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房地产开发经营与管理：物业资产管理考试答案（2017年最新版）
2017-10-11 02:13:22 来源:91考试网 作者:www.91exam.org 【大 中 小】
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1、判断题  一般来说，从事零售商业的物业服务企业，要花费很多的时间和精力来关注其租户正在进行的商业活动。（）


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2、判断题  一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。（）


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3、判断题  房地产资产管理是融合了企业管理、建筑学、行为科学和工程科学的交叉学科。（）


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4、单项选择题  零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的（）都来自该区域。

A.50%～65%
B.60%～75%
C.70%～85%
D.80%～90%


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5、判断题  能够改变潜在毛租金收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化，它代表物业实际获取的收入。（）


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6、判断题  通常，从事收益性物业的物业服务企业，其企业管理费和利润的提取比例低于从事居住物业的物业管理。（）


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7、单项选择题  具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物的是（）写字楼。

A.甲级
B.乙级
C.丙级
D.丁级


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8、单项选择题  某开发公司开发的商品房出租，物业原值为6000万元，年租金收入为600万元，则该物业应缴纳的年房产税为（）万元。

A.60
B.72
C.52.8
D.50.4


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9、判断题  预算是物业管理中经营计划的核心。（）


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10、多项选择题  净租的形式一般有以下（）方式。

A.租户仅按比例分摊与物业有关的税项
B.租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费
C.所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付
D.所有的经营费用都由租户直接支付
E.业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用


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11、判断题  保险费、房产税和法律费用等也属于经营费用的范畴。（）


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12、单项选择题  我国写字楼分类尚无统一标准，国外通常将写字楼分为()等级。

A、两个
B、三个
C、四个
D、五个


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13、单项选择题  下列财务报表中，储存基础性数据的是（）。

A.辅助报表
B.资产负债表
C.资金来源与运用表
D.现金流量表


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14、多项选择题  以下不属于甲级写字楼特征的是（）。

A.具有良好的位置
B.建筑物的物理状况良好
C.建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求
D.建筑物有功能陈旧 因素影响
E.其收益能力不能与新建成的写字楼建筑媲美


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15、判断题  对于公共物业管理而言，设施管理就是物业资产管理的全部内容。（）


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16、单项选择题  停车指数，即每100m2营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在（）。

A.4～5
B.5～6
C.4～6
D.5～8


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17、单项选择题  零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（）为基础计算的。

A.建筑面积
B.总出租面积
C.使用面积
D.营业面积


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18、单项选择题  国外通常将写字楼分为（）个等级。

A.2
B.3
C.4
D.5


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19、单项选择题  对于居住物业，物业资产管理的全部内容是（）。

A.房地产资产管理
B.投资组合管理
C.物业管理
D.设施管理


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20、单项选择题  制定物业管理计划的基础是（）的目标。

A.业主
B.租户
C.政府
D.物业管理机构


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21、判断题  一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越高。（）


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22、多项选择题  下列各项中，与计算税前现金流有关的是()。

A、所得税
B、完工期限
C、大修基金
D、净经营收入
E、抵押贷款还本付息


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23、多项选择题  写字楼确定租金时，一般应首先根据()确定一个基础租金。

A、业主希望达到的投资收益率目标
B、抵押贷款还本付息
C、运营费用
D、空置损失
E、收租损失


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24、单项选择题  下列关于写字楼基础租金的表述中，不正确的是（）。

A.在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金
B.基础租金高于市场租金时，物业服务企业需要降低经营费用
C.基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最高租金水平决定的
D.在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置


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25、多项选择题  零售商业物业租金采用净租方式时，形式一般有（）。

A.租户交纳固定的租金
B.租户仅按比例分摊与物业有关的税项
C.租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费
D.租户按比例分摊与物业有关的保险费
E.所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用


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26、判断题  在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要在净经营收入前扣除。（）


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27、多项选择题  房地产管理中以运行管理为主的是()。

A、物业管理
B、资产管理
C、投资管理
D、设施管理
E、基金管理


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28、多项选择题  零售商业物业的分类，主要依据（）方面，分为五种类型。

A.建筑形式
B.建筑规模
C.经营商品的特点
D.周围环境
E.商业辐射区域的范围


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29、多项选择题  收益性物业预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括（）。

A.详细的预算收益估算
B.允许的空置率水平
C.允许的经营费用
D.合理的组织人员规划
E.物业服务企业的经营目标


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30、单项选择题  根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，这是（）的工作内容。

A.物业管理
B.设施管理
C.房地产资产管理
D.房地产组合投资管理


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31、判断题  根据住房和城乡建设部的有关规定，可出租面积是出租单元内建筑面积加上公用建筑空间。（）


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32、判断题  基础租金又称最低租金，是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。（）


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33、单项选择题  房地产资产管理的主要工作不包括()。

