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房地产估价理论与方法：房地产估价原则在线测试（每日一练）
2017-10-01 15:03:02 来源:91考试网 作者:www.91exam.org 【大 中 小】
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1、单项选择题  某房地产的土地面积为500m2，建筑面积为800m2，建筑建设年度和外观均已陈旧，如果拆除重建，则测算拆迁费用为每平方米建筑面积320元，残值为每平方米60元，则该宗房地产相对于空地的减价额为（）万元。

A.10.30
B.13.00
C.28.00
D.20.80


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2、判断题  某房地产估价公司于2010年3月11日评估了一宗房地产的价格，三年后有关方面对其估价结果有异议而引发争论，现需要重新评估结果的真实性，则价值时点应为2013年3月11日。（）


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3、单项选择题  （）是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。

A.权益原理
B.收益原理
C.均衡原理
D.适合原理


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4、多项选择题  根据经济学原理，当房地产（）时，便为最高最佳利用。

A.与外部环境相协调
B.外部环境要素最恰当
C.与其各个组成部分相搭配
D.外部环境与内部因素相关联
E.达到规模递增


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5、判断题  适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。（）


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6、单项选择题  当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时，应以（）为前提进行估价。

A.维持现状
B.更新改造
C.改变用途
D.重新开发


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7、多项选择题  统一的房地产权证书有（）。

A.《房地产权证》
B.《房地产共有权证》
C.《房地产他项权证》
D.《房地产所有权证书》
E.《房地产抵押权证》


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8、单项选择题  下列关于合法原则说法错误的是（）。

A.合法原则要求只有合法的房地产才能成为估价对象
B.合法原则中所讲的法，是广义的法
C.估价对象状况必须依法判定
D.合法原则的依据可以是估价对象的不动产登记簿


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9、判断题  在进行房地产预售和预购价格评估时估价时点应为未来。（）


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10、判断题  城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。（）


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11、单项选择题  在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为（），估价对象为（）状况下的情形。

A.现在，历史
B.现在，现在
C.历史，现在
D.未来，现在


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12、单项选择题  认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提进行估价。转换用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的（）大于转换用途所需的费用。

A.减少额
B.不变
C.增加额
D.其他


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13、判断题  独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在委托方的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。（）


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14、多项选择题  根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列房地产不得设定抵押的是（）。

A.权属有争议的房地产
B.用于教育的房地产
C.用于市政的房地产
D.个人所拥有的房地产
E.已依法公告列入拆迁范围的房地产


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15、单项选择题  在各级人民代表大会上提请审议事项的公文是（）。

A.议案
B.提案
C.建议
D.报告


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16、判断题  在城市某一地块，规划用途为居住用地，但其周围是繁华的商业区，如果改作商业用地，其收益远远大于居住用地，因此这类土地的评估，其最高最佳用途应为商业。（）


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17、判断题  估价人员在评估房地产价格时不需要考虑时间因素。（）


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18、判断题  当预计装饰装修改造后房地产价值的增加额大于装饰装修改造费用时，应以转换用途为前提进行估价。（）


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19、判断题  现需评估某期货房地产的价值，在此估价中，估价对象状况为未来某时点的状态，则房地产市场情况应为未来某时点的状态。（）


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20、多项选择题  下列哪几项财产不得抵押？（）

A.土地所有权
B.房屋所有权
C.宅基地使用权
D.学校的办公用房
E.建设用地使用权


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21、多项选择题  根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（）。

A.土地所有权
B.国有工业用地土地使用权
C.宅基地土地使用权
D.大型游乐场
E.乡镇企业用房


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22、判断题  在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产作为抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。（）


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23、判断题  在同一个市场上的类似房地产，价格相互牵制，相互接近。（）


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24、单项选择题  收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做（）。

A.规模的收益
B.收益递增原理
C.均衡原理
D.适合原理


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25、单项选择题  某宗房地产，土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估计拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为（）元。

A.62500
B.62000
C.61000
D.61500


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26、单项选择题  由于房地产的（），使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。

A.独一无二性
B.不可移动性
C.价值高大性
D.增值保值性


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27、判断题  评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的抵押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。（）


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28、判断题  如果为房屋征收目的评估位于城市旧城改造区域的某门面房的价值，则应评估它在原较繁华环境下的价值，而不是评估它在现在不繁华环境下的价值。（）


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29、判断题  不符合转让条件的房地产，不应作为抵押估价对象。（）


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30、判断题  对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。（）


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31、多项选择题  当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责（）工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。

