第四节　应纳税额的计算（掌握）

　　一、转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法
　　计算步骤：
　　（一）确定扣除项目
　　（二）计算增值额
　　增值额＝收入额－扣除项目金额
　　（三）计算增值率
　　增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%
　　（四）确定适用税率
　　依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率
　　（五）依据适用税率计算应纳税额
　　应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
　　【例题·单选题】 2010年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（ ）万元。
　　A.2256.5　　　 B.2445.5　 C.3070.5　　 D.3080.5
　　【答案】B
　　【解析】根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：
　　计算扣除金额＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010（万元）
　　计算土地增值额＝14000－7010＝6990（万元）
　　计算增值率＝6990÷7010×100%＝99.7%，适用税率为第二档，税率40%、速算扣除系数5%
　　应纳土地增值税＝6990×40%－7010×5%＝2445.5（万元）。
　　【教材例题·计算题】某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。
　　【答案及解析】
　　（1）取得土地使用权支付的地价未及有关费用为1000万元
　　（2）房地产开发成本为3000万元
　　（3）房地产开发费用＝500－50＋（1000＋3000）×5%＝650（万元）
　　（4）允许扣除的税费为555万元
　　（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%
　　加计扣除额＝（1000＋3000）×20%＝800（万元）
　　（6）允许扣除的项目金额合计＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005（万元）
　　（7）增值额＝10000－6005＝3995（万元）
　　（8）增值率＝3995÷6005×100%＝66.53%
　　（9）应纳税额＝3995×40%－6005×5%＝1297.75（万元）。
　　【例题·计算题】某县城一家内资房地产开发企业2008年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积直接对外销售。取得销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用有：
　　（1）支付土地使用权价款1400万元。
　　（2）取得土地使用权缴纳契税42万元。　　
　　（3）前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元。
　　（4）发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元（利息费用虽未超过同期银行贷款利率，但不能准确按项目计算分摊）。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税增值额时的扣除比例为9%。（2009年）
　　根据上述资料回答下列问题。
　　1.该房地产开发企业2008年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计（ ）万元。
　　A.412.99　　　 B.416.39　　　 C.420.64　　　 D.424.11
　　【答案】B
　　【解析】营业税＝7648×5%×（1＋5%＋3%）＋63×5%×（1＋5%＋3%）＝412.99＋3.40＝416.39（万元）。
　　2.该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额共计（ ）万元。
　　A.4028.39　　 B.4071.73　　 C.4223.13　　 D.4226.53
　　【答案】C
　　【解析】地价款＝1400×80%＝1120（万元）
　　开发成本＝（42＋90＋2100＋60）×80%＝1833.6（万元）
　　开发费用＝（1120＋1833.6）×9%＝265.82（万元）
　　税金＝7648×5%×（1＋5%＋3%）＝412.99（万元）（不包括租金的税金）
　　加计扣除＝（1120＋1833.6）×20%＝590.72（万元）
　　允许扣除项目合计＝1120＋1833.6＋265.82＋412.99＋590.72＝4223.13（万元）。
　　3.2008年度该房地产开发企业应缴纳土地增值税（ ）万元。
　　A.738.24　　 B.789.87　　 C.1065.28　　 D.1158.79
　　【答案】D
　　【解析】增值额＝7648－4223.13＝3424.87（万元）
　　增值率＝3424.87÷4223.13＝81.10%
　　土地增值税额＝3424.87×40%－4223.13×5%＝1158.79（万元）。
　　二、出售旧房应纳税额的计算方法
　　计算步骤：同新建项目转让
　　关键：计算评估价格
　　应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
　　【教材例题·计算题】某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为7成新，按500万元出售，支付有关税费计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税税额。
　　【答案及解析】
　　（1）评估价格＝600×70%＝420（万元）
　　（2）允许扣除的税金27.5万元
　　（3）扣除项目金额合计＝420＋27.5＝447.5（万元）
　　（4）增值额＝500－447.5＝52.5（万元）
　　（5）增值率＝52.5÷447.5×100%＝11.73%
　　（6）应纳税额＝52.5×30%＝15.75（万元）。
　　【例题·计算题】某市轿车生产企业转让10年前建成的旧生产车间，取得收入1200万元，该车间的原值为1000万元，已提取折旧400万元。该车间经有权机构评估，成新度为30%，目前建造同样的生产车间需要1500万元；转让旧生产车间时向政府补缴出让金80万元，发生其他相关费用20万元。
　　要求：计算该企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税。
　　【答案及解析】
　　应纳营业税=1200×5%=60（万元）
　　应纳城建税及教育费附加=60×（1+3%+7%）=6（万元）
　　转让旧生产车间的土地增值额
　　＝1200-1500×30%-80-20-1200×5%×（1+7%+3%）＝1200-616＝584（万元）
　　增值率＝584÷616×100%＝94.81%
　　应缴纳土地增值税＝584×40%-616×5%＝202.8（万元）