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物业管理师：物业管理师考试试题（每日一练）
2024-03-28 05:18:02 来源:91考试网 作者:www.91exam.org 【大 中 小】
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1、多项选择题  物业经营管理与传统物业管理的关系，表述不正确的有（）。

A、物业经营管理活动不包括对物业本身的维修、养护、管理
B、传统物业管理强调为业主提供价值管理服务
C、物业经营管理强调满足业主物业投资收益，企业发展战略及主营业务发展目标的需求
D、写字楼、零售商业等收益性物业完全可以通过物业经营管理活动，像企业那样为业主或投资者创造利润和回报
E、物业保值、增值要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略必的物业资产价值管理方向拓展


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2、单项选择题  不属于物业管理报告构成内容的是（）。

A、工作总结
B、满意度调查
C、财务报告
D、未来工作计划


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3、多项选择题  关于房地产间接投资的下列表述，正确的有（）。

A、从购买土地使用权开始 
B、从购置房地产开始 
C、以获取物业所有权或使用权为目的 
D、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为 
E、不需直接参与房地产经营管理工作


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4、单项选择题  设备经济分析中的沉没成本等于旧设备（）减去其当前市场价值后的差值。

A、原值
B、账面价值
C、历史价值
D、入账价值


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5、单项选择题  以下关于房地产开发投资的表述，不正确的是（）。

A、房地产开发投资者通过转让其开发的房地产产品收回投资，获取开发利润
B、房地产开发投资通常属于长期投资
C、房地产开发投资形成房地产市场上的增量供给
D、房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，开发投资就转变成了置业投资


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6、单项选择题  公寓的租户希望获得洗衣服务，出租人就增加自助洗衣房，这表明出租人考虑了房地产投资的（）。

A、适应性
B、差异性
C、长期性
D、政策性


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7、多项选择题  避免政策风险的有效方法，包括选择（）的项目进行投资。

A、政府鼓励
B、有收益保证
C、有税收优惠政策
D、国有资产参股项目
E、灰色区域项目


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8、单项选择题  资产管理公司批准在现场的物业管理企业提出的物业更新改造等资本改良投资计划，主要考察（）。

A、这些资本开支是否符合财务会计原则
B、这些资本开支是否符合《条例》的规定 
C、这些资本开支是否能有效提升物业价值
D、这些资本开支是否能降低物业管理成本


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9、多项选择题  在写字楼满意度中，属于感生服务的有（）。

A、全与缺之分（服务制度）
B、快与慢之分（服务效率）
C、明与暗之分（服务标准）
D、热与冷之分（服务态度）
E、好与坏之分（服务质量）


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10、多项选择题  房地产市场需求分析时一般从以下哪几个方面进行（）。

A、需求预测
B、市场占有率分析
C、竞争分析
D、吸纳率分析
E、市场租户对产品功能需求


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11、多项选择题  在一定的市场条件，某宗写字楼物业的整体租金水平主要取决于（）。

A、当地房地产市场状况
B、物业本身的状况
C、物业所处的位置
D、业主希望达到的投资收益率目标
E、其可接受的最低租金水平


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12、单项选择题  关于编写物业管理报告应当注意的基本要求，说法正确的是（）。

A、突出重点、兼顾一般
B、注重时效、真实可靠
C、报告清楚、文字简练
D、以上都是


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13、单项选择题  “等额还本利息照付”是指（）。

A、借款期间每期权支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息
B、定期限内分期归还等额的本金和相应的利息
C、借款期内任意偿还本息，到期末全部还清
D、在规定期限内分期等额摊还本金和利息


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14、多项选择题  关于边际成本，表述正确的有（）。

A、边际成本大于边际收入时的服务量，为企业可能获得其最大利润的服务量
B、可用以判断增减服务量在经济上是否合算
C、当增加一个单位服务量所增加的收入高于边际成本时，是不合算的
D、服务量增至边际成本等于边际收入时，为企业获得其最大利润的服务量
E、边际成本小于边际收入时的服务量，为企业可能获得其最大利润的服务量


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15、多项选择题  按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有（）。

A、购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出
B、对外投资支出
C、物业管理企业支付的管理用房有偿使用费
D、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金
E、企业的赞助、损赠支出


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16、多项选择题  年限折旧法是根据建筑物的（）来求取建筑物折旧的方法。

A、经济寿命
B、有效年龄
C、剩余自然寿命
D、自然寿命
E、实际年龄


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17、单项选择题  物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计入（）。

A、营业成本
B、管理费用
C、营业成本或管理费用
D、递延资产


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18、单项选择题  物业租赁管理模式中，（）模式业主不负责物业的租赁。

A、包租转租和委托管理
B、出租代理和委托管理
C、包租转租和出租代理
D、包租转租、委托管理和出租代理


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19、单项选择题  等额序列支付的现值计算公式是（），式中A为年值，n为计息周期数，I为每个计息周期的利率。

A、P=A/（1+i）n
B、P=（A/I）[1-1/（1+i）n]
C、P=A/i（1+i）n
D、P=A/[1-1/（1+i）n]


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20、单项选择题  物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指（）的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。

A、具有相应资质 
B、符合招标条件 
C、被指定参加 
D、由上级领导推荐


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21、单项选择题  （）是会计核算的最终产品，是物业管理企业向信息使用者提供财务信息的基本形式。

A、主表
B、附表
C、会计报表
D、文字报告


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22、单项选择题  关于商品房销售价格的表述，不正确的是（）。

A、起价指所销售的商品房的最低价格
B、保留价指商品房出售者在其价目表上标注的不同商品房出售价格
C、成交价是商品房买卖双方的实际交易价格
D、均价是所销售商品房的平均价格


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23、单项选择题  不属于财务管理基本内容的是（）。

A、筹资决策
B、投资决策
C、经营管理决策
D、利润分配决策


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24、单项选择题  物业内部分建筑设备能正常运行，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，但该更新不提升物业运行服务质量。此时进行更新决策的逻辑是：在现有设备的年运行费用与更新设备的（）之间，选择数值较低的方案。

A、初始购买成本支出的分摊加年运营费用
B、年运行费用
C、初始购买成本支出的分摊
D、运行费用的分摊


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25、多项选择题  风险控制的手段有（）。

A、调整
B、回避
C、自担或保留
D、预防与控制
E、转移


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26、单项选择题  以下关于房地产置业投资的表述，不正确的是（）。

A、房地产置业投资以获取物业所有权和使用权为目的
B、其对象可以是市场上的增量房地产或存量房地产
C、其目的是自用
D、投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售，并获取转售收益


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27、单项选择题  收益性物业的运营费用是除（）外物业发生的所有费用。

A、抵押贷款还本付息
B、税金
C、保险
D、人员工资


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28、单项选择题  经营亏损挂帐比率能够深入反映企业资产经营管理中存在问题，该指标为（）是最佳状态。

A、100
B、80
C、50
D、0


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29、单项选择题  一个高档住宅区附近兴建了一座工厂，该居住区的物业价值下降，这是一种（）。

A、自然折旧
B、物质折旧
C、功能折旧
D、经济折旧


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30、多项选择题  决定参与投标的关键因素有（）。

A、项目委托方具有经济实力
B、项目类型符合企业确定的目标客户
C、常规预测盈利
D、项目风险在企业承受范围内
E、本企业具备人力资源支持体系


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31、单项选择题  在零售商业物业内还同时会聚集着很多出售同种或者类似商品的零售店，其理论依据是（）。

A、中心地理论
B、集聚效应理论
C、同类零售店聚集理信纸
D、需求外部效应理论


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32、多项选择题  物业管理企业编制成本预算的方法主要有（）。

A、固定预算
B、资金预算
C、弹性预算
D、零基预算
E、滚动预算和概率预算


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33、多项选择题  物业管理招标的条件包括（）。

A、主体条件
B、投标方条件
C、项目条件
D、业主构成条件


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34、单项选择题  物业资产保值率和升值率最大化是写字楼物业管理的（）。

A、经营目标
B、服务目标
C、管理目标
D、微观目标


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35、单项选择题  （）是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为企业或事业单位创造一个良好的生产、办公环境。

A、房地产投资组合管理
B、现场管理
C、房地产资产管理
D、设施管理


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36、单项选择题  属于指令性成本的是（）。

A、目标成本 
B、定额成本 
C、计划成本 
D、实际成本


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37、多项选择题  静态盈利能力指标一般有（）。

A、财务内部收益率
B、现金回报率
C、静态投资回收期
D、投资回报率
E、资产负债率


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38、单项选择题  根据是否考虑（）因素的影响，盈利能力指标分为静态指标和动态指标。

