A.3

B.5

C.7

D.9

50. 物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是( )。

A.政府定价

B.政府指导价

C.业主定价

D.物业管理企业与业主协商定价

51. 某物业管理企业负责管理的某住宅小区的绿化带经常处于杂草丛生、树木枯黄状态，该物业管理企业的这种不作为行为属于( )义务。

A.实际履行

B.全面履行

C.不履行

D.不适当履行

52. 业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担的计费方式是( )。

A.包干制

B.佣金制

C.酬金制

D.分成制

53. 不得计入物业服务成本或物业服务支出的费用是( )

A.共用部位、共用设施设备专备专项维修基金

B.物业管理处办公费

C.共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

D.物业管理企业固定资产折旧

54. 牧业服务收费应遵循( )的原则。

A.安全可靠

B.保本微利

C.费用与服务水平相适应

D.费用与业主承受能力相适应

55. 建筑物经济寿命与自然寿命比较：( )

A.经济寿命=自然寿命

B.经济寿命≤自然寿命

C.经济寿命≥自然寿命

D.经济寿命与自然寿命无关

56. 某人货款60万元，货款期限10年，贷款年利率为6%，若采用按月等本金还款方式，则第11个月的还款额为( )元。

A.7775

B.7750

C.7725

D.7700

57. 住房公积金具有( )的特点。

A.自愿性

B.互助性

C.通用性

D.投资性

58. 住房公积金货款本质上是一种( )。

A.信用货款

B.信托货款

C.基金货款

D.按揭货款

59. 对于已经保普通房屋保险的某项房地产，由于( )而遭受损失可获得保险公司赔偿。

A.战争

B.地震

C.核辐射

D.洪水

60. 某单位将价值2000万元的房屋向甲保险公司投保火灾险，保险金额为1600万元，同日又向乙保险公司火灾险，保险金额为800万元。若该房屋因火灾遭受损失，则该单位最高可获得的赔偿总值为( )万元。

A.800

B.1600

C.2000

D.2400

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二、多项选择题。(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)

61. 在我国，产权是指民事权利主体所享有的具有经济利益的权利，包括以所有权为主的( )等。

A.物权

B.债权

C.继承权

D.处分权

E.知识产权

62. 下列关于土地使用权特征的表述中，正确的是( )

A. 土地使用权是法律特别设定的一种物权

B.土地使用权派生于土地所有权

C.土地使用权权能具有有限性

D.国有土地使用权可以买卖、转让

E.土地使用权的主体是惟一的

63. 下列建设项目，其土地使用权出让的最高年限是50年的有( )

A.住宅

B.货运汽车生产车间

C.大型歌舞厅

D.酒店

E.民办学校

64. 下列关于土地使用权协议出让最低价的说法中，正确的是( )

A.土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)费用以及按照国家规定应缴纳的有关税费之和

B.土地使用权协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)费用之和

C.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价

D.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%

E.有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的50%

65. 在房地产开发投资决策过程中，涉及的关键环境变量和决策变量主要有( )

A.房地产市场发展总体特征

B.政府相关经济政策及直接和间接影响

C.各细分市场供给特征和规模

D.各细分市场的划分标准

E.各细分市场价格和租金水平及其变动无势

66. 以设定问题的基本方式来划分，可以将问卷划分为( )问卷

A.自由回答式

B.开放式

C.封闭式

D.现场回答式

E.量表问答式

67. 某幢商品住宅2005年1月的价格为2000元/平方米。将该价格修正到2005年11月，可采用( )来修正。

A.价格指数

B.价格变动率

C.利率

D.时间序列分析

E.资本化率

68. 某房地产估价机构评估某套商品的价值，选取了另一很有成效类似商品住宅作为实例。对该可比实例成交价格进行区位状况修正，包括( )修正。

A.楼层

B.朝向

C.户型

D.层高

E.景观

69. 资金具有时间价值的主要原因是( )

A.通货膨胀

B.承担风险

C.税率变动

D.资产折旧

E.汇率变动

70. 在敏感性分析中，选择分析影响因素的原则是( )

A.能对该因素加以严格控制

B.对该因素数据的准确性把握不大

C.该因素变动会较大地影响方案的经济效果

D.能说明该因素发生的可能性

E.不需对该因素作定量描述

71. 房地产投资风险的主要特征之一为不确定性，其表现为( )

A.投资判断失误

B.国家政策的变化

C.预期收益改变

D.战争的爆发

E.台风袭击

72. 房地产投资采用风险自留，其中自保风险与承担风险的区别，是自保风险需要( )

A.企业的财务有承受能力

B.将风险损失返销计入成本

C.建立和使用内部风险损失基金

D.对风险因素进行空间和时间上的隔离

E.经营专业自保公司

73. 反映城市土地开发强度的指标有( )

A.建筑密度

B.人口净密度

C.容积率

D.绿化覆盖率

E.建筑高度

74. 工程进度计划方法中的横道图法的缺点有( )

A.看不出每项工作实际花费的时间

B.看不出各项工作之间相互依赖和相互制约关系

C.看不出哪些工作属于关键工作

D.看不出各项工程的内容和进度

E.看不出某项工作提前或落后对整个工期的影响程度

75. 房地产纯代理租售方式的特点有( )