A.估价管理
B.期货管理
C.房产管理
D.土地管理
E.城市建设管理


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32、单项选择题  房地产估价的合法原则是针对（）来讲的。

A.估价机构
B.估价人员
C.估价对象
D.估价方法


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33、多项选择题  最高最佳使用是指（），经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

A.法律上允许
B.技术上可能
C.经济上可行
D.估价上合理
E.委托人能够接受


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34、判断题  某单位于2009年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为2.0；2010年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公；2011年5月9日报市规划局批准变更容积率为3.0；2011年9月1日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额，则估价时点应为2010年10月10日和2011年5月9日。（）


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35、单项选择题  在房屋征收中，评估被征收房屋价值的价值时点为（）。

A.房屋征收决定公告发布起一周内任一时点
B.房屋征收决定公告之日
C.房屋征收委托之日
D.房屋征收完毕之日


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36、单项选择题  寻找最高最佳利 用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面依次筛选。

A.法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化
B.技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许
C.经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能
D.法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能


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37、多项选择题  寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后按照下列（）方面筛选。

A.法律上的许可性
B.技术上的可能性
C.经济上的可行性
D.道德上的可行性
E.价值是否最大化


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38、多项选择题  类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在（）方面与估价对象相同或类似。

A.用途
B.规模
C.档次
D.外观


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39、单项选择题  估价通常是求取估价对象在某个特定时点上的价值，它必须根据（）来确定。

A.估价对象
B.估价目的
C.估价程序
D.估价原则


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40、单项选择题  替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离（）在同等条件下的正常价格。

A.同一城市房地产
B.同样用途房地产
C.相同房地产
D.类似房地产


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41、单项选择题  某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（）进行评估。

A.工厂厂房
B.工业用地
C.商品住宅
D.商住用地


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42、判断题  在旧城区有一块空地，另有一块有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，而有建筑物的土地上的建筑物已破旧（无利用价值），此时对于买者来说，空地的价值要低于有建筑物的土地价值。（）


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43、判断题  当被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，可以进行征收估价，只是评估价值要进行减价调整。（）


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44、判断题  房地产处分不包括抵押。（）


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45、判断题  根据房地产估价的合法原则，目前我国乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。（）


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46、判断题  城市规划不影响房地产价值。（）


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47、判断题  再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是其抵押价值。（）


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48、单项选择题  某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为（）。

A.2003年6月15日
B.2003年8月15日
C.签订估价委托合同之日
D.估价人员与委托人商定的某日


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49、判断题  不论估价对象状况为过去、现在还是未来，房地产市场状况应始终与估价时点相同。（）


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50、判断题  法律法规规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象，但当委托人要求评估其抵押价值，评估人员应按其市场价值予以评估。（）


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51、单项选择题  城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益（）的内容。

A.合法产权方面
B.合法使用方面
C.合法处分方面
D.合法居住方面


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52、单项选择题  估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价技能，丰富估价经验和遵循严谨的（）。

A.估价程序
B.估价时间
C.估价区位
D.估价目的


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53、判断题  独立、客观、公正原则既是房地产估价的基本原则，也是普适性原则。（）


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54、判断题  合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值会有所不同。（）


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55、多项选择题  估价中的最高最佳利用具体包括（）等。

A.最佳用途
B.最佳位置
C.最佳规模
D.最佳环境
E.最佳集约度


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56、单项选择题  在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与（）进行比较。

A.居住房地产
B.商业性房地产
C.收益性房地产
D.类似房地产


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57、多项选择题  房屋权属证书中的房屋所有人对房屋享有（）权利。

A.管制
B.使用
C.收益
D.处分
E.拍卖


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58、判断题  只有合法权利的房地产才能成为估价对象。（）


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59、多项选择题  现行的土地权属证书有（）。

A.《国有土地所有证》
B.《集体土地所有证》
C.《集体土地使用证》
D.《土地他项权利证明书》
E.《土地抵押权利证书》


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60、多项选择题  用于把握最高最佳使用原则的三个经济原理是（）。

A.收益递增递减原理
B.均衡原理
C.适合原理
D.替代原理
E.最佳使用原理


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61、判断题  合法原则是要说明，估价机构和人员应具有合法的评估资格。（）


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62、判断题  新建的经济适用住房的价格，不包含土地价格在内。（）


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63、多项选择题  在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（）。

A.在运用市场法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价
C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧
E.在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正


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64、单项选择题  在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则（）。

