匡算法
D、概算指标法


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188、单项选择题  房地产买卖时买方所交纳契税的计税依据，是该房地产的()

A.评估价格
B.市场价格
C.理论价格
D.抵押价格


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189、判断题  判断物业代理公司过往的业绩主要是看其共代理了多少个项目或成交额有多少。()


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190、单项选择题  物业管理公司与业主管理委员会的关系是()

A.上下级关系
B.管理与被管理的关系
C.领导与被领导的关系
D.委托人与被委托人关系


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191、单项选择题  一新建写字楼的公开售价为26000元/㎡，开发商推出了以租代售的方式来促销，具体方案为：每年需支付净租金5000元/㎡，5年付清。若同类物业投资收益率为8%，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说()。

A.比售价优惠
B.不如售价优惠
C.与售价一样
D.难以判定是否给予了优惠


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192、单项选择题  金融工具有多种多样，一般将其分为()两类。

A.直接金融工具和间接金融工具
B.企业金融工具和个人金融工具
C.长期金融工具和短期金融工具
D.贷款金融工具和存款金融工具


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193、单项选择题  动态投资回收期是指项目以（）抵偿全部投资所需的时间。

A.净现金
B.净收益
C.净现值
D.财务净现值


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194、名词解释  租金收缴率


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195、单项选择题  个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于()。

A.系统风险
B.资本价值风险
C.个别风险
D.比较风险


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196、单项选择题  甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权。2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是()年。

A.33
B.35
C.38
D.40


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197、问答题  简述影响房地产价格的因素。


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198、多项选择题  征用农业用地补偿费的构成是()

A.土地补偿费
B.安置补偿费
C.地上附着物补偿费
D.青苗补偿费
E.拆迁补偿费


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199、单项选择题  下列备付率说法不正确的是()

A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。
B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2。
C.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上
D.一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%一45%。


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200、单项选择题  主要通过出售有限责任权益份额融通资金的是()。

A.有限股份责任公司
B.股份有限公司
C.房地产投资信托
D.有限责任合伙企业


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201、单项选择题  计量估价合同是以（）和单价表为计算报价依据的合同。

A、总工程量
B、实测工程量
C、工程量清单
D、最终工程量


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202、单项选择题  我国央行目前规定，()不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。

A.建设银行
B.工商银行
C.商业银行
D.农业银行


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203、单项选择题  下列有关利润的含义说法不正确的一项为()。

A、利润是企业经济目标的集中体现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取利润
B、房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其销售经营收入扣除总开发产品成本费用和销售税金及附加后的盈余部分，成为投资者的经营利润或称盈利
C、盈利要进行再分配，一部分无偿上缴税收，作为国家或地方的财政收入;另一部分留给投资者，利润较小时不再向下分配
D、根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为利润总额(又称实现利润)、经营利润、税后利润和分配利润四个层次


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204、单项选择题  对单个厂商而言，他按利润最大化原则决定产品的产量，厂商均衡的条件是()。

A.边际收益大于边际成本
B.边际收益等于边际成本
C.边际收益小于边际成本
D.A、B、C都不正确


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205、单项选择题  建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权()。

A.属于房地产开发企业
B.属于业主共有
C.属于物业服务企业
D.归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定


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206、单项选择题  甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是()。

A.甲物业投资风险大
B.乙物业投资风险大
C.甲、乙物业的投资风险相同
D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小


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207、单项选择题  在房地产周期循环周期过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的()。(P49第二章房地产市场及其运行规律)

A.第一阶段
B.第二阶段
C.第三阶段
D.第四阶段


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208、判断题  投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。()


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209、判断题  无民事行为能力和限制民事行为能力的自然人不能自己订立合同。()


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210、单项选择题  估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的()。

A.使用计划
B.出租计划
C.销售计划
D.租售计划


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211、单项选择题  下列哪项是物业管理中经营计划的核心。

