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出卖人依约向第三人交付标的物的检验
出卖人和买受人之间约定的检验标准与买受人和第三人之间约定的检验标准不一致的，以出卖人和买受人之间约定的检验标准为准。
六、违约责任
（一）瑕疵担保责任
1、权利瑕疵担保责任。该责任是出卖人违反权利瑕疵担保义务的违约责任。标的物的权利瑕疵，可表现为出卖人未告知该标的物上负担着第三人的权利，或者是出
卖人未告知标的物无权处分。权利瑕疵须为在买卖合同成立时即已存在，且于合同成立后仍未能除去，同时买受人不知道权利瑕疵的存在；否则，出卖人不承担权利
瑕疵担保责任。标的物存在权利瑕疵时，买受人可请求出卖人除去权利负担，并可根据债务不履行的规定，请求出卖人负不履行债务或损害赔偿的责任。
2、物的瑕疵担保责任。该责任是出卖人违反物的瑕疵担保义务的违约责任。物的瑕疵是指标的物欠缺约定或法定品质。依其被发现的难易程度，物的瑕疵可划分为
表面瑕疵和隐蔽瑕疵。认定物的瑕疵的标准，合同有约定的，依合同约定；如无约定而由出卖人提供标的物的样品或有关标的物的质量说明的，以该样品或说明的质
量标准为依据。不存在上述两种依据时，如当事人事后协商标准，依协商标准；如无协商标准，按照合同的有关条款或交易习惯所确定的标准。如标准仍不能确定
的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。标的物瑕疵应由出卖人负担保义务时，如有瑕
疵，买受人可以请求减少价款，也可以要求出卖人更换、修理，或者自行修理，费用由出卖人负担。因标的物的瑕疵使合同目的不能实现时，买受人可以拒绝接受标
的物或者解除合同。合同约定减轻或者免除出卖人对标的物的瑕疵担保责任，但出卖人故意或者因重大过失不告知买受人标的物的瑕疵，出卖人无权主张依约减轻或
者免除瑕疵担保责任。买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵的，无权主张出卖人承担瑕疵担保责任，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物
的基本效用显著降低的除外。
（二）质量保证金、违约金、定金
1、买受人依约保留部分价款作为质量保证金，出卖人在质量保证期间未及时解决质量问题而影响标的物的价值或者使用效果，出卖人不得主张支付该部分价款。
2、合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。合同约定逾期付款违约金，出卖人接受价款时未主
张逾期付款违约金的，不影响出卖人向买受人主张该违约金。合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议
等主张欠款时有权请求买受人依约支付逾期付款违约金，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内
容的除外。合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准
利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
3、合同因违约而解除后，守约方有权主张继续适用违约金条款；但约定的违约金过分高于造成的损失的，可以参照《合同法》第114条第2款的规定处理。（买卖合同司法解释第26条）
4、合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。（买卖合同司法解释第28条）
（三）违约损害赔偿
1、合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，应当根据当事人的主张，依据《合同法》第113、119条、《买卖合同解释》第30、31条等规定进行认定。（买卖合同司法解释第29条）
2、合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方有权主张扣减相应的损失赔偿额。（买卖合同司法解释第30条，过失相抵）
3、合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方有权主张从损失赔偿额中扣除该部分利益。（买卖合同司法解释第31条，损益同销）
（四）因违约解除合同
1、因标的物主物有瑕疵而解除合同时，解除合同的效力及于从物；从物有瑕疵的，仅能部分解除合同，解除的效力不及主物。标的物为数物时，其中一物有瑕疵
的，买受人仅得就有瑕疵的物解除合同；数物之价值不能分离的，则可就数物解除合同。买卖标的物是分批交付的，买受人只能就不能达到合同目的的该批标的物部
分解除合同，但各批标的物有关联的，则可就该批以及以后的各批标的物解除合同。
2、出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人有权主张解除合同。（买卖合同司法解释第25条）
七、所有权保留
（一）所有权保留的适用范围
当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。所有权保留规则仅适用于动产，不适用于不动产。
（二）出卖人的取回权
1、取回权的适用情形。所有权转移前，买受人有下列情形，对出卖人造成损害的，出卖人可取回标的物：（1）未按约定支付价款的；（2）未按约定完成特定条件的；（3）将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分的。
2、取回权的例外。下列情形出卖人不得行使取回权：（1）买受人已支付总价款75%以上；（2）第三人善意取得标的物所有权或者其他物权。
3、行使取回权的后果。（1）取回的标的物价值显著减少，出卖人有权请求买受人赔偿损失。（2）买受人在双方约定或出卖人指定的回赎期间内，消除出卖人取
回标的物的事由，有权回赎标的物。买受人在回赎期间内没有回赎标的物的，出卖人可以另行出卖标的物。出卖人另行出卖标的物的，出卖所得价款依次扣除取回和
保管费用、再交易费用、利息、未清偿的价金后仍有剩余的，应返还原买受人；如有不足，出卖人要求原买受人清偿的，人民法院应予支持，但原买受人有证据证明
出卖人另行出卖的价格明显低于市场价格的除外。
八、特种买卖合同
（一）分期付款买卖
