1、问答题  房地产价格的构成

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本题答案：土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、
本题解析：试题答案土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润

2、单项选择题  新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（）进行估价。

A.比较法
B.收益法
C.假设开发法
D.成本法

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本题答案：D
本题解析：暂无解析

3、判断题  房屋完损等级是依据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好程度来划分区别的。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

4、多项选择题  成本法测算出的价值一般是房地产所有权的价值，在我国可视为（）的价值。

A.房屋所有权
B.房屋使用权
C.在价值时点剩余使用期限的土地使用权
D.土地使用权
E.土地所有权

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本题答案：A, C
本题解析：暂无解析

5、判断题  从重新购建价格中扣除折旧，即是进行减价调整。（）

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本题答案：对
本题解析：暂无解析

6、单项选择题  某房地产的土地面积为500㎡，土地价格为2000元／㎡；建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价将为1800元／㎡。市场上同类房地产的正常房地价格为2500元／㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（）元／㎡。

A.200
B.300
C.700
D.1000

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本题答案：B
本题解析：该类房地产的重置价格＝1800×1000＝180（万元），该类房地产建筑物的实际价值＝2500×1000－2000×500＝150（万元），该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（180－150）×10000÷1000＝300（元／㎡）。

7、判断题  投资利润率=开发利润／（土地取得成本+开发成本）。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

8、问答题  

某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1目～2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/㎡，建筑物重置成本（不含空调）为1300元/㎡.建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：
（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。
（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。
（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。
（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。
（5）假设除空调以外，残值率均为零。
<1>、试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。

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本题答案：（1）土地价格＝0.4×2000&time
本题解析：试题答案（1）土地价格＝0.4×2000×[1－1／（1＋8%）30）]/[1－1/（1＋8%）40]＝800×0.9006/0.9540＝755.26万元
（2）建筑物物质折旧额计算：
1）门窗等损坏的修复费用＝3万元；
2）装修的折旧费＝82.5×1/5×4＝66万元；
3）其他设备的折旧费＝250×1/15×9＝150万元。
4）长寿命项目的折旧费＝（1300×0.9－3－82.5－250）×1/40×10＝208.63万元
（3）建筑物功能折旧额计算：
1）功能过剩所引起的折旧＝800×12/10%×[1－1/（1＋10%）30]＝9.05万元
2）空调功能落后引起的折旧＝130－80＋10－30＋8＝38万元
（4）建筑物经济折旧额＝7/10%×[1－1/（1＋10%）30]＝65.99万元
（5）建筑物折旧总额＝3＋66＋150＋208.63＋9.05＋38＋65.99＝540.67万元
（6）写字楼估价结果＝755.26＋1300×0.9－540.67＝1384.59万元

9、判断题  土地取得成本不包含税金。（）

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本题答案：错
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10、判断题  运用成本法估价时要注意"逼近"，当市场供大于求时，价格应向下调整；当求大于供时，价格应向上调整。（）

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本题答案：对
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11、单项选择题  销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用，及应（）的税费。

A.由卖方和买方双方缴纳的
B.由卖方独立承担和缴纳的
C.由买方缴纳的
D.由土地开发和房产开发所缴纳

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本题答案：B
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12、单项选择题  重置价格在通常情况下比重建价格（）。

A.要高
B.要高得多
C.要低
D.要低得多

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本题答案：C
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13、多项选择题  物质折旧可以归纳为以下几个方面（）。

A.设备、设施陈旧
B.正常使用的磨损
C.意外的破坏损毁
D.延迟维修的损坏残存
E.墙体坍塌

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本题答案：B, C, D
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14、判断题  在一般情况下，重置价格适用于一般建筑物和同年代久远已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。（）

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本题答案：对
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15、判断题  停车场的比较单位通常为每个车位，旅馆的比较单位通常为每个房间或床位，保龄球馆的比较单位通常为每个球。（）

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本题答案：错
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16、问答题  成本法适用的对象、条件和步骤

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本题答案：适用的对象特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产的估
本题解析：试题答案适用的对象特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产的估价，也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产，房地产保险一般也采用成本法。
步骤：收集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料、估算重新购建价格、估算折旧、求取积算价格。

17、多项选择题  下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（）。

A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出
B.重新购建价格是在价值时点的价格
C.重新购建价格是客观的价格
D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格
E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

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本题答案：B, C, D
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18、单项选择题  某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元／㎡，正常开发成本为1500元／㎡，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元／㎡，销售税费为300元/㎡，直接成本利润率为6％，则开发后地价为（）元／㎡。

A.1840
B.2840
C.3000
D.3300

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本题答案：D
本题解析：开发完成后的地价＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润＝（1000＋1500）×（1＋6％＋5%＋5%）＋100＋300＝3300（元／㎡）。

19、多项选择题  房屋新旧程度的判定标准是（）。

A.完好房：十、九、八成新
B.基本完好房：七、六、五成新
C.一般损坏房：五、四成新
D.严重损坏与危险房：三成以下
E.危房：一成以下

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本题答案：A, C, D
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20、单项选择题  计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和（）。

A.利润支出
B.年折旧额
C.清理费用
D.结构维修费用

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本题答案：C
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21、判断题  成本法主要适用于比较新的建筑物的估价，不大适用于过于旧的建筑物的估价。（）

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本题答案：对
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22、单项选择题  在活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、（）和可直接归属于该土地的其他支出构成。

A.应由房地产开发企业缴纳的税费
B.土地出让方缴纳的税费
C.政府管理部门缴纳的税费
D.房地产开发企业和土地出让方共同缴纳的税费

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本题答案：A
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23、问答题  我国现行商品房价格构成是什么?

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本题答案：成本、利润、税金、地段差价
本题解析：试题答案成本、利润、税金、地段差价

24、判断题  在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以一个比率来估算。（）

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本题答案：对
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25、判断题  为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为销售之前发生的费用与销售同时发生的费用。（）

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本题答案：对
本题解析：为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为销售之前发生的费用与销售同时发生的费用。

26、判断题  现在的住宅时兴"三大、一小、一多"式住宅，即客厅、卧室、卫生间大，厨房小，壁橱多。（）

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本题答案：错
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27、判断题  在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产就价格就相应增高。（）

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本题答案：错
本题解析：现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。

28、判断题  成本法中房地产价格构成中的销售税费既包括由买方缴纳的契税等税费，也包括由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。（）

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本题答案：错
本题解析：暂无解析

29、单项选择题  购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由（）缴纳的税费。

A.买方
B.卖方
C.买卖双方共同
D.不同

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本题答案：A
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30、多项选择题  勘察设计和前期工程费，包括（）等发生的费用。

A.可行性研究
B.规划、勘察、设计
C."三通一平"
D.土建费
E.土地取待费用

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本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析