A、经营费用估算
B、预算
C、预期收益估算
D、制定租金方案


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212、名词解释  建筑容积率


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213、单项选择题  地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有()的特性。

A.变现性差
B.易受政策影响
C.依赖专业管理
D.效益外溢和转移


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214、单项选择题  某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为()。(P27第一章房地产投资及其风险)

A.10.3%
B.7.17%
C.9.75%
D.8.59%


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215、单项选择题  假设某城市房地产价格平均下降1000元／平方米，对于购房者增加多少的调查属于（）。

A.试探性调查
B.描述性调查
C.因果性调查
D.专题性调查


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216、单项选择题  对一般房地产投资项目而言，其偿债备付率至少应大于（）。

A.1.2
B.1.5
C.0.2
D.0.5


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217、多项选择题  建设工程进度控制工作的主要内容包括（）。

A.施工现场的调研与分析
B.编制项目建设工程进度计划
C.监督项目施工进度计划的执行
D.制订勘查计划
E.对项目建设总周期目标的论证与分析


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218、单项选择题  《房地产开发企业资质管理规定》规定，申请《暂定资质证书》的条件不得低于()级资质企业的条件。

A.一
B.二
C.三
D.四


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219、判断题  在“毛租”的情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，并且要在所收取的租金中包括进这些费用。()


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220、判断题  房屋的吸纳周期数值上等于吸纳率的倒数.（）


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221、判断题  房地产测量不仅需要测定房地产位置、范围、界限，还要测算其面积，调查测定评估其质量等，但不需调查其所有权或使用权的性质。()


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222、多项选择题  工程造价控制的主要方法有()。

A.价值工程
B.协议发包
C.合同管理
D.非限额设计
E.可行性研究


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223、单项选择题  投资组合是（）的一个有效措施。

A、提高投资收益
B、提高市场竞争力
C、开拓投资领域
D、规避投资风险


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224、单项选择题  属于直接融资的金融工具为()。

A.存款单
B.保险单
C.支票
D.银行承兑汇票


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225、单项选择题  假设上述的两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于()。

A.因果性调查
B.描述性调查
C.试探性调查
D.假设性调查


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226、判断题  开发项目成本费用中，财务费用是指企业财务部门所发生的各项费用，包括财务人员工资、办公费、银行利息等。()


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227、判断题  如果承包合同是一种固定总价合同，则建安工程费用的变动风险由承包商负担，对开发商基本无影响。()


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228、单项选择题  某物业当前的市场售价为5000元/平方米，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为（）元/平方米。

A、482.79
B、448.24
C、467.25
D、498.53


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229、单项选择题  在计算项目总开发价值时，如果项目全部销售，则等于扣除销售税后的经销售收入当项目用于出租时，为整个在项目持有期内所有净经营收入的现值累计之和。()D.购买者导向定价法

A.对
B.错


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230、单项选择题  进行房地产开发决策分析的主要工作就是进行财务评价，从我国房地产开发企业的工作实践来看，财务评价的方法已经比较成熟。()

A.对
B.错


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231、判断题  投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。()


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232、单项选择题  房地产的()是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。

A.适应性
B.对专业管理的的依赖性
C.位置的固定性
D.相互之间的影响性


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233、多项选择题  开发商预售部分楼宇，是()的有效办法。

A、提高开发收益
B、分散开发风险
C、降低开发成本
D、筹措建设资金


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234、多项选择题  房地产项目敏感性分析主要包括以下步骤（）。

A.确定用于敏感性分析的经济评价指标
B.确定不确定性因素可能的变动范围
C.分析确定每个不确定性因素发生的概率
D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值
E.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析


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235、多项选择题  房地产的收入分为()

A.经营收入
B.毛收入
C.潜在毛收入
D.净收益
E.有效毛收入


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236、多项选择题  房地产开发项目所面临的经济环境主要包括()

A.宏观经济发展形势
B.市民收入水平
C.贫富差异程度
D.利率
E.贷款条件


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237、单项选择题  分析市场趋势的方法中，使用比较广泛的方法是（）。

A.购买者意图调查法
B.销售人员意见综合法
C.时间序列分析法
D.专家意见法


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238、判断题  单层工业厂房外墙围护系统主要承受的是墙体和构件的自重以及作用在墙外的风荷载。()


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239、单项选择题  《城市规划法》第十八条规定定：“()为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设，在总体规划的基础上可以编制分区规划。”

A.大城市
B.大城市、中等城市
C.中等城市
D.大、小、中型城市


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240、问答题  物业管理公司有什么权利和义务?


