1、判断题  当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且最实用的估价方法。（）

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本题答案：对
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2、多项选择题  运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，包括（）。

A.明朗、稳定及长远的房地产政策
B.一套统一、严谨及健全的房地产法规
C.一个公平交易的房地产信息资料库
D.一个公平竞争的市场环境
E.一个全面、连续及开放的房地产信息资料库

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本题答案：A, B, E
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3、单项选择题  计息周期是计算利息的单位时间，通常为（）。

A.周
B.月
C.季
D.年

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本题答案：D
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4、判断题  开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。对于销售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测，比较的单位通常是总价。（）

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本题答案：错
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5、多项选择题  投资开发后的房地产经营方式有（）。

A.抵押
B.自用
C.营业
D.出租
E.出售

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本题答案：B, C, D
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6、多项选择题  只有在静态分析法中才需要测算的项目是（）。

A.销售费用
B.投资利息
C.开发利润
D.销售税费
E.后续的开发成本

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本题答案：B, C
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7、单项选择题  开发完成后的房地产价值所对应的日期是（）。

A.开发完成时的日期
B.购买待开发房地产时的日期
C.开发期间的某个日期
D.估价时点时的日期

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本题答案：A
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8、问答题  某企业有一在建工程，于2005年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积10000m2，土地使用年限为2003年10月1日～2043年9月30日，规划容积率为5%，1～4层规划为商业，建筑面积为2万m2；5~20层规划为写字楼，建筑面积为3万m2。项目总开发成本为3000元/m2，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下：A．项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。B．该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m2，销售税费为售价的6%，写字楼在建成1年末时售出。C．商业主体建成后，还需投入2000元／m2的装修费，装修期为1年，装修均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。D．2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元，年利率为6%，每半年还款一次，5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。E．项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。F、转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。

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本题答案：26385.35万元
本题解析：试题答案26385.35万元

9、单项选择题  折现率等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的（）。

A.利润率
B.报酬率
C.平均报酬率
D.利率

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本题答案：C
本题解析：折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，其等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率。

10、单项选择题  弄清土地的位置，包括土地所在城市的性质、土地所在城市内的区域的性质、具体的坐落状况，主要是为（）服务。

A.测算开发成本、费用等
B.选择最佳的土地用途
C.确定最佳的开发利用方式
D.预测未来开发完成后的房地产价值、租金等

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本题答案：B
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11、多项选择题  选择最佳的开发利用方式包括（）方面。

A.最佳的用途
B.建筑规模
C.档次
D.大小
E.区位

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本题答案：A, B, C
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12、单项选择题  后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内的（）。

A.期初
B.期中
C.期末
D.任意阶段

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本题答案：B
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13、判断题  在单利计息的情形下，当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率（又称有效利率）的概念。（）

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本题答案：错
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14、判断题  投资者购买待开发房地产应负担的税费，通常是根据当地的规定，按待开发房宅产价值的一定比率测算。（）

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本题答案：对
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15、多项选择题  开发完成后用于出售的房地产通常采用（）测算开发完成后的房地产价值。

A.比较法
B.收益法
C.成本法
D.长期趋势法
E.推测法

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本题答案：A, D
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16、单项选择题  （）是从动工开发到房屋竣工的这段时间。

A.建造期
B.经营期
C.开发期
D.前期

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本题答案：A
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17、判断题  由于在现金流量折现法中投资利润是隐含在折现过程中，所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。（）

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本题答案：错
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18、单项选择题  假设开发法更深层的理论依据，类似于（）。

A.适合原理
B.地租原理
C.均衡原理
D.预期原理

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本题答案：B
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19、判断题  在该房地产的法定开发利用前提尚未确定的情况下，仍然需要估价的，房地产估价师可以以该推测的最可能的规划条件进行估价，不用具体说明。（）

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本题答案：错
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20、单项选择题  运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用（）来求取。

A.成本法
B.比较法
C.收益法
D.长期趋势法

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本题答案：A
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21、多项选择题  动态分析法具体需要做到下列（），才能保证估价结果的准确性。

A.后续开发经营期究竟多长要预测准确
B.各项支出、收入在何时发生要预测准确
C.各项支出、收入在其发生时所发生的金额要预测准确
D.销售期多长要预测准确
E.运营期多长要预测准确

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本题答案：A, B, C
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22、判断题  假设开发的传统方法，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额。（）

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本题答案：错
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23、判断题  单利与复利并没有实质上的区别，只是表达方式上的不同而已。利息计算本质上都是复利（否则可在每一计息周期结束时将本利一起取出后再存入），采取单利方式只是为了实际计算上的方便。（）

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本题答案：对
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24、判断题  开发经营期可分为开发期和经营期。（）

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本题答案：对
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25、多项选择题  由于开发期延长，对于开发商来说会出现（）的情况。

A.要承担总费用上涨的风险
B.要承担更多的投资利息
C.能够提高利润
D.成本将会降低
E.报酬率将会提高

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本题答案：A, B
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26、判断题  由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测是十分困难的=尽管如此，估价中宜采用传统方法，在难以采用传统方法时可采用现金流量折现法。（）

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本题答案：错
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27、单项选择题  在现金流量折现法中预测开发完成后的价值时，一般可以采用（）和长期趋势法相结合进行估算。

A.市场法
B.收益法
C.成本法
D.路线价法

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本题答案：A
本题解析：在现金流量折现法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用市场法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。

28、单项选择题  弄清城市规划设计条件，包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等，主要是为（）服务。

A.测算开发成本、费用等
B.选择最佳的土地用途
C.确定最佳的开发利用方式
D.预测未来开发完成后的房地产价值、租金等

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本题答案：C
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29、单项选择题  假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在（）的投资者的立场上，投资分析是站在（）的投资者的立场上。

A.特定，典型
B.典型，特定
C.特殊，典型
D.典型，特殊

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本题答案：B
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30、单项选择题  根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35美元，出租率为90%，运营费用占租金的30%，报酬率为10%，可供出租的使用面积为38000m，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为（）万美元。

A.9300
B.8900
C.9900
D.9941

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本题答案：D
本题解析：[35×90%×（1-30%）×12×38000/10%]×[1-1／（1+10%）47]=9941（万美元）。