A、利润率
B、通货膨胀率
C、利率
D、资金时间价值


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39、多项选择题  物业价格影响因素的表述，正确的有（）。

A、人口数量与物业价格正相关 
B、对保有物业课税会导致物业价格上升 
C、城市中、低收入水平的居民的收入增加，会促使物业价格下降 
D、房价水平主要取决于地价水平 
E、综合来看，物业价格与利率负相关


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40、单项选择题  物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据（）从事物业管理相关活动的经济实体。

A、物业管理服务内容
B、物业管理服务标准
C、物业服务合同
D、物业管理服务费用


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41、单项选择题  根据物业管理服务的方式可以将物业管理招标分为：（）

A、公开招标和邀请招标
B、全权管理项目招标和顾问项目招标
C、整体物业管理项目招标和单项服务项目招标
D、全方位服务型管理和顾问服务型管理


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42、多项选择题  租售型写字楼的空间，属于收益部分（专用部分）的有（）。

A、物业管理用房
B、租赁仓库
C、店铺
D、停车场
E、设备机房


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43、单项选择题  从管理的角度讲，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施是做好（）。

A、与客户关系维护工作
B、与行政管理部门的协调工作
C、与开发商、施工企业的合作
D、房屋与设备维护工作


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44、多项选择题  编制物业经营管理计划的基础工作内容主要有（）。

A、区域宏观市场环境分析
B、房地产市场分析
C、邻里分析
D、构造物业经营管理方案
E、物业现状分析


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45、单项选择题  服务量增至边际成本（）边际收入时，为企业获得其最大利润的服务量。

A、大于
B、等于
C、小于
D、不等于


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46、多项选择题  物业价格构成中包括了（）。

A、土地取得成本
B、开发成本
C、投资利息
D、物业折旧
E、开发利润


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47、多项选择题  市场营销人员通常从哪几个方面来宣传其推广的物业（）。

A、价格优势
B、物业本身的素质
C、优越的地理位置
D、实用性
E、良好的声誉


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48、单项选择题  物业经营管理的对象通常是（）。

A、物业资产管理公司
B、物业管理企业
C、收益性物业
D、自用型物业


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49、多项选择题  投资者在进行房地产投资决策时，应（）。

A、根据项目风险大小确定相应的投资收益水平
B、根据风险管理的能力选择投资方向
C、根据风险周期变化的特点把握投资时机
D、避免机会成本
E、尽量选择政府鼓励的项目进行投资以降低政策风险


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50、多项选择题  关于成本估算的表述，正确的有（）。

A、成本估算服务于物业管理招投标阶段确定服务费用报价
B、成本估算亦可服务于物业管理服务实施过程中企业内部的成本管理工作
C、成本估算是物业管理企业财务预算的一个重要组成部分
D、成本估算是成本水平结果的系统化
E、成本估算是成本决策结果的系统化


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51、多项选择题  一个资产管理公司通常负责几处不同的物业。资产管理一般按照（）的分类原则来管理物业。

A、物业类型
B、地理位置
C、物业新旧程度
D、物业产权类型
E、物业运营成本


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52、多项选择题  物业管理信息系统得特征为：功能覆盖物业管理的所有环节，与其他软件相配合实现物业管理的办公自动化；采用方便灵活的输入方法及（）。

A、便于采集企业物业资产信息
B、高效的查询与输出手段
C、与其他软件有良好的兼容能力
D、具有与外界交流信息的网络系统
E、辅助管理人员的日常工作


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53、多项选择题  经营零售业的经营成本不仅包括租金、公共设备设施使用费和建筑物内营业空间的维护费用，还包括（）和广告费用等支出。

A、组合租金收入
B、存货和流动资金占用利息
C、职员工资
D、货架及收款设备折旧
E、商店设计


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54、单项选择题  （）就是根据业务量的多少，列出几个不同水平的费用预算，根据企业的具体情况，可以每隔一定的比例列出一个不同水平的预算。

A、固定预算
B、弹性预算
C、零基预算
D、滚动预算和概率预算


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55、单项选择题  由于房地产的不可移动性或受制于地区性需要的特性，所有其他影响房地产投资成败的要素均与（）相关

A、所投资的房地产类型
B、投资决策的准确性
C、进入房地产市场的时机选择
D、房地产所处的区位


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56、多项选择题  物业管理企业的财务费用包括（）。

A、利息净支出
B、汇兑净损失
C、金融机构手续费
D、公司筹资发生的其他财务费用
E、税金


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57、单项选择题  不属于传统的火灾保险的是（）。

A、火灾 
B、闪电 
C、空中飞行物坠落 
D、爆炸


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58、多项选择题  财务报告分析准备阶段主要工作有（）。

A、基本因素分析
B、明确财务报告分析目的
C、确立财务报告分析标准
D、制定财务报告分析计划
E、搜索整理财务报告分析资料


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59、多项选择题  房地产市场供求分析主要从以下哪几个方面进行（）。

A、供给分析
B、城市规划分析
C、需求分析
D、竞争分析
E、市场占有率分析


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60、单项选择题  物业价格影响因素的表述，不正确的是（）。

A、预期某国货币会升值而对该国进行物业投资，会导致该国物业价格上涨
B、增加物业开发环节的税收，会使物业价格下降
C、城市规划规定用途不妥，会使物业价格下降
D、急于购买某物业，会抬高其价格


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61、多项选择题  共用部位与共用设施设施的日常运行和维护费主要包括（）。

A、维修保养费
B、装修费
C、节日装饰费
D、康乐设施费
E、能源费


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62、单项选择题  物业管理招标投的基本原则是：物业管理招标投标应依法组织实施，招标投标过程应（）。

A、公开、合理、平等
B、公开、公平、合理
C、公开、合理、公正
D、公开、公平、公正


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63、单项选择题  写字楼物业治字的主要任务是（）。

A、引导和监督 
B、疏导和防范 
C、监督和控制 
D、疏导和控制


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64、多项选择题  物业管理企业按工作内容可以分为（）。

A、管理型企业
B、专业型企业
C、委托型企业
D、兼营型企业
E、综合型企业


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65、多项选择题  网络财务相对于传统的财务管理手段与方法而言，优势主要表现在（）。

A、企业事务可以进行远程处理
B、企业的事务可以进行现场处理
C、财务系统能和其他各业务部门管理系统做到无疑缝连接
D、使用电子单据和电子货币提高工作效率和资金运用效率
E、企业的一切活动均可以实时报告，便于企业进行在线管理


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66、多项选择题  动态盈利能力指标一般有（）。

A、资产负债率
B、现金回报率
C、动态投资回收期
D、财务内部收益率
E、财务净现值


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67、单项选择题  租金调整对于主要租户一般每（）年调整一次，次要租户可每年调整一次。

A、4
B、5
C、6
D、7


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68、单项选择题  某写字楼单元的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元为年利率的 7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可以25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，年运营费用为毛租金收入的30%，不考虑物业增值收益时，该写字楼投资项目的投资回报率和偿债备付率依次为（）。

A、13.2%1.36% 
B、15.2%2.36% 
C、18.2%2.56% 
D、22.2%2.56%


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69、单项选择题  一套完整的会计报表由（）组成。

A、会计报表和文字报告
B、主表和附表
C、会计报表附注和财务情况说明书
D、《企业会计制度》规定的和企业内部管理需要的报告


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70、单项选择题  管理型物业管理企业与专业型物业管理企业的区别，表述不正确的是（）。

A、专业型物业管理企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。
B、管理型物业管理企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业
管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等
C、管理型物业管理企业的出现，有利于提高物业管理体系运行效率，为业主提供更加满足其多元化目标需求的服务
D、在物业管理的某个环节提供专业管理服务，既能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本，提高物业管理企业的劳动生产率和效益。


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71、单项选择题  资产管理公司通过（），来聘用、解聘和调配物业管理企业。

A、监控物业的运行绩效
B、监控现场物业管理工作情况
C、监控物业管理和物业运营的收益
D、监控物业管理和物业运营的成本


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72、单项选择题  不属于财务管理具体目标的是（）。

A、绩效考核目标
B、筹资管理目标
C、投资管理目标
D、利润分配管理目标


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73、单项选择题  企业各职能机构职责由各企业按（）设定。

A、自身需求 
B、有关规定 
C、领导要求 
D、同行的经验


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74、多项选择题  市场占有率分析结果，要求计算出目标物业的（）。

A、市场占有率
B、租约期间长度
C、出租进度
D、租赁价格
E、达到稳定出租率水平所需要的时间


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75、单项选择题  心理学是在（）模式下研究人的问题的。

A、简单
B、健康
C、通约
D、一般


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76、单项选择题  关于重置价格和重建价格的下列表述中，不正确的是（）。