1、分期付款买卖，是指买受人将其应付的总价款，在一定期限内分次向出卖人支付的买卖合同。买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付的，才能认定为分期付款。（买卖合同司法解释第25条1款）
2、分期付款买卖的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1/5，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同；合同作出相反约定，损害买受人利益的，约定无效。（买卖合同司法解释第25条2款）
3、出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费；当事人对标的物的使用费没有约定的，可以参照当地同类标的物的租金标准确定。合同约定出卖
人在解除合同时可以扣留已受领价金，出卖人扣留的金额超过标的物使用费以及标的物受损赔偿额，买受人有权请求返还超过部分。
（二）样品买卖
样品买卖，又称货样买卖，是指标的物品质依一定样品而定的买卖。凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物应当与样
品及其说明的质量相同；凭样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，即使交付的标的物与样品相同，出卖人交付的标的物的质量仍然应当符合同种物的通常标
准。合同约定的样品质量与文字说明不一致且发生纠纷时当事人不能达成合意，样品封存后外观和内在品质没有发生变化的，应当以样品为准；外观和内在品质发生
变化，或者当事人对是否发生变化有争议而又无法查明的，应当以文字说明为准。
（三）试用买卖
1、试用买卖，又称为试验买卖，是指合同成时出卖人将标的物交付给买受人试用，买受人在试用期间内决定是否购买的买卖。一般认为，试用买卖合同属于附停止
条件的买卖合同。试用买卖的当事人可以约定标的物的试用期间；对试用期间没有约定或者约定不明确，依照《合同法》第61条的规定仍不能确定的，由出卖人确
定。试用买卖的买受人在试用期内可以购买标的物，也可以拒绝购买。试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买。试用买卖的买受人在试用期
内已经支付一部分价款的，应当认定买受人同意购买，但合同另有约定的除外。在试用期内，买受人对标的物实施了出卖、出租、设定担保物权等非试用行为的，应
当认定买受人同意购买。
2、买卖合同存在下列约定内容之一的，不属于试用买卖：（1）约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人应当购买标的物；（2）约定第三人经试验
对标的物认可时，买受人应当购买标的物；（3）约定买受人在一定期间内可以调换标的物；（4）约定买受人在一定期间内可以退还标的物。
（四）拍卖
根据我国拍卖法，拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。具体地说，买卖公开进行，参加竞拍的人在拍卖现场根据拍卖
师的叫价决定是否应价，当某人的应价经拍卖师三次叫价无人竞价时，拍卖师以落槌或以其他公开表示拍定的方式确认买卖成交。
九、商品房买卖合同
（一）商品房买卖合同的成立与效力
商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
1、商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
2、出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定
金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买
卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
3、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。商品房预售合
同未按照法律、行政法规规定办理登记备案，不因此确认合同无效。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履
行主要义务、对方接受的除外。
（二）惩罚性赔偿
1、具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的。无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承
担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该
房屋出卖给第三人。
2、出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人
承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：（1）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（2）故意隐瞒所售房屋已经抵押
的事实；（3）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
3、房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
（三）因违约解除合同
1、出卖人恶意违约。出卖人具有最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第8、9条所规定的情形，恶意违约的，买受人有权解除合同。
2、出卖人根本违约。
（1）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。（2）因房屋
质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或
者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
（3）出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同
报考指南 