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241、判断题  财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。()


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242、判断题  研究表明：对于常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化)FIRR有唯一实数解;对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化)，解出的方程可能有多个实数解，即FIRR可以有多个值。()


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243、问答题  

计算题:某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入16000元，最多能以月收入的30%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为12%，最长贷款期限20年，最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式，
问：
(1)该家庭能购买住房的最高总价是多少?若第五年末，该家庭月收入突增为18000元，第5年末银行贷款利率上调为15%，为保持原月偿还不变，则：
(2)该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元?
(3)如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年?


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244、多项选择题  房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有()。

A.自我消费
B.房地产保值
C.房地产增值
D.开发利润
E.出租收益


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245、单项选择题  对商业繁华程度的依赖性最大的物业是()。

A、商场
B、住宅
C、高尔夫球场
D、写字楼


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246、多项选择题  对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。我国城市房产税的征收分为按()两种情况，按年计征，分期缴纳。

A.租金征收
B.净经营收入征收
C.税后利润征收
D.房产原值征收


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247、多项选择题  下列列关于细分市场和弥隙市场描述正确的是()

A.细分市场通常能够吸引好几位竞争对手
B.弥隙市场通常能够吸引好几位竞争对手
C.细分市场只能吸引一个或少数几个竞争者
D.弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者


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248、单项选择题  随着全球经济一体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展，房地产业的发展与社会经济发展息息相关，其中影响房地产市场转变的主要社会经济力量不包括的一项是()。

A.金融业的发展
B.信息、通讯技术水平的提高
C.生产方式和工作方式的转变
D.经济巨头市场投资的变动


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249、多项选择题  房屋租赁价格构成因素中属于成本因素的有()

A.地租
B.利润
C.维修费
D.折旧费
E.管理费


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250、单项选择题  投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。()

A.对
B.错


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251、多项选择题  一般来说，适用于房地产开发项目的组织结构有()

A.直线型组织结构
B.职能型组织结构
C.直线职能型
D.矩阵型
E.事业部制


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252、判断题  蒙特卡洛风险分析法的要点是需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率，这是保证分析结果准确的前提()


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253、单项选择题  所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的()债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

A.房地产企业债券
B.个人住房抵押贷款
C.房地产企业抵押贷款
D.金融机构长期融资


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254、多项选择题  风险估计与评价常用方法主要有()

A.调查和专家打分法
B.解析方法
C.蒙特卡洛法
D.幕景分析法


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255、多项选择题  房地产市场分析的内容包括()

A、宏观因素分析
B、市场供求分析
C、地域情况分析
D、相关因素分析


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256、单项选择题  某梯形宗地的角点坐标分别为(670500，1287650)、(671100，1287650)、(670900，1287850)和(670500，1287850)，则该宗地的土地面积为()平方米。

A、100000
B、120000
C、80000
D、160000


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257、多项选择题  下列不确定性因素中，属于"开发-销售"模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有()。

A.土地费用
B.权益投资比率
C.运营费用
D.开发期
E.贷款利率


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258、单项选择题  作为房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料的房地产图是()。

A.宗地图
B.房产分幅图
C.房产分丘图
D.房产分户图


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259、多项选择题  房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为()

A.平淡
B.萧条
C.复苏
D.兴旺
E.波谷


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260、多项选择题  给水工作的任务是供应建筑物内不同类型的用水，满足其对()等方面的要求。