A、制定物业策略计划
B、监控物业运行绩效
C、客户报告与现金管理
D、协调物业服务企业与租户的关系


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34、多项选择题  物业资产管理的职能包括（）。

A.物业管理
B.设施管理
C.房地产资产管理
D.运营管理
E.房地产组合投资管理


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35、判断题  在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是公共物业管理。（）


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36、单项选择题  建筑规模一般在1万～3万m2，服务人口在10万～30万人，年营业额在1亿～5亿元，该物业为（）。

A.市级购物中心
B.地区购物商场
C.居住区商场
D.邻里服务性商店


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37、判断题  市场经济条件下，租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定。


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38、多项选择题  扳手是架子工在作业时常用到的工具。常用的扳手类型主要有（）等。

A.活络扳手
B.台钳
C.开口扳手
D.扭力扳手
E.套筒扳手


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39、单项选择题  某写字楼的建筑面积为8万㎡，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是()万㎡。

A、5.2
B、6.4
C、6.8
D、7.6


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40、多项选择题  商业辐射区域分析包括（）。

A.可能的顾客流量
B.消费者行为、喜好和偏爱
C.购买能力分析
D.区域优势
E.消费导向


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41、单项选择题  物业管理的核心工作是（）。

A.根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作
B.对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态
C.执行资产管理所确定的战略方针，以满足房地产组合投资管理的目标
D.拥有一个管理有序、高效率的办公环境


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42、单项选择题  服务人口1万～5万人，年营业额在3000万～10000万元的居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为（）。

A.地区购物商场
B.居住区商场
C.邻里服务性商店
D.特色性商店


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43、判断题  物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住和非入住的客户提供服务


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44、单项选择题  房地产资产管理职能中，以策略性管理为主的是()。

A、物业管理和设施管理
B、物业管理和资产管理
C、资产管理和投资组合管理
D、设施管理和投资组合管理


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45、判断题  过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失。（）


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46、单项选择题  当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为（）。

A.毛租
B.净租
C.潜租
D.直租


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47、判断题  房地产资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理小。（）


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48、多项选择题  在物业管理中经常用到的预算形式不包括()。

A、年度运营预算
B、资本流预算
C、资本支出预算
D、长期预算
E、资本收入预算


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49、单项选择题  员工医疗保险和失业保险属于运营费用中的（）。

A.人工费
B.办公费
C.法定税费
D.保险费


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50、多项选择题  商业辐射区域分析不包括()。

A、可能的顾客流量
B、消费者行为、喜好和偏爱
C、购买能力分析
D、区域优势
E、消费导向


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51、多项选择题  在量测写字楼面积时，()概念非常重要。

A、建筑面积
B、使用面积
C、可出租面积
D、出租单元内建筑面积
E、出租单元内使用面积


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52、单项选择题  写字楼物业出租中所有运营费用均由租户直接承担的出租方式是()。

A、全租金方式
B、毛租金方式
C、净租金方式
D、基本租金方式


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53、多项选择题  收益性物业运营费用包括（）。

A.人员工资
B.办公费用
C.抵押贷款还本付息
D.保险费、房产税
E.企业管理费及利润


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54、判断题  收益性物业管理中的收入不包含保证金和大修基金。


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55、判断题  租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。（）


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56、单项选择题  假设一栋写字楼的可出租面积为20000m2，如果在测量可出租面积时，有1％的误差，假设租金水平是3000元／年·m2，如果资本化率为10％，则物业的价值损失是（）万元。

A.60
B.6
C.600
D.300


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57、判断题  我国城市房产税的征收分为按租金征收和按房产原值征收两种情况。（）


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58、单项选择题  下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。

A.净经营收入=有效毛收入-经营费用
B.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息
C.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金
D.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税


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59、单项选择题  服务人口1～5万人，年营业额在3000万～10000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为()。

A、地区购物商场
B、居住区商场
C、邻里服务性商店
D、特色性商店


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60、判断题  准备金经常保存在一个名为"有息银行存款"账目下，由于准备金通常赚取利息收入，一些物业服务企业将这些利息收入积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。（）


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61、单项选择题  关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是（）。

A.潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积×最大可能租金水平
B.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入
C.有效毛收入=潜在毛租金收入-其他收入
D.净经营收入=有效毛收入-经营费用


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62、单项选择题  用于物业大规模维修的资金来自于（）。

A.保证金基金
B.资本支出预算
C.年度运营预算
D.季度预算


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63、单项选择题  商业零售物业基础租金常以每平方米为基础计算，也称（）。

A.基准租金
B.基本租金
C.最低租金
D.成本租金


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64、单项选择题  市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于()。(2011年真题)

A、物业出租经营成本
B、业主希望的投资回报率
C、通货膨胀率
D、同类物业的市场供求关系


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65、多项选择题  零售商业物业的商业辐射区域通常包括（）。

A.核心区域
B.影响区域
C.主要区域
D.次要区域
E.边界区域


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66、判断题  国外通常将写字楼分为甲、乙、丙、丁四个等级。


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67、判断题  物业管理主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。（）