A、重置价格又称重置成本
B、重置价格通常要比重建价格高
C、一般建筑物适用重置价格
D、有特殊保护价值的建筑物适用重建价格


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77、单项选择题  关于零售商业物业的表述，不正确的是（）。

A、零售商业物业可以是经营零售业的独立的建筑群
B、为了实现业主总体利益的最大化，对于分散产权的零售商业物业也需要集中统一的专业化物业经营管理服务
C、零售商业物业是指用于商业经营活动的小型店铺
D、综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定的限制


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78、单项选择题  雇主责任保险的扩展包括附加医药费保险和（）。

A、附加医疗费保险
B、附加雇员个人财产保险
C、附加第三者责任险
D、附加公众责任保险


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79、单项选择题  报酬率可视为包含无风险报酬率和（）两大部分。

A、投资风险补偿报酬率 
B、缺乏流动性补偿报酬率 
C、管理负担补偿报酬率 
D、风险报酬率


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80、单项选择题  住房抵押贷款证券化是指将金融机构所持有的（）转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

A、住宅开发抵押贷款债权
B、个人住房抵押贷款债权
C、经济适用住房抵押贷款债权
D、住房公积金抵押贷款债权


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81、单项选择题  （）是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。

A、居住物业
B、收益性物业
C、公共物业
D、所有物业


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82、单项选择题  关于物业经营过程中的准备金下列表述，不正确的是（）。

A、准备金又称大修理基金
B、用于物业日常维修和更新改造
C、如果这部分资金来自物业的收益，应从物业现金流中扣除
D、小区内的非住宅物业的准备金在《物业管理条例》中称作专项维修资金


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83、多项选择题  关于市场比较法的表述，正确的有（）。

A、运用此法估价，首先要拥有大量真实的交易实例，用以从中选取可比实例
B、要建立价格可比基础，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来
C、进行交易情况修正之后，可比实例的实际成交价格就变成了理论价格
D、经过交易日期调整之后，可比实例的价格就成交价格就变成了在估价时点的价格
E、经过物业状况调整之后，可比实例的价格就变成了估价对象物业状况下的价格


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84、单项选择题  某笔贷款按月还本付息，“年利率12%，每月计息一次”。则名义利率和实际利率分别是（）。

A、12%，1%
B、1%，12%
C、12.68%，12%
D、12%，12.68%


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85、多项选择题  房地产投资之弊在于（）。

A、流动性差
B、投资数额巨大
C、投资建设期长
D、投资回收期长
E、需要专门的知识和经验


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86、单项选择题  收益部分使用率最大化是写字楼物业管理的（）。

A、经营目标
B、服务目标
C、管理目标
D、微观目标


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87、多项选择题  下列关于专业型物业管理企业的表述，正确的有（）。

A、受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任
B、通常以专业分包的形式获得物业管理业务
C、也以直接接受业主委托的形式获得物业管理业务
D、同时具备物业策略管理和物业运行管理能力
E、由其提供专业管理服务，即能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本


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88、多项选择题  零售商业物业租户选择时应考虑的因素（）。

A、租户管理
B、声誉
C、财务能力
D、租户组织与位置分配
E、租户需要的服务


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89、多项选择题  承租人的权利有（）。

A.出租房屋出售时，有优先购买权
B.对物业管理状况提建议的权利
C.按期交纳租金
D.爱护使用房屋
E.经出租人同意有转租获利的权利


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90、多项选择题  物业经营管理中的战略性工作包括（）。

A、确定战略
B、构建信息基础
C、决策分析
D、进行资产组合
E、成本管理


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91、多项选择题  出租策略包括（）。

A、确定租期长短
B、确定独立出租单元大小
C、租户类型的匹配策略
D、管理服务水平与租户优惠与补贴方式选择
E、物业经营管理费用的收取


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92、多项选择题  政府干预房地产市场的政策目标通常包括（）。

A、实现房地产市场持续健康发展
B、使存量房地产资源得到最有效的使用
C、保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间
D、严格控制土地使用权的出让和转让
E、满足特殊群体的需要


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93、多项选择题  租赁合同自然终止的情况包括（）。

A、无正当理由，拖欠房屋租金6个月以上的
B、租赁合同到期
C、符合法律规定或者合同约定的解除合同条款的
D、因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的
E、当事人协商一致的


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94、多项选择题  房地产投资的利润是通过（）途径创造出来的

A、在极好的条件下从开发商手中购买物业
B、通过物业管理保障物业始终处在正常的运行状态
C、在合适的时机售出物业
D、在极好的条件下从原业主手中购买物业
E、在持有期间以现金流入量的现值最大化为目标来经营物业


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95、单项选择题  关于物业价格与一般物品的价格相同之处，不正确的是（）。

A、都容易受单个消费者的个别因素影响
B、都是价格，用货币来表示
C、都有波动，受供求因素的影响
D、都是按质论价：优质高价，劣质低价


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96、多项选择题  零售物业的投资区位选择时要进行（）。

A、商业辐射区域分析
B、消费者行为、偏好及购买能力分析
C、项目的易接近性或交通通达程度分析
D、竞争性物业的竞争条件分析
E、市政公用设施的完备程度分析


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97、单项选择题  物业经营管理常规工作内容包括租赁管理、现金流量管理、成本管理、维护和维修计划管理、（）、设施设备管理和物业保险管理。

A、日常维护和维修
B、确定管理标准
C、资产管理
D、构建信息基础


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98、单项选择题  物业经营管理战略性工作内容包括确定战略、确定管理标准、构建信息基础、（）、进行资产组合。

A、日常维护和维修
B、成本管理
C、决策分析
D、物业保险管理


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99、单项选择题  编写评价报告正文明，要求语言简洁规范，思路清晰，字楼要控制在（）字左右。

A、1000字
B、2000字
C、3000字
D、5000字


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100、单项选择题  （）是物业的市场定位。

A、物业发展目标 
B、物业管理目标 
C、租户管理 
D、租务市场管理


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101、单项选择题  房地产投资企业通过资本市场融资时，房地产债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为（）。

A、MBS投资者
B、REITs投资者
C、房地产直接投资者
D、房地产间接投资者


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102、多项选择题  下列选项中，属于未来经营费用风险的有（）。

A、建筑物功能过进所带来的风险
B、建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用
C、未来不可预见的法律费用
D、实际收益和预期收益的差异随着持有期延长而加大
E、资本价值随着收益率的变化而变化


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103、多项选择题  对分散产权的零售商业物业进行集中统一的专业化物业经营管理服务的益处有（）。

A、利于选择优良租户
B、利于优化零售商业的业态组合
C、利于实现业主总体利益的最大化
D、可使商业辐射区域覆盖整个城市
E、能满足各种顾客层次的一站式购物消费和一站式享受的需求


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104、多项选择题  关于投资价值与市场价值论述，正确的有（）。

A、投资价值是指某物业对于一个典型的投资者的价值
B、投资者评估的物业投资价值大于或等于该物业市场价值，是其进行投资的基本条件
C、市场价值是指某个特定的投资者基于个人意愿，对某物业所评估出的价值
D、评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提
E、在某一时点，投资价值是惟一的


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105、单项选择题  （）是最具综合性的成本控制中心服务质量评价指标。

A、绿化率
B、物业增值率
C、业主满意率
D、维修及时率


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106、多项选择题  物业估价的基本方法包括（）。

A、市场法
B、成本法
C、收益法
D、趋势法
E、折旧法


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107、单项选择题  （）是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。

A、生命周期成本
B、生命周期资产
C、经济周期成本
D、经济周期资产


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108、单项选择题  一般来说，不属于风险成本包括的主要内容是（）。

A、防范、分散或转移风险的费用
B、风险所带来的损失及处理费用
C、风险的技术成本
D、风险的社会成本


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109、多项选择题  物业资产清单应包括物业（）、用途、一般描述、使用年限、设备改建、设备新建等内容。

A、市场状况
B、区位
C、规模
D、获取费用
E、重置价值


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110、多项选择题  在确定租金时，一般应根据（）确定一个基础租金。

A、当地房地产市场状况 
B、物业发展定位 
C、承租人的接受能力 
D、业主希望达到的投资收益率目标 
E、其可接受的最低租金水平


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111、多项选择题  房地产资产管理公司的主要工作任务和目标包括（）。

A、负责管理物业管理企业和设施管理公司B、监督物业管理企业和设施管理公司的行为
C、指导物业管理企业和设施管理公司为物业发展制定战略计划
D、使管理范围内的物业在所处的子市场内实现价值最大化
E、满足业主、租户和物业管理企业的要求