A.价值时点为未来，估价对象为未来状况
B.价值时点与房地产状况均为现在
C.价值时点为现在，估价对象为未来状况
D.价值时点为现在，估价对象为过去 状况


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65、判断题  房地产估价不是将房地产估价师认定的价值强加于估价对象，而是把客观存在的房地产价值"发现"、"揭示"出来。（）


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66、单项选择题  收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始（）。

A.提高
B.下降
C.不变
D.无法确定


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67、单项选择题  在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）决定的。

A.估价委托人
B.估价方法
C.注册房地产估价师
D.估价目的


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68、单项选择题  最高最佳使用原则要求评估价格应是在（）方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大利益的使用方式的估价结果。

A.合法使用
B.合法产权
C.合法处分
D.合法收益


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69、判断题  一座高楼的经济高度是指收益递减开始的楼层。（）


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70、多项选择题  最高最佳使用包括上（）的最佳。

A.用途
B.规模
C.集约度
D.档次
E.规划


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71、判断题  当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以装饰装修改造为前提进行估价。（）


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72、单项选择题  现货房地产与期货房地产估价的不同点是（）。

A.价值时点不同
B.房地产市场状况不同
C.估价目的不同
D.估价对象状况


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73、判断题  城市规划规定了某宗土地为居住用途，而从该宗土地的位置、周围环境等来看适合作为商业用途，则可以按商业用途来估价。（）


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74、判断题  估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间估价人员可以任意假定。（）


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75、多项选择题  在房屋征收估价中，被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的（）直接相关。

A.性质
B.用途
C.所有权人
D.使用权人
E.面积


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76、判断题  价值时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在价值时点的价值。所以房地产估价结果肯定是现时的价值时点的价值。（）


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77、判断题  依法列入拆迁范围的房地产不得设定抵押。（）


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78、判断题  公平原则是最高估价原则。（）


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79、单项选择题  根据（），在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值。

A.替代原理
B.经济学原理
C.估价原理
D.均衡原理


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80、多项选择题  以下（）有助于把握最高最佳利用原则。

A.替代原理
B.收益递增递减原理
C.均衡原理
D.适合原理
E.经纪人原理


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81、判断题  房地产估价从某种意义上来讲是评估房地产权益的价值。（）


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82、判断题  合法原则中所讲的"法"指的是法律。（）


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83、判断题  房地产权利一经登记机关在登记簿上注册登记，该权力就在法律上有绝对效力。（）


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84、判断题  房地产估价原则就是指房地产估价人员在估价工作中所要坚持的独立、客观、公正的原则。（）


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85、判断题  共有房地产只有经过其他共有人书面同意抵押的情况下，才能作为以抵押为估价目的的估价对象。（）


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86、判断题  被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。（）


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87、多项选择题  我国《担保法》规定，下列不得抵押的财产有（）。

A.自留山
B.自留地
C.被依法查封的财产
D.被依法监管的财产
E.乡镇企业的土地使用权


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88、判断题  在同一个市场上的类似房地产，其价格相互牵制，相互接近。（）


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89、判断题  房地产估价原则即房地产价格形成原理。（）


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90、判断题  均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（）


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91、单项选择题  房地产估价的合法原则是针对于（）来讲的。

A.估价机构
B.估价人员
C.估价对象
D.估价方法


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92、多项选择题  下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。

A.独立、客观、公正原则属于普适性原则
B.合法原则属于一般性原则
C.最高最佳使用原则属于技术性原则
D.谨慎原则属于一般性原则
E.估价时点原则是特殊


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93、单项选择题  某估价机构于2011年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2011年6月15日。因估价结果有争议，2011年8月15日进行复估，则复估的价值时点为（）。

A.2011年6月15日
B.2011年8月15日
C.签订估价委托合同之日
D.估价人员与委托人商定的某日


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94、单项选择题  （）是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格。

A.估价时点
B.估价目的
C.估价区位
D.估价权益


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95、判断题  被拆迁房屋属于违章建筑或超过批准期限的临时建筑不予拆迁估价。（）


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96、单项选择题  对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（）支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。

A.小于等于
B.大于等于
C.等于
D.无法确定


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97、多项选择题  在合法使用方面，应以（）等为依据。

A.开发计划
B.城市规划
C.设计图纸
D.土地用途管制
E.施工承包合同


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98、判断题  某块带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元／m2，建筑面积400m2，拆除建筑物费用为150元／m2，残值为50元／m2，则该地块总价为54万元。（）


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99、单项选择题  产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为（）。

A.规模的收益不变
B.规模的收益递减
C.规模的收益递增
D.其他


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100、判断题  均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。（）


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