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68、判断题  在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般要高于基础租金。（）


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69、单项选择题  制定物业策略计划，持有或 出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出等属于（）的主要工作内容。

A.房地产资产管理
B.设施管理
C.物业管理
D.房地产组合投资管理


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70、单项选择题  商业经营失败的最大原因是低于预期的()水平。

A、出租率
B、资本回报
C、营业收入
D、租户经营收入


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71、单项选择题  某承租人的基础租金为10万元／月，如果营业额的5%作为百分比租金（月租金超出300万元以外的部分收取超额租金），该承租人在一个月内的营业额为400万元，该月应缴纳的租金总额为（）万元。

A.5
B.10
C.15
D.12.5


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72、判断题  对于收益性物业，物业管理就是物业资产管理的全部内容。（）


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73、判断题  财务能力是选择零售 商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。（）


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74、单项选择题  由于零售商业物业的租约期限很长，对于主要租户来说，通常是（）年。

A.3～10
B.10～20
C.10～30
D.20～30


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75、判断题  写字楼的基础租金是指达到投资收益率目标或其可接受的能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置率损失的最低租金。（）


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76、多项选择题  在测量写字楼面积时，（）的概念非常重要。

A.使用面积
B.可出租面积
C.出租单元内使用面积
D.出租单元内建筑面积
E.建筑面积


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77、判断题  如果物业的年净经营收入是最好的估计，则该物业的价值也是最高的估计值。如果物业的年净经营收入下降而资本化率不变，则物业的价值也会下降。所以，任何使物业提高净经营收入的因素，也会提高物业的价值。（）


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78、多项选择题  收益性物业管理中的运营费用包括（）。

A.固定资产折旧费
B.企业管理费及利润
C.保险费
D.房产税
E.大修理基金


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79、单项选择题  房地产资产管理职能中，以运行管理为主的是（）。

A.物业管理和设施管理
B.资产管理和投资组合管理
C.物业管理和资产管理
D.设施管理和投资组合管理


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80、单项选择题  关于预算，下列说法错误的是（）。

A.可以帮助物业服务企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况
B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业服务企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出
C.预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算
D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化


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81、多项选择题  对于收益性物业投资而言，为投资者所带来的()，不属于衡量其获利能力大小的标准。

A、节省的费用
B、带来租金收入
C、净经营收入
D、租金欠收
E、租金损失


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82、判断题  小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说位置对小型商场并不很重要。（）


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83、判断题  投资性物业中的写字楼是指国家机关、社会团体、企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物。（）


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84、单项选择题  随着北京××附近"中心商业区"的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（）因素。

A.交通方便性
B.声望或形象
C.位置
D.建筑形式


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85、判断题  零售商业物业的百分比租金是由租户按照营业额的一定比例支付的租金。（）


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86、多项选择题  收益性物业管理中净经营收入可按式（）求得。

A.有效毛收入-经营费用
B.潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用
C.有效毛收入+其他收入-空置和收租损失
D.潜在毛租金收入-空置和收租损失-经营费用


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87、多项选择题  写字楼分类过程中要考虑的因素不包括()。

A、物业所处位置
B、辐射区域的范围
C、建筑设备系统
D、建造年代
E、租户类型


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88、判断题  百分比租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。


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89、判断题  写字楼的租金水平主要取决于当地房地产市场的状况。（）


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90、判断题  对于居住物业，物业管理就是物业资产管理的全部内容。（）


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91、判断题  物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。


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92、判断题  写字楼采用净租方式时，代收代缴费用越多，基础租金就越高。（）


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93、单项选择题  租金常常以（）为计算基础。

A.建筑面积
B.使用面积
C.出租单元内可出租面积
D.每平方米可出租面积


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94、判断题  潜在租户有否足够的储备基金来应付开业初期营业额较低的压力，也是衡量租户财务能力大小的一个方面。（）


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95、多项选择题  写字楼分类过程中要考虑的因素包括（）。

A.物业所处位置
B.辐射区域的范围
C.建筑设备系统
D.建造年代
E.租户类型


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96、判断题  为了估算收益性物业的价值（V），可以用税后现金流（NOI）除以资本化率（R），即V=NOI/R。（）


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97、单项选择题  由于零售商业物业的租约期限很长，因此在租约中必须对租金调整作出明确规定。租金调整条款一般仅对（）有效。

A.毛租金
B.市场租金
C.基本租金
D.百分比租金


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98、多项选择题  商业辐射区域分析不包括()。

A、可能的顾客流量
B、消费者行为、喜好和偏爱
C、购买能力分析
D、区域优势
E、消费导向


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99、判断题  基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）相关的一个最低收入。（）


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100、单项选择题  某承租人的基础租金为10万元／月，如果营业额的5％作为百分比租金，当月营业额为250万元时（约定营业额超过200万元以上才对超过部分营业额收取百分比租金），其应缴纳的租金是（）万元。

A.10
B.12.5
C.22.5
D.7.5


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