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112、单项选择题  写字楼出租过程中，物业管理师常要计划R/U系数，它是（）。

A、可出租面积/出租单元内建筑面积
B、出租单元内建筑面积/可出租面积
C、可出租面积/出租单元内使用面积
D、出租单元内使用面积/可出租面积


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113、单项选择题  （）是指一项成本仅与某一方案有关，当该方案被取消时，此项成本亦可免除。

A、估计成本
B、沉没成本
C、可缓成本
D、可免成本


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114、多项选择题  商品住宅需求的影响因素主要有（）。

A、收入的变化
B、政府的税收政策
C、国际市场住宅价格
D、对未来的预期
E、政府的住房政策


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115、多项选择题  考核物业管理企业成本制中心服务质量的定量指标，主要有（）。

A、重大事故发生率
B、房屋完好率
C、物业增值率
D、成本（费用）降低率
E、保洁率


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116、单项选择题  某物业内现有设备为旧式空调机组，剩余使用寿命5年，年电费支出40万元。市场上销售的新型节能空调机组，使用寿命10年，初使购置费用支出120万元，年电费支出20万元。采用设备经济寿命静态分析的方法可得出的结论是：采用新设备每年节约费用支出（）。

A、8万元
B、20万元
C、4万元
D、10万元


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117、多项选择题  下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有（）。

A、系统风险是指市场供求风险
B、较之个别风险，系统风险不易判断和控制
C、或然损失风险属个别风险
D、周期风险属于个别风险
E、持有期风险属于个别风险


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118、单项选择题  固定资产平均折旧年限一般为（）年。

A.15
B.10
C.20
D.5


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119、多项选择题  非住宅类项目招标可分为（）招标等。

A、商业区
B、写字楼
C、工业区
D、高层建筑


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120、多项选择题  下列属于房地产市场结构构成的有（）。

A、建筑结构
B、总量结构
C、区域结构
D、产品结构
E、分销结构


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121、单项选择题  关于物业状况调整的表述，不正确的是（）。

A、物业状况调整是将可比实例在其物业状况下的价格，调整为在估价对象物业状况下的价格
B、物业状况调整包括区位状况调整
C、物业状况调整包括物业市场状况调整
D、可比实例状况好于估价对象状况，则应对可比实例价格作减价调整


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122、单项选择题  一般而言，物业的（）可以反映物业价格水平的高低。

A、保留价
B、总价格
C、起价
D、单位价格


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123、单项选择题  （）是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。

A、房地产债券投资
B、房地产间接投资
C、房地产开发投资
D、房地产转业投资


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124、多项选择题  CRM是一种手段，这是根本目的是（）。

A、降低运营成本
B、提高企业销售收入
C、提高客户满意度
D、加强产品流通
E、提高员工生产力


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125、多项选择题  除非经保险人同意并缔结特别合约，对下列财产的损失，火灾保险合同不予承保（）。

A、物业内寄售的货物
B、金银珠宝
C、物业设备
D、票据
E、物业公共部位


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126、单项选择题  从（）中扣除（）后就可得到物业净运营收益，简称净收益。

A、有效毛收入；运营费用
B、潜在毛租金收入；运营费用
C、有效毛收入；空置和收租损失
D、潜在毛租金收入；空置和收租损失


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127、多项选择题  投标的策略和技巧主要包括：投标的组织策划、项目的现场踏勘和（）等内容。

A、投标文件的编写
B、投标报价的策略和技巧
C、现场答辩的技巧
D、标书包装的技巧


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128、单项选择题  设备更新的核心工作，是确定设备的（）。

A、价值
B、自然寿命
C、技术寿命
D、经济寿命


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129、单项选择题  对雇员在保单有效期内，从事保单所载明的与投保人业务有关工作时，由于意外或疏忽，造成（）人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人赔付的金额，保险人负责赔偿。

A、投保人
B、被保险人
C、第三者
D、雇员


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130、多项选择题  按照成本计算依据的不同，成本可分为（）等。

A、可免成本
B、目标成本
C、定额成本
D、沉没成本
E、可缓成本


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131、多项选择题  物业管理企业按股东出资形式划分，可分为（）。

A、物业管理有限责任公司
B、物业管理股份有限公司
C、股份合作型物业管理企业
D、外资物业管理企业


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132、多项选择题  按照物业经营管理者提交报告的期间（报告期）不同，可以把物业管理报告分为（）。

A、月度物业管理报告
B、半季度物业管理报告
C、季度物业管理报告
D、半年度物业管理报告
E、年度物业管理报告


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133、单项选择题  （）是投标工作中最重要的内容，直接影响到投标能否成功，必须给予认真的对待。

A、投标书的编制
B、报送投标书
C、参加开标及答辩会
D、资格审查


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134、单项选择题  现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内（）的简化图式。

A、资金流入
B、资金流出
C、资金形态
D、资金运动状态


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135、单项选择题  将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的物业价格是（）。

A、现房价格
B、期房价格
C、实际价格
D、名义价格


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136、单项选择题  营业成本不包括（）。

A.直接人工费
B.直接材料费
C.管理费用
D.间接费用


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137、多项选择题  政府评价依据不同的需要具体分为便行评价和特定评价，特定评价的主要对象包括（）。

A、国家控股重要企业
B、列入试点的企业集团
C、承包经营、委托经营或租赁经营到期的企业
D、领导班子换届或主要领导变动的企业
E、发生重大损失或造成严重社会影响的企业


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138、单项选择题  （）是预测估价对象未来各期的净现金流量，选用适当的折现率将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值方法。

A、直接资本化法
B、收益还原法
C、假设开发法
D、报酬资本化法


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139、多项选择题  运用市场法估价时，建立价格可比基础包括如下（）方面的工作。

A、统一付款方式 
B、统一采用人民币 
C、统一货币单位 
D、统一采用平方米
E、统一采用单价


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140、单项选择题  某物业管理企业，年工资总额369600元，则福利基金为（）元。

A、7392
B、73920
C、51744
D、5544


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141、多项选择题  关于报酬率的表述，正确的有（）。

A、从全社会来看，报酬率与投资风险正相关
B、两宗物业的净收益相等，获取净收益风险大的物业要求的报酬率高
C、两宗物业的净收益相等，获取净收益风险小的物业的价值低
D、估价时选用的报酬率，应等同于与估价物业获取净收益具有同等风险投资的报酬率
E、求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法


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142、多项选择题  按照不同的评价目的和评价工作的实施主体，物业管理绩效评价的类型有（）。

A.物业资产管理项目评价
B.政府评价
C.企业集团外部评价
D.社会评价
E.企业自我诊断评价


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143、多项选择题  物业服务合同签订时要注意的要点有（）。

A、招投标原则
B、“宜业不宜细”的原则
C、最好不约定合同期限
D、实事求是留有余地
E、明确界定违约责任与处理方式


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144、单项选择题  非比例变动成本是指所发生的费用随业务量而呈同向趋势变化的项目，它不包括（）。

A、原材料购买成本
B、辅助材料
C、燃料
D、动力


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145、单项选择题  （）更能揭示企业市场认可的价值，因此应该成为企业较为合理的财务管理总体目标。

A、利润最大化
B、资本利润率最大化
C、每股利润最大化
D、企业价值最大化


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146、单项选择题  物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入（）。

A、营业成本
B、管理费用
C、营业成本或管理费用
D、递延资产


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147、单项选择题  国外研究表明，公寓、酒店的经济寿命一般是（）年。

A、40
B、50
C、60
D、70


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148、多项选择题  雇主责任保险除外责任的范围包括（）。

A、罢工、暴动所致的被雇人员伤残、死亡和疾病
B、被雇人员由于疾病以及因这些疾病而实行内外科手术治疗所致的伤残或死亡
C、投保人所雇佣的员工在保险有效期内，从事于保险单所载明的，与投保人业务有关的受雇工作时，遭受意外而至受伤
D、由于被雇人员酗酒及无证驾驶各种机动车辆所致的伤残或死亡
E、投保人的故意行为工重大过失


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149、单项选择题  （）是写字楼良好形象的缩影，是写字楼项目难以估价的无形资产。

A、价格
B、环境
C、品牌
D、服务


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150、单项选择题  （）是评价工作的基本准绳和前提，也是客观评判评价对象优劣的具体参照物和衡量尺度。

A、评价指标
B、评价标准
C、评价方法
D、评价结果


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151、多项选择题  物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同有（）。

A、设备采购及安装合同
B、垃圾清运
C、环境卫生承包
D、治安保卫管理承包
E、绿化管理或工程承包


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152、单项选择题  （）的类型决这了每一零售商业物业最的租户组合形式。