A、水量、水质
B、生活、生产
C、水压、水温
D、消防


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261、单项选择题  从房地产投资的角度说,风险是指()

A.房地产投资结果的好坏程度
B.获取预期投资收益的可能性大小
C.房地产投资项目激烈竞争程度
D.房地产开发程度


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262、多项选择题  房地产估价机构设立分支机构的条件包括()等。

A.房地产估价机构具有一、二级资质
B.分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师
C.在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师
D.有固定的经营服务场所
E.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全


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263、多项选择题  一般来说，房地产泡沫的成因包括()。

A.土地的有限性和稀缺性
B.投机需求的膨胀
C.金融机构的过度放贷
D.政府的监管


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264、多项选择题  关于房地产企业的经营净收入、利润和税金，存在的数量关系有()。

A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
B.利润总额=经营利润+营业外收支净额
C.税后利润=利润总额-所得税
D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税
E.销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税


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265、单项选择题  城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋（）而评估其房地产市场价格。

A.与产权调换房屋结算差价
B.价值
C.货币补偿金额
D.重置价格


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266、单项选择题  零售商业物业的租金是以()为基础计算的。

A、每一个独立出租单元的总出租面积
B、以每月每平方米
C、以每平方米可出租面积
D、每平方米可出租面积按月或年支付的金额


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267、单项选择题  动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pb与设定的目标收益率I之间的关系是（）。

A.Ic越大，Pb越大
B.Ic越小，Pb越大
C.Pb越大，Ic越小
D.Ic与Pb无关


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268、判断题  在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要从净经营收入前扣除.()


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269、判断题  权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占借贷资本总额的比例。()


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270、判断题  

投资机会研究，也称为预可行性研究，主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。()


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271、单项选择题  由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的()。

A.收益现金流风险
B.未来经营费用风险
C.资本价值风险
D.比较风险


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272、判断题  物业管理业不属于房地产中介服务业。()


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273、判断题  判断物业代理公司过往的业绩主要是看其共代理了多少个项目或成交额有多少。()


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274、多项选择题  城市土地主管部门测算土地使用权出让金或地价款，其根据主要是()

A.用途、土地级别
B.土地上附着物的质量
C.土地上附着物修建的日期
D.原土地使用者是私人或集体
E.土地具体位置及生熟程度、地价区段


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275、单项选择题  已知年名义利率为12%，按月计息，则年有效利率为()。

A、12.55%
B、12.00%
C、12.36%
D、12.68%


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276、单项选择题  房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为（）。

A、超额利润
B、投资回报
C、内部收益
D、风险补偿金


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277、单项选择题  谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积40m2，外墙面积8m2，单元间分隔墙面积10m2，公摊面积5m2，那么，可出租面积应为()㎡。

A.44
B.48
C.54
D.64


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278、单项选择题  要想了解市场是如何有效地通过改变价格来调整房地产的供需变化，就需要对房地产市场的特性进行分析。房地产市场的特性主要表现方面不包括()。

A、固定的投资市场
B、房地产市场是房地产权益的交易市场
C、要求高素质的专业顾问服务
D、易于出现市场的不均衡和垄断


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279、多项选择题  用成本法的实际观察法计算建筑物的现值，主要的前提是()

A.要求估价人员具有充分的鉴定技术
B.要求估价人员具有实际操作经验
C.要求被估对象为新建筑物
D.要求被估对象为旧建筑物
E.仅对一些特殊建筑物进行估价


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280、判断题  建筑高度、容积率、建筑间距都属于建筑形态控制指标。()


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281、单项选择题  根据投资的对象，房地产投资可以分为()。

A.房地产开发投资和购买投资
B.土地投资和房屋投资
C.建筑材料投资和土地投资
D.生产投资和经营投资


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282、问答题  

计算题:某房地产开发项目的占地面积为8000㎡，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000㎡，其中服务式公寓35000㎡，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000㎡，地下车位230个(10000㎡)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金;第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金，第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年来全部售完;服务用房在第五年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/㎡?年，运营成本为阻金收入的20%：服务用房的残值为20万元。
假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还;在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变;该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：
(1)该项目的借款计划和还款计划。
(2)该项目全部投资内部收益率。
(3)该项目自有资金财务净现值


