09年中级房地产专业考试真题及答案详解

41．在某花园洋房开发项目开盘前，房地产开发企业邀请了约200名当地不同行业的人士到现场参观，向来访者提供自助晚餐，并举行了抽奖活动。上述促销手段属于房地产促销方式中的（　）。
A．人员推销
B．活动推广
C．营业推厂
D．公共关系推广
参考答案详解：B
答案详解解析：
在某花园洋房开发项目开盘前，房地产开发企业邀请了约200名当地不同行业的人士到现场参观，向来访者提供自助晚餐，并举行了抽奖活动。这是楼盘庆典的一种，属于房地产促销的活动推广。
试题点评：此题考查活动推广的类型。参见教材P234。

42．某城市某种商品住宅2009年3月1日至11月1日的价格平均每月比上月上涨0．3％，其中某套商品住宅2009年5月1日的价格为3 500元／㎡。如将该套住宅的价格调整到2009年11月1日的价格，则调整后的价格是（　）元／㎡。
A．3 552．82
B．3 563．00
C．3 563．47
D．3 574．16
参考答案详解：C
答案详解解析：
F=P（1+i）^n，调整后的价格=3500×（1+0.3%）^6=3 563．47。
试题点评：本题考查复利计息的计算公式。参见教材P109。

43．某建筑物8年前建成交付使用，建筑面积为l20㎡，单位建筑面积的重置价格为600元／㎡，年折旧额为l 440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（　）。
A．81．00％
B．84．00％
C．84．17％
D．84．80％
参考答案详解：B
答案详解解析：
成新率=[1－（1－R）t/R]×100%，由于题目给出了年折旧额的值，所以可知C（1－R）/N=1440，C=600×120=72000，可知（1－R）/N=0.02。成新率=[1－0.02×8]×100%=84%。
试题点评：本题考查成新率的计算方法。参见教材P253-254。

44．某套住宅未来每年的潜在毛租金收入为2万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的l0％，运营费用率为20％，该住宅的年净收益是（　）万元。
A．1．40
B．1．44
C．1．60
D．1．80
参考答案详解：A
答案详解解析：
净收益=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入－运营费用=2－2×10%－2×20%=1.4。
试题点评：本题考查基于租赁收入测算净收益的基本公式。参见教材P257。

45．净收益=潜在毛租金收入－（　）+其他收入－运营费用。
A．空置和收租损失
B．还本付息额
C．折旧额
D．所得税
参考答案详解：A
答案详解解析：
净收益=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入－运营费用。
试题点评：本题考查基于租赁收入测算净收益的基本公式。参见教材P257。

46．在物业管理中，制定临时管理规约的主体是（　）。
A．业主大会
B．业主委员会
C．物业建设单位
D．物业服务企业
参考答案详解：C
答案详解解析：
临时管理规约一般由物业建设单位在物业销售之前预先制定。
试题点评：本题考查临时管理规约的制定主体。参见教材P275。

47．在物业管理招投标活动中，评标、验标、定标的规则对所有的投标人都是一致的，这体现了物业管理招投标的（　）原则。
A．公开
B．公平
C．公正
D．诚实信用
参考答案详解：C
答案详解解析：
公正原则是指要用同样的准则作为衡量所有投标书的尺度，评标、验标、定标的规则与评分标准对所有的投标人都是一致的。
试题点评：本题考查物业管理招投标原则的公正原则。参见教材P281。

48．下列关于前期物业服务合同特点的说法中，错误的是（　）。
A．前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订
B．前期物业服务合同具有过渡性
C．前期物业服务合同的有效期限应为三至五年
D．前期物业服务合同属于附终止条件的合同
参考答案详解：C
答案详解解析：
前期物业合同的特点有：由建设单位和物业服务企业签订；过渡性；附终止条件的合同。
试题点评：本题考查前期物业合同的特点。参见教材P287。

49．下列原则中，不属于物业服务收费原则的是（　）。
A．合理原则
B．公开原则
C．费用与服务水平相适应原则
D．费用与支付能力相适应的原则
参考答案详解：D
答案详解解析：
物业服务收费原则的有：合理原则；公开原则；费用与服务水平相适应原则。
试题点评：本题考查物业服务收费的原则。参见教材P288。

50．商品住宅房屋所有权转让后，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金所有权归（　）。
A．该房屋出售人
B．该房屋买受人
C．该房屋所在住宅小区业主大会
D．该房屋所在地政府房产主管部门
参考答案详解：B
答案详解解析：
房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余的情况，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
试题点评：本题考查商品住宅维修资金交存的相关内容。参见教材P291。

51．抵押房地产的房屋所有权人或建设用地使用权人是（　）。
A．借款人
B．抵押人
C．贷款人
D．抵押权人
参考答案详解：B
答案详解解析：
抵押房地产的房屋所有权人或建设用地使用权人是抵押人。
试题点评：本题考查抵押人的含义。参见教材P299。

52.在房地产抵押贷款期间，未经（　）同意，抵押人不得变卖抵押房地产。
A．保险机构
B．房屋主管部门
C．抵押权人
D．房屋承租人
参考答案详解：C
答案详解解析：
在房地产抵押贷款的抵押期内，抵押品使用权归属抵押人，但未经抵押权人同意，不得变卖抵押品。
试题点评：本题考查房地产抵押贷款的相关内容。参见教材P300。

53.某人购房贷款60万元，采用等额本金还款方式分10年偿还，贷款年利率为5%，则第10个月的贷款余额是（　）万元。
A．53
B．55
C．57
D．59
参考答案详解：C
答案详解解析：贷款本金P为600000元，贷款月利率i=5%÷12=0.4167%，按月计算的贷款期数n=10×12=120。该贷款的每月分期付款额α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－1]=6365（元）。要求第10个月的贷款余额，可知分期付款已清偿9个月，m=9，则贷款余额=α×[（1+i）^（n-m）－1]/[（1+i）^（n-m）×i]=6365×[（1+0.4167%）^111－1]/[（1+0.4167%）^111×0.4167%]=565713.48（元）≈57（万）。
试题点评：本题考查贷款余额的计算。参见教材P302。

54．在按月等额偿还方式下，会导致个人住房贷款月还款额增加的是（　）。
A．降低首付款比例
B．降低贷款利率
C．降低抵押率
D．延长贷款期限
参考答案详解：A
答案详解解析：
根据等额还款抵押贷款公式α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－1]可知，当首付款比例降低时，则需要贷款的P值就变大了，则月还款额就增加了。
试题点评：本题考查等本金还款抵押贷款的相关内容，参见教材P302。

55．房地产保险的保险金额一般根据保险房地产的（　）确定。
A．评估价值
B．账面价值
C．历史成本
D．交易价格
参考答案详解：A
答案详解解析：房地产保险的保险金额一般根据保险房地产的评估价值确定。
试题点评：本题考查保险金额的确定依据。参见教材P320。

56．下列与房地产有关的税种中，属于房地产保有环节税种的是（　）。
A．耕地占用税
B．房产税
C．契税
D．土地增值税
参考答案详解：B
答案详解解析：
房地产持有环节的税