A、主要租户
B、租户组合
C、经营产品
D、潜在客户


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153、多项选择题  邻里分析的内容有（）。

A、邻里所在区域宏观市场环境分析 
B、评估邻里的经济状况和消费水平 
C、考察邻里物业的实体状况 
D、搜集邻里范围内的人口状况及其发展趋势信息 
E、考察邻里范围内是否会出现新的竞争对手


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154、单项选择题  根据资产组合理论，不正确的是（）。

A、投资者应当适当地分散投资，从而有效地抵消一部分风险
B、“不要把鸡蛋放在一个篮子里”
C、理性的投资者将选择风险最小的那个组合
D、投资者选择不同部门和不同地理区域进行资产组合，当不同投资之间相关系数为负，存在补偿，整体风险将降低


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155、多项选择题  物业管理企业按照投资主体的经济成分划分，可分为全民所有制物业管理企业、集体所有制物业管理企业、（）和其他物业管理企业。

A、物业管理有限责任公司 
B、外资物业管理企业 
C、民营物业管理企业 
D、物业管理股份有限公司


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156、多项选择题  居住物业的投资区位选择时要考虑的主要因素有（）。

A、市政公用和公建配套设施的完备程度
B、公共交通便捷程度
C、环境因素
D、居民人口与收入
E、政府控制环境污染的政策


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157、多项选择题  物业管理企业的特征可以归纳为（）。

A、独立的企业法人 
B、具有一定的公共管理性质的职能 
C、实施标准化管理 
D、属于服务性企业


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158、单项选择题  （）是指以物业价值为基础确定的租金。

A、市场租金
B、商品租金
C、福利租金
D、成本租金


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159、单项选择题  关于房地产投资分析评价指标的表述，不正确的是（）。

A、静态盈利指标通常在概略评价时采用
B、为项目提供融资的金融机构，更加重视项目偿债能力的评价结果
C、动态盈利指标适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目
D、清偿能力指标能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果


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160、单项选择题  与初始投入的资金相比，投资完成后，收回资金的购买力降低给投资者带来的风险称为（）。

A、通货膨胀风险
B、或然损失风险
C、变现风险
D、个别风险


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161、多项选择题  关于间接费用，说法正确的有（）。

A、包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。
B、包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费等。
C、包括固定资产折旧费及修理费
D、包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料
E、包括低值易耗品摊销及其他费用等


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162、单项选择题  急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险称为（）。

A、个别风险
B、利率风险
C、系统风险
D、变现风险


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163、多项选择题  对房地产投资中“区位”含义的理解应包括（）。

A、地理位置
B、在城市社会经济活动中的位置
C、在整体市场供求关系中的位置
D、在未来城市发展建设中的位置
E、相对重要性不变的位置


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164、多项选择题  从管理的层次上，物业管理可以分为（）。

A、委托管理
B、公司管理
C、现场管理
D、现场作业
E、物业经营


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165、单项选择题  关于区域购物中心，表述错误的是（）。

A、建筑规模10万m²以上
B、有效商业服务半径可达到200Km
C、是一个高效运作的统一体
D、通常由一家大型百货公司为主要租户


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166、多项选择题  物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其（）的需求。

A、物业投资收益
B、企业发展战略
C、主营业务发展目标
D、物业维修养护
E、延长物业的自然寿命


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167、多项选择题  下列关于物业租金支付的说法正确的有（）。

A、有毛租金和净租金之分
B、净租通常在短期租赁中采用
C、百分比租金常用于零售商业物业
D、毛租的承租人在使用物业的过程中，除毛租金外，还要缴纳税费等其他费用E、净租的租赁时间可达10年以上


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168、多项选择题  物业价格不同于一般物品价格的特征包括（）。

A、物业价格受区位的影响很大
B、物业价格实质上是物业权益的价格
C、物业价格受供求因素的影响
D、物业价格形成的时间较长
E、物业价格受交易者个别因素的影响


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169、多项选择题  租务市场管理包括（）。

A、吸引和发现可能的租户 
B、制定有效的租金收取政策 
C、对租户进行评估筛选并与其进行租约谈判 
D、租户履行租约义务的监督 
E、服务费管理


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170、单项选择题  （）以最终得分和“PR”（Performance Rating）加注评价类型及评价级别表示.

A、初步评价结果
B、基本评价结果
C、定性评价结果
D、综合评价结果


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171、多项选择题  业主依靠物业管理企业的及时沟通来了解其物业的表现情况，最常用的沟通手段有（）。

A、物业管理企业内部刊物
B、定期的年度或季度表现报告
C、定期的管理会议
D、通过电话或现场会议形式的定期私人接触
E、社区文化活动


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172、单项选择题  关于周期风险的表述，不正确的是（）。

A、是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险
B、是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险
C、美国房地产市场的周期大约为18—20年，香港为7—8年
D、房地产市场从繁荣阶段进入萧条阶段时，抗风险能力较弱的房地产投资者常常面临破产


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173、多项选择题  狭义的区位含义，包括某一具体投资项目所处的（）。

A、宏观位置
B、中观、微观位置
C、社会环境
D、竞争位置
E、经济环境


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174、单项选择题  租用房屋从事生产、经营活动，修缮责任由（）承担。

A、出租方
B、承租方
C、转租方
D、双方当事人在合同中约定


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175、单项选择题  最好的利润分配决策是使（）的决策。

A、利润最大化 
B、资本利润率最大化 
C、每股利润最大化 
D、企业价值最大化


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176、多项选择题  关于重新构建价格的表述，正确的有（）。

A、重新购建价格是估价时点时的价格
B、重新购建价格是客观的价格
C、重新构建价格是重新购建的实际成本
D、建筑物的重新购建价格中已扣除建筑物的折旧
E、土地的重新购建价格是其在估价时点状况下的价格


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177、多项选择题  以下有关房地产直接投资和间接投资的表述，正确的有（）。

A、直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作 
B、间接投资主要是将资金投入与房地产相关的证券市场 
C、直接投资可分为开发投资和置业投资两种形式 
D、开发投资者一般是从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值等方面的利益 
E、间接投资者不直接参与房地产经营管理工作


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178、多项选择题  写字楼租户选择要考虑的主要因素有（）。

A、租户组合与位置分配
B、租户的商业信誉和财务状况
C、物业的周边环境
D、所需面积大小
E、需要提供的物业管理服务


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179、多项选择题  吸纳率分析的具体内容包括（）。

A、分析建设和运营中的主要物业项目
B、预估市场吸纳计划
C、预估吸纳周期内的需求
D、对竞争性物业进行评价
E、市场吸纳和空置的现状与趋势


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180、多项选择题  下列关于资产负债率的叙述正确的有（）。

A、资产负债率高，则企业的资本金充足，企业应变能力强
B、是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标
C、属短期偿债能力指标
D、资产负债率=净资产合计/负债合计×100%
E、可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度


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181、多项选择题  下列属于委托管理模式特点的有（）。

A、业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金
B、业主不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险
C、物业管理企业风险较大
D、业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租金收入
E、物业管理企业只负责物业管理和服务，只要没有失职行为就不承担风险


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182、多项选择题  对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行（）工作。

A、日常管理 
B、现场管理 
C、房地产资产管理 
D、企业管理 
E、房地产投资组合管理


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183、多项选择题  垃圾处理必须遵循“（）”的原则，充分利用技术优势，对垃圾进行综合利用、资源利用。

A、轻便化
B、无害化
C、分类型
D、减量化
E、资源化


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184、多项选择题  收益性物业的运营费用包括（）等。

A、空置和收租损失
B、抵押贷款还本付息
C、房产税和所得税
D、为租客提供服务的费用
E、物业管理费用


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185、多项选择题  物业经营管理的目标包括（）。

A、为业主或投资者创造利润和回报
B、使物业在运行使用过程中能够保值增值
C、在物业经济寿命的全周期内，持续满足租户正常空间使用需求
D、物业经营成本最小化
E、保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力


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186、单项选择题  成本预算以（）为基础。

A、其他预算
B、各项定额
C、技术经济措施
D、资金使用收益


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187、单项选择题  （）是指建筑物从竣工验收合格之日起至对物业价值不再有贡献时止的时间。

A、自然寿命
B、有效年龄
C、经济寿命
D、实际年龄


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188、多项选择题  仅对市场内个别项目产生影响、可以由房地产投资者控制的个别风险包括（）。

A、购买力风险
B、比较风险
C、收益现金流风险
D、或然损失风险
E、是境风险、持有期风险


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189、多项选择题  下列物业项目中不适用收益法进行估价的有（）。

A、行政办公楼
B、学校
C、公园
D、影剧院
E、加油站


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190、多项选择题  物业经营管理工作总结就是管理企业向（）提交的、反映本企业过去一定日期内进行或开展物业经营管理工作情况的回顾性总结。