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283、单项选择题  工业用地不得以()方式出让。

A.招标
B.拍卖
C.挂牌
D.协议


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284、单项选择题  ()是采用科学方法测定地面上点的平面位置和高程，将地球表面的地形及其他信息制成图，以及将已设计的工程建筑或指定的界址标定在实地上的一门学科。

A.房屋建筑学
B.测量学
C.堪测学
D.施工组织设计学


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285、单项选择题  根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于()的租金。

A.50个月
B.100个月
C.10个月
D.10年


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286、多项选择题  

某市政府将一闲置土地使用权无偿回收，提供给甲房地产公司开发经济适用住房，项目总投资预算为3800万元。甲房地产公司通过招标方式确定了乙建筑公司为该项目施工企业。程某于2008年7月预购了该项目的一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。2008年10月该项目竣工并交付使用，丙物业公司负责该住宅小区物业管理。程某在验房时，发现存在墙面渗水、管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，程某还通过由开发公司代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金以及第一年物业服务费。

程某购买的住房()。

A.是具有保障性质的政策性商品住房
B.是廉租住房
C.是中小套型的住房
D.其土地使用权最高期限不超过70年


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287、问答题  土地使用权的出让有哪些方式?各有什么特点?


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288、多项选择题  基准地价对应的平均容积率是()

A.该用途土地在该地域内的平均容积率
B.该用途土地在该均质地域内的容积率
C.该用途土地在该级别地域的容积率
D.该用途土地在该均质地域内的平均容积率
E.该用途土地在该级别地域的平均容积率


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289、单项选择题  

可行性研究可以分为五个步骤，以下排序正确的是()。
①调查研究;②接受委托;
③编制可行性研究报告;
④方案的选择和优化;⑤财务评价和综合评价

A、②④①⑤③
B、②③④①⑤
C、②①③④⑤
D、②①④⑤③


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290、单项选择题  在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为100万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应在()万元之间。

A.60-100
B.64-80
C.64-100
D.80-100


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291、多项选择题  收益性物业的经营费用包括()等。

A、人员工资
B、办公费用
C、抵押贷款还本付息
D、保险费、房管税


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292、判断题  保险金额是保险人承担赔付或者给付保险金责任的最低限额，也是投保人对保险标的实际投保金额。()


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293、多项选择题  下列房地产中，不得抵押的有()。

A.集体所有的土地使用权
B.村办企业厂房
C.列入城市房屋拆迁范围的房屋
D.宅基地
E.已经设定抵押权的房地产


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294、多项选择题  影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有()。

A.自然特征
B.细分市场
C.人口密度的大小
D.该区域发展的类型和范围
E.竞争性项目的区域


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295、多项选择题  从市场分析角度出发，下列信息属于房地产市场信息的有()

A.GNP增长率
B.信贷政策
C.市场吸纳率
D.房地产开发成本及成本指数


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296、单项选择题  下列费用中，属于土地费用的是（）。

A.基础设施建设费
B.前期工程费
C.建筑安装费
D.公共配套设施建设费


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297、单项选择题  某房地产估价业务发生在非经济特区，评估的房地产价格总额为6200万元，按国家规定的标准，该房地产估价最高收费额为()万元。

A.2.48
B.7.13
C.13.50
D.31.00


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298、判断题  房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据。()


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299、判断题  在房地产市场中，消费者，即买家，他们的交易取向是“物有所值”，用适当的货币资金，换取使用或拥有房地产的满足感或效用。()


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300、单项选择题  下列市场调查的内容中，不属于不可控因素调查的是（）。

A.市场营销因素调查
B.竞争情况调查
C.消费者和消费者行为调查
D.市场需求容量调查


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