A.中介机构只收取佣金

B.房地产开发商对项目开发管理力度较小

C.中介机构收入相对较少

D.中介机构经营风险较大

E.房地产售价较低

76. 采用成本定价法确定房地产价格时，利润水平应根据( )综合确定。

A.开发商的资质等级

B.开发项目的成本

C.房地产投资的风险

D.房地产买受者的经济实力

E.行业平均利润水平

77. 解决物业服务合同争议，采用仲裁比诉讼具有( )等优点。

A.客观性

B.专业性

C.灵活性

D.经济性

E.自愿性

78. 物业服务成本包括( )等。

A.物业管理人员工资、福利费

B.清洁绿化费用

C.物业共用部位、共用设施设备的小修费用

D.物业共用部位、共用设施设备的中修费用

E.物业共用部位、共用设施设备专项维修基金

79. 房地产金融与一般金融相比，具有的主要特征有( )

A.证券化

B.安全性

C.多样性

D.短期性

E.政策性

80. 房地产证券化具有( )等特点。

A.动产化

B.细分化

C.流动化

D.规模化

E.风险分散化

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三、案例分析题。(共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)

(一)某房地产市场调研人员在房展会上运用询问法获得下表所示数据：

根据题意，回答下列问题：

81. 设计市场调研方案时遵循的基本原则有( )

A.可操作性

B.替化性

C.指向性

D.指导性

82. 根据上调研结果可知，年龄在26～45岁的被访问者中有购房意向的单项频数百分比为( )

A.95%

B.75.75%

C.61.8%

D.60.14%

83. 从上数据可以得出的结论是( )

A.受教育程度与购房意向呈同方向变动关系

B.家庭人口平均数与能够负担的住房总价呈同方向变动关系

C.家庭人口平均数与购房意向呈同方向变动关系

D.年平均收入与能够负担的住房总价呈同方向变动关系

84. 该调研结果表明，有相当一部分被调研者有购房意向，超过正常估计的水平，其出现误差的主要原因可能是( )

A.年收入平均数计算不正确

B.抽样中对老年人赋予权重不足

C.询问地点选择不当

D.询问对象受教育程度不高

(二)某公司在自己经营的旅馆旁，再建一幢旅馆。新建旅馆项目可行性认证费10万元，建造费用为300万元，一年建成。投入流动资金50万元经营，经测算，每年经营净收入100万元，但新建旅馆建成投入使用后，将会使原有旅馆每年利润减少10万元。该旅馆经营40年后净残值为40万元，基准收益为10%

根据题意，回答下列问题：

85. 该新建旅馆项目的初始投现金流量为( )万元。

A.225

B.300

C.350

D.360

86. 该项目采用净现值指标对投资进行评估，其主要优点是( )

A.考虑了基准收益率

B.能显示投资获利数额的大小

C.再投资利润高于基准收益率

D.考虑了资金的时间价值

87. 该项目经营到第五年末的净现值为( )万元。

A.-10.33

B.-8.83

C.41.17

D.79.08

88. 若该项目在第五年末出售，购买者要求20%的年收益率，则售了最高可达( )

A.375

B.450

C.500

D.550

89. 该项目的终结现金流量为( )万元。

A.40

B.90

C.130

D.180

(三)某房地产开发公司在开发住宅小区项目时，由于自身资金不足，对贷款的依赖程度相当大，导致开发公司陷入清偿危机。

根据题意，回答下列问题：

90. 该公司遭遇的风险称为( )风险。

A.商业

B.金融

C.购买力

D.变现

91. 此类风险使房地产投资者遭受( )

A.货币贬值

B.银行催还货款

C.抵押品赎回权的威胁

D.房地产商品难以脱手

92. 降低此类风险的对策有( )等。

A.加强项目的经营管理

B.把握国家金融政策

C.操纵现金流量

D.预期货款利率变化

(四)某房地产开发公司承接了某住宅开发项目，征地5600平方米。经市场调查该地区住宅平均售价可达3000元/平方米，该公司计划获利220万元。已知开发项目的主要开发费用为：征地补偿费为270万元;前期工程费为40.52万元;基础设施费为280.54万元;建安工程费为650元/平方米;配套设施费为112.60万元;经营管理费为58.12万元;销售费用为170元/平方米。假设在本项目中，除了建安工程费和销售费用外，其余都作为固定成本。

根据题意，回答下列问题：

93. 该项目的可变成本为( )元/平方米。

A.820

B.1015.24

C.1125.78

D.1295.78

94. 该项目的保本开发面积是( )平方米。

A.3499.40

B.499.40

C.3494.40

D.3999.40

95. 实现利润220万元的开发面积是( )平方米。

A.5503.58

B.4503.58

C.5600

D.3503.58

96. 盈亏平衡分析中的盈亏平衡点可以用( )表示。

A.销售量

B.销售额

C.利润率

D.生产能力利用率

(五)2005年4月，某房地产开发公司通过出让方式取得了A地块40年的土地使用权。依据相关规划要求，该公司准备在A地块上兴建一座多功能商务大厦，但由于自身资金有限，急需通过外部融资筹措资金1亿元人民币。经该公司高层商议，决定向当地银行申请房地产抵押货款。2005年7月，该公司与某银行签订了抵押货款合同，货款金额为5000万元人民币、货款期限15年、货款年利率