A、业主
B、租户
C、上级行政主管部门
D、高层管理者
E、企业投资人或董事会


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191、多项选择题  火灾保险的除外责任包括（）。

A、保险标的自身变化、自身发热所致的损失
B、由于地震等自然灾害以及暴乱、罢工等政治风险所致的损失
C、直接或间接由于核反应、核子辐射和放射性污染所致的损失
D、使用不当引发的火灾所致的损失
E、投保人的故意行为所致的损失


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192、单项选择题  房地产投资之利在于：相对较高的收益水平；能够得到税收方面的好处；易于获得金融机构的支持；（）；能够提高投资者的资信等级。

A、变现性能较好
B、投资收回周期短
C、对专门知识及经验的要求不高
D、能够抵消通货膨胀的影响


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193、多项选择题  物业管理绩效评价以（）等四个方面的内容作为评价重点。

A、物业管理企业的盈利能力
B、资产运营水平
C、偿债能力
D、物业管理企业
E、后续发展能力


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194、单项选择题  在定量指标评价标准中，较低值及以上的标准系数为（）。

A、1
B、0.8
C、0.6
D、0.4


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195、单项选择题  综合分析判断法，由不少于（）名评议人员，依据评价参考标准判定指标达到的等级。

A、3
B、5
C、8
D、10


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196、多项选择题  物业管理计划的表现形式有（）。

A、近期计划
B、远期计划
C、年度计划
D、中短期计划
E、长期计划


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197、单项选择题  上题中如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息是（）万元。

A、356.23
B、486.57
C、536.48
D、684.75


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198、多项选择题  租赁期间管理包括（）。

A、吸引和发现可能的租户
B、租户履行租约义务的监督
C、对租户进行评估筛选并与其进行租约谈判
D、制定有效的租金收取政策
E、服务费管理


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199、单项选择题  物业内某新购设备原值为201万元，预计使用寿命为10年，残值为1万元；第一年的运营费用为20万元，预计以后每年等额增加运营费用1万元，不考虑资金时间价值的影响，其年等额总成本为（）。

A、45万元
B、20万元
C、24.5万元
D、44.5万元


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200、单项选择题  （）的出现，使得投资者可以把资金投入到专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中。

A、房地产开发企业的债券
B、房地产投资企业的股票
C、房地产投资信托基金
D、房地产抵押支持证券


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201、单项选择题  目前我国营业税的税率为（），城市维护建设税和教育费附加在市区分别为营业税税额的（）和（）。

A、12%；4%；3%
B、12%；5%；3%
C、5%；10%；3%
D、5%；7%；3%


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202、单项选择题  按风险影响的程度和范围来划分，风险可分为（）。

A、纯粹风险与投机风险
B、财产风险、责任风险及人身风险
C、自然风险、社会风险和技术风险
D、基本风险与特殊风险


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203、单项选择题  物业管理绩效评价是以（）作为具体评价对象

A、物业管理企业的盈利能力
B、资产运营水平
C、偿债能力
D、物业管理企业


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204、单项选择题  在等额序列支付的年值A与现值P之间的关系式A=Pi+Pi/[（1+i）n-1]（i为投资回报率）中，（）是投资者的投资回收。

A、P
B、Pi
C、Pi/[（1+i）n-1]
D、Pi+Pi/[（1+i）n-1]


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205、单项选择题  以下关于住房抵押贷款证券化的表述，不正确的是（）。

A、专门设立的特殊目的公司向银行购买其所扭亏为盈的个人住房抵押贷款债权
B、公司将其购买的债权汇集重组成抵押贷款债权集合
C、通过政府、银行、保险公司或担保公司等为债权集合提供担保，公司将债权转化为信用等级较高的证券，并出售给投资者
D、购买住房抵押支持证券属于房地产直接投资


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206、单项选择题  租赁管理的客户对象是（）。

A、出租方
B、房地产中介机构
C、业主
D、租用物业的租户


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207、多项选择题  物业管理招标可分为下列（）三个阶段的招标。

A、早期介入
B、前期物业管理
C、后期物业管理
D、日常物业管理


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208、单项选择题  物业管理招标由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据（），制订符合其管理服务要求和标准的招标文件。

A、物业管理服务费 
B、物业管理服务标准 
C、物业服务合同 
D、物业管理服务内容


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209、多项选择题  企业物业资产管理的工作内容包括：（）及进行多样化的物业投资；结合企业主营业务选择物业占用形式；建立合理的物业资产管理机构；明确物业管理师的责任；审慎选择物业资产管理顾问。

A、编制企业物业资产清单
B、建立合理的组织机构
C、设定管理目标
D、控制成本
E、适时处置资产并获得收入


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210、多项选择题  属于物业建设单位在开发过程中所订立的合同的是（）。

A、建设施工合同
B、售房合同
C、收益性物业的租赁合同
D、水电供应合同
E、专项维修工程承包合同


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211、多项选择题  在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的（）叫作现金流量。

A、资金流入
B、资金流出
C、资金的投入
D、资金现值
E、资金将来值


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212、多项选择题  企业绩效评价的计分方法分为（）。

A、基本指标计分方法
B、修正指标计分方法
C、评议指标计分方法
D、偏差指标计分方法
E、定量和定性相结合计分方法


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213、单项选择题  （）是物业管理报告中最常见的类型，也是最为公开的报告。

A、向物业业主、租户提交的物业管理报告
B、向高层次管理者提供的物业管理报告
C、向投资者或董事会提交的物业管理报告
D、年度物业管理报告


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214、多项选择题  物业经营管理是（）等活动不断拓展、交叉和融合的结果，是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

A、物业管理
B、房地产开发
C、房地产资产管理
D、房地产组合投资管理
E、设施管理


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215、多项选择题  房地产市场的周期可以分为以下（）阶段。

A、雏形 
B、复苏与发展 
C、繁荣 
D、危机与衰退 
E、销匿


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216、多项选择题  写字楼物业管理绩效的主要指标包括（）。

A、出租率 
B、租金价格水平 
C、租金拖欠和坏账情况 
D、租约续签、退签等 
E、净租金收入占毛租金收入的比率


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217、多项选择题  关于自动延期租赁的表述，正确的有（）。

A、除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约
B、租约按周、月、年的周期延续，中止通知应与周期对应
C、租赁关系在双方中的一方死去时终止
D、双称周期性租赁
E、该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效


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218、单项选择题  零售商业物业管理模式中，（）模式是目前风险最低的。

A、成立子公司
B、委托专业公司
C、成立分公司
D、企业职能部门管理


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219、多项选择题  物业租赁合同的主要条款包括（）。

A、租金标准及支付方式
B、租赁用途
C、租赁期限
D、房屋的修缮责任
E、物业抵押与出售条款


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220、多项选择题  工业物业项目区位选择的特殊要求包括（）。

A、消费者行为、偏好及购买能力分析
B、交通运输能否方便地连接原材料供应地和产品销售市场
C、技术人才和劳动力供给的可能性
D、水、电等资源供给的充足程度
E、控制环境污染的政策


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221、单项选择题  物业交付业主前，物业服务费由（）承担；物业交付业主后，由（）承担。

A、业主委员会 
B、物业建设单位 
C、物业设计单位 
D、居委会


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222、单项选择题  关于设备更新分析的表述，不正确的是（）。

A、只考虑未来发生的现金流量
B、也要考虑以前发生的现金流量及沉没成本
C、一般只比较设备的费用
D、设备更新分析以费用年值法为主


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223、多项选择题  关于租赁合同人为终止的原因的表述，正确的有（）。

A、将承租的公房转借他人的
B、将承租的房屋擅自转租的
C、将承租的房屋擅自转让的
D、承租人利用承租的房屋进行违法活动的
E、当事人协商一致的


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224、多项选择题  空置和收租损失是指（）。

A、空置的面积不能产生租金收入 
B、租出的面积没有收到租金 
C、出租面积的变化导致租金减少 
D、租金水平的变化导致租金减少 
E、可出租面积的减少而少收的租金


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225、多项选择题  下列物业的评估中，适且用市场比较法的有（）。

A、物业开发用地
B、普通商品住宅
C、教堂
D、学校
E、标准厂房


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226、单项选择题  不属于筹资成本的是（）。

A、融资费用
B、股票与债券的印刷费用
C、借款利息
D、由于筹资原因不能及时偿还的债务


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227、多项选择题  租约执行中，租赁管理的主要工作内容包括（）。

A、房屋空间交付
B、收取租金
C、租金调整
D、租户关系管理
E、租金确定


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228、单项选择题  （）又称分成租金，零售商业用房通常采用这种租金。

A、成本租金
B、日租金
C、按建筑面积计算的租金
D、定率租金


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229、单项选择题  一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上，称为（）。

A、花园公寓
B、错层公寓
C、复式公寓
D、单间公寓


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230、单项选择题  我国现阶段个人收入的按劳分配原则主要适用于（）

A.全社会各种经济成分
B.全社会各种混合经济成分
C.公有制经济
D.非公有制经济


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231、单项选择题  公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请（）的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。

A、确定
B、3-5家
C、符合要求
D、不确定


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232、多项选择题  可持续发展的物业管理具备的要素包括：控制空气质量，提高大气洁净度；加强雨水、污水的排放、处理和再利用；垃圾分类处理和（）等。

A、配套程度
B、注重采用新型建材饰材和自然能源
C、提高物业管理信息化水平
D、建立生态绿化系统，美化住区环境
E、控制噪声


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233、单项选择题  （）不受已往实际费用支出水平的限制，完全根据预算期业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各支出项目进行逐个分析和计量，从而制定出费用预算。

A、固定预算
B、弹性预算
C、零基预算
D、滚动预算和概率预算


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234、单项选择题  关于物业维修和维护的开支，表述不正确的是（）。

A、在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的维修成本可能大大超过初始投资
B、业主会昼寻找能够承担全部维修成本的租户
C、物业维修的开支依法应由实际使用物业的租户承担
D、对于由业主承担维修责任的物业，机构投资者可能会因此拒绝参与投资


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235、单项选择题  投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，称为（）。

A、投资回收
B、投资回报
C、投资收益
D、现金回报


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236、多项选择题  房地产组合投资管理的内容包括（）。

A、理解和执行物业业主的投资目标
B、评价物业管理企业和设施管理公司的表现
C、审批资产管理公司提出的更新改造计划
D、以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产
E、在合适的时机购置和处置物业资产


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237、多项选择题  风险管理的整个过程可以由（）步骤组成。

A、风险识别
B、风险评估
C、风险处理
D、风险控制
E、风险调整


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238、多项选择题  写字楼物业经营管理的绩效评价的主要指标有（）。

A、服务满意度 
B、客户满意度 
C、物业品牌化 
D、物业经济指标 
E、物业技术指标


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239、单项选择题  物业管理成本按照（）进行分类，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本，加强成本管理指明方向。

A、按照经济性质分类
B、按照经济用途划分
C、按照与业务量关系划分
D、按照计划依据不同划分


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240、多项选择题  在房地产投资分析中，将房地产投资的收益分为（）两部分。

A、投资回收 
B、投资回报 
C、权益回报 
D、现金回报 
E、还本付息


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241、多项选择题  大宗房地产投资组合中，物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相互关系的表述如下（）。

A、物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理
B、房地产组织投资管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司
C、房地产资产管理公司会努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险
D、为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略
E、房地产组织投资管理公司必须协调不同的资产管理公司，以平衡整个投资组合的现金流需求


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242、多项选择题  根据物业管理项目服务内容和招标人的不同要求，可以将物业管理招标分为（）等。

A、整体物业管理项目招标
B、工程项目招标
C、单项服务项目招标
D、分阶段项目招标


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243、单项选择题  物业所有人与使有人满意率最大化是写字楼物业管理（）。

A、经营目标
B、服务目标
C、管理目标
D、微观目标


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244、单项选择题  下列关于建筑物的有效年龄的表述，不正确的是（）。

A、是指建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点止的日历年数
B、建筑物的经济寿命减去有效年龄之后是剩余经济寿命
C、当建筑物维修养护正常时，其有效年龄与实际年龄相当
D、是指估价时点时的建筑物状况和效用所显的年龄


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245、多项选择题  物业管理企业按照投资主体的经济成分划分，可分为全民所有制物业管理企业、集体所有制物业管理企业、（）和其他物业管理企业。

A、物业管理有限责任公司
B、外资物业管理企业
C、民营物业管理企业
D、物业管理股份有限公司


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246、单项选择题  （）是传统的预算编制方法，特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业管理企业采用。

A、固定预算
B、弹性预算
C、零基预算
D、滚动预算和概率预算


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247、多项选择题  物业服务合同的法律特征有（）。

A、物业服务合同是实践合同
B、物业服务合同是诺成合同
C、物业服务合同是双务合同
D、物业服务合同是有偿合同
E、物业服务合同是代理合同


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248、多项选择题  物业管理企业的组织形式有直线制、职能制、直线职能制和（）等。

A、项目部制
B、事业部制
C、矩阵制
D、多维制


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249、多项选择题  向业主、租户提交的物业管理报告的重点是（）。

A、物业管理企业收取了多少管理费用
B、物业管理费用具体用在什么地方
C、物业管理企业未来的管理工作打算
D、企业的盈利
E、本期物业经营管理工作完成的情况


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250、单项选择题  （）是指企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产。

A、企业资产
B、企业物业资产
C、企业不动资产
D、企业流动资产


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251、多项选择题  企业同其债务人之间的财务关系主要包括（）。

A、物业管理企业应付而未付给所有者的利润
B、物业管理企业与业主、租户之间发生的，要求其按期交纳管理服务费的关系
C、物业管理企业与其被投资单位之间发生的要求参与分配利润的关系
D、物业管理企业在开展多种经营中向购货方提供商品，而与购货方之间发生的债权性关系
E、企业内部各单位之间的资金结算关系


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252、单项选择题  收益法可分为报酬资本化法和（）。

A、直接资本化法
B、收益还原法
C、假设开发法
D、现金流量折现法


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253、多项选择题  关于公众责任保险表述正确的有（）。

A、被保险人所有的机动车辆引起的损害事故属于公众责任保险的范围
B、为被保险人服务的雇员受到的伤害属于公众责任保险的范围
C、公共责任保险直接保险的对象是被保险人，受害人无权直接向保险人索赔
D、公共责任保险的被保险人依法应承担对第三者人身伤害不包括受害人的精神伤害
E、公共责任保险直接保险的对象是被保险人，受害人可以向被保险人索赔，也可以直接向保险人索赔


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254、单项选择题  加班费按人均月加班2—3天，再乘以日平均工资计算，日平均工资按每月（）个工作日计算。

A、22
B、26
C、28
D、30


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255、单项选择题  公众责任保险，是一种（）保险，它承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的。

A、有形财产
B、无形财产
C、固定资产
D、动产


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256、多项选择题  将（）分开考虑，主要是为了在降低物业资产费用的同时保护企业主营业务活动。

A、企业业务
B、业务方向
C、物业资产占用形式
D、物业资产数量
E、物业资产使用情况


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257、多项选择题  物业管理计划的主要内容有（）。

A、建筑物管理计划
B、租赁计划
C、财务收支计划
D、物业运行绩效评估与业主沟通计划
E、企业盈利和发展计划


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258、单项选择题  某企业由会计报表可知，资产总计期初、期末数分别是1221100和1163150；负债合计期初、期末数分别是451100和373150，净利润为130000，则该企业净资产收益率为（）。

A、16.67%
B、10.65%
C、11.18%
D、36.84%


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259、多项选择题  租约期满时，租赁管理工作则主要集中在（）。

A、收取租金
B、房屋空间交付
C、租金结算
D、租约续期
E、房屋空间收回管理


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260、单项选择题  （）承保的是被保险人在保险期限内，在保险地点发生的，由被保险人的侵权行为导致的的依法应由被保险人承担的对第三者的民事赔偿责任。

A、公众责任保险
B、附加第三者责任险
C、物业综合险
D、雇主责任保险


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261、多项选择题  制定物业管理方案的一般程序包括：组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订；对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料；根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作；确定组织架构和人员配置；根据物业资料及设备设施技术参数、组织架构及人员配置情况、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本；以及（）。

A、根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案
B、测算物业管理服务费（合同总价和单价）
C、对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整、排版、印制、装帧
D、多渠道了解其他投标企业的信息，随时修改自己的方案


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262、多项选择题  目前，我国城市住宅的供给主要以下哪几种类型（）。

A、廉价房
B、廉租房
C、经济适用住房
D、合作建房
E、市场价商品住宅


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263、多项选择题  关于房地产置业投资过程中投资回报率的表述，正确的有（）。

A、是指每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率 
B、净收益一般由税后现金流量与还本付息所获得的物业权益增加的价值构成 
C、该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系 
D、该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比 
E、计算投资回报率时，物业升值所带来的收益不得计入净收益


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264、多项选择题  零售商业物业运作相关于是信纸的具体应用产生（）策略。

A、需求内部效应
B、非同类零售商聚集
C、租户组合应实现多样化
D、引入主力店以带来大量客流
E、空间安排实现相互促进效应


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265、多项选择题  现场管理则是在物业建成投入运营之后，对物业的（）以及为租户提供日常的管理和服务。

A、清洁卫生
B、设备运行
C、特约服务
D、安全保卫
E、公共空间的维护


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266、多项选择题  物业管理企业不购买物业保险的情况有（）。

A、风险是不可预见的
B、风险是可以避免的
C、风险是可以忍受而保留的
D、机动车辆的第三者责任险
E、风险是可以采取种种措施进行预防和抑制的


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267、单项选择题  某百货商店在建成后的前几年由于试营业等原因收益不稳定，更适宜选用（），计算出物业的收益价格。

A、收益期限为无限年且净收益每年不变的公式
B、收益期限为有限年且净收益每年不变的公式
C、净收益在前若干年有变化的公式
D、收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式


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268、单项选择题  关于使用价值与交换价值，下列论述不正确的是（）。

A、人们在经济活动中一般所称的价值指的是交换价值
B、物没有使用价值就不会有交换价值
C、交换价值是使用价值的前提
D、交换价值通常用货币来衡量


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269、多项选择题  运用收益法估价的步骤一般包括（）。

A、搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料
B、预测估价对象的未来收益
C、求取报酬率或资本化率、收益乘数
D、选用适宜的收益法公式计算出收益价格
E、减去折旧求取物业价格


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270、单项选择题  别墅（Villa）是指在风景区或在效外建造的供休养的住所。下列概念中，只有（）具有别墅类产品的独有性。

A、空中别墅
B、叠拼别墅
C、独栋别墅
D、双拼别墅


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271、单项选择题  向（）提供的物业管理报告中的财务报告，一般只需要列举物业管理费用的收支情况以及相关分析。

A、企业投资人或董事会
B、业主和租户
C、上级行政主管部门
D、高层管理者


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272、多项选择题  关于人工费中的福利费的表述，正确的有（）。

A、福利费包括福利基金、工会基金
B、福利基金按工资总额的14%计算
C、福利基金按工资总额的4%计算
D、教育经费按工资总额的1.5%计算
E、工会基金按工资总额的2%计算


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273、单项选择题  物业管理企业的（）登记内容包括：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员和公司章程。

A、工商注册 
B、资质申请 
C、税务注册 
D、组织机构代码注册


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274、单项选择题  市级购物中心建筑面积一般在（）。

A、3万m²以上
B、1万—3万m²之间
C、3000—10000m²之间
D、3000m²以下


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275、单项选择题  不良资产比率指标的计算公式为（）。

A、不良资产比率=年初不良资产总额/年末资产总额×100%
B、不良资产比率=年末不良资产总额/年末资产总额×100%
C、不良资产比率=年末不良资产总额/年初资产总额×100%
D、不良资产比率=年末不良资产总额/上年资产总额×100%


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276、多项选择题  建筑物管理计划的内容，包括如下（）。

A、建筑物维护的标准
B、建筑物管理策略
C、租金方案
D、物业检查计划
E、财务收支计划


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277、单项选择题  （）是业主十分关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。

A、潜在毛租金收入的最大化
B、税前现金流的最大化
C、净运营收益的最大化
D、税后现金流的最大化


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278、多项选择题  零售物业商业物业管理中租赁管理主要包括：（）三个工作内容。

A、租金确定与调整 
B、租约制定 
C、租户选择 
D、租户管理 
E、租约解除


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279、多项选择题  成本预算编制的基本要求有（）。

A、成本预算必须同其他预算相协调
B、成本预算要以成本计划为基础
C、成本预算应有相应的技术经济措施保证
D、成本预算要全面权衡，提高员工工作效率
E、成本预算既要符合实际，又要适当留有余地


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280、多项选择题  工业物业是为人类生产活动提供空间的物业，包括（）等。

A、工业厂房
B、仓储用房
C、高新技术产业用房
D、研究与发展用房
E、写字楼


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281、多项选择题  向企业高层管理者提交的物业管理报告的重点是（）。

A、物业管理企业收取了多少管理费用
B、物业管理费用具体用在什么地方
C、物业管理企业未末的管理工作打算
D、企业的盈利
E、本期物业经营管理工作完成的情况


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282、单项选择题  物业管理企业组织机构设置的要求是：按照（）设置，统一领导、分层管理，分工协作，力求精干、高效、灵活。

A、组织规模
B、组织任务
C、组织名称
D、规模和任务


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283、多项选择题  如果采用净租金的形式，业主需要明确的事项有（）。

A、承租人要支付哪些费用 
B、哪些费用属于代收代缴费用 
C、哪些费用是按租户所承租的面积占整个物业中可出租面积的比例来收取 
D、所有的经营费用要从其所收取的租金中全额支付 
E、哪些费用主要以决于租户对设备设施和能源使用的程度


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284、多项选择题  物业管理招标投标的策划与实施应做好以下主要工作：（）

A、获取招标信息
B、尽量不参加招标方的资格审查
C、登记并取得招标文件、准备投标文件、送交投标文件
D、签约并执行合同


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285、多项选择题  下列关于税费负担和正常成交价的表述，正确的有（）。

A、按照税法规定，卖方缴纳营业税及附加、土地增值税
B、按照税法规定，契税、印花税都由买方缴纳
C、买卖双方各自缴纳自己应缴纳的税费下的价格是正常成交价格
D、正常成交价格中包含应由卖方缴纳的税费
E、正常成交价格中包含应由买方缴纳的税费


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286、单项选择题  《最高法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第8条规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的（）”。

A、90%
B、60%
C、70%
D、80%


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287、多项选择题  按照写字楼物业所具备的功能差异，可将写字楼分为（）。

A、自用型写字楼 
B、单纯型写字楼 
C、商住型写字楼 
D、租售型写字楼 
E、综合型写字楼


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288、单项选择题  物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现（）的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

A、物业各期成本最小化
B、物业各期净收益最大化
C、租户满意度最大化
D、物业价值最大化


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289、多项选择题  在租赁管理中实施CRM主要涉及到（）方面的工作

A、建立详细的租户档案
B、租赁期内的服务
C、租金缴交的管理
D、竞争对手分析
E、个性化服务


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290、多项选择题  写字楼安全管理主要包括（）。

A、工程安全
B、消防安全
C、人员安全
D、应急预案
E、治安安全


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291、多项选择题  属于租赁合同变更的情形有（）

A、因租赁一方当事人更名 
B、因出租房屋附属物的增减 
C、因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途 
D、租金的增减或支付方式的改变 
E、承租人擅自拆改承租房屋的结构或改变承租房屋使用用途的


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292、多项选择题  策略与运行管理包括：（）、租金和租约的确定及调整等。

A、现场管理
B、市场需求分析
C、选址分析
D、经营业态和租户的选择及更替
E、租售组合


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293、单项选择题  物业管理投标的条件：必须符合（）规定的要求。

A、资质管理
B、法律法规和招标方
C、法律法规
D、资质管理和招标方


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294、多项选择题  固定资产折旧费是指物业管理企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用，各类固定资产包括（）。

A、交通工具
B、通信设备
C、办公设备
D、劳保用品
E、工程维修设备


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295、多项选择题  出租单元的面积规划，实际上就是通过综合考虑（）。

A、租户的规模
B、租户的素质
C、租户的组织构架
D、租户的偏好与品位
E、需要安装的设备和财务支付能力


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296、单项选择题  保险人能够经营保险的基础是（）。

A.风险的负面性
B.风险的可测性
C.风险的不确定性
D.风险的社会性


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297、单项选择题  某企业流动资产年末数为529150元，存货年末数为312600元，流动负债年末数为168150元，则该企业速动比率为（）。

A、3.152
B、1.693
C、2.288
D、1.288


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298、多项选择题  下列关于毛租金乘数法的表述，正确的有（）。

A、毛租金乘数法的计算公式是“物业价值=毛租金×毛租金乘数”
B、毛租金乘数法方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料__
C、毛租金乘数法不能避免由于多层次测算可能产生的各种误差的累计
D、毛租金乘数是一个比较客观的数值
E、毛租金乘数，又称为“租售比价”


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299、多项选择题  零售商业物业管理中的风险类型有：（）和产权与管理权相分离风险。

A、管理模式风险 
B、管理范围不确定风险 
C、垫款风险 
D、突发事件风险 
E、投资风险


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300、多项选择题  选择写字楼物业投资区位时要考虑的主要因素有（）。

A、当地提供主要原材料的可能性
B、技术人才和劳动力供给的可能性
C、易接近性
D、周围土地利用情况和环境
E、与其他商业设施接近的程度


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